2020房地产估价师模拟试题：理论与方法9

1、2020 房地产估价师模拟试题：理论与方法 9第九章 假设开发法及其使用一、单项选择题1、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为 () 。A. 新开发房地产项目B. 用于出售用途的房地产项目C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产D. 用于投资或再开发的房地产2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求， 拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用 () 实行估价。A. 比较法B. 成本法C. 假设开发法D. 长期趋势法3、假设开发法用于房地产开发项目分析在选择相关参数和测算相 关数值时，投资分析是站在 ( ) 的投资者的立场上。A. 特定C. 单个D. 社会B. 典

2、型4、使用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算开发期中的利息和利润5、使用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算开发期中的利息和利润6、对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测 ( ) 房地产市场状况下的价值。A. 未来开发完成之时的B. 购买待开发房地产时的C. 建设期间的某个时间D. 全部租售出去时的7、在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时

3、，一般能够采用 () 和长期趋势法相结合实行估算。A. 市场法C. 成本法D. 路线价法B. 收益法8、下列对假设开发法的估价前提说法中，准确的是 ( ) 。A. 自己开发前提下评估出的价值， 的价值要大于自愿转让前提下评估出B. 自己开发前提下评估出的价值， 评估出的价值要大于或等于自愿转让前提下C .自愿转让前提下评估出的价值， 评估出的价值要小于或等于被迫转让前提下D .自愿转让前提下评估出的价值， 评估出的价值要大于或等于被迫转让前提下B. 将预期原理作为理论依据二、多项选择题1、使用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环 境，不包括 ( ) 。A.明朗、稳定及长远的房地产

4、政策B. 一套统一、严谨及健全的房地产法规C. 一个较多公平交易的房地产信息资料库D. 一个公平竞争的市场环境E. 一个全面、连续及开放的房地产信息资料库2、在实际估价中，使用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决 于( ) 。A. 房地产具有开发或再开发潜力C .准确判断了房地产的开发方式D.准确量化了已经获得的收益和风险E. 准确预测了未来开发完成后的房地产价值3、使用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有 ()。A. 传统方法B. 现金流量折现法C. 成本法D.市场法E. 总和法4、只有在传统方法中才需要测算的项目是 ()。A. 销售费用B. 投资利息C.开发利润D .销售税费E.

5、后续的开发成本5、某房地产开发企业拟在 2009 年 10月 18日取得一宗房地产开 发用地，预计该用地取得后 2 年建成商品房，前期勘察设计约需 6 个 月 ; 建成前半年开始销售，销售期为 1 年。下列选项中，准确的是 () 。A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2020年4月18日C. 开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2020 年 10 月 18 日D.建设期为2009年10月18日至2020年10月18日E.销售期为2020年4月18日至2020年4月18日三、判断题1、成本法中的土地价值为已知，需

6、要求取的是开发完成后的房地 产价值; 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法 得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 ( )Y.对N.错2、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选择相 关参数和测算相关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上， 而估价是站在一般投资者的立场上。 ( )Y. 对N.错3、假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值 =开发完成后 的价值一后续必要支出。 ( )Y. 对N.错4、在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含 风险收益部分。 ( )Y. 对N.错5、假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息 的

7、传统方法和现金流量折现法，因为存有众多未知因素和偶然因素易 使预测偏离实际，所以，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方 法。 ( )Y. 对N.错准确答案】： D6、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售 出之日止的时间。 ( )Y.对N.错 7、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 ()Y. 对N.错答案部分、单项选择题1、准确答案】：答案解析】：ABD适合成本法。2、准确答案】：【答案解析】：假设开发法适用的估价对象不但是上述房地产开 发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值能够采用市 场法、收益法等方法求取的房

8、地产，都适用假设开发法估价。3、准确答案】： A答案解析】：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。【答案解析】：投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要 测算。现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含 在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。5、准确答案】： D【答案解析】：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测 算。6、准确答案】： A【答案解析】：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。7、准确答案】： A【答案解析】：在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时， 一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直

9、接“平移”过来作 为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格 的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似 房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。8、准确答案】： A【答案解析】：一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。二、多项选择题1、准确答案】： CD【答案解析】：假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对 假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包 括：要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 ；要有一个明朗、稳 定及长远的房地产政策；要有一个全面、连续及开放的房地产信息资 料库。2、准确

10、答案】： CE【答案解析】：在实际估价中，使用假设开发法估价结果的可靠 水准，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则 和使用原则，准确地判断了房地产的开发利用方式 （ 包括用途、规模、 档次等），是否根据当地房地产市场行情或售求状况，准确地预测了 未来开发完成后的房地产价值3、准确答案】： AB【答案解析】：使用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体 有现金流量折现法和传统方法。4、准确答案】： BC【答案解析】：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测 算。准确答案】： ADE5、【答案解析】：测算土地总价的估价时点为取得该开发用地的时 间，为 2009年 10月18日;开发

11、经营期是从开始取得用地到销售完成，应为 2009年 10月 18 日到 2020年 4月 18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年 10月 18日到 2020年 10月 18日;销售期为 2020年 4月 18日到 2020年 4月 18日三、判断题1、准确答案】： N【答案解析】：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和 后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续 开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。2、准确答案】： N【答案解析】：假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项 目分析的主要不同之处是：在选择相关参数和测算相关数值时，房地 产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是 站在某个特定的投资者的立场上。3、准确答案】： N【答案解析】：假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润4、准确答案】： Y【答案解析】：现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分， 又包含