6青岛商品房3期设计说明

1、青岛市“理想之城”商品房三四五期工程详细规划设计说明一、工程简况1. 区位背景“ 一五”期间，青岛房地产开发重点区域北移至市区北部，处于青岛、红岛、黄岛三岛交通咽喉部 位的李沧区，将用 5至8年时间，打造 34平方公里的“青岛最适宜居住和发展的中央商住区”，力争成为 现代化青岛的核心区域。其中将率先启动的青岛休闲商住区位于李沧区东部，青银高速公路以东，九水东 路以北。绿城集团将对其进行整体开发，力求打造成为一座以居住为主要功能，集商业、行政、文化、办 公、休闲、居住、旅游为一体的人居“理想之城”。本工程是整个休闲商住区的重要组成部分，规划总用地面积为126.68公顷，可供开发建设的净用地面积为

2、84.15公顷，以金水路和广水路为界，可大致分为南部、中咅B、北部三大片区。其中南部片区位于金 水路以南，处于整个休闲商住区的核心区域，是集居住、商业、办公、娱乐，餐饮、运动、游憩的多功能 复合中心。广水路与金水路之间为中部片区，该片区将主要开发以多层、小高层和高层相结合的高档城市 景观公寓。北部片区则处于广水路以北，与卧龙山仅一路之隔，拥有良好的自然景观，将开发以高品质的 联排别墅和双拼住宅为主的山地社区，提升整个休闲商住区的居住品质。2. 基地现状基地地形整体呈南低北高的态势，高程在31.45 - 96.30M之间，最大高差约65M,整体坡度约4.28 %o其中南部片区地势相对平缓，高程在

3、 31.46 -49.51之间，整体坡度约 2.29 %,适于开发建设。中 部和北部片区地势变化较大，整体坡度分别达到了4.81 %和7.08 %o基地北靠卧龙山，拥有优越的山体景观资源，并有多条指状冲沟自山体由北向南顺势穿过北、中、南三大片区，与多处现状水塘相结合形成了 天然的水景通道和景观节点，其中应充分挖掘斜向贯穿基地中部的冲沟和水塘群的景观资源，使之成为本 工程的一大特色。规划设计依据1.国家、建设部颁布的相关法律法规2.城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-20023.城市居住区规划设计规范GB50180-93)4.青岛市城市分区规划 李沧分区)1998-2018)5.青

4、岛市李沧区东部地区总体规划,总人口为18043人，故本区日用水量为14434.4立方M/日。考虑10%的未预见用水量，时变化系数取1.3，最大日用水量为15877.8立方M,最大时用水量为860.0立方M/小时。如中水工程同时建设，则应在给水量中减去该部分水量。2. 2中水工程用水量本区中水用水主要按冲厕与道路、绿化浇洒、消防来计算，其中道路、绿化浇洒、冲厕部分按用水量的百分之三十计算为 4330.32吨/天。本区消防用水按同时发生一处火灾计算，每处消防用水量35L/S计。在中水工程上马前，给水管网管径仍按给水用水量进行确定。2.3给水管网规划本次规划从不同方向引入管径为DN200的给水管入南

5、、北两区。给水管在区内连结成环状，构成环状供水，以确保小区供水的可靠性和安全性。经计算小区给水管管径为DN150QN200,沿给水管每隔 120M设一处室外消防栓。给水管道覆土深度约为0.7M。3燃气工程管线规划3.1气源本区使用中压煤气 热值为6500Kal/NM3 ）。3.2用气量计算每户耗热定额按 0.58NM3/日计算，居民燃气量约为10464.94NM3/日 /t0.5q:暴雨强度l/s haP:设计重现期，取一年t : t=t1+mt2 , t1取15分钟,m取2,t2为管渠内雨水流行时间雨水量为：Q=._ *q*FQ :流量l/s.一：径流系数，绿地取 0.4，其他用地取0.6F

6、:汇水面积ha5.2雨水管道系统规划本区的雨水经雨水支管收集后，分别就近排入小区外围道路上的规划雨水管内。本区雨水管道尽量利用自然地形坡度，尽可能扩大重力流排放雨水的范围。经计算，本区雨水管径为D400-800,坡降控制不少于3%。，起点井埋深控制不小于1.5M。6 供电工程规划6.1电源本区用电由本区外围各道路的10KV电缆作为电源。6.2负荷预测住宅按75W/M2建筑面积），公建、商业等按100W/ M2建筑面积）计算。 住宅用电负荷：94.174 万 M2X 0.075KW/M2=70631KW 公建用电负荷：19.55 万 M2X 0.1KW/M2=19550KW总用电负荷:90181

7、KW生活住宅区用电峰谷值变化较大，用电负荷使用同时率也随之变化，通常在40%-80%范围。为保证供电安全可靠，选取 60%使用同时率计算。预测用电负荷为：54108.6KW,按功率因素 0.85和负荷率0.85计5 / 11算，所需装配变压器容量为：74890KVA而实际装配变压器容量为：7.50万KVA6.3开闭所及变电房规划本区共设6处开闭所，分别设置在各片区的负荷中心。变电房设置在建筑物首层，或底层地下室。每处开关房需 25-40平方M建筑面积，每处变电房需 60平方M建筑面积。10KV电力电缆管道规格 L2， L4,L6, L8,L12,L18。7电信工程规划7.1电信容量预测1住宅电

8、信容量预测按每户2门电话计算：6544 X 2=13088门）2. 商业公建电信容量预测按每50平方M建筑面积1部电话计算：195500/50=3910门）3. 电信总容量计算电信总容量=13088+3910=16998门，按1 : 1.5配线，共需：25497对线。7.2电信局规划在本区外围已有电信模块局，该电信模块局建成时已考虑对本区的服务，故本区不设电信模块局，区内的电信服务全部由该电信模块局提供.另在区内设电信设备间，电信设备间每处需6-10平方M建筑面积，一般设于建筑物首层梯间或地下室。7.3电信电缆规划本区从各侧规划路引D16的电信光纤电缆入区内电信模块局，供应全区用电信服务。电信

9、电缆管道在规划路上成支状布置。电信电缆管道规格一般为D4, D6和D&电信电缆布置在马路西、北侧的人行道上。8供热工程规划七处供热面积 85万m2的换热站，本区规划以D300-D150管道接入换热站后以两套两根D200供热管道对各用户进行供热。9.环卫工程9.1在规划区西南侧规划了一处垃圾中转站，本区内部垃圾收集方式采用袋装、垃圾屋收集，沿路垃圾 箱按商业大街30M,交通干道60M 一般道路90M间隔设置。9.2根据青岛市李沧区东部新区总体规划，在规划期内，按每人每日生成垃圾1.0公斤，规划末期城区每日产生垃圾约 18.043吨，规划统一送到区外李沧新区垃圾填埋场处进行填埋处理。9.3公共厕所

10、沿主要道路 300 500M设置一座，居住区 300 500M设置一座，城区产生的粪便排入下水 道系统和污水一并处理。9.管线综合管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路 断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线间与管线与建筑物设施的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。各种管线由西向东由北向南）的布置次序是：电讯管道、给水管道、燃气管道、雨水管道、污水管道、电力管道。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数 小、方便的让检修次数多、

11、不方便的。给水、煤气管均为压力管且管径较小不大于300mm，安排在雨、污水管道的上方埋设，其覆土深度保证0.7M即可，管底埋深不超过 1.1m。在与给水、煤气管道交叉处，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度 大于1.2m,避免了两种不同性质管道的冲突。另一方面对雨、污水管道交叉点的管底标高进行了计算和控 制 见规划图），从而避免了管线相交时发生矛盾。考虑到小区地下室的面积较大，为保证各类管线的敷设 能满足设计规范要求，除电力电信管道可在地下室顶架空敷设外，其余管道尽可能沿周边道路红线退缩范 围内敷设。十三、规划经济技术指标1. 规划用地平衡表工程面积ha）比例人均用地m2）住宅用地73.3158.

12、09%40.63公建用地15.212.04%8.42道路广场用地14.7811.71%8.19公共绿化用地16.7813.30%9.30水体6.144.86%3.40净用地面积84.1566.67%46.64总用地面积126.68100%69.956 / 11A-13.分地块经济技术指标2. 建筑经济技术指标表工程数量单位规划总用地面积126.68公顷规划净用地面积84.15公顷总建筑面积1520730平方M地上建筑面积1137240平方M其中住宅面积941740平方M其中高层住宅530630平方M:安置住宅86000平方M单身公寓96700平方M多层住宅75760平方M联排住宅152650平

13、方M公共设施面积195500平方M其中中心商业68200平方M商住办公25000平方M办公60000平方M邻里商业34300平方M幼儿园8000平方M地下建筑面积383490平方M其中库房169200平方M车库214290平方M净容积率1.35建筑密度25.3%绿地率36.1%总户数6544户其中高层住宅4405户单身公寓1209户多层住宅474户联排住宅456户人数18043人停车位5029个其中地上281个地下4748个工程数值单位用地面积11.96公顷控规容积率0.6控规建筑面积71760平方M规划总建筑面积129180平方M其中地上建筑面积68260平方M其中住宅65260平方M公建3

14、000平方M地下建筑面积60920平方M其中库房29000平方M车库31920平方M规划容积率0.57规划户数233户地下停车位456个A-2工程数值单位用地面积11.79公顷控规容积率0.6控规建筑面积70740平方M规划总建筑面积62820平方M其中地上建筑面积35040平方M其中住宅29040平方M公建6000平方M地下建筑面积27780平方M其中库房17980平方M车库9800平方M规划容积率0.30规划户数66户地上停车位140个注：按控规指标，地上总建筑面积可建1137610平方M。7 / 11A-3工程数值单位用地面积4.9公顷控规容积率0.6控规建筑面积29400平方M规划总建

15、筑面积33300平方M其中地上建筑面积33300平方M其中住宅30300平方M公建3000平方M地下建筑面积26730平方M其中库房15250平方M车库11480平方M规划容积率0.68规划户数82户地下停车位164个A-4工程数值单位用地面积4.27:公顷控规容积率0.6控规建筑面积25620平方M规划总建筑面积50620平方M其中地上建筑面积28050平方M其中住宅28050平方M公建0平方M地下建筑面积22570平方M其中库房12070平方M车库10500平方M规划容积率0.66规划户数75户地下停车位150个控规建筑面积90900平方M规划总建筑面积90390平方M其中地上建筑面积90

16、390平方M其中住宅86390平方M幼儿园4000平方M地下建筑面积22610平方M其中库房9620平方M车库12990平方M规划容积率1.49规划户数617户地下停车位371个B-2工程数值单位用地面积3.62公顷控规容积率1.5控规建筑面积54300平方M规划总建筑面积123040平方M其中地上建筑面积101490平方M其中住宅97190平方M商业4300平方M地下建筑面积21550平方M其中库房6960平方M车库14600平方M规划容积率2.80规划户数694户地下停车位417个公建平方M地下建筑面积17350平方M其中库房6010平方M车库11340平方M规划容积率2.49规划户数54

17、0户1地下停车位324个B-4工程数值单位用地面积3.83公顷控规容积率1.5控规建筑面积57450平方M规划总建筑面积106880平方M其中地上建筑面积86250平方M其中住宅84050平方M底商2200平方M地下建筑面积20630平方M其中库房7990平方M车库12640平方M规划容积率2.25规划户数600户地下停车位361个B-5B-1工程数值单位用地面积6.06；公顷控规容积率1.58 / 11B-3工程数值单位用地面积3.04公顷控规容积率1.5控规建筑面积45600平方M规划总建筑面积93000平方M其中地上建筑面积75660平方M其中 住宅75660平方M工程数值单位用地面积1

18、.86公顷控规容积率1.5控规建筑面积27900平方M规划总建筑面积29230平方M其中地上建筑面积19440平方M其中住宅19440平方M公建0平方M地下建芝筑面积9790平方M其中库房6360平方M车库3430平方M规划容积率1.05规划户数122户地下停车位98个地下停车位B-6工程数值:单位用地面积2.11公顷控规容积率1.5控规建筑面积31650平方M规划总建筑面积83030平方M其中地上建筑面积68400平方M其中住宅68400平方M公建平方M地下建筑面积14630平方M其中库房4340平方M车库10290平方M规划容积率3.24规划户数489户地下停车位294个140个B-8工程

19、数值单位用地面积3.78公顷控规容积率1.5控规建筑面积47400平方M规划总建筑面积86670平方M其中地上建筑面积70740平方M其中住宅66740平方M幼儿园4000平方M地下建筑面积15930平方M其中库房5880平方M车库10050平方M规划容积率1.87规划户数477户地下停车位287个B-10工程数值单位用地面积2.03公顷控规容积率1.5控规建筑面积30450平方M规划总建筑面积27580平方M其中地上建筑面积18570平方M其中住宅18570平方M公建平方M地下建筑面积9010平方M其中库房5720平方M车库3290平方M规划容积率0.91规划户数116户地下停车位94个B-

20、11B-7工程数值；单位用地面积1.05:公顷控规容积率2.0控规建筑面积21000平方M规划总建筑面积39480平方M其中地上建筑面积32610平方M其中住宅32610平方M公建平方M地下建筑面积6870平方M其中库房1970平方M车库4900平方M规划容积率3.11规划户数233户9 / 11B-9工程数值单位用地面积1.4公顷控规容积率1.5控规建筑面积21000平方M规划总建筑面积17610平方M其中地上建筑面积15300平方M其中住宅8000平方M公建7300平方M地下建筑面积2320平方M其中库房530平方M车库1790平方M规划容积率1.09规划户数100户停车位72个其中地上停

21、车位21个地下停车位51个工程数值单位用地面积4.01公顷控规容积率1.50控规建筑面积60150平方M规划总建筑面积55080平方M其中地上建筑面积37740平方M其中住宅37740平方M公建平方M地下建筑面积17340平方M其中库房10720平方M车库6620平方M规划容积率0.94规划户数236户地下停车位189个C-1工程数值单位用地面积0.98公顷控规容积率2.00控规建筑面积19600平方M规划总建筑面积41930平方M其中地上建筑面积33350平方M其中住宅31350平方M商业2000平方M地下建筑面积8580平方M其中库房1720平方M车库6860平方M规划容积率3.40规划户

22、数392户地下停车位196个控规容积率2.50控规建筑面积90000平方M规划总建筑面积66040平方M其中地上建筑面积61000平方M其中酒店25000平方M商业36000平方M地下建筑面积5040平方M其中6380平方M车库5040平方M规划容积率1.69停车位183个其中地上停车位39个地下停车位144个其中地上建筑面积28010平方M其中住宅26010平方M商业2000平方M地下建筑面积7720平方M其中库房1590平方M车库6130平方M规划容积率2.58规划户数350户地下停车位175个C-6C-2工程数值单位用地面积3.43:公顷控规容积率2.50控规建筑面积85750平方M规划总建筑面积40600平方M其中地上建筑面积40600平方M其中办公30000平方M商业10600平方M地下建筑面积11940平方M其中库房8930平方M车库3010平方M规划容积率1.18停车位122个其中地上停车位36个地下停车位86个C-3工程数值单位用地面积3.60公顷C-4工程数值单位用地面积1.0:公顷控规容积率3.0控规建筑面积30000平方M规划总建筑面积42070平方M其中地上建筑面积343