廉江市区土地定级暨基准地价更新

1、廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告廉江市国土资源局湛江市百润土地咨询评估有限公司深圳大学房地产研究中心二一年十二月目 录一、廉江市区基准地价更新成果1二、廉江市区基准地价内涵2三、廉江市区级别基准地价汇总表3四、廉江市区基准地价修正体系6五、廉江市区基准地价成果应用10六、应用举例13廉江市区土地定级暨基准地价更新成果一、廉江市区基准地价更新成果（1） 廉江市区综合级别图；（2） 廉江市区商业用地土地级别图；（3） 廉江市区住宅用地土地级别图；（4） 廉江市区工业用地土地级别图；（5） 廉江市区商业用地基准地价图；（6） 廉江市区住宅用地基准地价图；（7） 廉江市区工业用地基准地价图；（8

2、） 廉江市区商业用地样点分布图；（9） 廉江市区住宅用地样点分布图；（10） 廉江市区工业用地样点分布图；（11） 廉江市区土地定级暨基准地价更新技术分析报告；（12） 廉江市区土地定级暨基准地价更新工作报告；（13） 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告。二、廉江市区基准地价内涵此次基准地价内涵定义为：各用途基准地价采用的是土地在正常市场交易条件下、区域平均土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通电、通讯、通路、通上水、通下水，红线内场地平整）、合理容积率下、价格基准日为 2010 年 1 月 1 日，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费，各用途为

3、法定最高使用年限（商业40年、住宅70年、工业50年）的平均价格。土地价格内涵表用地类型内容地价内涵商业用地平均容积率2.0价格表现形式平均楼面价、路线价（首层楼面）住宅用地平均容积率2.0单家独户为3.5（黎湛铁路以西）单家独户为2.5（黎湛铁路以东）价格表现形式楼面地价工业用地平均容积率1.0价格表现形式地面地价三、廉江市区级别基准地价汇总表 项目级别价格范围(元/平方米)级别面积(平方公里)平均价格(元/平方米)所 在 位 置商业用地11600-28734.551949罗洲大道、中山五路、中山四路、新兴路、中山一路、廉江大道中、新风南路、新风中路所围区域21020-16009.62126

4、0.除一级区域外，狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、南通东路、南通中路、南通西路、九州江大道中、九州江大道北所围区域。3750-102011.20861除一、二级地外，黎湛铁路以西、鹤岭西路、鹤岭东路、狮岭西路、狮岭中路、狮岭东路以南区域，九州江大道北路两旁50米范围。4640-75029.07685.除一、二、三级地外近期规划区域住宅用地1440-6025.76495新圆路、狮岭中路、狮岭东路、中山六路、中山五路、建设东路、建设西路、创业北路、中环四路、新风中路、罗洲大道西所围区域，廉江大道中、廉江大道南（石城大道交叉处）路两旁200米范围。2334-44010.83382除一级区域外，鹤岭东路

5、、狮岭西路、狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、吉城东路、吉城中路、九州江大道中、九州江大道北所围区域。3230-3348.82291除一、二级地外，黎湛铁路以西、鹤岭南路、九州江大道北、狮岭西路、狮岭中路、狮岭东路以南区域。4185-23029.03200除一、二、三级地外近期规划区域工业用地1235-30810.32256新圆路、狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、石城大道、廉江大道中、建设西路、创业北路、中环四路、新风中路、罗洲大道西所围区域，廉江大道南、石城大道路两旁100米范围。2215-23522.19224除一级地外，黎湛铁路以西区域。3205-21521.93211除一、二地外近期规划区域

6、注：具体级别、土地价格详见级别图及基准地价图市区主要商业道路路线价道路名称范围路线价（元/）标准进深廉江大道1罗州大道以北区段600015廉江大道2罗州大道至人民大道区段750015廉江大道3人民大道以南区段700015罗州大道1河唇路口至新风路区段750015罗州大道2新风路以西区段700015中环一路680012中环二路750012中环三路750012中环四路550012东环三路、东环四路500012建设东路700012建设西路650012新风北路550012新风中路650012新风南路700012塘山北路550012塘山中路750012塘山南路800012同济北路600012同济南路70

7、0012光明北路550012光明南路600012沙岭路650012民安路600012建设一横路550012建设二横路550012人民大道东1廉江大道至中山路780012人民大道东2中山路至东环路680012人民大道西650012中山一路720012中山二路720012中山三路750012中山四路850012中山五路680012东街750012西街450012五一路850012新兴北路750012新兴南路700012南市北路850012南市南路600012南街600012廉安东路600012廉安中路500012创业北路450012创业南路500012廉良路500012石城大道1良垌路口至廉江大道

8、区段550012石城大道2廉江大道以西区段500012方正东路450012南通东路400012注：市区繁华路段实行路线价，即在该区段范围实行路线价。四、廉江市区基准地价修正体系通过对不同用地类型地价的比较，结合廉江市实际情况，参照相邻城市做法、确定基准地价修正体系。主要包括宗地用地类型修正、分用途年期修正和容积率修正等。1.用地类型修正（1）用地类型修正系数修正表类别用地类型适用基准地价修正系数主要应用范围商业商业用地商业1.0商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地金融保险用地商业1.0银行、保险、证券、信托、期货、信用社等对外营业场所用地餐饮旅馆业用地商业0.81饭店、餐厅、酒吧

9、、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地其他商服用地商业1.0旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地住宅办公用地住宅1.0写字楼、商业性办公楼、金融保险业办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地普通居住用地住宅1.0城镇普通居住用地别墅、高档公寓住宅见（2）别墅、高档公寓及容积率小于1的住宅公共建筑用地住宅0.5指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地工业工业、采矿、仓储业用地工业1.0工业生产及其相应附属设施用地；采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面

10、生产用地及尾矿堆放地；用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地交通运输用地工业1.0机场、铁路、公路、管道运输、港口、城市道路、广场、车站、社会停车场等用地及附属设施用地公用设施用地工业1.0给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地；名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等用地水利设施用地工业1.0用于水库、水工建筑的用地特殊用地工业1.0军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地说明凡其它不在其范围内的各类特殊用地按程序评估加以确定。（2）为利用地价的经济杠杆调控作用，避免土地低效利用，建议对别墅、高档公寓及容积率小于1的居住用地、主体公园、度假村、高尔夫球

11、场等实施单独评估。2.其他修正（1）商业用地修正系数表1 商业用地修正系数表类别指 标 标 准街角地临街边数一边临街二边临街三边临街四边临街修正系数11.091.161.2宗地形状宗地形状形状规则形状基本规则不规则修正系数1.0510.95临（旁）街深度深度（d）d1515d 22d22 此项修正只针对土地面积2000平方米地块修正系数11.6-0.04d0.72临街宽度宽度（d）d66d 30d30 修正系数10.94+0.01d1.24地形地质地形地质条件地形平坦，地质条件无需进行任何工程改造只需进行部分地形、地质工程改造（如农田、山坡等）需进行完全的地形、地质工程改造，如填海扣减额（元/

12、土地面积）扣减系数00.050.150.751300容积率容积率（r）r11r5r5修正系数10.2+0.8/r0.36注：纯商业用地容积率小于1时，按地面价计算（即基准地价1），其他修正相同。表2 商业用地出让年期修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数10.0676 110.5497 210.8027 310.9354 20.1309 120.5829 220.8201 320.9446 30.1903 130.6141 230.8365 330.9532 40.2460 140.6433 240.8518 340.9612 50.2

13、982 150.6707 250.8662 350.9688 60.3471 160.6964 260.8797 360.9759 70.3930 170.7205 270.8923 370.9825 80.4361 180.7431 280.9042 380.9887 90.4764 190.7642 290.9153 390.9945 100.5142 200.7841 300.9257 401.0000 表3 商业用地楼层修正系数楼层数修正系数x备注首层（1）1作为商业的首层并完全等同于建筑物的1层。20.664相对首层30.445相对首层4层及以上0.297如果修正后商业地价低于住宅地

14、价，则取住宅地价标准作为商业地价标准计注：适用商业楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。表4 商业用地平均楼面地价换算首层楼面价系数商业一级区域商业其它级别区域1.21注：适用商业楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。表5 商业用地开发程度修正表（按土地面积计算）开发程度通路供水排水供电通迅管道煤气场地平整开发费用（元/平方米）35-8015-2510-2015-5510-3020-4015-35（2）住宅用地修正系数表1 住宅用地修正系数表类别指 标 标 准公共交通条件公共交通条件沿道路距离100米内有地铁站或公交枢纽站沿道路距离100米内有汽车站或100300米内有地铁站或公交枢纽站沿

15、道路距离100300米内有汽车站沿道路距离300500米内有汽车站沿道路距离500米内无任何公交设施修正系数1.11.0510.970.95大气质量大气质量不临城市道路及不在工业污染源下风方向临支路及不在工业污染源下风方向临次干道及不在工业污染源下风方向临主干道及不在工业污染源下风方向在工业污染源下风方向修正系数1.051.0210.980.95噪音影响噪音影响至少有一边临广场绿地不临任何城市道路至少有一边紧临一般道路至少有一边紧临次干道至少有一边紧临主干道修正系数1.051.0200.980.95周边景观景观条件至少两个方向上视线可及广场绿地、水面至少一个方向上视线可及广场绿地、水面至少两个

16、方向上视线无遮挡至少一个方向上视线无遮挡在任何方向上视线均遮挡修正系数1.081.0510.970.95宗地形状宗地形状形状规则形状基本规则不规则修正系数1.0510.95地形地质地形地质条件地形平坦，地质条件无需进行任何工程改造只需进行部分地形地质工程改造（如农田、山坡等）需进行完全的地形地质工程改造，如填海扣减额(元/土地面积)修正系数00.050.150.751300容积率容积率（r）r22r5r5 修正系数11.2-0.1r 0.7注：1.黎湛铁路以西区域单家独户住宅按地面价计算（即网格点基准地价3.5），其他修正相同；2.黎湛铁路以东区域单家独户住宅按地面价计算（即网格点基准地价2.

17、5），其他修正相同；3.纯住宅用地容积率小于2时，按地面价计算（即网格点基准地价2），其他修正相同。表2 住宅用地出让年期修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数10.0631 150.6267 290.8552 430.9479 570.9855 20.1223 160.6507 300.8650 440.9518 580.9871 30.1778 170.6732 310.8741 450.9555 590.9886 40.2299 180.6943 320.8826 460.9590 600.9900 50.2

18、786 190.7141 330.8907 470.9623 610.9913 60.3244 200.7326 340.8982 480.9653 620.9925 70.3672 210.7500 350.9052 490.9682 630.9937 80.4074 220.7663 360.9118 500.9708 640.9948 90.4451 230.7816 370.9180 510.9734 650.9958 100.4805 240.7959 380.9238 520.9757 660.9967 110.5136 250.8094 390.9293 530.9779 670

19、.9976 120.5447 260.8220 400.9344 540.9800 680.9985 130.5738 270.8338 410.9392 550.9819 690.9993 140.6011 280.8448 420.9437 560.9838 701.0000 表3 商业用地开发程度修正表（按土地面积计算）开发程度通路供水排水供电通迅管道煤气场地平整开发费用（元/平方米）35-8015-2510-2015-5510-3020-4015-35调查各楼层的售价比，计算各楼层的楼面地价比例关系，结合类似城市的修正指标，确定廉江市区住宅用地楼面地价楼层修正系数。表4 住宅用地楼层修

20、正系数 楼房总层数居住层数一二三四五六七八11.00 0.96 0.940.91 0.91 0.90 0.88 0.87 21.041.01 0.99 0.95 0.96 0.96 0.95 31.05 1.05 1.06 1.08 1.09 1.09 41.05 1.06 1.08 1.09 1.10 51.02 1.05 1.09 1.10 60.95 0.98 1.08 70.91 0.97 80.85 注：适用楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。 表5 住宅用地楼层修正系数（有电梯） 楼房总层数居住层数九十二十五二十二十以上1 30.847-1.0170.787-0.931 0.7

21、80-0.885 0.768-0.872 0.756-0.865 4 60.989-1.0640.919-1.002 0.855-0.975 0.851-0.934 0.843-0.941 7 91.036-1.1489.843-1.110 0.945-1.064 0.913-0.997 0.909-0.985 10 121.098-1.169 1.034-1.154 0.976-1.059 0.963-1.036 13 151.094-1.214 1.038-1.163 1.022-1.144 16 201.142-1.287 1.132-1.227 20以上1.202-1.327 注：适用

22、楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。（3）工业用地修正系数表1 工业用地修正系数表类别指 标 标 准临路条件临路条件临主干道临次干道临支路修正系数1.0510.95地形地质地形地质地形平坦，地质条件无需进行任何工程改造只需进行部分地形地质工程改造（如农田、山坡等）需进行完全的地形地质工程改造，如填海扣减额(元/土地面积)修正系数00.050.150.751300容积率修正按规定执行：2008年1月，国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）规定“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制

23、指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”表2 工业用地开发程度修正表(按土地面积计算)开发程度通路供水排水供电通迅场地平整开发费用（元/平方米）35-8015-2510-2015-5510-3015-35表3 工业用地出让年期修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数使用年期（年）修正系数10.0650 110.5290 210.7725 310.9003 410.9674 20.1260 120.5610 220.7893 320.9091 420.9720 30.1832 130.5910 230.8051 33

24、0.9174 430.9764 40.2368 140.6192 240.8198 340.9252 440.9804 50.2870 150.6455 250.8337 350.9324 450.9842 60.3341 160.6702 260.8466 360.9392 460.9878 70.3783 170.6934 270.8588 370.9456 470.9912 80.4197 180.7152 280.8702 380.9516 480.9943 90.4585 190.7355 290.8809 390.9572 490.9972 100.4949 200.7546 30

25、0.8909 400.9625 501.0000 注：在评估地价时，若经过基准地价修正后的结果较全国工业用地出让最低价标准规定的标准低，则按政策规定取最低价标准取徝。五、廉江市区基准地价成果应用任何成果最终目的在于应用，土地定级估价成果也不例外。廉江市区定级与基准地价评估成果不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用，而且应在城区建设、城镇经济发展等方面发挥其优势。1.定级成果应用土地定级的成果是一项涉及各部门、多用途的成果，廉江市区土地定级工作综合应用了马克思地租地价理论、土地区位论，课题组结合实际对廉江市区土地进行了综合评定，从而增强了土地定级成果的科学性、实用性和可行性，为加强土地管理、建立

26、完善的地籍管理制度准备了基础资料，同时还为征收土地税费以及开展城区国有土地有偿使用、城镇规划等项工作提供了可靠的土地质量依据，因此，建议政府各部门对该成果广为应用，以便政府对土地市场进行规范管理。a.为建立健全地籍管理制度服务地籍信息资料，主要包括土地级别、土地权属、土地界线、土地面积、土地用途几大类。而土地级别(质量)是地籍调查与土地登记的一项重要内容，必须落实到土地所有者和土地使用者所拥有或使用的地块(宗地)，以便于土地所有者和使用者根据土地级别分布情况、级别高低、级差收益状况，因地制宜地开展各项行政、技术、生产和经营等工作。b.为制定管理土地的各项政策法规提供依据管理土地是为了更好地保护

27、有限的土地资源和更有效地发挥土地的利用效益，管理土地需要制定相应的政策法规，而制定政策法规又离不开土地的质量。因此，土地定级成果也是应用于宏观决策的科学参考资料。城镇国有土地资产的管理、利用、开发离不开土地定级成果资料，制定相应的管理土地的政策法规，同样也离不开土地定级成果资料。c.为有偿使用土地和地价评估服务土地的出让、转让、抵押、出租及综合开发，其土地所有者和使用者的总体期望，都是土地的社会效益好、经济效益高、基础投资少、收获效益大。因此，土地质量的好坏，土地价格的高低，对其影响很大。有了科学、可靠的土地质量依据，才有利于土地开发者和使用者的正确选择，也有利于土地的合理利用和开发，这对规范

28、土地市场，快速便捷地为用户提供客观、合理的地价评估服务，促进土地有偿使用制度改革的进行，均具有重大的现实意义。d.为土地课税（新增建设用地有偿使用费、土地使用税等）提供依据收缴土地税费的依据是级差收益。根据土地区位效益划分的土地级，完全可以作为土地税收的直接参考依据，这样就可使税额定得更合理、科学，更有利于科学管理，同时可为国家开辟财源。高级别的土地，有优越的区位条件，纳税额要高些；低级别的土地，其区位条件较差，纳税额就应少些。同时，对限制型企业的纳税额可高些，对鼓励型企业的纳税额可低些。e.为城镇总体规划服务城镇规划是一项综合性强、涉及面广的工作，其基本任务是：根据国家的方针、政策及城镇土地

29、的发展条件，部署城镇体系，合理地确定城镇在规划期内的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模和布局。若要合理利用城镇土地，综合布署城镇经济、文化、公益事业及战备等各项建设，保证城镇有序地、协调地、健康地发展，就必须充分认识城镇土地的状况和质量差异，以确定科学、可行的城镇总体规划。f.为调整城区基准地价提供依据因此，建议政府各有关部门在制定计划、规划以及税收等工作中采用城区土地定级成果。同时，土地所有者、使用者、开发者更应广泛应用。在具体应用该项成果时，应根据土地级别，将效益好的商业企业单位安排到一级土地上，并尽可能提高优等土地的利用效率。规划部门同样应遵循最佳利用原则，合理安排城市内各功能用地结

30、构，减少不合理的用地现象。2.基准地价及其修正体系应用基准地价是采用先进的技术手段，依据统一的技术规定、程序和方法测算出来的区域平均价格，是市场和土地的宏观管理政策共同起作用的结果。基准地价的显著特点是反映城镇土地产生的实际收益，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗土地的具体价格，而是代表某一级别区域的平均地价，它显示土地的一般价格差异。在实际工作中，应用最广泛的是需要确定宗地地价或标定地价。基准地价修正体系是将基准地价转化为宗地地价的过程，主要反映级别内各宗地之间的个体差异对宗地地价的影响。因此，基准地价成果是评估和确定标定地价的基础，基准地价系数修订法也是评估宗

31、地地价的方法之一，其成果的主要作用及应用如下：a. 宏观控制地价，洞察土地市场中地价变化趋势，为投资决策提供依据。b. 征收土地税费的依据。按照惯例，土地税一般是从价征税，而我国目前很难做到，征收的税额偏低，达不到利用土地税收经济杠杆调节土地利用和土地级差收益的目的。因此，科学合理公开的基准地价能为科学征收土地税费提供依据。c. 为地价评估工作提供依据。d. 为推行土地招标、拍卖、收购储备制度提供地价依据。e. 企业清产核资和改制中土地资产价格的标准。f. 确定出让或收回土地价格的依据。g. 国有土地使用权转让、出让抵押等交易过程中必须科学合理确定宗地地价。h. 划拨土地使用权转移时，补交土地

32、出让金的标准。六、应用举例1.利用网格点基准地价和基准地价系数修订法测算商业、住宅、工业用地地价。（1）计算公式； 式中：待估宗地土地单价待估宗地土地网格点基准地价r待估宗地批准容积率 n待估宗地土地修正系数总数 待估宗地第i号因素修正系数 待估宗地土地使用年期修正系数 待估宗地土地期日修正系数 f1待估宗地开发程度修正系数 f2待估宗地地形、地质修正系数（2）应用举例： 假设某商业用地位于廉江市区*路，已知规划容积率为1.5；批准用地面积为500平方米；建筑覆盖率为40%；开发程度为五通一平；剩余土地使用年期为30年。试用基准地价系数修正法评估该样点2010年1月1日的地价。评估过程：a.根

33、据待估宗地位置查廉江市商业用地网格点基准地价为1500元/平方米；b.根据待估宗地个别因素条件，查表得该宗地修正系数；个别因素个别因素条件对应指标标准对应修正系数（查表）宗地形状规则规则1.0临街边数一边临街一边临街1.0容积率1.50.2+0.8/1.50.7333剩余使用年期300.9257期日修正修正到2010年1月1日期日相同无需修正1.0地形地质地形无需改造好0开发程度五通一平五通一平0c.计算待估宗地地价根据宗地地价的计算公式：得：15001.51.01.00.73330.9257-0-0 1527.33（元/平方米） 土地总价为：1527.3350076.37（万元）2.利用商业

34、路线价、网格点基准地价和基准地价系数修订法测算商业用地地价（1）计算公式 式中：待估宗地土地单价待估宗地土地路线价待估宗地土地网格点基准地价待估宗地标准进深内建筑占地面积待估宗地标准进深外建筑占地面积 n待估宗地土地修正系数总数 待估宗地第i号因素修正系数待估宗地批准容积率 待估宗地土地期日修正系数 待估宗地土地使用年期修正系数 f1待估宗地开发程度修正系数 f2待估宗地地形、地质修正系数（2）应用举例假设某商业用地位于廉江市*路地段，容积率为2.5；使用年期为35年；建筑占地为1400平方米；规划建筑密度为40%；开间宽度为20m，临街进深为28m，临街拐角为十字路口，宗地开发程度为“五通一平”。试评估该用地于2010年1月1日的地价。评估过程：a.根据待估宗地位置查廉江市区商业用地网格点基准地价为2200元/平方米，该宗地临路路线价为4000元/平方米，标准深度12米；b.根据待估宗地个别因素条件，查表得该宗地修正系数；个别因素个别因素条件对应指标标准对