江苏南通高迪晶城商业项目市场调研与项目定位报告

1、南通高迪晶城商业项目市场调研与项目定位报告,深圳鼎泰地产经纪有限公司 2009.3,谨呈：上海鹏欣（集团）有限公司,报告总思维导图,思维导图,宏观市场分析,南通市房地产调研,微观市场分析,全国宏观经济分析,08年房地产宏观调控,房地产发展趋势,项目定位,市场调研,项目分析,项目定位,08年，尽管下半年受世界金融危机影响冲击，但国民经济整体发展态势良好,在过去的一年里，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变并恶化的不利影响，政府审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控应对措施，国民经济继续保持平稳较快发展，总体经济运行良好。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长1

2、0.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%;第二产业增加值146183亿元，增9.3%;第三产业增加值120487亿元，增长9.5,初步核算，2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0 ,宏观经济分析,全年居民消费价格涨跌幅度为近五年来最高,2008年居民消费价格比上年上涨5.9,其中食品价格上涨14.3%，固定资产投资价格上涨8.9%，工业品出厂价格上涨6.9%，其中生产资料价格上涨7.7%，生活资料价格上涨4.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%。农产品生产价格上涨14.1%。农业生产资料价格上涨20.

3、3%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4,宏观经济分析,08年年底，为应付世界金融危机，政府出台四万亿刺激经济发展计划，力争09年保八,增加固定资产投资，是09年政府工作的重点，也是全年经济增长保八的关键,投资保持较快增长，投资结构有所改善 2008年全社会固定资产投资172291亿元，比上年25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛。全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快4.8个百分点。在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长5

4、4.5%；第二产业投资65036亿元，增长28.0%；第三产业投资80875亿元，增长24.1,宏观经济分析,金融市场相对稳定，仍在可控范围内，国家财政收入增幅放缓,金融机构本外币各项贷款余额32.0万亿元，增长17.9% 12月末，广义货币(M2)余额47.5万亿元，比上年末增长17.8%，加快1.1个百分点;狭义货币(M1)余额16.6万亿元，增长9.1%，回落12.0个百分点,财政收入增速明显放缓 前三季度，全国财政收入48947亿元，同比增长258，比上年同期回落56个百分点，比上半年回落75个百分点。分税种看，国内增值税增长214，国内消费税增长174，进口货物增值税、消费税增长32

5、9，营业税增长192，企业所得税增长 318，个人所得税增长217，印花税下降267，其中证券交易印花税下降347。外贸企业出口退税4191亿元，比上年同期增加46。如扣除印花税，前三季度全国财政收入同比增长 281，略高于上年同期增速(27,宏观经济分析,进出口贸易受严重考验，结构性调整迫在眉睫；拉动内需，刺激消费，是当前中国经济的主调,进出口贸易增长明显回落，政府主导寻求新市场 从08年第四季度起，受当前世界性金融危机对中国经济的冲击力已经日益显现，珠三角、长三角等地区出现的工厂倒闭、工人失业日趋严重。数据显示：受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降8.8%

6、，出口同比增长4.3%。面对严峻形势，1月份国家领导人频频出访拉美、非洲和欧洲国家，力求打开对外贸易新局面，开拓新市场，受各界广泛关注,城乡居民储蓄稳健增长，国内消费信心正上涨 2008年12月底，全国城乡居民储蓄余额已达225640.74 亿元。在国外尤其欧美地区国家经济态势一片萧条，国家甚至陷入破产危机时，中国各级政府正千方百计按照中央关于经济工作的总体要求，落实好促进增长、扩大内需、调整结构、改善民生的一系列政策措施，以促进经济平稳较快发展和保持社会和谐稳定 。进入09年，在全国范围内实施的“家电下乡”、“汽车下乡”等措施，已有一定成效,内外施压，中国经济在负重中继续前行,宏观经济分析,

7、十大产业振兴规划实施，掀起政府宏观调控政策新一轮高潮,危机下寻找契机，逆境中树立信心 欧、美、日本等国的经济开始进入下行周期，而中国经济能不能在2009年保持平稳较快的增长？是一个急需解答无法回避的难题。 随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，市场需求出现萎缩，市场销售不畅导致外贸出口较为困难，停产半停产的企业逐渐增多，亏损企业和亏损额明显扩大，形势比较严峻。 制定出台十大行业振兴规划是在应对国际金融危机冲击，着力解决当前存在的突出矛盾的同时，加快结构调整，增强发展后劲、实现产业升级的背景下提出的,着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径 制订和实施重点产业振兴规划是确保经

8、济平稳较快增长、增强后劲再上新台阶的重要举措。要通过制订和实施重点产业振兴规划，研究提出强有力的、有针对性的、可操作的措施，稳定生产、稳定市场；同时抓住当前有利的时机，加快体制创新，推进结构调整，使企业竞争力有一个大提高，产业发展水平有一个大提升，为国民经济再上新台阶夯实基础,截止2009年2月27日，根据国务院部署,由国家发展改革委与工业和信息化部会同国务院有关部门对钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息，以及物流业十个重点产业进行调整和振兴规划，确定以作为应对国际金融危机，保增长、扩内需、调结构的重要措施,宏观经济分析,全国宏观经济运行情况分析小结,08年席卷全

9、球的金融危机正对世界和中国经济产生着深远而重大的影响，国内经济增长放缓、房地产市场不振、股市低迷，已经直接影响到了消费者的信心。政府为保证国民经济的稳定发展上下半年的政策特别是对房地产行业的政策可谓大相径庭。上半年还在为防止经济过热对房地产制定一系列的调控措施，限制房价的疯涨。9月美国次贷危机发生，波及到中国，给中国经济的发展带来了不利的影响，政府不得不放松对房地产行业的限制以确保国民经济的长期稳定增长。 随着全球经济进一步放缓，政府以支持经济长期增长为目标，推出积极的刺激开支方案，以舒缓内部增速放缓的压力。虽然政府积极的财政政策和适度宽松的货币政策会对冲部分经济下行风险，但2009年我国宏观

10、经济还将面临巨大的下行压力，各行各业都会受到较大的冲击，据调查各省GDP增速已经开始下滑，这在近10年以来尚属首次。因此估计2009年国家经济将是非常困难的一年，也是关系到中国经济能否迅速复苏至关重要的一年,思维导图,宏观市场分析,南通市房地产调研,微观市场分析,全国宏观经济分析,08年房地产宏观调控,房地产发展趋势,项目定位,市场调研,项目分析,项目定位,08年房地产市场回顾 上下半年政府对房市的态度迥异,上半年政府为防止经济过热，防止通货膨胀，政策从紧 08年上半年国家通过银行连续加息、调整利息率、调整存款准备金率及抑制房地产业过快发展的相关政策法规等手段来表明政府“抑制投资、打击投机、平

11、抑房价”的决心。 货币从紧政策的见效很明显，上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为,下半年政府政策以“放松”和“鼓励” 为主 全球经济危机恶化、国内经济增速放缓、市场观望气氛浓郁，消费者的信心跌至低谷，在市场信心不足的情况下，国家相继出台各项“救市”政策应对愈演愈烈的国际金融危机，挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。一时间利好消息不断：单边征收印花税、首套房契税降至1%，首付款降至2成、一次降息、两次、三次百日内，央行共五次降息,房地产市场,09年一

12、月份，全国大中城市楼市成交量总体环比呈下降趋势，开发商降价是主流,北京1月销量环比减少47%，二手房成交量超过一手房 1月北京商品住宅共成交了7200套，环比2008年12月13581套下降了47%，楼市大环境尚未明显改善。1月北京新建商品房交易量为5940套，而二手房的交易量则达到7330套，超过商品房23%。二手房成交量的上升主要与二手房营业税减免等政策相关，一方面是出现元旦后集中过户现象，另一方面政策利好使得越来越多的消费者关注二手房,上海1月商品住宅价涨量跌 1月上海市商品住宅成交面积为48万，环比跌幅为44%，成交均价为13974元/，环比上涨了16%。价格上涨主要由于本月成交以外环

13、线以内的楼盘为主，拉高了整体单价,09年1月全国四大城市成交量虽然均比08年12月有所下滑，但经过08年的调整，楼价逐渐回归理性，加上房地产新政利好作用，1月成交量同比有所上涨。另外，二手房营业税减免等政策使得二手房优势逐渐显现，未来，二手房市场将越来越受到关注,房地产市场,09年一月份，全国大中城市楼市成交量总体环比呈下降趋势，开发商降价是主流,广州1月成交量环比降20% 1月1-31日，广州共有262个楼盘有销售，平均每个楼盘销售20.8套，2203.03。1月广州共计成交5450套，成交面积57.72万，与08年12月6817套、72.33万的成交量相比，分别减少了21和20,深圳楼价回

14、调，1月成交量同比涨90% 1月份深圳全市新房成交面积为39.23万，环比减少46%，同比增长90%；成交套数4448套，环比减少44%，同比增长99%；成交均价11034元/，环比下跌0.5%，同比则下跌了25%，说明经过08年全年调整，深圳楼价泡沫现象有所改善，楼价正在理性回归,房地产市场,2月份，全国楼市迎来回暖报春,北京与一月份相比环比上涨6% 北京2月份共成交商品房住宅期房6563套，除去经济适用房、限价房等保障性住房供应，北京2月实际成交的商品住房期房为5862套，日均成交套数为209套，较上月环比上涨6,上海成交面积增加了61%，但成交价格跌幅为13.94% 2月上海市商品住宅的

15、成交面积为78.76万平方米，相比2009年1月48.81万平方米增加了61%。全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，其跌幅为13.94,房地产市场,2月份，全国范围的房地产利好政策遭遇了严重的滑铁卢，但楼市在开发商“降价自救”的行动中出现快速回暖,广州一手房销售接近8000套 从2009-02-01到2009-02-28一手房方面共有276个楼盘有销售成交，共计销售7698套，810680平方米，平均每个楼盘销售27.89套，2937.25平方米,深圳一手房和二手房成交均活跃 深圳二月全市商品房一手楼共成交5275套,日均成交量约为188套, 全市的成交均价为

16、10988元/平。价格也趋于稳定，二手楼共成交5380套，日均成交量约为192套。深圳一手楼的库存量虽仍处高位，不过库存已经开始下降。1-2月的库存量持续下降，有利于缓解销售压力，利于楼市稳定,政策解读之二套房优惠政策放权商业银行,政策回放：2009年1月6日，国新办新闻发布会上，央行指出要提高住房金融服务，避免“一刀切”，赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务，进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合

17、理评估风险后确定贷款利率。居民购房首付款比例最低为20%，各商业银行根据购房者购房实际情况及借款人的信用记录等确定首付款比例,鼎泰解读：央行此举已释放出取消二套房首付款比例限制的信号，将房贷比例的确定等交由各商业银行，这是中央调控政策的一大进步，对提振市场信心，刺激住房消费是个利好消息，但具体效果仍要看各商业银行制定的细则,房地产市场,政策解读之银行存量房贷7折优惠细则和政府公布的2009年房地产九大工作重点,政策回放： 截至09年1月9日，14大银行相继出台存量房贷7折优惠细则，公布了关于存量房贷优惠利率的措施：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85折优惠，且无不良信用记录的优质客

18、户，便可在原则上申请七折优惠,鼎泰解读：虽然银行已对存量放贷7折优惠松口，但由于各银行间存在竞争，各银行或存在互相观望的情况，或慢慢观望中央政策方向，7折存量放贷落地实施需要一定时间。而至于09年房地产市场政府九大工作重点，表明国家通过对房地产市场的调节拉动内需的意愿,1月9日全国住房和城乡建设工作会议提出，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。 一是，全面推进保障性住房建设。 二是，促进房地产市场健康稳定发展。 三是，进一步做好统筹城乡规划建设工作。 四是，力争建筑节能取得新突破。 五是，提高工程质量安全和建筑市场监管水平。 六是，推动法制和工程标准建设。 七是，维护建设领域社会

19、稳定。 八是，认真做好汶川地震灾区重建相关工作。 九是，促进居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长，更大力度加快保障性住房建设和保障体系建设，深化改革，加强住房政策等重大问题的研究，创新体制机制,房地产市场,中央与地方博弈之中央严令地方政府不许越权救市,住房部部长称房价必降，副部长担忧降价影响 “2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”2009年2月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新如是说。 同一天住房部副部长齐骥则对“始自去年以来的房屋销售价格下降可能导致房屋流动性固化、

20、今年房屋开工率降低从而减弱住房业对经济增长的贡献率”表示了担忧,鼎泰解读：政府如此严厉的政令出台和主管官员的言论表明：当前的房地产市场遇到的问题，不是简单的降价问题，而是更深层次的复杂矛盾杂糅其中，中央与地方的博弈才刚刚开始,房地产市场,新闻聚焦： 政策回放：1月9日全国建设工作会议上，姜伟新指出在稳定房地产市场的手段上，各地政府可以根据地方实际出台政策，但是2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，因此地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策,中央与地方博弈之为刺激楼市，各地频频推出“救市新政,2008年12月12日，成都市率先实施购房落户新政,3,1月20日，直辖市重庆也出台

21、政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平米以上商品房，可将户口迁入主城区。同时间国务院紧急叫停重庆”购房退税“政策,1,房地产市场,政策解读之“政府报告”房改新政分析,新闻回放：3月5日，十一届全国人大二次会议上，国务院总理温家宝在所作的政府工作报告，明确提出“加强住房市场分类管理”。表示：要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展,鼎泰解读：政府“要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”这表明中央政府对房地产市场不是坐视不理，也不会继续打压，而制定政策的目的在于首先是维护房地产市场

22、的稳定，其次是保持健康，促进发展,房地产市场,市场普遍认为，这是在房地产行业落选十大行业振兴计划后，最近几年以来政府报告中对于房地产行业和房地产市场最正面积极的表态。加强住房市场分类管理，也就是说必须在分类管理的基础上来稳定和加强，要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策,首先，中央在已出台一系列新政的基础之上，步入09年，政策调整的关键是将已出台的政策细化并落到实处，落实到地方。而在政策落实过程中，必将面对各种利益的平衡，各地政府应清醒认识到各地房地产市场真实情况，制定切合实际的政策才能“救”地方市场。 其次，地方政府的又一轮“救市”说明各地市场

23、存量很大，房地产销售压力逐渐增大；此次“救市”，作为政策风向标的北京率先行动，或会得到各地的效仿； 再次，虽然地方政府积极“救市”，但开发商能否撑得过去不光看政策，地方政府应认识到本地区房地产真实情况，一味“救市”维持高价不但不能帮助开发商度过难关，更不利于地区长期发展。 最后，房地产行业目前仍是国民经济支柱行业，也是扩大消费、拉动内需的关键所在，未来不排除为了刺激民众购房热情，政府出台更大的利好政策，以促进内需消费,小 结,思维导图,南通概况,经济与城市发展,南通市房地产市场分析,宏观市场分析,南通市房地产调研,微观市场分析,项目定位,市场调研,项目分析,项目定位,南通，地处我国黄海南部，长

24、江入海口北岸，南与苏州、上海两市隔江相望，西与泰州市接壤，北与盐城市接壤。 我国首批对外开放的14个沿海城市之一。在长三角一体化开发区域中，南通具有明显的区位优势，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有上海与南通两个城市。 苏通大桥开通后，南通已进入上海一小时经济圈。更有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性,地理位置 区位优势明显，长江下游水路交通枢纽,南通概况,行政区划 辖4市2县3区，首批对外开放沿海城市之一,南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸

25、2区和南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里，是江苏全省的十二分之一。南通是一个人口大市，2007年底，全市总人口769.35万，人口密度为962人/平方公里，人口出生率为5.46，人口自然增长率为-2.27。人口密度居全国地级市之首,南通概况,区域交通 地理区位良好 交通四通八达,南通是长江流域进出物资的转运枢纽港，交通四通八达。 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线； 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥； 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口

26、通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道,南通概况,南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里；拥有海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。 全市海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。 水产资源十分丰富，是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一,自然资源得天独厚、物

27、产丰富,南通概况,产业结构 以建筑业和纺织业等为支柱产业,南通是全国纺织大市，纺织服装工业基础雄厚，很多产品的加工工艺处于全国和国际先进水平，是全国12个纺织品出口和10大服装出口基地之一。拒不完全统计，南通现有纺织企业约10000多家，产值约1500亿元,建筑业是南通一大支柱产业。08年全市完成建筑业总产值1580亿元，实现增加值380亿元，利税总额102亿元，同比分别增长18.5%、20.5%和17%，各项主要经济技术指标继续位居全省第一。到目前为止共捧得鲁班奖累计达到53项，居全国地级市之首,南通概况,思维导图,南通概况,经济与城市发展,南通市房地产市场分析,宏观市场分析,南通市房地产调

28、研,微观市场分析,项目定位,市场调研,项目分析,项目定位,综合经济 区位经济优势明显，经济实力雄厚,尽管受到自然灾害，国际金融危机，但南通经济仍然保持了较快的发展速度。2008年南通实现GDP2510.1亿元，按可比价计算增长13.3%，增幅在全省13个省辖市中名列第五；实现财政总收入390.2亿元，比上年增长29.8% ；全社会固定资产投资1505.4亿元，增长18.9%；社会消费品零售总额915.1亿元，增长24.2%；城镇居民人均可支配收入18903元，农民人均纯收入7811元，分别增长14.9%和13.1,经济与城市发展,南通市城市整体规划,大南通城市结构 大南通城市结构规划将以南通市

29、为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构,经济与城市发展,城市发展规划 北翼新城是政府重点改造区域,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。 港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地

30、进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区,经济与城市发展,小结分析： 数据显示，南通市的经济实力雄厚，各项城市建设成绩明显，居民生活水平显著提高，基础设施建设进一步完善，投资环境优化。作为是长江下游重要城市的南通正迎来她进一步发展崛起的最佳时机。强劲的宏观经济实力，必将南通市房地产的发展将奠定坚实的基础,思维导图,南通概况,经济与城市发展,南通市房地产市场分析,宏观市场分析,南通市房地产调研,微观市场分

31、析,项目定位,市场调研,项目分析,项目定位,正高速发展中的南通房地产市场,概 况 08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺骨牌坍塌效应”信号，导致市场愈加低迷。 形式在11月份得到扭转。11月的秋季房交会政府推出“十天贴税救市政策”，刺激商品房交易量急剧放大，使压抑了近一年之久的刚性需求得到一定的释放。开放商也积极响应政府号召，价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠送礼、无理由退房、降价补偿保障等各种措施使得房价“见底”，赢得了不少客户。房交会后

32、各级政府救市政策频出，使得市场成交持续活跃，12月份成为一个难得的“暖冬,南通房地产分析,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,0-800美元,启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期,2008年，南通GDP为2510.1亿元，增速达到13.3%，房地产进入高速发展阶段,南通房地产市场正进入以数量为主，数量与质量并重的阶段，从我们对南通商品房的初步调查中也可以映证这一发展特征,南通房地产分析,南通市2005年-200

33、8年房地产行业相关数据一览表,南通市房地产市场数据分析,南通房地产分析,从历年商品房成交均价与土地楼面价格上来看，2005年至2007年增长比较平稳。但是08年宏观调控使得南通的地价、房价、土地供量都有所回调,从图中可以看出，南通市土地成交量07年达到顶峰后，08年显著下滑，尤其是商品住宅用地几乎没有，出让的地块大都是工业、商办及低价位商品房用地,地价、房价、土地供给情况分析,南通房地产分析,08年开工、竣工面积均有所下降,从上图看，自2005年以来南通市商品房新开工面积呈逐年下降趋势，2008年商品房竣工面积相比较2007年下降态势明显。今后，随着房地产市场面临日益严峻的资金、销售等压力，这

34、一现象仍会在2009年持续,南通房地产分析,说明：如红线所示，从05年至08年，南通市商品房批准预售面积一直处于平衡增长状态，没有太大的起伏，但08年增幅有所回落。 如黄线所示，05年宏观调控时销售面积较低，06、07年提升至较高水平，08年受本轮调控影响明显回落,08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落、供过于求,南通房地产分析,08年商品房总体供给平稳,说明:如红线所示，商品房预售面积由05年以来逐年稳步增长。其中黄线代表的住宅面积（包括商住与商办面积）08年有所回落，表明在宏观调控影响下，开发商在减缓住在开发进度，延后开盘时间，导致住在供给有所减少。但同时也可以看到，非住宅类面积（包括

35、商业、商办、办公）08年继续大幅增长，市场上销售抗性极大，销售一直不理想。特别是城北港闸区规划的商业比重过大，导致严重供过于求的局面,南通房地产分析,09年2月份南通房地产市场数据分析,春节过后，南通楼市的第一轮促销已经隐隐传出战鼓声，而现在则有一触即发之势。多个楼盘纷纷拿出“杀手锏”刺激楼市，2月2日到2月6日出现售楼高峰期，市区成交住宅达707套，市区成交住宅成交金额：260676099.50元；市区成交非住宅用房面积：58460.87 平方米，市区成交非住宅用房面积成交金额：207726043.7元。2月后期南通市区成交量进入平稳期,南通房地产分析,09年南通房地产市场预测 竞争将尤为激

36、烈,2008年尤其下半年，南通市的房地产市场受金融危机、银根收紧等诸多因素影响，形势每况愈下，交易量不断萎缩，各发展商资金回笼并未达到预期。09年为尽快回笼资金，发展商必将加快推盘速度和推广力度。可以预计09年南通市房地产形势竞争激烈程度将会进一步的加剧。当前和今后一段时间，影响南通房地产市场的主要因素有以下方面： 第一，从外部环境来说，全球最大经济体美国爆发的次贷危机将在较长的时间内对世界金融市场产生影响，使得我国进一步实施紧缩货币政策的空间缩小，利用货币政策进行宏观调控受到限制； 第二，从国内情况看，一边是房价不断攀升而另一边却是居民的收入停滞不前，增长有限。房价的增长速度远远超过了居民收

37、入增长。而受经济危机的影响，国内各行各业都受到冲击，尤其是加工、贸易行业尤为显著。居民收入不增反降，购买力进一步下降，各地房地产的销售比上年均有不同程度的下降。今年的形式将更加严峻。 第三，从南通当地来看，2008年尤其下半年，南通市的房地产市场与全国各大城市场行情极为相似，受金融危机、银根收紧等诸多因素影响，形势每况愈下。为避免更大的损失，政府部门纷纷出台相关利好政策，力求稳定市场，但见效甚微，老百姓观望情绪仍十分浓厚，开发商为实现销售量回笼资金，将会各显神通,南通房地产分析,思维导图,市场调研,项目定位,宏观市场分析,南通市房地产市场调研,微观市场分析,项目分析,项目定位,建材市场调研,在

38、售项目调研,专业市场调研,问卷调查与访谈,永兴商城,项目地址】位于外环北路，永兴汽车总站正对面 【业态定位】该市场一共18号门，以陶瓷、卫浴为主。主要品种有：地砖；内、外墙砖系列；琉璃瓦系列；水暖器材、卫浴洁具系列；花岗岩、大理石、文化石系列；油漆、涂料系列、木制品系列、五金配件系列、各类管件、铸铁件系列、橱具系列、灯具灯饰系列、窗帘布艺、室内外工艺雕刻精品等数千个品种。 【租金情况】调查发现，由于该市场是以批发为主的专业市场，因此租金比较低。一般情况下商铺租金为120-200元/.年，仅为10-20元/.月。1-4号门的位置靠前的商铺租金稍高，平均租金可以达到20-40元/.月。沿街的租金约

39、在60-90元/.月。仓库的租金一般是120元/.年,商城布局图,专业市场调研,永兴商城,简述】南通永兴商城建于一九九四年五月，商城现有总面积26.8万，建筑面积20.3万。云集全国14个省、市46个地区的经营户1200多家，现有从业人员8000多人，直销、代销广东、福建、浙江、上海、山东等地800多个生产厂家的产品；年进出货量400余万吨，销售辐射江苏、山东、安徽、上海等省、市，销售直径约1000公里左右，年成交额数十亿元。由于经营状况良好，商铺空置率很低，转让费非常高，达到1000元的高价,专业市场调研,永兴商城,分析点评（永兴商城商业特征）： 永兴商城是南通市形成历史最早，辐射范围最广的

40、专业批发市场， 是华东地区重要的建材产品集散地； 以经营中低端建材用品批发为主，毗邻永兴汽车总站，凭借便利的交通和物流条件，立足南通，面向苏北地区，是区域范围内建材产品批发流通首选之地； 市场规模大，仓储等配套设施完善，汇聚全国绝大多数建材产品品牌； 市场经营户为各大小建材产品品牌经销商，客户以南通市各县区和苏北地区市县建材产品零售商为主； 以永兴商城、名流家具城等商业为代表的永兴商圈是目前南通地区最集中和具有市场影响力的建材家具批发市场。 随着永兴商城的发展，规划滞后、管理混乱等问题与矛盾日益突出，这是制约永兴商城未来发展的主要难题。 因此我司认为，本项目位于永兴商圈核心区域之内，商业定位必

41、须立足永兴商圈现有商业特色与发展态势，寻找切合点，与整个商圈融合共赢,专业市场调研,名流家具城,项目地址】位于外环北路，永兴客运站对面 【业态定位】家具、陶瓷、卫浴、灯饰、厨具等 【业态分布】一楼 陶瓷、卫浴、楼梯、橱柜 、家居用品 二楼 办公及民用家具 三楼:办公与仓储（3号馆） 【租金情况】一楼 50-80元/平米 二楼 30-40元/平米，三楼25元/平米左右，如果一次性缴清一年租金可以享受八折优惠,分析点评： 名流家具城共分3个展馆，以陶瓷卫浴用品和家具为主，是永兴商圈最重要且具有规模效应的商业体； 区位优势明显，紧邻永兴长途客运站，是名流家具城最强的竞争力资源，人流聚集，物流通畅便达

42、。仓 储、电梯等配套设施齐全，物业管理水平高； 名流家具城以批发为主兼营零售，经营户为家具和卫浴陶瓷产品经销商，客户以各县区零售商为主； 由于经营批发中低端卫浴陶瓷与家具等产品，普遍为商户承租面积大、租金低。 集中式展馆型商业，展示面差，对各区域商家经营有很大影响。 名流家具城与永兴商城是永兴商圈目前最具规模和影响力的商业批发市场，我司认为项目与它们之间呈三角态势分布，应善于利用现有资源，突出商业优势，合理运用策略，分析客户源，整合区域资源，为项目所用,专业市场调研,华东轻纺市场,项目地址】位于濠西路好一家家居广场旁 【定 位】小商品市场 【业态分布】 一楼 布料区、小家电、洗化用品 二楼 鞋

43、帽精品区，小百货等 三楼 服装区 四楼 精品服装区 【租金情况】 1F：40-60元/每平米/月 3F：租金在60-100元/月/平米， 2F：80-120元月/平米 4F：为服装卖场,分析点评 经过调研，我司认为华东轻纺市场目前的市场态势如下： 市场建立时间早，位于市区，但配套设施已落后。如市场只有上楼电梯，下楼则需经过安全楼梯；通道相对狭窄，市场整体规划布局和内部形象较差。 华东轻纺市场以低端服装、鞋帽等商品批发为主兼营零售，主要客户源为南通市各县区及周边地区零售商和部分城市低收入消费人群。市场内商品相对廉价。 市场内租金水平因各楼层所经营产品种类的不同而存在明显差异。一楼因经营布匹等相比

44、二三楼租金和转让费都比较低。 以小面积铺位为主，市场经营较为成熟，在南通地区有相当影响力，形成了良好的商业氛围，目前商铺转让费较高。据了解转让费一般在数万元左右，位置好的区域，有的高达20万元。 受当下经济形势影响，目前市场经营户普遍反映生意状况与以往有较大的差距，铺位转租出让现象较多。 华东轻纺市场作为南通市最大的低端服装批发市场，拥有地域交通等优势，而本项目可参照该市场的优劣势分析，以此基础，可行性评估项目未来的商业市场定位，扬长避短,专业市场调研,好一家家居大世界,项目地址】位于钟秀西路与濠西路交叉路口 【业态分布及品牌】 1F： 卫浴 陶瓷 五金 水暖 ，已进驻的品牌商家有科勒、箭牌、

45、尚高、阿波罗、乐家、IVI、红协、银晶、中陶、诺贝尔、现代、冠军、罗马、亚细亚、蒙娜丽莎、东鹏、高仪、加枫、摩恩、九美等 2F： 家具 橱柜 地板 楼梯 衣柜，已进驻的品牌商家有菲林格尔、欧派、飞马、富利、摩登、雅迪尔、锦致、欧卡罗、美时、特铭、度望、好莱客、史丹利、润成门，奥斯美吊顶、美步楼梯、誉丰地板，弗兰卡水槽等 3F：套房家具 品牌沙发 餐台 桌椅 红木 地毯 4F：概念家具 沙发套房 儿童家具 办公家具 5F： 家装公司 办公套房 6F： 办公区 【租金情况】1F：80-100元/平米/月 23F：60-80元/平米/月 4F：40-50元/平米/月,专业市场调研,好一家家居大世界,

46、分析点评 位于市区，毗邻建材一条街，位置好； 建立时间长，为南通市最早的家居用品零售卖场； 以经营中高档家居用品零售为主； 商户多数为全国中高端家居用品品牌代理商； 消费群体为南通市及各县区中高收入市民阶层； 配套设施相对完善，舒适度体验感高，统一管理，市场整体形象高； 受规模等条件限制，产品类别尚不齐全，现今主要零售竞争对手来自钟 秀中路建材一条街等； 市场成熟，知名度较高，租金水平为同类市场中最高。 好一家家居大世界是目前南通市区为数不多的中高档家居用品零售卖场，拥有一定的市场影响力，与钟秀路建材一条街等相共存，形成了南通市最重要建材产品零售商圈。 我司认为，目前南通市建材产品已成为产业优

47、势，而零售方面面临的竞争形势异常激烈。本项目作为正在规划中的商业，应熟悉各类别商业市场及发展态势，从自身实际出发，寻找机会点，做到精确定位,专业市场调研,钟秀中路建材一条街,项目地址】钟秀中路 【业态定位】 各种陶瓷、卫浴、木业、五金、灯饰、家具等 【租金情况】 该条街根据租金水平根据临近店面集中度以及店面自身建筑相关，租金从40-100元/平米/月不等 【商铺售价】 目前该路段商铺空置率极低，据了解商铺出售价格在 2.5万元/平米左右。 【概况介绍】该建材一条街是南通目前主要的建材集中地,各种陶瓷、卫浴、木业、五金等建材店分布在整条街上。 财神道生活家居馆、美家居、 优佳尤嘉、东星灯饰城等中

48、高端建材家居卖场均分布于此，形成了一定的规模与特色,专业市场调研,财神道精品家居馆,地址】位于钟秀中路建材一条街上 【业态定位】橱柜、陶瓷、木门等精品家居为主 【业态分布】 一楼为陶瓷卫浴 二楼为木门 、橱柜等 【租金情况】 一楼租金约为50-70元/平方米/月 二楼租金约40-55元/平方米/月 【简述】以高端品牌家居用品、厨具为主，一楼二楼租金相差不大。商业共两层，其中二楼以楼顶为底，先不封顶，后加玻璃盖的形式不仅解决了分摊大的问题，也解决了采光问题,专业市场调研,优家尤嘉,名家装饰城 【项目地址】江苏南通钟秀中路78号 【业态定位】以五金、橱柜、瓷砖和布艺为主 【业态分布】一楼 五金布艺

49、、橱柜地板、油漆木门、玻璃吊顶、楼梯衣柜 二楼 卫生洁具、瓷砖、布艺窗帘 三楼 布艺、雕刻、灯饰 四楼 家装设计中心 【租金情况】一楼租金50-70元/平米月 二楼租金25-33元/平米月 三楼租金 16元/平米月 【简述】年底为了更好地突出二期优佳尤嘉的展示面，名家装饰城将部分拆除，保留一半铺面,专业市场调研,优家尤嘉,优家尤嘉 【商业体量】12万平方米 【业态分布】 负一楼：瓷砖、卫浴类； 一、二楼： 五金、地板、橱柜类； 三楼： 精品布艺、各类家具； 四楼： 家装设计中心、家居体验中心。 【租金情况】 负一楼：60-80元/平米月 一楼：约100元/平米月 二楼：45-60元/平米月 三

50、楼：约45元/平米月 四楼：30-40元/平米月， 【简述】目前优佳尤嘉正在招商中，预计下半年将开业。其招商一中高档建材家居品牌为主，实行租金缴半年优惠两个月的策略。因其地理位置优越，市场反应良好,专业市场调研,东星灯饰城,项目地址】钟秀西路与工农路口 【业态定位】 地下： 办公家具，家用家具 一楼： 卫浴、地板、五金、油漆等； 二楼： 民用灯饰、开关面板等； 三楼： 精品灯饰 【租金情况】 一楼租金约为45-65元平米月； 二楼租金约为35元/平米月； 三楼租金约为25-30元/平米月； 【简述】该市场以中端零售为主，外立面广告位效果不错，地理位置优越，属于传统的集中卖场式市场。商场内上下扶

51、梯位于中间，相对便利，但对市场的人流带动效果一般，容易让楼层间出现死角,专业市场调研,钟秀中路建材一条街调研分析,分析点评 通过对钟秀中路建材一条街的调研，其目前商业特征如下： 地处南通市区，区位优势，交通便利可达性强； 聚集各中高档次建材家居用品专业卖场，规模效应大，区域影响力高； 经营模式为集中型零售，商家以品牌产品代理为主，是南通市最集中的建材家居用品零售经营区域； 消费群体主要为南通市区城市居民； 市场发展稳定成熟，产品门类齐全，档次不一，集中大卖场与沿街商铺相结合； 以优家尤嘉、美家居、财神道和东星灯饰城等商业体为代表，整个商圈专业市场极具综合性、市场认可度高，整体竞争力强； 紧邻城

52、市主要交通干道，物流条件好，仓储等配套完善； 钟秀中路建材一条街尤其是沿街商铺，临街展示面好，租金水平最高； 主要竞争对手为好一家家居大世界和百安谊家等。 我司认为：钟秀中路建材一条街商业优势非常显著，知名度高。本项目若要在现今激烈的商业市场竞争中，如鱼得水，力求效应，需要通过详细的市场论证与专业的比较分析，以钟秀中路建材一条街为例，善于借势，降低风险，而不是盲目的不切实际的一枝独秀,专业市场调研,百安谊家,项目地址】濠西路和外环北路交汇处 【项目业态】 负一楼：地板、木门、楼梯、衣柜、橱柜、家居饰品 一楼：陶瓷、卫浴 二楼：沙发、床垫、软床、儿童家具 三楼 ：现代居家家具用品 四楼：欧式古典

53、家具、实木家具、红木家具、办公家具 【项目租金】 负一楼：约60-70元/； 一楼：约50-60元/； 二楼：约40-50元/； 三楼、四楼：约20-40元/ 【优惠策略】 3年一签，免租一年 【各楼层情况分布】 负一层铺位面积：11559.48平米 一层铺位面积：10121.84平米 二层铺位面积：12505.68平米 三层铺位面积：12505.68平米 四层铺位面积：12505.68平米,专业市场调研,百安谊家,项目优势】该项目定位略高于好一家家居大世界，主要定位于南通高端家居卖场，对进驻品牌有要求。地下负一层，采用中空庭的形式利用扶手电梯上下连接，功能配套优。 仓储物流配套完备，周边配备

54、1000多辆机动车位和5000个非机动车位,分析点评： 百安谊家南通目前规模最大，档次最高，设计最先进的品牌建材购物中心。其与好一家和以优佳尤嘉为代表的钟秀中路建材一条街形成三足鼎立之势； 结构设计科学，业态规划合理，体验感强。由于负一楼有大型的活动广场，以及业态的关系，因此负一楼的租金高于一楼租金；目前还处于商业市场培育期； 定位为高端家居生活用品零售卖场，中高端品牌产品代理，消费群体为中高收入中青年市民人群，目前还处于商业市场培育期； 集中式体验型展馆，商家外立广告展示推广更多借助户外或媒体； 交通物流条件良好，商业影响力正在进一步扩大,专业市场调研,南通电器市场,项目地址】位于工农路与钟

55、秀中路交汇处 【业态定位】电器、通讯器材为主 【业态分布】沿街一栋有内外街 内部全为一层电器市场 【租金情况】 沿街平均租金约为：110-150元/平米/月 内街平均租金约为：50-60元/平米/月 具体调研租金如：南通欧富菱18平米年租3万；安全广播通讯器材20平米年租4万，转让费20万；天正电器20平米每月3000；名胜电器40平米年租2.5万；新黎明防爆20平米年租1.2万；南通天和电器30平米年租3万左右,专业市场调研,南通电器市场,分析点评： 该市场主要以经营家用电器为主，只租不售，为一企业所有。该市场整体形象比较陈旧，且多数为一层店面，以低端零售为主兼营批发，客户主要来源南通各县区

56、零售商和市区低收入人群。 目前存在的问题主要有： 车道太窄不便于人流和货流的畅通，且经常因为停车问题引发矛盾； 市场老旧，形象差，多数商家认为未来改造的可能性很大，有主动寻求新市场的想法； 对其他地方新成立市场，如果定位合理，管理到位，并具备一定的规模，商户愿意尝试进驻,专业市场调研,方天大市场、中原灯饰、南方批发市场,项目地址】工农路与钟秀路交叉路口附近 【业态定位】该几市场衔接一起，连成一片，普遍为一层店面，主要以建材装饰、百货、五金、油漆、日用小商品等为主 【租金情况】该片市场租金差异较大，40-100元左右/平米/月均有，根据位置不同租金不同。 个案调查：方天百货两间50平米/8万/年

57、；长春藤漆100平米/年租800；奇恩电器灯饰批发行300平米/8.5万/年；卡谱林诺100平米/5.5万/年/；钢木家具批发15平米年租2.8万；万家灯火220平米2层年租金10万；内街铺3平米年租金3500元,分析点评：该片区市场，主要特征表现为： 以经营低端生活日用商品批发为主，市场整体形象较差，业态分布较为混乱； 主要消费客户群体为南通各县区零售商和城市低收入人群； 该片区市场，特别是方天大市场商铺空置率较高，临街商铺以小面积为主； 市场有待整合，以适应南通城市发展规划需要和市场新需求,专业市场调研,南通合板市场、南通建材市场,项目地址】濠西路一号桥附近 【业态定位】南通合板市场以木板

58、为主；南通建材市场则分两区，一部分以重五金为主，另一部分以家具、木业等为主； 【租金情况】南通合板市场租金普遍在40-50元/平米之间。如：德尔地板600平米年租金30万；惠尔地板100平米年租金6万； 南通建材市场则租金相对低廉，30平米左右标准店面，沿街租金租金平均为2.4万/年，而内街则约为1.5-1.7万/年,分析点评：该片区市场与濠西路隔路相望，目前为只租不售，主要商业表现为： 以经营中低端木板、家具用品零售兼批发，市场相对陈旧，配套不完备，整体形象较差； 临近市区，交通便利，为南通市最早的建材专业市场，在南通市县和附近省市有一定影响力； 消费客户群体主要来自南通县区代理零售经营户和

59、市区中低收入家庭； 市场竞争压力大，来自其他同类市场冲击，面临市场资源整合，规划调整中,专业市场调研,南通八仙城,项目地址】南通市人民中路附近 【商业业态】服饰、鞋具、电子产品等，以服饰为主 【租金情况】 一楼租金为：约150210元 二楼租金为：约90140元 商铺出租转让费较高，普遍为30004000元 【周边环境】位于南通市商业繁华地段，紧邻城市主要居住区，与南通百货大楼等为邻，人流旺盛,分析点评：通过调研，南通八仙城商业发展主要的优劣势在于: 位于城市商业繁华地段，出行便利，具有极强的交通可达性； 形成时间久，为南通市重要的中低端服装类商品零售商业市场； 成功引进大润发品牌超市，对项目

60、是巨大的推动；辐射范围增广、影响力加大，消费群体主要为南通市民，特别是中青年女性，还包括外来旅游观光人士； 市场成熟，生意兴隆，商铺以小面积为主，租金和转让费在南通地区为最高； 市场区域业态划分明确，但管理等方面存在问题，车流人流的分流和卫生状况不尽人意。 我司认为：南通八仙城的商业运营成功在清晰自身商业资源，充分利用所在区域消费人流特性，引导性地创造商业价值，这是本项目必须借鉴的,专业市场调研,紫阳五金机电专业市场,项目地址】位于人民西路长途汽车站旁 【业态定位】该市场主要以五金机电为主 【租金情况】标准店面为40平米，年租金约3-4万元，平均72元/月/平米,分析点评： 该项目为紫阳新城的