不动产估价的原则与程序.ppt

1、第二章 不动产估价的原则与程序,掌握不动产估价的概念、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、时点原则、公平原则的含义和内容，掌握不动产估价实际操作过程；熟悉不动产估价原则的含义、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、审核估价报告和估价资料归档,本章内容,第一节不动产估价概述 第二节不动产估价的原则 第三节不动产估价程序,第一节不动产估价概述,一、不动产估价的概念 （一）定义 台湾林英彦教授认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值的各种资料，划定对象不动产的经济价值，并以货币额表示之”。 不动产估价(real estate appraisal，property valuati

2、on)是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循不动产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估计、推测或判断的活动,第一节不动产估价概述,理解不动产估价首先必须掌握如下几点： 1.不动产估价专业人员(professional real estate appraiser，professional real estate valuator):是指经不动产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事不动产估价业务的专业人才。一名合格的不动产估价专业人员,应符

3、合下列基本要求： （1）有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。 （2）有丰富的不动产估价实务经验。 （3）具有较高的市场调查、推理判断技能。 （4）有良好的职业道德修养,第一节不动产估价概述,2.估价目的(appraisal purpose) ：就是估价结果的期望用途。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估不动产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 3.估价原则(appraisal principle) ：评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、估

4、价时点原则、替代原则等。 4.估价程序(appraisal process) ：不动产估价应按下列程序进行：明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档,第一节不动产估价概述,5.估价方法(appraisal approach) ：科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。不动产价格通常可以从如下三个途径来求取：(1)参照类似不动产近期的市场交易价格；(2)参照重新建造类似不动产所需要的费用；(3)依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了不动产估价的三大基本方法

5、：市场比较法、成本法和收益法。 6.估价对象(subject property)：一个估价项目中需要评估其价值的具体房地产,第一节不动产估价概述,7.估价时点和估价结果有效期 估价时点（appraisal date，date of value）就是所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。 估价结果有效期说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。估价作业日期是说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日,第一节不动产估价概述,二、不动产估价的特点 （一）不动产估价具有科学性：不动产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科

6、学性。不动产估价的基本理论包括地租理论、不动产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论以及遵循的估价方法和程序等。不动产估价虽然从现象上来看，是估价人员对不动产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性,第一节不动产估价概述,二）不动产估价的艺术性 1.不动产估价人员需要有丰富的经验。 2.不动产估价需要很强的推理与判断能力：由于不动产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与

7、推理判断能力 3.不动产估价需要一定的技巧。 不动产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将不动产估价定义为：为特定目的评估不动产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术,第一节不动产估价概述,三）不动产估价具有综合性 1不动产估价人员需要具备综合性知识。 2评估过程涉及面较广。 3不动产估价有时需要综合作业。 另外，不动产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策,第一节不动产估价概述,三、不动产估价的意义 1为不动产市场交易服务 2有利于不动产资源优化配置 3确立公平收益分配制度的基础：由于市场竞争的

8、非完全性、信息不对称、外部性问题的存在等，不动产经济运行难以真正实现资源的最优化配置。专业人员为不动产经济活动参与者提供相对科学的不动产价格，有助于引导经济活动主体的行为，使得不动产经济资源配置更有效率。 4有利于赋税公平,第一节不动产估价概述,四、不动产估价范围 不动产交易价格的评估 不动产抵押价格的评估 不动产保险价格的评估 不动产典当价格的评估 不动产税收价格的评估 不动产征用折迁补偿价格的评估 不动产纠纷处理时价格的评估,第二节 不动产估价的原则,不动产估价原则是指人们在不动产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产价格形成与运动的客观规律，并总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应

9、当遵守的法则、标准或应注意的问题，这便是不动产估价原则。不动产估价原则有如下特点：不动产估价原则是建立在房产价格形成原理基础上；不动产估价原则是包含一些在不动产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则,第二节 不动产估价的原则,原则究竟有几个，看法不一致： 1995年，我国不动产估价师协会提出6个原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。 美国不动产估价协会提出10个原则，即预测、替代、变动、竞争、收益递增递减、贡献、均衡、适合、供需、最有效使用原则。 日本的不动产鉴定评价基准，上述10原则+收益分配原则= 11原则 我国房地产估价规范，4条原则：合法原

10、则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则,第二节 不动产估价的原则,估价规范对不动产估价总的要求是独立、客观、公正，这是不动产估价的最高原则。在具体估价作业中应当遵循的原则主要有： （一）合法原则：即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的,第二节 不动产估价的原则,遵循合法原则，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。例如在

11、采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求 。 遵循合法原则，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性,第二节 不动产估价的原则,二）最有效使用（最高最佳）原则 所谓最有效使用原则（principle of highest and best use），是指评估房地产价格时，应按房地产

12、在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。 在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个： 1同一房地产用途不同，其价格也不相同,第二节 不动产估价的原则,2即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因，其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为 10%，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的

13、使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的,第二节 不动产估价的原则,3当房地产的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行比较。主要有两种情形：一是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降低。二是房地产与周围环境不协调，造成减价。 例：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000M2，成本价格为1000元M2。若其坐落的土地面积为1000M2，价格为1500元M2，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元M2，则造成建筑物的减价，其数额为：该建

14、筑物的合理市价=1200500015001000450（万元） 建筑物的减价额=10005000450000050（万元,第二节 不动产估价的原则,4因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。 例：城市市郊有一块农田，若按农田价格出售则为100元，但根据城市发展规划，该农田5年后的法定用途将变为住宅用地，其价格将达到1000元。在这种情况下，该土地目前的市场价格就不能按农田评估为100元，在评估时应考虑5年后该土地将按宅地使用这一未来情况。若目前该农田的年租金纯收入为12元，当贴现率为10%时，其评估价格应为： 12(l10%)51/(l10%)510%1000(l10%)5 66

15、6（元,第二节 不动产估价的原则,最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。 在估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下述五种情况： 1认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。 2认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。 3认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进行评估,第二节 不动产估价的原则,5认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。 4认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的情形进行评估。 （三）估价期日原则 在估价作业

16、上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。这就是估价时点原则。估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示,第二节 不动产估价的原则,估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。 估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的

17、市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格,第二节 不动产估价的原则,四）替代原则 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。 替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上

18、足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的,第二节 不动产估价的原则,五）供求原则 在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说，在空房率极低的地方市场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛；反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具体分析,第二节 不动产估价的原则,六）预期收益原则 在房地产估价上，不仅要考虑房地产的过去和现状，

19、还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，是变动法则在估价要求上的体现。 在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则,第二节 不动产估价的原则,七）收益分配原则（贡献原则） 运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称之为剩余生产力原理。 按照收益与分配法则，我们可

20、以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收益与分配法则是收益法的理论依据之一,第二节 不动产估价的原则,八）公平原则 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则，或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。 在房地产估价制度上规定，其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属，则应实行回避；自有自估行

21、为不具有法律效力,第三节 不动产估价程序,不动产估价程序，是指不动产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗不动产主要包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等基本步骤。 一、明确估价的基本事项 一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面,第三节 不动产估价程序,一）明确估价对象 明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。 估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况，建筑物面积、

22、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。 估价对象的权益状况主要包括：土地权利性质、权属、土地使用权年限，建筑物权属，估价对象上设定的他项权利状况等,第三节 不动产估价程序,二）明确估价目的 房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的

23、不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同,第三节 不动产估价程序,各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等,第三节 不动产估价程序,三）明确估价时点 不动产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗不动产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗不动产的价格都是指该

24、不动产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由不动产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的,第三节 不动产估价程序,四）明确评估前提 明确评估的前提条件，主要包括如下四种： 1独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“不动产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该不动产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价,第三节 不动产估价程序,2部分估价。部分估价是指估价对象不动产

25、是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由不动产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化,第三节 不动产估价程序,3合并估价或分割估价。以不动产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为

26、分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性,第三节 不动产估价程序,4变更估价。变更估价是以改变不动产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形： （1）以不动产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。 （2）以不动产重新进行装修改造为前提所进行的估价。 （3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价,第三节 不动产估价程序,二、拟定估价作业计划 拟定出合理的作业计划，

27、其主要内容包括如下几个方面： 1初选估价方法或评估的技术路线。 2确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。 3制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。 4评估作业所需经费预算,第三节 不动产估价程序,三、收集分析相关资料 （一）不动产价格的一般影响因素资料 不动产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体不动产市场的价格走势具有决定意义，对某类不动产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别不动产上。因此，必须广泛

28、收集并深入分析这方面的有关资料,第三节 不动产估价程序,二）区域市场资料 包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。 （三）实例资料 实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和不动产运用收益实例资料（如出租不动产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。 （四）评估对象的情况,第三节 不动产估价程序,四、实地勘察估价对象 实地勘察的内容主要包括如下几方面： 1对象不动产的位置及其周围环境。 2对象不动产的使用情况及现状。要核实对象不动产的实际用途。如果属于有收益的不动产，

29、还要查明其出租或经营上的收益与费用；要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。要调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。 3了解当地不动产市场的特征和情况,第三节 不动产估价程序,五、选择估价方法进行估算 （一）评估方法的选择 每种估价方法本身的局限性，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。 每种估价方法所

30、依据的估价数据和资料不同，数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响,第三节 不动产估价程序,选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：各种估价方法的适用范围；估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。 （二）运用估价方法进行价格试算 依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。 （三）调整试算价格 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，必须对试算价格进行综合

31、分析并予以调整，使之不致产生重大的差误,第三节 不动产估价程序,1调整试算价格的主要依据：资料的可信程度；估价对象的种类。 对于自用不动产，一般应以比准价格或积算价格为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。 对于收益不动产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据,第三节 不动产估价程序,2调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，简单算术平均。加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该不动产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法