cbd内写字楼功能定位的研究

论文题目CBD内写字楼功能定位的研究并列题目无英文题目THESTUDYONTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORINCBD关键词（中）中央商务区；写字楼；功能定位；指标体系；竞争力关键词（英）CBDBUSINESSFLOORFUNCTIONALPOSITIONINDEXSYSTEMCOMPETITION中文摘要CBD是英文CENTRALBUSINESSDISTRICT的缩写，中文译为中央商务区或商务中心区，现已逐渐成为现代都市经济最眩目的景观，代表着城市经济的新高度。而写字楼是CBD的载体，所以对于写字楼的研究也被提到日程上来。近年来，写字楼的数量不断增加，高品质的写字楼大量出现，写字楼竞争日趋激烈，供大于求，因此，如何开发符合市场需求的、打造具有竞争力，具有长期生命力的写字楼，是目前关注的重点。但其中更为重要的是发现市场需求，进行市场细分，找准自己的功能定位。现在对写字楼功能定位的研究也有很多，但是，或对国外理论予以直接评价，或对普遍原理进行简单演绎，或对实践问题给以表面反映，大都偏重理论研究，定性多，定量少，缺少有说服力的论据基础。而本文采用定性分析和定量分析相结合的方法，有力地介绍了写字楼功能定位的方法。本文的主要内容如下所示（1）提出写字楼核心行业的概念，并对核心行业出现的必然性和形成的机制作了研究。给出了确定写字楼核心行业的三步走方法，第一步确定写字楼行业的分类，本文共给出了经常入驻写字楼的17种行业；第二步确定写字楼核心行业的评价指标，笔者根据国内外资料，共提出了7个评价指标，可能指标给的不是很全面，毕竟是笔者个人的观点，但是这些指标却具有很强的实际意义，并且在实际使用时，可以根据实际情况进行修改；第三步确定写字楼的核心行业，此核心行业可能是一个行业，也可能是多个行业的集合。（2）提出写字楼竞争力的概念，并对写字楼竞争力的内涵和特征作了研究。根据指标体系的设计原则，笔者提出了写字楼竞争力的评价指标体系，并采用层次分析法和熵值法相结合的组合赋权法确定权重，该方法定性和定量相结合、主观和客观相结合，不失为一种确定权重的好方法。并结合写字楼竞争力指标体系，给出了写字楼竞争力模型。（3）提出写字楼竞争力指数的概念，写字楼竞争力指数就是写字楼竞争力的量化描述；并给出写字楼竞争力指数的评价方法，最后给出写字楼功能定位的模型。本文虽然做了一定的工作，但是尚需探讨、研究和完善的还有很多。笔者的想法是在今后的工作中，进一步完善写字楼核心行业的评价指标和写字楼竞争力的评价指标体系，建立更加完善的写字楼竞争力模型和写字楼功能定位模型。而且本文至今还没有应用到实践中，如果有可能的话，将本文研究成果应用到实践中，根据实际应用再在各个方面完善本文。英文摘要CBDWHICHISABBREVIATEDFROMCENTRALBUSINESSDISTRICTHASGRADUALLYBECOMETHEMOSTDAZZALINGLANDSCAPEOFMODERNURBANECONOMYANDBEREPRESENTATIVEOFTHENEWHIGHOFURBANECONOMYBUSINESSFLOORISTHECARRIEROFCBD,SOITSRESEARCHHASBEENONTHEAGENDAINRECENTYEARS,THENUMBEROFBUSINESSFLOORCONTINUALLYINCREASESANDHIGHQUALITYBUSINESSFLOORGREATLYAPPEARSTHECOMPETITIONOFBUSINESSFLOORISFIERCEANDOVERSUPPLIEDTHEREFORE,THEQUESTIONOFHOWTOMEETTHENEEDSOFTHEMARKETANDCREATEACOMPETITIVE,LONGTERMVITALITYBUSINESSFLOORISTHEFOCUSOFATTENTIONBUTIDENTIFYINGTHEMARKETDEMANDFORMARKETSEGMENTATIONANDFINDINGITSFUNCTIONALPOSITIONISMOREIMPORTANTNOWTHEREISALOTOFSTUDYONTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORBUTTHESESTUDYISDIRECTEVALUATIONONTHEFOREIGNTHEORY,ORSIMPLEDEDUCTIONONTHEGENERALPRINCIPLES,ORTOGIVESURFACEREFLECTSONTHEPRACTICALPROBLEMS,MOSTLYBIASEDTOWARDSTHEORYSTUDY,MOREQUALITATIVE,LESSQUANTITATIVEANDLACKOFACONVINCINGARGUMENTBASEDTHISPAPERWHICHISCOMBINATIVEOFQUALITATIVEANDQUANTITATIVEINTRODUCESTHEMETHODOFFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORTHEMAINCONTENTOFTHISPAPERISASFOLLOWS1PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDMADESTUDYONTHENECESSITYOFAPPEARANCEANDMECHANISMOFCOREINDUSTRYGIVENTHETHREESTEPMETHODFORDETERMININGBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYTHEFIRSTSTEPISTODETERMINETHECLASSIFICATIONOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDTHISPAPERGIVESATOTALOF17INDUSTRIESWHOOFTENASSIGNBUSINESSFLOORTHESECONDSTEPISTODETERMINETHEEVALUATIONINDEXOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYACCORDINGTOTHEINFORMATIONATHOMEANDABROAD,IPUTFORWARDSEVENEVALUATIONINDEXTHESEINDEXWHICHISMYPERSONALVIEWISLIKELYNOTFULL,BUTTHEYHAVEGREATEPRACTICALSIGNIFICANCEANDCANBEREVISEDACCORDINGTOTHEACTUALSITUATIONSTHETHIRDSTEPISTODETERMINETHEBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYWHICHISAINDUSTYORASETOFMANYINDUSTRIES2PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOMPETITIONWHICHISABBREVIATEDTOBFCANDMADESTUDYONTHECONTENTANDFEATURESOFBFCACCORDINGTOTHEDESIGNPRINCIPLEOFINDEXSYSTEM,IPUTFORWARDTHEEVALUATIONINDEXSYSTEMOFBFCANDUSETHECOMBINATIONWEIGHTINGAPPROACHTHATCOMBINATESANALYTICHIERARCHYPROCESSAHPANDENTROPYMETHODTODETERMINEWEIGHTTHISAPPROACHCOMBINATIONOFQUALITATIVEANDQUANTITATIVE,SUBJECTIVEANDOBJECTIVEISAGOODWAYTODETERMINETHEWEIGHTANDGIVENTHEBFCMODELACCORDINGTOTHEBFCINDEXSYSTEM3PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOMPETITIONINDEXWHICHISABBREVIATEDTOBFCIANDQUANTIFIEDDESCRIPTIONOFBFCGIVENTHEEVALUATIONMETHODOFBFCIANDTHEMODELOFTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORTHEPAPERHASDONEACERTAINAMOUNTOFWORK,BUTMUCHWORKSTILLNEEDTOEXPLORE,STUDYANDIMPROVEMYIDEAISTOIMPROVETHEEVALUATIONINDEXSYSTEMOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDBFCANDESTABLISHAMORECOMPLETEBFCMODELANDFUNCTIONALPOSITIONMODELINTHEFUTUREWORKWHATISMORE,THISPAPERSOFARISNOTAPPLIEDTOPRACTICEIFPOSSIBLE,APPLYINGTHERESEARCHRESULTSTOPRACTICEANDIMPOVINGTHISPAPERINVARIOUSFIELDSACCORDINGTOTHEPRACTICALAPPLICATION单位代码10445学号20042800分类号K9硕士学位论文论文题目CBD内写字楼功能定位的研究学科专业名称管理科学与工程申请人姓名韩杰指导教师赵庆祯教授论文提交时间2007年04月10日独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得（注如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名导师签字学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名导师签字签字日期200年月日签字日期200年月日目录摘要IABSTRACTIII第一章绪论111CBD概述1111CBD的特征1112CBD的功能3113国内CBD发展历史及现状4114CBD研究内容6115概念诠释912写字楼概述9121写字楼研究现状10122问题的提出11123研究的意义12本章小结13第二章写字楼功能定位研究的内涵1421写字楼功能定位研究的涵义14211写字楼功能定位研究与区域联系研究的区别14212写字楼功能定位与写字楼特色定位的区别14213写字楼功能定位与写字楼档次划分的区别1522写字楼功能定位的性质1623写字楼功能定位研究的原则16231战略性原则16232阶段性原则16233突出优势原则16234区际联系性原则16235可操作性原则17236可持续发展原则17本章小结17第三章写字楼功能定位的方法1831写字楼功能定位研究的理论基础18311地理二元结构理论18312发展极理论18313比较优势理论19314竞争力理论19315共生理论1932写字楼功能定位的相关模型20321三角定位模型20322弓弦箭模型21323竞争力模型2233写字楼功能定位的思路24本章小结25第四章写字楼核心行业2641写字楼核心行业形成的必然性2642写字楼核心行业的形成机制2743写字楼核心行业的确定方法27本章小结30第五章写字楼竞争力及其评价指标体系3151写字楼竞争力31511写字楼竞争力的内涵31512写字楼竞争力的特征3252写字楼竞争力评价指标体系的设计原则3253写字楼竞争力评价指标体系设计的作用3454写字楼竞争力评价指标体系3455写字楼竞争力评价的数理方法38551各种数理方法分析38552层次分析法39553熵值法43554组合赋权法确定权重44555数值标准化4456写字楼竞争力评价模型45本章小结45第六章写字楼竞争力指数4761写字楼竞争力指数4762写字楼竞争力指数评价方法4763写字楼功能定位模型48本章小结49第七章结束语5071本文的主要工作5072进一步的研究工作50参考文献52攻读硕士学位期间发表的论文55致谢57CBD内写字楼功能定位的研究摘要CBD是英文CENTRALBUSINESSDISTRICT的缩写，中文译为中央商务区或商务中心区，现已逐渐成为现代都市经济最眩目的景观，代表着城市经济的新高度。而写字楼是CBD的载体，所以对于写字楼的研究也被提到日程上来。近年来，写字楼的数量不断增加，高品质的写字楼大量出现，写字楼竞争日趋激烈，供大于求，因此，如何开发符合市场需求的、打造具有竞争力，具有长期生命力的写字楼，是目前关注的重点。但其中更为重要的是发现市场需求，进行市场细分，找准自己的功能定位。现在对写字楼功能定位的研究也有很多，但是，或对国外理论予以直接评价，或对普遍原理进行简单演绎，或对实践问题给以表面反映，大都偏重理论研究，定性多，定量少，缺少有说服力的论据基础。而本文采用定性分析和定量分析相结合的方法，有力地介绍了写字楼功能定位的方法。本文的主要内容如下所示（1）提出写字楼核心行业的概念，并对核心行业出现的必然性和形成的机制作了研究。给出了确定写字楼核心行业的三步走方法，第一步确定写字楼行业的分类，本文共给出了经常入驻写字楼的17种行业；第二步确定写字楼核心行业的评价指标，笔者根据国内外资料，共提出了7个评价指标，可能指标给的不是很全面，毕竟是笔者个人的观点，但是这些指标却具有很强的实际意义，并且在实际使用时，可以根据实际情况进行修改；第三步确定写字楼的核心行业，此核心行业可能是一个行业，也可能是多个行业的集合。（2）提出写字楼竞争力的概念，并对写字楼竞争力的内涵和特征作了研究。根据指标体系的设计原则，笔者提出了写字楼竞争力的评价指标体系，并采用层次分析法和熵值法相结合的组合赋权法确定权重，该方法定性和定量相结合、主观和客观相结合，不失为一种确定权重的好方法。并结合写字楼竞争力指标体系，给出了写字楼竞争力模型。（3）提出写字楼竞争力指数的概念，写字楼竞争力指数就是写字楼竞争力的量化描述；并给出写字楼竞争力指数的评价方法，最后给出写字楼功能定位的模型。本文虽然做了一定的工作，但是尚需探讨、研究和完善的还有很多。笔者的想法是在今后的工作中，进一步完善写字楼核心行业的评价指标和写字楼竞争力的评价指标体系，建立更加完善的写字楼竞争力模型和写字楼功能定位模型。而且本文至今还没有应用到实践中，如果有可能的话，将本文研究成果应用到实践中，根据实际应用再在各个方面完善本文。关键词中央商务区；写字楼；功能定位；指标体系；竞争力分类号K9THESTUDYONTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORINCBDABSTRACTCBDWHICHISABBREVIATEDFROMCENTRALBUSINESSDISTRICTHASGRADUALLYBECOMETHEMOSTDAZZALINGLANDSCAPEOFMODERNURBANECONOMYANDBEREPRESENTATIVEOFTHENEWHIGHOFURBANECONOMYBUSINESSFLOORISTHECARRIEROFCBD,SOITSRESEARCHHASBEENONTHEAGENDAINRECENTYEARS,THENUMBEROFBUSINESSFLOORCONTINUALLYINCREASESANDHIGHQUALITYBUSINESSFLOORGREATLYAPPEARSTHECOMPETITIONOFBUSINESSFLOORISFIERCEANDOVERSUPPLIEDTHEREFORE,THEQUESTIONOFHOWTOMEETTHENEEDSOFTHEMARKETANDCREATEACOMPETITIVE,LONGTERMVITALITYBUSINESSFLOORISTHEFOCUSOFATTENTIONBUTIDENTIFYINGTHEMARKETDEMANDFORMARKETSEGMENTATIONANDFINDINGITSFUNCTIONALPOSITIONISMOREIMPORTANTNOWTHEREISALOTOFSTUDYONTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORBUTTHESESTUDYISDIRECTEVALUATIONONTHEFOREIGNTHEORY,ORSIMPLEDEDUCTIONONTHEGENERALPRINCIPLES,ORTOGIVESURFACEREFLECTSONTHEPRACTICALPROBLEMS,MOSTLYBIASEDTOWARDSTHEORYSTUDY,MOREQUALITATIVE,LESSQUANTITATIVEANDLACKOFACONVINCINGARGUMENTBASEDTHISPAPERWHICHISCOMBINATIVEOFQUALITATIVEANDQUANTITATIVEINTRODUCESTHEMETHODOFFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORTHEMAINCONTENTOFTHISPAPERISASFOLLOWS1PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDMADESTUDYONTHENECESSITYOFAPPEARANCEANDMECHANISMOFCOREINDUSTRYGIVENTHETHREESTEPMETHODFORDETERMININGBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYTHEFIRSTSTEPISTODETERMINETHECLASSIFICATIONOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDTHISPAPERGIVESATOTALOF17INDUSTRIESWHOOFTENASSIGNBUSINESSFLOORTHESECONDSTEPISTODETERMINETHEEVALUATIONINDEXOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYACCORDINGTOTHEINFORMATIONATHOMEANDABROAD,IPUTFORWARDSEVENEVALUATIONINDEXTHESEINDEXWHICHISMYPERSONALVIEWISLIKELYNOTFULL,BUTTHEYHAVEGREATEPRACTICALSIGNIFICANCEANDCANBEREVISEDACCORDINGTOTHEACTUALSITUATIONSTHETHIRDSTEPISTODETERMINETHEBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYWHICHISAINDUSTYORASETOFMANYINDUSTRIES2PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOMPETITIONWHICHISABBREVIATEDTOBFCANDMADESTUDYONTHECONTENTANDFEATURESOFBFCACCORDINGTOTHEDESIGNPRINCIPLEOFINDEXSYSTEM,IPUTFORWARDTHEEVALUATIONINDEXSYSTEMOFBFCANDUSETHECOMBINATIONWEIGHTINGAPPROACHTHATCOMBINATESANALYTICHIERARCHYPROCESSAHPANDENTROPYMETHODTODETERMINEWEIGHTTHISAPPROACHCOMBINATIONOFQUALITATIVEANDQUANTITATIVE,SUBJECTIVEANDOBJECTIVEISAGOODWAYTODETERMINETHEWEIGHTANDGIVENTHEBFCMODELACCORDINGTOTHEBFCINDEXSYSTEM3PROPOSEDTHECONCEPTOFBUSINESSFLOORCOMPETITIONINDEXWHICHISABBREVIATEDTOBFCIANDQUANTIFIEDDESCRIPTIONOFBFCGIVENTHEEVALUATIONMETHODOFBFCIANDTHEMODELOFTHEFUNCTIONALPOSITIONOFBUSINESSFLOORTHEPAPERHASDONEACERTAINAMOUNTOFWORK,BUTMUCHWORKSTILLNEEDTOEXPLORE,STUDYANDIMPROVEMYIDEAISTOIMPROVETHEEVALUATIONINDEXSYSTEMOFBUSINESSFLOORCOREINDUSTRYANDBFCANDESTABLISHAMORECOMPLETEBFCMODELANDFUNCTIONALPOSITIONMODELINTHEFUTUREWORKWHATISMORE,THISPAPERSOFARISNOTAPPLIEDTOPRACTICEIFPOSSIBLE,APPLYINGTHERESEARCHRESULTSTOPRACTICEANDIMPOVINGTHISPAPERINVARIOUSFIELDSACCORDINGTOTHEPRACTICALAPPLICATIONKEYWORDSCBDBUSINESSFLOORFUNCTIONALPOSITIONINDEXSYSTEMCOMPETITIONCLASSIFICATIONK9第一章绪论11CBD概述CBD是英文CENTRALBUSINESSDISTRICT的缩写，中文译为中央商务区或商务中心区。现今较为流行的定义为在一个大城市内，集中大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施，具有良好环境，便于开发大规模商务活动的中心区域1。CBD的概念最早产生于美国，当时曾定义为“商务汇聚之处”，是由美国社会学和地理学者伯吉斯在研究芝加哥市城市空间结构时提出的。这一理论认为城市空间从里到外可以用同心圆来描述，位于同心层圆心的区域被概括为城市地理及功能核心区域，是城市的核心部分。CBD的出现是从工业化到现代化过程中追求经济增长而自然形成的，在发展中国家往往成为一个城市发展的策略2。111CBD的特征不同国家CBD的定义和模式不同，同一国家不同城市CBD的定义和模式也不同，但一般来讲，CBD具有以下特征50（1）CBD具有聚集性。鳞次栉比的高楼、交融汇集的人流、物流、资金流、信息流是CBD最显著的特点。CBD的聚集性一方面表现在众多的企业特别是大中型企业的总部及其办事处集中在一幢商务楼中进行各种经济活动；另一方面表现在众多的商务楼集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，同时带动周边的餐饮、购物、百货零售等相关行业聚集发展。如纽约曼哈顿的华尔街，面积不足1平方公里，却集中了几十家大银行、保险公司、交易所和上百家公司总部；东京新宿，聚集了160多家银行和数十家财团总部；上海陆家嘴中外金融机构达83家；北京朝阳区在不到4平方公里的地域集中了世界500强企业中的99家总部、分支机构和数百家跨国公司、金融机构。（2）CBD具有经济控制功能。实际上虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地城，因此CBD实际上是市场经济的枢纽机构。（3）区域地产峰值化。城市地价如金，CBD大多处在城市的繁华地带，一般需要占地35平方公里，因其突出的交通通信优势和卓越的服务功能而成为城市的“商谷”宝地。巨大的需求空间，使其建筑容量相当高，一般建筑容量至少在1000万平方米以上，多的超过2000万平方米，这就使CBD的地产和房产价格上扬攀高。如曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额占美国房地市场中此类房成交额的10，曼哈顿的地产估价约占纽约地产估价总额的533。（4）产业特征明显46。CBD是第三产业集聚中心，集中着商业、金融、贸易、信息、文化娱乐等多门类的第三产业，要求具有较高的通达性、高质量的环境，彼此之间相互联系、密不可分，从而产生巨大的规模效益和集聚效益；现代城市中心区的另一个特征是信息服务中心的出现，为城市及区域的发展提供快速、便捷的信息服务。（5）CBD具有高效性。统计显示，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部78平方公里所产生的经济效益相等。上海浦东的105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总量的41，去年每幢高楼平均营业收入超过16亿元，上缴税收超过6000万元，地处南京西路的嘉里商务中心去年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等一年的税收额高达1亿元人民币，而今年上半年产生的税收已达14亿元，超过了去年全年的纳税总额，被人们惊呼为“嘉里现象”。也有的资料上分析CBD应该具有八个条件一是高盈利产业集中，以第三产业为主；二是商业空间密集度高；三是交通的通达性好；四是应为城市的最高地价区；五是与城市发源地及目前地理中心有一定关联性；六是良好的社会服务水平、技术设施和城市景观；七是借助信息交换设备维持CBD在区域经济中的控制作用；八是集中了信息、科技领域内的特定阶层人群4。现在经常与CBD相提并论的一个概念是楼宇经济。楼宇经济是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态,以商务、商贸楼为载体,通过开发、出租楼宇引进各种企业,招商引资,可以办公司、搞研发或创办现代服务机构,以达到留资目的,从而引进税源,带动区域经济发展的一种经济形态。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体,通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”5。可见，CBD和楼宇经济并不是完全相同，但是我们现在并不加以区分，楼宇经济通常也称为CBD。既然写字楼是CBD的重要载体，写字楼实际上可以说是CBD的微观化，是CBD的重要组成部分，所以写字楼的发展离不开CBD，CBD是写字楼发展的背景。因此，我们先介绍一下CBD的功能及发展历史和研究内容。112CBD的功能CBD之所以重要，是因为其具有以下重要功能（1）城市形象塑造功能。CBD区是一个城市经济发展的窗口，通过CBD区企业的发展，可以展现一个城市的发展方向、政策导向、发展潜力、城市风貌和人力资源素质。（2）引资示范功能。进来一个，留住一个，引进一批。通过CBD区的示范功能，吸引越来越多的企业到本地或CBD区投资。例如，上海市浦东新区105幢楼宇的引资总量达1169亿元，占新区的41，注册资金724亿元，固定资产原值总计446亿元，固定资产净值总计329亿元。按到位资本的性质区分，国家资本709亿元，占到位资本金的61；集体资本14亿元，占1；法人资本210亿元，占18；个人资本60亿元，占5；港澳台和外资资本金分别为39亿元和138亿元,分别占总量的3和12。（3）经济发展的带动功能。一业旺，带来百业兴。写字楼里不断攀升的人气和才气，刺激大楼自身和周边地区会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业的群聚效应。在CBD区，各种外资、金融、保险带来了可观、稳定的消费群。由此，再带来私营、国有、集体的多元化的投资者，不仅带动了城市经济发展，还将带动CBD区的楼宇本身、周边地区商业的发展。（4）信息交汇功能。现代商务楼宇本身也存在着一种互融机会。它不仅便于楼内企业之间的协助与沟通，而且也为很多企业创业提供了契机。（5）辐射功能。CBD依靠自身聚集的大量的生产要素和物质产品，创造出新理念、新制度、新技术、培养出大量专业人才，而这些成果除了满足CBD自身的需求外，将有许多辐射到周边地区，促进周边商业、零售业、服务业的发展。的确，CBD聚集程度高、聚集功能强，但是聚集仅仅是手段而不是目的，最终的结果是要将各要素聚集起来以后，进行生产、服务和创新，把原始的要素加工成高一级的要素辐射到周边地区，对周边地区的发展施加影响，所以辐射功能是CBD的重要功能。就整体而言，CBD的这五大功能是相互联系的。按照美国社会学家桑德斯的理论6，CBD的这几个功能交织在一起，形成了一种社会场域，这种场域既具有向内的凝聚力，又具有向外的扩张力，这正是CBD的典型特征。由上可知，CBD就是一个城市的名片，一个城市的微观化，CBD可以说是一个城市的“核”与“芯”。在知识经济时代到来之际，CBD正依托着资金流、人流、物流、信息流、技术流等高度密集的优势，膨胀经济总量，提升经济层次，成为城市有利的经济支撑。在国民经济的宏观大体系中，CBD作为相对较为微观的构成部分，同样是一个政治、经济、社会综合发展的有机体，其发展影响着城市品牌的提升、实力的提高和环境的改善，其系统运行机制同城区、城市，甚至大到国家的运行机制有相同点也有不同点，其系统运行绩效对于城市经济系统乃至整个国民经济系统的运行绩效都起着基础意义上的支撑作用。因此，对于CBD的研究，意义重大而深远。而CBD又是以写字楼作为载体，所以在CBD内研究写字楼就显得更为重要了。113国内CBD发展历史及现状通过对20世纪80年代以来实践和理论探索的综合分析，国内CBD研究大致可以划分为四个阶段7。（1）国内CBD研究的起步阶段19821992年CBD是发达的商品经济和高度城市化的产物。80年代初期的国情决定了CBD实践只能是个别城市的“奢侈品”。事实上，1992年以前基本上是上海市的摸索和准备阶段。1982年上海市通过土地使用规划管理技术规定初稿，开创了全国土地有偿使用的先河，为后来陆家嘴CBD建设确立了基本的土地开发模式。1986年上海市城市规划设计研究院提出了陆家嘴地区规划，在全国首次提出了CBD的使用性质。与实践领域的摸索相对应，早期CBD的研究较多停留在对国外和上海市CBD的介绍、以及国外文献的摘录等方面。楚义芳比较全面地引述了CBD的定义、特征和内部结构等概念，以及CBD与城市发展的关系8。严重敏等初步论述了CBD与上海市城市发展的关系；乔继明、周超分别摘译了有关巴黎德拉方斯和堪培拉CBD规划设计的著述。（2）国内CBD研究的发展阶段19931996年1992年以后，CBD引起了学者乃至政府部门的广泛重视，相关研究也取得了一定的进展，表现在以下方面首先，更多的城市以政府为主导提出CBD规划构想。例如，1993年的北京城市总体规划中，首次明确提出“在建国门至朝阳门，东二环路至东三环之间”建设中央商务区。这是北京政府首次提出建设自己的CBD。同年，广州新城市中心区珠江新城规划出台，珠江新城作为政府规划的“广州新城市中心区”出现，开发商和专家均将此视为广州CBD的代名词。而西安、重庆、武汉等城市也纷纷提出建设自己的CBD。其次，论文的数量明显增多，档次逐步提高，对于CBD全方位的解析成为这一时期研究的重点。这一阶段理论研究的特点有13第一，对国外CBD研究不求宽泛，而是有重点的逐步深入。李芳等详细介绍了墨菲和万斯的CBD定界技术和国外对于CBD内部空间结构的研究。叶明则着重阐述了CBD的起源、特征以及建筑形态等问题。宋启林以美国、英国、法国CBD为例重点探讨了CBD的发展机制。第二，空间结构、CBD规模、用地规划等CBD基础理论研究得到重视。章兴泉探讨了城市CBD集中和分散的利弊；孙一飞则分析了功能、地价、环境、技术、行为五个因素对于CBD空间结构的影响；周岚指出以规划期末该城市的经济产业发展水平、规划的土地利用布局和商业服务中心体系模式这两个因素来确定城市CBD的合理规模；阎小培等通过实地调查，论证了广州市CBD土地利用的差异及形成的原因。第三，CBD个案研究由单一走向丰富。胡兆量、王储伟、冀光恒思考了北京市的CBD规划问题；丰东升、杨松筠、刘彦随、万向东则分别论述了上海市、武汉市、西安市、湛江市的CBD建设与城市发展的关系。第四，开始注重CBD与国情的结合。吴明伟等提出在CBD建设中需要经济学等多方面专家的参与、加强CBD演变过程的研究等五项提议；陈联认为我国的CBD建设须作为长期目标、立足于发展过程进行规划。（3）国内CBD研究的深化阶段19972002年这一阶段利用前期实践和理论的积累，对CBD的研究不断深化。（4）国内CBD研究调整提高阶段20032006年对CBD发展现状和发展策略调整的审视成为本时期研究的重点。李树琮、戴春解析了当前CBD建设中不合理的因素，提出必须制止急躁冒进、协调建设与旧城保护的关系；陈伟新通过实证研究，运用宏观经济相关分析方法进行分析和比较，从宏观层面对当前国内36个城市中央商务区CBD的不合理现状加以剖析，并提出规划建设的规模和布局的建议；王铁鹏等通过剖析北京CBD面临的突出问题探讨了CBD的定位、功能设计和发展目标等问题；刘松龄应用城市旅游学原理，提出传统CBD转化为RBD游憩商业区的策略。现在国内不少城市正在规划建设CBD。北京市规划在朝阳区内399平方公里的区域建设北京商务中心区，并已将商务中心区建设纳入该市的“十五”计划，现已开始就商务中心区的规划采取国际招标征集设计方案，全国加快商务中心区的规划建设。上海的陆家嘴，它是中国唯一以“金融贸易区”命名的开发区，将建成未来中国乃至世界经济、金融、贸易中心之一，并且还规划投资100亿元再建一个陆家嘴。香港中环，已经具备了中央商务区的条件和特征，成为亚洲乃至世界金融、商贸活动最活跃地区之一。宁波也将投资13亿建设CBD。另外，广州、西安、深圳、大连等许多城市正在计划建设中央商务区3。114CBD研究内容美国CBD发展有两种模式纽约模式和休斯敦模式。纽约CBD中公寓和写字楼各占一半，休斯敦CBD中没有公寓，现在看并不理想。CBD在早上8点到晚上6点的这段时间里都呈现出热闹非凡、流光溢彩的景象，一旦下班以后，商圈内所有设施无人问津、整个区域会瞬间沦为死城12。纵观如伦敦、东京、香港这样生动性的城市，共同特点是24/7生活方式，设计和规划鼓励每天24小时，每周7天充满活力的生活。那么怎么才能使CBD真正的流光溢彩，真正的发挥城市核心的作用，我们主要从以下几个方面来研究（1）CBD同周边地区的协调关系11。在世界经济及各个国家内部，经济发达地区与不发达地区都存在着二元结构的关系，即发达地区对不发达地区既有“扩散效应”，又有“回波效应”，既有积极作用，也有消极作用13。同理，由于中心CBD同周边地区发展程度不同，所以也存在这两种效应，正确分析和处理好这两种效应，使CBD和周边地区保持协调和相互促进的关系，对楼宇经济的发展具有重要意义。（2）CBD核心产业的确定。我国著名城市经济学家朱铁臻教授曾经说过“现在城市有一种危机，叫特色危机，就是城市的面貌雷同引起的”。同样，这种危机现在也存在于CBD中。现在很多CBD地区赶时髦、随大流，没有从本地区CBD的实际情况出发来制定相应的政策、制度等，更无从谈起核心产业的确定。的确，核心产业的确定应该有其客观标准，比如创造的GDP、创造的利税、资金总量、与其他产业的关系等，但这个标准定量描述很困难，不同的产业、不同的经济类型是千差万别的，所以CBD核心产业的确定是楼宇经济研究的一个主要内容，核心产业的不同表明了CBD经济发展的现实支撑和未来发展方向。各行各业围绕核心产业团结合作，这样既能增强自身区域的核心竞争力，又能与其他区域合作形成新的竞争能力。（3）CBD最佳规模的确定。一般来说CBD规模大，经济实力强，经济效益也较高，然而，CBD规模也不是越大越好，如果超越了自然地理环境所能承受的最大压力，CBD内在、外在的成本都会增加，经济效益随之降低。那么，CBD的规模到底多大为好这也是楼宇经济的研究内容。影响CBD规模的因素主要包括城市的性质CBD属于城市的一部分，CBD的发展必须符合城市的发展规律，即要符合城市的性质；CBD的空间位置若CBD座落在经济发达地区，地势平缓、交通方便，这样将有利于吸纳人口、资金、技术以及其他各种物质资源和信息资源，反之，若CBD座落在偏远地区，周边人烟稀少，交通不便，很显然不会产生吸引力，不容易聚集各种企业。CBD基础设施容量基础设施是CBD建设的组成部分，是保障各种企业正常生存、不可或缺的必须条件。因此，建设CBD，先要建设基础设施，良好的，充足的基础设施容量是CBD经济规模增长的先决条件。的确，CBD不是越大越好，但达到一定程度时扩充必要的空间是完全合理的要求。在西方经济学的理论中，有一个边际效益的概念，它是考察动态经济活动过程中成本与效益的关系的，即在一个既定的条件下若使成本变动一点，其对收益的影响如何或者是想再提高一点收益，会引起成本的什么变化联系到所研究的CBD最佳规模，其实也存在着边际成本和边际收益的问题，需要在CBD发展过程中考察边际成本同边际收益的变化，以及这两者同成本和效益的关系，从CBD的动态角度确定它的最佳规模，这样CBD最佳规模的研究方法就可以归结为分析成本、边际成本、效益、边际效益之间的关系，如图11所示。（4）CBD的区域规划。区域规划是指在一个特定的区域范围内，根据国民经济和社会发展长远规划、区域自然条件和社会经济基础，对区域中的农业、工业、第三产业，以及其他各项建设事业和重要工程设施进行全面的发展规划，并做出合理的空间配置，成本效益边际成本边际效益图11评价CBD最佳规模的指标关系使区域社会经济各部门及各分区之间形成良好的分工协作关系，使各项工程建设更加有序地进行14。而CBD本身就是一个区域，再由区域规划的概念可知，CBD规划不是一项马马虎虎的工作，而是一项具有高度综合性、很强区域性、突出战略性和相当政策性的规划工作。（5）CBD顶级部落的形成。1958年AO赫希曼在经济发展战略一书中，提出了区域非均匀增长的“核心区与边缘区”理论。AO赫希曼认为经济发展不会同时出现在所有地方，而一旦出现在某处，在巨大的聚集经济效应作用下，要素向经济增长快速的地区集聚，最终形成具有较高收入水平的核心区，与核心区相对应，周边的地区称为边缘区。该理论可以解释一个区域如何由互不关联、鼓励发展，变成彼此联系、发展不平衡，以及由极不平衡发展成为相互关联的平衡发展的区域系统。CBD的发展主要经过以下几个形态离散性，聚集性，扩散性，均衡性14。由以上可知，在CBD的研究过程中，核心区域和边缘区域的研究不能忽视。（6）CBD产业结构是否合理。评价CBD产业结构是否合理的标准主要有以下三个第一，能否充分发挥CBD优势，有效利用CBD内外的自然条件和社会经济条件发展CBD经济。第二，产业结构是否具有整体性和系统性，即能否在CBD核心产业的领导下，将CBD内所有的经济部门都联系起来，形成比例协调，相辅相成的经济体系。第三，产业结构是否具有先进性，能否适应当时的社会经济发展要求10。（7）CBD内写字楼的研究。写字楼是CBD的重要载体，是CBD的微观化，所以研究CBD，一定离不开研究写字楼。笔者粗略罗列了上述几方面的内容，当然这并不是楼宇经济研究的全部，仅就上述内容，本文也只选择最后一方面内容作详细介绍。115概念诠释（1）CBD与城市游览区、城市居民楼的区别作为CBD区,不要建筑太多的休闲和游览设施,CBD区的建筑密度和风格要能适应CBD区的工作节奏,太多的游人和闲人的逗留,会对CBD区的工作效率产生负面影响,如会使CBD区工作人员产生疲倦、庸懒的情绪。（2）CBD与一般商场、商品市场的区别市场一般分为商品市场和要素市场两类,商务楼的经济活动大多数更接近要素市场,即使是买卖生产资料和消费资料,也只是达成协定,而买卖的具体过程则在商务楼宇之外完成。（3）CBD与房地产开发的区别CBD的概念比房地产概念更为广泛。CBD不是简单地等同于房地产开发,而是对房地产的深度开发和延伸。12写字楼概述写字楼作为楼宇经济发展的载体，其重要性可见一斑。企业入驻写字楼的动力除了来自办公的需求，还有来自于对企业品牌的关注和保值、增值的追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；企业的品牌同时也是对写字楼品质的证明。写字楼内企业的层次,直接代表了写字楼的品位,而写字楼的品位直接影响着客户对企业的第一印象。保障写字楼品位与客户身份相匹配,提升与宣传企业品牌,都是吸引客户,保证公司发展的重要前提。总之，写字楼的形象同入驻企业的形象、入驻企业的价值观紧密相连，写字楼对于企业来说是至关重要的。写字楼经济正是知识经济时代CBD商务功能的体现22。农业经济时代的竞争力主要表现在生产与产品交易范围和数量的大小以及对外敌入侵的抗御能力等；工业经济时代的竞争力表现为资本、劳动力、工业原材料的集聚、加工和交换能力、交通便利程度等；知识经济时代的竞争力是具有吸引、争夺、拥有控制转化人才资源及创造价值和占领市场的能力。此时的办公形势是办公室与厂房分离12，通过有限的办公室和数字化的管理，统一指挥遥远的实地生产，其创造的经济价值是不能用办公室面积来衡量的。在工业经济时代，我们是通过投入生产场地面积与产出函数来计算产出；在知识经济时代，高集约型的经济价值浓缩在有限的办公室内，通过数字化的联系，实现最终实物的产出与交割。办公面积与产出的函数将是工业经济时代的几百倍甚至几千倍，其中蕴涵了大量无形的智力资本投入。因此，对写字楼经济的研究至关重要。121写字楼研究现状写字楼是企业的办公场所，它的兴起源于第三产业，特别是金融服务性行业的发展。20世纪90年代初期至中期，在大规模的旧城改造与新区开发中发展了一批写字楼。低档、狭窄的大楼入口、门厅，低标准的设备、设施配套，电梯数量和机动车泊位的不足，是这一时期写字楼的普遍特征15。近年来，开发商注重物业的品质，写字楼的数量不断增加，高品质的写字楼大量出现，写字楼竞争日趋激烈，供大于求，因此，如何开发符合市场需求的、打造具有竞争力，具有长期生命力的写字楼，是目前开发商关注的重点15。但其中更为重要的是发现市场需求，进行市场细分，找准自己的功能定位16。由于企业的需求开始多元化，导致写字楼市场必须细分17。这里的细分包括两层含义。第一层指高度聚集下的细分，第二层指同企业业务分化下的细分。第一层含义所说的写字楼市场细分，实际上是在同质化前提下发生的。也就是说当一个产业的聚集达到一定程度的时候，市场可以更深入的把握属于这类产业的企业在办公方面的特性和要求，因此就更能够为其提供使用起来更舒适更合适的场所。第二层含义所说的细分是指企业业务的分化促进了同行业在地域上的聚集，从而促进了整个市场在地域上的细分。很多大企业中部门的独立性逐渐建立，表现在与企业自身系统联系的紧密度远不如与同行业系统联系的紧密度高，行业聚集性超越了企业聚集性，因此这些部门开始向同行业聚集的区域流动。我们要从以下三个方面对写字楼进行市场细分18首先，从地域入手进行市场细分。需要写字楼的客户中，有的要求地处市中心热闹区域，有的并不要求一定在市中心，更希望闹中取静。其次，从外观形态上进行市场细分。有的客户对写字楼有较高的外观形象要求，也有的客户对写字楼外观形象要求并不高，对他们而言，写字楼只是作为一个办公的场