2011年蓬溪蜀城国际整体定位及营销策略

1、蜀城国际 整体定位及营销策略,二O一一年八月,目录,第一章 SWOT分析 第三章 项目定位 第四章 销售策略 第五章 营销策略,第一章 SWOT分析,项目优势： 地段优势：项目为蓬溪老车站，地段上位于城市中心，且临近五一广场，临城市主干道。 规模优势：16000平米商业规模，蓬溪最大的综合性商业体。 硬件配套优势：中央空调系统、电梯扶梯、大理石立面、停车位 项目劣势： 核心劣势：主街面开口小，次街面纵深长，展示面差，且次街面为坡度。 建筑体不规则，商铺划分功能受限。 商业层数达到4层之多，单层体量小。 周边商业层次极低,项目威胁： 项目在本地具有唯一性，不存在竞争威胁 项目机会： 片区改造升级

2、机会：项目南侧棚户区商业改造带来片区整体价值提升。 宏观政策、银行资金对住宅审批贷款政策带来了商业地产的发展机会，更利于把握投资资金流,核心问题,次街面长，形象差，主街面短，展示性不够 当期已建成物业完全位于地块内部，如不能与前面可拆迁部分连成一体，项目谈不上销售。 前期推广力度和市场影响力严重不足 前期对资金回笼超之过急，15%的回报率脱离市场规律，为后期埋下隐患，投资回报率并不是越高越好。 项目四层均做商场，在蓬溪这样的三线城市，二层以上都较具体，三、四层销售将非常困难。需要更好的营销思路。 纯产权式商铺，本地人的接受度问题。 缺少有影响力的商家,第三章 项目定位,一、地块商业价值分析,一

3、、项目整体定位,城市综合体集合：商业、酒店、住宅于一体,一层：服装、鞋帽、箱包、珠宝饰品、特色美食。 二层：服饰、妇婴用品、家居用品、数码城 三层：家富来电器 四层：商务酒店公寓、茶楼 五层及以上为住宅,二、商业业态划分,第三章 销售模式,划分为独立商铺销售，形成室内步行街,二、项目一二层销售模式,大门,大门,次门,次门,观光电梯,电梯,内部坡梯,铺面,铺面,铺面,商铺划分：开间：3.64.5 进深：914米 单铺铺面面积：3045平米 临街面采用玻璃隔断，中心街区采用纯开敞式,划分样式参照,一二层销售模式,方式一：售后脱手，不承担风险，但客户担心后期经营，销售具有一定难度。 客户可购买后自营

4、，可自己出租，也可委托出租，按照楼层划分商业业态进行经营。 不保证回报，销售案场设置招商部，可代客户出租。 方式二：开发企业承担后期经营风险，客户只管固定收租 前期务必引入有影响力的经营商家。 客户购买后全部委托经营。固定返还回报。 后期与商家之间实行联营，营业扣点，用于返还客户租金，不足部分由经营管理公司（开发企业）垫付。 建议购铺客户的投资回报率控制在10% 铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部 一次性到位，客户购买后，可简单装修和做店招即可进入经营状态,二、项目三层销售模式,按照产权式商铺销售,观光电梯,电梯,内部坡梯,铺面,铺面,铺面,商铺划分：开间：3

5、.03.6 进深：710米 单铺铺面面积：2036平米 全部开敞经营，委托给家富来电器或者重新招租苏宁电器经营,三层销售模式,客户购买后全部委托经营。固定返还回报。 统一招商，从商家处获得租金 投资模式： 1、投资回报率控制在10%，十年固定回报 2、十年后可原价回购 3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。 4、签订合同时先返还一年租金。 铺面交付标准：全精装销售，商铺地面、天棚、过道、空调、玻璃隔断均全部 一次性到位，商家可快速进入经营状态,四层销售模式：多功能私酒店模式,引入酒店或者自己成立酒店，进行统一经营，划分成开间4.2，进深9米的标准间和少量的套房。 统一招商，从商家处获得租金

6、投资模式： 1、投资回报率控制在10%，十年固定回报 2、十年后可原价回购 3、租金实行按年付，从房屋交付之日起算。 4、签订合同时先返还一年租金。 5、产品设计实现多功能。 交付标准：全精装销售，包括电器及精装修，此类费用全部从售价中剥离由客户另行支付,观光电梯,电梯,茶楼,酒店房间,大堂,二、项目四层产品划分,封闭式阳台,大堂考虑约200平米,精装过道,第五章 营销策略,案名 入市前提 推广及包装 销售周期安排,一、项目案名建议,老车站财富广场 商业地标 财富之城,二、入市前提,临街两栋拆迁务必启动。 次街面道路建议先行处理，设置成沥青路面，尽量减小与项目所处位置的坡度。 施工围墙形成（2

7、.5米高,三、推广及包装,广告包装 售楼中心重新包装 增加临两个临街面的围墙广告 增加主街面刀旗广告 城区物色2块户外 重点乡镇增加山墙户外广告 增加分层沙盘 增加室内步行街效果图,推广渠道,夹报及派发宣传单 手机短信 大型推广活动（全城花车游行，快速造成影响、投资说明会,销售周期,1、入场时间计划：9月中旬 2、推广启动：国庆正式展开 3、蓄积客户：10月12月 4、蓄客模式： 购买前面部分的：定铺（定房）定价，签订“预订协议” 购买目前已建成部分的：直接定购，签订“买卖合同” 5、项目开盘：春节前 6、销售周期安排： （1）2012年14月，完成40% （4）2012年59月，完成60% （5）2012年1012月，完成90,即可开展的工作,产品调整及商铺划分 商铺室内步行街效果图，酒店大堂，房间装修方案图 拆迁启动，