某地楼盘购买市场现状调查分析

1、2006,东莞住宅购房市场,现状调查分析,前言,调查时间,7,月,20-8,月,25,日,调查方法,报纸调查,网站,街边问卷,有效样本,1833,选购区域,所占比例,1.36,1.80,3.98,2.02,3.06,5.02,4.04,5.95,36.99,29.02,6.76,大朗,常平,厚街,万江,南城,其它区域,所占比例,所占比例,1.361.803.982.023.065.024.045.9536.929.06.76,大,朗,塘,厦,常,平,长,安,厚,街,虎,门,万,江,莞,城,南,城,东,城,其,它,区,域,结果分析,东莞城区购买者以南,城和东城区多,占,36.99,和,29.02

2、,第三位是莞城区,5.95,有,440,份样本在镇区购房占回,收总样本的,24,依次排序为,虎门,常平,厚街,长安,塘厦,大,朗,购房方式,二手房,11,一手房,89,在希望购买住宅方式方面,被调查查中有,1632,人选择一手房,201,人选择,二手房,由于实施二手房最新税费改革政策,使二手房交易成本方面明显增加,从成本的考虑,多数消费者认为一手房交易成本方面的优势明显,因此倾向于,购买一手房的人较多,付款方式,人数,165,184,1210,293,0,500,1000,1500,人数,人数,165,184,1210,293,一次性付款,分期付款,按揭贷款,公积金,结果分析,被访者中愿意接受

3、按揭贷款比例最高,达,66,其次是公积,金,16,一次性比例,9,随着银行利息有不确定性提高趋势,有能力的,购房者愿意选择一次性付款且比例较以往有所提高,分期,10,综上所,述大多数人购房资金来源予银行,按揭年限,百分比,5年,15,10年,22,15年,17,20年,14,25年,8,25年,8,30年,9,其它,7,结果分析,在选择按揭年限方面,购房者多数选择,10,年按揭年限,占,22,其,次是,15,年占,17%;5,年为,15%;20,年为,14%;25,年为,8%;30,年占,9,其它,8,从选择的按揭年限可以发现,5,年,10,年,15,年占有率近六成,一方面说,明东莞市民的还贷

4、能力较好,另一方面也表明,受调控加息的影响,市民在选,择还贷年限时明显有所缩短,购买总价,万元,结果分析,83,的购房者选择住宅总价,在,50,万以下,其中选择总价在,10,至,19,万,元占,14.1,总价在,20-29,万元占,33.2,总价在,30-39,万元占,21.1,总,价在,40-49,万占,14.9,另外还有,16.7,消费者选择总价在,50,万元以,上,50-59,万元占,7%,60-79,万元占,5.3%;80-99,万元占,2.8%;100,万以上,占,1.6,综上所述,求购方主流意见比目前市场房,屋主流消费总价要低,假高城区房价在,4000,元平方,按,50,万元总价计

5、算面积为,125,平方,这意味着未来,125,平方以下的,住宅有望成为主流产品,20,万,39,万价格,最受欢迎,0,100,200,300,400,500,600,700,10-19万元,20-29万元,30-39万元,40-49万元,50-59万元,60-79万元,80-99万元,100-149万元,150-200万元,200万以上,10-19万元,258,20-29万元,608,30-39万元,386,40-49万元,274,50-59万元,128,60-79万元,97,80-99万元,52,100-149万元,21,150-200万元,7,人数,接受单价,元,平方,二千至四千为价格主流

6、,6,25,35,13,7,5,3,2,2%2,2000元以下,2000-3000元,3000-4000元,4000-5000元,5000-6000元,6000-7000元,7000-8000元,8000-9000元,9000-10000元,10000以上,结果分析,求购方愿意接受的房价价位在,2001-4000,元,平方,占总回收样本的,60.1,此意愿价较城区一手房要低,与二手房价位相对接近,另外,接受价位在,2000,以下为,5.6,接受价位在,4000,至,5000,元为,13.4,接受价为,5000-6000,为,6.9,接受价位在,6000-7000,元为,8.9,与目前市场相比,

7、大多数购房者的购买意愿低于目,前市场价格,交楼标准,毛坯房占六成,32,6,62,全装修房,仅厨卫装饿,毛坯房,结果分析,选择毛坯房所占比例最高达六,成,其次是全装饰房占三成,对于全装房,需求者,一部分是购买小户型,其中有对,于装修成本的考虑,对于大户型客户而言,毛坯房比例很高,主要是这部分投资者不,但有满足个性化的需求,而且具备高档装,饰的能力,车位需求,半数无要求占多数,15,49,36,购买意向,无要求,租用,结果分析,对于车位的需求,无要求,者占五成,其次是租用者占,36,其,次是意向购买者,可以看出,有购买,意向人并不多,他们认为租用车位更,加灵活,如果购房的目的是为了出租,有无车位

8、,显得更加不重要,文教设施要求,小学幼儿园是首先,小学,63,中学,14,幼儿团,17,其它,6,结果分析,对于文教设施提及最,高的是小学,其次是幼儿园,小学,和幼儿园配套对大数人来说十分,重要,子女能够就近入学的条件,使其居住感到方便,如果是重点,学校,则该项目所据优势越大,面积要求,中等户型大众化,4.10,9.30,27.70,35.40,13.60,6.70,3.20,0.00,10.00,20.00,30.00,40.00,30,平方以下,50-70,平方,100-150,平方,200,平方以上,需求比例,3.20,6.70,13.60,35.40,27.70,9.30,4.10,3

9、0,平方,以下,30-50,平,方,50-70,平,方,70-100,平方,100-150,平方,150-200,平方,200,平方,以上,结果分析,对于面积需求,排在第一位是,70-100,平方占,35.4,其次是,100-150,平方占,27.7,第三位是,50-70,而,150,以上占有率为二,成以上,最后位是低于,30,平方米,选房考虑因素,21.30,4.10,8.90,6.70,8.20,22.60,28.20,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,升值潜力,商家信誉,物管,质量,户型,位置,价格,价格位置和升值潜力起决定作用,结果分析,在

10、购房时,购买,者第一考虑的因素价格为,28.2,位置为,22.6,升值潜力为,21.3,把价,格,位置,周边环境,和升值,潜力因素放在第一位考虑,投资总合占,72.1,所明多,数购房者属于理性投资,配套服务设施,超市银行最重要,25.40,20.80,23.20,11.30,14.20,5.10,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,百分比,25.40,20.80,23.20,11.30,14.20,5.10,超市,餐饮,店,银行,医院,市场,其它,结果分析,购房者在选择周边环境,时,提及率最高的是超市,25.4,的,被访者认为超市必不可少,其次是,银

11、行基本超市等同重要,接下来是,餐饮店占,20.8,医院,11.3,市场,14.2,其它,5.1,被访者观点基,本相同,一个良好的生活环境离不,开超市、银行、餐饮、和医院等服,务设施,选居小区规模,较倾向大型小区,7,11,27,24,31,0,10,20,30,40,百分比,7,11,27,24,31,1万平方以,1-3万平方,3-5万平方,5-10万平,越大越好,结果分析,对于喜欢小区的规模,31,的人认为越大越好，热列在第一位；其次是,3,万至,5,万平方，占到,27,5,万至,10,万平方米占到,24,位于第三,1,万至,3,万平方,米占,11,排在第四位,1,万平方米以下占,7,最低。

12、有专家论证，小区面积并,非越大越好，过大，对物业管理要求的难度倍增，如果管理不善，服务水平将随之,降底。本次发现东莞,投资者存在着这样的误区,户型选择,户型以三房为主,2.70,8.40,31.10,51.70,6.10,0.00,10.00,20.00,30.00,40.00,50.00,60.00,小,型,公,寓,一,房,一,厅,二,房,一,厅,或,二,厅,三,房,一,厅,或,二,厅,四,房,一,厅,或,二,厅,结果分析,选择,3,房一厅或二,厅比例最高达,51.7,其次,2,房一厅或二厅占,31.1,排在,第三位的是一室一厅占,8.4,第四位是,4,房一厅或二厅占,6.1,第五位是小型公

13、寓占,2.7,东莞市场基本数据,结果分析,从去年全年来看,东莞房地产处在稳定发展阶段,据相关数据显,示,2005,年东莞楼市施工面积达,1124,万平方,销售商品房面积达,208.65,万,平方米,销售总额达,595294.1,万元,全年均价达到,4100,元平方,较前年上涨,17.1,是自,02,年以来涨幅最大一年,进入,2006,年,为抑制房价不断涨,国家,不论是在信货、土地、，还是在税收方面，都加大了政策的调控力度，尤其,是国六条细则的全面出台，更进一步彰显了国家鼓励居民自住性需求消费的,决心,上半年住宅销售套数,8275,套,商品房空置下降,6.72,东莞市场分析,市场表明,国家的调控

14、政策在地方上产生了一定的效应,从成交均价上来看,据国,家统计局数据显示,8,月份全国,70,个大中城市房屋销售价格同经上涨,5.5,涨幅,比上月低个百分点,而在东莞,八月份住宅均价为,2947.55,元每平方,较七月成,交均价,3481,元每平方下滑约,15,尽管七月比六月住宅均价上升,204,元,升幅,6.22,但对比,6,月份,7,月份东莞的商品房市场出现了成交面积与成交金额双下,跌的局面,七月成交面积为,20.51,万平方比六月,26.36,万平方下降了,22.19,但比去年七月份额,12.21,万平方米有大幅上涨,东莞七八月呈现的市场现状,并非来自单方面的原因,业内人士分析,除了调控政

15、,策因素外,它还与上半年东莞房地产大环境息息相关,据了解,上半年东莞,土地总,供应量为,1202136.26,平方米,同比下降近,55.38,商品房批准预售量,217.39,万平方米,同比去年略有下降,06,年上半商住用地各镇区成交情况,商住用成交比重,南城, 21,樟木头, 38,大朗, 2,大岭山, 13,东坑, 0,凤岗, 10,石龙, 7,塘厦, 9,结果分析,从成交区域分布来看,东莞,土地成交区域集中在樟木头,南城,塘,厦,大朗,石龙,凤岗,大岭山,东坑等镇,区,其中樟木头,南城为商住宅用地成,交热点区域,成交面积比重分别占总,成交量的,38,和,21,2006,年上半年与,2005

16、,年上半年土地各具,体交易方式情况,0,500000,1000000,1500000,拍卖,387256,205431,349874,136914,挂牌出让,1293006,374343,1130224,166208,挂牌交易,1018859.31,622360.26,1018859.52,564166.5,05上半年供,应量,06上半年供,应量,05上半年成,交量,06年上半年,成交量,06,年与,05,年上半年土地,各具体交易方式情况,结果分析,楼市走势直接决定于供,求，从供应的角度看，东莞,06,年上半,年土地供应量急剧下降，今年上半年,土地供应量为,1202136.26,平方与去,年同

17、期,2694121.31,平方相比,土地供,应总量同比下降,55.38,且上半年成,交量为,866285.59,平方,与去年同期,2228348.31,相比成交量下降,61.12,从土地具体供应方式来看拍,卖和成交量和供应量分别下降,46.95,和,8.65,06,年上半年与,05,年上半年各类土地成交,金额总比较,20558.46,8393.48,255750.05,104869.34,3848.23,23671.89,92627.63,289072.26,0,100000,200000,300000,400000,工业,商业,商住,总量,06上半年成交额,05上半年成交额,成交金额比较,结

18、果分析,从成交金额来看上半年成交总额为,10.49,亿,元,相对于同期,28.91,亿元减少了,64.39,工业、商业,商住总额同比下降,8128.% 64.54% 63.78,从土,地成交均价来看,06,年土地均价,1210.56,元平方工业为,401.19,元平方,商业为,1042.32,元平方,商住用地成交,均价为,1342.47,元平方,整体来看国家对房产的调控址,接导致今年上半年东莞土地总供应量大幅减少,批准预售量比较,170.05,7.73,2.88,223.35,19.24,33.75,230.77,167.39,19.54,33.54,0,50,100,150,200,250,

19、住,宅,预,售,量,别,墅,预,售,量,商,铺,预,售,量,写,字,楼,预,售,量,总,预,售,面,积,05年上半年,06年上半年,万平方米,结果分析,从以上东莞批准预售量的控制中可以看出,随着国家进一步加大房产,的调控力度,东莞市政府也在不断加强房地产市场的宏观调控,提高商品房的预,售门槛,严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产品供应,42246,316749,556260,171562,187798,222362,134122,78754,248944,398102,64742,92521,157856,155797,0,100000,200000,300000,400000,50000

20、0,600000,莞城区,东城区,南城区,万江区,常平镇,虎门镇,厚街镇,05年上半年批准预售面积,06年上半年批准预售面积,商品房空置面积比较情况,结果分析,由图我们可以看出,国家,一系列政策的出台及土地供应量的,大幅度减少,空置量上较,05,年有所,下降,95.28,70.29,1.03,22.52,10.4,102.14,73.82,10.26,16.3,14.02,0,20,40,60,80,100,120,总量,住宅面积,办公楼,商业用房,别墅面积,06年上半年,05年底,户型结构比例,二房, 2141,26,三房, 4502,54,四房以上,1632, 20,结果分析,06,年上半

21、年成交户型面积,80-120,平方比,例最多达,3176,套,占有率,38.38,但相对同年,52.11,有所下降,120-160,平方户型成交比例增大,成交套数不胜数,2090,套,占,26.26,相对同年,16.01,增加了,9.42,从成交户型来看三房成交比例是多为,4502,套,占,54.4,但相对于去年同期,59.65,下降了,4,个百分,点,两房户型略有增大,成交大数量,1632,套占比例,27.82,相对去年同期,22.72,增加了,5.1,四房,和四房以上略微增大,成交套数,1632,套占,19.72,相对于去年同期,17.62,增加了,2.18,总体来说,上半年成交户型没有较

22、大变化,这主要是因为市场产,品供给结构没太大变化,06,年成交,8275,套分类,购房者户籍比例,外省户籍购房比例增幅明显,本省客户,37,外省客户,36,境外户籍,27,结果分析,06,年上半年置业者籍贯,来看,本省籍客户仍然占消费主力,占总成交套数,39.36,但相对于去,年同期,45.72,下降了,5.36,而,外省籍客户购买力已明显加强,外省,籍客户购买量占有,37.89,相对同,年,30.71,增加了,7.18,境外购,买者仍然是东莞房地产市场不可忽,视的一股力量,境内外外籍客户购占,22.76,东莞八月楼盘已售信息,排行,项目名称,总套数,已售套数,本月销售套数,已销楼盘均价,1,

23、万科运河东,1,号,A,号楼,214,139,129,5191,2,万科城市高尔夫花园,盛桃轩,1,号,413,219,94,5264,3,尚书苑尚德府,97,51,51,6179,4,万科运河东,1,号,B,号楼,190,45,45,4702,5,尚书苑尚乐府,61,39,39,6330,6,尚书苑尚礼府,73,32,32,6259,东莞八月各区成交均价,分析,成交均价,0,2000,4000,6000,8000,价格,6251,4863,5179,东城区,莞城区,寮步镇,目前在东莞房产管理局登记的总数,为,13,个，已经销售的面积为,1088,平,米，可销售面积为,2569,平米，从当,前

24、数据显示东城区销售均价最高，八,月东莞新房成交量以尚书苑最高；万,科集团在东莞上半年新推盘较多，因,而其售楼成交量所占市场总成交量的,份额也最大,结果分析,06,年城区及镇区土地供应比,总供应量141.3万平方,32,68,0,20,40,60,80,百分比,32,68,44.8万,96.5万,城区,镇区,据东莞市土地交易中心数据显示,06,年上半年东莞市公开出让、转让、拍卖的各,种经营性用地,56,宗，共计出让土地,150.5,万；实际成交土地,54,宗，共计,141.3,万,成交金额,17.8,亿元。平均土地的成交均价,1260.61,元,其中商住用地、纯住宅用,地和综合用地分别为,29,

25、幅,3,宗和,1,宗，成交面积为,114.19,万，占总成交面积的,81,在成交的,54,宗土地中，以拍卖方式进行交易的土地,2,宗，以挂牌出让方式进行交,易的土地,12,宗，以挂牌交易方式进行转让的土地,42,宗。城区用地（南城、莞城、松山,湖）共,12,宗，出让面积,44.8,万。占总出让面积的,32,镇区用地,42,宗，占出让面,积的,68,结果分析,05,年土地成交面积,2423,亩,成交价,34,亿多元,从东莞国土部门获悉,2005,年，全市共,举行了,6,期拍卖会和,18,期国有土地使用权,挂牌出让，成交,52,宗、面积,2423,亩，总,成交价,34,亿多元,06,年后地块供应方

26、面,优先保证松山湖,新城市中心区和同沙生态旅游区“三位一,体”大市区范围、虎门港等重点区域，优,先支持中心镇和重点项目,06,年城区及镇区土地供应比,分析,从整体来看，土地供给收国家宏观,政策的影响较大。从供给分布来看，供,给相对集中,经济条件比较发达的镇区,城区土地供给明显小于镇区，显示城区,将进入房地产开发的成熟期，而镇区商,住开发成熟度虽不及城区，但市场潜力,巨大,将进入新一轮的发展期,结果分析,05-06,上半年均价对比,0,100000,200000,300000,400000,500000,成交总额(万元,399525.53,309158.5,成交均价(元,3286.65,2825

27、.45,06年上半年,05年上半年,在整个商品房销售的构成中，其中住宅均价为,3181.36,元,平方米，比去年同期的,2767.34,元,平方米增长了,14.96,基,本持平去年全年的增长水平。住宅中洋房的均价为,2869.53,元,平方米，比去年同期的,2156.5,元,平方米增长了,33.06,这,一块是增长幅度较大一块,这与今年上半年城区市场上主力楼,盘纷纷突破,4000,元,平方米大关有直接的关系,城区主力楼盘,的销售均价直接拉高了全市洋房成交均价的上升,结果分析,项目名称,项目座落,预（销）售许可证,可销售面积可售,套数,鼎盛时代广场,1,号楼,厚街镇寮厦村,06)00123 10

28、629.78,平方米,84,套,鼎盛时代广场,5,号楼,厚街镇寮厦,村,06)0012313616.35,平方米,78,套,中惠沁林山庄美林苑,12,楼,大岭山镇杨屋村,06)00131,2388.79,平方米,15,套,中惠沁林山庄美林苑,23,楼,大岭山镇杨屋村,06)00131 3010.05,平方米,36,套,中惠沁林山庄美林苑,25,楼,大岭山镇杨屋村,06)00131 5562.52,平方米,48,套,保险城型中保苑,1,号,楼,厚街镇白濠村大道,9,号,06)001127817.68,平方米,89,套,保险城型中保苑,2,号楼,厚街镇白濠村大道,9,号,06)00112 7568.35,平方米,89,套凯东新城凯悦阁,C,栋大岭山镇农场村教育西路,06)001107992.86,平方米,63,套凯东新城凯悦阁,B,栋大岭山镇农场村教育西路,06)001108865.62,平,方米,62,套,凯东新城凯悦阁,A,栋大岭山镇农场村教育西路,06)001108561.09,平方米,45,套新世纪丽江,豪园丽星阁,D,座,茶山镇茶山镇京山村,06)00105 18609.27,平方米,135,套新世纪丽江豪园丽星阁,B,座茶,山镇茶山镇京山村,06)0010