重庆嘉发大足项目市场调研报告

1、嘉发大足项目 市场调研报告,新联康（中国） 重庆轩阳房地产经纪有限公司 2012.2,大足区域介绍,大足 房地产市场概述,大足 住宅市场调研,大足 商业市场调研,1,2,3,4,区域介绍 / 重庆市,重庆是中国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，中西部地区综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市,区域介绍 / 重庆市规划格局,核心副城： 涪陵和长寿： 重点发展化工、食品纺织、新型建材等产业 江津和永川： 发展商贸、职业教育、机械制造等产业 合川和铜梁： 发展节能、农副产品、特色旅游等产业,重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优

2、化产业布局,区域介绍 / 重庆市大足区,大足古号“海棠香国”，处于重庆西部，为国内知名旅游城市，人文自然景观达80多处。其中，大足石刻被誉为“中国四大石窟之一，历史文化尘埃落定之地”. 2010年GDP145亿元.人口共96.64万人，城区（龙岗街道办事处、棠香街道办事处和智凤镇），辖区面积170平方公里，人口16万，市场主体5827户（其中：企业766户，个体工商户5071户 ），副中心龙水镇13万人，GDP30亿元，综合实力在市百强镇中排名第一,区域介绍 / 大足区城市定位,大足城市总体定位： 总体定位为山水园林+工商贸易城市。 大足区的城市性质定位分为【龙岗组团】和【龙水组团】。龙岗组团

3、：是该县的政治、文化中心，以世界文化遗产大足石刻艺术为主要内容的山水园林旅游城市； 龙水组团：是大足的工业中心，发展小五金加工为主的工贸型小城市,人口规划： 到2020年，城市规模达到35万人，面积32平方公里,区域介绍 / 大足区道路交通,成渝高速复线 全长251公里,大足已纳入重庆“1小时经济圈”交通发展规划。 2007年到2020年投资287亿元。 1、实现100%农村公路通达通畅，100%行政村通客车； 2、铁路达145公里，轨道交通135公里； 实现全区交通网络四通八达。 【渝大高速】（成渝直线高速、成安渝高速）穿越沙坪坝区、璧山县、铜梁县、大足区，四川省的安岳县、乐至县、简阳市、成

4、都全长253公里 ，重庆段2012年完工通车，大足到重庆只有50公里，半小时可到内环,区域介绍 / 大足区轨道交通,成渝铁路客运专线全线共设成都、资阳、资中、内江、大足、璧山、重庆北七个站点，全长294公里，设计时速目标值300公里，计划工期4年。线路建成后，成渝之间的通行时间可缩短至一个小时，成为两地最快捷的通行路径，大足到主城15分钟可达,区域介绍 / 大足区旅游资源及规划,大足素有“北敦煌、南大足”之称。全国首批甲级旅游开放县和全国重点旅游县，享誉中外的大足石刻与云冈、龙门石窟鼎足而三。初步形成以“六山二湖”（宝顶山、北山、南山、石门山、石纂山、西山、龙水湖、化龙湖）为重点，以石刻为主体

5、，自然风光和名胜古迹交相辉映的旅游特色。 2010年大足游客300万人次（30万为境外游客），旅游总收入达11亿，旅游产业总收入达43亿。 为把大足区建设成为国际旅游胜地、全国旅游大县和山水园林城市，把旅游业培育和发展成为全区国民经济的支柱产业，县委、县政府决定全面实施旅游带动战略，推进旅游业及相关产业的联动发展。大足石刻正全力冲刺AAAAA级旅游景区 。 随着交通条件的提升，市旅游局规划的2条旅游新线路亮相，其中一条为：重庆大足石刻安岳石刻,区域介绍 / 大足区社会经济,大足近年GDP及增长率（单位：亿元,大足近年人均GDP及增长率（单位：元,大足国内生产总值发展迅速，说明大足国民经济发展较

6、为健康。据统计2010年大足区地区生产总值预达到145亿元，同比上年增长约16.9%。大足区依托“五个大足”，“四大产业”，“三大平台”建设，其经济继续保持稳定的发展，近5年平均增长率为15.8%，高于主城平均增幅约1个百分点。地区人均产值约18000元,同比上涨约2500元,大足区GDP,自大足地区人均生产总值，2007年突破万元大关，到2009年突破1.5万元大关，达到了15432元，2010年人均生产总值已达19897，为近年来新高,大足区人均GDP,数据来源：大足区统计局,区域介绍 / 大足区社会经济,大足区属重庆渝西经济圈。渝西经济圈各区县2010年主要指标对比,从对比表来看，大足在

7、渝西片区中小城市中各项指标都仅人口占优势，从财力来看落后于双桥、璧山、荣昌、铜梁，仅比潼南高，由此可以反应到购买力。而离大足较进的双桥从数据上看人均GDP达到大足的5倍,从周边的中小城市对比可以看出： 大足区和潼南县人口相对最多，均达到95万人。但由于城市大小差异，因而人口密度双桥最大，其次是荣昌，再次是大足和璧山。 从经济总量上来看，大足、璧山以及铜梁2010年的GDP产值基本处于同一水平，增长率较高均保持在17%以上的高速水平。但由于大足区人口相对较多，所以大足区人均GDP和璧山、铜梁以及荣昌相比就表现出明显的差距。另外临近的双桥虽然是小城市，但由于其工业发达，所以其人均水平最高,区域介绍

8、 / 大足区社会经济,支柱性产业 工业是大足的主导产业，其中五金又是其最大的支柱性产业。 目前大足已形成花市街市场、龙水五金市场、龙水五金旅游城、龙水废金属市场和西部金属交易城等5个专业五金市场，成为中国西部最大、配套最全、辐射最强的五金商品交易集散地。交易量列为全国同类市场第二位、西部第一位。同时，外贸市场销路广阔，拥有自营出口权企业12个，大足五金产品已经出口欧、美等40多个国家和地区,大足区产业结构走势示意图,大足整体经济发展较快，但相比周边的中等城市其经济基础相对薄弱，第一产业比例较高，人均水平相比其他区县略低,2010年大足区产业结构进一步优化，第一产业比例逐步调整，第三产业比例有所

9、增强，第二产业继续保持稳定，对经济起到明显的带动和支撑。大足区现代五金产业在其工业中占主导地位，而近年聚光光伏产业开始提升。第三产业快速增长，旅游创意稳定发展。2010年大足区成功举办了“首届中国大足石刻国际旅游文化节”、“中国重庆大足第三届枇杷旅游文化节”，启动大足石刻360度环幕电影千年佛足拍摄和大足石刻世界巡回展工作。大足石刻景区被纳入“重庆市一带三区”统筹城乡旅游改革试点,区域介绍 / 大足区城市消费情况,大足区社会消费品销售总额走势示意图（万元,数据来源：大足区统计局,据统计2010年大足区社会消费品零售总额约为46亿元，同比上涨18%。从图上可以看出，大足区社零总额总体上涨较快，近

10、5年城市消费增长速度维持在15%以上，2008年在国家拉动内需的政策下以及“家电下乡”活动的推进，大足区社零总额出现大幅的增长。而随后2009年和2010年两年其增长率保持在18%左右,大足区城镇居民可支配收入走势示意图（元,2010年大足区城镇居民可支配收入同比增长9.7%，可支配收入可达到16000元。从图上可以看出，虽然大足区城镇居民可支配收入不断增长，但是其增长速度变化较大。2009年和2010年居民可支配收入增幅表现出明显的下滑势头，主要由于基数不断增高所致，其绝对数值仍保持每年1500-2000元的增幅，但增长率由百分之二十几下降到百分之十左右,区域介绍 / 小结,渝西经济圈中等城

11、市，幅员面积大，人口众多，全区人口96万人。 位于“一小时经济圈”距离主城80公里，交通便利，区位较好。 大足区经济总量和璧山、铜梁处于统一水平，但人均产值明显低于璧山、铜梁等同等城市 旅游资源丰富，大足石刻是重庆唯一的世界文化遗产和中国首批5A级旅游景区。 现代五金和旅游业发展较好，带动城市经济发展。 城市建设目标：“国际旅游胜地、生态经济城市、和谐宜居家园”和成渝直线带的区域性中心城市。 城市经济不断发展，其GDP总值每年保持15%的增长速度。产业结构优化，第一产业比重下调，第三产业旅游及创意产业不断发展，第二产业五金以及光伏产业继续保持主导。城市消费能力不断提升，为房地产市场提供了稳定良

12、好的基础,作为拥有重要旅游资源的区县城市，大足的地产除满足本地购买需求外，还有辐射周边区县甚至主城客户投资的可能，同时值得关注的是新政调控下区县商用物业将可能成为主城小投资客的购买目标,大足区域介绍,大足 房地产市场概述,大足 住宅市场调研,大足 商业市场调研,1,2,3,4,大足房地产市场 / 概况,从2007年至2010年，全区商品房销售累计152.8万平方米，每年都在递增。通过近几年销售备案登记，大足本县人购买商品房的占75%；县外人员在大足购买商品房占25%。 全区商品房销售价格以县城所在地的龙岗、棠香街道办事处和龙水镇为代表，全区商品住房在2011年底均价每平方米建筑面积在3600元

13、4700元左右。城区商铺价格范围在每平方米17000元48000元左右,近年大足城镇基础设施建设全面提速，城镇建设进程继续加快。城市管理再上新台阶，国家级卫生县城、市级山水园林城市创建成果不断巩固，成功创建国家园林城市、全国绿化模范县、全国绿色小康县，人居大足房地产得到了极大的发展，房地产开发水平上升到了一个新的台阶。小区环境、社区规划都较以前有了极大的提高,大足房地产市场 / 房地产投资,大足房地产投资（万元,数据来源：大足区统计局,大足的房地产投资总量较低，据估算2010年大足区房地产投资总额约9.7亿元，同比上年增长12.8%，占固定资产投资的比例仅为8.1%。 一方面由于大足经济以五金

14、、工业为主导，房地产市场在近两年虽有较快的发展，但其发展基础较弱，发展速度较慢； 一方面区县市场房地产价格较低，开发投资意愿不强，2008年其商品房成交均价仅1400元/平方米。但近两年随着价格的上涨以及城市建设更新的需要，房地产市场发展逐步加强，投资增速开始加快,大足房地产市场 / 房地产销售走势,数据来源：大足区统计局,大足区商品房销售走势示意图（万平方米，元/平方米,大足的地产需求基本保持呈逐年上升的态势，08年受市场大势影响明显下滑，价格增长幅度明显，3年来以年均50%左右的速度增长，随着城市进程的加快，上涨趋势将得到持续。 2010年年末大足区土地拍卖最高价格已经达到232万元/亩，

15、其土地楼面地价达到1100元/平方米，如果按高层产品计算，其成本价格预计将达到3000元/平方米。按正常的价值规律，随着城市经济发展，固定资产投入的增加，其土地价格必将继续上涨，232万元或将成为大足土地价格的新起点，这也将预示着未来大足区商品房成本的上涨以及价格的上涨,大足房地产市场 / 整体市场小结,观点一：商品房发展呈逐年上升趋势 大足商品房发展呈逐年上升的趋势。显然，随着城乡一体化建设以及开发商自身的两极分化，越来越多的开发企业开始将眼光投向区县市场，据不完全统计2011年大足商品房供应量达到103万方，较2010年上涨一倍余，这同时也带动更多主城购房者的关注，更挑剔购买力的加入将加快

16、区县产品在品质与档次上的提升。更品质化的理念、更国际化的视野将辅助项目赢得竞争先机,观点二：大足将会出现中高端产品 从土地市场看，大足房地产市场经过几年的培育，土地价格得到大幅提升，预示着“高成本、高品质、高利润”的开发思路开始萌芽，中高端产品呼之欲出,观点三：核心竞争力的产品至关重要 从市场竞争将在2012年迎来高峰，市场需要具有标杆性、号召力的品质楼盘开启大足楼市新的发展局面，同时严酷竞争与严密政策下楼盘内力更为关键，如何形成具有核心竞争力的产品至关重要,大足区域介绍,大足 房地产市场概述,大足 住宅市场调研,大足 商业市场调研,1,2,3,4,1,龙腾御锦,2,3,遵大.蓝湖星空,遵大.

17、蓝湖丽都,4,凤凰城,6,广电大厦,8,香山美地,10,香山御景,11,御墅林枫,12,香榭雅筑,13,大足印象,14,翰墨山水,15,碧玉江南,9,五星华府,7,棠城丽都,5,香山印象,目前在大足的市场上，共有十五个项目在售；其中，龙腾御锦距离本案最近，也是最直接的竞争对手； 大足印象是一个纯商业的项目；香山美地目前还未开盘销售； 在市场上，绝大多数的项目，均采取的中式风格,区域内现有项目,项目位置：大足区棠香街道办事处五星大道418号 开发商：大足区天成旅游开发有限公司 容积率：2.2 总建面积：35万方 在售均价：高层：3560-3910元/平方米； 洋房：4600元/平方米； 小高层：

18、4100元/平方米,销售情况：洋房14#、15#在售；高层24#、25#在售；小高层16#在售。 优惠措施：按揭99折，一次性95折；春节期间小户型总价优惠8888元，大户型优惠10000元,该案于2010年10月首次开盘，洋房5-8#、12#、13#约264套房源，目前已经售罄；目前洋房14和15号楼共计108套可售房源；高层目前在售24和25号楼，共计384套房源；小高层目前在售16号楼，共计216套房源,已售,在售,未售,龙腾御锦,该案建筑风格为中式（宋风）； 商业和住宅分区，增加居住舒适度以及私密性；商业部分沿马路而建，总计7.2万方；商业部分还未对外销售； 小区内有基础的健身配套（羽

19、毛球场、游泳池等），幼儿园。 其主要卖点地理位置优越，交通便捷，社区景观及配套完善，商业配套,龙腾御锦,建筑面积：119平方米,建筑面积：134平方米,建筑面积：146平方米,优势：1、赠送面积大，拥有私家花园；2、户型方正，通风采光条件良好； 劣势：1、布局较差，厨房处于卧室之间；2、干湿未能较好的分区,优势：1、赠送面积大，有独立的私家花园；2、动静分区合理； 劣势：1、布局较差，客厅房门较多，风水较差,优势：1、赠送面积大，得房率高；2、房型为跃层，主人的私密性较高。 劣势：1、布局较差，动静分区不明确；2、底层客厅无外阳台,龙腾御锦 / 户型鉴赏,项目位置：大足区东关大转盘东侧 开发商

20、：重庆大足城乡建设投资有限公司 容积率：4 总建面积：约5.6万方 在售均价：高层约4000元/平方米,销售情况：目前在售高层住宅，于2011年12月加推，共计192套房源，目前仅余39套可售房源，可售建筑面积约3778平方米；销售情况较好,该案具有较强的区位优势，但是体量较小，仅由高层住宅、写字楼和底层商业裙楼组成；在售高层产品，去化率高达80%，去化速度较快； 目前写字楼和商业裙楼尚未进行销售,广电大厦,该案写字楼主体基本完工，住宅也接近封顶。 该项目总建筑面积为55559.24平方米，其中，商业面积7434.87平方米，办公楼面积21504.37平方米，商品房面积16138.09平方米，

21、设备用房及车库面积5419.63平方米，人防工程面积4868.90平方米，其他193.38平方米。住宅楼32层，办公楼24层,广电大厦,优势：1、户型方正，布局合理；2、采光及通风条件良好； 劣势：1、无明显劣势,建筑面积：79平方米,建筑面积：77平方米,建筑面积：117平方米,优势：1、动静分区合理；2、无暗室，采光条件良好； 劣势：1、次卧和次卫之间的距离较远，较不方便,优势：1、布局合理，动静分区明确；2、采光和通风条件优越； 劣势：1、房间大门为内开门，较不便利,广电大厦 / 户型鉴赏,项目位置：大足五星大道168号 开发商：嘉杰集团 容积率：3.0 总建面积：35万方 在售均价：高

22、层4500元/平方米,销售情况：2011年中旬推出15-18#，共计672套房源，目前15-17#仅剩余少量可售房源，主要在售18#，面积段为78-141平方米；目前仅剩余112平方米和141平方米的户型。 优惠措施：推出10套特价房，目前还剩余2套，其价格为一次性3780元/平方米，按揭3980元/平方米,该案一期为洋房+高层产品，已经售罄；目前在售2期，共计11栋28层高层产品。运用了新加坡现代都市主义风格,15,16,17,18,未售,五星华府,该项目一期已经交房入住，目前2期主题工程在建； 五星华府处于濑溪河北岸，与老城区距离较近，周边人流量较大，位置优势明显,五星华府,建筑面积：11

23、2平方米,建筑面积：141平方米,优势：1、户型方正，布局合理；2、无暗室，采光通风条件优越；3、主卧为套房，增加私密性。 劣势：1、无明显劣势,优势：1、户型方正大气；2、景观阳台较大；3、布局合理，干湿分区； 劣势：1、无明显劣势,五星华府 / 户型鉴赏,项目位置：大足棠香街道办事处北环二路东段人民公园对面 开发商：中天房地产开发有限公司 容积率：3.4 总建面积：13万方 在售均价：高层3700元/平方米 洋房4300元/平方米,销售情况：目前在售高层2号楼和洋房7、8号楼，共计280套房源，于2012年1月推出，销售速度较慢，还剩余较多的可售房源；其第一期产品高层1号楼和洋房5、6号楼

24、于共计285套房源，自2011年2月开盘以来，目前还剩余47套可售房源，去化率为83,该案高层产品为28层3梯8户，洋房产品为7层1梯2户；售房部的选址相对较偏僻，人流量较小，现在到访客户少；导致去化速度较慢,已售,在售,未售,香山御景,香山御景由15栋中式建筑组成； 目前共计推出了6栋，分别为2栋高层和4栋洋房，合计约565套房源； 项目靠马路为底层商铺，目前还未进行销售,香山御景,优势：1、户型紧凑，无浪费空间；2、动静分区明确； 劣势：1、入户门为内开门，降低了居住舒适度；2、客厅采光面较小；3、通风条件较差,建筑面积：56平方米,建筑面积：73平方米,优势：1、动静分区明确；2、无暗室

25、，采光条件较好； 劣势：1、入户门为内开门；2、厨房紧邻卫生间，布局较差；3、客厅于餐厅之间的浪费空间较多,香山御景 / 户型鉴赏,项目位置：大足区政府办公大楼东侧 开发商：永宏房产 容积率：1.7 总建面积：16万方 在售均价：洋房4700元/平方米,销售情况：其项目1期和2期基本售罄，目前在售3期的4栋洋房产品，2012年1月初推出，面积段为87-129平方米，约162套房源，剩余房源约75套，去化率达到53%； 优惠措施：小户型优惠5000元，大户型优惠10000元,该案于2008年10月开盘，前期推出的洋房、别墅均已售罄，目前在售2栋5+1洋房和2栋6+1洋房；该案后期还将会推出3栋2

26、8层的高层产品,联排和双拼别墅已售罄，洋房产品仅剩余少量顶层房源,在售,未售,已售,在售,未售,御墅林枫,该案位于大足区区政府旁，位置优越，人流量较大，可以吸引较多的客户资源； 小区内拥有游泳池、网球场篮球场等，同时，还拥有1个人工湖；小区配套较为齐全； 该案主力产品为洋房，但其洋房产品没有配置电梯，是该案的一大劣势,御墅林枫,建筑面积：87平方米,建筑面积：129平方米,优势：1、户型方正，布局紧凑，分区合理；2、双阳台设计，增加居住舒适度；3、无暗室，通风采光条件良好； 劣势：1、无明显劣势,优势：1、户型方正大气，布局合理；2、主卧为套房设计，增加私密性；3、阳台露台较大，得房率较高；

27、劣势：1、露台可看主卧室，降低了私密性；2、没有生活阳台,御墅林枫 / 户型鉴赏,项目位置：大足北环二路（县政府办公大楼旁） 开发商：重庆联智地产开发有限公司 容积率：3.4 总建面积：24万方 在售均价：4500元/平方米 楼层布局：A：3梯10户；B：2梯6户,销售情况：A、B号楼于2010年10月份推出，共计448套房源，面积段为62-143平方米，目前剩余80余套可售房源，后期无可售房源。（A栋主要以小户型为主，B栋主要以大户型为主,该案于2006年首次开盘，前期推出的房源包括6+1洋房和高层，前期房源已基本售罄；目前处于尾盘销售状态,B,A,香榭雅筑,该案位于大足区区政府旁，位置优越

28、，人流量较大，可以吸引较多的客户资源； 该案的建筑风格属于东南亚风格；该案毗邻北山，靠近人民公园，区域位置优势明显； 其主要卖点为：传统高端居住区，商业配套齐全，别具一格的东南亚风情度假式园林景观等,香榭雅筑,优势：1、户型方正大气，布局合理；2、无暗室，通风采光条件较好；3、主卧室为套房，增加了私密性和舒适度； 劣势：1、入户门为内开门，较为不便,建筑面积：143平方米,建筑面积：62平方米,优势：1、户型方正，布局紧凑，无浪费空间；2、动线合理，干湿分区明确； 劣势：1、入户门为内开门，较为不便；2、没有单独的生活阳台,香榭雅筑 / 户型鉴赏,项目位置：大足区濑溪河畔（大足宾馆旁） 开发商

29、：重庆大象房产 容积率：3.5 总建面积：11.7万方 在售均价：4200元/平方米 楼层布局：3号楼：3梯10户；4号楼：2梯6户,销售情况：目前主要在售3号楼和4号楼，于2011年8月推出，3号楼共计320套房源，目前剩余100套左右；4号楼共计192套房源，面积为80-124平方米，目前剩余46套,该案于2009年首次开盘，推出了其1、2号楼小高层，目前已经售罄；本次在售的是高层产品，3号楼由于居住密度较大，户型较小，居住舒适度较低，导致去化速度较慢；4号楼楼层布局更为合理，户型更容易接受，故去化速度较快,1、2号楼售罄,3号楼在售,4号楼在售,未售,已售,在售,未售,翰墨山水,该案位于

30、濑溪河畔，距离大足商业步行街较近，位置优势明显； 项目运用了大足较为流行的建筑风格：中式风格，较为受到大足市民的喜爱,翰墨山水,优势：1、该户型为一室一厅，布局紧凑，无浪费空间；2、动线明确，动静分区合理； 劣势：1、户型较小，大足市民难以接受；2、卧室无直接采光；3、卫生间通风需要通过生活阳台,建筑面积：53平方米,建筑面积：80平方米,优势：1、该户型方正大气，布局合理；2、包含入户花园，增加居住舒适度； 劣势：1、卫生间采光通风条件相对较差；2、厨房无生活阳台,翰墨山水 / 户型鉴赏,项目位置：大足南环路（消防队旁） 开发商：重庆市金庚置业发展有限公司 容积率：2.5 总建面积：13.6

31、万方 在售均价：高层3850元/平方米 洋房4300元/平方米 楼层布局：高层2梯6户、小高层2梯3户,销售情况：本案于2011年7月开盘销售，共计推出5栋洋房，2栋高层；洋房面积区间为90-146平方米、去化约90%，高层面积区间为70-132平方米，去化约20,该案于2011年首次开盘，推出了其高层1号楼和2号楼以及6-10号楼电梯花园洋房；由于花园洋房居住舒适度较高，去化相对较快；反之，高层去化较差,1,2,6,7,8,9,10,未售,未售,在售,未售,碧玉江南,该案距离大足河滨公园仅需步行5分钟；到步行街也只需10分钟，位置优势明显； 该案打造了江南园林景观，具有景观优势； 其售房部在

32、老体育场对面，能吸引更多的客户,碧玉江南,优势：1、户型方正大气，布局合理；2、干湿分区和动静分区明确； 劣势：1、厨房门较小；2、卫生间采光条件不太理想；3、次卧无飘窗,建筑面积：70平方米,建筑面积：105平方米,优势：1、拥有独特的私家别苑；2、户型方正大气，功能分区合理；3、主卧为套房，增加私密性；4、无暗室，采光通风条件良好； 劣势：1、无明显劣势,碧玉江南 / 户型鉴赏,在以上项目中，香山美地还未开盘销售，棠城丽都目前没有可售房源，大足印象属于纯商业项目，在售价格为17000-48000元/平方米，目前正在持续销售中； 蓝湖丽都和香山印象皆处于尾盘销售；凤凰城目前没有可售房源，加推

33、时间待定,其他个案,龙腾御锦,遵大地产,香山印象,个案项目展示,个案总结,住宅市场小结,大足住宅市场，当地的建筑形态主要以高层、洋房和小高层为主；高层销售均价范围为3560-4500元/平方米；洋房销售均价范围为4300-4700元/平方米；小高层销售均价范围为4100-4600元/平方米； 在售项目的户型面积相比主城较大，小户型（单间配套和部分一室一厅）比大户型的销售速度慢； 目前市场上的别墅项目较少，因此，别墅将会是大足区的一个空缺； 当地的项目建筑风格是以中式建筑风格为主，讲究“宋风宋韵”。这跟当地的规定有关,大足区域介绍,大足 房地产市场概述,大足 住宅市场调研,大足 商业市场调研,1

34、,2,3,4,大足商业市场分析 / 城市商业规划分析,大足商业主要集中在主城中部，主要以商业街的形式存在。大足商业步行街是目前当地居民主要的购物地点，步行街商业业态相对单一，主要满足居民的购物需求，业态业种也仅限于服装、皮鞋、皮具、饰品等。 大足城区的餐饮主要集中在北环路，主要以本地的餐饮品牌为主，连锁品牌较少。休闲娱乐类缺乏，主要以休闲KTV为主，档次低端，形象较差，主要集中在南门广场。 城市商业发展处于初级阶段，商业主要集中在城市中部，并没有非常成型的规划，城市商业面临升级的机会和需求,大足商业市场分析 / 商业现状分析,此次调查主要针对步行街商业店铺进行调查，包括商业规模、商铺面积及合适

35、尺度，业种业态状况、商业店面进深，开间、以及经营状况和租金调查,规模 步行街全长约700米左右，店铺数量约240个，步行街正街店铺总规模约1.5万平方米，其商业店铺均为1层底商，二层商业极少。 另外据调查发现，步行街的商业店铺其轴距在3-4米，如果不考虑大面积店铺合并的情况，步行街正街可供应的商业店铺数量大概在300个左右。而加上步行街支路商业店铺共计可达到350个，商业体量约2万平方米,数据来源：大足茂田集团商业部,大足商业市场分析 / 商业面积及开间,商铺开间区间分布（米,商铺进深区间分布（米,从市调统计结果来看，步行街商铺的开间尺寸从2米到18米不等，但其商铺的开间尺寸主要集中在3-4米

36、，其比例达到80%。实际上步行街商铺的单铺轴距也即3-4米，大的商铺只是通过商铺的组合拼合而成,从商铺的进深尺寸来看，进深从3米到36米不等。从图上可以看出，其主力尺寸主要集中在8-12米，其比例达到72,数据来源：大足茂田集团商业部,大足商业市场分析 / 商业面积及开间,商业步行街店铺面积区间统计示意图,商铺面积主要以小面积店铺为主，主要集中在10-20，20-30以及30-40平方米，其比例分别为17.6%，24.2%以及29.9%，比例合计达到71.2,商铺的主力开间尺寸在3-4米，进深尺寸在8-12米，而商铺的主力面积集中在10-40平方米,数据来源：大足茂田集团商业部,大足商业市场分

37、析 / 商业档次及业态,商业步行街业态业种统计示意图,其业态主要为服装、皮鞋、运动服饰、饰品店为主。 服装知名品牌包括：“鄂尔多斯”、“百斯盾”、“啄木鸟”、“潮流前线”以及“以纯”等； 皮鞋知名品牌包括：“意尔康”、“康奈”、“奥康”以及“蜘蛛王”等；而运动品牌包括“安踏”、“贵人鸟”以及“匹克”等,数据来源：大足茂田集团商业部,大足商业市场分析 / 商业租金及人气,租金 以新华书店为步行街起点，以大足宾馆为末端，人流聚集密度逐渐减弱，商铺租金因此也相应的减少。其主力店铺年租金从3-15万元不等。步行街起始段和中段的单铺租金主力水平为10-15万/每年，折算租金单价大约为200-300元/平

38、米月。而步行街尾端年租金大约在3-5万/每年，约50-80元/平米月,步行街人气 整个步行街人气较好，日均人流量约在3万人次左右,数据来源：大足茂田集团商业部,大足商业市场分析 / 商业发展机会,通过调查发现： 商铺位置对商业店铺价值影响较大，在700米范围内价格相差6倍之多，因此建议对本项目商业街长度进行控制 店铺面宽普遍较窄，进深较长，但对商业店铺价格没有明显影响，其店铺价值主要由商业位置和人流量决定。 商业街商业档次处于中下水平，业种也比较单一。从转让来看，步行街店铺转让情况较少，由此可见经营状况较好。从转让的价格和租金议价空间来看，店铺供需不平衡，需求明显大于供应。大足城市商业面临一个升级换代的大好机遇。 大足商业缺少以下几个方面的业态： 大型主力业态，例如时尚百货 时尚类品牌，如JACK JONES、ONLY等中端品牌 城市生活，如好乐迪，酒柜等连锁娱乐品牌 餐饮类，在现有基础上进行补充，