《地籍管理》PPT幻灯片

1、1,地籍管理,土地权属管理,土地利用管理,城市土地市场管理,土地管理的内容,土地管理的内容体系,2,第四章 地籍管理,内容提要 第一节 地籍管理概述 第二节 土地调查 第三节 土地分等定级与估价 第四节 土地登记 第五节 土地统计 第六节 地籍档案管理,3,第一节 地籍管理概述,地籍与地籍管理 地籍管理的内容和原则,4,一、地籍与地籍管理 1、地籍的含义 记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。 表现地籍内容的主要包括地籍簿和地籍图 。 地籍最初是为征税而建立的一种田赋清册或簿册。 2、地籍的作用 （1） 为土地管理提供基础资料 （2） 为维护土地产权权益

2、提供基础资料 （3） 为完善土地使用制度 提供基础资料 （4） 为编制国民经济发展计划和土地利用年度计 划提供基础资料,5,地 籍 图 样 例,补充内容,6,无偿、无限期、无流动 有偿、有限期、有流动,我国的土地使用制度改革,改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，国家将土地无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。改革开放和我国经济的快速发展，极大地解决和发展了生产力。各行各业对土地的利用和配置方式提出新的要求，使土地这一重要的生产要素作为特殊的商品进入市场。 1979年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。1987

3、年11月国务院批准了原国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后可以转让、出租、抵押。这是我国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。,补充内容,7,3、地籍的分类 依作用不同分为：税收地籍、产权(法律)地籍、多用途(现代)地籍 依特点和任务不同分为：初始地籍和日常地籍 按城乡土地的不同特点分为：城镇地籍和农村地籍 依行

4、政管理的层次不同分为：国家地籍和基层地籍,8,4、地籍管理的含义 地籍管理，又称地籍工作，是国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查(含测量)、土地分等定级估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。,9,5、地籍管理的任务 地籍管理具有鲜明的阶级性，它为维护和巩固土地制度服务。在我国，地籍管理的主要任务： 维护土地的社会主义公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益 促进土地的合理开发、利用 编制土地利用年度计划、土地利用总体规划 制定有关土地政策、法律等 提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息,10,1、地籍管理的内容与流程,二、地籍管理的内容和原则,1

5、1,2、地籍管理的原则 （1）地籍管理必须按国家规定的统一制度进行 （2）保证地籍资料的可靠性和精确性 （3）保证地籍工作的连续性 （4）保证地籍资料的完整性,12,第二节 土地调查 土地调查概述 全国土地调查 土地变更调查 土地专项调查,土地调查是地籍管理的基础工作。中华人民共和国土地管理法实施条例第三章中规定：国家建立土地调查制度。,13,一、土地调查概述 1、土地调查的含义：,土地调查是指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况以及基本农田状况进行的调查、监测、统计、分析的活动。 2、土地调查包含的内容： 土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调

6、查。,14,3、土地调查的主要内容：,土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况； 土地权属及变化情况，包括土地的所有和使用状况； 土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。 4、土地调查的目的： 全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源、实施最严格的耕地保护制度、加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。,15,二、全国土地调查 1、涵义： 是指国家根据国民经济和社会发展需要，对全国城乡各类土地进行的全面调查。 国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查。 2、目的： 以县为单位，

7、全面查清土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，实现土地调查信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。,16,3、任务：,农村土地调查：逐地块实地调查土地的地类、面积和权属，掌握各类用地的分布和利用状况以及国有土地使用权和集体土地所有权状况。,城镇土地调查：调查城市、建制镇内部每宗土地的地类、面积和权属，掌握每宗土地的位置和利用状况，以及土地的所有权和使用权状况。,基本农田调查：依据基本农田划定和调整资料，将基本农田地块落实至土地利用现状图上，掌握全国基本农田的数量、分布和保护状况。,土地调查数据库及管理系统建设：建立国家、省、市（地）、县四级集

8、影像、图形、地类、面积和权属于一体的土地调查数据库及管理系统。,17,4、农村土地调查： （1）调查内容： （2）权属调查单元是宗地（凡被权属界址线封闭的土地为一宗地）。包括集体土地所有权宗地和国有土地使用权宗地。 需要注意：同一所有者的集体土地被铁路、公路，以及国有河流、沟渠等线状地物分割时，应分别划分宗地。有争议土地，且一时难以调处解决的，可将争议土地单独划“宗”，待争议调处后划入相关宗地或单独划宗。,18,5、城镇土地调查（城镇地籍调查） （1）地籍调查：是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此

9、基础上进行土地登记。 （2）调查对象城市、建制镇内部每宗土地。 （3）地籍调查的单元宗地。,19,（4）地籍调查的内容：,权属调查：是对城市、建制镇内部每宗土地的位置、权属、界址和地类等的调查。,地籍测量：是测量每宗土地的权属界址点、界址线、其他地籍要素、位置、形状等，计算面积，以及编制地籍图和宗地图。,20,（5）地籍调查的分类： 初始地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查。 变更地籍调查是在变更土地登记或设定土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查，是地籍调查的日常性工作。,21,此外，地籍调查还可按区域范围来划分： 城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的独立工矿、企事业单位

10、所进行的权属调查和地籍测量。 村庄地籍调查是对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查。,22,6、基本农田调查 基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 基本农田调查的目的：通过基本农田调查，查清基本农田位置、范围、地类、面积，掌握全国基本农田的数量及分布状况，为基本农田保护和管理提供基础资料。 基本农田调查的任务：以县级调查区域为单位，依据本地区土地利用总体规划，按照基本农田划定及补划、调整的相关资料，将基本农田保护片（块）落实到标准分幅土地利用现状图上，计算统计县级基本农田面积，并逐级汇总出土地（市）级、省级和全国的基本农田面

11、积。,23,三、土地变更调查 1、涵义： 是指在全国土地调查的基础上，根据城乡土地利用现状及权属变化情况，随时进行城镇和村庄地籍变更调查和土地利用变更调查，并定期进行汇总统计。,24,2、目的和内容： 目的：是为了保证全国土地调查成果的现势性、科学性与准确性，为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的资料。 内容：行政和权属界线变化状况；土地所有权和使用权变化情况；地类变化情况；基本农田位置、数量变化情况；国土资源部规定的其他内容。,25,4、地籍变更调查： 涵义：是指在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记的要求，适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料现势性而

12、进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的调查。 内容：包括权属变更调查和地籍变更测量。,26,5、土地利用变更调查： 土地利用变更调查应当以全国土地调查和上一年度土地变更调查结果为基础，全面查清本年度本行政区域内土地利用状况变化情况，更新土地利用现状图件和土地利用数据库，逐级汇总上报各类土地利用变化数据。 土地利用变更调查的统一时点为每年12月31日。 变更内容：地类变化情况、土地权属变化情况和权属界线变化情况等。,27,是指采用不小于土地利用现状调查基础图件比例尺的现势性强的遥感资料制作的数字正射影像图及相同比例尺、最新测绘的地形图为土地利用更新调查工作底图，参考土地详查

13、和土地变更调查的图件、数据等有关资料，查清土地利用现状的分类、分布、数量、面积和权属状况，在此基础上建设或更新土地利用数据库，对土地详查和土地变更调查成果进行全面更新的调查。,土地利用更新调查,目前我国开展的第一、二次全国土地调查实质是更新调查。,补充内容,28,四、土地专项调查 1、涵义 是指根据国土资源管理需要，在特定范围、特定时间内对特定对象进行的专门调查，包括土地条件调查、耕地后背资源调查、土地利用动态遥感监测和勘测定界等。,29,2、土地条件调查： 涵义：是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。 内容：,30,3、耕地后备资源调查： 涵义：

14、是指在当前技术条件下，对能够通过开发、复垦措施改变成耕地的未利用地和毁损废弃地以及通过对划定的待整理农用地和建设用地进行整理后能够增加的耕地部分所进行的调查。 目的与任务：查清耕地后备资源的类型、数量、质量和分布；分析土地开发、复垦和整理的可能性及其对生态环境产生的影响，提出整治开发的措施，为进一步开展土地开发、复垦和整理提供基础信息，同时为制定各级土地利用规划，土地开发、整理、复垦专项规划和项目评估提供依据。,31,五、土地调查成果土地分类面积数据,补充内容,32,五、土地调查成果基本农田面积数据,补充内容,33,五、土地调查成果土地利用现状图,补充内容,34,五、土地调查成果地籍图,补充内

15、容,35,五、土地调查成果宗地图,补充内容,36,五、土地调查成果土地坡度分级图,补充内容,37,第三节 土地分等定级与估价 一、土地分等定级概述 二、城市土地定级 三、农用地分等 四、土地估价,补充内容,38,一、土地分等定级概述,补充内容,39,概念：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性及其在社会生活中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。,类型： 按照城乡土地的不同特点，分为城镇土地分等定级和农用地分等定级； 城镇土地分等定级根据城镇土地的自然属性和经济属性及其在社会生活中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级； 农用地分等定级是根据农用地的质量或综合生产能力及其在社

16、会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分农用地等级。,补充内容,40,等级体系： 为了反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 城镇土地等反映全国城镇之间土地质量的地域差异。土地等的顺序在全国范围内的各城镇之间统一排列。 城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在每个城镇内部统一排列，不同城镇的土地级别不具有可比性。 农用地等别划分是依据构成土地质量稳定的自然条件和社会经济条件,在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别在全国范围内具有可比性。 农用地级别划分是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，在行政区（省或县）内进行的农用

17、地质量综合评定。农用地级别在县级行政区内具有可比性。,补充内容,41,方法体系： 1、城镇土地分等定级方法 （1）多因素综合评定法 指导思想：从影响城镇土地使用价值或质量的原因着眼，通过系统地、综合地分析各类因素对土地质量的作用强度，推论土地质量在空间分布上的优劣差异。 优点：能考虑各种与土地质量直接相关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性和科学性。 不足之处：评价结果对土地级别与区位条件的关系研究不够，不能直接反映各级土地的级差收入及地价水平高低。,补充内容,42,（2）级差收益测定法 指导思想：从企业利润入手，

18、认为土地级别由土地的级差收益体现，而土地级差收益可以通过企业利润来反映。级差收益测算方法以发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从企业利润中剔除非土地因素如资金、劳力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。 优点：评价结果可以直接用货币形式表现，能较好地反映城市土地的经济差异。 不足之处：真实的级差收益难以准确衡量，容易产生与实际不相符合的结果。,补充内容,43,（3）地价分区定级法(又称市场交易价格定级法) 指导思想：是直接从土地的市场交易价格出发，根据地价水平高低，在城镇地域空间划分地价区块，制定地价区间，进而划分出土地级别。 优点：该法将土地级

19、别与土地价值直接联系起来，测算方法简便，结果便于应用更新。 不足之处：应用该法的一个重要前提是定级城镇的土地市场比较发达，市场地价交易资料丰富、规范，房地产交易管理比较完善，否则该法的应用受到限制。,补充内容,44,2、农用地分等定级的方法 农用地分等的方法主要有因素法和样地法。农用地定级的方法主要有因素法、样地法和修正法。 （1）因素法通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及其影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地等级的方法。,补充内容,45,（2）样地法是以选定的标准样地为参考，建立特征属性计分规则，通过比较，计算分等定级单元特征属性分值，评

20、定土地等级的方法。 （3）修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。 目前，我国农用地分等定级工作才刚刚起步，在农用地分等中采用较多的是因素法。因为农用地定级工作往往是在农用地分等的基础上进行的，所以可以在农用地定级中采用修正法。,补充内容,46,二、城镇土地定级,补充内容,47,城镇土地定级的类型： 一般有综合定级和分类定级两种类型。 综合定级指对影响城市土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价分值的差异划分土地级别。 分类定级指分别对影响城市某类用地质量的各种经济、社会、自然因素进行

21、分析，按分类评价分值的差异划分土地级别；分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。,城镇土地定级的对象：,补充内容,48,城镇土地定级及其更新的指导思想和依据： （1）国土资源部城市土地价格调查与集约利用潜力评价实施方案的要求，非农业人口50万以上的大城市需进行土地综合定级和分类定级； （2）根据城镇土地分等定级规程的要求及三种定级方法的适用范围与应用效果不同，在土地市场较发达、土地交易案例多的城镇，宜采用多因素综合评定法与市场交易价格定级法(地价分区定级法)相结合的方法途径； （3）顺应土地市场发育与城市土地定级估价方法的发展趋势，在土地市场发达的城镇，因土地定级对基准地价评估

22、作用和意义的减弱，应简化多因素综合评价法定级的程序，突出直接利用市场交易地价资料进行基准地价评估的意义。,我国土地管理法实施条例规定，土地等级每6年调整1次。,补充内容,49,城镇土地定级工作程序,数轴法 总分值频率曲线法 总分剖面图法,补充内容,50,城镇土地综合定级因素分析表,补充内容,51,城镇土地定级因素权重的确定方法,补充内容,52,某次城镇土地定级中，假设三个因素对土地等级有影响，它们是商服繁华影响度、公交便捷度和生活设施完善度，现采用特尔菲法确定它们的权重，共选了8位专家，编号1，2，8.,补充内容,53,（1）因素对土地质量影响方式及类型 根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响

23、土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。 点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响（即因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关）。 面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大；基本无外溢影响（即因素对土地质量的影响仅与其指标值有关）。 （2）面状土地因素分值计算方法 ei=100*（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin） （3）点、线状土地因素分值计算方法 求相对功能分f计算其作用或平均影响范围d计算各因素相对距离r上的因素作用分e 一般常用的计算模型有线性和非线性两种： 线性/直线模型表达公式： e

24、=f(1-r) 非线性/指数模型表达公式：e=f(1-r),因素作用分的计算方法,补充内容,54,其中， d为该点(线)因素的服务半径，di 为该级点(线)因素服务半径内，某地块(点)到该点(线)因素中心的实际距离。 r为某地块(点)到该点(线)因素中心的相对距离。 0r 1,点(线)因素中心,d,地块(点),di,补充内容,55,补充内容,56,定级单元及其划分方法,定级单元：是评定和划分土地级别的基本空间单位,是土地内部特征和区位条件相对均一的地块,同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于或等于100/(n+1) （n为该城镇所划分的土地级别数）。 常用的划分方法：,补充内容,57,划分土

25、地定级单元方法对比,补充内容,58,叠置过程示意图,2,1,3,补充内容,59,补充内容,60,补充内容,61,三、农用地分等,补充内容,62,农用地分等的对象： 行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 农用地分等定级的目的： （1）贯彻落实中华人民共和国土地管理法，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征收补偿、农

26、村集体土地使用权流转等工作提供依据; （4）为实行农业税制改革、公平合理配赋提供依据。,补充内容,63,农用地分等的工作流程,等间距法,结果上图，与空间数据库连接,分等因素及其权重确定,全省统一确定,分等单元确定,土壤图、土地利用现状图、地貌图叠加,单元指定作物的农用地自然质量分,单元指定作物的农用地自然质量等指数Rij,单元指定作物的农用地利用等指数Yij,单元指定作物农用地分等指数,单元的分等指数,单元指定作 物实际产量,二级区相对应 作物的最大产量,单元指定作物的土地利用系数,单元指定作物的土地经济系数,单元指定作物产量-成本指数,二级区对应作物的最大产量-成本指数,质量分关系表，单元土

27、壤自然质量属性值,根据二级区指定作物的光温生产潜力指数和产量比系数（即折算成基准作物产量指数）,Yij=Rij* Kij,Kij=Yj/Yj,max,Gij=Yij* Kcj,Kcj=aj/Aj,单元指定作物,分等指数求和,成果图输出,划分指标区,确定标准耕作制度和指定作物,工作准备、资料收集,因素法,样地法,补充内容,64,“指定作物-分等因素-自然质量分”关系表,补充内容,65,样地分等因素质量分加（减）分规则表,补充内容,66,叠置法生成分等单元的示意图,补充内容,67,补充内容,68,四、土地估价,补充内容,69,土地价格：实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支

28、付的代价，即地租的资本化。 影响因素：,行政、人口、社会、经济、国际,繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制,面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限,作为区域因素考虑的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。,补充内容,70,我国土地价格的主要类型： 1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价； 2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的

29、依据的标定地价； 3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价（也叫交易底价）； 4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价； 5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。,补充内容,71,从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。 从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、

30、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。 若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易底价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。,补充内容,72,土地估价：是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般

31、收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 土地估价与土地分等定级的区别：前者是评定土地使用价值在市场上反映出的价格；后者评定的是土地使用价值。,补充内容,73,土地估价的使用方向： 1）为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考； 2）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考； 3）为土地使用权抵押提供地价参考； 4）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、

32、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5）确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6）实现城市地价动态监测； 7）对农用地进行分等定级； 8）确定农用地综合区片价； 9）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10）为司法鉴定提供地价参考。,补充内容,74,土地估价的方法(基准地价与宗地地价)： 城镇土地基准地价的评估思路：在定级完成或者划分出了均质区域（把土地使用价值相等的区域作为均质区域）的基础上进行。在同一土地级别或类型的区域中，根据从土地使用者那里取得的土地超额利润、土地交易成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同级别或均质区域中形成

33、的土地价格。 农用地基准地价的评估思路：在定级完成或者划分出了均质区域（根据农用地的土地质量条件或农用地定级成果来划分）的基础上，结合投入产出资料和市场交易资料评估基准地价；还可以标准地块的平均价格评估基准地价。,补充内容,75,宗地地价的评估方法： 成本逼近法 以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应交纳的税金及投资贷款利息。 收益还原法 将土地的总收益减去总费用而得到的纯收益，利用还原利率加以还原的估价方法。 市场比较法 将待估土地与近期内已经发生交易的类似土地进行对照比较，并依据后者已知的价格，修正得出待估土地最后可能实现的合理价格。,补充内容,76, 剩余法 把土

34、地及地上建筑物或构造物的价值进行分离计算的估价方法。 路线价估价法 根据设定的特定街道路线价，配合深度百分率表和其它修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其它宗地的地价。与市场比较法类似。 基准地价修正法 利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权年限）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。,补充内容,77,补充内容,78,1. 土地登记的概念 国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的

35、一项重要的法律制度。,第四节 土地登记,79,2. 土地登记的意义 土地登记具有鲜明的阶级性； 社会主义国家通过土地登记： 确认社会主义的土地所有权和土地使用权； 维护社会主义土地公有制不受侵犯； 保护土地所有者、使用者的合法权益； 维护社会主义土地市场秩序； 为充分合理有效利用土地提供法律保护。,80,3. 土地登记的类型 根据土地登记办法，土地登记分五类： 土地总登记：指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记。 初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 变更土地登记：指因土地权利人发生改变或者因权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的

36、登记。 注销土地登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。,81,根据物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿的事项错误时，可以申请更正登记。 异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。 预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。 查封登记是作为被执行人的房地