武汉市九州集团总部大楼可行性报告gao1234

1、集团总部大楼项目可行性报告制作人:王完成时间:2008.08.09目次第一部分 项目研究总论2第二部分 集团经济预测.7第三部分 项目建设需求分析9第四部分 项目开发估算14第五部分 劳动安全卫生与消防16第六部分 人力资源配置18第七部分 资金筹措23第八部分 财务评价25第九部分 项目投资风险分析28第十部分 社会经济效益分析31第十一部分 项目实施进度32第一部分 项目研究总论投资主体：九州通集团项目主管单位：九州通集团基建部项目拟建地区、地点：武汉市汉阳区龙阳大道特8号承担可行性研究的单位：九州通集团投资管理总部项目提出的背景：九州通是总部位于武汉市汉阳区，于2007年8月成功引进外资

2、6000万美元，正式变更为中外合资企业的大型企业集团。集团公司注册资金7.8亿元，拥有总资产42亿元、员工9100余人、下属企业50余家，连锁药店800多家，经营品种超过11000种。九州通集团和中国各大制药企业拥有良好的合作关系，拥有上游合作伙伴4200多家，下游客户58000多家，九州通集团营销网络覆盖中国行政区域的70以上。集团以药品批发、物流配送、零售连锁和医药电子商务为主要业务。从2001年2007年，九州通集团年销售收入分别为15亿元、33亿元、62亿元、84亿元、110亿元、128亿元和158亿元，年均复合增长率达50。在全国工商联公布的“中国民营企业500强”中名列全国第33位

3、，湖北省第1位，并连续三年进入中国企业500强行列。 目前集团的办公仍为分散的方式，效率较低，难以掌握企业整体的运营和财务状况。项目可行性报告编制依据：（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市城市总体规划大纲（20002020年） （4）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （5）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （6）投资项目方签定的协议书或意向书 （7）编制报告的委托合同 根据项目需要进行的调查和收集的设计基础资料（8）其他有关依据资料项目概况 （一）地理位置 位于汉阳的交

4、通要道龙阳大道。（二）项目拟建规模及相关数据 投资总额20546万元，土建部分15246万元，设备投资5300万元。项目建设总面积66990平方米。 项目定位业务形态包括医药物流、酒店、办公等，建设功能定位于办公、医药企业孵化器、商务中心。投资环境分析 1.现有建设条件。（1）供水（2）雨水、污水排放（3）供热（4）供电（5）供气2.开发区的金融税收政策（1）企业所得税基础税率为15%。新办高新技术企业和外商投资企业享受“两免三减半”。出口产品的产值达到本企业当年总产值70%以上的，减按10%的税率征收所得税。高新技术企业出口产品产值达当年总产值50%以上的企业减按10%征收所得税。外商投资的

5、先进技术企业，经营期在10年以上的，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。减半后所得税低于10%的，按10%税率征收所得税。企业有偿转让高新技术免征营业税；在技术转让过程中的相关咨询、服务、培训所得，年净收入在30万以下的免征所得税；30万以上、80万以下的先征收后返还所得税。企业引进的技术消化、吸收项目投产后，对该项目所获利润征收的所得税3年内由财政部门返还。（2）地方所得税：生产性外商投资企业自获利年度起10年内免缴地方所得税。（3）特殊优惠政策：科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点配套费、人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计

6、；按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按50%返还；对高新技术产品的出口企业，实行增值税零税率。对软件企业，其软件产品按6%计算缴纳增值税；工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平、具有重大推广应用价值的计算机软件，年销售额达到1000万元以上的，3年内对该产品新增增值税的地方分成部分按80%的比例返还。高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行“零费率”的收费标准。高新技术企业新建成或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内先征收房产税，再由财政部门返还。以市科技主管部门认定的高新

7、技术成果向有限责任公司作价出资入股，其占注册资本的比例可扩大到总注册资本的35%。良好的投资环境，特殊的优惠政策，将吸引越来越多的高新企业入驻园区，为之配套服务的自然好景花园也将吸纳更多的科技精英入驻。项目建设的要求：资金：资金问题是未来发展中最大的问题，提高资金使用效率是当务之急。项目决策能力：为公司发展提供战略性的、先行一步的、持续性地支持；同时在决策体系上具有进一步完善的能力。项目策划能力：同市场营销工作紧密结合起来，并逐步融入理念，形成独特的风格。组织适应性：现有的组织体系是按单项目运作设置的，未来组织体系要迅速向以项目运作为核心方向转变，要能支撑多项目运作。流程优化和执行能力：完善流

8、程，加强按流程执行的观念。员工技能水平：在项目决策、项目策划、施工管理、市场营销方面基本能满足目前的发展要求，锻炼高级管理人才和资本运作人才。企业文化建设：进一步维护积极、创新的文化环境，持续竞争意识和市场意识，企业文化得到新的发展。 第二部分 集团经济预测科学的财务预测可以有效支持战略规划的实施。财务预测快速反应：弹性测试为快速应变提供可能。准确的投资决策：预测收益率，为投资决策提供依据。外部效应：有利于制定融资计划，吸引投资者，为项目建设融资。内部员工的激励：激励员工参与企业的战略集团2008、2009、2010三个年度的财务预测：年度200520062007200820092010主营业

9、务收入97111158200252310主营业务成本93107151194244299主营业务利润3.53.95.697.199.0711.16其他业务利润0.340.540.610.690.790.91货币资金1.62.33.34.76.79.6未分配利润0.861.762.663.765.167.3预测数字依据：集团05、06年度合并财务报表 依据以上财务预测表格，可以得到以下直观的集团主营业收入与成本预测折线图、集团资金类可用资金类预测折线图。 从以上表格直观的看出，07、08、09、10年度的财务折线拥有更高的斜率，说明随着主营业务的增长，主营业务成本所占的比例趋向于更高，集团的业务仍

10、然为传统类型，在成本控制上存在一定难度。从以上折线图可以看出，由于其他业务利润的存在，集团的未分配利润呈明显的加速增长态势，说明了其他业务利润在总利润的增长中有着加速器的作用，未来企业的价值更多的将体现在创新价值导致的价值增值上。未来稳定而增长的现金流将为新项目的建设提供部分流动资金，为创新价值的实现提供可能。第三部分 项目建设需求分析1、总部功能需求在总部功能上，实现集团的办公集中化，成为集团的信息中心、财务中心、战略中心，实现创新利润。2、价值增值需求在总部大楼a座的产业孵化功能上，要在专业化基础上建立以客户为中心的创新体系，为九州通带来新的价值增值，产生额外的价值驱动力。3、品牌建设需求

11、品牌是一种能够使企业获得巨大价值增值的无形资产。在品牌建设战略上，品牌战略的实施需要从外在形象和内在品质两方面着手，关键在于打造内在品质。要实现实力与品牌的完美结合，主业经营是资本运作的基础，而品牌则是集团成功地进行资产运作的重要标志，总部大楼的建设是两者的结合统一。内在品质是打造品牌的基础，总部大楼项目的有计划的市场调研、科学专业的规划设计、完善的工程建设管理体系和优秀的创业服务团队是对内在品质的基本要求，进行科学合理的整合：外在形象要求：易于识别性，成为武汉知名企业总部大楼。外在企业形象内在品质内在品质要求：1. 卓越的总部功能。2. 全面的创新基地。实现品牌建设的路径：有计划的市场调研科

12、学创新的规划设计分析行业环境研究医药创新的成长调查竞争者的品牌策略调查客户对品牌的认知突出信息智能适宜医药孵化的专业设计优质的物管创新企业孵化管理团队的专业化完善的创新服务体系4、企业知识管理的需求当今所处的是知识经济时代，发展知识经济是经济发展的方向。知识经济是以知识和信息为基础和直接驱动力的经济。知识经济的时代特征是： (1)知识将是经济发展中最重要、最关键的资源； (2)高技术产业（以知识中的高科技为重要依托的产业）将成为国民经济的支柱产业； (3)产品和服务的知识含量将大大增加； (4)国家创新体系（主要包括研究机构、高等院校以及企业的研究和开发部门）对知识经济具有支撑作用； (5)无

13、论对个人还是企业,知识学习有着重要的意义。 知识经济是可持续发展的经济。使得社会对自然资源利用质量得到提高，社会产品和服务的知识含量增加，附加价值不断提高；知识与经济的一体化、经济与文化的交融使人类物质文明和精神文明达到高度的协调与统一。 知识经济对企业的经营管理具有深远影响 ： 1.资源环境的变化对企业管理的影响 经济的增长不再过分依赖于经济资源，而更加依赖知识资源。知识资源不同于传统企业管理理论与实践的基石实物资产和金融资产。它具有复制性、反复消费性及在使用中不会引起边际报酬递减三个特征。这些特征以及知识资源对经济增长所起的巨大作用将对企业管理提出新的课题。 2.技术环境的变化对企业管理的

14、影响 高科技产业化进程的加快，一方面使得企业提供产品和服务的知识含量增加，加大了企业提供产品和服务的难度以及企业生产经营和管理上的复杂性；另一方面，高科技又为管理的变革与发展提供了技术上的可能性和保证，虚拟企业、网上经营等新的组织及管理模式冲击着传统的企业管理方式。 3.市场环境的变化对企业管理的影响 一方面，企业的顾客所需要的是产品、服务、信息的一体化，这要求企业围绕产品、服务、信息一体化展开竞争；另一方面，市场竞争在经济一体化趋势下，更加激烈。激烈的竞争导致企业、供应商和顾客的合作不断扩大，合作竞争将成为企业新的价值取向和企业经营战略的新的核心。（三）面向知识经济的企业管理发展新特点 1、

15、经营管理信息化：信息化管理指在企业中利用现代化的信息设备，实现企业经营管理信息的生产、存储、处理、共享、以及决策的规模化过程。 2、重视知识管理：由于知识具有高的生产率和创造性，对知识的开发和管理成为企业管理的重要组成部分。 3、注重企业创新：主要包括技术创新和管理创新。这将决定一个企业是否具有竞争优势。 企业技术创新与竞争优势 ： 企业技术创新是指企业为了满足顾客和消费者不断变化的需求，提高企业竞争优势而从事的以产品及其生产经营过程为中心的包括构思、开发、商业化等环节的一系列创新活动，有产品创新和过程创新。 企业技术创新的特征是：不确定性、高风险性、比较优势性、超前性、复杂性：相对于企业常规

16、的生产经营，技术创新具有一定的复杂性。 技术创新的必要性在于适应经营环境新的变化：科学技术的飞速发展以及广泛迅速的传播、顾客需求的个性化和多样化、知识产权制度的不断完善、市场竞争的日益激烈、企业的持续发展都需要企业进行技术创新。 （三）知识管理的基本内涵 知识管理是指通过对企业知识资源的开发和有效利用以提高企业创新能力，从而提高企业创造价值的能力的管理活动。知识管理的终极目的是为了提高企业创造价值的能力，直接目的是提高企业的创新能力。企业创新的主要任务是全面开发和充分开发以及有效利用企业的知识资源，其中信息管理是非常重要的一部分内容。 知识管理的主要内容主要包括：(1)要在企业内进行知识交流与

17、共享责任的宣传，培养员工知识交流与共享的意识；(2)建立知识网络和创造适宜的环境以促进知识的交流与共享；(3)创造适宜条件与环境，充分开发和有效利用企业知识资源，进行以创新为目的的知识生产；(4)积累和扩大企业的知识资源；(5)保证企业知识的生产以及知识资源的积累和扩大，充分溶入产品或服务及其生产过程和管理过程之中。 （四）知识管理的实施要点 1.建立知识主管。知识主管的主要职责是根据企业发展规划和战略对企业知识资源进行统一管理，以保证企业的持续发展。 2.建立起知识型企业组织结构。知识管理要求企业打破原有的传统的金字塔式企业组织结构，建立起柔性，灵捷的知识型企业组织结构。 3.营造一种有利于

18、企业知识资源的开发和利用的环境。管理者营造一种使企业员工自愿地交流与共享知识，开发与利用企业的知识资源去创造新的环境。 4.真正重视知识的价值。在知识管理中，要真正做到这一点。要让知识或知识资源为企业员工得到切实利益。 第四部分 项目开发估算项目开发估算1）项目用地为现有地块，该地块占地12.88亩，位于政法路与龙阳大道交叉口，项目所建大厦为双子模式，建筑面积66992平方米。a座的33495平方米用作医药产业孵化器，在大楼内建一个国家级的药品研究实验室，为入驻企业提供研发服务，并兼有从事医药信息技术研发、咨询、培训、推介，并作为营销结算中心和会务中心。a座大楼的性质为商用，b座大楼为集团自用

19、。2）项目建设期为1.5年。3）为充分考虑资金使用成本，测算时将贷款利率设定为8.35%。项目开发总成本估算表序号项目名称计算程式单价（元/m2）金额(万元）一土地成本158.421061.32二前期工程费2.1勘察测量费1066.9922.2规划设计费15100.4882.3临时供水供电533.4962.4场地平整及道路533.496前期工程小计2.12.435234.472三建筑安装工程费3.1基础工程费60401.9523.2土建工程费12008039.043.3安装工程费5003349.63.3.1水电安装60401.9523.3.2电梯工程60401.9523.3.3空调工程-3.3

20、.4消防工程45301.4643.3.5通讯工程10待添加的隐藏文字内容266.9923.3.6室外配套100669.923.3.7煤气管道15100.4883.3.8对讲系统1066.9923.3.9公用天线533.496建安工程小计3.13.3141513833.848四不可预见费36241.1712五管理费用20133.984六其他费用6.1工程监理费1066.992其他费用小计6.11066.992七合计(二)(六)151614510.47八总开发成本(一)+(七)1674.4215571.79工程测算项目投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地价及税款1061.3210.2

21、%2前期工程费234.4722.7%3建安工程13833.84877.8%4不可预见费241.17122.7%5管理费133.9841.6%6其他费用97.451.2%8财务费用974.50264.0%9合 计16546.2926100.0%由于a座的商用性质，需要投入建设医药实验室的设备、结算设备、咨询会务办公设备，该部分的预计金额为0.4亿元，所以总投资为16546.2926+4000=20546.2926（万元）。作为商用部分的a座的投资为12273.1463万元，b座的投资为8273.1463万元。第五部分 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方

22、案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 一）劳动安全卫生 1危害因素和危害程度分析 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。 1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性 2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，

23、井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。 2安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有： 1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。 2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。 4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。 二）消防设施 消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位

24、，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 1火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。 2调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。 3消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。

25、第六部分 人力资源配置合理、科学地制定管理方案，配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：（一）工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目

26、组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：a利用招标形式、优选施工队伍。b办理开工报告。c办理质监委托。d组织设计交底。e摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。（二）现场工程管理1.前期阶段的部分工作：a旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。b、“三通一平”c其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作a施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好

27、现场技术管理b做好质量控制与管理，加强经济签证的管理c做好工程收尾的组织安排，竣工验收。d做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。e做好工程决算及项目移交。营销部：负责租赁和管理;作好租赁计划的编织。租赁服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进

28、行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。三）劳动定员四）员工培训1.公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2.在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学

29、到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4.培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导

30、。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5.培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精

31、力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。6.培训积分制度。职员参加各种培训并

32、获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7.培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。第七部分 资金筹措资金的按时按期筹措是项目正常进行的重要保障。项目资金包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械，流动资金主要用于购买施工所用的工程材料、租用的施工设备、劳动工资及其他费用。一） 资金的筹措方式1、自有资金投入12273.1463

33、万元。为保证项目的实施进度，满足开工前的资金周转，集团公司适时投入。3、使用银行贷款8273.1463万元,该贷款用于商用a座的建设。贷款是实施工程项目的重要资金来源。前面的集团经济的回顾和预测都表明了集团公司有能力向银行证明几个方面：实有资本额度充足，资金筹组。另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及集团基建部的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。银行有理由认为贷款后集团有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备和a座的产权作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险。a座的投资为

34、12120.855万元，这个就可以满足抵押存款限额的要求。二） 编制资金流动计划序号项目20092010合计1投资1.1分年计划0.55550.444511.2建设投资11414.6079131.685619571.791.3建设期利息541.3903333433.1122667974.5026小计2资金筹措2.1自有资金12273.14632.2项目贷款4596.1923893676.9539118273.1463三） 资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资本金问题，主要包括以下几个

35、方面：a由于资金的时间价值形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。2.优化使用周转资金问题，具体优化方法如下：a.将工程初期准备费用单列项目,增加初期收入，可以缓和资金矛盾。b.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。c.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。d.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。第八部分 财务评价根据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评

36、价方法与参数（第二版）和国家现行的财税制度，对本工程的财务效益进行评价。 四） 投资估算根据项目的房地产特性，本项目计算期拟定为2.0年，其中建设期1.5年，租赁经营免租期为0.5年。 形成的总资产中12273.1463万元是投入商业运营的部分。以下对该a座商用部分进行财务测算：总面积为33495平方米，有效商用面积为总面积的90%，即30146平方米。租金收入核算，投入使用免租期过后的第一年的出租率为90%，从第二年期开始达到100%。建设完成后的土地剩余使用年限为37年，设备的折旧年限为10年，折旧方法为平均年限法。经计算，年折旧金额为870万元。每天每平方米租金为3元，每年按照360天计

37、算。各项税费按照总收入的35%计算。净利润年度分布为：第一年为1895万元，从第二年起为2106万元。1）财务净现值（fnpv）、内部收益率（firr） 项目现金流量表如下：年份012345678固定资产投资-12273营业现金流量27652976297629762976297629762976合计-1227327652976297629762976297629762976根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率 。财务净现值（fnpv）=19823.41 （所得税后）财务内部收益率(firr)=22.95% （所得税后）财务净现值（fnpv）=16682.42万元 （所得税后）

38、财务内部收益率(firr)=17.17% （所得税后）经过表中计算可知，项目财务净现值（fnpv）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（firr）8.35% 且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。 2）项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期 投资利润率平均利润总额/总投资额10010.25 投资回收期5.61年（根据现金流量表） 二）敏感性分析 编制敏感性分析表上面分析的假设为，每平方米的平均租金为每天3元，敏感性分析将参照每平方米每天变化率为5%进行分析编制敏感性分析表。-122731818192319231923192

39、3192319231923-1227337134029402940294029402940294029每平方米每天的租金为1.5元时，irr=5.11%每平方米每天的租金为4.5元时，irr=27.60%绘制敏感性分析图评价指标（irr等）50%40%30%20%10% 基本方案内部收益率 基准收益率 不确定因素变化率 -100% -50% 50% 100%三）财务评价结论 经计算，项目的投资回收期为5.61年，内部收益率为17.17%。本项目投资开发方案在财务上是可行的。第九部分 项目投资风险分析为确保对项目建设中的风险进行充分估计，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学充分的分析，使

40、投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来降低或规避风。一）财务风险敏感性分析 前述的财务预测建立在集团现金较为充裕和预期出租较为顺利的基础上。敏感性分析表，敏感性分析图可以参照第部分的内容。二）定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然灾害、物理现象和其他实质风险因素的不确定变化,导致土地利用后果偏离规划目标，对项目商品产生直接破坏，从而对开发商和经营者造成经济上的损失。系自然原因，如洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等人类无法控制的大自然力量所引起的灾害事故。2、政策风险该项目系房地产开发项目，此时政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种

41、不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因宏观经济状况有关主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科

42、学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等，这对于a座商用部分显得尤为重要。6、整合风险集团办公大楼建设的目的，就在于使以往分散的财务、采购、行政等集合起来，提高显效率，降低管理成本，但在统一办公地点后，仍然可能存在资源难以

43、共享、部门协调不够的整合风险。三）风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。2、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进

44、度和质量是重点。3、面对即将展开的集团集成办公的方式，应及早有效展开这种管理方式，从而降低项目建成投入使用后的整合风险。第十部分 社会经济效益分析1、税收效益分析：从第三部分的指标中可以看到，第一年的纳税金额即高达729万元，第二年可达810万元，以后随着入驻的创新企业的增加和快速成长将带来持续的纳税。以下将对入驻的创新企业的经济效益进行更详细的分析。在第一年，商用面积可以达到90% ，也就是说入驻企业的使用面积达到了30146平方米，每家的平均使用面积是300平方米，意味着有100家左右的创新企业的入驻。每家企业的年利税可以达到10万元，意味着1000万元的税收，加上集团的纳税贡献，正常年份

45、加总可以达到1810万元，这是一个非常可观的纳税贡献。这对于汉阳区的经济发展，更重要的，这对产业升级具有重要的意义。2、就业效益分析：两栋大楼需要配备物管人员、技术人员、研发人员。经测算，物管人员60人，技术人员10人，研发人员100人。入驻公司的员工保有量将达到500人以上。总就业人员将达到670人以上。研发基地的建设，将充分利用武汉市的高教资源，促进科研成果的产业化，对科技产业的发展有着重要的意义。4、城建景观效益分析： 该项目独到的设计使得位于龙阳大道的区位的景观有了改善，有了新的地标。第十一部分 项目实施进度本项目可以采用平行施工方式，项目如果准备基本就绪，可以在2009年元旦开工，2010年的6月竣工。总工期18个月，项目采用分阶段开发，确保项目的顺利进行的资金的筹措、招租、运营的全面实现。项目建设实施进度安排如下：序号项目阶段20092010123412341筹备阶段2基础施工3地上建筑工程施工4设备采购与安装5竣工验收投入商用与集团自用第十二部分 项目可行性结论与建议一）、项目投资的总体描述武汉市生物医药产业的全面兴起，