山东临沂德意·沂水财富中心项目市场调研及分析报告（76页）

1、山东省 德意沂水财富中心项目 市场调研及分析报告,Synergistic Real Estate Management 约有70%的被访者的学历是初中、高中（中专）或大专，可见沂水县居民学历普遍不高,职业,占被访者最大比重的是工人，所占比例为22.6%，其次为生意人占17.56%；职员占14.8%，9.27%为农民,收入,从收入方面看，约有70%的被调查者月收入在500-2000元之间，其中501-1000元占23.25%；1001-1500占29.11%；1501-2000占12.52%。2000元以上者约占1/6的比例,消费者行为,购物频率,沂水居民购物频繁。近3/4的被访者表示每周会购物

2、一次及以上，购物频率为每月一次及以下者约占15%的比例,购物消费,沂水居民平均每次购物花费多集中在100元以下，其中50元以内所占比率为37.07%，51-100元所占比率为39.35%，平均每次花费100元以上者所占比率约为20,就餐频率,关于就餐频率，选择每月一次及更低频率出去吃饭的被访者约占1/3，每月一次以上的被访者占2/3,餐饮消费,对于餐饮消费，30元以内所占比率超过半数，50元以下所占比率约为80%，100元所占比率为94,娱乐频率,对于娱乐，近60%的被访者表示娱乐频率为每月一次或者更低；月两三次及其以上的被访者占有近40%的比例,娱乐花费,对于娱乐消费差别较大，有人不消费，有

3、的居民消费量较大，但普遍较低，人均消费100元以下的近八成，而50元以下的更是占了超过半数的比例,交通方式,对于交通方式，超过1/3的被访者选择自行车，21.63%选择步行， 选择私家车、出租车和公交车的比例都约为15,交通时间,大多数人在交通上愿意花费的时间在30分钟一下，选择15分钟以内的为44.72%， 15到30分钟之间的为43.58,消费偏好,餐饮,家乡菜最受沂水人欢迎，87.5%的被访者喜欢；其次是海鲜和快餐，分别占有64.3%和41.4%的比例,娱乐,KTV,网吧,电影和足浴是当地最受欢迎的休闲娱乐方式。近2/3的被访者喜欢KTV，超过半数的人喜欢网吧和电影，约有30%的人喜欢足

4、浴,购物中心建议,对于新的购物中心，当地居民偏爱的内容依次是大型超市、美食广场、品牌折扣店、文化旅游景点、儿童娱乐设施以及肯德基,品牌提及频率,根据街道拦访报告，沂水当地居民提及频率最高的前40个品牌中，运动品牌12个，休闲品牌7个，羽绒服品牌8个，男装品牌7个，女装品牌及女装店3个，鞋子品牌2个，羊毛羊绒品牌1个。 提及频率最高的前5个运动品牌依次是：李宁、乔丹、耐克、阿迪达斯、安踏。 提及频率最高的前5个休闲品牌依次是：森马、以纯、美特斯邦威、真维斯、衣之纯,品牌提及频率,提及频率最高的前5个羽绒服品牌依次是：波司登、红豆、坦博尔、雪中飞、鸭宝宝。 提及频率最高的前5个男装品牌依次是：新郎

5、、劲霸、老人头、海澜之家、国人。 提及频率较高的女装品牌为阿依莲，同时“秋水伊人”和“香奈尔”这两个服装店在沂水也较出名。 提及频率较高的皮鞋品牌为达芙妮和意尔康。 恒源祥在当地也较为出名,信息渠道,电视/电台广播是最能接受的获取方式，提到的频率是393次，64.6%。接下来两个依次是：亲友介绍，383次， 63.0%；传单， 289次， 47.5,3 基地分析及商圈界定,基地分析,总体可达性-现有公交网络及交通状况 项目地处沂水县城中心，位于府前广场西侧，临近县政府及当地最繁华的商业街-中心街，地理位置良好。 沂水县公交车和出租车数量在临沂市九县中位居第一。公共交通运行时间为早上7点至晚上6

6、点，出租车计价方式为：2公里内3元，2-3公里内每公里1元，3公里以上每公里1.5元 根据SRE在沂水的街道拦访结果显示，半数当地居民偏爱的出行方式是骑车（电动车或自行车）或步行，出租车，私家车和公交车各约占15%的比例,基地分析,周边用地分析 临近中心街, 北临县政府,南靠东方服装城、东方超市二店及网通中心。 周边暂无大型商业项目。 与现有主要商圈的距离 沂水县城不大，主要商业集中在中心街及周边数条小路上。项目靠近中心街，属于主要商圈。 总体环境 地理位置较佳，交通状况良好，尚未拆迁完毕,目标市场分析,目标市场界定 居住在沂水镇（55%）居民，满足其日常生活及休闲娱乐需要； 周边乡镇的当地居

7、民(30%)，满足其相对不太频繁的生活及休闲娱乐需要； 沂水周边县城乃至临沂市北路居民(10%)；满足其偶尔一次的生活及休闲娱乐需要； 来沂水旅游的游客（5%），包括酒店入住人口，提供餐饮休闲娱乐去处。 消费者特征概述 沂水当地的中高收入者（当地居民收入集中在501-1500元区间），具有一定的消费能力； 有一定的品牌意识，有就餐环境意识，喜欢并不满足于沂水现有娱乐； 有自己的闲暇时间，对生活质量有一定要求,商圈界定,次级商圈：沂水县城居民,核心商圈： 沂水镇居民,商圈界定,核心商圈:沂水镇约32万日常消费人口 根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，理想的出行时间为3

8、0分钟之内，偏爱的交通方式依次为自行车、步行、私家车、出租车、公交车，沂水县城不大，30分钟车程基本可以涵盖沂水县整个城区； 项目位于沂水县核心商圈：中心街-府前广场区域内，地理位置优越，交通良好； 沂水县目前没有购物中心，项目建成后，将是沂水县第一个且一段时间内唯一的购物中心； 项目体量较大，包涵众多购物、餐饮、休闲娱乐品牌，同时建成后将是旅游集散中心，是沂水县的地标性建筑,商圈界定,次要商圈：沂水县约112万消费人口，他们可能保持一个月一次到一周一次的频率前来沂水县城消费。 根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，有30%的被访者来自沂水县管辖下的其他乡镇，这些人或

9、者是有子女在县城读书，或者是空闲无事来县城游玩一圈当作短途旅游，他们的停留时间约为1天。 乡镇相对县城而言货品不齐，质量不高，餐饮种类匮乏。 这一部分人会进行购物、餐饮，或是去县城的地标性建筑物参观游玩,商圈界定,三级商圈:周边县城人口，临沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。 沂水或是他们走亲探友的目的地，或是他们奖赏自己常年辛苦劳作的短途旅游，他们在沂水县停留1天到3天，同次级商圈内的沂水管辖下的其他乡镇人口，他们会进行购物、餐饮、参观旅游景点并游玩等活动； 此外，平均每日7671人次旅游人口也是三级商圈的一部分； 以及酒店每天约721人的入住人口,三级商圈内酒店人口,三级商圈内酒店人口,根

10、据沂水山庄提供数据，沂水酒店业旺季客房入住率约为80%-90%，淡季客房入住率约为50%-70%；旅游旺季为五到十月，旅游淡季为一到四月、十一月、十二月，分别是6个月。 取入住率平均数，沂水酒店业旺季客房入住率为85%；淡季客房入住率约为60%。 假设每个房间平均可住2个人。 平均每日客流量=客房数*2人/房间*（旺季入住率*6/12+淡季入住率*6/12） 计算得沂水县酒店业每日接待客流量约为721人,三级商圈内旅游人口,沂水县目前把旅游业作为促进全县经济社会发展的亮点之一，建成开放景区7处，分别是地下大峡谷，雪山彩虹谷，天然地下画廊，地下荧光湖4A级景区4处，天上王城3A级景区1处，令泉山

11、2A景区1处，以及全国首个平民红色文化旅游区沂蒙山根据地景区。 资料显示，2007年，沂水县共接待游客280万人次，实现门票收入1.2亿元，旅游总收入20.8亿元，占全县GDP的12.6%；预计2008年可接待游客300万人次，实现门票收入1.4亿元，旅游总收入26亿元。 SRE认为此数据存在一定的疑义。2007年沂水县全年接待游客280万人次，则平均每天接待游客7671人次，平均7个景区每个景区每日接待量约为1096人次,沂水旅游景点,地下画廊,沂蒙革命根据地,雪山彩虹谷,天上王城,地下大峡谷,市场供应分析,整体情况,市场供应分析,零售市场,市场供应分析,餐饮市场,市场供应分析,娱乐市场,竞争优势分析,当地尚无购物中心，项目是沂水县第一个购物中心； 地理位置优越，靠近中心街及府前广场； 体量庞大，集吃喝游玩乐购于一体，集中目前沂水市场最受居民欢迎的服饰、化妆、餐饮、娱乐品牌，并大量引进新品牌，丰富沂水居民的选择； 具有深受沂水当地居民