某大厦物业管理服务采购项目采购文件

1、 东莞松山湖学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务采购项目采 购 文 件采购编号：0722-0870-FE456GZB采 购 人：东莞松山湖科技产业园区科技教育局采购代理机构：中国远东国际招标公司 目 录第一篇 投 标 邀 请 书第二篇 投 标 人 须 知第三篇 用 户 需 求 书第四篇 物业管理服务合同(格式)第五篇 投标文件格式附件（评审表格、物业相关图纸或参考资料）第一篇 投 标 邀 请 书1、 中国远东国际招标公司（以下简称“采购代理机构”）受东莞松山湖科技产业园区科技教育局（以下简称“采购人”）的委托，为东莞松山湖学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务采购项目(采购编号：0722

2、-0870-FE456GZB)采购所需的物业管理及相关服务。本项目采用公开招标的采购方式，欢迎有相应资质和能力的合格投标人参加本次采购。2、 采购内容：东莞市学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务。3、投标人必须具备的基本条件：a) 具有独立企业法人资格；b) 具有相关行政主管部门核发的物业管理二级（含）以上资质证书，并在广东省内注册的物业管理企业；c) 投标人近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米；d) 不接受联合体投标。4、 采购文件于2008年 7 月 11 日至2008年 7 月 31 日，每日上午9:30时至11:30时；下午14:30时至16:00时，按下述地址洽购。本采购

3、文件每本售价￥200元，售后不退。若邮寄，相关费用由购买方负责。采购代理机构不对邮寄过程中可能发生的延误或丢失负责。5、 投标人投标时所有投标文件都应附有投标保证金￥ 35，000.00 元。投标保证金须严格按“采购文件第二篇投标人须知第15款”要求提交。6、 投标文件于2008年 8 月 1 日上午9:3010:00时间段内递交到开标地点。采购代理机构只接受在递交投标文件截止日当天由投标人法定代表人或其授权代表于递交投标文件截止时间前亲自递交的投标文件。电报、传真形式的投标概不接受。7、 兹定于2008年 8 月 1 日上午10:00时（北京时间）在下述地址开标。8、 踏勘现场和答疑会：该项

4、目不组织集中踏勘现场和答疑，请投标人自行到实地踏勘考察。地址：松山湖中心区 联系人：梁工 联系方式购代理机构：中国远东国际招标公司洽购采购文件：中国远东国际招标公司驻东莞办事处 地址：东莞市莞城东兴路170号罗沙大厦A栋1502室电话08114传真箱：联系人：赵小姐 钟先生 开标地点：东莞市松山湖科技产业园区管委会行政办公楼A2栋一楼会议室第二篇 投 标 人 须 知一、 总则1. 说明1.1 资金来源财政资金。1.2 采购范围本次采购范围为：东莞市

5、学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务。详细要求见采购文件第三篇用户需求书。2. 定义及解释2.1 采购人：东莞松山湖科技产业园区科技教育局2.2 投标人：响应本项目采购、参加投标报价的法人或者其他组织2.3 采购代理机构：中国远东国际招标公司2.4 评标委员会：评标委员会是依照中华人民共和国招标投标法组建的，专门负责本次评标工作的临时性机构。2.5 日期：指公历日。2.6 用户：指东莞松山湖科技产业园区科技教育局。2.7 服务：指符合本采购文件第三篇用户需求书要求的物业管理服务。2.8 合同：指由本次采购所产生的合同或合约文件。2.9 采购文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对采购文

6、件内容的理解和解释。2.10 采购文件中所规定的“书面形式”，是指任何手写的、打印的或印刷的通讯，包括电报和传真。3. 物业管理服务采购3.1 中国远东国际招标公司受东莞松山湖科技产业园区科技教育局的委托，接受合格的投标人就采购文件所述的内容进行投标报价。物业管理收费实行“包干制”。4. 合格投标人a) 具有独立企业法人资格；b) 具有相关行政主管部门核发的物业管理二级（含）以上资质证书，并在广东省内注册的物业管理企业；c) 投标人近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米；d) 不接受联合体投标。 5. 纪律与保密事项5.1 凡参与评标工作的有关人员均应自觉接受有关主管部门的监督，不得向他

7、人透露已获得采购文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关投标报价的其他情况。5.2 递交投标文件截止时间后，直至向中标人发出中标通知书时止，凡与审查、澄清、评价和比较报价的有关资料以及授标意见等，参与评标工作的有关人员均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。5.3 除投标人被要求对投标文件进行澄清外，从递交投标文件截止之时起至授予合同期间，投标人不得就与其投标文件有关的事项主动与评标委员会、采购代理机构以及采购人联系。5.4 从递交投标文件截止之日起至授予合同期间，在投标文件的审查、澄清、比较和评价阶段，投标人试图对评标委员会和采购代理机构施加任何影响或对采购人的比较及授予合同的

8、决定产生影响，都可能导致其投标文件被拒绝。5.5 投标人不得串通作弊，以不正当的手段妨碍、排挤其他投标人，扰乱采购市场，破坏公平竞争原则。5.6 获得本采购文件的投标人，应对文件进行保密，不得用作本次投标以外的任何用途。若有要求，开标后，投标人应归还采购文件中保密的文件和资料。6. 投标费用6.1 投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的费用，不论投标的结果如何，采购代理机构和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。7. 踏勘现场和答疑会7.1 采购人和采购代理机构将不组织潜在投标人对物业现场及周围环境进行踏勘，为方便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及的现场资料，请投标人自行到

9、实地踏勘考察。潜在投标人应承担踏勘现场自身所发生的费用。7.2 采购人和采购代理机构提供的有关现场的数据和资料，是采购人和采购代理机构现有的能被投标人利用的资料，采购人和采购代理机构对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。7.3 经采购人允许，潜在投标人可为踏勘需要而进入采购人的项目现场，但潜在投标人不得因此使采购人和采购代理机构承担有关的责任和蒙受损失。潜在投标人应承担踏勘现场的责任和风险。7.4 招标人和招标代理机构在踏勘项目现场结束后，潜在投标人可于此后2个工作日内（逾期可不予接受）就招标文件相关的和在踏勘项目现场中提出的有关事宜进行提问（书面形式），招标代理机构将在踏勘现场结束后

10、5个工作日内统一书面回答（但不标明问题来源）。7.5 投标人应该按本招标文件规定的时间进行现场踏勘，未按约定时间、地点到达现场踏勘和出席答疑会投标人视为自动弃权，非规定时间之外，采购人不接受任何勘测要求。如招标文件中数据与现场有出入，以现场为准。8. 保证8.1 投标人应保证所提交给采购代理机构和采购人的资料和数据是真实的。二、 采购文件9. 采购文件的构成9.1 要求提供的服务、采购过程、合同条件在采购文件中均有说明。采购文件包括：第一篇 投标邀请函第二篇 投标人须知第三篇 用户需求书第四篇 合同书格式第五篇 投标文件格式附件 (评审表格、物业相关图纸或参考资料)9.2 投标人应认真阅读采购

11、文件中的所有事项、格式和合同条件等要求。投标人没有按照采购文件要求提交全部资料，或投标文件没有对采购文件各方面都做出实质性响应是投标人的风险。没有实质性响应采购文件要求的投标文件将被拒绝。10. 采购文件的澄清和修改10.1 任何要求对采购文件进行澄清的投标人，均应以书面形式通知采购代理机构。采购代理机构对其在投标人须知规定的投标文件递交截止时间15日以前收到的对采购文件的澄清要求将以书面形式予以答复，同时将书面答复寄送或传真给每个购买采购文件的投标人（答复中包括所有问题，但不包括问题的来源）。10.2 采购文件的澄清和修改将以书面形式通知所有购买采购文件的投标人，该澄清和修改文件也是采购文件

12、的组成部分，并对投标人具有约束力。10.3 投标人在收到采购代理机构发出的任何澄清和修改文件时，都应在收到后立即以书面形式向采购代理机构确认。11. 采购语言及度量衡单位11.1 采购文件的语言为简体中文。11.2 采购文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。三、 投标文件的编制12. 报价语言及度量衡单位12.1 投标人的投标文件以及投标人与采购代理机构就有关报价的所有往来函电均应使用简体中文。12.2 投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。13. 投标文件的构成13.1 投标人编写的投标文件应包括但不限于下列部分：（1） 按投标人须知规定填写的投标函。（2）

13、按投标人须知要求出具的资格证明文件。（3） 按投标人须知规定提交由采购代理机构开具的投标保证金支付凭证的复印件。（4） 对采购文件第三篇做出书面响应。14. 投标函14.1 投标人应完整地填写投标文件格式中规定的投标函。15. 证明投标人合格及履约能力的资格文件15.1 投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，以及证明其在合同项下拟提供的服务均符合采购文件规定的文件，并作为其投标文件的一部分。15.2 投标人提交的中标后履行合同的资格证明文件应为：（1） 投标人的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件（加盖法人公章）、投标人的物业管理资质证书复印件（加盖法人公章

14、）、法人代表授权书。（2） 提供投标人在近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米的证明（附主要项目合同复印件、业主评价意见），和能证明中标后履行合同的文件。（3） 投标人应出具证明其具备为本次服务提供3年服务能力的有关文件。（4） 投标人应提供近3年经独立会计师事务所审计的财务报表（包括损益表、资金流量表和资产负债表），开户银行出具的资信证明书。（5） 投标人应提供服务资源配置情况表。（6） 投标人应提供本项目管理人员的资历、工作履历等文件。（7） 投标人应提供针对本次采购而制定的服务计划及承诺。（8） 投标人应提供ISO质量保证体系的认证书复印件 (如具备)。（9） 投标人就本项目委托其

15、他服务商提供配套服务时，须提供以下资料：1 由投标人与配套服务提供方就本项目的相关服务签署的服务合同或承诺书。2 配套服务提供方的资格证明：a、 配套服务提供方的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件（加盖法人公章）；b、 配套服务提供方就合同（或承诺书）约定的服务项目而制定的服务计划和承诺；c、 配套服务提供方近3年来从事同类服务项目的业绩和证明文件。d、 配套服务提供方能从事合同（或承诺书）约定的服务项目的资质证明。16. 投标保证金16.1 投标人投标时所有投标文件都应附有投标保证金￥ 35,000.00 元。16.2 投标保证金是用于保护本次采购免受投标人的行为而引起的风险，

16、根据第16.7款规定，予以没收投标保证金。16.3 投标保证金以银行转账或电汇方式（采购代理机构不接受支票、现金和保函方式，同时不接受以现金存入下述帐户的方式）提交，支付人必须为该项目投标人，且必须注明投标人名称、帐号及所报项目名称（或编号），并且确保于截标时间前一天到达采购代理机构银行帐户（以银行收到为准）。未按照上述方式提交投标保证金的，其投标文件将作为无效文件予以拒绝。投标保证金收取帐户：收款人：中国远东国际招标公司广东分公司开户银行：上海浦发行广州东风支行银行帐号：82100154800000686投标时，投标人凭已盖章的电汇单或银行进帐单原件（经现场检查后退回）及其复印件（加盖投标人

17、公章）放置唱标信封内，并与投标文件正本一同递交。16.4 任何未按第16.1款和第16.3款规定提交投标保证金的投标，将被视为非响应性投标予以拒绝。16.5 未中标的投标人的投标保证金将按第17款规定的投标有效期满后30天内或在本项目的招标结果通知书发出后5个工作日内，按照其投标保证金支付凭证上注明的收款人名称和帐号予以无息退还。16.6 中标的投标人的投标保证金，将在其根据采购文件缴付中标服务费、签署合同以及提交合格履约保证金后的五个工作日内，中标人应携带投标保证金支付凭证、合同正本原件一份、合同副本原件一份（交采购代理机构备案）及履约保证金支付凭证到采购代理机构办理投标保证金退还手续。逾期

18、办理的，采购代理机构不承担迟延退款责任。16.7 若发生下列情况，采购人和采购代理机构若证实投标人存在下列行为之一，采购代理机构在书面通知投标人（或中标人）后可没收其投标保证金，因此而造成采购人的损失须由投标人承担： 1） 如果投标人在第16.1款中规定的投标有效期内撤回投标；或2） 中标人如果：a) 未根据采购文件规定签署合同；或b) 中标后未按采购文件规定提交履约保证金；或c) 中标后未按采购文件规定缴付中标服务费。17. 投标有效期17.1 投标文件将在递交投标文件截止日后90天内有效。投标有效期比规定时间短的可以视为非响应投标予以拒绝。17.2 中标人的投标文件作为合同附件，合同失效时

19、同时失效。17.3 在特殊情况下，采购代理机构可于投标有效期满之前要求投标人同意延长有效期。要求与答复均应为书面形式往来。投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期。第15款投标保证金的有关规定在投标保证金延长期内仍适用。18. 投标文件的式样和签署18.1 投标文件应按如下要求分为三部分内容：（一） 报价表（二） 商务响应文件（三） 技术响应文件18.2 投标人应准备投标文件正本1份、副本5份和1份电子文档。每份投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。一旦“正本”和“副本”不符，以“正本”为准。1

20、8.3 电子文档须用MS OFFICE版制作，内容包括：由投标人自行制作的与投标文件正本一致的所有文件。电子文档用CD-R光盘或U盘存储。18.4 投标文件正本是属于投标人自己制作的，均须用不褪色墨水书写或打印。投标人的投标文件应按投标文件格式的规定盖章，由法定代表人或其授权代表签字。除已成形的文献资料外，投标文件的每一页都应由法定代表人或其授权代表用姓氏或首字母签字，仅用印刷及私章盖印无效。18.5 投标文件的任何行间插字、涂改和增删，必须由投标文件的签字人用姓氏或首字母在旁边签字才有效。18.6 投标文件副本，所有资料都可以用投标文件的正本复印而成。18.7 投标文件的正本及所有副本的封面

21、均须由投标人加盖投标人公章。18.8 投标文件的封面应注明“采购项目名称、采购编号、投标人名称、开标日期等”。18.9 传真和电传的投标文件将被拒绝。18.10 唱标信封均须单独密封并加盖投标人公章，与投标文件正本一同提交。19. 报价19.1 投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价；19.2 投标人应根据采购文件的要求，参照报价表格式填报。19.3 报价表上的价格应包含下列内容：（1） 报价包含履行合同所有相关服务所需的服务费用（2） 报价均包含所有的税费19.4 不能在投标价格之外还有其他费用出现。19.5 投标人根据投标人须知第19.2条款的规定将报价设分项内容，只是为了方便采

22、购代理机构、采购人对投标文件进行比较，并不限制采购人以上述任何条件订立合同的权力。19.6 投标人不得低于企业自身成本竞投。四、 投标文件的递交20. 投标文件的密封和标记20.1 投标人应将投标文件正本和副本分开密封装在不同的封套中，且在封套上标明“正本”“副本”字样。电子文件随“正本”提交。20.2 封套应清楚标明“收件人： 中国远东国际招标公司东莞松山湖学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务采购项目（采购编号：0722-0870-FE456GZB）投标文件于2008年 8 月 1 日（开标日期）上午10：00时之前不得启封”的字样。20.3 封套应写明投标人名称和地址，以便如果其投标被

23、宣布为“迟交”投标时，能根据原封退回。20.4 如果封套未按投标人须知要求密封和加写标记，采购代理机构对误投或过早启封概不负责。20.5 投标人递交投标文件时应在投标文件正本内备有按采购文件规定制作的“唱标信封”，唱标信封内装有如下内容：（1） 投标函复印件（加盖公章）（2） 报价表（3） 投标保证金支付凭证【银行汇款底单原件及复印件（一式两份并加盖投标人法人公章）】（4） 退还投标保证金声明（一式两份）（5） 投标文件电子版21. 递交投标文件截止时间21.1 本次采购的递交投标文件截止时间为2008年 8 月 1 日上午10：00时（北京时间）。21.2 本次采购的投标文件递交时间为200

24、8年 8 月 1 日上午9：30至10：00时（北京时间），采购代理机构收到投标文件的时间不得迟于21.1条款规定的截止时间。21.3 投标人务必于递交投标文件截止时间前，将投标文件的正本和所有副本按要求送达开标现场，交于采购代理机构。21.4 在推迟了递交投标文件截止时间的情况下，采购代理机构、采购人和投标人受递交投标文件截止时间制约，其所有权利和义务均应延长至新的截止时间。22. 迟交的投标文件22.1 采购代理机构将拒绝并原封退回在其规定的递交投标文件截止时间后收到的任何投标文件。23. 投标文件的修改与撤回23.1 投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但应保证采购代理机构

25、在规定的递交投标文件截止时间之前，收到这些文件的书面通知。23.2 投标有效期内，投标人不得对其投标文件做任何修改亦不得撤回其投标，否则其投标保证金将被没收。五、 开标与评标24. 开标24.1 采购代理机构在投标人代表自愿出席的情况下，在采购邀请书规定的地点和时间组织开标工作, 出席代表需登记以示出席。如投标人代表（法定代表人或其授权代表）不到开标现场，所送达的投标文件将被拒绝。24.2 按照第23款规定，提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。24.3 递交投标文件截止时间后，采购代理机构将当众宣读投标人名称、投标价格、折扣声明，以及采购代理构认为合适的其他内容。24.4 投标文件

26、的报价大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。24.5 采购代理机构将做开标记录。25. 评标委员会25.1 依法组建评标委员会。评标委员会成员由采购人的代表和技术、经济等方面的专家组成，成员为5个以上单数，其中，技术、经济等方面的专家为成员总数的三分之二以上。专家成员名单，在开标前由相关的专家库中随机抽取产生。25.2 评标委员会根据采购文件的规定，进行投标文件的评审，得出评审结果，并向采购人推荐中标候选人。26. 评审原

27、则和评审方法26.1 评审基本原则（1） 评审工作应依据中华人民共和国招标投标法及国家和地方政府的有关规定，遵循“公开、公平、公正、择优、科学”的原则进行。评标委员会将只对实质性响应采购文件要求的投标文件进行评价和比较。（2） 评标委员会只对投标人的投标文件进行评审而不寻求外部证据。26.2 评审方法：本次采购的评审方法采用综合评分法。27. 初步评审、投标文件的澄清与详细评审27.1 初步评审。评标委员会首先对各投标文件进行初步评审，全部满足采购文件要求的投标人视为通过初审。只有通过初步评审的投标人才可进入下一阶段评审。评标委员会进行初步评审时，遇评委意见分歧，以少数服从多数原则进行表决。初

28、步评审内容如下：27.1.1 评标委员会将审查投标文件是否完整提交，有关资格文件是否齐全，是否提交了投标保证金，文件签署是否合格，投标文件的编排是否基本有序。27.1.2 在进入详细评审前，评标委员会将审查投标文件是否实质性响应了采购文件的要求。实质性响应了采购文件要求的投标是指与采购文件要求的全部条款、条件和要求相符合，没有重大偏离或保留的投标文件。所谓重大偏离或保留是指实质性影响合同的服务要求事项、服务质量，或者实质性与采购文件不一致，而且限制了合同中业主方的权利或投标人的义务。纠正这些偏离或保留将会对其他响应了采购文件要求的投标人的竞争地位产生不公平的影响。评标委员会决定投标文件的响应性

29、只根据投标文件本身的内容而不寻求外部证据。27.1.3 无效投标的认定投标文件出现未提供以下相关文件或不满足下列情况的，将被认定为无效投标：1） 投标人未提交投标保证金或金额不足的；2） 投标有效期不足的；3） 投标人不符合合格投标人的基本条件；4） 投标文件主要资料不齐全或签署不及格的；5） 单价与总价不相符，又不接受评标委员会修正的投标总价或投标报价明显低于其他投标报价而投标人不能合理说明的。6） 投标报价超出最高限价的。7） 投标报价有重大漏项或重大不合理的。8） 评标委员会认为其它构成投标未实质性响应采购文件要求的。27.1.4 初步评审标准：详见附表1。27.2 投标文件的澄清为有助

30、于对投标文件的审核、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复先以口头形式进行，最终要以书面形式确认，但不得寻求、提供或允许对投标价格或实质性内容做任何更改。评标委员会和采购人在评标过程中认为有必要将对投标人进行实地核查，并在必要时核对投标文件的原件。27.3 详细评审评标委员会对通过初步评审的投标文件进行详细评审，评标委员会对每一投标文件进行详细的综合实力、商务、价格评审。按照评标程序的规定和依据评分标准以及各项权重，各位评委就每个投标人的综合实力状况、商务状况及其对采购文件要求的响应情况进行评议和比较，评出其综合实力评分和商务评分。27.4 详细评审评

31、分标准综合实力评分标准：详见附表2。商务评分标准：详见附表3。27.5 价格的核准和评分a、评标委员会详细分析、核准价格表，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下： 若用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准； 当单价与数量的乘积与总价不一致时，以单价为准，并修正总价； 买方需要的服务和附带备品、配件所需的费用，如果投标人是另外单独报价的话，评分时计入投标报价总价。 如某投标人项目报价有漏项或报价不合理，采用通过初步评审的投标人中该项报价最高的价格计入总报价后进行评分，但此价格不作为中标价格。若该投标人中标，合同价以其原报价为标准，但需提供该项目。评标委员

32、会认为应该调整的价格。b、评标委员会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。c、价格评分：本项目的价格分采用低价优先法计算，即通过本项目符合性审查且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分即30.0分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价投标报价)30.0注：价格评分仅限于有效投标人。评标价是指按照招标文件的要求通过商务和技术评审并调整后的最终价格。 评分因素及权重评分因素分值1、综合实力综合实力评分40%（权重）2、商务商务评分30%（权重）3、价格投标报价得分（价

33、格权重为30%）总分100分27.6得分统计及评审结果A、将每份入围的投标分别按权重统计出其综合实力得分和商务得分加上价格评分，即为其综合得分。B、评标委员会以书面形式编制评审报告，按综合得分由高到低的顺序推荐排名前两位的投标人（得分相同时以价低者优先）分别为第一中标候选人和第二中标候选人。28. 确定中标人采购人根据评标委员会的评审结果依法确定中标人。29. 拒绝任何或所有报价的权利29.1 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合采购文件要求的，可以否决所有投标文件。29.2 评标委员会及采购人依照有关法律法规的规定，保留在授予合同前的任何时候选择接受或拒绝任何报价、宣布采购程序无效或拒

34、绝所有报价的权利，对受影响的投标人不承担任何责任，也无义务向受影响的投标人解释采取这一行动的理由。六、 授予合同30. 合同的授予标准30.1 合同将授予其能最大限度满足采购文件要求、并能圆满履行合同的、对采购人最为有利的、综合评分最高的投标人。31. 中标通知书31.1 在评标结果公示三天后，采购代理机构向中标人发出经采购人确认了评标结果的书面中标通知书。本中标通知书不能作为办理货物进口手续的凭证。31.2 中标通知书将是合同的组成部分之一。32. 签订合同34.1 中标人在收到中标通知书后，应按照中标通知书指定的时间、地点，派遣其授权代表与采购人签署合同。33. 履约保证金33.1 中标人

35、在与采购人签订合同后10个工作日内提交履约保证金，金额为合同总价的5%，提交方式可按照下述方式提交：中标人在与采购人签订合同后10个工作日内向采购人提交履约保证金，金额为合同总价的5%，其格式为采购文件中所提供的或采购人接受的其它格式。若提供银行保函，需由国内市级以上商业银行出具，应在合同有效期及期满后28个工作日内有效。33.2 中标人在依法履行完毕采购合同后，按合同规定，采购人将履约保证金无息退还中标人。33.3 如果中标人没有按采购文件要求签订合同或交纳履约保证金，采购人和采购代理机构将有充分理由取消该中标决定，并没收其投标保证金。在此情况下采购人可将标授予下一个综合评分最高的投标人或重

36、新采购。33.4 下列情况履约保证金将会被没收：（1） 中标人将中标项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经采购人同意将中 标项目分包给他人的；（2） 中标人在履行采购合同期间，违反相关法律法规的规定及合同约定条款，损害了采购人利益的。34. 中标服务费36.1 中标人应在收取中标通知书时向采购代理机构一次性支付中标服务费（按国家计委文件“计价格20021980号文”规定标准执行）。详见附：采购代理机构服务收费标准36.2 中标服务费的货币为人民币。36.3 中标服务费支付方式：一次性以银行汇票、电汇、支票（广州可交换）或现金等采购代理机构认可的任何一种形式支付。36.4 中标服务费不在

37、报价中单列。35. 采购结果通知37.1 采购代理机构在向中标人发出中标通知书的同时，将向所有未中标的投标人发出采购结果通知书。第三篇 用 户 需 求 书一、概况物业类型：商务办公楼座落位置：松山湖中心区用地面积：约10000平方米建筑面积：约39200平方米，其中学术交流中心16200平方米，创业大厦一/二/三期(基地7#/15#/17#/18#)23000平方米。项目交付时间：采购人与中标人签订物业管理服务合同之日起1个月内。二、物业管理总体要求及质量目标2.1 总体要求2.1.1 要求对物业管理服务为高标准、高档次。2.1.2 招标人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。2.1.3

38、 中标人的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标人在实施前要报告办公区域有关负责部门。2.1.4 招标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。2.1.5 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。2.1.6 中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象一些公众岗位录用人员的体形、身高要有规定。2.1.7 中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。2.1.8 中标人保安人员配备要求，每栋楼必须实行24小时3班倒班制度，学术交流中心每班不得少

39、 于8人，创业大厦一期（17#和18#）每班不得少于8人，创业大厦二期(基地15#)每班不得少于5人配备，创业大厦三期(基地7#)每班不得少于5人配备。2.1.9中标人保洁人员配备要求，学术交流中心每班不得少于8人，创业大厦一期（17#和18#）每班不得少于8人，创业大厦二期(基地15#)每班不得少于5人配备，创业大厦三期(基地7#)每班不得少于5人配备。2.1.10中标人水电维修人员配备要求，必须实行24小时3班倒班制度，每班不得少于4人配备。2.1.11中标人弱电维修人员配备要求，必须实行24小时3班倒班制度，每班不得少于2人配备。2.1.12中标人楼管服务人员配备要求，不得少于4人配备。

40、2.1.13中标人会议接待人员配备要求，不得少于4人配备。2.1.14 500元以下维修项目费用由中标人承担。2.1.15 物业公司的前期开办费用由中标人承担。2.2 质量目标2.2.1. 服务目标（1） 树立“业主至上，服务第一”的思想，创造一个安全、宁静、整洁、幽雅的办公环境。（2） 为采购人、使用人提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足采购人的服务要求。（3） 主动、积极加强与采购人的联系，多征询和听取意见，改进工作，采购人报修处理及时率达100%。（4） 提供优质服务，大力推行创优质服务、优质管理的活动，采购人对管理服务满意率达95%以上。2.2.2.设备目标（1） 各类人员能按操

41、作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”。（2） 确保设备的科学、安全、可靠运行，重大设备、设施完好率为：供电、供水、电梯、空调系统98%，排水、排污系统98%，消防和保安监控系统100%，环保绿化95%。（3） 建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100%；物料管理账、物、卡相符。（4） 经采购人审核批准后，对某些设备进行技术改造成，达到减低能耗和维修费用，延长使用寿命，运行状态最佳。2.2.3.安全目标（1） 树立“安全第一“的思想，维护物业范围内的生活、办公秩序，基本实行封闭管理和24小时保安值班、消防监控制度。（2） 杜绝重大伤亡事故

42、、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保人身、财产、设施的安全。（3） 贯彻“预防为主“的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。（4） 杜绝在物业范围内和四周围墙上乱写、乱张帖广告、标语等影响外观的行为出现。（5） 安全人员定编需满足各楼群人员控制需要，严禁外来闲杂人员进入办公区。（6）制定各类突发事件的应急救援方案，危及采购人安全处设明显标志和防范措施。2.2.4.管理目标（1） 不断完善各项规章制度并认真执行。（2） 做到服务规范化、工作目标明确化，任务落实及时化，讲求工作效率化，实现有效管理。（3） 高起点、严要求，坚持对员工

43、进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。（4） 建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料、合同、土建、设备各类图纸合同、验收证明，设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等。（5） 团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的工作环境。三、委托管理事项3.1 办公楼内部的卫生清洁（含地下停车场），包括办公楼内部的所有公共区域范围、楼层候梯间、走道、楼层公共卫生间、洗涤间、电梯、走火梯及各出入口门、大楼公共区域除四害（蚊、蝇、蟑、鼠）、办公区范围内垃圾清运到指定收集点、大楼全部幕墙外部清洁等。3.2 办公区安全保卫，包括维护公共秩序、安全监控、查巡、门岗

44、值勤、值班室来访登记、验证、报刊、信件收转、办公区域定时巡查、交通与车辆停放秩序的管理等。3.3 办公区公共部分绿化管理养护（包括室内摆设植物节假日时花摆放服务）；3.4 办公区内部停车场管理，包括车辆进出管理，停车场内交通指引，车辆的防被盗、损坏等。3.5 会务管理及重大事件的参与，主要包括座椅、花木摆放，茶水准备、会议资料、标语横幅、座位牌等的制作和摆放，对重大节日、大型活动及上级领导视察等重大事件，中标人须应采购人要求配合有关部门进行相关工作。3.6 办公楼内部公共部位的设施设备的运行、维修、养护和管理。3.7 相关档案资料的管理。四、物业管理内容4.1安全保卫4.1.1 范围为：办公区

45、域内部公共空间。4.1.2 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个办公区的安全、有序。4.1.3 由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。4.1.4 对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。4.1.5 办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。4.1.6 重要出入口24小时值班、24小时监控。办公区域做到24小时有安全护卫人员巡查。4.1.7 负责好防盗、防火工作，确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。4.1.8 对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并告机关事处管理处，防止事态进一步恶化，协

46、助保护现场。4.1.9 其它与安全保卫有关事项。4.1.10 须自备对讲机，电脑等有关设备。4.1.11投标人必须在满足上述要求的基础上做出更优的方案。4.2室内外停车场管理4.2.1停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。4.2.2 要有车辆行驶、停放识别标记。4.2.3各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。4.2.4 车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。4.2.5 车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。4.2.6 其它与交通、车辆、停车场有关的事项。4.2.7停车场不进行收费，但不能造成车辆损坏、丢失。4.2.8投标人必须在满足

47、上述要求的基础上做出更优的方案。4.3清洁卫生4.3.1 范围包括办公楼内部公共区域范围清洁、除四害（蚊、蝇、蟑、鼠）、垃圾清运到指定收集点、大楼全部内部清洁等。4.3.2 由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。4.3.3 房屋立面、公共通道整洁，无堆放杂物现象。4.3.4 中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。4.3.5 中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。4.3.6 定期杀灭蚊、蝇、鼠，定期检查报告白蚁虫害情况，并做到无滋生源。4.3.7办公楼内部公共区

48、域地面定期保养。4.3.8 建筑物自来水水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。4.3.9 污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。4.3.10 中标人在清洁卫生工作中消耗的物料工具（包含清洁用具，清洁用剂）等费用自负。4.3.11其它与清洁卫生有关的事项。4.3.12投标人必须在满足上述要求的基础上做出更优的方案。4.4物业设施、设备的使用、维护和管理4.4.1 中标人要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员保证物业各项设施、设备的日常运行使用。4.4.2 园林绿化（包括室内摆设植物及节假日时花摆放服务）、电梯、中央空调(含水处理)、消防、配电设备（高压开关、继电器保护、电

49、缆、变压器）等设施、设备要求配备或聘请专业公司进行维修、养护工作，电梯的日常维护费及年检费用、中央空调的保养费、消防的日常维护费及年检费用、配电设备（电缆、变压器）的维护费用由所有方等相关方承担。4.4.3 中标人对专业公司承包、保养的电梯、中央空调设备、配电设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养（设施、设备保修期未满），保修（质）期届满后，重新委托原来的供应商或聘请专业公司对设施、设备进行维护保养，费用由采购人负担，中标单位负责监督。杜绝安全事故发生。投标人须在投标文件中列出设施、设备的维护保养费用（不含材耗），但

50、此费用不计入投标总价，仅供招标人参考。4.4.4 对消防设施、设备，物业管理人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。4.4.5 中标人需配备专业工程人员对研讨室、报告室和其它的公用会议室的各项设备进行使用前的测试，使用过程中的监控和管理。4.4.6 其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。4.4.7投标人必须在满足设备管理方案基本要求的基础上提出更优的管理方案4.4.8 公共设施设备如下：（包括但不限于以下内容）a、消防系统：包括室内外消防给水系统，自动报警系统，自动喷淋灭火系统，消防水箱、消防泵等；b、监控系统：学术交流中心

51、、基地7楼和基地18楼共三个监控室；c、给排水系统：包括室内外生活给水系统，生活污水系统（包括化糞池）、雨水系统；d、供配电系统：2个电房，1个发电机房； E、弱电系统：学术交流中心有一个弱电机房；F、中央空调系统：学术交流中心使用中央空调和VRV空调。4.5绿化4.5.1投标人的投标文件无需包含办公区外围绿化管理养护方案及相关费用。4.6档案资料管理4.6.1中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。4.6.2在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。4.6.3 投标人须提出具体的档案管理方案。4.7中标人必须协助有关部门派发报刊和普通信件，登记发放挂号信。4.8 会务

52、管理4.8.1 按照不同级别（小型、中大型、高级或领导级别）制定会务管理情况五、物业管理期限及管理服务费支付时间5.1 物业委托管理期限为三年，其中合同签订后第一年为试管期，试管期满由采购人确认是否继续执行合同。5.2在托管期内，中标人按月向物业的相关方收取管理费。六、维修耗材费用支付界限6.1 由投标人提出支付界限供采购人参考，界限以下由中标人支付，界限以上由中标人向采购人提出申请，由维修基金中列支。七、其它7.1 采购人免费提供不少于30平方米的管理用房（不包括家私及办公设备）给中标人使用，中标人要列明管理用房分配方案并报采购人审批。7.2中标人在投标文件中要列明在项目实施过程中要求采购人

53、提供的配合条件。八、物业构成细目81学术交流中心委托管理的物业构成细目一、 房屋A） 学术交流中心，建筑面积16200平方米B） 房间（空调设备房 1 间，卫生间约 24 间，另有办公室约 50 间、会议室 5 间，接待室约 1 间）。C） 供排水管道系统、排污管道系统。二、 清洁范围：A） 通道；B） 具体各功能区间、办公用间及大堂面积；C） 洗涤间、卫生间；D） 走道、通道、休息厅；E） 杂物间；F） 停车场日常扫烟头、杂物，每月冲冼一次；G） 外墙以及其它设施的清洁；H） 节假日、重大喜庆提供花卉摆放、彩旗及横幅布置；另有重大活动则协助具体各项工作。三、 主要设备A） 供配电：由市政引两

54、路高压双回路供电，高压室设于负一楼，有一个变电站。变电站设1000KVA变压器两台，互为备用，另有一台备用发电机。B） 给排水：由市政引一路DN150水管给水，另有消防水系统（AB区共用）.给排水主要设备：室外循环水一套，2台水泵，一用一备（流量300立方/小时）2个集水坑，每个2台排污泵，1用1备，共4台排污泵（均为2.2KW）C） 暖通暖通采用冷暖式空调系统，根据需要采用不同的供冷（暖）方式主要设备：空调主机位于负一楼地下室空调主机房里面，两台单冷主体机（一台3个压缩泵、一台2个压缩泵）。冷冻水泵4台，冷却水泵4台，位于A区负一楼空调机房。一台定压补水膨胀水箱（位于A区屋顶水箱间）。冷却水塔2台。另有14台FFP-TK16天花机及大量盘管和吊柜。D） 消防学术交流中心消防防火等级为一级，消防自动报警采用区域报警与集中报警结合的控制方式，消防总控室于图书馆A区地下室，设消防主机、消防联动设备及打印设备。消防系统共涉及7大系统：1、 消火栓系统（A区41套，B区13套）；2、 自动喷淋系统；3、 防排烟系统；4、 防火卷帘系统；5、 消防通讯广播、消防报警系统及消防联动系统；6、 气体灭火系统；消防