桂林别墅市场调研73p

1、桂林别墅市场调研报告一、 桂林别墅市场发展历程第一阶段：上世纪90 年代桂林别墅市场于90 年代开始出现，最早的别墅区如政府在漓江边统一兴建的别墅区以及当地居民在漓江边自建的别墅区和七星片区早期别墅等，这些别墅都还保留着传统的所谓中式建筑形式（即农民楼），而从建筑外形、建筑风格上都缺少真正意义的开发理念。当年，桂林的别墅产品并没有作为一种居家理念或是一种生活模式来定位，只是一味地从地理位置及交通环境因素出发而考虑。桂林别墅市场在刚刚面世之时，地理位置及周边环境较好，价格很低，且多为卖地自建为主。自建别墅的发展历程从散户到集中式，但这些早期的别墅欠缺规划，没有社区概念，不能称之为真正意义上的别墅

2、。而90 年代末开发的别墅物业各方面较之前有所改善，但距真正的别墅尚有距离。代表项目：袭汇卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园第二阶段： 2000-2010 年2000年左右，桂林城市发展速度加快，初期由于沿江土地资源较为稀缺，市区内可供开发建筑别墅的土地较少，于是别墅物业的开发向城市周边进军，最为突出的是对于西城区别墅市场的开发，而在市区内只能依靠旧城改造有限的土地资源建造少量的别墅。这一时期推出的别墅，开始强调居住环境的自然和人文景观的设计以及小区内的配套设施，如安厦开发的麒麟湾，无论从建筑外观、建筑风格、整体规划设计以及社区配套方面都成为了当时别墅市场上的突破，并形成了一定的规模。 2005

3、年之后，桂林别墅市场发展提速。首批市场化代表项目五号公馆面世，凭借产品创新及项目较高的综合素质，填补了当时桂林缺乏高端别墅住宅区的空白。在这桂林别墅市场发展的十年间，其各方各面发生了许多变化，近两年来，县域也出现了较为成熟的别墅项目，例如兴安县的桂林留园。市场上出现了更为丰富的建筑风格的别墅产品，别墅的社区日趋规模化，社区配套也更开始展露雏形，市场上别墅作为居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物业管理的综合水平低，产品缺乏特色，没有知名品牌，仍是困扰桂林别墅市场发展的问题。代表项目：安厦麒麟湾、九里香堤、五号公馆、漓江奥林苑、原乡墅第三阶段：现在伴随着一线房地产品牌的进驻，桂林房地产市场

4、将迎来新一轮的冲击，中海、花样年均在桂林拥有别墅项目。桂林本土房地产知名品牌安厦年底即将推出安厦世纪城最后沿江地块的别墅产品，而另一本土知名品牌彰泰也将进驻别墅市场，旗下第六园三期、山水人家均有别墅产品的规划。知名品牌的进驻有望提速桂林别墅市场的发展，产品的创新和更全面的物业管理也陆续被更多的开发商所重视。二、 桂林别墅项目的分布情况桂林市县域桂林别墅的分布主要在三大版块：临桂、桃花江边、漓江边。临桂是现有别墅项目比较集中的区域，因其地理位置远离市区，土地成本低，又是新规划的西城区，所以不少开发商选择在此开发。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、君临山水，也有普通住宅小区内的别墅，如山水凤凰

5、城，长岛16 区，临桂别墅项目分布集中，且项目体量大。桃花江边的别墅均散布在市区，因土地紧张，相应别墅项目的规模都不算大，数量有限，代表项目：桂林公馆原乡墅。漓江因其特殊性，沿岸的土地审批难度以及土地价格都非常巨大的，因此市区内漓江沿岸的项目较少，即将推货的仅有安厦世纪城漓江原著，而市区范围外，水印长廊是漓江江景别墅的代表。而在别墅市场的土地储备方面，市区外仍有大量别墅土地储备，花样年位于临桂新区的高端休闲养生项目，九里香堤目前仍有 200 亩的土地储备；桂磨大道上，山水凤凰城、恒宇公司均有百亩以上的土地储备，同时彰泰占地1000 亩的山水人家项目也在此；雁山区内，中海拥有占地70 万方的别墅

6、项目，润松集团也有别墅土地的储备。除此三大板块之外，八里街，灵川县，兴安县也有别墅项目分布，而这三个片区的别墅产品素质一般，代表项目分别是八里街的三金庄园，灵川县的梧桐墅戛纳庄园及兴安的桂林留园。三、 桂林别墅市场价格分析目前桂林别墅市场价格也可以按照三大版块划分。临桂别墅价格整体较低，以麒麟湾为例，02 年左右，麒麟湾价格约在2300 到 3000 元/ ，06 年为 3600 元/ ，09 年至今价格由 4200 到 4600 元/ 攀升至 8000 元/ 。桃花江边的别墅因其自然资源良好，且多分布于市区范围内， 价格较临桂有较大差异， 2002 年时桃花山庄起价已达到3900到 4100

7、 元/ 的价格， 07 年时五号公馆价格在6000 元/ ，而目前在售的原乡墅，均价为14000 到 15000 元/ 。漓江边的别墅是市场最高的价格，市区内早期安厦世纪城沿江别墅02 时价格约在 5000 到 6000 元/ ， 07 年价格 18000元/ ，而今年新推货源漓江原著预计总价在2000 至 3000 万之间，均价达到50000 到 60000 万/ ；市郊别墅单价早期约3000到 4000 元/ 左右，目前价格约10000 元/ 左右，而水印长廊沿江别墅均价达到43000 元/ 。从价格分析可看出：水边别墅的价格远高于无天然水域的项目，漓江边别墅的价格则明显高于其他片区别墅，

8、自然资源以及地段优势仍是桂林别墅价格最重要的构成部分。四、 桂林别墅市场目前现状概况目前桂林市场在售 / 计划推货别墅项目包括有万灵润园、安厦世纪城漓江原著、金鼎山水华府、桂林公馆原乡墅、水印长廊、漓江奥林苑、梧桐墅戛纳庄园。按地理位置划分：市区别墅：包括有万灵润园、安厦世纪城漓江原著、金鼎山水华府、桂林公馆原乡墅；市郊别墅：包括有水印长廊、漓江奥林苑、梧桐墅三期戛纳庄园。按自然资源划分：江景别墅：目前市场上的别墅多沿漓江、桃花江分布，一线江景资源的别墅包括安厦世纪城漓江原著（漓江）、桂林公馆原乡墅（桃花江）、水印长廊（漓江）、漓江奥林苑（漓江支流黄沙河）；山景别墅：包括有普陀山脚下的万灵润园

9、和西山脚下的金鼎山水华府。按产品、建筑风格划分：而就产品而言，目前市场上最多见的是独栋产品和联排产品，双拼较少；而建筑风格方面，桂林市场上的别墅整体多为现代风格，仅三个项目为西式风格的建筑。项目名独栋双拼联排建筑风格润园有有有，主力户型现代桂林公馆原乡墅无无有，主力户型现代水印长廊有，主力户型有有现代漓江奥林苑有，主力户型有有北美安厦世纪城漓江原著有未知未知欧式山水华府有有有现代梧桐墅戛纳庄园有有有法兰西项目展示分析：别墅的营销，应当呈现高端产品形象的素质，这和项目的展示有密切的关系。就目前在售的项目分析，桂林别墅市场上，项目展示仍差强人意，多数开发商并没有重视展示的重要性。实际上，别墅这样的

10、大宗消费品，展示是传递价值的关键。硬件展示：销售中心展示：润园销售中心，挑高的大堂增强了整个销售中心的气势，当销售现场装修一般，缺乏顶级豪宅的说服力。安厦世纪城漓江原著销售中心，年代久远，装修陈旧，沙盘也有所损坏，现场接待体验感差。原乡墅销售中心，中式风格装修，无论是沙盘模型或是接待区呈现效果均较好，有一定品质感。山水华府销售中心，外立面尚可，中式装修风格，但室内设计无重点，无主题，颜色杂乱，感官体验差。水印长廊销售中心，整体装修风格为现代简约，无沙盘展示，运用实景的相片及字画展示的是项目良好的自然环境和高端的文化品位。奥林苑销售中心，外立面尚可，销售大厅宽敞，有挑高设计，现场播放有影视宣传片

11、，但现场装修陈旧，简陋，沙盘破损，品质感低。示范区展示：润园会所旁园林景观呈现较好，中央湖景是项目的园林特点，但有工地施工用电电线影响，且工地脏乱。原乡墅目前只呈现了售楼周边局部的园林景观，主要以水景为主。山水华府的园林以中式风格为主，是市场上少有的别墅园林风格。水印长廊一期的园林及江岸的观景平台已全部呈现，景观效果好，园艺植物的运用上也颇为出色。奥林苑一期的园林已经成熟，二期尚在施工中，但项目没有严格意义上的景观，只是绿化较为茂密。地盘展示：润园的施工现场采取封闭式管理，但客户仍能进入到现场，项目道路不平整，入口出多下水道盖，项目内导示牌较少。而项目的示范园林，样板间紧邻销售中心，客户看楼较

12、为方便，看房通道的道路较好。原乡墅：工地围墙广告展示，采取全封闭式的工地管理，现场整洁，墙体广告主要展示产品信息及开发商品牌，看房通道干净、整洁，距离短，但用塑料叶子装饰墙面影响观感，样板间前附注有参观须知，细节感良好。山水华府，外立面已成型，中央景观施工中，没有采取封闭式管理。水印长廊，部分外立面已成型，没有采取封闭式管理，。奥林苑：工地现场并没有进行封闭管理，工地混乱，园林景观尚未开始建设。样板房展示：软件展示：物业服务展示：原乡墅：保安操练销售服务展示：原乡墅：看房电瓶车服务人员形象展示：原乡墅：置业顾问形象市场销售现状：目前市场上的别墅销售以尾货去化为主，例如桂林公馆原乡墅一期、水印长

13、廊一期、漓江奥林苑二期，而绝大部分项目下半年均有推货、蓄客计划，因此今年下半年的别墅市场将形成井喷局面。而从目前市场的销售现状不难看出，目前销售的项目均拥有较好的自然资源，占据漓江资源的项目在市场上的价格仍占据标杆的地位，尤其是拥有一线江景的项目，且无论在市区内外，销售情况均非常良好。项目名销售状态总户数推货量在售货量供应产品类型销售价格推货时间润园待售71 户独栋、双拼、联排均价 28000 元/近期安厦世纪待售未知今年内推货 5 套无独栋均价预计 2011.10 城漓江原著50000-60000 元11 月/ 桂林公馆 原乡在售331 户一期推货 110 套，二余 13 套联排均价2010

14、.12墅期百余套约在年底开14000-15000 元始接受登记/ 山水华府待售40 户16 套16 套独栋、双拼、联排均价近期14000-15000 元/ 水印长廊在售83 户一期推货 33 套，余 9 套独栋、双拼、联排起价09 年至今二期 50 套独栋月推12000 元/售，沿江均价 43000漓江奥林苑在售527 户二期推货约 200 多10余套独栋、双拼、叠拼均价2010.5套，三期 30 余套约在9000-11000 元 /明年年初梧桐墅戛在售88 户一期推货 24 套23套独栋、联排均价 13000 元/2011.7纳庄园六、桂林市具体项目资料：1. 润园1、开发商、销售、广告代理

15、公司，景观、建筑设计公司。项目地点。开发商：广西桂林万灵投资（集团）有限公司销售代理：深圳精锐智业广告代理：热雪景观设计 : 广东棕榈园林股份有限公司建筑设计 : 香港易逊建筑设计公司地点：会仙路 11 号2、在推货量，价格，现阶段优惠政策。在推货量： 71 户价格：均价 28000 元/ ；联排 600 万-800 万，双拼 800 万-1000 万，独栋 2000 万-3000 万优惠政策： VIP 卡优惠 30 万-100 万3、产品类型，户型面积，户型优缺点。产品类型：独栋、双拼、联排户型区间： 270-450 实用面积： 350-700 优缺点：优：户型方正，部分客厅挑高设计，每户带

16、私家车库；缺：赠送面积少，花园面积小，每户车库仅一个车位。4、景观设计，园林布局特点。目前社区绿化部分成形，会所、样板间处园林景观较好，社区入口有叠水景观，中央有湖景帝琴湖，会所旁泳池边设计有小广场及水吧。园林景观配置一般，绿化配置多为常规植物，项目内保留了一些原生树木。而除入口叠水景观，中央湖景外，其余景观无亮点。5、建筑风格，特点现代建筑风格，建筑结合钢架结构。建筑立面效果较好，运用了澳洲砂岩，石材及实木多种材质进行搭配。6、总建筑面积、栋数、风格、绿化率、容积率、有无车库。占地面积： 26000 建筑面积： 19000 容积率： 0.74绿化率： 54%车库： 71 个车库车位， 10

17、个公共车位7、外部环境、周边配套。外部环境：七星区核心区位，交通便利，周边生活配套充足，但项目被绿涛湾及湖畔山庄包围，与周边农民房一墙之隔，紧邻黄初塘水质不佳。周边配套：教育：师大二附中、育才小学、龙隐小学、七星幼儿园、广西师范大学、桂林电子工业学院、桂林工学院；购物：南城百货、家乐商贸城、华荣超市、甲天下购物广场；银行：中行、建行、工行、农业银行、桂林银行；娱乐：桂林国际会展中心、桂林体育馆、东江高尔夫练习场、鑫海国际影城、乐库KTV、歌巢 KTV、；景点：漓江、七星公园、穿山公园、漓东公园（规划中）；医院：桂林第五人民医院、桂林中西医结合医院；餐厅：麦香坊、绿岛咖啡、椿记烧鹅、小南国等多种

18、特色小吃；交通： 14 路公交车。8、会所风格、样板间，项目配套。会所：现代建筑，一层挑高，地面三层，地下负一层。一层为销售接待场所，二层办公，三层影视厅。会所装修风格为现代，装修效果一般。样板间：项目楼王，装修风格为欧式，拥有独立入户通道及亲水观景平台，需缴纳50 万诚意金才能参观。项目配套：公共泳池，水吧。9、物业公司，物业费，物业有无亮点。物业管理公司 : 广州利海酒店物业管理公司物业顾问公司 : 广州利海酒店物业管理公司亮点：“金钥匙”服务10、整体规划（户型配比、不同产品类型的组合，景致组合）。户型配比：独栋6 栋户，双拼 30 户，联排 35 户类型组合：独栋 +双拼 +联排景致组

19、合：独栋围绕中央湖景11、营销活动，推广渠道。营销活动无，推广渠道为桂林晚报、户外、搜房网S优势W劣势1.市中心地段；1.地处闹市，人口流动量大，环境不幽静；2.所属板块是公认的高端住区七星区；2.被绿涛湾、湖畔山庄包围，私密性差；3.紧邻国家 4A 级景区七星公园，临近骆驼山，位3.紧挨农民房，形象印象大；于普陀山脚下，自然资源优势佳；4.外围黄初塘改造尚有时日，现阶段水质不佳；4.周边规划有漓东公园；5.没有借助紧邻七星公园的优势；5.交通便利，多趟公车可到达；6.上下班高峰周围容易堵车；6.周边配套充足，衣食住行齐全；7.周边商业氛围浓厚，且无高端消费场所；7.项目在市场上知名度高，曾获

20、两项国际大奖；8.项目名“万灵”争议大，开发商无品牌知名度；8.纯别墅，氛围纯粹；9.社区密度大，楼间距窄，影响私密性；9.涵盖独栋、双拼、联排产品，形态丰富；10.园林景观无特色，无名贵植物；10.有后门联通至七星公园；11.社区进门通道过长；11.园林由知名景观设计公司广东棕榈园林设计；12.会所装修效果一般，体现不出项目顶级豪宅的定位；12.社区绿化部分成形，中央景观效果尚可；13.样板间需缴纳 50 万诚意金方能进入，既造成了部分客13.社区内有中央湖景景观；户有抵触情绪，样板间也没有发挥作用，无法让客户更加了14.进门双门岗设计，增加了项目的私密性；解产品，体验感打折；15.拥有会所

21、、社区泳池、水吧；14.户型赠送面积少，花园面积小；16.入口处联排、及中央水景边的独栋已成型，可现15.独栋户与户之间没有围墙相隔，仅有绿化；房销售；16.部分房屋结构存在不合理，通往花园的门却是窗户；17.建筑风格较好，外立面多材质搭配品质感较强；17.每户车库仅够停一辆车，项目公共停车位也很少；18.部分户型客厅挑高设计；18.项目细节不佳， 如钢架结构的防锈处理不到位； 外立面19.每户带私家车库；砂岩没有进行处理，部分已受潮，长有青苔；社区道路不平20.独栋拥有亲水观景平台设计，视野效果好；整，门口处多井盖，影响客户观感；21.项目内保留了一些原生大树；19.项目施工现场缺乏管理，围

22、墙包装陈旧；22.物业公司为“金钥匙”服务；20.置业顾问接待过程中， 部分过于夸张的说辞与实际反映23.制作有环幕 3D影片展示项目；的情况存在落差，会引起客户抵触情绪；24.1 对 1 的置业顾问贴身服务。21.现场接待缺礼品派发给客户；22. 项目开发周期过长，许多客户对项目有担忧；23. 项目没有营销推广活动， 推广渠道窄， 无法把握到准确客户。O机会T 威胁1.市场上没有同等区位的竞争对手；1.市场宏观调控的不确定性以及有可能的限购政策；2.市场上交通便利， 配套齐全且拥有良好自然景观2.下半年别墅市场供应量增多；的别墅非常稀缺；3.市场上更具优势产品的威胁，低价格项目的竞争；3.对

23、拥有良好交通及配套的， 能用于商务会所别墅4.其他项目通过有效的营销活动和多方位的推广渠道，吸的不满足；引、把握了更广泛的客群；4.城市中心地块的稀缺和未来升值的空间；5.部分项目的园林、样板间及其他销售展示更为出色；5.七星区成为高端居住区代表， 为项目的价值提供6.定价偏离市场， 产品与其诉求的顶级豪宅概念差距较大了支撑；，一则无法吸引到准确的客群，二则过高的价格让许多客户6.同等价位的别墅项目，如漓江原著，水印长廊尚流失；未开始蓄客；7.顶级客户追求产品私密性强，这正是项目的硬伤；7.漓东公园规划，周边环境有望得到改善。8.通往七星公园的后门有可能成为安全隐患。2. 漓江原著1、开发商、

24、销售、广告代理公司，景观、建筑设计公司。项目地点。开发商：安厦房产、世纪房产销售公司：深海置业地点：崇信路 30 号2、在推货量，价格，现阶段优惠政策。在推货量： 10 月-11 月间约推出 5 套独栋别墅价格：均价 50000-60000 元/ ，总价（报价） 2 千万 -3 千万元3、产品类型，户型面积，户型优缺点。产品类型：独栋、叠拼、多层户型区间：所推独栋面积为400 左右；实用面积： 900 ，包括有约 200 多的地下负二层及顶层露台，以及200-300的花园；优缺点：每户带泳池，车位大，可以根据业主需求对室内空间进行自由隔断。4、景观设计，园林布局特点。没有景观展示，只有安厦世纪

25、城前期的园林景观。漓江原著的园林设计方面将以七户为一组团进行设计，设计拥有中央景观和公共停车位。前期园林景观5、建筑风格，特点欧式建筑。6、总建筑面积、栋数、风格、绿化率、容积率、有无车库。占地面积： 36.6 万建筑面积： 4.6 万容积率： 1.25绿化率： 45%车库：漓江原著别墅车位比例约1:5 ，每户车库拥有四个停车位及一个公共停车位。7、外部环境、周边配套。外部环境：象山区内，城市主干道上，交通便利，周边生活配套充足，拥有成熟的居住氛围，周边多为住宅小区及军校，临近南溪山公园，外部环境较好。周边配套：教育：陆军学院；桂林十六中、桂林八中、将军桥小学；购物：南城百货；银行：交行、工行

26、、农行、中行、建行、商行；景点：南溪山公园；餐饮：椿记烧鹅、北海渔村酒楼、桂林仔、金龙寨酒楼；医疗：南溪山医院、中医学院附属医院；交通： 11、12、33、56、99 路公交车。紧邻漓江8、样板间，社区配套。样板间：暂无社区配套： 3000 平米运动会所，拥有大型露天游泳池、大型室内篮球馆、网球场、羽毛球馆、乒乓球馆、壁球馆、健身房等场馆和设施。9、物业、物业公司有无亮点。物业管理公司 :桂林市振安物业管理有限公司10、整体规划（户型配比、不同产品类型的组合，景致组合）。类型组合：别墅、叠拼、多层、景致组合：面对漓江一线江景。11、营销活动，推广渠道。尚未启动S优势W劣势1.市区范围内；1.非

27、高端住宅片区；2.一线江景，自然资源优势极佳；2.整个社区开发周期长，形象老化；3.临近南溪山公园；3.非纯粹别墅项目，影响居住氛围；4.交通便利；4.社区内众多的商铺会影响居住私密性。5. 周边配套充足6. 周边多为住宅小区，居住氛围浓厚；7. 江心大洲岛、小洲岛，规划为漓江生态公园；8. 大型成熟社区，入住率高，社区内配套充足；9. 开发商品牌及项目知名度高；10. 涵盖独栋、叠拼、多层等产品，形态丰富；11. 户型可根据客户需求进行调整；12. 赠送面积 1:1 ，每户均有泳池；13. 车位充足，且有公共停车位；14. 拥有私家沿江步道；15. 物业管理较好，社区有公共小巴。O机会T 威

28、胁1.市区范围内唯一一个漓江边的别墅；1.市场宏观调控的不确定性以及有可能的限购政策；2.沿江地块的稀缺性及升值空间；2.下半年别墅市场供应量增多，更多项目将参与市场竞争；3.外围生活氛围浓厚的别墅项目少；3.同样占据漓江资源的水印长廊项目的竞争；4.拥有完善内配套的别墅项目少；4.价格过高，超过桂林市场的接受水平；5.市场上无提供定制式服务的项目；5.顶级客户追求产品私密性强， 专属性强， 而多物业形态的6.安厦世纪城在市场上积累的口碑和开发商的混搭让项目顶级别墅产品的纯粹性大大折扣。知名度、客户资源6.同等价位的润园将早已本项目出货。7.城南无别墅项目。3. 桂林公馆原乡墅1、开发商、销售

29、、广告代理公司，景观、建筑设计公司。项目地点。开发商：信和信投资发展（深圳）有限公司景观设计 : 广东棕榈园林股份有限公司建筑设计 :中国建筑学院风景研究院地点：九华路西一里21 号2、在推货量，价格，现阶段优惠政策。在推货量： 110 户，现余价格：均价 14000-15000优惠政策：老带新优惠213 户 2 其 8 元/ ，总价万元；月底动工，预计年底接受登记 250 万-450 万；推货量100 余套；3、产品类型，户型面积，户型优缺点。产品类型：联排；户型区间： 170-290 建面；赠送面积：每户赠送标准层高的地下层、外院、中庭院、后花园、挂架露台花园及车库, 每户赠送面积高达18

30、0-400 ；优缺点：优：户型方正，南北朝向，户型创新，用回廊链接楼梯，多面采光，赠送面积多，地下室有天井和天窗，每户带私家车库；缺：客厅、房间面积均较小。4、景观设计，园林布局特点。目前社区景观尚未成型，项目的入口处至售楼部间的大片空地保留有原生树木，及铺有草皮，售楼部附近部分水景。项目目前的园林景观没有明显特色，但很好了借助了外在的自然环境。园林景观5、建筑风格，特点现代建筑风格，外墙贴砖，色彩搭配及建筑风貌上品质感较好。建材：意大利技术威盾铝木复合窗；江苏宜兴紫砂劈开砖。建筑外立面6、总建筑面积、栋数、风格、绿化率、容积率、有无车库。占地面积： 1.2 万；建筑面积： 6.9 万；容积率

31、： 0.56 ；绿化率： 51% ；车库： 415 个 ，每户车库可容纳2-3 台车不等。7、外部环境、周边配套。外部环境：桃花江边，自然环境良好，临近芦笛岩景区，交通尚属便利便利，周边无生活配套，但驱车可达，项目周边现阶段仍较为荒凉，多农家乐。周边配套：教育：桂林市第五中学，芦笛小学；购物：南城百货、沃尔玛商城；银行：农行、建行；景点：芦笛公园；餐饮：小南国，澳门酒家，农家乐；交通： 3 路车。周边景色8、会所风格、样板间，项目配套。会所：暂无样板间：装修风格，室内软装为欧式风格，局部景观采用中式。样板间呈现效果好，化解了原户型的不足；项目配套：公共泳池。9、物业公司，物业费，物业公司有无亮

32、点。物业管理公司 :桂林市永和物业有限公司物业顾问公司 : 浙江绿城物业管理有限公司亮点：和 118 医院建立社区健康服务管理体系物业费： 2.9 元/ 月/ 10、整体规划（户型配比、不同产品类型的组合，景致组合）。类型组合：纯联排景致组合：项目规划分诚园，和园，信园，雅园，明园，慧园，中央有水景景观设计，一期开发项目最内部的诚园，和园，信园，二期开发雅园，明园，三期开发最外围的慧园，最接近桃花江景色。11、营销活动，推广渠道。营销活动：成立原乡俱乐部，同时出版有原乡月报原乡季刊，制作项目形象片品味。2010.1010 月 16 日举行实景现楼摄影大赛颁奖仪式，颁奖现场同时播放获奖作品。20

33、10.12.25 日开盘活动原乡墅于 25 日在漓江大瀑布饭店举办品鉴会暨开盘启动仪式2011.6.4 “传承佳节文化，体验原乡生活”活动邀请业主现场包粽子，观看赛龙舟表演，并邀请到桂林电视台板路栏目主持人老胡讲解端午故事。推广渠道户外、新浪乐居、桂房网S优势W劣势1.市区范围内；1.位置较偏，周围缺配套；2.紧邻芦笛景区，自然环境佳；2.属于中低端板块叠彩区；3.临近两江四湖二期改造工程；3.周围没有高端住宅项目；4.交通便利程度尚可；4.项目门口道路路况不佳；5.周边环境未经过度开发，私密性较高；5.周边多村民及农家乐项目，人员素质不高；6.纯别墅，氛围纯粹；6.社区密度大，楼间距窄，影响

34、私密性差；7.产品线单一，开发商开发成本低；7.产品线单一，无法满足更多客户需求；8.园林、建筑、样板间均有知名设计公司设计；8.园林景观无突出特色；9.项目内部有自然山体；9.现阶段项目没有会所展示；10.售楼部现场装修效果较好，接待环境佳；10.仍在施工中，非现房销售；11.样板间品质感强，利用软装化解了户型的不足；11.产品客厅面积小。12. 建筑风格较好，外立面品质感强；13. 面积小，适于投资；14. 户型创新，利用走廊划分室内空间；15. 南北朝向，室内多面采光；16. 赠送面积大，每户均带地下室，顶层带露台；17. 每户均拥有前院、中院、后院的设计；18. 每户带私家车库，并能停

35、放 2-3 部车；19. 设计有天井及天窗，地下室采光较好；20. 项目内保留了一些原生大树；21. 知名物业顾问公司；22. 和 118 医院有合作关系；23. 拍摄有项目形象片对外推介项目；24. 接待需预约，有看房车接待；25. 成立有原乡俱乐部，并发行原乡月报原乡季刊，更好的展示开发商实力及项目品味。26. 现场封闭式施工管理，管理有效；27. 现场细节较为景致，导视牌等设计均较有品质感；28. 利用工地围墙展示项目的开发商实力及合作单位实力；29. 营销活动丰富，吸引有价值客户；30. 宣传炒作到位，制造话题、事件营销。O机会T 威胁1.市场上同等区位的竞争对手少；1.市场宏观调控的

36、不确定性以及有可能的限购政策2.市场上户型面积最小，总价最低的项目；3.市场上唯一的纯联排别墅项目；2.下半年别墅市场供应量增多，更多产品类型，更4.市场上唯一的提出“双院墙”概念的别墅，户型在市多户型面积的项目将参与市场竞争；场上也属于唯一；3.片区整体形象落后；5.周边自助游、自驾游的区内外游客能成为潜在客群；4.桃花江边另一个别墅山水华府即将推货；6.市区内桃花江边土地的稀缺和未来升值的空间；5.灵川县，兴安县内的别墅项目竞争；7.两江四湖二期改造工程后周边环境将提升；6.周边高总价普通住宅项目的竞争。8. 面积小，总价低，自然环境好，迎合了外地客群的投资心理；9. 叠彩区内唯一在售的别

37、墅；10. 桂林北边县域客户在市区范围内的高端置业需求；11. 周边湖光山色项目三期总价接近本项目，但产品，品质差距大。4. 山水华府1、开发商、销售、广告代理公司，景观、建筑设计公司。项目地点。开发商：桂林金鼎房地产开发有限公司销售代理：深海置业景观设计单位 : 广东棕榈园林股份有限公司建筑设计单位 : 深圳市国际印象建筑设计有限公司地点：甲山路 145 号2、在推货量，价格，现阶段优惠政策。在推货量：别墅16 户： 4 户独栋、 4 户双拼、 4 户联排及公寓 24 户价格：别墅均价14000-15000 元/ ，总价 388 万-800 万，公寓折前价格7600 ，推出 108 万特惠房

38、一套3、产品类型，户型面积，户型优缺点。产品类型：公寓、独栋、双拼、联排户型区间：独栋： 513 （带地下室，地面三层）；双拼：285 （无地下室，地面四层赠送面积（无地下室，地面三层，赠送面积13.5-50 ），公寓 157 花园面积： 150 -500 64）；联排281-305户型优缺点：优点：联排有上空内庭院，双拼及独栋，客厅上空4、景观设计，园林布局特点。四合院式围绕 4300 中央苏式园林，有中式回廊，及景观雕塑小品及水景。实景园林5、建筑风格，特点现代建筑，外墙材质：三色劈离砖、文化石、真石漆外立面实景6、总建筑面积、栋数、风格、绿化率、容积率、有无车库。占地面积： 1.26 万建筑面积： 8360 （不含地下室）容积率： 0.6绿化率： 60%车库： 40。7、外部环境、周边配套。外部环境：西山脚下，桃花江边，自然优势明显，环境幽静，但周边居住水平素质不高，无法构成高端住区氛围。周边配套：教育：师专甲山校区，桂林中学；购物：微笑堂；银行：中行、建行、工行、农业银行、桂林银行；景点：西山公园；医院：桂林市医专；餐厅：麦香坊、上岛咖啡、澳门酒家等；交通： 25 路公交车。8、会所，样板间，社区配套。会所：销售中心纯透明一层建筑，装修风格为中式，效果一般，设计感弱，全透明的设计夏天非常炎热；样板间：暂无；社区配套