西安中新浐灞欧亚酒店可行性报告.doc(doc 87)

中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM中新浐灞欧亚酒店建设项目可行性研究报告中新浐灞欧亚酒店发展有限公司二八年一月中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM目录第一章总论11项目名称12项目建设单位13可行性报告编制单位14项目研究工作依据15项目建设概况16项目总投资及资金来源2第二章项目提出背景及必要性31项目提出背景3国际经济环境3国内经济稳速发展3市经济背景3城市发展日新月异4旅游和酒店业的蓬勃发展42项目建设必要性5第三章项目市场分析81全国酒店市场状况82市酒店行业市场状况9酒店业的现状分析9酒店客源特征分析11酒店市场存在的问题12未来酒店业的发展趋势133旅游会议型酒店发展趋势134市旅游与会展酒店发展现状14第四章项目特色151优越的地理位置152专业化的管理经营团队16I北京豪博思卡国际商业管理有限公司16II凯宾斯基集团17III强强合作的团队203先进、齐全的各类配套设施21会议中心21酒店客房及配套服务224承办大型国际活动的能力24IF1摩托艇世界锦标赛站24II欧亚经济论坛永久性会址26第五章项目营销方案291市场定位29公司目标29企业营销目标29企业强势29地理优势30经济优势30优良的设施302市场前景313酒店项目的筹备、组建32中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM酒店项目推广资料的拟定32人员的招聘32道路交通网络建设的完善32城市景观绿化33水域治理33政策扶持33第六章酒店市场SWOT分析34SWOT135SWOT236FOOD视野开阔的大堂酒吧1个以及享誉盛名的特色酒吧1个，还有气势庞大的宴会厅2个和样式繁多的多功能厅12个。（4）具备西北最大的会议中心，完善的会议及宴会设施，其中最大的一间宴会厅以剧院形式可容纳1200人，或以酒会形式可容纳1900人。优质的食品质量和豪华的餐厅，环境幽雅，适宜商务宴中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM31请、庆祝活动和轻松的晚宴。（5）惬意的室内恒温游泳池、提供专业活动项目服务的健身中心。（6）在享受千亩水域和绿地的美景同时，感受迷你高尔夫的无穷乐趣，在亲近自然中享受网球的畅快淋漓。为时尚的客人提供轻松自在的自行车环岛游，尊贵的VIP客人尽享专属豪华游艇空间，享受氧吧般的清新空气。临窗远眺一览两河的美景，感受尊贵独有服务。2市场前景酒店做为国际经济组织欧亚论坛的永久性会址，将在欧亚地区产生深远的市场影响力。欧亚论坛会议的成功举办将为中新浐灞欧亚酒店赢得接待国际性会议的成功经验，有力保证酒店会展业务的国际化发展。伴随西部大开发的推进，各家公司的年度总结会议、技术交流洽谈会议和各种学术研讨会将成为会议市场的主要消费群体。拥有西北最大的国际会议大厅，地处浐灞旅游生态区，周边环境优美，这些都成为中新浐灞欧亚酒店在旅游会展市场最强有力的市场优势。酒店在市场初期就准确定位国际化市场策略，F1摩托艇的赛事的成功举行，为未来开发国际市场带来巨大的潜在效应。随着城市政治中心的北移，政府加大对浐灞生态区自然和经济环境开发的力度，会吸引更多国际、国内会议和休闲旅游团队到来。是航空航天部下属的大型飞机制造研发中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM32基地和商务汽车的制造生产基地，有相当数量的外国专家及其家属的资源优势，给中新浐灞欧亚酒店提供了开发酒店公寓及高级别墅的市场。3酒店项目的筹备、组建按照集团公司资产经营战略思路的指导方向，针对酒店项目的市场定位，着眼于未来的愿景规划，依托国际著名品牌酒店管理集团运营，制定系统的前期市场开发和推广体系。酒店项目推广资料的拟定（1）根据酒店项目的进展，制定对媒体发布的阶段性信息，以保证对市场的前期影响力。（2）为了在项目初期顺利开展人员招聘工作，制定酒店项目的总体规模介绍。（3）针对旅游市场的特性，在酒店项目开业前期尽早的进行市场推广和商务活动的接洽，以便于保证开业后的正常运营。（4）充分利用国际著名酒店管理集团的品牌效益，对项目进行包装，促进物业或服务项目租赁。人员的招聘对人员的配备，重点把握建立以凯宾斯基管理集团专业精英为带头，组织专业经营、专业管理。利用国际酒店管理集团公司著名品牌文化加强人员的规范性，达到高水准高素质市场的要求。在管理经营方达成管理协议的初期，积极通过网络来经营专业人力资源，发布招聘信息，在推广宣传酒店项目的同时，吸引有识之士加入到管理运营的队伍当中。尽可能使用同行业内人力资源，寻求有工作经验的优秀人才，起到传、帮、带的作用，以便顺利的渡过试运营期。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM33道路交通网络建设的完善投资3亿元，修建道路28公里。启动广运潭东路和浐水西路两条南北主干道建设，完成浐灞三角洲内环线、浐三路、浐四路、灞三路、灞四路等主干道路和分支道路的建设；打通浐灞三角洲与外界的交通联系，实现浐水西路、浐灞大道、永平路、凤城四路等从浐河西岸至东二等城市道路的连通；城市景观绿化投资14亿元，以“绿色风暴”为主题，完成浐河西岸滨河路、灞河东岸滨河路、三角洲东西一号路、南北二号路、东湖路、浐河东岸滨河路、广运潭生态景区、灞河河心岛的绿化1700亩，力争路网、绿网同时建成，形成城市景观；水域治理投资31亿元，完成河道治理和水系建设。进行灞河C1号坝新建和出水口建设。开工建设三角洲内8公里的主干水系，累计在浐灞河城市段形成15000亩的水面政策扶持省、市政府为提高招商引资的力度，全面推行“一厅式”注册，“一条龙”服务，提高办事效率。成立三角洲管理办公室，组织专家进行浐灞河流域综合治理专项规划会议，加快该区域的开发进程。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM34第六章酒店市场SWOT分析中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM35SWOT1CORPORATEINDIVIDUALS公司个体CORPORATEGROUPS集团公司LEISUREINDIVIDUALS休闲个体LEISUREGROUPS休闲公司决定市场因素DECISIONMAKINGFACTORSBRAND品牌SERVICE服务FB餐饮NEW新意MEETINGFACILITIES会议设施GOODROOMCONDITION优越的房间状况PROFESSIONALEVENTTEAM专业服务团队WELLKNOWNHOTELBRAND酒店品牌RESORTFEELING度假的感觉GOODINTERNALEXTERNAL好的内部外部环境SAFETY安全性PEACEPRIVACY宁静和保密性VARIETYOFHOTELFACILITIES酒店设施品种的多样性ANDFBSELECTION餐饮选择多样性MULTIPLEBOOKINGCHANNEL多种售票渠道WELLKNOWNHOTELBRAND众所周知的酒店品牌SERVICEQUALITY服务质量FANTASTICHOLIDAY意想不到的假日CLOSESTTOTERRACOTTAWARRIORS距兵马俑近INTERNATIONALBRAND5STARWITHRESORTFEELINGCOMFORT国际5星级品牌的舒适度SAFETY安全性CLOSESTTOTERRACOTTAWARRIORS离兵马俑近GOODHOLIDAYFORRELAX放松的假日主要竞争对手DIRECTCOMPETITORSSHANGRILAGOLDENFLOWER香格里拉HYATT凯悦SHERATON喜来登SOFITEL索菲特SHANGRILAGOLDENFLOWERHYATTSHERATONSOFITELSHANGRILAGOLDENFLOWERHYATTSHERATONSOFITELSHANGRILAGOLDENFLOWERHYATTSHERATONSOFITEL凯宾斯基的优势KEMPINSKISTRENTGHSNEWOPENHOTEL新成立的酒店BRAND品牌TRADITIONALGERMANFOODLUXURYHOTELFACILITIES传统德国食品，豪华酒店设施FREEWIFIINPUBLICAREA公共区域可使用无线网络MANAGEMENTTEAM国际专业化管理团队GOODMEETINGFACILITIES很好的会议设施1400SQMGRANDBALLROOM1400平方米的豪华宴会厅11BREAKOUTSMEETINGROOMS11间独立的VIP会议室FREEWIFIINPUBLICAREA公共区域可使用无线网络PROFESSIONALTEAM国际专业化团队CLOSESTTOTERRACOTTAWARRIORS与兵马俑近FREEWIFIINPUBLICAREA优美的生态自然风光BOTHSIDEWITHRIVERVIEW独有的超大自然水景FBSELECTION餐饮风味独特，选择多样MULTIPLEBOOKINGCHANNEL销售多种渠道SERVICEQUALITY卓越的服务质量FANTASTICHOLIDAY意想不到的假日体验CLOSESTTOTERRACOTTAWARRIORS与兵马俑近COMFORTANDSAFETY舒适安全性INTERNATIONALBRAND5STARWITHRESORTFEELING国际5星级品牌所提供的舒适感GOODHOLIDAYFORRELAX轻松的假日中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM36SWOT2CUSTOMERSEGMENTSCORPORATEINDIVIDUALSCORPORATEGROUPSLEISUREINDIVIDUALSLEISUREGROUPSAIRLINES凯宾斯基弱势KEMPINSKIWEAKNESSES40MINUTESTODOWNTOWN至市区40分钟车程NEWHOTEL新开的酒店TRANSPORTATIONNOTCONVENIENCE交通不便利NOANYRECREATIONALNEARBY目前附近没有娱乐中心NEWHOTELWITHALOTOFTOBEWELLTRAINEDSTAFF新酒店仍需要很好的培训大量员工NOTCONVENIENTOFTRANSPORTATION运输不便利FIRSTYEAROPERATION,SOFTOPERATIONWEAKNESSLIMITEDGUESTACTIVITY第一年的营业，服务和销售需经受考验FARAWAYFROMDOWNTOWN离市区远NOSHOPPINGCENTER附近没有购物中心凯宾斯基的机会KEMPINSKIOPPORTUNITESQUIETANDPEACEFULAREA宁静幽美的自然生态区域BRAND国际知名五星级酒店品牌EXPERIENCE丰富的管理经验PRCOMPANYPREFERTOHAVEMULTIPLEMEETINGFACILITIESANDOFFERANEWFEELINGTOCLIENTS与政府奖励良好的公共关系，具有西北一流的豪华会议设备为客户提供全方位的会议休闲体验。CONVENIENCEFORCORPORATEGROUPMEETING为集团会议召开各类年会提供便利优质的服务MORESELLINGPOINTFORHRCCOMPANY,GOODOPPORTUNITYTORAISERATEUP丰富多样的酒店销售渠道，酒店预订中心能提供各样服务，销售网络庞大，遍布世界各地。GOODRESORTFEELINGFORMOSTOFLEISUREGROUP拥有庞大的旅游团体市场，能为游客提供丰富的旅游度假体验。CLOSESTHOTELTOTERRACOTTAUSEITTOBALANCELOWSEASONOCCUPANCY距离兵马俑最近的酒店，并可平衡淡旺季的销售。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM37FOODBEVERAGEANALYSISFBOUTLETCONCEPTSOUTLET1OUTLETOUTLETOUTLETOUTLETNAMESIZE座位数LOBBYLOUNGE餐饮大厅TOTALSEATS17894SEATSINSIDE84SEATSOUTSIDE内设94座，外设84座CAFBERLIN柏林咖啡厅TOTALSEATS172172座KEMPIDELI凯宾斯基甜品店TOTALSEATS4242座DRAGONPALACE龙苑TOTALSEATS20816PRIVATEROOMS56SEATSLUXURYDININGHALL208座DESCRIPTIONOFOUTLETCONCEPT各个营业区域描述，经营思路LIGHTSNACKS轻便的快餐甜点SIGNATURECOCKTAILS自创美味鸡尾酒STYLISHDCOR时尚的装饰QUITEAMBIENCEBAR独特的酒吧气氛ANDLOUNGE大厅,GUESTCANENJOYAWIDESELECTIONOFCHINESETEA,WHISKYS,BRANDIES,PAULANERBEERORSIMPLYWINE客人多种选择，能享受中国茶、威士忌、白兰地酒、普拉纳啤酒和简单的酒APOPULARVENUEFORCASUALMEETINGS。休闲会议的最佳选择定位IEPOSITIONINGTOBETHE“ALLDAYDINNING”RESTAURANT,全日营业的餐厅USEFORBREAKFASTANDGROUPFORLUNCHANDDINNER为团队提供早餐、午餐、晚餐。ALWAYSAVAILABLE可利用性很强ATRENDYRESTAURANTWITHAPLEASANTATMOSPHERE,具有舒适环境及流行趋势的餐厅EXCELLENTFOODANDGOODWINES很好的食品和酒ENJOYALIGHTLUNCHBUFFETORFROMALACARTEMENU享用一顿便餐自助餐或按菜单点菜DESIGNEDFORCONSUMPTIONOFCOFFEE,TEA,SMALLFOODITEMS,WRAPS,CAKESETCFREEWIFI,NEXTTOSWIMMINGPOOL,OVERLOOKRIVER提供咖啡、茶、小零点，套餐、蛋糕、无线上网等消费而设计休闲豪华的超大游泳池，旁可俯视自然河流和自然风光。TRADITIONALCHINESEITEMSERVICES中国传统服务项目LARGELIVESEAFOODSELECTION大量新鲜的海鲜食品可供选择INTERIORDESIGNDECORATION内部设计与装饰LOBBYLOUNGEWITHCASUALSETTINGSOFASANDOUTSIDETETRAS大厅休息时摆放舒适的沙发，户外休闲区。CASUALCOFFEESHOPWITHWOODDESIGNELEMENTS,原木装饰的咖啡厅SHOWKITCHEN敞开式厨房PIZZAOVEN披萨炉,WINEDESIGNEDFORLEISURETIME,RELAXWITHSMALLDELICIOUSFOOD为休闲为主题设计，轻松的享受美味小食品MODERNDESIGNEDSEAFOODRESTAURANTWITHSOWKITCHEN2LARGEFISHBASINS现代风格设计的海鲜餐厅、猪中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM38HOUSE酒吧肉房、豪华大鱼池。CLIENTELE顾客COMPETITON竞争CUSTOMERTARGETGROUP目标客户群INTLGUESTINHOUSE,住店的国际客人TOURGROUP旅游团队CUSTOMERTARGETGROUPINTLGUESTINHOUSE,入住店国际客人TOURGROUPSFROMCHINAANDEUROPE中国及欧洲的旅游团队CUSTOMERTARGETGROUP目标客户群INTLGUESTINHOUSE,住店的国际客人呢MEETINGORGANERS会议组织者CUSTOMERTARGETGROUPINTLGUESTINHOUSE,TOURGROUPSFROMCHINAANDEUROPE中国及欧洲的住店客人中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM39第七章酒店经营战略思路和运营模式1酒店战略（1）根据顾客需求，提供顾客满意的产品和服务（2）建立优质的、高效的客源体系（3）网络产品开发创新策略（4）内部全员促销策略（5）营业推广活动策略（6）整合媒体宣传策略（7）企业品牌形象策略（8）所在社会职能公关关系策略（9）网络联合渠道策略根据酒店的地理位置和酒店产品的特点，会议和高端旅游市场是酒店的主要市场。公司会议、酒店预订中心和与政府相关的市场是酒店努力的发展方向。酒店客源主要来源于中国、香港、台湾、日本和其他如美洲、欧洲、东南亚等。中新浐灞欧亚酒店的分销渠道包括国内及国际的散客批发商、凯宾斯基酒店网上预订系统、酒店预订中心、第三方旅游网站、零售商、全球预订系统、会议公关公司。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM402酒店市场策划唯一一家具有独特风格的商务酒店。在中国发展至少500家旅游批发商。尤其在、北京、上海至少50100家每月平均间夜数在300以上。在香港、日本、美国、欧洲和东南亚与50个旅游批发商建立业务关系。在北京、上海、广州和香港建立至少300家会展公司的业务关系。与25家酒店预订中心建立业务关系，每家酒店预订公司月平均10002000。来自政府部门的月平均间夜数200。与20003000公司签约，公司年平均间夜数10002000。以北京奥运为契机，建立和加强与中国特别是北京和的主要旅行社的业务往来，不断地开发旅游批发市场的潜力。建立和加强与中国区域特别是北京、上海、香港的会展公司的联系，获得更多的会议市场份额。近年来中国的经济在不断发展，也逐渐成为会议热点城市而且有不断增温的趋势。遵循KEMPINSKI经营理念，有效运用BAR价格体系达到提高散客房价来提升酒店的整体收入。除此之外，有针对性地推出促销价和包价使整个经营年的利润最大化。加强美洲和欧洲旅游商对中新凯宾斯基的认识，使其成为在具有休闲风格的商务酒店的标志，同时，成为那些熟悉中新浐灞欧亚酒店的客户在首选。发掘日本、俄罗斯散客市场的潜力，通过保持和提高商务散客的流量提高客房收入。酒店开业初期，以酒店住房率、宴会及会议中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM41出租率为主导使酒店最大程度地面向市场（当然价格应不低于市场同星级酒店）。应先打开会议及旅游高端市场。随着酒店服务设施的不断完善，酒店周边生活及商务环境的逐步成熟，以会议及高端旅游市场为依托逐步开发商务零散及团队客人等市场。3酒店客源市场分类商务散客市场战略加强全面广告宣传策略。加强内部培训，保证提供国际化优质服务。与政府部门建立良好的关系。与公司签订酒店用房协议稳定酒店房价。在旺季和有利时机最大限度提高平均房价。酒店淡季利用促销活动加强与公司客户的联系。商务团体市场策略与在北京、上海、广州、香港和国际的旅行社建立良好的合作关系。与中国政府和所在职能地区的政府建立良好的合作关系。利用各种媒体宣传酒店，以达到直接联系客户的目的。建设一支非常强的会议营销团队。灵活运用平衡技巧签订会议和用房协议。建设一支业务水平强的会议销售团队并加强会议组织者对中新浐灞欧亚酒店的信心。以会议团队作为主打市场并确保完善的价格体系。确保所有报价得到妥善跟进。安排上海、北京、广州、深圳、香港出差销售计划，开发新市场同时维持老客户。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM42与国内的酒店预订中心建立紧密的合作关系，并根据其预订量返点。与日本在北京的酒店预订中心JHC和在日本的办事处建立合作关系。旅游团体市场策略重点开发旅游高端市场。利用系列旅游团队填充旅游淡季。加强与国内及当地旅行社的合作，获得国内高端旅游团队。获得香港市场3040家大旅行社的合作协议。4宴会市场策略灵活使用价格杠杆体系使利润最大化。确保会议团队在酒店的宴会使用率最大化。非住店客人的宴会餐饮生意占总量的70。运用多种增值销售的办法提升宴会销售额。增加宴会预定的渠道。围绕着经营策略“放水养鱼，筑巢引凤”的指导原则，充分盘活酒店物业如洗衣房的外租承包经营项目，酒店内商品部的外租承包经营项目等，即保证对酒店项目的辅助功能的完善，又逐渐形成品牌规模，创造更大的稳定收益。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM43第八章项目建设原则和规划设计1项目建设原则1严格遵守国家及市的有关政策法规，浐灞河三角洲控制性详细规划，努力创造独具特色的国际化旅游会展中心和五星级综合酒店。2合理划分功能分区，体现总体布局上的“国际风范”和“时尚与经典”设计原则，形成自然景观与现代建筑的和谐统一。3以建设成多元化、高品质的休闲娱乐酒店为目标，采用先进的设计理念，使酒店与生态环境的可持续发展相结合，建设富有时代气息的、多元化的新型生态酒店。4建筑造型力求简约，在体现个性的同时，保持与周围环境相协调。5充分考虑经济、技术、生态环境与社会等多方面的综合效益。2总图布置欧亚酒店项目主要由国际会议中心、五星级酒店和配套服务设施及水体绿地等组成。为增加酒店的凝聚感和安全性，便于各建筑物之间的联系，将五星级酒店、会议中心一体化布置，自西北向东中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM44南依次排列，形成以会议中心为中心、南北环抱的建筑格局。建筑造型活泼，形态自由舒展，极具韵律感。建筑材料以钢、玻璃及石材为主，彰显高科技及生态的现代设计理念。建筑东南侧的人工湖与建筑群相接，景色宜人，是供会员休息、散步的场所。湖水与灞河相通，利于更换湖水。建筑西侧为广场区，有与建筑弧线相呼应的几片水池贴于近旁，平静的池水中建筑物隐映其中，恰到好处的塑造了时尚、自然的空间环境。酒店室外道路为城市型水泥混凝土路面，主干道宽32M，次干道宽1824M，步行道宽46M。3项目绿化工程绿化工程是中新浐灞欧亚酒店项目的重要建设内容之一。欧亚经济论坛的绿化工程拟采取点、线、面相结合的方式进行全方位绿化。绿化的原则是多用天然树木，少用人工构筑物；多用草地绿茵，少用硬化地面。酒店项目的绿化以人工湖为绿化轴线，将各个组团绿化点相连接，形成贯穿整个欧亚论坛的绿化体系。自南而北的大面积人工湖，以水的灵秀烘托欧亚论坛建筑群的恢弘气势；在会展会议厅西侧设露天广场，形成有一定地标性意义的交流场所；以道路及河堤为依托栽植行道树及绿篱，构成环状绿化带，营造一个能够自由观赏四季变化和随意交流倘佯的绿色空间，即防风阻沙，又隔音遮光；其它区域种植大块草坪、绿地，其间布置花园、假山、喷泉及建筑小品。欧亚经济论坛酒店绿化面积134750，绿化率45。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM45第九章项目建设地点与建设条件1项目建设地址该项目建设地址位于浐河与灞河的交汇处的浐灞三角洲区域。该区域面积7平方公里，交通便利，两面临水，地理位置独特，具有特殊的景观价值，是建设集会议、旅游、生态景区和高尚滨水休闲娱乐于一体的理想场所。2项目建设条件市概况是陕西省省会，现辖9区6县，总面积9983平方公里。20022006市生产总值年均增长113，保持了自1992年以来连续16年的两位数增长，2006年，市生产总值预计将达到1650亿元，不仅较上年增长了近180亿元，更是2001年的197倍。5年居民消费价格总指数分别为986，805，823，803，817，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。财政收入稳步增长，2006年全市财政总收入23683亿元。随着西部大开发战略的实施，社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。又是我国内陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是我国西部地区最具中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM46发展潜力的城市之一。交通条件是我国承东启西、连接南北的地理中心，铁路、公路、航空等交通运输十分便利。火车站是全国八大特等站之一，日均发送旅客3万人次，每天到发客车60对，始发客车39列。西站是全国货物特等站之一，是中国西部地区最大的货物集散地，年货物发送量300万吨。是陕西省“米”字型干线公路网的中心，有两条国道主干线，3条西部大通道和5条国道在交汇，还有7条省道由向外辐射和环绕。咸阳国际机场是中国第四大国际航空港，开辟有至北京、上海、广州等50多个城市110多条国内航线，至日本、香港、澳门等七条国际和地区航线。2003年机场二期扩建完成，机场旅客吞吐量达到800900万人次/年。浐灞三角洲位于市东北方向，距离市中心8公里，根据市政道路规划，市北二环延伸线、东三环将穿越该区域，并向北与绕城高速公路相接。通过这些道路，浐灞三角洲可与市区及周边县、市相连，交通条件优越。（详见附件项目区域位置示意图）工程地质条件根据机械工业勘察设计研究院对本项目所做的岩土工程勘察报告（详堪）对地基岩土的评价拟建场地水位以上无失陷性黄土层，因此可按一般地区的规定进行设计。拟建建筑物按地上8层、地下1层考虑，地基区域可以直接采用天然地基方案。市政配套条件经浐灞生态区管委会部署，该项目所需供水、排污、供电、供暖、天然气、电信、宽带网、有线电视等基础配套均由管委中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM47会负责组织建设，送至该项目规划红线外，确保该项目建设施工和正常运行的需要。气象条件市属于暖温带季风半干燥气候，四季分明。年平均气温113最热月（七）月平均气温266最冷月（一）月平均气温10中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM48第十章项目管理及进度安排1项目建设管理该项目自开展以来，始终坚持精心组织、精心设计、精心施工的原则进行项目建设管理。在项目建设过程中，严格遵守国家基本建设程序和规定，实行项目法人责任制度、招投标制度、工程监理制度和和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目通过公开招标，由中建八局承建，由上海对外建设监理公司监理。2项目运营管理中新浐灞欧亚酒店发展有限公司由浐灞建设开发有限公司出资人民币伍仟万元注册成立。公司法人代表刘义；公司注册类型有限责任公司；主要经营范围为从事酒店经营管理和房地产开发业务。为使中新浐灞欧亚酒店快速成长、早日达到经营目标，中新浐灞欧亚酒店发展有限公司将酒店整体租赁给北京豪博思卡国际商业管理有限公司，依托豪博思卡先进的商业运营管理理念，与凯宾斯基酒店管理公司强强合作，由国际著名人士彭博先生，陈秋明先生等人担任高级管理人，并由久负盛名的凯宾斯基酒店管理公司管理运营，注重会展业与旅游业的互动性，利用会展活动的放大效应，扩大中新浐灞欧亚酒店在会展业的影响力。通过四方合作，利用各自优势，使酒店向着良性方向发展。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM49中新浐灞欧亚酒店发展有限公司将建成后的酒店整体出租给北京豪博思卡国际商业管理有限公司,并按合同收取合理的租金及利润分成，降低管理经验不足带来的项目风险，同时使项目运营获得稳定的现金流。北京豪博思卡国际商业管理有限公司与凯宾斯基集团强强合作，通过国际先进的酒店管理经验和实践经验，运用高效管理实现酒店良好的经营业绩。浐灞建设开发有限公司通过本项目在酒店开发管理方面积累实战经验，为集团公司在酒店投资方向拓展开辟了道路。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM50欧亚酒店建设计划进度表建设年度2006年2007年序号项目名称67891011121234567891011121项目资金到位2场地拆迁平整3确定施工单位4项目基础施工5项目建筑施工6项目装饰施工7设备采购安装8室内外精装修施工9项目设备调试10室外环境工程11酒店、会议中心运营设施12项目试运行13项目竣工验收14项目投入使用中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM51第十一章环境保护及节能措施1项目对环境的影响及措施（1）分流雨水、污水该项目投入使用后所产生的生活污水，在项目规划时实行雨、污分流，生活污水集中排入室外排污管网。（2）控制噪音噪音主要来源于锅炉房、水泵房及部分生活噪音，为了控制噪音的影响，锅炉房、水泵房等设备选用低噪声设备，加装减震装置及消声装置，以减小对周边环境的固体传声。（3）分类处理生活垃圾固体垃圾主要来源于社区和酒店的生活废弃物，实行分区、分类集中堆放，定期清运处理。（4）做好绿化工作花草树木可以美化环境，并有隔尘、吸声、调节温度等多种作用。该项目绿化面积116公顷（由规划区的公共绿地和各地块内部的绿化用地共同组成），绿化率达45，将大量植树种草，开发水系景观，以美化环境。2生态环境保护酒店位于市浐灞生态区中心地带，位处浐灞河三角洲交汇地，是整个生态区的眼睛。该项目严格按照浐灞三角洲控制性详细规划的各项指标进行开发建设，保护项目所在地有示范性的中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM52自然综合体，提高自然环境的复苏能力，提高氧、水、生物量的再生能力与速度，提高其生态系统对人为环境负荷的稳定性和承载力。在生态保护方面应尽量保持河流、湿地的自然状态，使建筑物与环境呈现协调、和谐的关系。3节能措施该项目属于住宅、酒店项目，没有高能耗、高水耗设备。但在项目实施过程中采取了节能节水措施，具体如下1、在项目基建过程中，严格执行国家有关部门制定的有关节能政策。根据节能要求尽量选用节能建筑材料、设备及仪器，采用科学施工方法，加强施工现场管理，防止水、电的跑、冒、滴、漏等。2、各种设备的选择都考虑节能原则。3、制定了节能、节水制度和措施，加强监督管理。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM53第十二章项目投资估算与资金筹措1项目投资估算的依据（1）国家有关部门关于可行性研究报告阶段投资估算的编制要求。（2）陕西省现行的建筑工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西价目表。（3）陕西省工程建设其他费用定额。（4）相关工程估算与概算指标。2项目投资估算原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目投资尽可能符合节约和安全原则；（3）项目投资对于无法准确估算的内容在预备费中考虑。3项目建设投资估算项目建设总投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施费、建筑安装工程费用（含论坛酒店、会议中心装饰费用）、公共配套配套设施工程费、论坛运营设施费、管理费用、财务费用、销售费用、不可预见费等。项目总投资6535211万元人民币，详见“项目投资估算表”。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM54投资估算表费用名称成本费用土地费用684476前期工程费572064基础设施建设费837641建筑安装工程费3016955公共配套设施建设费1305装饰费用6200论坛运营设备设施6400管理费用75392财务费用销售费用不可预见费用75633合计65352114项目建设资金筹措该项目建设资金来源由股本金投入资金、自筹资金和施工单位垫款组成。截至2007年12月底，建设单位已投入资金60368万元，后期将陆续投入498411万元，共占已投资总额的100；股东自筹资金5265744元，占投资总额的8057；股本金投入资金5000万元，占投资总额的765；施工单位垫资271056，占投资总额的415，剩余投资498411万元，由股东自筹，占投资总额的比例为763。5资金使用计划该项目建设期为1年，用款进度详见资金来源与运用表附表。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM55欧亚酒店项目投资资金平衡表项目投资资金占用明细项目估算金额占估算比率已投入金额完成比率缺口土地费用684476104768447610000000前期工程费572064875577564100965500基础设施建设费83764112828518411017014200建筑安装工程费30169554616359847711928581522公共配套设施建设费130500201037079462680装饰费用6200009492455403960374460论坛运营设备设施6400009799735152630265管理费用7539211558770779516622财务费用000销售费用000不可预见费用7563311675633合计65352111000060368009237498411中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM56项目投资投资来源及后续资金单位万元资金来源预算资金来源已投资金额占预算比率后续资金占资金缺口比率股本金及自有资金50000050000010000股东自筹5742278526574491704765349561银行借款施工单位垫资292933271056925321877439销售收入合计65352116036800923749841110000中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM57第十三章项目经济效益评价1预测说明I项目经营预测简介根据酒店项目经营方式和项目投资收益涵盖的范围，确定项目经济可行性评价方案。根据测算期间酒店正常经营的测算结果进行客房入住率、销售平均价格、餐饮会展收入、各项经营费用的测算分析，计算各项经济指标。II基本财务参数的确定开发起点2006年末建设期1年项目经营期15年自有资金比例100III有关税费率的计取本报告所采用的各种税费率见下表税费率表税费项目税费率（）税费项目税费率（）营业税5印花税003城市维护建设税7帮困基金15教育费附加3法定盈余公积金10企业所得税25公益金5水利基金008IV数据来源情况说明根据中新浐灞欧亚酒店发展有限公司和北京豪博思卡国际商业管理有限公司签订的租赁合同要求，2008年2月份起中新浐灞欧亚酒店发展有限公司开始收取北京豪博思卡国际商业管理有中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM58限公司租金，2008年租金200万元/月，自2009元月年起至2022腊月租金为400万元/月。中新浐灞欧亚酒店发展有限公司贷款3亿元人民币，从2009年元月份起开始按计划还款。中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM592财务指标中新浐灞欧亚酒店发展有限公司指标指标数值结论项目总销售收入（万元）22533215项目税前利润总额（万元）16489081项目税后利润（万元）13453709项目税后利润率1372IRR811IRR5（出租行业收益率）,项目可行。NPV24,86623NPV0,项目可行静态投资回收期（年）1390动态投资回收期（年）1460北京豪博思卡国际商业管理有限公司指标数值结论项目总销售收入（万元）42251945项目税前利润总额（万元）20803088项目税后利润（万元）15602316项目税后利润率8623IRR5457IRR116（酒店业行业收益率）,项目可行。NPV41,22092NPV0,项目可行静态投资回收期（年）371动态投资回收期（年）418中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM603项目预测财务报表数据I各主要收入来源预测及依据说明。地区五星级酒店客房实际销售价格表旺季销售价格（04010530/09011115）平季销售价格（0601831）商务客户网上订房旅行社普通散客商务客户网上订房旅行社普通散客酒店名称房价类别标间豪华标间豪华散客团队标间豪华标间豪华散客团队净房价862988746978680847988520含单早978805688/792凯悦酒店含双早920730580净房价700650950706600700540含单早700750600喜来登酒店含双早850706700540净房价621668716680550621540含单早716716783香格里拉金花酒店含双早812680878520净房价676792650790680500540含单早600金花豪生酒店含双早730540净房价500500618520500500350含单早580685580城堡酒店含双早750620290中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM61欧亚论坛酒店客房情况与牌价预测表酒店客房类别华丽套房高雅套房秀丽套房商务套房行政客房豪华客房总统别墅楼层间数间数间数间数间数间数间数客房间数合计24层5050606069692358价格币种秀丽套房商务套房行政客房豪华客房总统别墅加床人民币3,8002,9802,5802,1601,7801,58010000美元US460US360US310US260US215US190US1210欧亚论坛酒店客房销售价格预测表商务客户网上订房旅行社散客普通散客5间/10人以上豪华客房高级客房豪华客房高级客房豪华客房房价类别旺季平季旺季平季旺季平季旺季平季旺季平季旺季平季旺季平季净房价650500650500750750620500600700含单早700550700630670500650580750580含双早720600700800650500中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM62销售价格附加优惠条件序号商务客户网上订房旅行社散客普通散客5间/10人以上140豪华客房高级客房或豪华客房2欢迎饮品一杯3免费使用健身室4商务中心8折5洗衣8折6免费游泳7艺美美容室8折8夜总会85折9网上新闻一份10入住1400退房1200中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM63酒店入住率预测1时间20072008200920102011201220132014客房入住率66727885798278酒店入住率预测2时间20152016201720182019202020212022客房入住率8280858284808380客房收入预测1年度20072008200920102011201220132014房间均价年增长率000600700750500600500增长系数100106113122128136142平均房价元/天67000710207599181691857759092295468客房年收入平均房价总房间数365天客房入住率单位万元432258664440770197902266880506968779967598客房收入预测2年度20152016201720182019202020212022房间均价年增长率65656565增长系数151159168177187196208219平均房价元/天101196106256112631118263125358131626139524146500客房年收入平均房价总房间数365天客房入住率单位万元10782511104550124399912600981368282136828215047681522898中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM64餐饮人均消费预测（1）年度20072008200920102011201220132014人均消费元）11235171431733316300222002440732179餐饮人均消费预测（2）年度20152016201720182019202020212022人均消费元）3362435305374243929541652437354635948677就餐率预测（1）年度20072008200920102011201220132014就餐率50727885798278就餐率预测（2）年度20152016201720182019202020212022就餐率8280858284808380中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM6515年餐饮收入预测（1）年度20072008200920102011201220132014餐饮收入（万元）2317176757777402177585769602201095743137418915年餐饮收入预测（2）时间20152016201720182019202020212022餐饮收入（万元）15095521546370174159917641381915595191559521066762132058物业和其他收入预测（1）年度20072008200920102011201220132014会议收入165100195800215400258500323100339300332500物业和其他收入（万元）3500620069008200910095009300物业和其他收入预测（2）年度20152016201720182019202020212022会议收入335800345900356300378420397341417208438068459972物业和其他收入（万元）94009700100001092011466120391264113273中国工程咨询国际化交流社区国际咨询网HTTP/WWWGUOJIZIXUNCOM66II未来十五年项目现金流量表预测北京豪博思卡国际商业管理有限公司未来十五年经营损益预测表（1）预测期（2007年2022年）01234567序号项目2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1营业收入合计79857515448171735414193094221770262417622268788711客房收入43225866444077019790226688050696877996759812餐饮收入2317176757777402177585769602201095743137418913会议收入13110019810021790026150032690034320033640014物业和其他收入350065007100860094009900970015流动资金回收