2014济宁大运河项目周边市场调研报告

1、济宁大运河项目周边市场调研报告,谨呈,2014年5月,城市住宅市场板块研究,Part 1,济宁住宅市场格局示意图,按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块,城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域； 东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑； 南部北湖板块：位于中心城区南侧，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来发展潜力巨大； 中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的发展题材，近期内发展不明显,南部北湖板块,东部高新板块,城市中心板块,中心城边缘板块,竞争项目,Part 2,丽景

2、嘉苑,永基城,尚东区,凤凰城,青年创业城,明德冠鲁花园,南池公馆,绿地国际城,华城,大千东方美郡,锦绣花园,滨湖馨苑,豪庭御都,核心竞争区,项目分布,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,70,80,90,100,110,120,130,140及以上,户型配比,129-144：82,61：7,105：11,90-120：45,130-160：45,140-170：10,86-125：58,130-145：32,91-92：34,107-133：42,172-178：24,92-98：34,106-135：63,153-169：3,93：14,10

3、7-129：86,87-98：33,110-130：67,竞争项目/单价分析（ 单位：元,95-133：100,90：33,108-115：67,92-141：81,85-89：19,以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98 ，三室主力面积106-130,青年创业城,单价分析,竞争项目/单价分析（ 单位：元,3000,4000,5000,6000,7000,8000,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,核心竞争区,非核心竞争区,5800,6800,6700,7000,6000,5400,4800,5700,546

4、0,6200,核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元,总价分析,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,30万,40万,50万,60万,70万,80万,90万,100万,110万,46-52,59-70,70,86-96,40,63-84,91-112,112-136,57,66-79,46-68,70-80,51-52,61-75,98-101,50-64,44-47,73-91,竞争项目/总价分析（单位：万/套,48,58-62,64-92

5、,51-53,55-85,核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套,销售速度,2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征,竞争项目/销售速度,客户分析,竞争项目/客户分析,核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注,配套分析,社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分,竞争项目/配套分析,竞争项目/住宅产品小结,产品情况,1,价格情况,2,销售情况,

6、3,客户情况,4,核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/ 。 性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。 大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走,核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98 ，三室主力面积106-130,核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。 目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户,2014年以来核心竞争项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以

7、中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别项目去化速度较快的重要原因,竞争项目/商业产品分析,核心竞争区,1.在可售商业地产项目中，200平米以下的中小商铺较多，其中沿街商铺户型尺度相对传统主要在120-200。 2.多数项目采用集中商业自持的模式，带动商业街、住宅底商的销售。 3.济宁地区商业呈单一综合性商圈的格局，项目所在区域受核心商圈（太白商圈）价值外溢影响较小，商铺价 格及客户投资意向相对偏低。但随着附近楼盘（南池片区）的陆续交房，从而带动人流量的增加，必将为该区 域营造较为良好的商业投资氛围,竞争项目/写字楼产品分析,核心竞争区,1.济宁地区写字楼市场区域性特征尤为突出，目前项目

8、所在地并不是写字楼市场集群区域。此外，该区域 受济宁电厂、道路施工等因素影响，写字楼在售产品较少，但临近项目（凤凰城、青年创业城）都规划有 较大体量写字楼、公寓产品，未来该区域写字楼市场竞争较为激烈。 2.济宁市区范围内纯正的写字楼项目比较少，主要以住宅或综合体的伴生物业存在；含有写字楼物业的项 目其平均规模比例大致在17.6,项目分析,Part 3,丽景嘉苑,丽景嘉苑/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,丽景嘉苑/项目规划,分期：项目共计一期开发建设，其中2栋多层为回迁区，2栋17层高层为销售区。 销售情况：该项目自2013年年底开始宣传推广，已多次启动认筹活动，开盘时间推迟多次，据

9、此分析该项目销售难度较大。 销售价格：4999元/起价，均价约5800元/ 项目定位：学区房（东门小学，十五中学）、科技房（新风系统，净水系统，热水系统,销售区,回迁区,临近济宁电厂，社区规模小及济安桥路施工为该项目销售困难的重要因素,丽景嘉苑/项目产品分析,112 三室两厅,110 三室两厅,98 两室两厅,产品设计特点: 户型整体方正 三室面积适中，布局合理 格局南北通透，分区合理,产品评价: 产品户型多样从87-130，能够满足不同类型客户需求,永基城,永基城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,永基城/项目规划,分期：项目共计两期开发建设，其中一期为四栋回迁楼，二期为四栋高层住

10、宅与两栋写字楼公寓组成。 销售情况：项目一期将于今年10月交房，但仍未取得预售许可证，购房合同仍未签订；二期已封顶，目前销售的为二期5#、6#楼。因受预售证问题、临近鲁抗药业等因素影响，销售情况一般。 销售价格：均价约6800元/ 项目定位：城市中心繁华居住区,一期,二期,尚东区/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,尚东区/项目规划,分期：项目共计一期开发建设，两期销售。 销售情况：项目一期四栋高层基本售罄，目前在售楼座为2#楼，约认筹200组，将于5月11日开盘。 价格：均价约6700元/ 项目定位： 城市西南核心板块的高端城市综合体,一期销售 楼栋,2#楼,尚东区/项目产品分析,8

11、2 两室一厅,136 三室两厅,101 两室一厅,产品设计特点: 两室变三室创意户型，满足生活成长需要 两室全明全阳，面积适中 部分户型“枪”型结构，设计较为落后,可变 卧室,尚东区/商业情况,一期和欣佳园剩余少量商铺，剩余少数面积、位置较差的商铺，目前均价2.5万元/平米； 尚东区底商两层商业即4万平米济宁国际购物广场，9月份沃尔玛进行的签约，沃尔玛占1.7万平米，同时项目为控制业态方便后期运营对商业的80%进行自持,该项目商业部分是由两层商业即4万平米济宁国际购物广场，与和欣家园西区3万平米底层商业内街组成，定位为吃、喝、玩、乐、购于一体的大型休闲购物生活中心,南池公馆/基本情况,基本情况

12、,项目位置图,项目效果图,南池公馆/项目产品分析,144三室两厅,93两室两厅,170四室两厅,产品层次搭配合理，细节设计精细丰富,产品设计特点: 洋房搭配高层，产品多元，档次分开 功能性较强，一层有院落、顶层为复式、客厅挑空、车库可电梯直接入户，面积不会过大，总价控制于合理范围,凤凰城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,凤凰城/项目规划,目前项目C地块在售总建筑面积约33.49万，其中住宅面积约18.48万，商业包括底商、集中商业、公寓、办公、酒店等共约15万，体量较大,可售商业及公寓,可售住宅,青年创业城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,青年创业城/项目规划,项目整体占地1200亩，总建筑面积330万；项目一期“曼哈顿”位于项目东部区