绿色建筑经济效益分析

1、绿色建筑经济效益分析 当前，我国城镇化速度越来越快，建筑和房地产行业也迈入了新的发展阶段，进一步显示了房地产建筑行业的支柱性地位。不过，在建筑产业为国民经济发展带来巨大效益的同时，其高投入、高污染和低效率的粗放式发展方式，也为我国带来了巨大的能源负荷。近十年来，发展绿色经济成为世界化经济发展的新趋势，绿色建筑理念自然得到更广泛的推广1。所以，以高技术为主导的、科学的整体建筑设计方案，成为建筑业的发展主流，它将低碳环保的理念贯穿到了建筑项目的全寿命周期范围内，将以打造无废无污染、健康舒适的建筑项目为目标，形成建筑经济与节能环保协调发展的新局面。在传统建筑产业向绿色建筑过度的阶段，充分理解到绿色建

2、筑在全寿命周期内具有显著的经济效益，是促动绿色建筑更快推广的必要途径。政府应增大引导力度，进一步推动绿色建筑的应用和普及。 1.全寿命周期成本理论阐述 1.1全寿命周期成本的涵义全寿命周期成本这个概念使用于建筑行业始于20世纪七八十年代，自从世界范围内的能源危机爆发以来，以英美国等为首的发达国家开始高度重视建筑行业的全寿命周期成本。先进的全寿命周期成本分析方法成为各国重点注重和研究的对象，其原理、方法和应用范围在国际理论界和学术界都受到了高度的重视。国际上，对建筑项目全寿命周期成本的分析和研究均有制度化的手册和规范化的分析技术，所以其应用性和可操作性都非常的强2。早在20世纪80年代，全寿命周

3、期成本理念便已引入我国，但是理论界更为重视对其功能实行分析和研究，而忽略了对其实行更深入的研究和使用。当前，在建筑领域，建设项目的全寿命周期成本的结构、计算方式和效益评价也尚未形成统一的规范和标准，有时候甚至将全寿命周期成本与建造成本混淆，完全忽视了建筑项目的动态成本。而全寿命周期成本应包含动态和静态成本两个部分，国内研究领域对建筑产品全寿命周期成本动态的计算方式由建设成本和使用成本构成，尚未形成统一的估算方式，缺乏可操作性，需要增强全寿命周期成本理论在建筑领域的实际使用和研究。 1.2绿色建筑的特征和全寿命周期成本结构分析绿色建筑的雏形是由美籍意大利建筑设计师保罗索勒瑞提出的“生态建筑”，以

4、构建和谐的生态居住环境为目的。他提出，建筑产品要最大化的利用周围的环境和自然因素，比如水、阳光、空气、地质环境等，同时还要降低各种不利于人们生活的环境因素作用，尽可能的不破坏当地的生态环境，并确保其健康的运行。我国在绿色建筑评价标准（GB-50378）文件中对“绿色建筑”的定义为：“建筑在全寿命周期内，能够最大化的节约资源、保护环境并减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，促动人与自然的和谐共生。”3结合我国对绿色建筑的定义，其主要特征体现为三个方面：（1）建筑产品的成本核算是在全寿命周期范围内，建筑产品的成本预算主要包括以下几个方面：项目选址、项目规划设计、建筑施工计划、建筑物交付使

5、用。在整个过程中，不但需要测算建筑物对周围环境的影响，还需要对整个动态的过程实行评估和测算，主要包括建筑材料的开采、生产，建筑垃圾的报废、自然降解、回收及再利用等。这也显示了，在绿色建筑理念下，会充分考虑到建筑材料的前期来源和后期去向，以及对资源的消耗和对环境产生的影响。（2）绿色建筑强调尽可能的做到节能环保，最大限度地降低能耗并减少污染。我国的建设管理部门提出了“四个节约”的环保要求，即“节约用地、节约能源、节约用水、节约材料”，达到最大化保护环境的目的。在城市化加快发展的过程中，土地资源越来越紧张，高效的利用土地成为建筑业发展的大趋势；同时，注重提升对水电煤等资源的利用也是绿色建筑项目的重

6、要解决内容，增强对报废建筑材料的有效处理也是绿色建筑推广的重要环节。（3）绿色建筑以实现人、建筑和自然环境的和谐共生为目的。传统的建筑不但消耗了大量的资源，所产生的建筑垃圾对周围的环境更是造成了严重的破坏。而绿色建筑不但要转变这个高能耗、高污染的建筑方式，更需要在为人们创造健康舒适和安全的室内环境时，兼顾和谐友好的室外环境，将人与建筑以最温和的方式融入到周围的自然环境和社会环境中。 1.3绿色建筑项目全周期成本结构分析绿色建筑的全寿命周期成本主要包括四个方面的内容：决策设计成本、施工建造成本、维护使用成本和最后的回收报废成本。（1）建筑项目的前期决策设计涵盖了项目策划、信息收集和可行性研究等方

7、面。首先需要实行建筑方案的优选、市场调查和资金筹措等工作，这些活动的花费占据了较大的比例，金额是十分巨大的。尤其是在绿色建筑的决策和设计上，方案的优劣直接关系着后期的建筑成本和使用成本，它对项目投资的经济效益起着决定性的作用4。经过全面细致规划的方案，其后续展开能够顺畅的实行，能够有效的节约建造和使用成本。（2）绿色建筑的建造成本会受到材料、技术、手艺和管理模式的影响。新材料、新技术和新的工艺方法都将被使用于绿色建筑的建造过程中，这也是科技进步为绿色建筑推广带来的作用力。而现代先进的管理理念与方法的使用，也极大的提升了绿色建筑的管理效益。在降低管理成本的前提下，最大化的增加管理效益。绿色建筑在

8、建设阶段的质量好坏，对后期建筑物的使用成本和维护成本具有直接的影响。所以，保证绿色建筑的高质量，其后期的使用和维护成本必定会较低，而一旦出现质量方面的问题，无论大小，都将影响后期的使用和维护成本。（3）使用维护阶段的成本，在绿色建设全寿命周期内所占比重最大，因为使用的时间在全寿命周期内是最长的。当前，一级建筑的全寿命周期为100年以上，二级建筑的全寿命周期为50100年，可见，建筑物的使用年限在全寿命周期中所占的时间是最长的，而且越到后期，建筑物的使用和维护成本就会越高。（4）最后，当建筑达到其使用寿命之后，在考虑采用何种报废和回收方式时，怎样操作和处理，才能实现成本的最低化，也是需要考虑的。

9、即使建筑物的设计和建设者并不会参与到以后建筑物的报废工作中，但也需要考虑建筑物最终的报废成本，这也是建筑行业社会责任的体现。需要做到报废所产生的成本最低时，并对环境产生的破坏和影响最小5。 2.绿色建筑的经济效益分析和评价 绿色建筑的效益主要分为显性效益和隐形效益，其中我们所说的“四个节约”就是显性效益，而隐形效益又体现在环境效益和社会效益两个方面。这里，显性效益是能够通过直接的数据和指标体系计算体现出来的；而隐形效益是难以全面评估和测算的，只能初步停留在定性描述的阶段。 2.1绿色建筑增量经济效益分析绿色建筑所产生的经济效益主要体现在对土地、能源、水资源和材料的节约四个方面。下文将列举深圳万

10、科城绿色建筑的相关数据与基准建筑的对比，对绿色建筑的节能量实行分析，并通过计算得出节约的能源所产生的经济效益，测算出绿色建筑的可量化增量经济效益。（1）绿色建筑节能技术的经济效益分析绿色建筑对新能源的尝试主要体现在对太阳能的使用方面，其次，是水资源的循环使用。在民用住宅小区中，以太阳能代替电能，其可行性较高，在深圳万科地产开发的绿色住宅小区中，就是采用的太阳能光热技术。在太阳能光热系统应用技术中，我们以太阳能热水器为例实行增量经济效益分析。通过计算太阳能光热系统技术应用的节能量（Q3）与标准用煤量实行换算，采用对比分析的方式加以论述。可见，仅仅是一座绿色建筑，在太阳能光热系统的应用技术方面，一

11、年就能产生近3000元的经济效益。推而广之，我国人口众多，随着城镇化的发展，农村人口大量向城镇转移，居民建筑面积将会大幅增加。2014年，我国14个重点城市预计新增商品住宅供应约1.52亿，按照上述节能数据，若是大力推广绿色建筑，新增住宅全部按照绿色建筑的标准实行设计和建筑，将会产生巨大的经济效益6。仅仅在太阳能光热系统技术应用这个方面，每年产生的经济效益总额可达到702.41万元。可见，其规模效应是十分巨大的。（2）绿色建筑节水体系的经济效益绿色建筑的节水技术体现在将水资源由传统的简单的“供给排放”模式，转变为“供给、排放、贮存、处理、再利用”模式，利用水处理技术将水资源循环利用。其中水资源

12、的多层次利用，不但能够创造一定的经济效益，还能起到很好的环境效益和社会效益。比如生活废水经过简单处理能够用作景观用水和清洁用水等；雨水收集和利用系统，能够用于小区的景观循环水等。这些节水系统直接减少了城市生活用水的供给压力，并能够产生良好的环境效益。这里以居民住宅区的中水处理系统为例实行论述。深圳万科城根据水质的不同，采用不同的处理方式，再将处理过的水实行循环使用。供水系统采用诸多的水处理技术并革新水处理设备，有效的预防二次污染，并在绿化灌溉中使用节水技术，可直接节水20%以上。当前，分质排水及中水回用，也是绿色建筑中采用的节水方式。一般处理的回水，能够用于市政杂用水，建筑杂用水和景观环境用水

13、，若是达不到灰水等级，则可通过污水管道排走。一般情形下，路面雨水及其他雨水能够经过简单处理之后，加入中水循环中。经过度散处理的雨水，水质较好，可实行进一步的处理之后，进入生活用水渠道。利用天然重力因素，可对雨水实行大面积的收集，成为中水补充，进入循环利用体系中。根据一般居民住宅小区的水资源使用状况，分析回水用量：总回水用量=灰水回用量+雨水回用量而这些主要包括了蒸发用水量、下渗用水量、洗车用水量、绿化用水量、道路用水量和景观用水量。这里水资源的节水效益与总回水量成正比，总回水量越多，效益就越明显。随着水污染的越发严重，居民用水的单价也越来越高，能够有效的使用灰水和雨水，将有利于提升建筑的经济效

14、益。（3）绿色建筑的其他经济效益分析利用地下空间、旧有建筑和废气场地，也是节地的有效方式。在土地资源日趋紧张的环境下，最大化的提升现有土地的使用率，也是绿色建筑经济效益的体现。采用高性能、高强度和生态化的材料也是绿色建筑的设计和建设方向。当前，我国建筑和房地产领域对节地和节材方面还没有形成统一的衡量指标，其所产生的经济效益也无法进一步实行准确的量化评估，在我国继续推广绿色建筑的过程中，将实行进一步研究6。 2.2绿色建筑经济效益评价全寿命周期成本理念下，绿色建筑的经济效益的评价方法和评价指标体系尚待进一步的深入和完善。这里我们对学术界和理论界已用于实践的方法和指标体系实行介绍和分析。（1）经济

15、效益评价方法绿色建筑的经济效益评价方法主要从微观和宏观两个层面着手，即财务评价和国民经济评价，前者是后者的基础。从投资者的角度，实行财务评价主要根据国家的财政税收制度和市场行情实行，譬如：项目投资的总费用、建筑总成本、销售收入和应缴税金等。根据这些数据测算，进一步了解绿色建筑经济评价指标的合理性以及绿色建筑投资的盈利水平，作为绿色建筑经济可行性的参考。比如，上述所取深圳万科城中5000单位的住宅，其太阳能光热系统的成本约为30万，建筑的使用年限为60年，这个项所产生的经济效益每年可达数千万，相较于投入，效益明显。而且我们还应意识到，不可再生资源的消耗是不可逆转的，涉及到社会效益和环境效益的综合

16、评价，绿色建筑所产生的经济效益是十分可观的。绿色建筑的部分投入，表现为生态效益，在计算项目投资回收期的过程中，一般采用内插法计算，在深圳万科城的相关数据测算中，假设项目计算期为20年，其绿色建筑项目的增量投资内部收益率约为7.7%，处于较低的水平。（2）经济效益评价指标绿色建筑经济效益评价指标体系的构建，需要遵循科学性和合理性。选择绿色建筑的评价指标时，需要考虑不同的评价对象所需要满足的具体要求。根据不同的评价要求来确定，还要考虑到数据资料的全面性和项目所处的各种条件的差异。所需测算数据的是否便于收集和统计，也是需要预先考虑的。另外，绿色建筑的经济效益评价指标不具有唯一性，评价深度也各有不同。

17、当前，在实际的应用中，是否考虑资金的时间价值实行效益评价，所构建的指标体系也是不同的。比如：增量投资的回收期、增量投资的内部收益率等指标的评价，都需要考虑资金的时间价值。还能够按照绿色建筑项目经济评价指标的类别实行分类，比如，绿色建筑节水系统使用技术的增量投资回收期，可用节约资源的经济效益来补偿增量投资。（3）经济效益评价结果分析在对绿色建筑经济效益实行评价的过程中，我们能够看到，绿色建筑项目能够有效的降低能耗，能够在最大化提升居住和生活环境舒适度的条件下，实现经济效益的最大化6。例如：深圳万科城的采暖耗热节能指标大大超过了广东省50%的强制节能标准，达到了65%的节能率。起到了良好的社会示范

18、作用，其社会效益和环境效益也是十分巨大的。通过对万科城绿色建筑项目增量投资回收期实行计算，获得其投资回收期为13.09年，其中增量投资内部收益率为7.69%，可见，绿色建筑具有较为乐观的经济效益。在万科城绿色建筑项目中，其节水体系中的灰水处理技术成本具有边际成本递减的效应，即随着规模的增加，投资成本是降低的。可见，其在人口规模更巨大的居民区，还具有更明显的经济效益。将具体表现为投资回收期的缩短和增量投资内部收益率增加。在测算增量投资回收期和增量投资内部收益率时，这两个指标对建设投资金额和水价的敏感性较强，即在反映其相关性的曲线上可见到其斜率较大，而煤价的涨幅却对相关经济评价指标的影响较小，表现为敏感性较低7。也就是增量成本和自来水价格将成为影响绿色建筑直接经济效益的最重要因素，其相关性较强。结合这个评价结果，可知，绿色建筑要想提升其经济效益，首先就是要控制增量成本。而随着当前居民自来水价格的逐步上涨，对绿色建筑项目