特殊事项说明

1、主要资产评估假设的内涵及应用（一）主要资产评估假设的内涵1. 交易假设（最基本的前提假设）（1）交易假设的含义交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（2）交易假设的意义交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中；资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。2. 公开市场假设（交易环境的假定）（1）公开市场假设的含义指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是

2、由个别交易案例决定。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。（2）公开市场假设的意义其他假设都是以公开市场假设为基本参照的。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上进行交易、用途较为广泛的或者通用性较好的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。3. 最佳使用假设（多用于房地产评估）所谓最佳使用是指一项资产在法律上允许、技术上可能

3、、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。最佳使用通常是对一项资产如果存在多种不同的用途，评估人员应该选择其最佳用途来对比进行评估。会计准则中的公允价值就明确规定是最佳用途下的市场价值。4. 现状利用假设所谓现状利用是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。现状利用方式可能不是最佳使用方式。5. 原地续用假设原地续用是指一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能会改变。原地续用的价值要素一般应该包括：设备的购置价格+设备运输费+安装调试费等。如果涉及使用方式及目的变化， 还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的 成本费

4、用。6. 异地续用假设异地续用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。异地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。确定其价值除了设备本体价值，还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件，要素是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。7. 持续经营假设（经营主体）持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组（CGU也可以称为经营主体） 的假设。该项假设一般不适用单项资产。持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去， 在未来可预测的时间内 该主体的经营活动不会中止或终止。假设

5、一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成的，并且需要完成某种功能， 实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目的，继续该特定功能。持续经营假设下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。8. 有序清算假设经营主体在其所有者有序控制下实施清算， 即清算在一个有计划、 有秩序的前提下进行。9. 强制清算假设 强制清算是经营主体的清算不在其所有者控制之下， 而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。（二）主要资产评估假设的应用1. 资产评估假设应用的基本要求合理性（存在发生的可能性） 评估假设都应建立在一

6、定依据、 合理推断、 逻辑推理的前提 下，设定的假设都存在发生的可能性 针对性（针对具有不确定性的特定问题）评估假设应该针对某些特定问题。 这些特定问题具有不确定性， 这种不确定性， 评估人员可能无法合理计量， 需要通过假设忽略其对评估 的影响。相关性（与评估项目、结论形成有关）评估假设与评估项目实际情况相关； 与评估结论形成过程相关。2. 评估假设应用需要考虑的基本因素评估目的 不同的评估目的， 市场环境条件、 交易方式、企业存续状态、 资产状态等不同， 评估报告的作用以及评估结论的使用方式不同 评估对象 单项资产评估假设适用于资产使用状态假设； 企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算

7、假设等 价值类型 不同的价值类型，市场交易条件假设条件也就不同。评估资料 评估资料必要性是一个绝对概念： 必要的评估资料是评估的前提条件， 依据不 同的评估资料有时会得出不同的评估结论。评估资料是否完整是一个相对的概念，评估依据的资料很难界定其 “绝对” 完整，评估应就 必要资料的取得作出假设。3. 各个假设的应用举例（ 1）交易假设的应用（ 2）公开市场假设的应用（ 3）最佳使用假设的应用（ 4）现状利用假设的应用【例 3-30 】某工业企业合法拥有的土地使用权，国有土地使用证载明用途为工业 用地，最佳用途为商业，评估假设可否设定为商业用地用途？正确答案 对于该类问题需要分析， 如果土地权利

8、人无权改变土地用途， 则需要 按照现状目的评估； 如果土地权利人有权利通过履行规定的程序改变土地用途， 可以在考虑 支付必要变更成本的前提下使用最佳用途评估。 针对资产状态的假设一般会对被评估资产的 价值产生影响，因此，评估人员也需要在评估报告中对所采用的假设进行充分说明。（5）原地续用假设的应用【例 3-27 】某企业拥有一条生产线，该生产线由若干台设备组成，现拟将该生产 线转让给一家新公司。 新公司将在原地继续使用该生产线， 需要对其进行评估， 如何选择价 值前提和价值类型？正确答案 该案例是较为典型的选择原地续用价值前提的案例。 根据介绍， 本案 例的评估目的是将生产线在原安装地继续使用

9、为目的资产转让，因此， 应该选择原地续用前提下的市场价值作为评估价值类型。（6）异地续用假设的应用【例 3-28 】前案例中，如果新公司将在一个新地址安装使用这条生产线，并且约 定出资方负责将该生产线移置到新地址并负责安装调试。 这时需要如何选择价值前提和价值 类型？正确答案根据该案例的情况，需要选择异地续用前提下的市场价值。【例 3-29 】某企业因城市建设规划搬迁，涉及对企业资产补偿和收益损失补偿评 估，涉及搬迁资产的评估，如何设置资产评估的相关假设前提？正确答案 企业由于需要搬迁， 因此全部资产不会在原地继续使用， 需要异地使 用，因此对于各单项资产的评估应该采用异地续用假设前提。（7）

10、持续经营假设的应用【例 3-19 】某工业生产企业未达产，评估时是否可以按照未来可以达产的方式进 行评估？正确答案 如果企业已经制定有明确的达产投资计划、 实施途径等具有充分可行 的方案， 并且该企业投资符合国家产业政策、 投资来源落实， 收益预测时可假设企业按计划 达产。上述评估假设属于推测性假设。 所谓推测性假设是针对评估对象实体、 法律、 经济 属性方面存在不确定性， 资产市场条件与趋势的外部环境存在不确定性。 选择最有可能发生 或发生概率最大的情形作为评估前提，是较为常见的一种评估假设。需要说明的是该假设忽略了该企业在达产过程中全部不确定因素。【例 3-20 】某企业享受所得税优惠政策

11、，但享受年限短于评估收益年限，优惠政 策到期后，是否可以延长优惠期？正确答案 企业优惠期满后有两种可能性， 一种是继续享受优惠政策， 一种是优 惠政策终止。 当评估分析标的资产未来满足税收优惠的各种措施都可以保证， 特别是涉及未 来投资的来源全部落实后，可以采用评估假设认为税收优惠期满后可以延长。【例 3-21 】某药品生产企业，产能充足，因行业竞争激烈、药品销售网络缺陷、 销售模式不符合市场变化， 历史经营收益状况不佳。 在对企业股权转让评估时， 是否可以假 设企业以后可以改进销售网络缺陷、优化销售模式等？正确答案 企业的销售模式、 销售渠道等应该属于企业重要的无形资产， 也是进 行企业价值

12、评估中十分重要的价值要素。 如果企业可以完善这方面的改进， 该企业就已经不 是原来的企业，这属于重大的改变。这种情况一般不可以采用，假设其未来可以改变销售模 式，并在此基础上对其进行评估。【例3-22】某加油站评估，是否可以假设未来油价不变？正确答案釆用评估假设假定产品价格不变显然是不合理的，不能采用该评估假设。但是在实际评估中由于加油站的油价是政府定价，并且随国际原油的价格波动，因此无法预测，但是我们可以预测加油站的单位毛利，认为国家目前油品定价原则未来不发生变化，这种假设是可以接受的。 类似的情况也会发生在火力发电企业，上网电价是政府定价， 无法预测未来的变化，不能采用评估假设的方式认为未

13、来电价不变，但是可以采用评估假设的方式设定未来政府采用的煤电联动确定电价的机制不变。【例3-23】某评估项目，评估按照企业提供的预测资料进行，并假设企业未来按 照企业提出的计划如期实现，评估人员是否可以接受此类假设？正确答案这一假设缺乏依据，评估人员不能接受该类假设。类似的情况还包括假设企业未来应收账款全部可以按期回收，不会发生坏账；企业未来的原材料可以按照目前的价格足量按期采购等等。这些假设都是不合理的。【例3-24】某企业并购项目投资价值评估，并购企业制定了并购方案及并购整合措施，对并购标的公司的投资价值评估是否可以使用两个假设：（1）投资并购方案实现；（2）并购整合如期实现。正确答案实务

14、中在与委托方充分协商后，评估人员在进行投资价值评估时原则 上可以采用上述两种假设。由于投资价值评估在很大程度上就是建立在预期假设基础上的， 投资价值评估一般没有仅建立在现实基础上的，因此，评估人员在与委托方充分协商基础上可以采用上述假设，但需要明确披露。【例3-25】某企业集团需要将其一个全资子公司转让，需要对该子公司股权的市 场价值进行评估，是否可以按照现状持续经营假设，完全参考其历史经营数据预测未来？正确答案 标的企业作为企业集团的一个子公司，其历史经营中很可能与集团之间存在某些关联交易；或者是集团为了追求协同效应而有意安排的一些经营业务。但是一旦该企业集团将其转让出集团，这些关联交易，或

15、者有意安排的业务都将不能持续。因此，此时完全按照现状持续经营假设参考标的企业的历史数据预测未来，是不符合未来实际情况的，也是依据不充分的。（7）有序清算假设的应用（8）强制清算假设的应用【例3-26】某企业破产清算评估项目，清算组制定、并经债权人会议表决通过的清算方案，在限定时间内处置可变现资产。对可变现资产评估，可否假设为强制出售？正确答案本案例已经明确企业不再持续经营，并且相关清算是在债权人主导下进行的，因此该清算是一个强制清算，可以采用强制清算假设。如果企业的清算属于结业清算，清算过程完全掌握在企业的股东手中，则该清算属于有序清算，不属于强制清算，不能采用强制清算假设。（十一）特别事项说

16、明（程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵以及期后事项）1. 评估资料不完整的情形2. 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形（1）说明法律权属瑕疵和设定产权前提的事实；（2）说明本次评估处理的方法及处理结果；（3）说明此种处理可能产生的后果；（ 4）提出企业做出的承诺和声明的责任； （5）资产评估师披露此种处理不影响评估结论合理性。3. 引用其他机构出具报告结果的披露要求 资产评估报告应当披露引用其他机构出具报告结论的情况， 并说明承担引用不当的相关 责任。4. 评估程序受到限制的披露（实地勘査受限在第4 章第 5 节已讲解）存在特殊的资产置放方式时，应披露的内容为： 首先，说明特殊的资产置放

17、方式、资金金额和占总资产的比例以及釆取的清查方法； 其次，说明这种处理对评估结论的影响及程度； 最后，说明此种处理不影响评估结论的合理性。5. 评估基准日存在的法律、经济等未决事项 首先，说明重大合同、重大诉讼事项的情况； 其次，说明本次评估处理的方法及处理结果； 再次，说明此种处理可能产生的后果； 最后，提出此种处理的责任。6. 关于担保、租赁及其或有负债（或有资产）的披露 评估报告应当说明该类事项的性质、金额及与评估对象的关系 并提示评估报告使用人注意该事项对评估结论可能产生的影响。7. 关于期后事项的披露资产评估中的期后事项， 通常是指评估基准日至评估报告日之间发生的、 可能对评估结 论

18、产生影响的事项。 例如国家调整税收政策、 中央银行调整存贷款利率等， 都会对评估结论 产生影响。资产评估师应当在切实可行的情况下， 在评估报告中充分披露 “评估报告评估基准日期 后重大事项” ，说明其内容、 估计其对资产价值的影响； 如无法作出估计， 应当说明其原因。8. 关于经济行为对评估结论的影响某些情况下， 企业拟实施经济行为的进度和安排与评估工作的进度安排衔接不紧密， 可 能影响到评估工作甚至评估结论。 因此， 企业国有资产评估报告指南要求披露本次资产评估 对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。例如： 某企业重组改制评估项目，根据经济行为实施的安排， 在股份公司设立前

19、， 将全 部纳入改制范围的房屋土地办理产权证， 但在评估报告出具时， 部分房产和土地仍未办理产 权证。该部分房产、土地在办理权证时，可能与评估申报的信息不同，从而影响评估结论。9. 总体要求 评估报告应当说明对特别事项的处理方式、 特别事项对评估结论可能产生的影响， 并提 示评估报告使用人关注其对经济行为的影响。对于客观存在的特殊事项， 资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。 例如，房屋所有权所载明的面积与实际面积不一致时， 实务中存在按实际面积或按证载面积 处理两种不同的方式，根据单位面积估算房屋价值也会因此而不同。尽管资产评估处理的一般原则是根据证载面积确定评估价值， 但当

20、企业按测绘机构测量 的面积重新确权， 并正在办理房屋所有权证时， 资产评估师可以按照测绘机构测量的面积进 行估算；当企业申报的面积明显比证载面积更为符合实际情况时， 也可以按申报的面积确定其评估价值。但不论进行何种合理的处理，资产评估师都应当对事项本身以及对事项的处理方式作出 说明，以使报告使用人全面了解评估信息。（二十）资产评估报吿使用限制说明1. 关于评估报告的法律效力（1）国有资产评估报告是“核准文件”和“备案表”形成的基础文件（2）国有资产评估报告需要经核准或备案后，与核准文件、备案表一起使用。核准文件是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考，也是企业

21、办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件。国有资产评估项目备案表是企业依法履行法定资产评估的有效证明，是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件， 是国有资产产权交易的重要参考， 也是企业办理产权登记、 股权设置等相关手续的必备文件。（3）最终直接作为交易参考、企业办理产权登记、股权设置等使用的文件 除了国有资产评估报告，还应包括报告的“核准文件”和“备案表”。2. 关于评估程序受限时评估报告的使用限制（应当披露）3. 关于报告的摘抄、引用和披露未征得出具资产评估报告的资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。4

22、. 关于使用人和使用范围（第 3章已经说明）评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律、行政法规规定的评估报告使用人使用；除此之外，任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人。委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报 告；委托人或者评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。5. 关于评估结论的理解和使用有效期评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。委托人或者评估报告使用人应当在评估报告载明的评估结论的使

23、用有效期内使用报告。五、评估说明（一）评估说明的构成1. 评估说明的内容包括评估说明使用范围声明；委托人和被评估单位 （或者产权持有单位） 编写的企业关于进行资产评估有关事项的说明和资产评估师编写的资产评估说明。2. 评估说明使用范围的声明应当写明评估说明使用单位或部门的范围及限制条款。3. 企业关于进行资产评估有关事项的说明（1）可以共同或分别编写委托人和被评估单位（或者产权持有单位）可以共同编写或者分别编写 企业关于 进行资产评估有关事项的说明。委托人单位负责人和被评估单位（或者产权持有单位）负责人应当对所编写的说明 签名、加盖相应单位公章并签署日期。（2）企业关于进行资产评估有关事项的说

24、明的内容包括： 委托人、被评估单位（或者产权持有单位）各自概况； 关于经济行为的说明； 关于评估对象与评估范围的说明； 关于评估基准日的说明； 可能影响评估工作的重大事项说明； 资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明； 资料清单。4. 资产评估说明是对评估对象进行核实、 评定估算的详细说明，主要内容包括：（1）评估对象与评估范围说明；（2）资产核实总体情况说明；（3 ）评估技术说明；（4）评估结论及分析。（二）评估对象与评估范围说明1. 基本内容（1）评估对象与评估范围说明的内容包括： 委托评估的评估对象与评估范围； 委托评估的资产类型、账面金额； 委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负

25、债）。（2）说明的编写应当注意 评估对象与评估范围为非股权单项资产或者资产组合时应简要介绍具体内容，如资产的类型、数量、特征及相关权属状况，以便报告使用人简明了解。 评估对象为企业价值时评估范围如包含下属独立核算企业，应介绍公司产权、管理架构图，按母公司会计核算口径简要介绍各级次报表单位，涉及多家单位时应以列表方式介绍。 与评估对象存在密切关系而不在评估范围内的资产，应予特别说明如房屋构筑物所占用的土地情况及是否在评估范围内等。 如委托人另行委托其他专业评估机构对土地使用权、矿业权等资产进行评估应对此事项进行说明，同时应关注其所出具报告中评估对象的价值定义；当评估对象存在土地出让金、矿业权价款

26、等预计负债时，需根据经济行为方案内涵 所确定的拟支付主体，恰当考虑本评估范围是否应包括这部分负债。 委托评估的资产账面价值应特别说明是否经过审计以及所发表的审计意见类型及简要情况。 资产权属状况应重点介绍评估范围内房产、土地、矿业权等办证情况。2. 实物资产的分布情况及特点实物资产的分布情况及特点的说明应包括实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点；实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等。3. 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况（介绍其基准日基本情况及形成过程）4. 企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量应说明企业申报的表外资产的类型、数量等，并介绍其在评估基准日的

27、基本情况及形成过程以及企业提供的相关资产权属资料。5. 引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）;同时应当说明应当详细说明所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）所引用其他机构出具的报告载明的评估范围、评估目的、评估基准日以及评估报告的批准情况。（三）资产核实总体情况说明1资产核实人员组织、实施时间和过程说明主要说明参加资产评估工作核实的人员情况、人员专业和地域分组情况、时间进度以及核实的总体过程。具体阶段说明的主要内容现场核实工作准备阶段审核企业申报的明细表安排调整完善现场工作计划进人现场前的准备工作选择适当的进场时间现场核实工作阶段说明评估专业人员进

28、行的询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等工作情况说明获取评估业务需要的基础资料了解评估对象现状关注评估对象法律权属等2影响资产核实的事项及处理方法 （1 ）影响资产核实的事项一般包括资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密以及评估基准日时正在进行的大修理、改扩建情况等。（2）不能采用现场调查方式直接核实的资产应当说明原因、涉及范围及处理方法。（3）影响资产核实情况应该说明的内容首先，都需要对资产是否存在、存在状态、权属资料三个方面采取的措施。其次，有两种情形需要说明资产技术状态资产性能的限制、涉及商业秘密和国家秘密时，对资产技术状态应说明查阅技术档

29、案、检测报告、运行记录等历史资料情况以及是否利用专业机构的检测结果对资产技术状态 作出判断。（4）如果采用抽样方法对资产进行核实应当说明所采取的抽样方法，并说明抽样方法对作出“是否存在、存在状态”总体判断结果的可靠性。（5）采取任何非现场核査方法，均应在此部分作说明。3.核实结论（1）核实结论应当说明资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。通常核实结果不应与账面记录有差异，在审计评估同时进行的项目中，对于不一致的情形，应当要求被评估单位作出解释，查明情况后在评估值中作处理。也可以根据评估实物清查的结果，与企业、审计师协调进行追溯至评估基准日的调整，以做到账、表、实相符。（2）对权属资料不完

30、善的应说明查验权属资料的截止日，并说明企业提供的有关权属证明的情况。（3 ）对企业申报的账外资产应说明核实情况、相关当事人确认的情况。（四）评估技术说明（了解）（五）评估结论及分析（了解）二、评估工作底稿的内容（管理类和操作类）（一）管理类工作底稿管理类工作底稿通常包括以下内容：1. 评估业务基本事项的记录；2. 评估委托合同；3. 评估计划；4. 评估业务执行过程中重大问题处理记录；5. 评估报告的审核记录及其他相关资料。以企业价值评估为例，上述 5项内容可以细化为12个方面（了解）。（二）操作类工作底稿1操作类工作底稿的主要内容（1）现场调查阶段收集的现场调查记录与相关资料 内容一般包括以下几方面： 委托人、相关当事人申报的资产明细表及相关资料； 通过询问、核对、勘査、函证等方式