咸宁房地产市场调研报告最终版（全）

1、1,咸宁房地产市场调研报告,万国咸宁 山的理想,2010年7月,Times of prosperity，the hills dream,2,我国是一个有上下五千年历史文化的泱泱大国 湖北位于我国中部的核心位置，是楚汉文化的发祥地，咸宁坐落于湘鄂两省的交界,3,早在新石器时代，就有人类在此开展经济活动 自春秋战国时期成为地区政治经济中心，因此地区具有着深厚的文化底蕴,4,咸宁拥有良好的地理位置优势， 周边交通四通八达，内部物产资源丰富 享有楠竹、桂花、茶叶、温泉之乡的美誉,5,但是近年来，与周边城市相比，咸宁经济发展的脚步有所缓慢,每个咸宁人都清楚地认识到这个问题 咸宁能否能够点燃经济发展的火种

2、，有待考验,6,现在，历史给予我们这样一个机会 通过本区域的了解，能否为咸宁市的经济发展做出应有的贡献,我们能否为咸宁创造一个奇迹呢,咸宁项目房地产市场调研报告,7,咸宁房地产市场调研报告框架,市场供应分析,客户需求分析,分析过程,咸宁房地产市场分析,总结分析,咸宁房地产环境,市场情况分析,咸宁概况,市场预期分析,后期供应分析,分析过程,市场走势分析,8,咸宁概况,1、城市印象 2、咸宁经济发展状况,9,1,城市印象,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。 咸宁属于武汉“1+8城市圈”中的一个重要组成城市，是城市圈南部区域性中心城市

3、,注：武汉城市圈，是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”。该圈域占全省33%的土地和51.6%的人口，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，具有成长为全国第四经济增长极的潜力,武汉后花园 鄂南区域性中心城市,10,城市印象,双高速纵横，高铁贯通 外部交通联络便利,350公里时速的武广客运专线已经开通，武汉至咸宁只需15分钟,京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边唯一一个两条高速公路越境的城市,11,城市印象,城市总体规划 一心：城市绿心 两环：外绿环与内绿环 三带：山带、水带、脊带 四轴：四条“井”字型主干道 十园：十大

4、市级公园,12,咸宁经济发展状况,咸宁地区09年生产总值405.15亿元、全社会固定资产投资301.58亿元、社会消费品零售总额165.88亿元、地方一般预算收入18.14亿元，分别增长15.2%、50.1%、21.3%、27.9%。 产业结构调整加快。三次产业比重由上年的22.8：42.8：34.4调整为21.5 ：43.2：35.3。预计规模以上工业增加值147.39亿元，增长27.3%；完成第三产业增加值143.18亿元，增长15.7 %。 产业结构进一步优化，“8+1”经济圈、武广高铁辐射效应、本市旅游产业的崛起提速咸宁发展,经济观点：经济增长势头良好，旅游城市的鲜丽外表掩盖不住经济薄

5、弱的现实，旅游业的火爆遮挡不住当地居民实际消费能力有限的事实。 在湖北同等地级城市中，咸宁经济发展还处于中初级阶段，经济形势有待发展,13,咸宁房地产市场分析,2、市场供应分析,3、客户需求分析,1、市场情况分析,5、市场预期分析,6、后期供应分析,4、市场走势分析,14,市场情况分析,1、宏观环境分析,2、咸宁区域环境分析,15,宏观环境分析,16,判断一：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底； 第三阶段，将会是在第二阶段基础上

6、市场有所回转。 需要说明的是，本轮调控我们认为是保护型调控，至少会持续六个月，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住,判断二：就城市而言；一线城市所面临冲击要远大于二三线城市 本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，打压的重心将会是近期价格上涨过猛、价格虚高的一线城市。当然，二三线城市也将会受到一定冲击，考虑到传导时间差，这些城市将会稍微滞后，另由于其总体价格泡沫并不高，而且刚性需求为主流，所受冲击也相对小些,宏观环境分析,17,判断三：就购买行为而言；投资者短期会加速离场 由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及

7、物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动,判断四：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年 从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，另2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2011年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大,宏观环境分析,18,区域环境分析,一、咸宁一系列购房优惠政策取消，市民购房成本变

8、相增加，购房积极性降低 2009年咸宁市出台关于促进咸宁市房地产市场健康发展的意见，含购房落户咸宁、给予购房补贴、放宽住房公积金贷款政策、降低住房维修基金标准、鼓励团购商品房等五个方面优惠政策，并于09年4月1日开始实施，大大提升了城乡居民的购房热情。 但是，2010年初这些优惠政策已经取消，对于购买“改善型住房”的客户而言，契税及维修基金的数额不小，目前都必须自己缴纳，相当于房价变相上涨，最终影响了一部分客户的购房积极性,二、一、二线楼市变化和舆论导向，加剧了客户观望心理，成交下降明显 虽然三线城市受政策的影响小于一、二线城市，但是此次政策的调控范围和力度已经对广大消费者包括三线城市在内的购

9、房者的心态造成了较大影响和干扰；并直接影响了市场成交。 4月，咸宁城区住宅备案251套，较3月的942套减少了691套，4月备案量不足3月的30%；4月新政出台后，一部分购房者已经开始观望和等待,19,区域环境分析,三、市场供应将大幅增加，竞争进一步白热化 下半年，较多大项目将集中上市，如大楚城、中央城、福星城、桂花城等项目都将推出大体量的住宅物业，虽然均为高层，但是由于市场上客户比较有限，因此各项目对客户的争夺也将进入白热化，项目将面临更为恶劣的市场环境,四、购房门槛提高，供过于求的楼市格局进一步严峻，价格上涨阻力增大，但是长远来看仍将保持上涨趋势 90平米以上首套房首付的提升，使得购房门槛

10、提高，大户型房源销售压力进一步加大，市场供大于求的格局进一步严峻，同时客户观望心理的出现，短期内都将影响整体价格的上涨趋势。 但是，国家出台调控政策的目的为抑制房价快速上涨，咸宁的房价水平原本较低，不存在“快速上涨”的现象；且与同类城市（如孝感、黄石等地）房价水平相比，咸宁仍有较大上涨空间，市场下行的可能性不大。因此，受政策影响，咸宁房价短期内上涨存在阻力，而从城市及行业发展的长远趋势来看，房价仍将保持上涨态势,20,市场供应分析,1、商业市场分析 2、住宅市场分析 3、酒店市场分析,21,咸宁市商业联系,根据本项目自身规模、区位条件、道路交通条件及城市空间布局等因素，确定本项目商业供应市场分

11、析范围包括如下三个部分,咸安区,核心区：温泉环岛,温泉区,商业供应集中于两区的核心地带 温泉区商业氛围略强于咸安区，档次略高 温泉区商业吸引外部消费能力更强,商业市场分析,22,核心区商业分布,城市商业核心温泉环岛，周边已形成较为成熟的商业氛围，是目前温泉区乃至咸宁市商业最繁华，商业价值最高的区域 以花坛为核心的新型商业中心正在逐步形成,温泉购物中心 步步高广场,文化广场,温泉第一商业街,温泉大商城,中百仓储,太子购物广场,商业市场分析,瑞融国际广场,咸宁购物公园,23,核心区商业发展以温泉环岛为中心向西北、东北发散，分别形成了淦河大道、温泉路两条商业街 经过多年的培养已经形成具有很强商业辐射

12、能力的地区级商业中心 随着07年温泉第一街开街以及未来本项目的入市，区域的商业氛围将继续增强，商业辐射性再度提升 随着瑞融和购物公园的建成、开业，咸宁商业档次将有一个大的提升,核心区现状商业,温泉第一街,淦河大道,温泉路,商业市场分析,24,核心区现状商业,商业市场分析,核心区商业总建面12万平米，商业聚集程度高，发展成熟 区域商业首层租金普遍达到2.5-3元/天/平米，销售单价最高达35000元/平米，为目前咸宁市最高水平 核心区三条商业街以服装、百货购物为主，整体档次一般，同档次竞争激烈 随着瑞融国际广场和咸宁购物公园的建设和投入使用，咸宁市商业档次将有较大的提高,25,核心区商业案例-温

13、泉第一街,商业市场分析,概况简述： 该商业街位于温泉商圈核心位置，西靠淦河大道，东临郭林路，由四层商铺和多层住宅构成，总建筑面积1.8万平方米，铺位220个，商铺层高4.2米，面积30400平米不等，主力铺位面积60平米左右，共有四部手扶电梯和一部垂直电梯，每层有10道回廊和6个楼梯走道是咸宁第一个集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的商业风情街。 商业街业态分布： 该商业街调研选择区域内共有商家60家，单个铺位面积多为50-60平方米，经营业态以服装为主，有男装、女装、童装、鞋包等兼有少量精品店；二层的商铺经营服装的十余个商铺几乎全部转让或者关门歇业，大部分商铺空置；三层有8间美容店，其他几乎全部

14、为空铺；四层为一网吧。一层铺位抢手，转让费高,26,核心区商业案例-温泉第一街,商业市场分析,27,核心区商业案例-温泉第一街,商业市场分析,28,核心区商业案例-温泉第一街,商业市场分析,商业街租金情况： 温泉第一街，作为区域的商业中心位置，借助于温泉第一街的旺场，整体租金水平较高，最高可达到 220元/月，平均租金为160元/月。详细情况如下：口位置（肯德基附近）为最高点，依次往里递减。主力铺位面积为4*15（骑楼3）。路口位置铺位租金一年为8万元左右，依次往里递减，最里面铺位租金一年为4-5万。 商业街售价： 据售楼员介绍，温泉第一街项目开盘时一楼铺位价格为5500元/-20000元/；

15、二楼、三楼铺位价格：1700元/-5000元,29,核心区商业案例-温泉第一街,商业市场分析,30,核心区商业案例-温泉第一街,商业市场分析,辐射范围及消费群体调查： 该步行街借助温泉商圈的充足人流，以其特色鲜明的经营、风格定位，成为温泉商圈的代表街道，辐射范围基本上覆盖了整个温泉区域及部分周边地区；依据其个性鲜明的业态分布和消费定位，消费群体以15岁-30岁之间的年轻人为主，主要为城区居住的上班族及学生。 步行街经营状况： 该区域便利的交通及充足的人流量、在步行街特色鲜明的消费环境下，形成了自己独有的消费群体，底商经营良好，租金较高，二、三楼经营较差，主要为空铺。二楼前半部分经营服装的商家大

16、多准备转让，年租金也从去年的每铺3万元左右降到2万元左右。三楼前半部分有比较集中的美容院，生意一般，少量商家准备转让,31,温泉区商业分布,核心区,潜山商业街,花坛,分布 温泉区商业主要集中于三个区域，包括温泉环岛，潜山商业街，花坛 商业价值 核心区紧邻城市老商业区，商业价值最高 潜山商业街位置稍逊，且由于新入市，价值稍弱，但由于其具有较为合理的规划，并且由专业公司进行统一管理，因此未来商业价值将不断提高 花坛区域以销品茂和专业卖场为主，商业业态集中，为咸宁档次最高的商业区,商业市场分析,32,核心区商业街总建面约30万平米，主要集中在淦河大道及温泉路周边，形成很强的商业辐射能力 区域周边几条

17、商街现状以服装为主，整体档次一般，缺乏特色规划 各商街经营情况良莠不齐，以核心区的温泉路及淦河大道商业价值最高,温泉区-商业街,商业市场分析,33,温泉区-商业街-温泉路及淦河大道,商业市场分析,概况简述： 该商业街位于温泉街道办，是以临街铺位为主而自发形成的商业街，店面结构参差不齐，区域范围包括：淦河大道（潜山路以东路段），温泉路（桂花街以北路段），一直以来都是该市的商业中心，并与新形成的温泉第一街相连。在租金方面，创造了咸宁商业的标杆，平均租金约在150元/月。 商业街业态分布： 该商业街调研选择区域内共有商家168家，单个铺位面积约为30-40，经营业态以品牌服装为主，包括男装、女装运动

18、装等，约占60%以上，兼有品牌鞋包、化妆品等产品经营，铺位抢手，转让费高,商业街租金情况： 作为区域的商业中心位置，借助于温泉第一街的旺场，整体租金水平较高，最高可达到 220元/月，平均租金为150元/月。 辐射范围及消费群体调查： 该区域以其广泛的号召力和知名度，辐射范围基本上覆盖了整个温泉区域，周边的乡镇等地居民多来此消费；依据其业态分布的特点，该区域的消费群体除了普通家庭的日用消费之外，多为年轻人群及职业人士消费。 商业街的经营状况： 淦河大道是温泉的主要交通干道，交通方便，车流量大，持久的消费氛围培育了稳定的客流量，优越的地段及新起的商业、进一步提升了消费环境，凝聚了消费力，汇聚了形

19、成了代表该城市消费特色的消费环境，整体经营良好，竞争较为激烈,34,温泉区-商业街-温泉路及淦河大道,商业市场分析,35,温泉区-商业街-温泉路及淦河大道,商业市场分析,36,温泉区-商业街-温泉路商户统计,商业市场分析,温泉路全路段商业氛围分段区别较大，商业主要集中在桂花路到淦河大道之间，品牌店集中（服装占相当比例），租金在200-230元间，人流较大；交通路往银泉大道路段因路段结构及行政单位的分布，导致出现空档，该路段的经营品类集中在电子、家电、建材、五金机械及零散品类，单品类分布较为集中，零散铺位较多，整体租金较低，远低于中百区段的租金水平，约在30-50之间；温泉转盘往一号桥方向，机关

20、单位及大型事业机构分布较多，例如：电视台，报社，环保局，军分区，发改委，、保险等，现阶段的行政机构多整体搬迁，人口几人流很小，除我项目近邻有集中的女装店分布，其余商业情况不乐观，多为满足日用所需的消费经营场所，租金更低,37,温泉区-商业街-温泉路商户统计,商业市场分析,38,温泉区-商业街-温泉路商户统计,商业市场分析,39,温泉区-商业街-温泉路商户统计,商业市场分析,40,温泉区-商业街-淦河大道商户统计,商业市场分析,淦河大道靠温泉路路段的沿街铺位以品牌服装经营为主，商业氛围较好，租金水平较高。租金水平自西向 东依次递减，租金为200元/*月120元/*月。淦河大道东段（财经学校以东）

21、则有较多烟酒、茶叶专卖 店，租金水平较低，约为70元/*月45元/*月,41,温泉区-商业街-淦河大道商户统计,商业市场分析,42,温泉区-商业街-淦河大道商户统计,商业市场分析,43,温泉区-商业街-淦河大道商户统计,商业市场分析,44,温泉区-商业街-潜山商业街,商业市场分析,概况简述： 温泉潜山商业街位于淦河大道与潜山路之间，街区总面积7万平方米，由308间临街独立商铺和一个3万平方米的百货购物中心（咸宁中商百货）组成。潜山商业街一期以及中商百货、中商平价超市于2007年10月1日开业。 商业街业态分布： 潜山商业街业态分类较多，服装、饰品等零售类目前占主体。经营餐饮、娱乐类的商家有20

22、余间，但商铺面积普遍较大，因此餐饮、娱乐类也占有一定比重，经营面积约占现有商业面积的30%左右,45,温泉区-商业街-潜山商业街,商业市场分析,46,温泉区-商业街-潜山商业街,商业市场分析,潜山商业街租金情况： 潜山商业街售价,47,温泉区-商业街-潜山商业街,商业市场分析,辐射范围及消费群体调查： 潜山商业街体量大，通车方便，3万平米的百货（中商百货）及5000平米的超市（中商平价超市）作为主力店，以其业态丰富，消费环境优越吸引人流，但是由于地段、人流等因素，消费环境尚不成熟，多为周边的居民消费，消费能力一般；消费人群多以年轻人为主，学生也占一定比例，良好的休闲环境聚集了周边居家人群。 商

23、业街经营状况： 潜山商业街是目前咸宁市商业体量最大的商业街，可通车，引进3万平米的百货（中商百货）及5000平米的超市（中商平价超市）作为主力店，业态经营丰富，消费环境良好，但是由于地段开发程度不高、离区域的商业中心有一定距离，人流较少，消费环境尚不成熟，多为周边的居民消费，加上商户的品质不高，经营情况不理想，空置率较高，转让情况较多,48,温泉区-集中式商业,温泉区集中式商业总规模58000平米，集中于中百仓储及中商百货 集中式商业业态以服装、百货为主，其承受租金较商业街偏低，但综合商场聚客能力较强，能够为所在商业街带来较大量的人流,1,5,2,3,4,6,商业市场分析,温泉区大型超市,区域

24、超市卖场主要为中百仓储及中商百货 规模不超过12000平米，经营状况较好，已成为各自商业街的最大主力店铺，有极强的聚客能力 中百由于其巨大的辐射能力，已成为温泉区的商业核心,1,2,商业市场分析,中百仓储咸宁购物广场 位置：温泉路 规模：16000平米 建筑形态：独体建筑，地下一层、地上三层 规划业态：卖场、百货、餐饮 品牌商家：一层外为超市外租区，主要经营服装百货、二三层为中百超市 经营状况：很好，人流量大，与温泉路形成互动 租金水平：首层外租区租金：5-6元/天平方米，扣率26%，无空置,温泉区大型超市,商业市场分析,温泉区大型超市,商业市场分析,超市整体人流特征分析： 从停车场的停车数量

25、、种类来看，家用轿车约有80个车位，摩托车居多，辐射范围较大，应覆盖到整个温泉区域甚至下属城镇，就超市本身来看，从性别上分类，主要是女性为主，女性应该占到总数量的6成，其中，中年女性和老年人又占了一大部分，相对来说，年轻人数量要相对少一些，但商品类别的不同，消费群体也有明显差异。 超市里的副食、生鲜及食品、日用品的消费有稳定的消费群体，在性别上主要以女性为主，在年龄上，则是老、中、青都有，尤其以中老年妇女比较多；珠宝主要以青、中年女性为主，其中青年女性占了大部分,温泉区大型超市,商业市场分析,超市辅营区部分： 超市辅营区街铺经营品种、经营面积、店名、价格、消费对象、生意状况,温泉区大型超市,商

26、业市场分析,综合分析： 从这些辅营区的的业态上可以看出，以服务周围居民为主，兼有休息、娱乐等消费性质，整体生意状况依靠超市旺盛的人流，整体情况一般，个别品类因消费人群不多，营业情况一般，例如：高端数码；超市购物高峰期，不仅仅是周末等休息时间，每天的上午10点及晚上都有很大的人流,温泉区百货卖场,区域百货卖场主要有2家，其中文化广场位置较好，且经过长期的商业培育，经营较为稳定，但由于自身档次较低，发展受到严重限制 中商百货为潜山商业街大型综合主力店，产权由开发商自持，拥有较为合理的规划，从目前招商品牌看，档次有所提升，未来有望发展成为类似于中百的地区级商业中心,1,2,商业市场分析,55,中商百

27、货（原泰富百货） 位置：潜山商业街 规模：30000平米 建筑形态：独体建筑，地下一层、地上五层 规划业态：超市、百货、娱乐 品牌商家：1层化妆品，珠宝首饰，2层女装，3层男装，5层儿童电玩，1-2层局部3600平方米中商平价超市 经营状况：较好，人流量较大，成为潜山商业街聚客主力 租金水平：运营模式为流水扣点22，末尾3名清场,温泉区百货卖场,商业市场分析,家居电器卖场集中于温泉路与桂花街交汇处，区域家居业态已形成氛围，经营状况理想，出租率较高 本项目地块与该区域有一定距离，不易形成规模效应和连续性,温泉区家居卖场,2,5,3,1,4,商业市场分析,温泉区家居卖场,商业市场分析,温泉区服装,

28、区域服装中高端品牌集中于温泉第一街及潜山商业街两个新开业的商街，其余商街供应大部分为中档或中低档品种 区域高端消费能力无法在咸宁内部进行消化，部分客户选择到武汉进行服装类消费,1,2,3,5,4,6,7,8,商业市场分析,餐饮普遍价格较高，经营状况较好，需求量大，同时区域内餐饮业态分散，成规模的餐饮供应少 目前餐饮主要分布于潜山商业街、潜山路和桂花街,温泉区餐饮,1,5,4,3,2,6,7,8,商业市场分析,温泉区大型餐饮,目前成规模的大型餐饮仅旅宁大酒店一家 其余大规模餐饮均为酒店餐饮配套,汉商品味轩,阳光酒店餐厅,商业市场分析,温泉区土菜馆,潜山路：口口香实惠人家，湘里乡气、巴王府火锅、上

29、一当、忠信食坊、跳跳鱼、锅王刘师傅,桂花街：天添渔港，红起来大虾城、江南雨村、大三九、金榜鱼楼、龙凤阁、桂香情、君品湘、粥家庄,温泉区传统中餐土菜馆集中于潜山路及桂花街 档次良莠不齐，菜价普遍较高，经营情况普遍较好，反映出区域餐饮业态的市场潜力巨大,商业市场分析,温泉区西餐,潜山商业街：豪客牛扒,淦河大道：浅水湾餐厅,温泉路：淑萍红茶坊,温泉区西餐厅供应较少，现状仅三家，且均不能称之为真正意义的西餐厅，更偏于快餐 客户对于此类餐厅接受程度较高，各家餐厅翻台率高，经营状况好,商业市场分析,温泉区快餐,温泉路：中百麦当劳,温泉第一街：肯德基,温泉路：中百德克士,温泉区快餐集中于温泉路附近，与西餐厅

30、类似，现状供应较少，经营状况好 随着肯德基、麦当劳的入主，客户对于快餐将有更清晰的认识，快餐文化将得以逐渐渗透,商业市场分析,温泉区休闲餐饮,温泉路：罗莎蛋糕房,潜山商业街：名典咖啡厅,淦河大道：南岛咖啡商务会所,区域休闲餐饮充分的考虑了区域客群的需求偏好，茶餐厅、咖啡厅等场所大部分与棋牌室、KTV等功能相结合 餐饮娱乐相结合的商业形式成为区域商业发展的一个重要方向,商业市场分析,温泉区康体健身,现状康体健身主要集中于潜山商业街，业态供应较少,1,3,4,2,5,6,商业市场分析,66,温泉区康体健身,总量少，单店规模小，大部分为百余平米的小型俱乐部，缺乏专业的综合性健身场馆,商业市场分析,区

31、域内休闲娱乐现主要为桂花路的中低档娱乐场所，服务项目包括KTV、棋牌、足疗保健，规模小，档次低 区域目前休闲娱乐业呈现明显供不应求，现有项目经营状况好，客户需求强烈 区域内中档、中高档客户需求目前无法得到释放，中高档娱乐场所具备较大的发展潜力,温泉区休闲娱乐,4,3,1,5,2,6,8,9,7,11,10,商业市场分析,温泉区休闲娱乐,以大量的小型非正规KTV为主，大型综合性娱乐场所严重缺乏,商业市场分析,温泉区温泉洗浴,目前温泉区具备温泉资源的洗浴中心仅三家，整体规模较小，档次低，温泉资源未得到很好的开发利用 潜在供应温泉谷的问世将大大提升区域温泉资源的聚集效应，温泉洗浴业的整体档次将有一个

32、明显提升,1,2,3,4,商业市场分析,70,温泉区温泉洗浴,虽然目前温泉洗浴业的整体档次偏低，但由于水质好，知名度较高，仍能吸引大量的外部资源 各温泉场馆收费标准较高，经营情况均较为理想,商业市场分析,71,温泉区温泉洗浴,商业市场分析,72,咸安区与温泉区商业关系,温泉区商业街的整体档次高于咸安区，咸安区中高档客户普遍会选择温泉区消费,商业市场分析,73,咸安区,商业市场分析,咸安区商圈为咸安区主要商业中心，该商业较前属于自发所形成的商业街区。 商圈总营业面积约为7万方，包括武商量贩（5200方）、银泰百货（2万方）、中百仓储（5500方）、白马购物广场（12000方）、部分临街商铺等组成

33、。 商圈大部分为住宅底商，商铺经营档次较低，商业项目如：白马服饰购物广场，福宁商业步行街。03年武商量贩和08年银泰百货的进驻，提升商圈整体商业氛围。 咸安商圈主要经营产品为服饰，其中怀德路商业街经营纺织、文具、婴幼、家电和五金等商品类别。 标准商铺建筑面积在50平方左右，开间与进深的比例是2：1。 租金范围：南大街租金相对较高，范围为20-100元/平方/月。 该商圈商业属于自发所形成的商业街区，大多为住宅底商，经营时间较长，商铺经营档次较低，无统一管理,74,咸安区,商业分布,商业市场分析,75,咸安区商业街,鱼水路,福宁商业街,中城商业街,南大街,大富源,武商量贩,巴黎春天步行街,商业市

34、场分析,76,咸安区商业街,所处区位：咸安区 商业分布：街边两侧，一层为主 长度：约600米 业态：涉及广泛，涵盖服装服饰、美容美体、 鲜花礼品、便利店、餐饮、娱乐、婚纱 摄影、银行等 租金：街头与结尾租金差异较为明显 整体水平在1.86.6元/平米/日之间 店铺面积：10-50平米左右为主,咸安区名气最大的商业街，总体档次偏低，但人气旺盛,商业市场分析,77,1,咸安区-商业街,福宁商业街,为步行街，总体档次高于南大街，但人气逊于南大街 被两条道路分割成三段，街尾段人气差，影响了该段商街的经营情况,所处区位：咸安区 商业分布：街边两侧一层，上面为住宅 长度：约200米 业态：以服装服饰为主

35、租金：1-2元/平米/日 店铺面积：50平米左右为主 卫生费：15元/月,商业市场分析,78,1,商业市场分析,咸安区商业街,中城商业街,1,距离短，借助南大街的影响为其带来了一定的人气,所处区位：咸安区 商业分布：街边两侧一侧一层、一侧二层 长度：约20余米 业态：服装服饰、餐饮、水果专卖等 租金：2.5-3元/平米/日 店铺面积：集中在20-200余平米左右,79,1,商业市场分析,咸安区商业街,所处区位：咸安区 商业分布：马路两侧 业态：种类多样，涵盖服装服饰、休闲娱乐、 婚纱摄影、便利店等,此街位置不同租金差异明显，集中在0.81元/平米/日之间,80,1,商业市场分析,咸安区商业街,

36、巴黎春天步行街,1,所处区位：咸安区 业态： 下沉式中心广场：小家电、数码产品、电讯产品、通讯设备、电脑专卖 首层+临街：珠宝首饰、钟表眼镜、品牌服饰、皮具箱包、银行电信 临街（武商）：特色美食一条街 二层：服装饰品、精品、化妆品、礼品、文化用品、音响制品 租售方式：下沉式中心广场+首层+二层对外销售 三层+四层开发商自己经营 售价：下沉式广场：10000-11000元/平米 首层：11000-13000元/平米，临街：14000-19000元/平米 二层：7500-8000元/平米 铺位分割：20-100平米/个 管理费：2.2-2.4元/平米/月,81,1,商业市场分析,咸安区商业街,中心

37、广场平面图,首层平面图,二层平面图,中心广场业态构成： 小家电、数码产品、电讯产品、通讯设备、电脑专卖,首层+临街业态构成： 首层+临街：珠宝首饰、钟表眼镜、品牌服饰、皮具箱包、银行电信 临街（武商）：特色美食一条街,二层业态构成： 服装饰品、精品、化妆品、礼品、文化用品、音像制品,巴黎春天步行街,82,1,商业市场分析,咸安区集中式商业,武商量贩,所处区位：咸安区 业态：超市 规模：约4000平米,人气旺盛，知名度高的大体量超市,83,商业市场分析,咸安区集中式商业,武商量贩,超市整体人流特征分析： 从停车场的车辆类别及数量来看，顾客多为文笔路方向过来的顾客，因其便利的公交条件，部分为从大畈

38、、南大街等方向过来，人流多为中年人及家庭主妇,84,商业市场分析,咸安区集中式商业,武商量贩,超市辅营区街铺经营品种、经营面积、店名、价格、消费对象、生意状况 综合分析： 从这些街铺的业态上可以看出，这些店铺基本是以服务周围居民为主，而且带有很强的休息、随意消费性质，比如在里面购物后，出来后在这里坐一坐、吃些东西，整体生意状况一般，根本了解，在超市购物高峰期，也就是晚上、星期六、星期日的时候，生意明显好很多，平时也没有什么人,85,1,商业市场分析,咸安区集中式商业,1,区位：咸安区鱼水路 业态：百货 经营方式：流水倒扣18%-20% 营业面积：地上一至五层24000平方米 业态布局： 一楼为

39、品牌专卖、彩妆、黄金珠宝玉器、手表、银行、移动、名烟名酒、数码产品等； 二楼为洋快餐、鞋、淑女装等； 三楼为绅士馆、白领女装、箱包、针织毛衣等； 四楼为国际国内运动品牌、体育运动用品、生活馆、家居用品、童装童玩等； 五楼为休闲娱乐场所,地下一层为6000平方米的大型超市（中百仓储） 由于经营不善，该商业将于2008年4月26日更名为银泰百货，由专业的商业管理公司进行管理,引进国内外中高档品牌入驻经营，在一定程度上满足了本地区中高档消费群体的需求,86,商业市场分析,咸安区集中式商业,银泰百货,人流特征分析： 银泰百货的是咸宁现在仅有的两个百货类商场之一，加之中百仓储及南大街商业氛围的作用，辐射

40、范围较大，整体人流较为理想，但是百货的产品定位及周边人群的消费能力，决定了整体情况一般。在男女比例上，和其他百货一样，主要以女性顾客为主；在年龄上，通过观察得知，2540岁的女性占了5060%的比例；在顾客的收入水平上，从顾客的穿着及形象来看，前来购物的大部分都属于中高收入阶层。 经营情况分析： 南大街浓厚的商业氛围及新型的消费场所的兴起，更加提升了该商场周边的人流量，但是交通、道路的硬件条件给商业的发展造成了一定的影响。整体上来看，人流较为稳定，辐射的范围包括咸安及周边的乡镇，但是消费能力整体较低，潜在消费人群较少；部分为超市购物后随意性强的逛街人群，整体经营情况尚可,87,商业市场分析,商

41、业市场总结,1、咸宁市商业发展才处于相对初级阶段，市场发展机会较多。 2、商业发展分布两极分化严重，本项目处于二者之间区域，商业氛围十分不足。 3、咸宁市商业业态种类不全，娱乐行业发展尚未成熟、非集群化，此方向可作为本项目商业的切入点,88,市场供应分析,1、商业市场分析 2、住宅市场分析 3、酒店市场分析,89,项目分布,御龙花园,青龙天下,咸宁天地,碧桂园,福星城,航天花园,大楚城,洁丽雅 凤凰花园,中央城,90,1,住宅市场分析,供应量,区域房地产市场正处于较快速的发展阶段，潜在供应量较大 大部分供应位于开发区及非常是繁华地带（此数据为本市重点项目,重点项目,91,1,住宅市场分析,产品

42、特点,产品类型产品发展处于初级阶段，从多层向小高层、高层过渡,在售项目,重点项目,92,1,住宅市场分析,户型目前市场中的产品一至五居均有供应，以110-160平米的舒适三居为主,产品特点,在售项目,重点项目,93,1,住宅市场分析,产品特点,梯户比及装修普遍以毛坯交房，目前无精装产品 高品质的精装公寓及酒店公寓产品仍为市场空白,在售项目,重点项目,94,1,住宅市场分析,产品特点,风格风格较为多样，欧式、现代风格居多,在售项目,重点项目,95,1,住宅市场分析,销售情况,截止到6月，全市共有81个在售项目。下表是全市商品房销售前15名数据分析,96,1,住宅市场分析,销售情况,1-6月份，大

43、楚城、福星城、中央城、碧桂园、航天花园等知名项目的销售情况,97,1,住宅市场分析,销售情况,市场供应体量较大，销售速度较慢 价格集中在2400-2850元/平米，部分高档项目后期将达到3400-3700元,4-6月全市主要项目加推情况,98,1,住宅市场分析,客户-以咸宁本地客户为主，温泉区客户购买力稍强 以自住为主，少量投资客，第一次商品住宅置业,客户特点,99,1,住宅市场分析,物业管理多由本地物业公司或者开发商的物业公司进行管理，物业费多集中在多层0.5元，小高层0.7元 物业质量整体偏低，本项目可以通过提供优质服务进行整体形象的提升,物业管理,100,本项目地块不处在城市核心，需在产

44、品初期就要形成较高的产品形象。 在产品规划设计上一定那个需要高档化，必要时增加产品附加值。 需要有个性较为领先的产品撬动市场需求。（如板式高层、利用地势差形成景观特点,住宅市场分析,小结,区域市场处于快速发展阶段，潜在竞争激烈,市场上缺乏酒店式公寓产品,产品以110-160平米的舒适三居、毛坯房为主，欧式、现代风格居多,市场需求平稳，销售速度较快，价格集中在2400-2850元/平米,多本地客户，以自住为主，少量投资客，第一次置业,高品质物业服务较为少见,社区商业规模普遍较小，无前期规划，核心区价格可达16000元,101,1,大楚城,典型个案研究,由17栋18-33层的高层组成，户型为2房-

45、4房，面积由98-138不等。项目在售一期7-10#楼，当前已推出人行主入口处的8#楼、10#楼,项目地址： 咸宁市温泉茶花路45号（原老医学院内） 项目开发形式： 自行开发 投资商： 湖北新瑞融置业有限公司 售楼热线：8121988 开工日期（计划）： 2009-03-26 占地面积： 71528m2 竣工日期（计划）： 2014-06-18 建筑面积： 200278m2 容积率： 2.8 绿化率： 35,102,碧桂园-芷岸青林,典型个案研究,项目地址： 咸安区长安大道西侧盘泗洲1号 投资商： 咸宁碧桂园房地产开发有限公司 售楼热线：

46、开工日期（计划）： 2007-12-08 占地面积： 156600.4m2 竣工日期（计划）： 2008-12-08 建筑面积： 174102m2 容积率： 1.1 绿化率： 36.3,集别墅、花园洋房等多种物业类型于一体的咸宁第一大盘 品牌开发商碧桂园,产品主要为联排别墅、花园洋房：71122（两居、三居）；联排别墅：176-188（三居,103,桂花城,典型个案研究,项目地址： 咸安区永安大道青龙山下 投资商： 福建昆仑集团 开发商：武汉新兴城开发有限公司 售楼热线：开工日期（计划）： 2010-01-01占地面积： 155208m2 竣工日期（计划）： 201

47、1-03-30建筑面积： 450000m2 容积率： 1.75 绿化率： 36,一期17栋花园洋房、小高层。7月3日开始认筹，认筹单位3栋花园洋房、1栋小高层，认筹优惠1千抵1万，样板间即将开放,户型配比：三房两厅占50%左右，两房两厅占35%左右，四房占15%左右； 户型分析：框架结构，南北通透，每个房间均设有飘窗，主卧设有转角飘窗，户型设计合理，有一定竞争力,104,1,福星城,项目现场,集高层、小高层、花园洋房、叠拼等多种物业类型于一体的高端大盘 品牌开发商福星惠誉,典型个案研究,项目地址： 咸宁市长安大道168号 投资商： 咸宁福星惠誉房地产有限公司 售楼热线： 0715-812588

48、8开工日期（计划）： 2008-05-01 占地面积： 316800.5m2 竣工日期（计划）： 2013-12-01 建筑面积： 780900m2 容积率： 2.5 绿化率： 38,105,1,福星城,典型个案研究,该项目总占地480亩，总建面73万，其中商业建面7万，住宅建面66万。整个项目分四期开发。 一期占地100亩，由28栋228层框架结构住宅和商铺组成，建面19.8万，其中住宅建面17.8万，约1500户；商业为23层，建面2万，主要沿长安大道布局。 二期、三期：各占地120亩，均由28栋232层框架结构住宅和商铺组成，建面各为19.9万。 四期：占地140亩，由22栋232层框架结构住宅和商铺组成，建面为13.4万,106,市场供应分析,1、商业市场分析 2、住宅市场分析 3、酒店市场分析,107,咸宁酒店业的现状特点,大部分酒店业主缺乏管理经验，经营的短期行为致使酒店无长期发展规划,绝大部分酒店仍停留在招待所的水平，设施简陋，接待规模普遍较小，无法满足需求,综合配套服务单一，无法满足现时商务、休闲旅游度假等客户的办公、消费需求,酒店市场分析,咸宁市旅游氛围日趋浓郁，商务差旅人流支撑作用强，酒店业整体经营火爆,酒店类消费升级，行业前景持续向好,108,1,咸宁市酒店分布示意图,7,2,5,3,4,8,9,酒店市场分析