小区物业管理服务标准和监督考核办法

1、小区物业管理服务标准和监督考核办法 总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。 管理服务标准 一、 客户服务 总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。 具体要求： 1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。 2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人

2、）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。 3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。 具体要求： 1、巡检。（1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；（2）每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组

3、织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；（3）每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；（4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；（5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 2、房屋。 （1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用人）装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；

4、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 （2）油漆粉饰。钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。 （3）建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 2、给排水系统及其配套设施。 （1）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。（2）排水设施。化粪池每年清理 n次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时

5、更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。 3、供配电系统 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。 4、智能化系统 设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。 5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。 6、电梯运行与管理 （1）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大

6、中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。（2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。 7、 道路、停车场 、车库及配套设施 （1）保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；（2）按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其

7、他杂物； （3）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。 三、清洁管理 总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。 具体要求： 1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶

8、面无蜘蛛网、 大理石地面干净;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。 2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。 3、共用车库保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。 4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具的灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。 6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

9、 7、 垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱 无明显污迹、油污，无明显异味。 8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。 9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。 五、园林绿化养护与管理 总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。 具体要求： 1、草坪。成活率在95以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能

10、及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。 2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。 3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。 4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周安全设施状况，发现损坏及时修复。 六、安全防范 总体要求：阻止或减少刑事案件，杜

11、绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。 具体要求： 1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。 2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥

12、交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。 3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。 4、紧急事故反应。（1）制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；（2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；（4）对紧急事故做

13、出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。 5、其他防范措施。（1）设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；（2）涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；（3）协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；（4）对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。 七、交通、车辆管理 总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违

14、约。 具体要求： 1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。 2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。 3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。 4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。 5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。 6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。 7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行

15、及时劝阻。 八、消防管理 总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。 具体要求： 1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。 3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。 4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。 5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头

16、、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。 九、档案资料管理 1、档案资料齐全完整； 2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 3、及时变更登记，账物相符。监督办法和违约责任 一、日常监督 二、违约责任 乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经

17、营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。（即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得65%；如果发生一项违约，则乙方所得减少到34%，甲方所得增加到66%，依此类推）。 考核办法和结果处理 一、 每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。 二、 业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议：1）供电管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）卫生保洁管理；5）绿化管理；6）公共设施设备管理；7）车辆管理；8）维修服务；9）服务态度

18、；10）遗留问题的解决；11）总体评价。打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。 三、 年中和年底回收的表格由业主委员会邀请 区物业办、社区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在“总体评价”中，80%（含）以上业主认为“好或较好”的，业主委员会向全体业主书面通知按合同规定邀清上半年或下半年物业管理费。30%（含）以上业主认为“差或较差”的，上半年或下半年物业费按90%收取。50%（含）以上业主认为是“差或较差”的，由业主委员会召开业主大会解聘现物业公司，并组织招投标选聘新的物业管理公司。附件2 小区物业管理办公用房、物业管理商业用房管理办法和商业用房经营收入、停车

19、费、广告费收入使用办法（草案）为维护本小区业主的合法权益，根据国务院物业管理条例和宁波市住宅小区物业管理条例的规定，结合本小区实际，制定本办法。 1、物业管理办公用房，是指小区开发商根据 物业管理条例的规定，按住宅小区总建筑面积3的比例配置的用于本小区物业管理的房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供，产权属本小区全体业主共同所有，由业委会代管，并提供给物业管理公司使用。物业管理企业未经业委会同意，不得改变其用途，更不得用于出租或其他经营谋利。 2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中根据宁波市住宅小区物业管理条例第四十条规定，按住宅小区总建筑面积4的比例配置的经营用房。物业商业用房由开发

20、建设单位无偿提供，产权属住宅小区全体业主共同所有，由业委会代管，并由业委会委托物业管理公司经营，经营收入除去双方约定的经营管理费用外，全额用于小区的物业管理。 3、物业管理用房和物业管理商业用房的所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。 4、物业管理企业出租物业商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理企业与承租方鉴定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理合同中约定的物业管理企业的受聘期限。 5、物业管理商业用房的使用必须符合城管、消防、环保、卫生等方面的要求。 6、物业管理单位应每半年在本小区内公布物业商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。 7、物业管理服务

21、合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委员会。 8、业主委员会委托物业管理公司按政府有关规定收取小区停车费。停车费具体收取办法由物业管理企业制定，报业委会备案。 9、小区共有部位和公共设施出租做广告，须根据物业管理条例的规定，租赁人须向业主委员会、共用部位和公共设施涉及到的相关业主和物业管理企业申请同意。 10、本小区物业管理商业用房的经营收入、停车费收入和广告费收入以及其他使用公共场地和公共设备获得的收入中，35%作为物业管理企业的经营管理费用，可以计入公司利润；65%作为物业维修基金，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备

22、保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止物业管理企业挪作他用；部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。 11、物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金，金额超过1万元的，应提前告之业主委员会，超过3万元的，由物业管理企业提出方案，经业主委员会审核同意后，再报相关机构审核批准。 12、按宁波市物业管理条例第四十六条规定，物业管理企业应每年在本小区内公布各项经费的收支情况，接受业主的监督。13、按宁波市物业管理条例第四十六条规定精神，业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区物业管理的其他财务不定期进行审计，终止物业管理委托合同的时候为必须审计

23、。 14、本办法由小区业主委员会负责解释。附件3 日月星城小区物业服务收费管理办法（草案） 1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和浙江省物业服务收费管理办法等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。 2、本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。 3、本办法所指的物业服务包括以下内容： （一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养； （二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理； （三）公共绿地、花草树木的养护管理； （四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作； （五）物业的档案资料管理； （六）日月星城小区物业管理合同和日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法中规定的其他公共性服务内容 4、 本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费