济南西营镇某待建地块规划说明

1、济南市西营镇某待建地块规划报告目录环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（ 1） 项 目 位 置（2） 项目 SWOT 分析（3）项目产品定位（4）产品建议、西营概况环境篇西营镇位于济南市南部山区， 锦绣川上游，总面积126平方公 里，所辖38个行政村，99个自然 村，3.2万口人。距济南市区35 公里，约30分钟车程。二、自然环境西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。 全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿 化利用率达到90%以上，位居济 南市之首。林果生产是全镇的支

2、 柱产业，因此，就少有了机器的 噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、 果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语称。花香如江南的美三、旅游资源济南 市三大旅游热 点跑马四、经济亠岭、野生动物世界、七星台万亩植 物园、红叶谷，均坐落于此。山青 水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰 地灵，旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古 长城、真武庙等人文景观。林果业是主导产业，盛产30多种干 鲜果品，果品品种有120多个，其中苹 果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超 过3万亩，成为济南市大型的果品生产 基地。红玉杏、红富士苹果、华丰板

3、栗、 大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮 菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。五、道路交通省道327线贯穿全镇东 西，港西公路连接全镇南 北。形成了纵横交错，干支 线相连的交通网络。交通方 便，65路公交车通往镇驻 地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡 镇的道路四通八达。二、区域规划? 保 泉 政 策保 泉 先 保 源 ， 南 部 山 区 1500 多 平 方 公 里 范 围 内 的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。南 部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵 养 林 、水 土 保 持 林 、经 济 林 、风 景 林 ，搞

4、好 塘 坝 挡 蓄 ， 留 住 “ 天 上 水 ”， 涵 养 水 源 。? 市 区 土 地 利 用 与 卫 星 镇 建 设南 部 山 区 的 柳 埠 、 西 营 、 高 而 3 镇 以 发 展 果 品 集 散、加工业为主.柳 埠 人 口 控 制 为 2.0 万 人 ， 西 营 、 高 而 各 控 制 为 1.5 万 人 ， 3 镇 建 设 用 地 均 为 2 平 方 公 里 。 东 部 港 沟、 彩 石 2 镇 以 发 展 建 材 、 农 副 产 品 加 工 业 为 主 ， 人 口 分 别 控 制 为 2 5 和 3 0 万 人 ，建 设 用 地 均 为 3 平 方 公 里? 经 济 整 治按

5、照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高 起 点 编 制 好 历 城 区 高 效 生 态 农 业 示 范 区 项 目 规 划 ， 并 积 极 发 挥 项 目 建 设 牵 头 .西 营 镇 赏 花 、农 家 乐 文 化 活 动 , 抓 好 柳 埠 、绣 川 、 仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建 设示范户建设。环境综述：? 地 处 南 部 山 区 ，紧 临 各 大 风 景 区 ，为 绝 版 生 态 化 地 段。? 植 被 覆 盖 率 极 高 ，空 气 清 新 ，环 境 怡 人 ，犹 如“ 市 ” 外桃源。? 本 区 域 交 通 便 利 ，车 流 量 适 中 ，路 况 较 好 ，有 公

6、 交 车直达。? 政 府 大 力 度 支 持 开 发 投 资 ， 建 设 西 营 ， 造 福 西 营。 ? 区 域 经 济 处 于 发 展 初 期 ， 发 展 潜 力 巨 大 。优劣势分析：优势?生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。?交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条 件。?群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。?政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。?伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区 域形象，带动商业发展。劣势?地处城市最南端，距离市区中心较远。?周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.?处于济南保泉地区，发展有一定局限性。?经济处于发展初期阶段，发展速度慢。二、市场篇1、房产市场

7、现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为 主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。别 墅 区 建 筑 采 用 现 代 风 格 ，建 筑 密 度 大 ，品 质 较 低 ， 为 经 济 型 别 墅 。村 庄 没 有 经 过 村 委 统 一 规 划 ，参 差 不 齐 ， 零乱无序。本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园 及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会 为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。2、未来走势及供应量区域 未 来 提 供 用 地 ，以 住 宅 与 商 业 用 地 为 主 ，控 制 大 规模的开发建

8、设，保护天然泉水及山区植被。随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减 少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档 住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相 对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提 高区域地块价值。案名加州花园金宫山庄开发商前程房地产开发有限公司山东兴泰实业股份有限公代理商美国HNA公司加州分部前程房地产开发有限公司占地面积55亩建筑面积40000平米容积率1 . 1绿化率63%73%绿化风格纯美式花园式绿化欧式园林式绿化风格会所状况有（现代简约风格多层综合形式）有（现代简约风格多层综合形面积范围280-40

9、8 平米266-450 平米主打面积340平米377平米总价范围140-257 万101 -171 万主打总价169万143万平均单价4960兀左右3800元/平米总户数72户70余户可销户数14户25户售出户数58户45户销售率80%64%内部公建生态公园，圆梦湖，公共游泳池， 网球场，篮球场，儿童乐园，中心 会所，超市，诊所，酒吧等15000 平米中心会所，内设 球，健身室，游泳池，咖啡厅 浴桑拿，娱乐，餐饮等环境分析三面环山，面临百亩果园，紧靠卧虎山水库北有锦绣川，卧虎山，梨园，野生动物园，西望卧虎山水库理位置优越，环境优美规划分析分为三个景观区：蒙特瑞区，旧金分为，三个园区：“逸秀园”

10、、莱山区，帝力区已售罄，“华尔园”正在热销客源定位IT行业高层领导，成功私营业主， 体育运动员，政府机关领导等年龄 在30-50之间，本地人居多高科技产业高层领导，政府机 导，导演，成功私营业主30-50之间，本地人居多价格分析开盘价3600元/平米，2003年价 格4000 元/平米，现价 4960 元/ 平米涨幅较大开盘至2003 年7月：3500-4200 元 / 平米 2003 月至今价格3600-4000 元另外现有1栋多层价格28 平米问题没有充分利用天然水景卖点，个别 户型分布不合理，周边配套欠缺， 建筑密度大，位置相对偏僻。整体规划混乱，植被破坏明显 立面种类多杂乱，户型个别存

11、 不合理的分布情况，周边配套机会绿化较好，空气质量高，有一定聚集效应，父通便利价格相对低，直接面对自然景依山傍水，空气质量好综合分析(1 )、总价分析:综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场 价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区 域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规 划和品质有非常密切的关系。(2)、平均单价分析:-1加州花园1-金宫山庄-文昌山庄蟠龙山水综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南 市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映 了济南客源对本区域别墅市场的

12、接受能力。|最小面积（平方米） 最大面积（平方米）综 述 ：本 区 域 别 墅 面 积 主 要 集 中 在 190 平 方 米 -300 平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅 为主，项目没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无 法提高别墅自身价值。4）、客源分析：5综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人 为主，IT人才、教授也占有相当一部分。体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为 本项目后期运作提供了参考。3、市场结论优势? 区 域 是 济 南 别 墅 项 目 集 中 地 ，含 概 中 、高 档 项 目 ， 带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济 实力的客源。? 生

13、态 环 境 是区 域 住 宅 的 主 要 卖 点 。? 区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同 ，为区 域置业者提供了较大选择空间。? 纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人 心旷神 怡，回归自然。? 别 墅 项 目 总价 较 低 ， 吸 引 业 主 购 买 欲 望 。劣势? 地理位置距离市区偏远，往返市区时间较 长，影 响工作效率。? 周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足 业主的 生活需求。? 开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂 ，影响 业主居住环境。? 区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多 ，影响 了整个区域和项目周边环境。? 大部分项目销售使用权，无产权、所有权 ，影响 去化。二、产品篇、

14、项目位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。 距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶 谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景 优美。项目共占地58亩，分山下和山上两块。山下地块占地30亩，山上地块占地28亩二 、 项 目 SWOT 分 析优势? 三 面 环 山 ，一 面 临 水 ，空 气 质 量 好 ，生 态 环 境 优 美 。? 交 通 便 利 ， 路 况 好 ， 有 利 于 居 民 出 行 。? 是 目 前 济 南 节 假 日 旅 游 主 要 目 的 地 ， 知 名 度 较 高 。? 政 策 大 力 提 倡 开 发 建 设 ，

15、未 来 将 开 发 成 集 餐 饮 、娱 乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。? 旅 游 及 房 产 项 目 的 开 发 将 提 高 区 域 整 体 形 象 ，提 高 升值潜力。劣势? 项 目 所 在 位 置 商 业 经 济 水 平 较 低 ， 改 变 需 较 长 周 期。? 项 目 开 发 破 坏 植 被 ， 影 响 整 体 的 居 住 环 境 。? 项 目 周 边 配 套 较 差 ， 无 法 满 足 居 民 对 急 需 品 的 要 求。? 项 目 距 离 市 区 较 远 ， 路 途 占 用 较 长 时 间 。? 周 边 村 庄 较 多 ， 影 响 整 体 环 境 。? 别 墅 项 目 普

16、遍 品 质 低 ， 密 度 大 ， 无 较 大 影 响 力 。? 项 目地 块 除 环 境 外 ， 无 其 它 可 整 合 资 源机会? 区 域 内 缺 少高 档 次 ， 高 品 质 项 目 。? 目前本市人群对别墅的向往度较高， 有一 定的市 场需求量。? 特色商业发展是后期吸引购买人群的 重要 手段之? 利 用 天 然 风景 、 风 景 园 区 为 主 要 宣 传 点 。问题? 山 下地 块 太 阳 照 射 面 积 小 。? 项 目中 自 然 环 境 的 优 势 利 用 率 低 ， 内 外 配 套 欠 缺 。? 人 文素 质 有 一 定 差 距 ， 影 响 项 目 后 期 销 售 。? 离

17、 风景 区 较 远 ， 无 法 彻 底 整 合 资 源 。? 山 上施 工 难 度 大 ， 增 加 了 建 筑 成 本 。? 处 于 济 南 天 然 风 景 区 ，渣 土 外 运 距 离 远 ，直 接 增 加 工程成本。? 缺 少基 本 的 建 筑 内 部 配 套 设 施 。三、产品定位(1) 资源整合：交通导入方便*自然环境优美旅游资源丰富生态化具有很好的生活想像空间(2) 产品定位：泉城济南生态居住迷你别墅开创居家生活新纪元！ !打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”方案一、按标准划分面积，单体出售地块，总体运作将土地按一定比例划为若干块建议形式:面积、价格初定依据：?目前区域相似项目销

18、售价格。?通过对区域别墅项目去化较快户型分析。?民意调查问卷统计结果分析。?与其它项目相比，项目有利资源整合分析? 土地费用与建安成本利润率的结合。面积划分示例：地块总面积（m2 ）划分数分块面积价格山下199801871066万山上186489020710万注：分块面积中含有公建面积具体操作流程：? 将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组， 每三块拼联在一起为一组。每户四层建筑， 开间5米，进深8米。? 山下地块划分方法与山下相同。相比之下面 积较大。每户为三层建筑，开单8米，进深 10米。? 地块、建筑公开出售，采用“1+1 ”地产操 作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。地块建筑形式设

19、计面预售价格总户数山下分块联排别墅160 m2 /800 元 / m2187户户山上分块双拼别墅200 m /2000 元 /90户户m户m2面积、价格初定：预计回款表：地块总户单户面价格地块价山下分块187户160 m /户800 元 / m26万/块山上分块90户200 m /户2000 元 /m210万/块山下回款额（单户面积X 价格+地块价格）X总户3515.6万山上回款额（单户面积X 价格+地块价格）X总户4500万总回款额山下回款额+山上回款额8015 .6万客源定位与分析客 源年龄分 析私企业主35-50经济实力雄厚，有定购买力政府要员50-60逃避现实生活，远离俗 世。教授55

20、-70喜欢诗情画意，自然生活。自由职业者30-45时间自由安排，无固定收入，收入较高。执行方案分析: 有利因素：?本方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场 是第一例。?该方案可以成为项目一个新的卖点。?让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的 房子的欲望。?对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。?山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需 求。不利因素：?由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销 售。?人们对该执行方案存在顾虑，前期销售成为本项目 关键。直接影响后期的销售。?该方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力 度。?方案让业主选地、选风格，然后进行建设容易 使购买者，失

21、去决断能力，增加了销售的困难度。?销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高， 同时增加了整个项目的运转周期。?针对客源面广，广告宣传面大，项目推广困难。 项目规划：导言:正如“产品质量是我们生命” “市场是衡量 需求的唯一准则” 一样。在目前的情况下，房地产中别 墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同 类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一 性。通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南 房产市场，就要在项目自身上寻找突破口。所以我公司 提出，以项目周边自然环境“山” “水”上依托；以 “桂林山水甲天下” “XX山水甲齐鲁”为口号，铸就济 南山水社区。规划景观:?将河 道 引进 小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。?在地块东部开辟一条人工河，增加项目内部私密 性。?山顶树木尽最大利度保护。?项目内部小品采用欧式风格点缀。?让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景?给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。种 类形 式出售面积58亩出售价格与开发商协定建筑风