巢湖某房地产项目可行性研究报告

巢湖XX二期项目可行性研究报告巢湖市XX房地产开发有限公司二一年六月二十八日2目录1项目总论511项目背景512可行性研究结论72项目建设内容921项目概况922项目建筑规模概况93项目投资环境及市场研究1031巢湖市城市概况1132巢湖市房地产板块分析134项目地块解析1641项目位置1642本次可行性研究范围1643项目地块解析165项目定位及发展设想1851项目整体市场定位1852客户定位1853价格定位1836项目开发建设进度安排1961有关工程计划说明1962施工横道图197环境保护及相关措施218新型环保建筑材料的应用279投资估算及资金筹措2991项目总投资估算2992资金筹措3110销售及经营收入测定32101物业销售收入估算32102销售利润3311财务分析34111赢利能力分析34112项目盈亏平衡分析3412项目运营管理3513社会效益和影响分析3714可行性研究结论3841项目总论11项目背景111项目名称巢湖XX二期项目112开发公司XX集团发展有限公司的全资子公司之XX国际有限公司是巢湖市XX房地产开发有限公司唯一出资方，企业性质是外商投资企业投资有限公司，巢湖市XX房地产开发有限公司是本项目开发的法人主体。113企业简介1XX集团XX集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，XX已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。集团的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时集团亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。XX集团的住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。我们的客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。截止至2010年6月25日，我们有近50多个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、湖北、内蒙古、江苏、及辽宁省亦有项目处在发展中。52巢湖市XX房地产开发有限公司巢湖市XX房地产开发有限公司成立于2007年12月，公司目前具备房地产三级资质，注册资本111520万元，经营范围为普通住宅的开发建设、房地产开发和销售。法定代表人为杨文杰。114研究工作依据1房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）2建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部计投资1993530号）3巢湖市建设工程价格信息200764企业的相关资料5本项目相关的优惠政策。115项目开发手续1项目土地使用权取得本项目地块于2009年8月14日通过国土部门挂牌取得，目前土地使用权证正在办理过程中。2项目进展目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前处于施工准备阶段。本次二期地项目仍位于巢湖市巢庐路北侧，现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店、商业街及超市、景观公园、学校及幼儿园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计2011年元月开业，学校及幼儿园正在建设中并预计2010年9月开学。63结论项目开发手续合法。12可行性研究结论121市场预测本项目距离巢湖市中心约11公里，约15分钟车程，同时，项目周边居住大量地缘性居民，本项目档次定位为中低档住宅，项目定位为面向周边客户的最具性价比的商品住宅，根据对巢湖市及周边房地产市场的研究，本项目为于巢湖湖边，具有宜人的自然环境及极高产品性价比，从客户置业阶段分析，巢湖已步入了郊区置业与城区置业并行的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例日益提高，对于本项目周边区域，也良好的住宅产品供应，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，优美环境辅以良好的交通条件，必将成为当地经济的亮点及区域名片。122工程建设进度项目计划基本同步开始建设，2010年9月开工，计划开发期为2年。2012年8月底竣工。123投资估算及资金筹措项目总投资为27800万元，折合约4092万美元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）71土地成本114002前期工程费28003建安工程91005管理费7006不可预见费28007财务费用10009合计27800124项目综合评价结论1项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。2项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。3项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标1占地面积M22950785582总建筑面积M23416003项目总投资万元278004项目销售收入万元480905税后利润万元106896投资净利润率（税后）22292项目建设内容21项目概况项目总占地面积约2950公顷，总建筑面积为3416万平方米，其中住宅3366万平方米，商业及公建041万平方米，地下建筑面积009万平方米。巢湖XX一期项目用地分布图项目地块控制指标序号用地性质用地面积（M2）容积率1居住用地2950785511622项目建筑规模概况序号物业类型建筑面积（M2）1住宅3366万项目位于巢湖市巢庐路北侧，与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。从拟建项目所在地出发，15分钟即可抵达巢湖市火车站，可直达国内各主要城市。3项目投资环境及市场研究1031巢湖市城市概况311巢湖简介1、巢湖市巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，环抱五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，2005年末总人口45306万。巢湖区位优越，交通便捷。巢湖资源丰富。已发现的矿藏有34种。巢湖是著名的“鱼米之乡”，“巢湖三珍”（银鱼、白米虾、螃蟹）享有盛誉。巢湖是国家级风景名胜区，全市自然和人文景观130多处，江、湖、山、泉并存，以水见长，湖光、温泉、山色是“巢湖风景三绝”。改革开放以来，巢湖正在向经济繁荣、社会文明、环境优美、城乡协调发展的现代化湖滨城市目标迈进。312巢湖市社会经济发展状况巢湖市位于安徽省中部，涉临长江，环抱五大谈水湖之一的巢湖，全市总面积119453平方公里，总人口45306万，巢湖区位优越，交通便捷，总体经济发展形势良好，2006年巢湖市生产总值34437亿元，人均生产总值突破1000美圆，财政收入249亿元，增幅居全省第五位，当年净增563亿圆，城镇居民人均可支配收入9464元，比上年增长141，农民人均纯收入3317元，比上年增长136。最近安徽省委、省政府打造省市经济圈，把巢湖市纳入省会经济圈，围绕巢湖创建滨湖新区。这将为本项目开发带来新的市场机遇和政策支持。恩格尔系数对应生活水平状况恩格尔系数对应生活水平状况59贫困5059温饱4050小康3040富裕30最富裕313分析结论巢湖市具体较好的地理位置，对周边城市具有较强的吸引力，同时又具有较强的辐射力。房地产业回暖，呈高速增长态势。1232巢湖市房地产板块分析3212010年整体呈现供需两旺、量价齐升的增长态势2010年巢湖新建商品住宅的销售均价位3551元/平方米，呈现持续上涨的态势。回顾2006年至2010年巢湖新建商品住宅的均价分别为1960元/平方米、2083元/平方米、2328元/平方米、2920元/平方米以及3551元/平方米。13322巢湖市各类型住宅销售特点建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一，在区域、户型以及住宅区环境确定或不可改变的情况下，合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘获得成功的因素之一。1、多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型，有626的消费者打算购买多层。目前，由于城市土地的缩减、多层的容积率较低等原因，巢湖的多层建筑将越来越少，部分消费者也把目光转移到小高层、高层上了。选择小高层为居住房型的消费者达到304。调查结果显示，在所有购买小高层的消费者中，35岁以下的占625，说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。2、高层相对于多层来说，价格高、公摊面积大、物业管理费高，所占比例为46。调查结果显示，高层的预购消费者中，有556是30岁以下的青年消费者，37的年龄在3150岁之间，51岁以上的老年人只占74，相比较而言，中青年消费者购买高层的意向更强烈一些。323城市区及城郊区存在明显的价格梯度从近期的成交分析，由于受城市中心房地产价格高昂，城市拥挤，使得大量城市人口外溢，巢湖市已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念，郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位。14324分析结论供需两旺、量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础。城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度，项目产品性价比优势将可能吸引巢湖置业客户。巢湖的城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。154项目地块解析41项目位置巢湖市XX二期项目位置1642本次可行性研究范围序号用地性质用地面积（M2）容积率1居住用地2950785511643项目地块解析431地表状况项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。432周边配套状况现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店、商业街及超市、景观公园、学校及幼儿园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计2011年元月开业，学校及幼儿园正在建设中并预计2010年9月开学。433规划建筑面积序号物业类型建筑面积（万M2）1住宅可售33664建筑面积总计3416175项目定位及发展设想51项目整体市场定位根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具性价比的安居综合社区。52客户定位根据我们的项目特性，我们的住宅及公寓客户主要定位为城市普通收入阶层。53价格定位通过对巢湖市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。物业类型销售均价（元/M2）住宅综合单价3945其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。186项目开发建设进度安排61有关工程计划说明根据项目的开发规模、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，2010年9月开工，计划开发期约为2年。2012年8底竣工。62施工横道图（见下图）19工程施工期土方及基础工程主体工程室内装修工程水电安装工程绿化工程竣工验收9月份10月份11月份2010年12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份2011年12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份2012年8月份207环境保护及相关措施71建设项目环境现状1项目地理位置本项目位于巢湖市界于巢湖市至庐江县的巢湖边，与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。2土地利用现状现状土地利用强度不足10，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。3建设项目水文、气象本地块以水域及绿地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协调的生态问题。巢湖作为区域级的景观区，因此地块临近巢湖的部分应做好周边的绿化及保护规划，留有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域与居住区的关系，避免大面积的改造水面及河道。本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年平均降水量1006毫米。日照充足，年平均气温157。全年无霜期232天。除偶遭水旱外，无其它自然灾害。4道路交通现状地块内部道路为自建城镇道路，道路宽度约为5米。地块外围有5路公交可达，内部设21路公交车，XX专线直达巢湖市中心。72建设项目对环境可能造成影响21废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆、涂料等产生的有机废气；营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生的废气等。废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生的污水及施工人员的生活污水；营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等。噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声；营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声、汽车车库的交通噪声级人员社会活动噪声等。固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等；营运期的固体废物主要是居民日常生活产生的垃圾、公建产生的垃圾等。73环境保护的主要施731废气1建设期施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达65以上；大风天气进行覆盖、4级风以上天气不进行扬尘作业；运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量；对施工期现场四周加设高约3米的围墙等措施以降低施工期扬尘对外界的污染。爆破过程严格按照爆破安全规程（GB67222003）要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘的产生。项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材、胶粘剂、涂料、墙纸等装修材料，严格按照标准的装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质的排放降22至最低。2营运期居民使用的小汽车发动机排放的尾气要符合轻型汽车污染物排放标准（GWPB11999）的要求。地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面3M处排放，且车库排风口的设计均符合机动车停车库场环境保护设计规程，在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各敏感点的叠加浓度均满足评价标准要求。不会对周围大气环境造成明显影响。建议小区内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生的恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准（GB145541993）的要求。732废水1建设期施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在小区内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不外排；小区内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污水管网排放。2营运期污水处理厂未建成之前，小区内设污水处理设施，采用生物接触氧化工艺处理小区内产生的生活污水。出水能够达到污水综合排放标准（GB89781996）一级标准限值要求。污水处理厂建成之后，生活污水经化粪池处理后，经污水管网最终进入污23水处理厂处理。目前巢湖XX污水处理厂已建成，预计7月份投入使用。733噪声1建设期施工期噪声主要来源于基础工程土石方的爆破声，固废外运、建筑材料运输、土石方外运等产生的交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。拟采用的环保措施主要有对施工期现场四周加设高约3M的围墙，以降低噪声污染；合理安排作业时间，对噪声大、冲击力强并伴有强烈振动的工作安排在白天进行，严格按照安徽省的有关规定，禁止夜间施工；尽量使用低噪声的建筑施工机械；施工现场应合理布置；对于爆破噪声，采用多排孔微差挤压式爆破，梅花形布孔；在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔（斜孔）；清渣后预留保护层用小炮消除等，可使爆破符合城市区域环境振动标准的要求；保持车辆完好，禁鸣喇叭。2营运期营运期噪声主要是区内车辆噪声、配套设备噪声和周围道路的交通噪声。对于进出小区的车辆应禁鸣喇叭、减速慢行、设路障等，减少车辆噪声对住宅区居民的影响；各设备间应设计独立基础，配套设备选用低噪声设备，设减震器、橡胶接头，墙壁设吸音材料及隔音门；对于道路交通噪声，加强绿化。噪声排放符合城市区域环境噪声标准（GB309693）中的相应标准要求，不会对区域声环境产生明显影响。734固体废物1建设期24尽量避免土石方的外运，本工程内部填土；对于建筑垃圾要分类收集，集中存放，将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收再利用，其他成分进行填埋处理。2营运期居民和办公产生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由环卫部门定期外运至城市垃圾场处理；商业垃圾，主要为外包装垃圾，大多为可再利用的物品，由相关单位统一回收处理；办公垃圾中的硒鼓、废旧电池不应与生活垃圾混装，物业管理应提醒业主，并集中收集后交有关部门统一处置。74环境影响评价结论1项目选址合理性本工程选址处地理位置优越，信息畅通，水、电、气等配套设施齐全，且小区占地为住宅用地，用地手续已经得到了国土资源局的审批，因此本项目符合区域发展规划，项目选址是可行的。2环境现状评价结论评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量二级标准的要求，且有较大的环境容量；巢湖XX的现状水质按类标准衡量。地区地下水质良好；白天和夜间声环境质量能够达到城市区域环境噪声标准GB3096932类标准要求，声环境质量良好。3施工期环境影响评价结论小区完全建成入住还需约30个月左右，在此期间将不可避免地对周围居民，以及区域环境造成较大范围的明显影响，主要集中于施工机械噪声、进出运输车辆噪声、道路和工地扬尘、建筑垃圾堆放等问题，由于施工期只是暂时的，只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保护措施进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。4建成营运期环境影响评价结论本项目废气、废水和噪声均可实现达标排放，不对周围环境造成影响。本项目用地选址符合规划，项目有很好的经济效益、社会效益和环境效益，可以把先进的国际化都市发展理念、经营管理模式引入巢湖，将巢湖XX开发成25生态、休闲、旅游、别野融为一体的生态旅游胜地。因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。268新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并举，把节约放到首位。在规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用的住宅。节能一是通过科学的规划布局、合理的功能分区以及住区布置；二是通过建筑朝向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料、断桥铝合金窗体材料、塑钢门窗环保材料、外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗、减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下在工程建设中普遍应用了传热系数低、隔热效果好的加气混凝土隔热层技术；采用密封性好、节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术；严格按照国家强制标准审查窗墙面积比；开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌块；是使用环保、节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性能；是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅小区普遍使用太阳能、安装了太阳能路灯；充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。节水一是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，27以及城市供水与排水系统对节水的有效性；二是在住宅小区中，通过雨水收集利用、生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源；三是在住宅小区中，通过分质供水、推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。节材一是本项目推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；二是本项目所有物业均实行一次装修到位的可选式菜单，减少耗材、耗能和环境污染。289投资估算及资金筹措91项目总投资估算根据测算，项目的总投资为37200万元（含地价，折合美元约5480万元），详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本114002前期工程费28003建安工程91005管理费7006不可预见费28007财务费用10009合计2780029911总投资估算说明1土地成本根据国土出让地价，本项目土地成本分摊成本为26万元/亩，计443亩，土地总价约11400万元。2前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费、政府规费等，费用确定主要参考近期巢湖行政事业性收费一览表及本项目的优惠政策。项目前期费用2800万元。3建安工程费包括基础、主体、水电安装、室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期巢湖市建筑工程价格信息。项目建安工程费为9100万元。4管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按巢湖市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的025计取。项目管理费为700万元5不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头、企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公30司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资的05计取较为合理。项目不可预见费为2800万元。6财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为1000万元。92资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金万元比例1自有资金2456882银行融资30001083销售收入223448044总投资278001003110销售及经营收入测定101物业销售收入估算1011项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供精装修菜单，销售单价亦将随之调整。物业类型单位面积（万M2）销售均价元/M2总价万元住宅M233663945480901012销售税金及附加测算按当地房地产销售税费计算，综合税率约为销售税率的6。项目销售税金及附加合计为2633万元。32102销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表项目利润表序号项目计算公式金额（万元）1销售收入480902开发成本278003销售费用（1）524054销售税金及附加26335财务费用10006利润总额12345142527所得税（6）2535638净利润（6）7106899销售净利润率净利润/销售收入222项目主要经济指标序号项目单位指标1占地面积M2295078552总建筑面积M23