上海合景叠翠峰个案分析报告

1、合景 叠翠峰个案分析报告,2012年2月 黄波,项目区域属性,项目属性,分析,销售分析,媒体推广分析,项目基本参数,客源分析,目录 CONTENTS,项目基本参数,项目简介,基本参数,项目区域属性,位于上海西北郊的区，处于外环外，与江苏相连，长三角节点区域 中国大陆首个“无线城市”的试点区域 嘉定新城-上海近期规划的三座新城之一,规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人 安亭汽车城-世界汽车行业的三大主流在华营销总部都落户，集散整车和零部件占中国市场总量15%-25% 区域面积464.2平方千米 区域现常驻人口103.42万（2008年底,项目区域简介,嘉定上海西北大门 长三角节点区

2、域,项目区域简介,本项目区位,项目位于嘉定新城板块，属于外环外 嘉定新城属于上海近期总体规划重点发展的三大新城之一 本案紧靠郊环线和沈海高速，轨道交通 11 号线嘉定西站 本案距人民广场直线距离30公里,项目区域简介,政府规划良好，未来拥有一定潜力,嘉定老城区,嘉定老城区,城北居住社区,项目位于嘉定老城区，嘉定新城区以及嘉定城北居住社区，三大集中政府规划的交界处，能共享政府三大规划，未来拥有一定潜力 嘉定城北居住社区-上海市大型居住社区第二批选址规划得到确认近期启动共13个基地之一，规划面积6.2平方公里，人口10.8万人 项目比例轨道交通11号线以及在建中的嘉定客运站,地铁11号线,项目区域

3、简介,未来区域内竞争较大,万科 金色领域,均价：13000 房型：90平米 物业类型：小高层 高层,合景 叠翠峰,均价：14000 房型：82平米 88平米 物业类型：小高层 高层,嘉宝 梦之湾,新城 悠活城,均价：15000 房型：82平米 88平米 135平米 物业类型：小高层 高层 写字楼 商铺,在建中,围绕嘉定西地铁站，区域聚集众多知名开发商：万科，新城，合景泰富，嘉宝， 嘉宝龙之梦在建中，还未推出楼盘 新城悠活城拥有82-90平米两房，135平米三房，现在公寓项目属于尾盘，正在推出其商业项目,道路交通,道路交通便捷，三纵两横,本案,道路交通便捷，呈现三纵两横特点 三纵： 胜辛路：双向

4、6车道，直通嘉定新城， 沈海高速G15;双向8车道，上海主要高速公路，连接上海与苏州 沪嘉高速：双向8车道，上海首条高速，直通内环，通向市区仅30分钟 两横： 沪宜公路，双向6车道，连接嘉定新城老城，距楼盘近10分钟 绕城高速：双向8车道，连接上海主要环形高速，能快速到达市内各大主要路段,胜 辛 路,沪宜公路,沪嘉高速,绕城高速,沈 海 高 速,嘉定老城区,10 分 钟,轨道交通,轨交房，比邻地铁11号线,江苏路站,曹阳路站,轨道11号线,轨 道 4 号 线,轨道2号线,地铁11号线,公共交通,公交线路便捷，比邻嘉定新建客运站,公共交通便捷，楼盘对面就是新建的嘉定长途客运站， 嘉定5,11,1

5、2路与老城区相连接，嘉定51路与新城相连， 虹桥枢纽9号线，上嘉线以及新嘉线与虹桥，上海火车站，上海南站等主要的城内交通枢纽相连，便于到达市内其他主要地段,本案,嘉定新建长途客运站,在建4星级酒店,100米,银行配套,依托老城区，银行一条街较为不便,合景叠翠峰,此楼盘附近的银行主要依托于嘉定老城区，集中于老城区中的城中路与塔城交界处的银行一条街，拥有工商银行，交通银行等重要银行，距楼盘两公里，步行要20分钟，开车10分钟，较为不便,本案,工商银行,交通银行,招商银行 上海银行,科大 邮政储蓄,城 中 路,塔城路,直线两公里,地 铁 11 号 线,学校配套,依托老城区，上学较为不便,本案,规划小

6、学,规划幼儿园,双语实验学校,上海大学嘉定校区,嘉定成佳学校,启良中学,嘉定南苑中学,城中路小学,温宿路幼儿园,清水路小学,地 铁 11 号 线,楼盘周边学校较少，共有2所幼儿园（一所在规划），三所小学（一所在规划），两所中学。 嘉定老城区学校距楼盘距离基本直线距离2公里，开车15分钟，最近学校为清水路小学，近800米，步行10分钟到达,800米,商业配套,依托老城区，周边商业有待开发,本案,新城悠活城 2万方商业街,四星级 酒店,在建中,东方商厦,乐购,罗宾森,卡通尼乐园,东方商厦,罗宾森,乐购,新城商业规划,此楼盘周边商业暂时较少，主要依托新城悠活城配套商业以及嘉定老城区城中路周边商业 本

7、案周边属于在建中商业，拥有一四星级酒店以及新城悠活城规划的近20000万商业。 依托嘉定老城区商业，距离主要商业区罗宾森广场，乐购，卡通尼乐园以及东方商厦2公里，开车15分钟,2公里，开车15分钟,成熟商业,项目区域属性,区域小结,项目位于上海西北部的嘉定区，外环线外，项目距离市中心人民广场约30公里，为嘉定新城与嘉定老城交界处，能共享两城资源 项目所处的嘉定新城板块，身处嘉定城北居住社区-上海市大型居住社区第二批选址规划确认近期启动的13个基地之一，未来规划完善 社区内暂时商业氛围不够成熟，近期周边依托新城配套商业，主要生活配套主要依托于距离项目2公里嘉定老城区 项目临近轨道交通11号线与在

8、建中的嘉定客运站，属于轨交房，区域内道路通畅，未来出行便利，城市对接能力较强,项目属性,项目分析,项目四至,项目四至：项目东近胜胜辛路、西靠霍城路、南侧为北郁路、北面为平城路,东至胜辛路（双向六车道,西至霍城路（规划中,北至平城路（在建中,南至北郁路（规划中,项目四至中现在仅东部胜辛路通车，双向六车道，为连接嘉定新城的一主干道，道路两旁基本无其他商业配套，生活配套，多为在建工地 北面平城路正在建设中 西面霍城路，南面北郁路在规划中,项目分析,项目规划设计,整个项目分为两期开发，东面为项目一期，由12栋11层16层构成，西面为项目二期，由9栋16层18层构成，共1731户 此次开盘为项目一期，与

9、2011年12月25日开盘，推出1号楼，2号楼，5号楼，6号楼，11号楼，均为一梯三户，共推出237套。户型为822房，882+1房,其中882+1房户型中有近10赠送面积， 推出均价为14000元/每平米,1,2,5,6,11,项目分析,项目规划设计-小区配套齐全，社区感强,露天泳池 小区会所,儿童乐园,社区商业,小区采用新古典主义风格，外立面为浅黄色涂料，每栋楼景观设置采用围合式，都用绿化景观分离，使户户拥有景观 小区整体行列式排布，社区感强，配套设施齐全，拥有露天泳池，近2000平米小区会所，以及小区中部的儿童乐园，满足业主多方面需求 项目自身拥有近6000平方的社区商业，用以满足业主基

10、本的生活需求,每栋采用围合式景观设计,项目分析,园林设计,欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来 4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维 以大面积的游泳池为中心的中轴景观 大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错 景观设计大师LSI,单价30万的加纳利海藻,整体园林景观,户型分析,82平米标准两房 A2户型,卫生间,观景阳台,客厅,主卧,厨房,入户,洗浴间,次卧 创意空间,工作阳台,82户型厨房,82户型客厅,82户型主卧,82户型洗浴间,82 标准2房 A2户型 层高3.0m,户型解读：两房两厅一卫 户型方正，使用率高 两卧室朝南，客厅朝南，通风采光俱佳 大面积

11、观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休闲俱佳,户型分析,88平米2+1 A1户型,卫生间,观景阳台,客厅,厨房,次卧,洗浴间,工作阳台,88户型主卧,88户型客厅,88户型灵动空间,88户型洗浴间,88 标准2+1房 A1户型 层高3.0m,户型解读：两房两厅一卫+灵动空间 户型方正，南北通透，客厅主卧朝南，通风采光俱佳 厨房，客厅，餐厅在一条直线 大面积观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休闲俱佳 赠送近10平方灵动空间，丰富住房功能，增加其附加值,主卧,入户,赠送近10平方灵动空间,户型分析,88平米2+1 A1户型,卫生间,观景阳台,客厅,厨房,次卧,洗浴间,灵动空间,万科90小三房户型 层高2.9

12、米,户型解读：90小三房户型 户型方正，南北通透，客厅主卧朝南，通风采光俱佳 厨房，客厅，餐厅在一条直线 大面积观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休闲俱佳 赠送近10平方灵动空间，丰富住房功能，增加其附加值,主卧,入户,万科90户型客厅,万科90户型主卧,万科90户型洗漱间,万科90户型餐厅,装修标准,合景882+1房具有一定优势,装修标准,从户型的最大开间进深分析：合景两户型进深开间相差不多，户型比万科户型方正 客厅分析：合景82户型17.6，88户型高达23.4，万科户型19，可见合景88户型客厅具有一定优势 主次卧分析：合景88主卧次卧面积都比万科要大，居住更加舒适 88户型阳台更大，同时具

13、有工作间 万科房型实体拥有近6三房灵动空间，功能间更多，但合景88赠送10，附加值更高 万科户型洗浴间近9，飘窗也拥有3个，与88户型比具有优势 总结：总体合景88户型比万科户型面积具体分割上具有优势,装修标准,2000元/每平米装修实用舒适,摩恩水槽,费兰克灶台,科勒马桶,欧恩洗漱台,大理石地板,装修标准,项目由东面胜辛路、西面霍城路、南面北郁路、北面平城路围合而成，现在仅有东面胜辛路通车(双向6车道)，项目完全建成后3面环水 项目由东西两部分以行列式排布的公寓以及中间6000方商业组成，地块方正 项目采用新古典主义风格，每栋楼采用围合式景观设计，用绿化景观分离，使户户拥有景观，内部拥有露天

14、用泳池，儿童乐园，小型会所等配套设施 项目公寓采用82，88两种户型，均采用一梯三户，户型方正，设计合理，并带有2000元/精装修,小结,项目属性,分析,Swot分析,Swot分析,销售分析,供求分析,销量惨淡，受传统节日影响较大,该项目2011年12月25日推出面积约2.05万方，至2012年2月去化面积约0.49万方，去化率仅为24.1%。成交量走势呈现逐月递减趋势，销售状况一般。开盘至今6周，大体分为两个阶段，前三周伴随圣诞元旦两节以及楼盘一期开盘价格优惠，出现一定时间内旺销，三周共成交面积0.4万方，占总成交比92%，第三周受到万科金色领也1月15日开盘，成交量明显减少，后两周受到春节

15、房地产传统淡季影响，成交量急剧下滑，并与2012年1月第三周出现零销售，两周总成交仅为0.04万方，近期销售惨淡,受春节房地产传统淡季影响，楼盘成交量与2012年1月后两周急剧下滑，并且在1月最后一周出现零成交，三周总成交仅为0.04万方，销售惨淡,2011年圣诞节开盘，伴随两节以及楼盘开盘价格优惠，在2011年最后一周以及2012年第一周出现一定销售高峰，两周成交0.4万方，占总成交比80,2012年1月15日，万科金色领域开盘，成交量明显减少，第三周成交仅0.06万方,价格分析,价格基本稳定，后续压力很大,该项目推盘6周，推盘价14000元/每平米，目前成交均价为13198元/每平米。从价

16、格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，没有受到销量情况以及春节影响出现大幅降价促销情况，周均价最多为800元/每平米。但后续销售情况以及12年1月周边万科金色领域开盘对本项目价格压力很大,推盘6周，价格基本稳定，无出现大范围降价促销情况，周均价差最多在800元/每平米，至今均价13198元/每平米,本期销售产品,一期开盘，户型单一以两房为主,1,2,5,6,11,88平米A1户型,82平米A2户型,此次为本项目第一次推盘，共推出237套公寓 共推出1,2,5,6,11号楼5栋楼，且所有楼栋均为一厅三户：88平米2+1房，82平米2房两种户型， 其中88平米2+1房共推出158套，占总比例66.6%

17、：82平米2房推出79套，占总比例33.3,本期去化分析,近期销售情况不佳，后续堪忧,此楼盘2011年12月25日圣诞节开盘推出237套两房公寓至今6周，共成交57套，总成交比仅为24.1%，销售情况欠佳，未出现成交高峰。 88两房为此楼盘主力户型推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，因其为2+1房，拥有近10平方的赠送面积，市场接受程度较高，后续可能出现销售高峰 82两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，市场反应一般，并且没有赠送面积，后期销售不容乐观,楼盘2011年圣诞节开盘，伴随两节以及开盘优惠，开盘前两周出现一定程度旺销，但伴随春假传统淡季，楼盘至今销售情况不

18、佳，推出2.05万方，至今销售仅0.49万方，去化率仅为23.9% 楼盘开盘均价为14000元/项目，从价格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，现在成交均价为13198元/，但后续为销售情况惨淡价格压力较大 去化户型上分析，88两房推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，82两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，去化情况一般,小结,销售分析,媒体推广分析,项目推广策略,12月广告集中，时代报成为主力,此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元，其中2011年10月以小成本为楼盘项目造势，积聚人气推出楼盘广告2次，总金额仅为5万，2011年

19、11月未推出相应广告，2011年12月，随着楼盘开盘在即，共推出广告9次，总金额高达136万，在一定程度上促进楼盘销售,此项目推出广告至今，选择7种刊物推出广告，租售情报，新闻晚报，新闻晨报等传统刊物，从推出次数上看，时代报在12月份共推出3次，表明此楼盘针对的对象为都市白领阶层，从金额上看，新闻晨报推出2次，总金额达40000元,项目推广策略,灰色金色格调，轨交精装主导,广告以灰色金色为主要基调，象征沉稳大方 “买地铁精装房”等字样，突出楼盘主要特点，轨交房，精装修，吸引眼球 88精装修2+1房，明确了楼盘主要针对客户人群，以及楼盘主要户型面积段，便于客户识别,现场表现力,刀旗围挡较少，指路牌明显,指路牌明显，便于直接找到售楼处 刀旗沿路较少，近接近楼盘一小段拥有，沿途更多为万科金色领域刀旗 楼盘围挡中重点突出了合景泰富开发商的魅力，想带来品牌效应。 整体感觉：现场刀旗围挡等表现力一般，与万科金色领域有一定差距，指路牌明显，便于客户找到售楼处,项目此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元万方，其中2011年10月推出广告2次，12月推出广告9次 项目选择7种刊物推出广告，租售情报，新闻晚报，新闻晨报等