长沙市岳麓区XX项目可行性分析报告

1、长沙市岳麓区XX项目可行性研究报告编制单位：湖南XX地产顾问机构2010年2月8日第一章 总论1项目土地介绍 1.1土地位置 该项目用地位于湖南省长沙市岳麓区1.2土地面积面积441.5亩，其中代征城市道路面积34.66亩，净用地面积406.84亩。2项目相关数据2.1规划定位以商业服务设施和住宅开发相结合的商住用地（其中商业用地面积占15%，居住用地面积占85%）。2.2用地性质商住用地（C2，R2）。2.3用地开发强度要求建筑密度26%容积率35绿地率40%3项目现状地块紧临湖南省中医学院、湖南省工业技术学院，属长沙市两型社会先导区核心区域，是长沙市近几年政府投资的热点。该地块交通便捷、道

2、路宽敞，规划合理。东临城市主干道（象嘴路）、猴子石大桥、规划中湘府路湘江大桥和南湖过江隧道与中心城区相连；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通达和规划中三号轨道交通线（含浦镇站）；西边绕城高速；北有长潭西高速入口和城市主干道（学士路）。项目土地现为山丘，原少量居民住户在上面有自建房，山上种有树木。临地块北侧地为“枫华府第”楼盘，南侧为“汀湘十里”楼盘，对面东边地块规划中为“科技公园”（见下实景拍摄图：）3.1项目区位指示3.2实景示意地块东北边：象嘴路-北临枫华府第，东临象嘴路，马路对面为“科技公园”本项目地块本项目地块枫华府第 象嘴路项目东边：-东临象嘴路，马路对面为规划中的“科技公园”

3、本项目地块-东临象嘴路912、908公交始发总站项目东南边：-地块民宅912公交站象嘴路象嘴路本项目地块-东南边为含浦大道，与象嘴路相交处地块为“汀湘十里”楼盘项目南边：含浦大道路汀湘十里第二章 项目背景1房地产行业政策 1.1全国楼市政策09年政策特征：年初松、年末紧；09年政策特征：中央紧、地方松2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热；房地产业成功地担负起扩内需的重任，为中国经济平稳回升发挥重要作用。 1.2长沙地方政策长沙经济逆势而上，实现超越 从长沙市各项经济指标来看，长沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长

4、沙房地产发展提供良好的基础。2项目区域规划 2.1长沙城市与区域规划发展态势总体规划方向形成“一主两次四组团”的城市布局:“一主”指中心城区。“两次”指河西新城和星马新城“四组团”暮云、捞霞、高星、含浦“十一五”规划重点开发区域：河西新城星马新城一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。长沙城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，会吸引更多实力投资商来长投资，也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 2.2含浦镇规划象嘴路与含浦大道交叉口，本地块规划层次上为湖南省长沙市岳麓区含浦镇 含浦

5、镇规划层次与适用范围 本次规划分为镇域和镇区村庄两个层次。镇域规划范围为镇域行政范围，总面积89.5平方公里，辖10个行政村、2个（社区委员会。镇区规划范围为望雷大道与丰秋路以东，众新路以北与镇界围合的的区域），包括白鹤社区、联丰村、东山湾村、官埠口村（部分）、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社区（部分），镇区规划面积22.3平方公里，村庄规划范围为芝字港村、干字村、新田村、九江村、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦近期土地利用情况，本项目所在示意图 2.3含浦镇发展定位知识创新、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居”的现代两型社会建

6、设示范名镇。2.4含浦镇规模全镇2015年总人口为22.55万人，其中城镇人口19.85万人，农村人口2.70万人。城镇建设用地面积为1762.62公顷。 全镇2020年总人口为25.22万人，其中城镇人口22.85万人，农村人口2.38万人，城镇建设用地面积为2330.41公顷。2.5含浦镇总体规划布局结构城镇建设用地规模根据预测，按近期1762.62公顷，远期2330.41公顷控制。依据长沙大河西先导区空间发展战略规划，本区位于先导区的科研文化产业发展轴和创新创意产业发展轴上。在此基础上，本区将形成“一心、一廊、六区”的规划结构。本项目功能结构示意放大图一心：基于含浦老镇区的综合服务中心一

7、廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。 六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。2.6含浦镇道路交通规划本项目周边交通示意放大图规划将道路划分为快速路、主干路、次干路（部分旅游线）三个级别，主干路规划红线宽度为36米，次干路规划红线宽度为26米，支路红线宽度为1620米。规划形成“六横六纵”的路网骨架。六横： 学士联络道、长花灰韶线、绕城线、莲坪大道、望江路、靳江路六纵：黄桥大道、望雷

8、大道、长潭西线、学士大道、含浦大道、东山湾路3长沙市房地产市场分析3.1土地市场分析：土地市场分析数据仅统计正常招拍挂而流通的情况，不考虑通过其他途径成交的土地情况3.1.1今年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑 09年1-11月长沙土地成交2954.07亩，成交土地建筑面积492.93万平方米； 流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、开福各占一宗，总面积达171.22亩。 由于受到08年世界金融危机以及土地政策、土地供应量等方面影响，09年开发商拿地热情普遍下降，趋于谨慎；土地成交面积相比历年来说，成交量大幅减少。土地流拍岳麓区开福区天心区芙蓉区雨花区望城长沙县总计流拍土地宗数112/

9、2/6流拍土地面积（亩）12.1115.9340.61/2.58/171.223.1.2岳麓区、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。 09年土地交易量以岳麓区最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是开福区和雨花区，交易量分别为475.3亩和434.8亩。 随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。 由于旧城改造是今年政府重点打造的项目之一，因此对于中心滨江地块的开发和建设，也将成为未来一年长沙的重中之重。3.1.3河西、南城做为重点开发对象，中心板块成交量小

10、城市用地持续向四周扩张，中心城 区土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周边区域土地成交以星沙、南城较大. 中心城区交易量最少才11.72亩，成交量最大的为河西， 为650.22 亩，其次是南城，交易量为261.23，居第三的是星河，成交量为134.5亩。3.1.4 09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大 09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。 成交面积以50亩以下小幅地块为主，中小规模集约开发将成为未来土地开发的主流。3.1.5中心区土地成交均价远高于其它区

11、域 中心板块商住和住宅成交均价最高，达到436.3万元/亩。 东城、南城、北城均价相差不大，商住成交均价在160-213万元/亩之间，住宅成交均价在110-120万元/亩之间。 河西板块和星沙板块成交均价相对较低，使得这两区域在价格上更具有竞争优势。3.1.6历年住宅与商住用地楼面地价情况 09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/和1395.68元/ 。06年07年08年09年纯住宅楼面地价区间（元/）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商业楼面地价区间（元/）220.-1840180-3942235-2660379-29463.2住宅市场分

12、析：3.2.1量：供应走势-自年初至年末，基本呈现上升趋势，尤其是9月之后，各月批售量都非常大 由于受到政府拉动内需、支持房地产发展等政策的影响，长沙楼市从二月份开始逐步回暖，从年初至年末，基本呈现上升趋势； 自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋两届房交会前的一个月里，批售量更是达到顶峰。各区供求-雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速度最快 雨花区传统供求大区地位不变，销售量与供应量都位居榜首。 开福区供应量与销售量目前已居第二位，是发展最快的区域。 根据以上图表可以看出，除岳麓区供求较为平衡以外，其他各行政区，无论是商品房还是商品住宅，均出现了供不应求的现象。 3.2.2价2009

13、年商品房均价快速增长，增长率直追2007年 09年长沙商品房价格上涨幅度较为平稳，前11个月住宅价格同比增长4.28%。 长沙楼价自07年开始快速上涨，尤其是07年，增长率达26%。长沙房价时间指标武汉郑州长沙合肥南昌太原长沙排名08年末常住人口（万人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(亿元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增长10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定资产投资1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增长25.0%30.9

14、%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均价514347493909433544124899609年上半年同比增长-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房预售销售0.810.530.760.720.430.532 长沙各项经济指标都排在前三位，GDP同比增长6省会城市排在第2位,但住宅价格却排在最末位，从其中的不对称性可看出，长沙的房价尚有很大提升空间。 由于供应量的不足，而销量却大副上升，供不应求的不平衡关系是各城市间普遍存在的现象，长沙市虽然也存在供不应求现象， 但在中部6省会城市中仅排在第2位。3.2.3结构120-144平

15、米的户型仍然是市场的主流需求，90/70产品的供求失衡现象最为严重 2008年2009年11月产品供销情况供销供销比面积区间套数比例 ( % )套数比例 ( % )602412116.342163816.791.1160-903810225.822890522.431.3290-1202905716.692551919.791.14120-1443167221.463187324.730.991442462616.692095616.261.18 受90/70政策限制，小户型供应量剧增，但从市场接受度来看，由于消费惯性及价格水平的影响，120-144平米的舒适型产品仍然是主流，销售量最大。 1

16、20-144平米的户型是所有户型中供求最均衡的，其它区间面积均供大于求。预计短期内此段区间面积产品的市场需求量仍然是最大的。 但从长远来看，由于价格的不断升高，紧凑型产品的需求比例会慢慢提升。【小结】长沙房地产市场受大势影响，2009年量价齐升，住宅销售市场火热。然而供大于求的大形势严峻，潜在供应量巨大，这一特征将会减慢长沙商品房价格增长速度。从产品结构看，由于目前房价收入比尚属合理，120-140平米的舒适型产品仍然是市场需求主流，预计随着婚房、棚改等刚性需求增大，以及城市化率提升等因素，70-100平方米紧凑型产品的需求会继续增大。第三章 项目周边楼盘1岳麓区含浦地块在售楼盘一览表序号楼盘

17、名称项目位置占地面积总建筑面积建筑形态总户数1中建麓山和苑中医药大学北243亩40万小高层、别墅24002利海米兰春天麓南大学城536亩80万别墅、洋房、小高层等69673星语林汀湘十里含浦中路845亩35万别墅、小高层434（1、2期）4枫华府第麓南大学城327亩32万小高层20565江山帝景含浦大道南1000亩150万小高层、别墅99006卓越麓山别墅南二环高速入口564亩12.3万别墅9697九龙领仕汇学仕村116亩13万别墅、多层、高层12188云栖谷南二环200亩36万小高层，高层2372序号绿化率物管费(月)主力户型户型面积销售价格（均）容积率140%1.5元/三房、四房88-15

18、03780元/2.0240.5%18元/三房、四房90-1304200元/2.14345%1.5-1.8元/多样6000元/0.62440%0.7-1.1元/三房、四房90-1403300元/1.55542.5%1.8元/三房、四房90-2604800元/（精）1.34660%1.8元/独栋260-3579000元/0.36741%暂无6000-9000元/1.78840.5%1.28元/两房、三房70-1403900元/2.581.1项目个案分析：1.1.1 中建麓山和苑中建麓山和苑鸟瞰图 中建麓山和苑位于南二环与象嘴路交汇处，由中建信和地产有限公司开发，该公司隶属于世界五百强中建集团。 项

19、目占地243亩，总建筑面积40万平米，容积率2.0，绿化率40%，项目分4期开发，一二三期为高层住宅，四期为别墅多层，社区建筑园林均以现代风格为主，产品规划类型多样，户型丰富，可满足不同人群需要，项目亮点为中心2万平米的园林景观比较突出，水系蓬勃。 中建麓山和苑目前在售房源为一期，分两批推出，第一批推出时间为2009年11月8日，共5栋25层高层，已售罄，第二批推出时间为元月16日，共三栋25层高层，一期共计房源667套，户型有88-150不等，已售368套，销售率为55%，总体剩余房源大299套，剩余户型面积在140以上，最新推出的营销政策有春节期间购房送价值8880元的家电大礼包一份，项目

20、销售均价为3780元/。1.1.2 利海米兰春天利海米兰春天鸟瞰图 利海米兰春天由利海集团开发，项目位于湖南中医药大学正对面，占地面积535亩，建筑面积近80万平方米，容积率2.14，绿化率达40.1%，物业类型多样，分三期开发，项目一期将以叠拼庭院和小高层公寓为主；二期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层公寓为主，项目风格为纯欧式风格，外墙颜色鲜艳，园林绿化设计比较适宜。 目前在售房源为一期，一期房源共901套，已销售447套，销售率将近50%，多层洋房均价4000元/，小高层均价4200元/，有少量叠拼庭院洋房出售，目前正在蓄客，为下一批房源推出做准备，办卡金额为10000元，可抵20

21、000元房款。1.1.3 星语林汀湘十里 项目位于象嘴路与含浦大道交汇处，占地845亩，总建筑面积35万平米，容积率0.62，绿化率45%，物业类型由别墅与6栋17层小高层构成，建筑风格为中式风格，总体分二期开发，一期开发物业类型为别墅，二期开发为小高层与别墅。 一期占地460亩，分联排、独栋，双拼三种类型，共计373户，销售价格有5600-12000元/不等，据销售员介绍，一期已基本销售完毕，二期为别墅和6栋17层小高层，小高层共288户，户型面积有139-300不等，以139三房和165四房为主力户型，合占总房源92%左右，目前小高层正处于蓄客阶段，起价4000元/，办卡即可享受10000

22、抵20000的优惠，预计2010年4月份推出。1.1.4 枫华府第 项目位于象嘴路与学士路交汇处，地块呈三角分布，占地327亩，总建筑面积32万平米，容积率1.55，绿化率40%，物业类型由多层和小高层构成，规划共84栋住宅，其中13栋小高层住宅，17栋低层住宅，54栋多层住宅，项目分四期开发； 项目一、二期已基本售罄，三期正在蓄客中，办卡购房5000元可抵10000元优惠，预计今年5-6月份推出，户型有90-145不等，预计销售均价多层为3200元/，小高层为3600元/。1.1.5 江山帝景江山帝景鸟瞰图 江山帝景由广晟集团和珠江投资集团联手投资打造，地处含浦大道与南二环交界口，占地将近1

23、000亩，总建筑面积150万平米，容积率1.34，绿化率42.5%，物业类型由多层洋房、小高层和别墅构成，规划总户数为9900户，分四期开发，该项目对面为科教公园，是该项目的优势所在。 项目为一期现房销售，销售均价为4800元/（精装修）,户型面积为140-150，最新销售政策为：一次性98折，按揭99折优惠，另外参与老带新成交可享受一套得2000元的奖励。【区域项目状况总结】 该区域属于含浦片区，自2008年6月份划归岳麓区以来，发展迅猛，片区项目总数达9个（不包含安置区） 物业形态以别墅花园洋房与小高层为主，多层为辅，物业类型多为住宅，商业较少，各项目有与自己相配套的的社区商业街，缺乏专业

24、的商业地产项目； 大盘云集，就9个项目中，占地超过200亩的达7个，总建筑面积超过30万平米的达7个，物业类型大部分为高端物业，拥有别墅物业类型的有7个； 开发商均是实力雄厚，影响力比较广泛的开发商，就宣传推广上大部分项目都以品牌地产为主推主题； 区域销售价格多层均价区间在3200-4000元/,小高层价格区间在3700-4800元/, 洋房、别墅价格在4500-9000元/; 随着长珠潭融城一体化以及大河西先导区建设的进行，就发展趋势来讲，本片区销售价格还有一定的上升潜质，也将吸引越来越多的品牌开发商进驻本区域。 目前该区域米兰春天、枫华府第、麓山和苑、云栖谷等项目所有100平米以下房源全部

25、销售一空； 随着长沙市两型社会先导区的建立，该区域拆迁面积达3.7万亩，拆迁人口5万余人，急需大量安置用房； 项目所在地是长沙市先导区的核心区，近五年内是政府投资热点，升值空间巨大； 轻轨三号线含浦站于2010年内动工，地铁概念是楼盘销售的重要卖点。第四章 项目投资分析1SWOT分析优势： 地段突出，位于长沙市新规划四组团之一含浦组团，是长株潭一体化受益的前沿地带； 地块比较平整，坡度恰好，易于塑造，对项目产品的打造有着地利的优势； 有良好的自然景观与人文环境，靠临科教公园与湖南中医药大学； 区域居住价值已被越来越多的人所认可，越来越受人关注。劣势： 周边配套尚不完善，交通配套与生活配套尚处于

26、初步规划阶段。机会： 位于含浦镇新规划科教、产业中心地带，周边市政配套会进一步提速； 随着长株潭一体化及大河西的规划发展，项目的升值潜力可观； 该区域拆迁安置巨大，急需大量安置用房。2项目定位结合地块所处发展趋势与周边产品类型情况以及地块本身状况，做出如下定位：2.1总体定位：区域综合运营体，区域价值集成新核心总体定位诠释：综合运营体包含住宅与商业，住宅支撑商业，商业反哺住宅，区域价值集成新核心即是集居住价值、升值潜力为一体，将社区建设成宜居型、升值中高端社区。2.2物业类型定位：住宅与商业，通过住宅支撑商业，商业反哺住宅的思路，支撑项目发展，商业主要定位为片区商业中心，包含超市、商业广场等。

27、2.3户型建议：三房、四房、两房高层、小高层与公寓，走多样化路线，满足多样化消费需求；以经济紧凑户型为主，大户型作为一种点缀。2.4建筑形态定位：小高层、高层、公寓相结合，充分利用坡地优势，打造层次分明、错落有致的产品，另致的产品对项目环境美化与形象提升将起很大的促进作用。2.5建筑风格定位：欧洲新古典主义，外形大气端正倍显项目品质感2.6园林风格定位：现代风格3产品建议序号项目单位数量1总用地面积亩441.5净用地面积亩40684代征城市道路亩34662容积率3.53建筑密度26%4总建筑面积平方米949，7005住宅面积（85%）平方米807，300 小高层平方米200，000 高层平方米

28、607，3006商业及酒店（15%）平方米130，4007其它平方米 12，0004财务分析4.1项目投资估算及盈利分析4.1.1编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。4.1.2投资估算投资估算表序号成本项目每平米单价（元）目标总成本合计（万元）说明1土地获得价款470447002开发前期准备费34032289.8按类似楼盘价估算2.1勘察设计费302.2报批报建增补费3002.3三通一平费103主体建筑工程费120183按类似楼盘价估算3.1基础工程50163.2主体结构工程（含砌体工程）912893.3装修工程（含楼地面、屋面、天棚、