美国购房问答

1、美国购房问答美国购房问答 2011年07月12日问：美国购房流程是什么？ 答： 1. 雇佣买方经纪人 美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试获得执照才可以。他们有各州房地产经纪人法律的管理，而且有各种行会的约束，是房地产行业的专门人才。所以一般客人对经纪人服务的满意度是很高的。 在经纪人代表你看房之前，一般要签一个买方的代理协议。买方不用付佣金。按美国惯例卖方负责经纪人的佣金。 2. 经纪人介绍选房 经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源，直到你满意为止。 3. 签订买房出价合约书，商定价格 经济人帮助与卖方协商价格，填写出价合同书，为买方争取最好价格。

2、4. 定金存入第三方公证托管公司 (open escrow) 美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司完成， 这样保证买卖双方的利益。托管公司一般收千分之二成交价的服务费。例如：50万美金的房屋，收大概00.00美金。 5. 第三方做房屋检查 由有执照的第三方做房屋检查。如果检查有任何问题，可与卖方协商修理或取消购买合同。第三方房屋检查费0.00左右。 6. 房屋评估 如果有贷款，贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。如果买方现金交易，建议买方也要自己安排价格评估。评估报告由认证的第三方评估机构提供。如果评估价格比成交价格低， 可以和卖方协商价格。协商不成可以取消购买合同。一般普通

3、住房评估费用0.00左右. 7. 审阅房屋报告 美国加州房地产法很保护买方利益，卖方需要提供很多关于房子的报告。例如：前期屋主 ( 产权 ) 报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，含铅涂料报告，周围污染物报告，卖主所知道的房屋任何问题的报告，等等（这个报告要求卖方要如实填写，如有不实，交易后买方很有可能胜诉要求赔偿）。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。 8. 做签字前房屋的最后的检查 买主看一下现在的屋况和屋内的设施和以前的没有任何区别。 9. 购买有关保险。 主要是火险和责任险。30万的房子在0.00美金左右。 10. 如有贷款签署贷款文件。付齐房款。 11. 审阅并正式签署购

4、房文件。公证托管结尾步骤。(close escrow) 12. 交收钥匙 13. 收到产权证及所有权保险单 问： 美国持有房屋的费用高吗？ 答：其实美国持有房屋的费用并不是很高。主要包括一下费用： 1. 房地产税(property tax) 加州每年约是房子市值的1.25左右。但这一房产税的大部分（60）是用于房子所在的学区的教育。我们知道美国的初等教育是免费的（从小学到高中），但这些学校的经费并不是政府的钱，而是来自与附近居民的房产税 2. 房屋保险 住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般20万的房子保险每年500美元。 3. 如果condo 或是town house（独立屋不用）房子

5、在统一规划的小区中，一般有小区费，用来支付小区公共设施和维护，比如路灯，公共草坪的维护。根据小区服务不同，大概从每年150美元到每月300美元不等。要看具体收费的项目和包括的内容。有的比较高的收费已经包括房地产税或是水费。 4. 维护费 对于独栋屋，每年要花钱剪草，浇水。一般每月.00到0.00左右. 5. 如果是投资出租房产， 出租给租客，一般由管理公司管理。 佣金一般是10%的房租。 问：我可以在美国购置房产吗？ 答：是！您可以在美国购置房产！ 美国欢迎外国投资者。在美国购房程序要比其它国家简易。 虽然在美国买房相对简单，但还是需要遵从规章制度，所以最好从一开始就了解和熟悉它们。 问：谁可

6、以在美国买房子呢？ 答：在美国拥有房产与是否是美国公民、永久居民无关。外国购买者不需任何类型的社会担保或其它许可证，只要提供身份证明。外国购买者享有与美国公民同等的权利。美国是土地私有制国家，根本不存在对业主的所有权限制，政府对市场的干预很少。 问：我可以买那一种类型的物业？可以买多少物业？ 答：绝大部分的住宅性物业，部分商业物业和乡村区域以及某些特殊的物业。美国政府在数量上并没有特殊的规定 问：怎样才能把我的投资款汇到美国？ 答：世界各地都有银行可以把钱汇到美国。如果您有海外购房的意向，最好以存款形式办理。海外付款方式有电汇和海外汇票等。这方面的问题可以具体向我们咨询。 问：我需要支付多少订

7、金和其他费用？ 答：在美国，如果是以现金支付的情况下，大约需要10% 订金，如用全款购买，费用约等同于房价的 1%左右 。您所支付的费用和当地的美国人是一样的。 问：我要购买美国物业，必须亲自到美国吗？还是在中国办理就可以？ 答：欢迎客户亲自前来美国视察。您只需要告诉我们您的行程 , 我们将为您提供陪同看房服务。当然，如果您愿意的话，您也无须亲自来美国购买物业。 问：购买美国的房产可以办移民吗？ 答：不可以。 美国 l-1 签证。国际公司调派经理以上管理人员或专业人员到美国子公司工作所设的非移民签证。被调派人员的家属（包括配偶及子女）也可以同时提出 l-2 签证申请，作为家属随行人员一同前往美

8、国。被派人员在美工作满一年后，可以提出移民申请。 投资移民eb5申请条件。eb5对申请人的资格条件制定得相当宽松，投资人无须受任何商业背景、年龄、教育程度以及语言能力的条件限制，只要证明其投资资金的来源合法即可。而且此资金不要求要通过自己经营企业所得，也可以是继承或者赠与。此移民类别的特色是全家移民，即投资人、其配偶和未满21岁之未婚子女均可以同时申请移民。 （1）投资人必须年满 21 岁 （2）投资人不必有任何学历，经商或工作经验的背景 （3）投资人必须拥有50万美金的资产证明（不须由申请人本身累积取得，赠与、继承等方式亦都可以，但必须是取自合法正当的途径。） （4）投资人必须已经或正积极投

9、入规定的投资金额 （5）投资人身体健康，无犯罪记录 投资移民须知： (1)通常的投资金额为一百万美元，在高失业地区投资金额为五十万美元。 (2)投资必须到位。 (3)投资的资金必须来自合法渠道。 (4)投资的商业和公司必须有益于美国经济并在通常情况下创造不少于十个全职职位。 (5)投资和申请人必须进行日常的管理工作。 问：我想在美国购房，从哪里开始？ 答： 1. 找位合适的房地产经纪人。 首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱

10、。第三经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。第四经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。如果你是真的要买房子，经纪人愿意带客人去看房。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（exclusive buyer agency agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对

11、经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。 2、确定房价范围 (price range) 你要知道你能买得起多少钱的房子。 3. 决定买房地点 (location) 同样的地方也会有不同的社区 (community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。 有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个

12、地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。 4选择房型 (house type) 同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（single family house），在有的地方只能买连栋屋(tome house)或者公寓(condo)。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。从居住的角度看，怕

13、听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(fee simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。 问：房地产经纪人都帮助做什么？ 答 ：房地产经纪人的工作是向您了解您感兴趣的房地产类型，是否已获得贷款预先合格，还是用现钞买房。此外，他们将帮您了解住宅的comps（比较对象），包括： 住宅以往的销售信息，包括售出时间和售出价格 房地产的大小，性能，卧室数量 该住宅与同地段其它住宅的同比价（非常重要） 购买该房地产的价钱包括成交一揽子结算费用 房地产经纪人的工作还远不止这些。

14、对于海外投资者，他们可作为您远方的手和耳。他们将为您提供房地产的详细情况以及替您处理全过程。房地产经纪人将： 与您一起或单独去房地产现场视察该房地产 与同地段类似房地产的销售价格相比较后计算出该房地产的价值 如果您选择出租，为您确定房地产的租金 为您起草房地产合同报价 帮您洽谈力争最低价格 如果您认为必要，负责查验房地产 书写正式的销售合同 处理房产权工作 如有贷款，可与抵押贷款职员最后完成贷款程序 房地产经纪人必须持有其供职地区的执照。 在美国，房地产经纪人的费用是由房地产出售方支付。因此您完全可以聘用他们而无需担心费用问题。 问：怎样考察房产价值？您如何知道一处房地产在出售时是否值钱呢？您

15、又如何知道今后这处房产还值钱呢? 答：最简单的回答就是聘用一位称职的房地产经纪人，他们会帮您轻松完成这些工作。他们往往会为您提供颇具价值的详细信息，包括进入mls，那儿概括了您需要涉及的主要地区，包括其它区域住宅的价格，跟踪市场变化等等。没有房地产经纪人的帮助，您无法进入mls。房地产经纪人可以提供给您应该了解的住宅估值程序的关键因素：包括 房地产的以往资料，建设年代和过去的销售情况； 在同一地区与您考虑购买的房子类似房产的价格，（关键要比较的是平方英尺，卧室，浴室，占地面积和住宅年龄）。房价是否与这些条件相匹配。价格应当与您考虑要买的房子类似的房产相近；市场需求，住宅价格趋于上涨还是下跌，您

16、的房产类型是否符合市场需求。 问：在美国购房，除了房款以外， 还要负担什么费用？ 答：您购房时除了房价以外的费用叫closing cost （过户费用）。 在美国过户费并没有明确的规定什么是买方付什么是卖方付。这方面费用您的经纪人都会尽量为您争取。但是一般惯例如下： 如果您有贷款，第一部分是贷款费用。这个费用贷款公司或银行会给您一个估算。 我下边的费用是不包括贷款费用的其它过户费用。 待添加的隐藏文字内容2这些费用都是基本的估算， 只有等您具体的把房子定下来才可以有比较准确的计算。不过这个数目您可以参考。 买方的过户公司费用（buyers portion of the escrow holde

17、rs fee）0.00 基本收费， 再加房价的0.2%。 比如您买50万的房子大概是1200.00usd。 房屋估价（appraisal fee）。如果您不贷款，可以不做房屋估价。但我们是推荐买主做个正规的房屋估价报告，这样以免买的价格高于市场价。费用大概在350到400美金。 勘察费（inspection fee） 这是买主自己选择的服务。我是极力推荐这个服务。因为大多数的房子不是新房，有个房屋检查报告非常重要，让您买的放心。 一般收费是大概1200平方英尺的房子（110平米）要5.00. 如果房子大点要加一些，不过不是成本增长。 房屋保险费 (homeowners insurance) 一

18、般每年0.00左右。 产权保险（buyers portion of title insurance）产权保险有很多种。如果有贷款的话， 银行要求有贷款方的产权保险（lenders title insurance）。这个费用一般买方付。如没有贷款， 一般买方会要求卖方帮助购买产权保险。通常产权调查的费用是200-300美金， 产权报告是房价的0.3%到0.5%，保额为房产的总价。 地产调整（property taxes prorated） 这是您的地产税。因为加州的地产税是半年收一次，所以要看您买房的月份决定。如果卖主已付了几个月的房地产税， 您就要把他垫付的税给他。加州的地产税是房价的1.25

19、%左右/ 全年。（除以12就是每个月的费用了）。这个费用只从您开始拥有地产的时间开始计算。在过户之前的费用由卖主负责。 其它杂费（miscellaneous fees，notary fees, messenger fees, etc.) 除了上述的主要费用外， 还有一些小的费用， 包括登记费，文件费，签字验证费，公正费等等， 但都不是很高， 估价500美金左右。 房管调整费（homeowners association transfer fee and fee to provide documents，homeowners association dues-prorated）只有您买condo

20、才有这个费用， 如果是买独立屋没有这个费用。房管费要更具具体楼盘而定， 大概几百美金/每月。这个费用和地产调节税是一样的，只从您开始拥有地产的时间开始计算。在过户之前的费用由卖主负责。 合约其它签署的费用（other fees as per the purchase agreement）合约上您同意费的任何费用。 这里再申明一下， 关于所有过户费用， 在签订购买协议时，都是可以和卖方协商的。 问：什么是调整费？ 答： 调整费比较常见的是地产税调整费和房管调整费。这是因为地产税有交税到期日。如果卖主已经付了部分的地产税，买主就要把卖主垫付的税返还。买主一般是从拥有地产日开始计算地产税的。过户公司

21、会按照最近一期的地产税单帮助计算双方的赋税比例。 问： 加州地产税的交税时间表是什么？ 答： 交税年度按照7月1日到6月30日计算。一年分两次缴纳。7月1日到12月31日和1月1日到6月30日 第一份税单（7月1日到12月31日）11月1日到期，必须12月10日5:00pm前寄出。 第二份税单（1月1日到6月30日）2月1日到期，必须4月10日5:00pm前寄出。 short sale (short pay) 是什么意思？ 当屋主征得银行同意，将房屋以低于所欠的借贷金额价出售，这就是人们所知道的short sale（或short pay）中文俗称急售或短售。short sale 一般比同等的房

22、屋价格便宜，这其中有两个原因：一是 short sale 不太具有竞争力，二是最后能否成交须由银行拍板而非卖主说了算。 去年上半年，银行一般需要花上三至六个月的时间批准一项 short sale。如果最后没被批准，那么买方在白白浪费了这么长时间后又得一切从头开始去搜索房屋。所以许多起先以为short sale 是一项好交易的买主们经过几次挫折后不得不对它望而却步，甚至予以坚决摒弃。 去年年底和今年以来，奥巴马政府对银行施加许多压力，希望他们做更多的short sale 以减少法拍屋的数量。银行方面也看到short sale可以减少法拍屋的许多程序，还可以给银行省下费用，所以他们也加快了short sale的批准时间。 对于卖方来讲，在决定以short sale方式出售你的房屋时， 一定要事先和你的银行通