物业管理概述

1、物业管理服务提升IProvi(物业价值ded by Asset Services Department匕导教师:赵振兴（029一、物业管理基本概念指物业管理企业受物业所有人的委托，依据国家的 有关法律法规和管理标准，依照物业管理委托合同, 对物业进行规范的管理、维护和修缮；为物业所有 人和使用人提供多层次、全方位的服务，使物业发 挥最大的使用效益和经济效益的专业化经营管理活 动。1物业管理的历史起源与发展-物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源:CBRE19世纪60年代的英国由于工业革命的发展，大量农 村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增 加，但对其缺乏管

2、理导致了诸如房屋破损严重、居 住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅希尔(Octavia Hi I I)的女士迫不得已为其名下岀租的物业制订了 一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了 良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。2物业管理的发展-在英国 时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业， 整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保 安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监 理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预 测、目标客户群认定、物业租售推广代理。通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社 会保障服务等全方位服务。在普

3、遍推行物业管理的同时，还成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。c 三物业管理在香港的起源与发展-香港的物业管理源自英国的管理体系和制度, 并因应华人社会的生活习惯而予以修订；经 过近期40多年的演变，已制订了一套既具国 际化标准的管理模式，又适合华人生活要求 的专业化行业制度。港式物业管理的要点：1政府有一套较完整的法规来监管行业;2从业人员的专职培训比较全面；3大楼使用的硬件接近先进国家。4日常的管理运作比较注重管理人员的 经验素质。5部分服务内容多为聘用专业的公司执 行。6服务要求的水准与国际接轨。j. 二 m ci ：-：-三參:上* j *展門嬰臭理驰肌iw物业管理在中国大陆地

4、区的发展目前国内物业管理行业的新方向-不断地学习国外专业管理公司的经验和管理运作的模式;-为公司自身的体系制定了标准，其中IS09002国际认证是近年较有规模的物业管理企业必走的路线；物业管理在中国大陆地区的发展-利用制定的体系目标，吸收专业的管理经验，培养专业的管理人员，使管理企业达到国际认可并能随着行业的 需要转变而运作。二、房地产行业价值链12345678物业管理 接管验收售后服务 物业使用租售价格信息反馈房地产开发物业营销过程循环图示三、传统的物业管理在房地产价值链中的作用四、物业管理先进的理念信息观念法律观念全局观念细微观念时间观念环保观念服务观念人才观念市场观念学习观念核算观念风脸

5、观念次序观念发展观念五、世邦魏理仕如何提升物业价值六、世邦魏理仕在房地产行业中的作用前期物業籌備工作目前，越来越多的发展商已经开始意识到物业管理前期介入的必 要性：物业公司可以从物业服务和用户使用的角度提出专业 意见;帮助发展商更好完成楼宇在建设期的工作及筹备期的定性作用。这对交付使用后的营运及体现其价值起到决一、物业包装;二、工程方面;1設備設施安裝的介入2智能化介入 3前期工程筹备的介入三、物业方面-编制管理公约，并负责报批小区办。-编制用户守则，装修指南等规章性文件。-制定管理预算，确定管理费收取标准.-制定各项规章制度，以备日后运作使用。-协助制定招工计划、招聘条件和用工制度-公开向社

6、会招聘, 选。协助选择挑选适合之人-安排整个管理队伍之制服设计，务求为队 伍制造一个专业、热诚的服务形象。-对各级员工分别开展不同角度、不同专业培训工作。协助发展商成立物业公司,包括选址、装修、布局等。协助发展商联络保险公司，有关投保财产一切 险、公众责任险等事宜。-协助发展商选取外包公司例如清洁公司、 保安公司，考核他们的资质及能力等。-定期与发展商开会，讨论项目各项进展 工作。-协助发展商处理其他筹备期的各项工作。-定期汇报给发展商顾问工作的进展情况。四、培训方面物业管理是对人和财产的管理，员工是为客 户提供优质服务的最重要的因素，要想达到 一流物业水准，使客户获得满意服务，必须 t备一支

7、强有力的管理班底，这支队伍的形 成需要通过多方面培养和磨炼，培训是这其中较为重要的一环。我司特别关注此方面工作，聘请专业培训人 才成立了培训部，从不同角度、不同专业、 不同级别，分别开展培训工作。CBRECB RICHARD ELLIS前期物业顾问的重要性建筑师在设计楼宇时，单凭其建筑 的专业知识，未必能全面考虑到用 户在日后使用或管理上所能遇到的 问题；当楼宇落成后，纵使管理公司能指 出问题所在，也难以在这阶段彻底 解决，只能在物业管理上加以配合;前期物业顾问的重要性因为楼宇的问题,引致营运开支上升,导致客户不满，结果影响楼宇的竞争力 和发展商的声誉。所以我们建议物业管 理公司介入得越早越好。良好的开端是成功的一半，聘请一.1倍。家具有先进的管理理念、经验丰富的物业管理公司，预先计划并开展前期物业管理工作，必定事半功正式营运之服务一、工程管理1驗收/跟進；-竣工驗收資料的管理:-設施、設備的驗收：-備忘記錄；-反饋意見；2日常運行管理-設備日常操作;-運行記錄;CBRECB RICH