个人住房贷款--风险与控制

1、个人住房贷款-风险与控制个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。1998年以来，各金融机构由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。对房地产开发的银行信贷逐年上升，2003年房地产开发贷

2、款余额为6657.35亿元，是1998年的3.2倍。对个人住房消费信贷快速增长，1998年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%97%，1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款。虽然我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为38年。这也

3、就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。一假按揭风险1.假按揭风险按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，为弥补购房资金的不足，利用所购房屋或其他不动产做抵押，向银行申请分期偿还的贷款的行为。所谓假按揭，

4、一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。假按揭行为具有若干共性特征：没有特殊原因，滞销楼盘忽然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业不相称，在一段时间内集中申请办理按揭；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或

5、同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。根据一些银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。无论是别墅、高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：通过假按揭套取银行信用的开发商，管理层道德素质与管理能力较差，整体信誉不佳，并不专注于项目建设，从银行取得大量低成本资金成为其最关心的问题。一旦成功获得资金，往往将大量资金转移，放弃开发项目的后续建设，从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题。对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼

6、盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。假按揭产生的原因可以从以下方面进行分析：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转，必须尽快回笼资金，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，存在侥幸心理，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。2.假按揭风险防范第一，银行应加

7、强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德风险与能力风险。从各银行已经发现的假按揭案例看，内部工作人员的故意或放任几乎是假按揭能够成功的必然组成部分，构建内部工作人员道德风险与能力风险控制制度就成为防范假按揭的最重要措施之一。银行应从授权管理、风险预警、不良贷款目标控制、现场与非现场检查、员工培训等方面加强制度建设，为防范假按揭及其他风险夯实基础。一些银行已经开始尝试个人住房贷款的审查、审批行为的专业化，不妨为内部控制制度的一种有益尝试。第二，建立客户筛选机制，确保客户具有真实的购房行为与良好的还款能力。在客户筛选方面必须实现观念转变，即由“客户是上帝”的观念改变为“优质客户才是上帝”的观念。银

8、行应当根据经验数据与研究成果，设定优质客户的范围，并将营销优质客户作为银行业务发展壮大的最重要的手段。第三，有权机关应该尽快出台对假按揭制造、参与者的处罚措施，明确假按揭制造、参与者的法律责任。对制造假按揭的开发商，通过行政性罚款、降低乃至取消其开发资质、追究主要责任人的个人责任等手段，对假按揭行为进行震慑。二借款人风险作为借贷合同的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重要的作用。借款人风险主要体现为还款意愿风险与还款能力风险两个方面。1.还款意愿还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的主观态度。在假按揭贷款中，借款人还款意愿一般较差，往往以不具有真实购房行为、开发商诱使、欺

9、骗其签订购房合同与借贷合同等借口，拒不偿还银行贷款；在借款人与开发商就房屋买卖合同产生严重纠纷时，借款人还款意愿也可能降低，甚至以拒绝还款或暂停还款为要挟，希望银行能介入房屋买卖合同纠纷，对开发商施加压力；在整体社会信用机制不健全的地区，一些信用观念较差的借款人往往利用各种借口、动用各种社会关系逃避还款责任。还款意愿体现着诚信观念。银行开展个人住房贷款业务，第一，需要选择信用观念较好的地区，谨慎介入整体信用观念淡薄的地区；第二，要积极利用包括人民银行个人征信系统在内的多种信息渠道，多方收集借款人信用资料，掌握借款人资信状况；第三，要认真审查售房人资信状况，做好交易房产的合法性调查；第四，要坚持

10、与借款人的面谈制度，通过面谈，了解借款人的基本素质及房产交易的真实性；第五要加强贷后管理工作，在发现借款人还款意愿或能力降低时，及时进行风险预警并主动采取有效措施。2.还款能力还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。对银行而言，把握住借款人还款能力，就基本把握住了第一还款来源，而第一还款来源恰恰是贷款安全最重要的保障。从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投入使用，银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的信贷决策；二是国内失信惩戒制度

11、尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是银行个人住房贷款业务陷入同质恶性竞争的怪圈，在不能提供更多优质服务的情况下，为争夺客户资源纷纷降低贷款的准入门槛，造成借款人素质良莠不齐；四是个人住房贷款还款时间长，借款人可能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。为了解决上述矛盾，现阶段银行应有针对性地开展如下工作：一是要求贷款调查人员对借款人收入情况进行深入调查并为其真实性负责。在目前全国个人征信系统尚未建立的情况下，应通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、税收证明、银行对账

12、单等确定借款人的真实收入水平，并根据银监会商业银行房地产贷款风险管理指引规定，通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；二是与中介机构签订责任书并保留适当金额责任保证金，如果中介机构未按约定履行对借款人的调查义务造成银行信贷风险的，应承担相应违约责任；三是建立失信披露机制，对中介机构失信的，银行可向银行同业协会通报，请求中介机构所在行业协会记录该机构失信事实并给予相应处分。对借款人所在单位提供借款人虚假信息的，银行可向银行同业协会通报，请求借款人所在单位的主管部门记录该单位失信事实并给予相应处分。借款人所在单位具有贷款资格的

13、，银行可向人民银行上报失信事实并进行记录；四是建立适合个人住房贷款特点的保险机制。银行应逐步改变房屋财产保险一统天下的局面，开展包括人寿保险、失业保险、意外伤残保险等在内的更高层次的保险业务，从而增强借款人未来的还款能力，防范银行个人住房贷款风险。三抵押物风险1.抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：一是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权

14、性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的

15、状况下，房地产价格会出现整体性下跌。从目前国内情况看，除上海、杭州等部分地区房价较高外，全国房地产基本处于良性上升周期，房地产价格近期整体性下跌可能性不大。但由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中90以上是抵押贷款，只有不足10的贷款采用保证担保方法。将于2005年1月1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释号，以下简称规定）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全

16、问题。规定第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。从法律后果看，规定第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使的成本。规定上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：一是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；二是没有明确在被执行人收入水

17、平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予以执行；三是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予以执行；四是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。2.抵押物风险防范对抵押物权利瑕疵风险，银行应加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员风险识别能力，明文禁止利用权属不清的房屋、集体土地上的房屋作为抵押物；对因政府部门原因形成的潜在风险，要通过对以往案例的调研以及增加其他担保方式等将抵押物权利瑕疵风险降至最低。对抵押物价值下跌风险，银行所能做的是加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房价畸高地区适当提高贷款条件、降低贷款比例，形成稳

18、健发展的态势。对抵押物处置风险的防范。首先，必须看到外部环境在今后一段时间将得到较大程度的改善：一是人民银行个人征信系统将于2005年年底之前在全国推广；二是最高人民法院目前正在建立执行立案信息系统，将对企图赖账的借款人产生强大的威慑力。其次，必须采取较为有效的措施：一是通过审查借款人的工资单、住房公积金收入证明、银行对账单等，结合借款人的年龄、学历、职业等信息判断借款人的真实收入水平及收入稳定性；二是结合职业前景判断，确定重点支持职业与优质个人客户标准，以优惠措施吸引优质客户；三是对职业前景不乐观、收入稳定性较差的借款人停止发放住房抵押贷款，确需发放的，要从严审查借款人的收入情况，大幅度降低

19、贷款比例；四是审慎发放经济适用房等以满足基本居住为目的的住房抵押贷款；五是加强与有实力的住房置业担保公司的合作，实现部分贷款担保方式的有效替代；六是加强与实力雄厚的房产交易中介机构的合作，研究开展以高（价格）换低（价格）、以大（面积）换小（面积）、以买变租等业务，适当进行业务品种创新。四房屋买卖合同瑕疵1.房屋买卖合同瑕疵风险从法律关系看，房屋买卖合同确立的是售房人与购房人之间的买卖关系，房屋担保贷款合同确立的是借款人（购房人）与银行之间的借贷关系，两种合同互不隶属。但从另外一方面看，借款人之所以与银行签订房屋担保贷款合同，是因为房屋买卖合同的存在及自身资金实力的不足，即房屋买卖合同的成立是借

20、款人签订房屋担保贷款合同的主要原因。显然，从合同目的而言，房屋买卖合同与房屋担保贷款合同具有强烈的关联性。如果房屋买卖合同因合同目的无法实现而被解除，则意味着作为合同缔约方之一的借款人签订房屋担保贷款合同的目的亦不能实现，借款人也可以请求解除该房屋担保贷款合同。所以，房屋买卖合同纠纷可能对房屋担保贷款合同产生重大影响。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释2003号）第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这就从法律上确定了房屋买卖合同的效力对房屋担保贷款

21、合同的效力的影响，即房屋买卖合同的风险可能传导至银行个人住房贷款业务。房屋买卖合同可能被确认无效或者被撤销、解除的事由也将成为影响银行个人住房贷款安全性、稳定性的事由。这些事由主要包括：第一，房屋买卖合同订立后，出卖人将房屋另行出卖或抵押。一是出卖人又将该房屋出卖给第三人；二是出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。第二，出卖人故意隐瞒重大事实，造成房屋权属存在重大瑕疵。一是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第三，因一方或双方违约致使合同目的无法实现。一

22、是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，且当事人没有特别约定；二是房屋买卖合同约定或者按城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。第四，与房屋本身相关的事由。一是房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用；二是房屋套内建筑面积或者建筑面积与房屋买卖合同约定面积的面积误差比绝对值超出，且房屋买卖合同没有约定或者约定不明确。在房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的情况下，最高人民法院在法释2003号中规定：出卖人应

23、当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，结果就是银行的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，既有的优先受偿权归于灭失。一旦出现开发商破产或卷款逃逸的情况，银行个人住房贷款风险就骤然增大。2.房屋买卖合同瑕疵风险防范在个人一手房贷款中，一般由开发商为借款人承担阶段性保证担保。开发商实力及所开发项目的实际状况，将直接影响到房屋买卖合同的履行，从而间接影响到银行个人住房贷款安全。如果房屋买卖合同纠纷的减少，也就意味着银行个人住房贷款安全的增加。对银行而言，规避风险的最根本途径在于选择实力雄厚、资信状况良好的开发商以及选择规划合理、操作规范的房地产开发项目。对期房项目发放个人住

24、房贷款的，应加强对开发商的资金监管力度，确保资金首先用于本项目的后续建设，防止因资金挪用造成工程烂尾。通常而言，由于房屋买卖合同瑕疵而导致的风险主要发生在购房人取得正式的房产证之前，而此时开发商承担阶段性保证担保责任，需要在银行交存一定金额的保证金，利用好保证金条款也能在一定程度上督促开发商尽力确保开发项目的顺利完成。银行规避风险还要注意加强贷后管理力度，建立风险预警机制，一旦发现开发商与购房人之间发生纠纷，可能导致房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，立即采取补救措施，或请求司法机关对开发商财产进行查封、扣押、冻结等保全措施，最大限度保全银行债权。五银行内部资金筹措与安排风险1.提前还款

25、（1）提前还款的影响。当市场利率下降时，借款人可能通过再融资的方式提前偿还银行的抵押贷款，以降低贷款成本，而对于银行来说，预期相对高收益的投资提前收回，因而面临在低利率环境下再次投资的问题，从而造成了一定程度的风险；由于投资渠道的狭窄和“无债一身轻”等传统观念的影响，借款人一般倾向于提前还款，当市场利率上升时，因需要承担更高的利息，借款人提前还款的倾向更加明显。提前还款能够确保银行资金安全回笼，降低资金流动性风险，但其负面作用不容忽视。从银行近年的情况看，个人住房贷款属于银行优质资产，是银行实现资产结构优化的重要工具，有意愿和实力提前还款的借款人往往属于银行的优质个人客户，银行为营销个人住房贷款支付了一定的成本（有些成本是难以量化的）；借款人在贷款后很短时间内大量提前还款，将造成银行支付的成本尚不能完全收回，更不要谈盈利，同时也打乱了银行的资金安排计划，迫使银行必须支付利用提前收回的资金再次投资的成本，资金安全性也没