重庆保利高尔夫花园地产项目销售百问

1、【保利.国际高尔夫花园】销售知识百问 第一部分：项目周边概况（一）地理位置1、 项目位于重庆市什么行政区？【保利国际高尔夫花园】位于重庆市北部新区经开园留云路1号。2、 项目所处的位置属于本行政区的什么区域？位于重庆市经济技术开发区，处于重庆北部新区的核心地段，经开区的行政中心。3、 项目周边有哪些城市主干道？项目地处金开大道和机场高速路之间，金渝大道旁，南端接b8、b12 路与金山大道相连，东面与b17路为邻。4、 项目四至？ 本项目所处位置为经开区的鸳鸯组团，南面为上海复地公司开发的“复地尚城” 项目约1100亩；周边还有龙脊集团开发的的龙脊金山名都；同创奥韵600余亩；奥林匹克花园330

2、0亩，拟建四星级酒店和小高层住宅，棕榈泉国际花园1200亩花园洋房、别墅，蓝湖郡1600亩纯别墅区，金科天湖美镇花园洋房等，随着各大品牌发展商的进驻，市政配套的不断完善该区已经成为重庆富有阶层居住区的首选。5、 重庆市经开区的城市发展规划方向是怎样的？重庆市经开区将建设成为发展高新技术为基础的现代化产业基地，一个现代城市风貌展示区，是未来重庆市经济核心增长极。一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，并将逐步展现北部新区的现代都市风貌。100米宽16.5公里长的嘉陵江沿江景观带已邀请世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行总体

3、设计，于今年内动工；重庆汽车博览中心已完工；西部最大的建筑装饰材料物流中心也已动工，预计明年就可投入使用；正在加快推进的重庆经贸科技会展中心、国际双语学校、国际医院、高尔夫球场也将在未来几年逐步建成。现代都市风貌展示区在三个方面得到充分体现，在自然景观上北部新区是华蓉山余脉，两江围合，拥有45个天然水景的生态都市；在建筑风格上也是多元化的表现，在人文气质上也体现了当地的传统风俗底蕴。北部新区总占地136.6km2，其中规划用地91.73km2，包括了居住用地13.95km2（已出让9.84km2）、产业用地36.08km2（已出让4.08km2）、公建用地4.87km2、绿地36.83km2。

4、在基础设施建设上，北部新区在未来几年将投入580亿元建设100公里城市主干道和550公里新区道路；水、电设施方面也将投入25亿元用于管网施工，做到一次施工，一劳永逸，在供水上做到在主管出水口的水标准达到欧共体直饮水的高标准，做到重庆最优；天然气也将由国内2家公司竞争，彻底脱离原有的机制；通讯由国内五家公司共同出资、共同建设，不在出现资源浪费的现象。6、 本行政区域有何特色？经开区是以生活居住、高科技、大型国际企业、文化教育等功能为主的生态型城市新区。由七个组团构成：（一）人和组团为中心商务服务区；（二）大竹林组团为发展信息软件产业为主；（三）礼嘉组团以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住

5、区；（四）黄矛坪组团以发展现代制造业为主的工业园区；（五）翠云组团以长安福特汽车为主，发展汽车、摩托车零配件、模具设计制造，新型汽车材料等；（六）金山组团是经开区的行政中心，以出口加工业、现代物流为主。（七）鸳鸯组团以现代汽车城、环保产业园为主，现已发展成北部新城高尚住宅集中区域，周边楼盘包括棕榈泉、蓝湖郡等。（二）交通情况7、 步行至临近的城市主干道需要多少时间？距离？临金渝大道、b8、b12、b17城市主干道。8、 步行至公交车站需要多少时间？距金渝大道公交车站5分钟。9、 从项目地到解放碑的距离？时间？ 具解放碑12公里，约20分钟车程（私家车）10、 从项目地到重庆火车站距离？时间？距

6、龙头寺新火车站5公里。11、 从项目地到重庆飞机航空港距离？距重庆国际机场11公里。12、 从项目地到重庆未来深水港码头距离？距重庆寸滩深水港码头约4公里。（三）生活配套由于是发展新区，周边配套正在加紧建设中。13、 项目周边地带有哪些大型商业设施？距江北最繁华的商业中心15分钟车程。商圈中正在营业的有：重百、北京华联商厦、北城天街、世纪新都、茂业百货，远东百货；专业商场有国美电器、商社建材、建玛特、商社电器城和苏宁电器。14、 醒目周边地带有哪几家银行的网点？位置？目前进驻经开区管委会的银行有华夏银行、建设银行、中国银行、招商银行、工商银行，随着周边项目的修建，各大银行也将陆续进驻该地段。1

7、5、 项目周边地带有哪些医疗设施（医院、医疗站、药房等）？由于进驻经开区的大型国际、国内企业较多（长安福特汽车集团、可口可乐等），正在修建具有国际先进医疗设备和技术的大型国际医院，项目离重庆324医院、江北中医院、江北区一院、江北区妇幼保健院也仅需15分钟车程。16、 项目周边有哪些酒店？它的档次标准？项目南面金山广场将拟建五星级酒店，项目内也正在建设星级高尔夫会员酒店。距该地段20分钟车程可达解放碑和江北观音桥，云集有重庆的各类档次酒店。江北如金源大酒店（超五星级），海关旁有小天鹅大酒店（三星级），红旗河沟有和府饭店（准四星）、五洲大酒店（四星级），黄泥磅有皇冠东和酒店（四星），加洲片区有五

8、洲大酒店（四星级）；解放碑有海逸酒店（五星级），万豪酒店（五星级），扬子岛酒店（四星级）等。17、 项目周边有哪些餐饮娱乐设施（酒楼餐厅、茶楼酒吧、西餐厅、歌城、影院、浴足城等）？加洲美食一条街：老四川、一罐飘香、巴味堂、锦华大酒店、鹅掌门、小洞天等欧街美食一条街：天天渔港、城南旧事、七十二行、巴乡鱼头、盘中餐等18、 项目地块周边有哪些住宅区？住宅楼盘？周边的正在建设的住宅区有复地集团1100亩高档住宅区；龙脊集团的龙脊金山名都；同创奥韵600余亩；奥林匹克花园3300亩；棕榈泉国际花园1200亩花园洋房、别墅；蓝湖郡1600亩纯别墅区；金科天湖美镇花园洋房等。19、 项目周边有哪些市政绿化

9、设施？它的规模？特色？南面正在修建市政金山广场，占地约90亩，以园林绿化休闲娱乐为主。（四）教育配套20、 项目周边有哪些中学？档次？规模？费用？距离？（报名）招生时间？国际学校、巴蜀中学 （由金科集团引进）,北大附小（奥园）.21、 项目周边有哪些大学？规模？ 西南政法学院分院、四川外语学院分校、巴蜀中学22、 项目内部教育配套如何？业主子女可就读哪些名校或学校？本项目内将建18班规模的小学和三所幼儿园。由经开区政府投资修建的国际学校也将开工建设。第二部分：项目基本情况（一）发展商情况23、 项目的发展商是什麽公司？企业背景与实力基本概况？目前发展方向和状况？保利房地产股份有限公司是国家一级

10、房地产开发企业，在2005年内上市，并于5年内进入全国房地产5强。目前，公司在广州、北京、上海、武汉、长沙等地拥有多家控股公司，是一家以房地产开发为主，涉及建筑设计、物业管理、策划代理等相关行业的全国性大型集团企业。公司拥有一支知识结构合理、高效精干、富有创造性和战斗力的团队。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨，截止2003年底独立开发了国家示范小区广州保利花园、白云山庄、北京大厦；北京新保利大厦、保利欣苑；武汉保利花园、保利湖滨山庄等30多个项目，累计开发量300多万平方米，实现总投资120多亿元。广州保利公司从1998年开始，连续五年被广州市评为房地产企业30强，综合实力前10名

11、。20002001年度和20012002年度经广州市建设委员会和统计局评定，公司综合实力列广州市1000多家房地产企业前三强。并被国家建设部评为销售“放心房”履行承诺企业；被中国房地产协会和广州市房地产协会评为“十佳品牌开发商”金奖；被中国工商银行授予最高信用等级aaa级，被广州市评为纳税信誉等级a类企业。被广东省消费者委员会评为首批房地产诚信企业，公司连续两届被评为广东省资信20强和企业纳税最高信用等级aa。2004年是公司全面扩张的一年。在这一年公司在全国将独立开发5个别墅项目，这些项目于2005年全面进入销售阶段，总销售额100亿元。公司将继续按照“积极稳妥、适度规模、保质创美、树立品牌

12、”的经营方针，以经济效益为中心，以发展为主题，遵循市场规律，依法经营，规范管理，积极推进和完善现代企业制度，实现企业的快速发展，努力把公司建设成一支专业的房地产团队，打造中国保利地产长城。24、 保利房地产股份有限公司的开发理念？ 开发理念：和谐生活、自然舒适“和谐生活”是公司的品牌理念和品牌价值，也是公司在进行品牌塑造时应追求的最高境界，强调人与自然、人与人、人与社会的“和谐共生”关系。“自然舒适”是从产品和服务等层面界定公司品牌属性，是公司品牌给予消费者的利益点和品牌承诺。“和谐生活，自然舒适”是公司品牌的思想内核，是公司的开发理念、产品特色的真实反映。25、 保利房地产股份有限公司重庆分

13、公司土地储备情况？ 目前在龙头寺新火车站旁通过招、拍、挂方式取得387.33亩土地，现a、b组团正在修建中，预计今年底开盘销售。26、 保利房地产股份有限公司重庆分公司开发【保利.国际高尔夫花园】的总投资金额情况？ 总投资20亿元人民币，其中房地产15亿，高尔夫球场和会员酒店5亿。27、 目前的开发现状（进度与总体开发计划如何）？ 总开发用地约3600亩，房地产用地约1200亩，高尔夫球场用地约2400亩。将分为三期开发，总开发量约50万平方米：其中别墅占地1010亩，约20万平方米；高档公寓占地185亩，20万平方米；学校、幼儿园、商业等配套设施约10万平方米。预计将于2007年全部竣工。目

14、前房地产一期地块基本修建完成，紫荆苑将于年底交房，紫薇苑、紫丁香苑、紫罗兰苑将于06年上半年交房；北面雄鹰球场18洞已修建完成，预计2005年年底正式对外开放；南面凤凰球场18洞正在筹备中，将于近期开工。（二）项目基本知识28、 项目的总体规划设计、建筑设计是由什麽设计单位完成的？ 西安中域建筑设计事务所29、 项目的景观设计是由什麽设计单位完成的？ 广州普帮园林景观设计有限公司30、 项目的承建商是什麽建筑公司？资质广州富利建筑安装公司，二级企业，正在申请一级资格。施工队一部：第七建筑工程公司，正施工棕榈泉施工队二部：友诚水电，一直与龙湖地产合作施工队三部：广厦一建31、 项目的建筑规划总体

15、风格、布局、特点是怎样的？ 风格：北美山地别墅风格。总体构思：以人为本，自然、舒适的生态文化型居住社区布局：根据自然地形山势，结合高尔夫球场景观，力求每户均能获得面向高尔夫球场的良好景观面。建筑设计与高尔夫球场相邻，有良好的景观效果，同时90以上用地皆为山地陡坡，所以在设计上充分考虑了通过结合地形本身的高差使每户建筑均能面向高尔夫球场，取得良好的视野，同时通过建筑本身充分消化高差。设计上的难点也成为本项目的鲜明特色，设计中充分尊重地形，顺应地形高差，通过内部布局及竖向设计来消化处理，使其顺应地势。在建筑外立面造型及用材上，也以山地建筑所特有的坡屋顶、石材等为基本要素。坡屋顶多采用4045的坡度

16、，使建筑更有气势。色彩以重冷色调为主，辅以饰线及局部装饰，做到建筑与环境融合无间。建筑以景观面为主朝向，客厅、主卧及主要功能房间均布置在景观面方向。32、 【保利.国际高尔夫花园】项目的景观环境设计风格、理念和特色？环境设计理念？ 延续保利花园一贯以人为本，人与自然和谐共存的主题，考虑现状的地形地貌特征，以突出山地景观特色为主，营造出丰富的坡地空间，为业主提供景色怡人的山地人居环境。设计上采用点、线、面结合的手法，以中心喷泉座为点景，圆形广场作为汇集景观面，以广场饰线来加强入口的轴线布局，并利用较大的自然落差，营造一个新颖的无极跌水，使之融合成一个自然生态景观多变的区域。33、 【保利.国际高

17、尔夫花园】项目内部的配套？大门入口处有会所（售楼部），后期中心地带设计有一个中心会所，以及投资1.5亿元建设的高尔夫会所。其他还有幼儿园、小学、居委会、社区管理、会所、邮政、超市等。34、 【保利.国际高尔夫花园】项目总占地面积？总建筑面积？ 总占地面积2，306，400平方米，约合3459.6亩。其中高尔夫球场用地1，507，822平方米，约合2，261.7亩。房地产用地798，578平方米，约合1197.9亩。一期总占地面积179，367平方米一期总建筑面积57，316平方米35、 【保利.国际高尔夫花园】项目的定位？别墅物业高端标准，国际锦标级、亚洲一流的高尔夫球场环绕的生态别墅小区；附

18、以国际化专属会所及英式“职业管家”物管服务等软硬件配套。36、 【保利.国际高尔夫花园】项目的目标客户定位？ 一期目标客户：a、个体、私营企业主；b、经开区企事业单位的高级经理；c、经开区外资企业的高级经理人；d、区县个体、私营企业主等高收入群体e、 西南乃至全国的高收入阶层37、 【保利.国际高尔夫花园】项目的推广定位（主题、诉求、表现）？ 保利国际高尔夫花园：果岭府邸尊贵气质38、 【保利.国际高尔夫花园】项目的推广理念和营销主题分别是什麽？ 推广理念：果岭府邸尊贵气质。营销主题：自然舒适的生活方式；国际锦标级球场；纯独栋别墅；国际化会所；英式职业管家（四）建筑基本情况39、 【保利.国际

19、高尔夫花园】容积率？绿化面积？车位？容积率：0.32（一期）一期绿地面积：81，833平方米；绿地率：45.6%，集中绿地率：15.2%每栋别墅均设计有车库，1-2个车位，室外停车位：238 车库停车位：23840、 【保利.国际高尔夫花园】是什麽建筑结构？这种结构有什麽优点？框架结构，便于业主二次改造。41、 【保利.国际高尔夫花园】外立面建筑风格及材质？ 北美山地风格，材质见交房标准。42、 别墅多为几层、层高是多少？ 多为三层，层高为3.2-3.5m。43、 【保利.国际高尔夫花园】别墅间间距？别墅间间距为8-17m，并以绿化相隔。（五）户型基本知识44、 户型设计的特色与风格？ 户型设

20、计主要针对中高档独立别墅的功能要求，大部分别墅均考虑了一个以上的车位，以大客厅为中心，设有三间以上的卧房，独立设置的书房、家庭健身娱乐室、视听室及工人房等。45、 一期别墅户型的套数与配置比例？现已完成施工图设计的以320-350平方米为主，少量450平方米左右的大型别墅为辅，总套数及比例以总规确定后方知。 一期金手指区域：户 型套 内 面 积所在房号套 数1#1#、3#2套2#21#、28#、33#、43#、47#5套3#18#、27#、31#、34#、38#、42#、49#7套5#22#、35#、37#、45#4套6#4#、9#、12#、15#、19#、26#、50#、52#8套7#24#

21、、25#、30#、40#、41#、46#6套9#17#、39#2套10#2#、7#、8#、13#、14#、23#、36#7套11#5#、6#、10#、11#、16#、20#、29#、48#8套13#51#1套14#32#、44#2套合 计52套46、 各户型开间与面积？客厅开间与面积？厨房、卫生间与阳台面积？ （户型特点）详见各户型图47、 每种户型各自的优点与缺点分别是什么？如何引导讲解弥补户型的缺陷？ 详见各户型点评48、 根据现有户型的面积大小,将户型进行划分:a系列: 面积418.50-469.82a1型：01 a2型：14 a3型：06 a5型：04 a6型：13b系列: 面积363

22、.32-368.24b1型：09 b2型：11 b3型：02 b5型：10c系列: 面积306.98-349.91c1型：05 c2型:03 c3型：07（六）装修及配套设施基本知识（涉及材质的问题参照交房标准）49、 赠送那些设备、品牌、优点？50、 窗的材质？优点怎样的？51、 住宅入户门是什么品牌、什么规格、什么形式门？室内有无内门？52、 露台、室外廊栏杆采用什么材质？ 53、 室内墙面的处理标准？ 54、 住宅室内顶棚是否有坡屋顶？有坡屋顶，呈40-45度角。 55、 电话线路的入户设置？有几门电话？ 56、 闭路电视入户接口的设置位置？ 57、 【保利.国际高尔夫花园】设置有哪些智

23、能化设施（户内与户外）？ 58、 【保利.国际高尔夫花园】的总体电力配套设计标准？每套住宅用电量设计？电表类别？每户用电量根据面积差异分为25kw-28kw，电表可做普通表或智能表。59、 电费的收费标准？能否加大用电量？电费直接对电力公司，按国家标准计费，可加大用电量。60、 【保利.国际高尔夫花园】有无自备发电机组？在外部公共电网断电后什麽时间以内供电？目前没有考虑设计发电机组。 61、 【保利.国际高尔夫花园】内是否有变电站？配电室？在什么位置？ 建有一座开闭所，10个左右的配电室，位置待定。62、 【保利.国际高尔夫花园】住宅的供水方式？收费标准？水务公司直供水，按国家标准收费。63、

24、 【保利.国际高尔夫花园】总体用水配套设计标准？每户用水是否一户一表？收费标准？水表的类别？一户一表，普通、智能表均可。64、 【保利.国际高尔夫花园】天然气接什么管网？收费标准？能否加大用气量？天然气公司管道直接进户，按国家标准收费，可加大用气量。65、 是否是三表出户设计？ 是66、 卫生间的地面防水标准？是否预留排气、排污管道？是否做了下沉处理？下沉多少？有何好处？ 卫生间的地面做两层防水，一层为刚性防水层，一层防水沙浆，留有排气窗或管道，安装了排污管道，作了下沉处理，比其他地面低50mm。67、 住宅厨房的地面防水与排烟处理？厨房地面比其他地面低50mm，按设计坡向地漏排水，均设有成品

25、变压式排烟道。68、 空调外机位一般设置在什么地方？每栋别墅均设有空调机主机的平台，与容积式热水器同在一个地方。69、 【保利.国际高尔夫花园】别墅的车库个数？公共停车位数量？收费标准（零租、月租与出售价格）？别墅车位根据户型不同，分别为1-2个车位。公共停车位具体情况待定。 70、 【保利.国际高尔夫花园】项目设置哪些生活休闲配套设施？位于什麽位置？ 大门入口处有会所（售楼部），后期规划中心地带设计有一个中心会所，另外球场有投资1.5亿元建设的高尔夫会所。71、 供成人使用的健身休闲设施有哪些？设置在什么位置？需收费吗？ 网球场、泳池、健身房等，多功能会所，靠近次要入口。费用暂时无法确定。7

26、2、 供儿童娱乐游戏的设施有哪些？设置在什么位置？ 学校运动场，小学、幼儿园内。73、 【保利.国际高尔夫花园】内的游泳池有多大面积？使用的收费标准？ 一期无公共游泳池（七）物业管理74、 【保利.国际高尔夫花园】项目的物业管理商是什麽公司？资质？ 国家一级物管资质的保利广州物业管理有限公司.75、 【保利.国际高尔夫花园】项目住宅的物业管理费的收费标准？这个标准的合法制定依据？其他收费？物业管理费用由物业管理企业根据重庆市物价局颁布的收费标准，结合本项目的人员投入、设备构成、公共配套、环境绿化等数据，向物价局申报，由物价局最终核定的收费标准。物业管理服务费暂定标准:3.0元/月.(建筑面积)

27、 （不预收）.通过招投标测算, 根据优质优价的原则与每一位业主签订服务合同而定,签订的物业服务合同报物价局备案.水电周转金：500元，收楼时收取。装修保证金：业主1000元，施工单位1000元。装修前收取，装修结束后物管验收合格1个月内退还。76、 【保利.国际高尔夫花园】的物业管理包括哪些日常服务？需另行收费的有偿服务有哪些项目？日常服务包括以下内容: 物业共用部位及共用设施设备的维护、运行、管理物业共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。具体是指本物业内的公共场所(地)、道路、路灯、沟渠、井、池、

28、湖、绿化、垃圾房/转运台、设备机房、安全护栏、共用的供水系统、排水系统、配电系统、消防系统、安防设施门闸、非经营性车场车库（不含私家车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及其他公共部份。 环境卫生.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。.“除四害”服务。.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 保安服务1. 建立预防性安全防范体系并设立应急机制, 配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作, 但不包括乙方人身财产的保险、保证和保管责任。2. 控制闲杂人员进入小区。3. 统一着装、配带工作证。4. 对来访客人办理访问手续。5. 地震、地陷、火灾等突发事

29、件的组织疏导和协助施救工作。6. 定期或不定期巡视、检查小区, 必要时可采取措施以防止任何人违反物业管理制度、业主公约及本合同的约定而占用、变更、损害公共设施、设备。 交通秩序与车辆停放1.本小区实行人车分流，车辆按规定路线行驶，在指定地点停放,维持小区的交通秩序。2.定期维护智能化车辆管理系统及停车场（不含私家车库）各项设施。 房屋装饰装修管理服务根据建设部住宅室内装饰装修管理办法等相关法规、重庆保利国际高尔夫花园业主临时公约和双方签订的装饰装修管理服务协议提供装饰装修管理服务。 社区交流工作 1. 设立小区信息发布栏, 加强与业主的联系和消息发布。 2. 举办不定期的社区文化活动, 促进小

30、区内外文化交流。另行收费的有偿服务有：适时设立以下服务项目(并可根据需要设立新的项目), 合理收费：房屋代管、代租、代售; 代办电话安装、宽带安装服务; 钟点工服务; 代养护花木; 搬家; 代送鲜花; 代叫出租车; 代购机船票; 洗车以及与物业公司商议的其它服务内容。77、 业主室内发生盗窃如何处理？发生紧急情况应该怎样报警？首先是要确定责任方。在责任的归属上，不能一概而论，如果业主被盗，物业管理公司统统承担责任，有悖我国民法的“公平原则”及“过错责任原则”，所以必须从过错责任来认定.过错责任：依据民法通则第106条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家、集体、他人财产利益的，应当承担民事责任

31、。如果物业公司在工作中无失职的行为，对业主被盗则不应承担责任，反之，如果物业公司违反了合同约定的其应尽的保安服务义务，造成被盗，则应承担相应的经济赔偿。 发生紧急情况按紧急突发情况处理规程处理.78、 是否允许搭建构筑物、建筑物？根据建设部110号令：住宅室内装饰装修管理办法第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： 搭建构筑物、建筑物； 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改管线等。物业公司将禁止搭建构筑物、建筑物，包括：（雨棚、花架、亭子、阳光房等）。79、 是否允许饲养宠物？物业公司将禁止小区内饲养鸽子；根据重庆市城市市容市貌管理条例的规定，在物业内饲

32、养如猫、狗等宠物时，应取得合法饲养手续，并进行圈养。但同时宠物主人对因宠物造成的噪音、气味扰民、动物伤害等问题承担责任。（八）销售相关知识80、 发展商资质等级？资质号码？保利(重庆)投资实业有限公司为保利房地产股份有限公司的全资子公司，属国家一级企业。建开企2001025号（21）81、 建设工程投资许可证证号？已获准，现政府不对此做任何批复。82、 国土使用权证证号，国土使用时间、年限？100房地证2005第334号，规划用途为商住用地，住宅使用年限为50年（至2054），非住宅使用年限为40年（至2044年）。83、 建设工程规划许可证证号？渝规建证（2005）经开北字第0068号84、

33、 建筑工程施工许可证证号？51021420050616010185、 商品房预售许可证证号？开工建设的项目达到什么条件/时候才能取得预售证？渝国土房管（2005）预字第290、304、233、097号。第三部分：竞争市场基本知识86、 【保利.国际高尔夫花园】项目自身的优势与劣势各是什麽？ 项目优势：n 区位优势：项目所在的“经开新城”是重庆目前倍受瞩目的热点开发区。区域内的大盘、名盘云集（如：奥林匹克花园、蓝湖郡、天湖美镇、金韵天城、金山龙脊等）大量外来开发商以及本地品牌发展商汇集于此，为“经高新城”建立高档住宅的总体定位提供了强大的支撑。相应地政府对于该区域的政策支撑以及市政配套力度大大加

34、强，区域优势明显。n 交通优势：金开大道、金渝大道、机场高速，使项目与市区紧密相连，无论是商务办公、娱乐休闲、购物餐饮，都能在迅捷快速的交通中解决。n 地块规模优势：项目总占地约3600余亩，其中房地产占地约1200亩，高尔夫球场占地约2400亩，其用地规模在重庆本地市场是首屈一指的，十分有利于提高产品的形象，给客户足够大气、尊贵的感受。n 产品优势：2400亩36洞国际锦标级高尔夫球场环绕，纯粹的独立别墅高档社区，1.5亿巨资打造的高尔夫会所。 项目劣势：n 品牌弱点：保利首度入渝开发，重庆市场对企业的认识还在比较陌生的阶段，比起棕榈 泉、阳光100、鲁能星城等发展商，保利的知名度还远未及，

35、加上购买别墅项目的客户对发展商实力的要求更高，因此我们还需要花大量的工夫建立保利集团在重庆的社会影响力。n 项目周边状况：由于本项目所处的经高新区尚位于初期开发阶段，周边生活配套等设施的完善还需假以时日，对于项目的推售还不能形成有效的支撑。87、 【保利.国际高尔夫花园】项目的风险与机会点各是什麽？ 项目机会点：区域规划前景乐观 项目威胁点：n 竞争威胁地块周边的在建和将建的项目较多，争夺客户群的竞争将十分激烈。北部新区大量高档花园社区将面市，其放量达到前所未有的程度，棕榈泉1280亩、奥林匹克花园3300亩、金科天湖美镇以及天籁城紫园等项目，拥有极大的规模、环境配套优势，对于城区中心内的高档

36、住宅项目是一大冲击。88、 【保利.国际高尔夫花园】和 比华利豪园的优势、劣势比较？总结说辞？89、 【保利.国际高尔夫花园】和中安翡翠湖的优势、劣势比较？总结说辞？90、 【保利.国际高尔夫花园】和蓝湖郡的优势、劣势比较？总结说辞？91、 【保利.国际高尔夫花园】项目的卖点介绍统一说辞？您认为最吸引客户的卖点是什么？ 核心卖点：a、国际锦标级高尔夫球场占地面积2400亩，2个设计标准为18洞的标准高尔夫球场，以及可供多人同时使用的高尔夫练习场和果岭练习区，将成为中国西部地区目前为止仅有的36洞国际锦标级高尔夫球场。b、符合国际标准的纯别墅社区占地面积1200亩的纯别墅社区，建筑规模在同档次楼

37、盘中首屈一指。低密度、高绿化的社区规划保证了每一位业主都拥有良好的景观朝向以及理想的居住品质；专为会员及业主设置的豪华高尔夫主题会所，是日常休憩与交流的最佳场所；体贴周到的物业服务，齐全完备的社区商业配套，让生活愈加闲适从容c、董事圈层的“传世领地”.“领地”代表的是尊崇的身份，是“阶级私享”的概念，是上层社会最核心的心理需求。“传世领地”充分表达出董事圈层的尊贵，其“贵族血统世袭相传”，带给客户十足的贵族韵味感受，含蓄隽永又回味无穷。92、 【保利.国际高尔夫花园】的价格处于何等竞争层面？其合理价格评估值应是多少？目前价格有一定的市场优势（结合项目本身的品质）。价格不是评定一个项目的唯一标准

38、，而是本项目提供给业主丰富的品质享受。第四部分：销售政策93、 【保利.国际高尔夫花园】住宅均价介绍统一说辞标准？800013000元每平方米94、 价格为什么会存在高低差异？朝向、位置、景观、占地面积、别墅排数、有无地下层等因素共同影响95、 阶段性销售政策（折扣与优惠政策等）？ 参见近期销售措施96、 按揭所需的费用、比例、收取方式？ 按揭保险费、收取比例为：招行赠送保险费;工行：房屋保险费=借款额*保险费率*借款年限(保险费率: 0.03%-0.08%)n 抵押登记费： 每套80元n 印花税为： 贷款额0.0597、 房产交易所需的费用、比例、收取方式？ 办理房屋交易、权属登记所需费用为

39、：n 契税：总房款1.5%n 转移登记费：80元/户n 办证费：10元/户n 印花税为：总房款0.03%98、 个人购房办理按揭需要哪些资料？有什麽条件？资信测评，身份证复印件，户口薄，结婚证，单位收入证明，财产共有人证明，首付收据，夫妻双方律师，个税发票99、 贷款额度最大可办理几成，最大按揭年限，办理条件限制条件？ 最大可办理7成，按揭年限20年。条件：国家公务员，医生，教师及一些高收入客户。100、 单位购房办理登记需要的资料？ 单位购房办理权属登记需以下说明资料： 法人身份证复印件； 董事会购房决议 委托代理购房书； 被委托代理人身份证复印件； 事业单位购房还需上级机关批文。101、

40、个人/单位委托他人办理购房手续须提交的证明文件？ 经过公证的委托授权书； 委托人法人身份证复印件； 被委托人身份证复印件。102、 贷款额和月供的计算标准？根据客户的要求，并且符合按揭条件的方式来计算。如：某客户购房金额为40万，办理7成20年按揭，计算方式为：7成贷款金额 40万70%=28万20年月供（等额法）：28万67.72(此数字按照最新利率表相应查找)=1896.16元。按揭计算表： 见财务提供的按揭利率表103、 如果客户的按揭申请未获银行批准怎麽办？按央行的规定，如因客户自身原因按揭申请未获银行批准则与发展商协议将付款方式转为分期付款或一次性付款。104、 【保利.国际高尔夫花

41、园】什麽时候交房？一期a区于2005年12月底交房。b区06年3月底，c区大约06年6月底。105、 交房后房产证何时办妥？按揭客户何时拿到房产证？根据国家有关部门规定，在交房后60天以内，发展商必须整理完毕办理房屋权属所需的备案资料，并提交给权属办理机关，在其规定的10个工作日以内，客户的房屋权属证就应顺利的办好，这在商品房买卖合同上也有详细的条款约定。按揭客户的房屋权属证办理与其它付款方式客户是一样的，只是因为按揭付款必须以本套房屋作为贷款的抵押物，所以权属证暂放置在按揭银行中，客户可持有复印件，待客户按时或提前结清按揭款后，就可以领取到房屋权属证。106、 实际面积与合同面积有差异怎样处

42、理？根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如实测面积与合同约定面积有差异的，除法律法规规章令有规定外按下列约定处理：1 合同约定房屋总面积与实测面积误差在3以内（含3）的，据实结算，多退少补。2 合同约定房屋面积与实测面积误差超过3的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房之日起30日内，将已收房款退还给乙方，并按银行同期贷款利率付给利息。乙方不退房的，实测面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）的，房屋差价由乙方补足；超出3部分的房屋差价由甲方承担，产权

43、归乙方。实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）的，房屋差价由甲方据实返还给乙方；超出3部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。 面积误差比 实测面积约定面积 100% 约定面积107、 【保利.国际高尔夫花园】的按揭银行和按揭年限是多少、可否采用公积金贷款方式？ 按揭银行为招商银行。民生银行。按揭年限为7成20年公积金贷款最高额度为15万元108、 【保利.国际高尔夫花园】的按揭保险公司是？ 按揭保险公司是人保，平安保险，太平洋保险109、 签定商品房买卖合同后何时开始办理按揭手续？ 签订合同时会另行约定。110、 【保利.国际高尔夫花园】项目住宅的闭路电视、光纤及天然气费是多少？水

44、电安装是否另计费用？如何收费？ 暂定为：天然气安装费:2150元/户, 有线电视建设安装费450/户,固定电话:电信免费、联通158元、铁通128元。届时按政府有关部门制定的价格标准收取。111、 【保利.国际高尔夫花园】项目住宅是否需要交房屋维修基金？由谁管理？如何利用？根据建住房1998第213号文件住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法第四条、五条规定：凡商品住房和公有住房出售后，都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，该维修基金主要用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造。维修基金由开发商代为收取，专门帐户管理，接受房地产主管部门的监督，维修基金使用时，必须

45、由物业公司提出年度使用计划，经开发建设单位或业主委员会审核后，予以拨付。112、 购房客户可否办理户口变更和其它区域入户迁徙手续？需交纳费用吗？迁徙有什麽条件限 制？办理程序？ 可以。需交纳户籍管理费及文本费。购房客户均可办理，无条件限制。需要填写变更申请，附身份证、产权证等证件即可办理。113、 合同签定后，客户须换房如何处理？退房如何处理？ 在合同签定后我们会为客户及时登记备案，一经备案，客户就不能随意的换房，换房会产生注销登记与重新登记的费用，所以希望我们在为客户作购房推荐时能尽可能全面、准确、细致，也希望您能清楚自己的购房需要和条件是怎样的，因为买房毕竟是一件大事。114、 客户购房后

46、，需要更名如何办理？这要分为两种情况处理： 客户购房后已在房交所登记但新建登记（大产权证）还未办理完毕之前，客户可在商品房买卖合同附件中背书转让页上直接备书转让，费用为30，000人民币并交纳政府相关部门规定之相关费用。 新建登记办理后，客户更名只能在等到本套房屋的房屋权属证后再按二手房交易程序转卖，费用为交易手续费6元/平方米，转移登记费80元/套，契约1%。115、 房地产预售许可证包含哪些内容？房地产预售许可证包括下列内容：a、预售许可证编号；b、发展商名称；c、项目名称；d、项目坐落地点：e、土地使用权出让合同书号、地块编号；f、房地产证编号、栋数；g、批准预售的建筑面积，其中包含的各

47、类建筑面积和套数、间数；h、发证机关、有效期；i、附注内容等。116、 发展商不得采取哪些方式销售商品房？房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。117、 对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。118、 未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？房地产开发企业将未组织竣

48、工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。（具体有何规定？需进一步查询核实）119、 在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发商应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。120、 开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件： 营业执照； 房地产开发企业资质证书； 预售的，应提交房地产预售许可证，现售的，应提交房地产证。121、 在签订正式房

49、地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？如果是因发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商的同意的情况下，可能会被要求按合同追究违约责任并没收定金。122、 重庆实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费，实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收仍然按照建筑面积来收取。123、 什么情况下登记机关可以决定撤消全部或部分核准登记事项？有下列情形之一的，登记机关可以决定

50、撤消全部或部分核准登记事项： 当事人对房地产不拥有合法权利的； 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的； 登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。124、 未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房产时必须符合有关法律规定。第五部分：关于高尔夫一、 高尔夫的历史与介绍 起源：苏格兰，高尔夫诞生之地，高尔夫这个词最早出现在十四世纪苏格兰议会的文件中 高尔夫（golf）：g代表绿色gr

51、een，o代表氧气oxygen，l代表阳光light，f代表友谊friendship。高尔夫球运动是一项高贵、优雅、回归自然的极富魅力的体育运动。 球场：标准的高尔夫球场长约59406400米左右，宽度不定，总占地约60公顷，共设18个洞，依次称之为第1洞、第2洞第18洞。每个洞的距离约在100600码之间。每个洞场地都设有发球台、球道和球洞，以发球台为起点，发球台上有远近不一的三组开球线，离洞最远的开球线供最有实力的球员使用；中间的开球线由男选手使用；最前面的开球线，由女球员使用。中间为球道，是通往果领的最佳路线，球道两侧是深草、树木等不平坦地带。果领上的球洞为终点，关键地段设计有界桩。障碍

52、区是指球场中的沙坑、水塘、小溪等击球非常困难的区域，障碍区的设置，使得每个球洞的比赛都显得更富挑战性。球洞内设有一个供球落入的杯，杯的直径为4.5英寸，深4英寸。旗杆是指设在球洞中心的带旗帜、可移动的杆。旗上标有洞序号码，能为远离果领的选手指明方位。通常19号洞插黄旗，1018洞插红旗。比赛从1号洞开始，依次打完18洞称为一场球。比赛的胜负取决于各选手击球入洞的总杆数。标准杆数是指选手将球从开球区击到球洞内所需要的击球次数。每个洞的标准杆数由该洞场地大小而决定。男选手的标准杆数：250码以内的球洞为3杆，251470码为4杆，471码以上为5杆，女选手的标准杆数：210码以内的球洞为3杆，21

53、1400码为4杆，401570码为5杆，571码以上为6杆。一般高尔夫球场设4个3杆洞，4个5杆洞和10个4杆洞。球杆种类：木杆分为1、2、3、4、5号，通常用于击远距离的球。1号木杆最长，杆头角最小，击球有力，称为开球杆，一般在4杆洞场地和5杆洞场地开球使用。铁杆按长度分为19号，1、2、3号铁杆称为长铁杆，杆长且重，击球距离远；4、5、6号铁杆称为中铁杆，7、8、9号铁杆称为短铁杆，用于近距离或不易击球的球位。铁杆按用途分为劈起杆、沙杆、推杆。劈起杆杆头角较大，在百码之内专打高近球，沙杆专用于沙坑上击球，推杆专用于果领上击球。一般，每名选手有不超过14根一套的球杆，其中34根木杆、7根铁杆

54、、劈起杆、沙杆和推杆。其他用品：球座：把球垫到适当的高度，在击球时无障碍。球位标示物：当你的球挡住同伴的球时，用标志牌给球的位置做上标记。球具包：时高尔夫球球员的必备品。服装：穿着舒适得体、整洁干净，与周围自然环境相协调。由于习惯，运动服装形成了独特的风格：男士穿“v”领背心，里衬短袖有领“t恤”，下配合身便装裤，裤形宽松。女士的上衣装扮与男士相近，下身穿短裙。雨天穿特制的雨衣。球鞋：带粗短钉鞋底的高尔夫球鞋，为了击球时保持身体平衡。手套：质地柔软、手感好的手套，以免在击球时球杆振动摩擦手掌造成击球失误。基本规则：高尔夫比赛分单打和团体两种，比赛以抽签决定发球顺序，高尔夫有许多的规则，最基本的

55、规则有两点：参赛者必须在公平的原则下进行比赛。比赛过程中，要客观地处理对自己有利状况。经典赛事：有四大经典高尔夫赛事，分别为：美国职业高尔夫球锦标赛（uspga championship）、美国大师赛（us master championship）、英国公开赛（the open championship）、美国公开赛（us open championship）二、 本案高尔夫相关介绍125、 本案球场规划？本案高尔夫球场分为南北两种不同风格，即山地球场与森林球场。森林球场18个洞，约7321码，地形较平，在规划上着力体现原始之美，在本球场将来将举办国际一流的锦标赛；山地球场18个洞，地形陡峭，在规划上营造险峻之美，带来全新的另类体验。126、 本案业主如何进入高尔夫俱乐部？业主所购别墅总价在人民币300万以上的，可获赠保利高尔夫球场价值26万元的家庭会籍一个。第六部分：客户问题回答技巧示例一、 项目情况127、 为什么这个住宅区会取名【保利.国际高尔夫花园】？ “保利”是发展商的名字 “国际高尔夫花园”代表是国际化水准的高端住宅居住品质，体现的是本地别墅市场的顶级产品，彰现的是独一无二以及不可复制性。128、 【保利.国际高尔夫花园】项目一期的定位？在整个小区中所处位置？一期修建142套北美风格的纯独栋别墅