陕西省房地产估价师制度与政策房地产经纪人员职业资格制度试题

1、 陕西省房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员职业资格制度试 题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是_。 A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款 的行为 B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型 C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系 D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自 住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 2、不同的房地

2、产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评 估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 A掌握的有关信息不同 B作出的估价师声明不同 C估价对象状况不同 D委托人不同 3、某宗房地产的土地总价为 5000 万元，建筑层数 14 层，14 层建筑面积相 等，514 层为标准层，每层建筑面积为 1240m2。建筑覆盖率为 60%，容积率 为 5.5。则该宗房地产的楼面地价为_元/m2。 A2272.72 B2727.22 C2880.18 D4032.26 4、某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使 用权手续，出让年限为 50 年(自补办

3、之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩 余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。 (说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格 5、某公司获得 60 亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积 37000m2，居住建筑用地面积 32000m2，容积率 2.5，居住建筑密度 0.4，限高 6 层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为_m2。 A92500 B88800 C80000 D76800 6、下列属于要约邀请行为的是。 A：竞买人举牌报价 B：投标人将标书寄给招标单位

4、 C：采购单位向生产单位寄送采购合同 D：拍卖机构发出拍卖公告 E：执行层的组织协调 7、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。 A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人 B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后， 拍卖成交 C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人 D：价高者得规则不约束委托人 E：执行层的组织协调 8、已知一年期国债利率为 3.31，贷款利率为 5.43，投资风险补偿为 2.23。管理负担补偿为 1.32，缺乏流动性补偿为 1.42，所得税抵扣的好 处为 0.5，则报酬率为。 A：7.78 B：8.28 C：13.21 D：14.21 E：工

5、业用地的监测点评估价格 9、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元， 则承租人权益价值为_万元。 A-40 B400 C1800 D3600 10、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。 A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格 11、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形 成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临

6、街宽度，从中选取若干标准临街宗 地求其平均价格 12、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够 购买的某种商品或劳务的。 A：总和 B：水平 C：质量 D：数量 E：执行层的组织协调 13、假设某类住宅的价格从 3000 元/m2 下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套 上升到 1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53 14、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营

7、费用 E：工业用地的监测点评估价格 15、拍卖的基本原则中不包括_原则。 A公开 B公平 C客观 D诚实信用 16、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、 社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时 间上所作的综合部署和统筹安排。 A：国土规划 B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：区域规划 E：执行层的组织协调 17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。 法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。 A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金 B：该房改房现时上市交易的正常价格

8、 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格 18、在我国房地产业的历史沿革中， 城市房屋和土地的所有制构成发生了根 本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 A：19491955 年 B：19561965 年 C：19661978 年 D：1978 年以后 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能 会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 20、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。 A：估价目的

9、 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间 E：工业用地的监测点评估价格 21、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了 8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收 益增长 2，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7。则 该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定 收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格 22、凡综合风险度超过_的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发 放贷款。 A50% B60% C70

10、% D80% 23、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。 A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付 B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效 C：定金和违约金只能选择其一适用 D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款 E：执行层的组织协调 24、买受人有权在通知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。 A11 B12 C13 D15 25、在国有土地上房屋征收补偿中，_应当给予补偿 A未超过批准期限的临时建筑 B违法建筑 C超过批准期限的临时建筑 D房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的

11、备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是_。 A城市基础设施 B经济适用住房 C商品住宅 D社区小学 2、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是_。 A强迫出售或强迫购买的交易 B交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C急于出售或急于购买的交易 D受债权债务关系影响的交易 3、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限 为 50 年，不可续期，至今已使用 36 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年 可获净收人 8 万元，该

12、宗房地产的报酬率为 8.5%，则该宗房地产的收益价格为 _。 A90.52 万元 B91.52 万元 C92.52 万元 D93.52 万元 4、某企业年应纳税所得额为 10 万元，应缴纳企业所得税额为_元。 A3300 B33000 C1000 D10000 5、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。 A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法 规定的房屋租赁合同的必备条款 6、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的

13、房地产价格和对仓储或 者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 7、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10，市场整体的平均收益率为 20，则房地产业的系统性市场风险系数是。 A：0.25 B：0.50 C：1.50 D：2.00 E：借款合同 8、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。 A：进行项目的财务评价 B：获取项目所需土地 C：确定规划设计方案并获得批准 D：对项目

14、的建设工程进行招标 E：提交项目开工申请并获得批准 9、下列关于企业利润的公式中，正确的是_。 A经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加 B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C税前利润=经营利润+营业外收支净额 D期间费用+管理费用+销售费用 E可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润) 10、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。 A：该房屋的所有权仍属于张某 B：张某应将该房屋交付给甲银行使用 C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋 D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效 E：该房屋所有权证书交给甲银行保管 11、按照消

15、费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市 场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 12、借贷记账法以作为记账理论依据。 A：会计法 B：会计规则 C：会计规程 D：会计恒等式 E：执行层的组织协调 13、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量 来估算单项工程投资的方法是。 A：单元估算法 B：概算指标法 C：单位指标估算法 D：工程最近似匡算法 E：借款合同 14、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 15、在房地产开发贷款中，通常对房

16、地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发 的进度分阶段拨付。 A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款 D：土地储备贷款 E：借款合同 16、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是_。 A便于提高生产效率 B为领导提出管理建议 C便于行业归口管理 D为评价目标和方法服务 17、某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工并验收使用，2002 年 1 月 10 日交付 给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。 A2002 年 1 月 10 日 B2004 年 1 月 10 日 C2005 年 1 月 10 日 D2007 年 1 月 10 日 18、以出让方式取

17、得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费 19、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。 A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值 D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 20、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A用途专业的房地产 B价值较大的房地产 C独立使用的房地产 D不可分割的房地产 21、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。 A：假设开发法 B：成本法 C：路线价法 D：市场法 E：收益法 22、房地产市场的参与者包括_。 A开发商 B政府 C金融机构 D建筑师 E专