房地产估价师考试理论与方法模拟冲刺（4）

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 房地产估价师考试理论与方法模拟冲刺（4）考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。a、3214b、3347外语c、3367d、3458答案：b2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地

2、为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。a、该建筑物的价值低于拆迁费用b、该估价结果肯定有误c、甲土地的价值高于乙土地的价值d、不可能出现这种情况答案：a解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。a、100b、300c、600d、

3、900答案：d解析：根据容积率总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。a、35b、45c、48d、50答案：a解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。5、已知某临街深度3048米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度4572米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和

4、九八七六法则，其总价为（ ）万元。a、109b、117c、124d、130答案：b解析：100100*（9%8%）117万元。6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。a、物质折旧b、功能折旧c、经济折旧d、会计折旧答案：c解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。7、一宗2000m2的工业用地，容积率为08，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为51，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。a、552b、3519c、4293d、4845答案：c解析：改用途前的土地单价690*

5、08552元/m2，改用途后的土地单价950*514845元/m2应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即48455524293元/m2。8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。a、800万元b、1000万元c、1800万元d、8001000万元答案：d解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。a、0060b、0940c、1060d、1064答案：d解析：交易情况修正系数100/（1006%）1064。10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管