xx公司整装卫浴申请报告

1、xx公司关于整装卫浴项目申请报告一、项目建设背景整装卫浴经历三次迭代产品逐渐升级，当前以瓷砖材质为最高端。整装卫浴结构主要包括一体化防水底盘、壁板、顶板以及内部配套洁具等构成。根据六面墙和底板所用板材不同，整装卫浴产品可分为三类，包括第一代FRP、第二代SMC/彩钢板、第三代瓷砖整装卫浴。SMC材质技术最为成熟，行业内主要竞争对手的产能以SMC产品为主，其具备重量轻、强度大、耐用性强且性价比高的特征，但由于塑料观感以及敲触空洞感不受中国消费者喜爱，广泛应用于偏低端的经济型酒店、长租公寓、政府保障房等。彩钢板产品以镀锌钢板为基材，外附VCM和PET膜，使得产品外观可以模拟木纹、瓷砖、石材等花纹，

2、但触感仍与实际瓷砖相差较远。第三代瓷砖产品通过高密度发泡复合瓷砖和石材，使得产品外观、质感与传统卫浴无异，高度符合我国消费者喜好；且瓷砖和石材级别可个性化定制，高端瓷砖整装卫浴价格可达到8000-10000元/套，甚至更高（取决于配套产品价格），可配置于高端住宅。整装卫浴最早兴起于日本，在1964年东京奥运会首次规模化使用，根植于日本地狭人稠、建筑规范化程度高的土壤，整装卫浴迅速推广，至今在酒店领域普及率超90%，住宅领域普及率超70%。我国整装卫浴起步较晚，自2016年起装配式建筑政策集中出台，行业正式进入快车道，从酒店、公寓、政府保障房等逐渐到精装房均开始采用整装卫浴，未来渗透率有望加速提

3、升。2B端施工方面，房企无须寻找多家卫浴产品、水泥管道工程供应商，整装卫浴可一站式解决卫浴所需所有装修工程，且保障各部品搭配方式更为科学、质量更优。2C端，整装卫浴在有限空间内提前设计搭载各种洁具，通风、防水、电路、给水排水等全方位一体化设计，使消费者更加省心。根据建设部2002年出台的商品住宅装修一次到位实施导则，住宅全（精）装修是指所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。精装修交付是指业主拿到钥匙后只需要采购软装家具以及电器（厨卫以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精装修房屋水电线路、开关、门窗等基础设施完成铺装，墙面地板完成粉刷，厨电和热水器等厨房卫浴

4、设备均已完成安装。自政府“房子是用来住的”政策理念以及实体经济下行的影响，2019年商品房销售面积同比增速为-0.1%，较18年增速1.3%下滑1.4pct。在房地产行业整体下行背景下，精装房受益于政府长期政策支持，作为中国未来房地产转型的方向，仍然保持了显著的增长活力。与毛坯房相比，全装修成品房可减少装修过程中的资源浪费、环境和噪声污染，有利于保证房屋结构安全，也更符合居民对健康、环保与定制的需求，从政策环境、行业内地产商战略、消费者购房与装修意识来看，全装修成品房取代毛坯房已是大势所趋。1999年国务院办公厅发布的关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见文件，是我国全装修成品房市场的政

5、策起点，首次提出鼓励一次装修到位住宅。精装修成品房市场发展一共经历了三个阶段：（1）探索阶段：1999-2005年，国家主要的工作是普及理念。2002年，推出商品住宅装修一次到位实施导则，对全装修房做出明确的定义和规范。（2）发展阶段：2006-2013年，引导和鼓励部分地区和企业开始试点。2008年住房和城乡建设部发布的关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，明确提出要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。（3）推进阶段：2013年后，各地陆续出台鼓励全装修成品房政策。2016年国家

6、发改委、住房和城乡建设部提出“绿色建筑行动方案”，在第八条“推动建筑工业化”中申明要积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一；实现提高资源利用效率，节能减排约束性目标，掀起了各省“成品房时代”的序幕。2019年，地方政府继续陆续出台多条鼓励精装房发展的政策，其中黑龙江省、广东省、上海市等地出台政策较为密集，加速当地精装修进程。城镇化进程将持续推进新房需求提升。2007-2018年我国城镇化率由44.94%上涨到59.58%。2030年我国城镇化率将提高到70%，对应1.3-1.6亿人口的新增城镇住房需求，叠加我国家庭人口规模从1982年的4.4

7、1人减少到2010年的3.1人（城镇家庭户均人口为2.85人且在持续降低），未来十年城镇化进程有望催生5500-7000万套新增住房需求。我国房地产市场需求端放量可期，随着政策推动和居民消费升级的影响，精装房开盘规模增长动力充足。我国精装修渗透率整体仍偏低，发展空间较大。根据建筑业发展“十三五”规划，到2020年，全国新开工全装修成品住宅面积需达到30%。2019年我国精装房渗透率已达到32%，其中一、二线精装房渗透率接近40%，三线城市未达到20%。而发达国家成品房交付率平均为80%，相比较发达国家，未来我国精装房市场仍有较大发展空间。截至2019年我国精装修项目累计覆盖全国231个城市，2

8、016-2018年精装房开盘数目分别增长40.3%、37.1%、59.9%，2019年则达到322.8万套，预计2020年我国精装房开盘数量将达到360-400万套、增速为20%-33%，2029年精装房渗透率将达到80%，精装房市场将保持持续增长。全装修涉及功能空间广泛，基础设施涉及地板、橱柜（包括下柜体、吊柜、操作台面）、卫浴洁具、门窗、涂料等广泛家居建材产品。精装房的快速发展，全面提振地产后周期的家居辅材各细分市场的配套需求。例如北京市住宅全装修设计标准要求全装修住宅交付前，住宅建筑内部墙面、顶面、地面、门窗全部安装、铺贴或粉刷完成，厨房、卫生间设备、部件、固定家具安装到位。部品配置率基

9、础有所不同，卫浴五金已成精装必备。2019年，我国精装修市场重点部品配套规模基本实现25%以上的增长。其中卫浴五金、瓷砖、户内门、地板、橱柜等部品的配置率已接近100%，因而增速相较于2017年、2018年有所放缓，与精装房市场规模增长基本同步。房地产精装房的B端采购总体上对于供应商的各种条件要求严格，不同品类采购的要求略有差异，但价格、品牌、服务、付款条件始终是关键标准。价格方面，考虑集中采购将压低价格，供应商需具备接受低价中标的承压空间。品牌方面，品牌认知度（分区域）、行业地位、品牌附加值均为重要考量因素。付款条件方面，房地产商往往将能否接受预付、商票、工程抵押房等纳入选择标准。供应能力方

10、面，关注供应商的产能规模、产品线布局、产品品质。服务方面，交付签收的规范度更高，服务体系建设更完善的厂商有望获得长期订单。在精装房采购中，头部供应商具有极大的优势：一是龙头企业物理指标（品牌、供应能力、产品品质）过硬，从源头上减少了质量把控成本，给房地产商带来性价比更高的产品、更有保障的口碑积累。二是龙头企业在付款条件上具有优势壁垒，精装房2-3年的交付周期、更规模化的成本投入对于供应商的资金要求较高，中小企业在现金流、议价能力等方面都不具备与龙头竞争的实力。第三，家居辅材市场具有明显的区域特征，房地产开发商出于成本考虑，往往在区域内统筹采购、调度，将优先考虑龙头企业的地区资源与积累优势。卫浴

11、市场增长稳健，形势复杂。随着精装房的普及、整装和工装的推广，龙头品牌优势凸显、国货崛起、卫浴产品智能化等趋势更加明朗，卫浴市场竞争更加激烈。2019年，我国362家规模以上卫生陶瓷企业实现营收797.72亿元，同比增长2.52%；利润总额71.44亿元，同比增长17.79%。卫生陶瓷产品的出口量、出口额以及出口单价均有较大程度的提升，创下历史新高。整装卫浴是采用一体化防水盘与壁板、顶板构成整体空间，配套各种功能结构形成的独立卫生单元，在有限空间内实现洗漱、淋浴、梳妆、如厕等多种功能，具有质量可靠、防水防渗、安装便捷、使用寿命长等特点。相较于传统卫浴，整体卫浴采用一体化设计，省时省心，优势突出。

12、通风、防水、电路、给水、排水等全方位一次性解决，一个整装卫浴间仅需2个工人4小时的安装时间，安装效率高。同时，整装卫浴还解决了传统卫浴建造成本高、材料易开裂老化、环境污染严重等问题。国内整装卫浴市场规模将破百亿，增长速度快。20世纪90年代，中国自日本引进整装卫浴，起步较晚。但近年来，整装卫浴凭借高效率、低污染等优势，深受国内生产商和消费者喜爱，并借助多项政策的推动，规模迅速增长。2020年中国整体卫浴市场规模将突破百亿元，到2021年中国整体卫浴市场规模将达173亿元，其中住宅市场规模将达164亿元。内装工业化推动整装卫浴生产标准化，技术进步助力非标产品定制化发展。整装卫浴采用工厂化的生产制

13、造模式，统一的模具和设备确保高水平的产品质量和生产效率，是内装工业化的重要内容。而为了应对多样化的需求，多家行业龙头致力于技术研发和创新，推动非标产品定制化发展，有望进入C端市场。海鸥住工持续推行SMED快速换模，推动研发、模具、生产模组一体化，包装、辅料的标准化，降低换模成本，提高换模效率。2009年，科逸首先研制出万能模具，初步实现柔性化生产。中央频出装配式建筑政策，拉动整体卫浴B端需求快速增长。2016年2月份以来，国务院多次发布相关意见，大力推广装配式建筑，明确提出用10年左右的时间使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。2017年，住建部也明确要求，到2020年，装配式建筑占新建

14、建筑面积的比例要达到15%。具体至整装卫浴，政策也在持续推进。2017年，住建部在建筑业发展“十三五”规划中规定，新开工全装修成品住宅面积达到30%，其中卫浴装配率要超过95%。2018年，住建部在装配式整体卫生间应用技术标准中明确要求，整体卫生间占装配式建筑评分的6%。卫浴产品配置率维持高水平，进一步推动整装卫浴发展。作为一级配套产品，卫浴产品的配置率在90%以上，近几年已接近100%。装配式建筑的备受关注，以及卫浴产品的高配置率，为整装卫浴的发展奠定了坚实基础。当前和今后一个时期，我国经济发展进入新常态，发展正处于经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”时期，经

15、济发展表现出速度变化、结构优化、动力转换三大特点，增长速度要从高速转向中高速，发展方式要从规模速度型转向质量效率型，经济结构调整要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力要从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。总的看，中国经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。从国家政策来看，供给侧结构性改革的实施将进；步催生新的发展动能激发新的市场活力，对于推进供给创新、培育新兴消费、弥补发展短板具有重要推动作用。新一轮科技革命和国内消费结构升级、发达地区产业转移为加快创

16、新驱动、调整产业结构提供了发展条件。正是这些机遇和优势，使得经济稳中有进、长期向好的基本面没有改变。同时，发展中也存在不平衡、不协调、不可持续的问题和短板。发展质量方面，主要是经济发展方式粗放，提高效益的任务很重，科技创新能力不强。产业发展方面，产业支撑能力不够强，工业经济发展不足，产业总体竞争力不强，产业转型升级任务仍然很重。综合判断，当前和今后仍处于大有可为的重要战略机遇期。要深刻认识发展中诸多矛盾交织叠加的严峻挑战，坚持问题导向、聚焦发展短板、回应群众期盼，切实抓住机遇，主动适应新常态、把握新常态、引领新常态，不断开拓转型发展新境界。二、项目名称及性质1、项目名称：整装卫浴项目2、承办单

17、位名称：xx投资管理公司3、项目性质：新建4、项目建设地点：xx（待定）5、项目联系人：郭xx主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积200000.00约300亩1.1总建筑面积314094.00容积率1.571.2基底面积110000.00建筑系数55.00%1.3投资强度万元/亩358.972总投资万元134589.552.1建设投资万元111497.442.1.1工程费用万元95761.392.1.2工程建设其他费用万元12052.122.1.3预备费万元3683.932.2建设期利息万元1258.002.3流动资金万元21834.113资金筹措万元134589.553.1自筹资

18、金万元83242.643.2银行贷款万元51346.914营业收入万元257200.00正常运营年份5总成本费用万元213884.356利润总额万元42153.497净利润万元31615.128所得税万元10538.379增值税万元9684.6710税金及附加万元1162.1611纳税总额万元21385.2012工业增加值万元76426.4913盈亏平衡点万元101838.30产值14回收期年5.87含建设期12个月15财务内部收益率18.05%所得税后16财务净现值万元22046.16所得税后三、公司基本情况公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造

19、未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。四、项目建设原则1、因地制宜，科学发展。充分结合各区域经济社会发展水平、资源条件，分地区、分类型制定科学合理的工作路线，指导推动产业现代

20、化发展。2、创新供给。深入实施创新驱动发展战略，把产业做大做优做强的基点放在大力创新上。瞄准重点方向，着力提升技术、人才等创新要素供给水平，着力提升产品、服务等附加值和国际竞争力，推动新技术、新业态加速产业化，着力形成产业发展新动力。3、政府引导，市场推动。以政策、规划、标准等手段规范市场主体行为，研究运用价格、财税、金融等经济手段，发挥市场配置资源的决定性作用，营造有利于产业发展的市场环境。4、开放融合。树立全球视野，对标国际先进，把握“一带一路”重大战略契机，聚焦产业重点领域，探索发展合作新模式，在全球范围配置产业链、创新链和价值链，更大范围、更高层次上参与产业竞争合作，走开放式创新和国际

21、化发展的道路。5、机制创新，部门协同。创新管理体制和运营监管机制，强化部门协同，持续推进产业发展，实现可持续发展。6、坚持合理布局。统筹兼顾集聚规模与资源、能源、环境和市场的关系，引导产业有序转移，防止过度集中。五、项目建设方案（一）项目建设选址本期项目选址位于xx（待定），占地面积约300亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。（二）项目产品及服务规模项目建成后，形成年产xx整装卫浴的经营能力。（三）建筑物建设规模本期项目建筑面积314094.00，其中：生产工程209253.00，仓储工程23100.00，行政办公及生活服

22、务设施37719.00，公共工程44022.00。六、发展思路坚定不移贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，坚持“全面推进、重点突出、分类实施、因地制宜、政府引导、市场推动”基本原则，采取强制与激励相结合方式，从政策法规、体制机制、标准规范、技术推广等方面全面推进产业发展。七、建设周期12个月。八、项目投资方案（一）建设投资估算本期项目建设投资111497.44万元，包括：工程建设费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（二）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为12个月，其中申请银行贷款51346.91万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息1258.00万元。（三）流动资

23、金根据测算，本期项目流动资金为21834.11万元。（四）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资134589.55万元，其中：建设投资111497.44万元，占项目总投资的82.84%；建设期利息1258.00万元，占项目总投资的0.93%；流动资金21834.11万元，占项目总投资的16.22%。（五）资金筹措与投资计划本期项目总投资134589.55万元，其中申请银行长期贷款51346.91万元，其余部分由企业自筹。九、投资收益分析1、项目达产年预期营业收入（SP）：257200.00万元（含税）。2、年综合总成本费用（TC）：213884

24、.35万元。3、项目达产年净利润（NP）：31615.12万元。4、财务内部收益率（FIRR）：18.05%。5、全部投资回收期（Pt）：5.87年（含建设期12个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：101838.30万元（产值）。十、实施建议(一)完善统计评价体系根据国家产业分类标准，结合当地实际，加强新兴产业统计研究，完善产业统计制度，健全统计指标体系。根据产业功能区发展定位，完善产业功能区发展评价机制。强化对重点产业、高端产业功能区的动态监测、分析研判工作，为保障区域经济平稳健康发展提供依据。(二)加强组织领导切实加强组织领导，贯彻落实创新驱动发展国家战略，发挥自主创新示范区建设领导小

25、组等的核心作用。加强重大事项的会商和协调，明确责任分工和目标节点，切实做好重大任务的分解和落实。加快建立科技管理信息系统，统筹科技资源，促进开放共享共用。(三)完善配套政策加强产业政策与财税、金融、价格等相关政策衔接。支持各类资本通过提供并购贷款、并购票据、直接融资等多种形式参与建材企业兼并重组。营造崇尚专业的社会氛围，为行业发展提供人才保障。开展国际技术、标准、品牌等交流，培养复合型人才。加强国别产业政策研究，搭建海外资源开发、项目建设、品牌营销和技术标准体系的专业化服务平台。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1流动资产110431

26、.15127420.55144409.96169894.07169894.07169894.07169894.07169894.07169894.071.1应收账款49694.0157339.2564984.4876452.3376452.3376452.3376452.3376452.3376452.331.2存货38650.9044597.1950543.4859462.9259462.9259462.9259462.9259462.9259462.921.2.1原辅材料11595.2713379.1615163.0517838.8817838.8817838.8817838.881783

27、8.8817838.881.2.2燃料动力579.76668.96758.15891.94891.94891.94891.94891.94891.941.2.3在产品17779.4120514.7023250.0027352.9427352.9427352.9427352.9427352.9427352.941.2.4产成品8696.4510034.3711372.2913379.1613379.1613379.1613379.1613379.1613379.161.3现金8834.4910193.6511552.8013591.5313591.5313591.5313591.5313591.

28、5313591.531.4预付账款13251.7415290.4717329.2020387.2920387.2920387.2920387.2920387.2920387.292流动负债96238.97111044.97125850.97148059.96148059.96148059.96148059.96148059.96148059.962.1应付账款34646.0339976.1945306.3553301.5953301.5953301.5953301.5953301.5953301.592.2预收账款61592.9471068.7880544.6194758.3794758.37

29、94758.3794758.3794758.3794758.373流动资金14192.1716375.5818558.9921834.1121834.1121834.1121834.1121834.1121834.114流动资金增加14192.172183.412183.413275.125铺底流动资金33129.3438226.1743322.9950968.2250968.2250968.2250968.2250968.2250968.22总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资134589.55100.00%1.1建设投资111497.4482.84%1.1.1工程费

30、用95761.3971.15%1.1.1.1建筑工程费39441.6129.31%1.1.1.2设备购置费53420.2039.69%1.1.1.3安装工程费2899.582.15%1.1.2工程建设其他费用12052.128.95%1.1.2.1土地出让金5063.933.76%1.1.2.2其他前期费用6988.195.19%1.2.3预备费3683.932.74%1.2.3.1基本预备费1857.011.38%1.2.3.2涨价预备费1826.921.36%1.2建设期利息1258.000.93%1.3流动资金21834.1116.22%营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项

31、目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1营业收入167180.00192900.00218620.00257200.00257200.00257200.00257200.00257200.00257200.002增值税5879.896966.978054.059684.679684.679684.679684.679684.679684.672.1销项税21733.4025077.0028420.6033436.0033436.0033436.0033436.0033436.0033436.002.2进项税15853.5118110.0320366.5523751.3

32、323751.3323751.3323751.3323751.3323751.333税金及附加705.59836.04966.481162.161162.161162.161162.161162.161162.163.1城市维护建设税411.59487.69563.78677.93677.93677.93677.93677.93677.933.2教育费附加176.40209.01241.62290.54290.54290.54290.54290.54290.543.3地方教育附加117.60139.34161.08193.69193.69193.69193.69193.69193.69综合总成

33、本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1外购原材料、燃料费112826.04130183.89147541.74173578.52173578.52173578.52173578.52173578.52173578.522工资及福利费11912.7811912.7811912.7811912.7811912.7811912.7811912.7811912.7811912.783修理费2889.032889.032889.032889.032889.032889.032889.032889.032889.034其他费用16879.661687

34、9.6616879.6616879.6616879.6616879.6616879.6616879.6616879.664.1其他制造费用1335.111335.111335.111335.111335.111335.111335.111335.111335.114.2其他管理费用1207.281207.281207.281207.281207.281207.281207.281207.281207.284.3其他营业费用14337.2714337.2714337.2714337.2714337.2714337.2714337.2714337.2714337.275经营成本144507.511

35、61865.36179223.21205259.99205259.99205259.99205259.99205259.99205259.996折旧费6007.086007.086007.086007.086007.086007.086007.086007.086007.087摊销费101.28101.28101.28101.28101.28101.28101.28101.28101.288利息支出2516.002516.002516.002516.002516.002516.002516.002516.002516.009总成本费用153131.87170489.72187847.57213

36、884.35213884.35213884.35213884.35213884.35213884.359.1其中：固定成本28393.0528393.0528393.0528393.0528393.0528393.0528393.0528393.0528393.059.2可变成本124738.82142096.67159454.52185491.30185491.30185491.30185491.30185491.30185491.30利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1营业收入167180.00192900.00218620.0

37、0257200.00257200.00257200.00257200.00257200.00257200.002税金及附加705.59836.04966.481162.161162.161162.161162.161162.161162.163总成本费用153131.87170489.72187847.57213884.35213884.35213884.35213884.35213884.35213884.354补贴收入5利润总额13342.5421574.2429805.9542153.4942153.4942153.4942153.4942153.4942153.496弥补以前年度亏损7

38、应纳所得税额13342.5421574.2429805.9542153.4942153.4942153.4942153.4942153.4942153.498所得税3335.645393.567451.4910538.3710538.3710538.3710538.3710538.3710538.379净利润10006.9016180.6822354.4631615.1231615.1231615.1231615.1231615.1231615.1210期初未分配利润0.009006.2122668.2040520.3964921.9686883.38106648.65124437.39140447.2611可供分配的利润10006.9025186.8945022.6672135.5196537.08118498.50138263.77156052.51172062.3812提取法定盈余公积金1000.692518.694502.277213.559653.7111849.8513826.3815605.2517206.2413可供投资者分配的利润9006.2122668.2040520.3964921.9686883.38106648.65124437.39140447.26154856.1414应付优先股股利15提取