毕业论文-宏观调控背景下的房地产税收政策变革研究

成人高等教育毕业设计（论文）题目宏观调控背景下的房地产税收政策变革研究二一五年八月目录摘要ABSTRACT1我国房地产业税收政策问题及原因111课题选题的意义和背景112有关税收方面的基本原则2121税收公平原则2122效率原则3123量能负担原则5124受益负担原则613国内外有关房地产业税收政策研究7131国外有关房地产业税收政策研究7132国内关于房地产税收政策研究8（1）关于房地产税收体系的构成的研究814关于物业税的政策性研究10141关于物业税是否可以取代土地出让金的问题10142关于开征物业税与相关房地产税种的改革11143与物业税有关的其他方面的研究122我国房地产业税收政策问题及原因1321税种设置不合理，保有环节税负较轻1322计税依据不合理，征税范围不广泛1523税收政策的不一致性1524税费混杂，税收调节作用不强，税收征管配套措施不完善163国外房地产税收政策的有效性分析1731法国房地产税收政策的有效性分析17311税种的设制17312关于征收管理1832日本房地产税收政策的有效性分析18321日本对房地产的税收调控政策1833韩国对房地产的税收调控政策20331保有环节21332交易环节22333住房保障22334对日、韩房地产税收改革的评价2234美国房地产税收政策的有效性分析23341美国房地产税收政策的特征23342对美国房地产税收政策的评价244我国房地产业税收政策的改革现状与设想2641我国房地产业税收政策的改革现状26411营业税方面26412土地增值税方面27413个人所得税方面28414城镇土地使用税方面29415物业税方面3042我国房地产业税收政策的改革的进一步设想30421统一和规范房地产开发阶段费用31422开通并增加保有阶段的税收31423规范并降低流转环节的税负32424实行住房消费补贴和税收减免政策32425适当时机开征物业税335结论35谢辞36参考文献37摘要近年来，我国房地产市场价格上涨过快，政策干预不利已是不争的事实。如何制定出台相关措施，抑制房地产市场价格居高不下的局面，已经成为一个十分现实的问题。人们也已经看到，国家在财政与金融调控上也相继出台了一些政策，采取了一些措施，但并没有对日益看涨的房地产价格起到平抑作用。对此，本文就我国目前房地产税收政策调整存在缺陷的成因展开分析，结合实际运用税收、房地产供求理论及相关经济学原理，结合国外的先进经验，比照我国房地产税收体系存在的问题，在给出我国房地产价格较高阶段如何处理好税收与房地产业价格、财政收入与房地产价格以及在处理好各方面关系的基础上，针对于我国目前房地产税收机制存在的问题，提出了旨在完善房地产价格税收政策的前瞻性设想和建议，明确指出了房地产税收改革的目标和完善征收物业税收体系的思路和对策。关键词房地产；税收；税制改革；物业税UNDERTHEBACKGROUNDOFMACROECONOMICREGULATIONANDCONTROLREALESTATETAXPOLICYCHANGERESEARCHABSTRACTINRECENTYEARS,THEPRICEOFOURCOUNTRYREALESTATEMARKETHASRISENEXCESSIVELYQUICKLYITBECOMESIMPORTANTTOUSTODEALWITHTHEPRICEOFREALESTATETHECOUNTRYHASTAKENSOMEMEASURESINTHEFINANCEANDTHEFINANCIALASPECT,BUTHASNOTPLAYEDTHESUPPRESSIONREALESTATEPRICEROLEREGARDINGTHIS,THETHEORISTSHAVEDISCUSSEDHOWTOSUPPRESSTHEREALESTATEPRICETHROUGHPROPERTYTAXONREALESTATETHISARTICLEANALYSESTHEPRICEPHENOMENONABOUTTHEREALESTATEREMARKETATPRESENTANDTHERELATEDNATIONALPOLICYITPOINTSOUTTHEQUESTIONOFOURCOUNTRYREALESTATETAXREVENUESYSTEMBYUTILIZINGTHERELATEDTAXREVENUETHEORY,THEREALESTATESUPPLYANDDEMANDTHEORYANDOTHERRELATEDPRINCIPLEOFECONOMICSWECANLEARNABOUTTHEOVERSEASADVANCEDEXPERIENCEFROMTHISARTICLEANDALSOWECANREALIZEITISVERYIMPORTANTTOSOLVETHEPROCESSESBETWEENTHETAXREVENUEANDTHEREALESTATEINDUSTRYPRICERELATIONSANDTHEPROCESSESBETWEENTHEFINANCIALREVENUEANDTHEREALESTATEPRICERELATIONSINTHEREALESTATEPRICEHIGHSTAGEINVIEWOFTHEREALESTATETAXREVENUEINSUFFICIENCYINOURCOUNTRY,WEPROPOSETHEPOLICYANDTHESUGGESTIONATPRESENTWEMUSTCLEARTHATITISOURGOALTOREFORMTHEREALESTATETAXREVENCEANDBUILDTHEPERFECTTAXREVENCESYSTEMKEYWORDSREALESTATEREALESTATETAXREFORMOFTAXSYSTEMPROPERTYTAXONREALESTATE1前言11课题选题的意义和背景我国宏观经济自上世纪90年代后期曾一度出现过经济增长乏力、需求不足的局面，政府曾先后多次下调银行利率，企图用积极的财政政策来促进消费和投资，但由于宏观调控机制的不完善性，又导致了2004年上半年以来的经济“过热”现象。投资过大、发展过热的趋势，在房地产价格的增长势头上体现的更加明显，这种“过热”的看法，已成为理论界的共识。于是，关于如何使中国的房地产价格得到有效的抑制成为宏观理论界研究的主要课题之一。本文仅从有关房地产税收政策的现状及其与房地产价格的关系方面来研究和探讨如何对我国现行的有关房地产业税收体系、政策进行调整改革和完善。自2005年以来，宏观经济政策从税收方面来调控房地产价格的措施已经出台了很多，但同时宏观统计数据显示，房地产价格一路攀升，毫无回头之势。于是，人们关于税收政策本身是否能够起到抑制房地产价格的作用产生了质疑。同时，近年来，关于开征物业税的探讨和论证以及政府的相关物业税试点工作的积极运筹，又给人以如是的感觉，似乎物业税就是解决房地产价格过快上涨问题的灵丹妙药。为此，有必要对我国近期房地产价格上涨的情况及政府的有关房地产税收政策调整做一简要回顾和基本的评述。据统计，我国自2006年起,各月房屋销售价格指数上涨均超过了5以上，至2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨105，涨幅与上月持平；环比上涨02，涨幅比上月降低06个百分点。环比上涨幅度有所下降，给人一个很好的感觉，那就是2008年或许是一个良好的开端，抑制房价的政策也许已经在开始发挥着它的威力，但仅就目前普通群众的购买欲望和实际购买能力巨大差距来看，以上数据还不能说明抑制房价的政策就已经达到了目的并给人以满意的证明。因此，关于如何继续实施进一步的加税政策，还应该是一个值得深刻思考和需要认真探讨的问题。为了有效抑制房地产价格上涨，我国在宏观经济政策等多方面采取了一些措施。比如，在货币政策上，为减少流动性过剩而采取了提高法定存款准备金率的办法。2007年，我国曾十次上调法定存款准备金率，六次银行加息，截止2008年4月，法定存款准备金率已提高到16；在财政政策方面，印花税由1提高到3（2008年4月24日已调回1），发行特别国债等等。在这里我们主要是研究有关房地产税收方面的政策措施。为了深入研究房地产业税收政策体系及政策上的问题，我们有必要对相关理论做一粗略的阐述，以便从税收的原则、房地产供求理论以及对国外房地产税收政策的主要成果的有效性分析中得到启迪和启发。12有关税收方面的基本原则税收在各国的财政收入中都占据绝对的比重。一个国家的财政支出主要的来源是税收。税收在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。为此，遵循和坚持税收的公平效率、量能和受益负担原则对于税收政策的制定和执行具有非常重要的作用，具体表现在121税收公平原则1税收公平原则的含义税收公平原则是税收最重要的原则之一，它指具有相等纳税能力者应负担相等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收，即指纳税人与纳税人之间的税负公平问题，例如内、外资企业税负公平问题、国民待遇问题。我国政府在制定税收政策时，首先就体现税收公平原则，如中华人民共和国个人所得税法自1980年颁布以来对于调节个人收入差别、抑制社会分配不公、增加财政收入起到了积极的作用。但是近年来，随着个人收入流向高度集中和差距不断扩大，收入分配差距日益明显并呈进一步扩大的趋势，我国政府为了降低这种差距，先将起征点由800元提升到1600元，又通过公布国务院关于修改中华人民共和国个人所得税法实施条例的决定，对实施条例第十条、第十八条、第二十七条等条款作部分修改。自2008年3月1日新修订的个人所得税法将减除费用标准提高到2000元/月，实施条例也因此作了相应修改并同时施行。目前国家正在重新调整个税，有望将减除费用标准提高到3000元/月。这一政策的修订也体现了国家税收政策的公平原则。税收的政策应以公平为本，公平合理是税收的基本原则和税收制度建设的目标。早在18世纪，西方经济学的鼻祖亚当斯密在其著作国民财富的性质和原因的研究一书中就将公平原则作为重点内容进行论述。在现代社会中各经济学派对税收所持的观点和立场各有不同，但对于税收的必须坚持公平原则的观点是一致的，税收公平与否通常是检验税制合理和税收好坏的标准。当然，绝对公平的税制是不存在的。2政府与纳税人之间的税收公平原则除了纳税人与纳税人之间的税负公平以外，政府与纳税人之间的关系是否公平，也是税收公平原则的一个重要问题。公民向政府纳税，政府向社会提供基本的公共产品和公共服务。税收是公民向政府购买公共服务所支付的价格，是政府提供公共服务所获得的报酬。纳税人税负的高低主要取决于公共服务的数量和质量，二者之间应当是均衡等价的，否则，就违背了公平的税收原则。这就要求，政府在增税的同时，应提高公共服务水平。3我国房地产税收政策的公平问题目前我国房地产业税收制度被普遍认为不合理，在税种的设制、税收的负担、税收的征收环节都存在不合理的现象，不能体现税制公平的原则。例如，在房地产保有阶段税负轻，在流转阶段税负重，在买卖的阶段就将很多人排除在外，而一旦拥有住房却几乎没有什么税负，这就反映了不公平的情况；又如重复征税的现象也存在，这也使纳税人的负担过重，有失公平。因此改革房地产的税收制度要体现征收税款的公平、合理性，改革的出发点是建立公正合理的房地产税收体系。而目前有部分理论界人士认为改革房地产税收政策能够有效的抑制房地产价格，即改革房地产业税收政策为有效抑制房地产价格的重要手段。所以说改革房地产税收政策是不断完善我国税收体系的重要任务，建立科学的征税体系，不仅有利于我国房地产业的健康发展，同时也有利于国家税收制度的完善。但是，改革时机的选择是政策有效性体现的重要一环，改革税制要具体考虑我国经济所处的环境。当前我国经济处在过热时期，流动性过剩，在房地产价格方面上涨速度迅猛，如果在此经济环境下改革房地产业税收制度，可能会对房地产价格上涨起到推波助澜的作用。122效率原则1效率原则的含义税收必须考虑效率的要求主要有两层含义一是征税过程本身要讲究效率即要尽量减少征收的有关费用，制定比较恰当的征收方法，这就要求税务机关在征税时一定要保证及时、足额将纳税人所应纳税额征收入国库，税务机关开支应尽量节约，降低成本，同时，税收机关的设置、征纳税方法的选择应贯彻简便易行的原则；二是征税本身对经济运转的整个效率的影响，看征税的结果是否有利于促进经济的发展。事实上，如果税收作为一种重要的再分配工具，可以在促进资源配置合理化、刺激经济增长等方面发挥作用，我认为这项税收政策是有效率的，但如果税收政策扭曲了资源配置格局，阻碍经济的发展，那么它的存在就是无效率的，税收是否能充分发挥经济调节功能是衡量政策成败的关键。（2）效率与公平的关系讲求税收的效率原则还有正确处理好其与税收公平原则的关系，从总体上说，税收的公平与效率原则是互相促进、互为条件的统一体，效率是公平的前提，公平是效率的必要条件，如果税收政策本身做到了公平，但却阻碍了经济的发展，影响了经济的增长，尽管做到了公平，我认为也是没意义的，税收是以社会生产为前提的，没有了效率也就成了无源之水，无本之木。在讲求公平的同时也必须充分重视效率，否则税收不公平必然会挫伤企业和个人的积极性，甚至还会引发社会矛盾。但是税收的公平与效率的统一也不是绝对的，就某一具体的征税活动来说，二者会有矛盾和冲突，因此在税收政策的制定和执行过程中又难免会存在有公平与效率难以兼顾的情形。（3）我国房地产税收政策改革的效率与公平原则我国在进行房地产税收政策改革的过程就是一个兼顾公平和效率的过程，如果在这一过程中处理不好公平与效率的问题，必将对我国房地产业产生负面影响，这与我们改革的初衷是相违背的，因此在进行一项税制改革时必须谨慎而周密。我们知道税法一旦确定下来，就不能朝令夕改，要具备固定性的特点，否则会对国家的经济发展起阻碍的作用。目前，我国房地产投资增速比较快，对国家经济发展也起到了促进作用。一般来说，一个国家或地区，其整体财富大致由三部分组成一是已经形成的资产或产出；二是拥有的人力资源；三是自然资源。显然，房地产属于已经形成的资产部分，是一个国家或地区财富的重要组成部分。目前，房地产业在许多国家和地区被列为支柱产业，占GDP的比重在10以上，美国房地产业的增加值约占美国GDP的8，加拿大157。20世纪90年代中后期，日本房地产业增加值占GDP的10，韩国为9，中国香港为19，中国台湾为11。据统计，目前，美国房地产的价值约占美国国家总财富的3/4，其中，土地财富占232，建筑物财富占50，其他财富占268。从以上数据不难看出房地产业的发展对一国的经济发展具有重大的贡献作用，如果对房地产业的税收政策制定的不合理，可能会对房地产业的发展起到负面影响，因此税收制度的改革和完善还要以提高效率为主要目标。123量能负担原则（1）量能负担原则的含义量能负担原则就是国家在设制税种和征收税款时应根据纳税人的纳税能力的大小，按一定的比例来征收税款的原则。依照个体经济负担能力来分配税收是一项极其重要的工作，在设制税种时，如果处理不好税收负担能力的问题，轻者使纳税主体的积极性受到损害，重者使国家的税源枯竭。由于税收是无偿的，是国家对纳税人所占有的社会商品或价值的无偿征收，因而，对纳税人来说，必然存在一个税收负担多少的问题。所谓税收负担，是指纳税人应履行纳税义务而承受的一种经济负担，从绝对额考察它是指纳税人应支付给国家的税款额；从相对额考察，它是指税收负担率，即纳税人的应纳税额与其计税依据价值的比率，这个比率通常被用来比较各类纳税人或各类课税对象的税收负担水平的高低，因而是国家研究制定和调整税收政策的重要依据。（2）合理确定税收负担税收负担不仅体现在税收占整个GDP的比重是否合理上，同时也体现在个别税种的设制上是否有利于该行业的发展上，税收负担是国家税收政策的核心。任何一项税收政策首先必须考虑税收负担的高低，税负水平定低了，会影响国家财政收入；定高了，又会挫伤纳税人的积极性，妨碍社会生产力的提高。税收负担关系到国民经济持续、快速、协调发展的问题，国家税收最终总是由所有纳税人来承担的。在一定经济发展水平下，经济体系的税收负担能力是有一定限度的。税收负担超越了经济的承受能力，就会损害国民经济的健康发展。因此，税收负担应该保持在经济的承受能力范围以内。税收负担直接关系到国家与纳税人及各纳税人之间的分配关系，国家向纳税人征税，不仅改变了纳税人占有和支配的社会产品总量，也会改变各个纳税人之间占有和支配的社会产品比例，由此形成国家同纳税人及各纳税人之间的税收分配关系，它是社会产品分配关系的重要组成部分。从一定意义上讲，税收制度的设计问题，也就是税收负担的设计问题。在确定税收负担时，应该严格遵守合理负担、公平税负的原则。所谓合理负担原则，就是指国家与纳税人在税收分配总量上要适度，兼顾需要与可能，做到纵向分配合理。所谓需要，是指国家实现其职能对财政资金的需求。所谓可能，是指社会经济所能提供的积累。一般地说，国家实现职能对财政资金的需要是资金越多越好。而一定时期内国民经济发展水平是一定的，所能提供的资金又是有限的，两者之间始终存在矛盾。要恰当地处理这个矛盾，就应该在确定税收负担时，既考虑财政支出的需要，又考虑纳税人税款支付的承担能力。合理负担是正确处理国家同纳税人之间的分配关系，是税收纵向合理的重要标志，也是公平税负原则的前提和基础。所谓公平税负原则，是指税收负担公平地分配于每个纳税人身上，纳税人之间横向负担公平合理。在市场经济条件下，竞争是市场经济的一般规律，公平税负原则，就是为纳税人创造一个在客观上大体相同的竞争环境，有利于鼓励竞争，在竞争中优胜劣汰，推动市场经济发展。（3）我国房地产税收政策的量能负担问题就目前我国房地产的税收改革问题，从税制改革的角度考虑，物业税的完善需要审慎而长期的过程，如果作为一项调控措施不考虑目前我国房地产业的税收承受能力而一味强调它的调控的能力，最终可能会导致房地产业的税负转嫁。所谓税负转嫁，是指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的过程和现象。换句话说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。在房地产转让和流通环节的增税使开发商或销售者将税负轻而易举的转嫁给购房者，结果是起不到降低房价作用，相反却可能使房地产价格进一步上涨。我国房地产方面税费种类繁多，包括土地出让金、耕地占用税、城镇土地使用税、房地产税、城市房地产税、营业税、契税、印花税、土地增值税、所得税等十几种，此外还有一些地方性的“特色”收费项目。税制改革的目标是使税制向“宽税基、少税种、低税率”的国际惯例转变，根据这样的要求，物业税应该是取代现有的多个税种和收费项目，税收总额不会有太多增加。但打击投机者，抑制房地产价格的调控目标则要求物业税应该是加税措施，其它税种可能仍然保留。然而，物业税的任务太重，就可能使其偏离国际通行的做法，造成物业税发展的不成熟或畸形，甚至可能会导致未成熟就夭折，其结果会导制税制结构变得更加复杂。124受益负担原则（1）受益负担原则的含义西方经济学家曾就税收如何公平地分配于纳税人，提出受益负担公平说，亦称“受益原则”。如亚当斯密、卢梭等人曾根据社会契约论和税收交换学说，提出受益原则。认为凡是受自政府提供的福利多的多纳税，这才是公平，即根据纳税人从政府提供服务所享受利益的多少，判定其应纳多少税和其税负应为多大。享受利益多的多纳税，享受利益少的少纳税，不享受利益的不纳税。受益负担是按照谁受益谁承担税负的原则来制定税收政策，比如我国目前正在拭点开征的燃油税，就是很好体现受益负担的原则，如果进行全面执行，届时取消相关收费，这样机动车辆一旦上路才会发生费用，不上路就可能不发生费用，体现了谁受益谁负担的税收政策的基本原则。（2）我国房地产税收政策的受益负担问题房地产税收政策改革在税率方面，也就是在税负方面应体现受益负担的原则，当受益人享受政府所提供的共用设施比较多以及所享受的城市环境比较好，所拥有的房地产价值由于城市的优化而升值的纳税主体应向国家多纳税，采取不同的税负，这正是受益负担原则的表现，也就是谁受益谁负担，谁受益多谁多负担的原则。所以在进行房地产税收改革的时候应按照不同受益群体而采取差别税率的原则，要考虑在不同城市，不同地区、不同地段按受到国家所提供的公共物品的大小来征税，而不能一刀切，否则不能体现税收的受益负担的原则。以上是就我国税收的基本原则来分析我国房地产业税收改革应遵循的基本原则，也就是说，我国在改革房地产税收政策时一定要按照国家有关税收政策原则来进行，否则就会适得其反。但因事物发展过程的复杂性，往往在政策制定中又会出现这样或那样的矛盾性，比如如何处理效率与公平之间的关系；如何能充分体现量能负担与受益负担二者兼顾的原则等等。13国内外有关房地产业税收政策研究131国外有关房地产业税收政策研究西方发达国家和地区房地产税的征收制度比较成熟，在房地产税收方面的理论研究成果和经验也比较多。有理论研究的历史我们可以追溯到威廉配第时期，之后以亚当斯密的国富论为标志的古典经济学时期，其中有萨伊、大卫李嘉图等都在各自的经济学著作中对房地产税收做了大量的研究和探讨，综合起来看，主要集中在农地税、房屋税等古老的房地产税种，这也是和一定历史时代的经济发展相联系的。随着城市规模及经济的发展，越来越多的经济学家已开始重视对城市房地产税收进行研究了，马歇尔的经济学原理的出版，标志着新古典经济学时期的到来，对于城市土地的税收问题研究的重点已由简单的税种描述转变为对房地产税收负担和归宿问题的探讨。马歇尔的贡献主要表现在运用以价格理论为核心的局部均衡分析方法对房地产税收进行分析，指出房地产价值等于建筑物价值与地价之和，为判断土地税的计税依据和土地税负归属奠定了基础，从而将古典房地产税收理论发展到极至，也对现代房地产税收理论研究产生了深远的影响；到了凯恩斯之后公共经济学进入现代时期，此时房地产税收问题已经很少得到理论经济学界的关注，而主要在应用经济学领域内予以讨论。20世纪六、七十年代，西方学者对房地产税收问题的研究开始兴盛起来，在现代公共经济学中，房地产税收理论研究将土地税作为要素税，运用“跨期经济增长模型”展开了房地产税收效应的动态一般均衡分析，重点关注土地税的资源配置效应。在现代房地产税收的研究中，对有关房地产方面税收理论的研究也比较深入，从税收分析的基本角度来讲，这些研究主要集中在房地产的保有阶段的税负归属和经济效益两方面。在税负归属方面主要有三种观点，第一种是传统观点认为房地产税是一种货物税；第二种观点是新观点认为是资本税；第三种观点认为房地产税是一种使用费，也是一种使用者付费论。关于这三种观点的评论在国外的文献中评论较少，一般也都是简单评论。对于有关房地产税经济研究方面，在土地税对土地开发时机的影响的研究成果较成熟，学术界一度出现“中性论”和“非中性论”的观点。132国内关于房地产税收政策研究国内关于房地产税收政策的研究可以追源于19世纪中期，主要涉及是各主要房地产税种的立法、税收制度的设计问题，此外还涉及到征收方法和税收负担的相关内容。研究的内容流于形式，没有进一步的深入展开。到了新中国成立以后，实行的是城镇土地使用无偿化，城镇职工住宅公有化，在这种情况下，房地产税收在国家财政收入体系中微不足道，因此，有关房地产税收制度的研究比较少，到了1980年，我国开始实施以土地有偿使用为核心的土地产权制度改革和住宅货币化制度改革。1994年取得了分税制度改革的重大进展，至此，专门针对房地产税收的研究开始兴盛起，具体表现如下（1）关于房地产税收体系的构成的研究在税种分类方面，主要是按照征税环节来划分的，有三个环节的组成，第一环节是取得房地产时应征纳的税种，其中包括契税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税（2000已停征）；第二环节是流通转让时应征纳的税种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、所得税（其中包括企业所得税和个人所得税）和印花税；三是保有房地产征纳的税项，包括房产税、城镇土地使用税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。理论界也有以征收对象为标准来研究中国的房地产税收体系的，按征收对象将房地产税收分为流转税、所得税和财产税三大税收体系，但其有别于国际上关于房地产税收体系的划分，即所得税、商品税和财产税这三大课税类。有些学者则认为我国现行税制中的一些税种存在课税理论依据模糊和税种性质不清等问题，按其对房地产税收的定义，他们将中国现行房地产税制中的主要税种分别归入所得税、商品税、财产税及其他税三大类。所得类性质的房地产税包括企业所得税、个人所得税、土地增值税、农业个税；商品税性质的房地产税是指营业税中包含的房地产税；财产税及其他税类中包括了房产税、城市房地产税、契税与印花税、计划开征而未征的遗产税和赠与税、城镇土地使用税和耕地占用税。（2）关于我国房地产税收弊端问题的研究国内的学者们对我国房地产税收弊端的研究大都集中在税种繁多、重复课税、税制结构本身存在缺陷；征收范围有限，税基狭小；税与费、租界定模糊；征管力度不强等方面。比如在房地产的流通环节设置的税种过多，税负也比较重；而在房地产保有环节，税种比较少，且税收的负担比较轻，结果是严重的税负不公平的现象。在重复征税方面，比如，在房地产转让环节，购买方除了缴纳35的契税以外，还要缴纳万分之五的印花税；对房产出租既要征5的营业税，又要征收12的房产税；对房地产转让取得的收入，既要征收土地增值税，同时还要征收企业和个所得税，这两个税种同属于收益税，因此就存在了重复征税的情况。在房地产税收的征收范围和征收对象上，也存在一些弊端，如我国现行的城镇土地使用税和房地产税的主要税收依据的条例仍旧是80年代的旧条例，房产税、城镇土地使用税等税种只对城市、县城及建制镇和工矿区征收，而对广大农村非农业用房却不征收；土地使用税以面积为计税依据，造成税收不能随土地增值而增加等。（3）关于房地产税收制度的政策性研究分税制改革以来，对于房地产税收制度的优化研究越来越多，涉及到国外房地产税收政策的先进性研究；对中国房地产税收制度的评价与一般效用分析，对于以税制改革为目的的政策性研究始终是研究的重点内容。在对税制结构的研究方面，主要的建议是对城镇居民自用住房按比例税率征收房产税，对管理体制改革分化出来的部分事业单位取消税收优惠；合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税；合并契税和房地产印花税；建议降低或取消土地增值说；提出将城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税以及耕地占用税等“五税合一”设置统一的“不动产占有税”；并征收物业税的建议。在征收管理方面，主要有以下几方面的建议第一、成立专门的房地产评估机构，科学合理的评估和计算出基准地价、最低限价和房产现值等，以此提高税收弹性；第二、建立完善的信息沟通平台，将财税部门、土地开发规划部门、建设部门、房产管理部门及工商管理部门的有关房地产方面的信息资料集中起来，以便做到信息的公开化；第三，加强管理，完善税收登记制度，加强对房地产市场的监督和管理。14关于物业税的政策性研究对于物业税的研究，国内尚处于理论研究阶段，部分地区在国家相关部委的领导下，开展了物业税模拟评税也称“空转”工作，目前国内相关的文献研究主要集中在以下几个方面为了便于理解，我们不防先给物业税下一个定义物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种，征收的对象是纳税人的财产。具体的课税对象为土地及附着于其上的建筑物等不动产，课税税基一般为不动产的市场价值或租金价值，税率则依据不同的税基而有所不同，一般采用比例税率，税收的归属一般归地方政府。141关于物业税是否可以取代土地出让金的问题以吴俊培、马克和、许一、李家鸽和马丽波等学者认为开征物业税后，应该取消土地出让金，但在征收物业税时，可将出让环节的税负计算进来，理由主要是，物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应纳入物业税的征税范围。目前我国房地产价格一路攀升，房价太高，主张以物业税取代土地出让金，可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。而同时有一些学者是这样认为的，何振一、刘维新、杨重光、宏诚认为物业税与土地出让金之间不可替代，土地出让金与物业税是两个不同性质的事物，各有存在的理由。物业税是房地产税的一种，属于公共分配范畴；而土地使出让金是地价的别称，地价是政府以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，属于市场范畴，并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。由于两者是性质不同的经济范畴，因此两者不应当也不能相互替代。以上两种观点，第一种观点认为物业税取代土地出让金，在需求没有减少的情况下，开发商不会主动将政府降低的税款让利给消费者的，这也不符合企业追求利润最大化的原则。我们知道，2006年国家消费税进行了调整，大家都知道护肤护发品取消了消费税，你有见过你用的洗发水降价了吗，不涨就已经很好了。第二种观点认为土地出让金继续征收，同时再征收物业税。这是一种重复征税的反映，土地出让一般都是有年限的，所有权仍旧属于国家，只是让渡了土地的使用权，应该按受益分配进行，但却只由当期财政使用，而我们知道土地是有限的，下期政府在安排财政支出时就没有这笔收入，这不符合税收受益负担的原则，而对于保有环节增税无疑还是对拥有和使用土地者而征收的种税，这也是重复征税的反映，这些都不是我国合理设计税收制度的好办法。142关于开征物业税与相关房地产税种的改革安体富和王海勇两位学者认为适用外资企业的应该与适用内资企业的房产税合并。合并后统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。认为城镇土地使用税不是税，而是地租。我国己建立国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳城镇土地使用税，所以城镇土地使用予以取消。学者樊丽明和李文认为，耕地占用税、土地增值税和契税是房地产在流转环节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对较高，阻碍了资源的正常流动。认为耕地占用税的定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的，这就偏离了土地的实际价格。与地价相比，耕地占用税的税负非常低，起不到抑制任何占用耕地行为的作用。因此必须对耕地占用税进行改革。将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值，并根据不同地区采用差别税率。我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就己出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化对保有土地的偏好，影响本己稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税计算繁琐，征收阻力大，己造成很高的税收成本，收入变的得不偿失。所以，对于土地增值额可以采用所得税的形式予以调整，取消土地增值税，以避免重复征税。143与物业税有关的其他方面的研究关于对物业税的研究还包括对课税对象的研究，对房地产价格的影响研究，确定物业税税率的问题研究，以及如何征收管理的研究和属收归属的问题研究。如有些学者认为物业税开征以后会对房价有一定的冲击，理由是开征物业税后，养房费用更高，对于拥有多套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加，一定时期内的房地产的供应会大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价下降，但是二手市场的供应量增大也只是一段时期内可能出现的情况并不具有长期性。从需求角度分析，由于我国人口众多，人们的住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大，所以价格也不会下降很多。国务院发展研究中心不动产税制改革课题组认为物业税应归于到地方税系中，使地方政府转变短期行政行为，充分调动地方的积极性，使地方政府能更加关心地方投资环境。地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的财政管理体制有关。我财政支出责任在省以下的地方政府，然而财政收入的大头在中央。有资料显示我国财政总支出的65集中在省以下的地方政府，事实上，开征物业税可以使地方政府关心投资环境，当地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出时，地方政府必将更关心本地区环境的建设。物业税收入归地方，税收管理权也应该适当下放到地方，使之成为真正的地方税。虽然物业税管理权应给地方政府，并不意味着中央政府就没有监管责任，中央政府应该设立监督机构。规定出物业税统一的评估标准，并编制统一的培训教材，培训评估人员。同时，还应考虑对地方为开征物业税给予财力上的支持。我国的房地产业税收制度不合理，在目前已经成为共识。问题的关键在于如何在当前房地产价格节节攀升这样一历史时期，对其进行合理而有效的改革。第二章我国房地产业税收政策问题及原因关于我国房地产业税收政策的相关理论我们在前已经述及到，下面我们对房地产税收方面税收政策问题及其产生问题的原因做一下具体的总结和概括。21税种设置不合理，保有环节税负较轻关于房地产税收的流通转让环节税费较重，已经成为大家的共识，这一点已不必过多分析，这一问题严重制约了我国房地产业的健康发展，仅就房地产开发、销售过程中就有8种税负，有的地方还重复征税，收费就更多，各个地方也参差不齐，约80150种，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。具体的负面影响体现在土地闲置、浪费严重。在房地产税收保有环节税收少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机行为的发生，因为存量房地产有限，而当需求增加时，保有房地产本身就能增值，而几乎在保有阶段没有税负。（见表21）目前我国的房地产保有税（城镇土地使用税及房地产税）大概占22，而交易环节中，仅城市维护建设税就高达31，再加上印花税及契税中房地产相关的部分，其所占比例已经大大超过了保有环节。同时，考虑在开发环节，虽然土地增值税和耕地占用税只占不到12，但是由于土地开发时要相应承担巨额的土地出让金，导致在房地产开发环节的税收及相关规费负担也远远超过了保有环节。通过观察我们可以得出明确的结论，即我国房地产保有环节的税收水平是相对较低的。表21我国房地产税收主要税种税种税率纳税义务人计税依据备注契税35境内转让土地房屋属性承受的单位和个人不动产价格个人无偿赠与不动产，应对受赠人全额征收契税耕地占有税1245/M2占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人实际占用面积003订立购销合同人005勘查设计人及建设工程、房屋所有权转让印花税01房屋租赁人合同金额所有企业和个人，购销双方都应缴纳3建造企业工程金额建筑取得时营业税5销售建筑物及其它地上附着物、转让土地使用权、房屋出租的单位和个人销售额，转让额，租金，经纪个人转让居住不满5年的普通住宅应缴纳营业税手续费003订立销售合同人005勘查设计合同、房屋印花税1租赁人合同金额所有企业7市区“三税”纳税人5郊县、县中心镇、镇城市维护建设税1农村“三税”纳税人增值税、消费税、营业税“三税”之和三资免征教育费附加3“三税”纳税增值税、消费税、营业税总和三资免征土地增值税3060转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物并取得增值收入的单位和个人。不动产增值额出让和国家征用免征，普通住宅增值少于20免征，转让可抵扣销售转让时所得税25所有房地产企业税前利润内外资统一税率12房产所有人房产余额房产税12房屋出租人租金收入个人住房出租暂按4保有阶段城镇土地使用1530元/M2内资使用土地实际占用土地面积三资不征22计税依据不合理，征税范围不广泛我国还没有建立起完全的房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面计税依据不能合理确定，使税收政策难以发挥调节社会贫富差距的作用。例如，对房地产税和土地使用税均只能按静止价值计税，税收收入缺乏弹性，且不能反映真实状况。对房地产转赠和遗产转移尚未开征新税种，不利于调控个人所得财富。现行的房地产税和城镇土地使用税的征税范围限制在城市、县城、建制镇和工矿区，在条件成熟的农村地区城市化程度不断提高，房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围。否则不利于城乡之间企业的公平竞争。现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有近值征收的，也有按租金、面积征收的。这样使地方政府不能从房地产价值增值的收益中获得增加的税收，而地方政府却肩负着搞好地方基础设施建设，公用事业的发展以及有关地方保障制度的完善等任务。筹集财政收入的能力比较微弱，不能使房地产税收政策有一个很好的发挥效果。目前，国内房地产税征收情况是一方面是税种繁多，收费比较复杂，租费杂乱，另一方面是房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的236，占地方财政收入的比重也仅为812，房地产市场出现的严重投机炒作造成房价上涨过快，泡沫四起，这与房地产税费整体偏低也有一定的关系。23税收政策的不一致性政策的不一致性使得采取房地产税收政策对房地产价格进行影响和控制，以实现政府的房地产价格降温的既定目标是不可能的，在此，财政政策无效。我们知道此前政府一再实行的在流通转让方面的增加税收，如营业税由一年转让免税，改为两年，又改为五年，结果为了避税，个人投机者可以延长转让时间，税收的结果是使房地产交易变的不活跃，这样房地产需求未减，甚至有所增加，在价格不变的情况下，一定时期内供给却减少了，那么无非是迫使房地产价格进一步上涨。当政府对供给方进行税收调整时，在短期内使得供给量减少，此时需求大于供给，价格沿着上移。我们假设政府征收物业税，在房地产保有阶段增加税收时，从抑制房价的角度，又让人们有这样一种感觉，政府是让房地产的交易活跃起来，这就反映了政策的不一致性。当保有环节增加税收时，使部分存量房地产盘活，结果是在一定的时期内提高了房地税收调整前的供求均衡状况。因此，在没有增加保有阶段税收时，供求均衡点不变，而当增加保有阶段的税收时，供给会有变化，均衡点也会相应变化，价格下降，但房价下降的同时投机需求又会有所增加，均衡点移到与原均衡点的价格一致，税收的作用被抵消，税收对房地产价格的作用无效。征收物业税前的均衡状态与征收物业税后的均衡变化我们不难得出，前期的政策会使存量房地产推迟交易，使当前交易变得不够活跃，短期内房地产供给减少，结果会导致房地产价格上涨；而后又将要出台物业税，通过分析我们得出结论，短期内会使房地产交易活跃，供给增加，但由于需求会进一步增加而最终会抵消供给增加对价格的抑制作用。我们从分析中不难看出，政府的行为有时是矛盾的，这种政策的后果会误导市场，使市场不能按照本身的运行机制运行，在此，宏观经济政策无效。24税费混杂，税收调节作用不强，税收征管配套措施不完善目前，我国房地产税费体系中税费混杂现象严重，涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且费用总数远多于税项总数。仅从房产开发收费项目上看，各地政府规定的收费项目有所不同，有的地方各种行政性收费，其原因是房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税是财产税的重要组成部分，对于地方政府是非常重要的。但是由于税收管理权限的过于集中，使地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能。而政府通过基金，收费等而增加的地方性收入又是被允许的。因此一些地方政府超越管理权限出台收费政策，一些地方税就披上了费用外衣。其实说到底是地方政府财力有限，所以很多收费项目就应运而生。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册的现象相当普遍，出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。我国房地产评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等难以适应税收征管的需要。第三章国外房地产税收政策的有效性分析很多发达国家对于房地产方面的税收制度的建立和完善都很重视，对于物业税的改革都抱有乐观的态度，大都寄希望于物业税改革，希望它能顺利实现各种目标。将房地产税收作为调控房地产行业运行机制的手段和财政收入的重要来源，很多理论研究者在研究采用物业税时，却忽视了一项新的制度和政策在实施时所必须付出的成本和代价。因此对于从事物业税研究的我们来讲，如何实现由现行房地产税费体制到物业税模式的转变是我们研究问题的关键。为了加快我国对房地产税收制度的改革，下面对发达国家的具体做法做一下简单介绍和评述。31法国房地产税收政策的有效性分析311税种的设制法国房地产税收制度是比较完备的，大体可以分为四大类收入所得税、消费税、资本税及地方税，其中涉及房地产类的税种有财产转移税、财产升值税、巨富税，这些属于收入所得税或资本税；此外还有建筑地产税、非建筑地产税、居住税、职业税、扫路税与垃圾清除税，这些属于地方税种。财产转移税是指在动产、不动产交易、买卖、赠与、继承等转移行业中征收的税，其税率差异很大。财产升值税反映的是如果在两年内实现短期升值，则将升值归入收入总额内按收入所得税计算；如果是两年以上实现的长期升值，则扣除每年5升值后按收入总额进行征税。巨富税是对拥有一定数额财富者才征收的税，在个人拥有动产、不动产总额超出一定限额时，须纳巨额的财产税，现这一限额为461万法郎，税率是从055165，按高额累进方式征税。建筑地产税是对拥有房产及其附属地产者按年度征收的税。非建筑地产税，是对拥有非建筑用地产者按年度征收的税。居住税是对居民按年度征收的税，是针对于房东或房客征收的税。职业税是地方对所有从事非工资性职业活动的法人或自然人征收的税。扫路税与垃圾清除税是由房主或房客交纳的税。312关于征收管理（1）法国对房地产征税有一整套完整的法律和行政措施税务当局设置各种不动产的详细档案，纳税人进行房地产交易都需要到税务局办理过户手续，这一措施有充分考虑了房地产的有偿转让以及无偿转让面临的各种情形，同时对预防房地产的投机行为也起到了很好的效果。在法国，住房的有偿转让要经过公证部门，买方要纳25手续费和75转让税，卖方要增值税，但其享有减免税的优惠。如所卖房子是第一住宅（每年居住不少于8个月），或卖主的总家产在40万法郎以下，或卖房的原因是由于工作调动等原因，卖房的增值部分不列入征税范围。房主拥有某套住房的时间越长，减税越多，从购房第三年起，每年从增值中减去33后征税。个人购房除了享受减税优惠外，还享受6000法郎的减税优惠。住房的无偿转让是指通过继承或赠予的形式实现房产的转移，此两种情况都要缴纳房产转让税，税金的多少受两个因素的影响，一是房产本身的价格；二是转让双方亲缘关系的程度，夫妻及直系关系可享受最高免税30万法郎的待遇，以此兄弟姐妹等关系分别享受不同的减免。（2）对法国房地产税收政策的简要评价我们都知道，法国是社会保障制度比较健全的国家，在这样的体制下，采取税收调整政策，能够取得一定的效果，同时在法国的其它配套制度比较健全的情况下进行房地产税收政策改革，其阻力小，效果明显。并且在房地产税收调整时，还对个人购买住房给予一定的特殊优惠，这些都是有利于政策的制定和执行。我们在进行房地产税制改革的过程中，一方面要借鉴国外比较健全的制度结构，同时也要考虑我们国家人口多，尤其是农村人口多，面临农村人口城市化的重大历史时期。32日本房地产税收政策的有效性分析321日本对房地产的税收调控政策日本是一个国土狭小，人均用地紧张，土地政策是一直是政府非常关心的问题，土地税收也是整个税收体系的核心。日本的土地税收制度主要有两次较大的改革，一次在二战之后，一次在上个世纪90年代初。1949年日本在土地上课税主要是以官方地价的