九江房地产市场调研（2007年）

【九江房地产市场调查】2距南昌184公里，车程2小时3九江前途无量江泽民199554九江老城区庐山区经济开发区5一、九江概述1、概况九江，位于江西省北部，集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积188万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积484平方公里，市区人口51万人。2、交通九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。3、旅游胜地九江有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为中国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产名录。2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园。4、经济发展据统计，九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增136，2006年全市生产总值（GDP）达50622亿元，比上年增长137。其中，第一产业增加值7818亿元，增长69；第二产业增加值26286亿元，增长158；第三产业增加值16518亿元，增长141。人均生产总值10825元，比上年增长130，按当年年末汇率折算为1358美元。城乡居民生活水平显著提高。全年城镇居民人均可支配收入9593元，比上年增长101；人均消费性支出6571元，增长1315、生活水平2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长184；政府预测年均增长率保持在8以上，预计到62010年城镇居民可支配收入可达14000元。二、经济发展统计指标分析收入快速稳步增长，处于小康近富裕阶段历年九江市城镇居民可支配收入情况77208713959312010020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年（2007年城镇居民可支配收入12010元为预计数据）2006年城镇居民可支配收入为9593元，同期增长101，2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长184；政府预测年均增长率保持在8以上，预计到2010年城镇居民可支配收入可达14000元。7历年九江城乡居民存款余额181432121724949287340501001502002503003502003年2004年2005年2006年亿元九江城乡居民存款余额在2006年达到28734亿元，比上年增长3784元，增长率达1517。从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为396，根据国际上通行标准恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平处于小康近富裕阶段。随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。8固定资产投资增长较快九江市2006年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）25513亿元，比上年增长213，固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。九江经济形势的基本特征民营经济得到发展，当地政府大力扶持城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点经济结构开始转变，对外贸易发展迅速历年九江固定资产投资情况表849311816140071902255130501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元9居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求三、城市规划发展和住房建设规划九江城市发展总体规划九江市政府对于九江的城市定位是“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。九江市住房建设规划（20072010）1、住房建设年度计划根据九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，规划期内，住房建设年度目标为2007年，高档商品住房建设04万套，建设面积535万平方米，普通商品住房18万套，建筑面积1445万平方米。政策性住房建设060万套，建筑面积435万平方米；其中经济适应性住房建设053万套，建筑面积402万平方米，公共租赁住房685套，建筑面积33万平方米。2008年，高档商品住房建设04万套，建设面积559万平方米，普通商品住房19万套，建筑面积1511万平方米。政策性住房10建设063万套，建筑面积451万平方米；其中经济适应性住房建设055万套，建筑面积417万平方米，公共租赁住房786套，建筑面积34万平方米。2009年，高档商品住房建设04万套，建设面积535万平方米，普通商品住房18万套，建筑面积1445万平方米。政策性住房建设061万套，建筑面积494万平方米；其中经济适应性住房建设06万套，建筑面积455万平方米，公共租赁住房920套，建筑面积39万平方米。2010年，高档商品住房建设05万套，建设面积669万平方米，普通商品住房19万套，建筑面积1511万平方米。政策性住房建设08万套，建筑面积579万平方米；其中经济适应性住房建设07万套，建筑面积531万平方米，公共租赁住房959套，建筑面积48万平方米。2、住房用地供应年度计划2007年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地2385公顷，普通商品住房用地8115公顷，政策性住房用地344公顷，其中经济适用房31公顷，公共租赁住房34公顷。2008年，供应商品住房用地109公顷，其中高档商品住房用地287公顷，普通商品住房用地803公顷，政策性住房用地366公顷，其中经济适用房327公顷，公共租赁住房39公顷。2009年，供应商品住房用地105公顷，其中高档商品住房用地284公顷，普通商品住房用地766公顷，政策性住房用地401公顷，其中经济适用房355公顷，公共租赁住房46公顷。2010年，供应商品住房用地115公顷，其中高档商品住房用地311公顷，普通商品住房用地839公顷，政策性住房用地452公顷，其中经济适用房405公顷，公共租赁住房47公顷。11四、九江房地产市场分析1、概况目前，九江市区现有楼盘约60个，呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、九江开发区、庐山区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以商业及高档景观高层楼盘为主（以信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表）；九江开发区、庐山区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅楼盘为主（慧龙新城、水木清华、柴桑春天以为领头羊）。2、房地产市场运行状况供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度增加2007年上半年，九江市区新批准商品房预售项目共34个，批准预售面积861万平方米。上半年全市房地产开发投资1704亿元，增长709。全市施工房屋面积27112万平方米，增长421，其中新开工房屋面积10751万平方米，增长285；商品房销售面积8628万平方米，增长753；商品房销售额1351亿元，增长11倍。140484219301351810439241451086280002000400060008000100001200014000160002004年2005年2006年2007上半年年度成交金额年度成交面积商品房价格上涨迅速2006年全市房屋销售均价1282元/，其中市区均价2178元/。据实地调研，目前市中心地段住宅房价大多在3000元/3700元/之间，最高住宅房价已经达到4000元/以上。2007年4月国家发改委发布的信息，九江城区商品房销售均价为3200元/平方米，比上年销售均价增长3194。13历年九江城区商品房销售均价179121462178320005001000150020002500300035002004年2005年2006年2007年4月元/平方米虽然全市房屋均价与临近的南昌市相比差距较大，但九江市中心城区目前的房价和涨幅较高，甚至部分区域接近南昌市。面对此局面，有关业内人士指出，九江房价基数较低，随着经济的发展和城市品位的提升，房价走高理所当然，与周边及同等中小城市相比，当前九江房价不算高，是理性的。近几年城区房价大幅飙升，主要是因为“需求旺盛”。特别是经济社会发展势头旺盛，使市民对未来收入水平和城市发展有了较高的预期，消费者的购房欲望被彻底释放了出来。加之近几年进驻九江的外地房产商企业规模较大，前期投资成本较高，再加上土地、建材等价格一路走高，这些因素为房价的上升起到了推波助澜的作用。而随着土地、建材等价格的上升，住房建设成本节节攀高，利润空间并不大，所以房价没有下降的空间。商品房品质提升高层住宅比重加大近两年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规14模也更具魅力。2005年以来，住宅建设中高层住宅项目增多，不仅提高了土地利用效率，也使得房地产开发向多样化的方向发展，同时高层住宅的增多也是房价持续走高的原因之一。如2005年，浙江远州集团开发的国际广场高档公寓，平均预售价格达4000元/以上，2007年信华城市花园住房平均预售价格达3600元/以上，从而使全市商品房预售均价持续高走。九江的普通住宅与高档住宅有着明显差距。普通住宅以中小楼盘为主，遍布于小街小巷；高档楼盘则以其建筑气势、配套设施、景观环境等先声夺人，做足了“名江名湖”文章，滨江大道、甘棠湖、南塘湖、八里湖等就是这些楼盘的集中地。另外，高档住宅的售后物业服务也很有特色，如地标性楼盘“远洲国际公寓”。商业地产异军突起九江市商业地产也颇受青睐，其主要着力点在于商务写字楼。离火车站较近的长虹大道是该市惟一标准示范大道，以商务写字楼、酒店为主体的九江“商务楼宇经济”将在该大道茁壮成长，该市的CBD也有望在该区域建立。据了解，九江信华集团看好其潜在优势，其投入16亿巨资建造纯商务写字楼信华国际商务中心，高度为111米，建成后有望成为九江商务新地标。旅游地产成亮点旅游地产是该市乃至全省的一大亮点。该市旅游地产版块以“庐山温泉度假区”板块和“武宁拓林湖”板块为两翼展开，前者以“阳光温泉国际度假村”为代表，后者则以“武宁步红国际度假村”为龙头；两者都是以酒店公寓和别墅为主。153、土地市场分析2006年土地出让情况去年，九江市在土地投放结构和总量上都进行了调整。据九江市国土资源局统计，2006年九江市共公开出让土地26宗，合计72516亩，成交额6645927万元。土地成交面积较2005年明显下降，但每亩成交均价比2005年高出了近50万元。2006年，虽然成交宗数为上一年的两倍，但总成交面积连上一年的50都没有达到，说明受宏观政策的影响，九江市进一步紧缩“地根”，有效控制了市场开发的非理性因素。2006年土地出让单宗面积明显下降，与前两年相比，土地出让逐渐平衡，没有出现超大面积的地块。但单宗地块的成交均价大幅上升，处于150万元每亩以上的地块增多，达到了13宗，占总量的50，其中最高地价已达到300万元/亩，由此可见，虽然政府紧缩“地根”，但土地市场的竞争激烈程度却明显上升，开发商的拿地信心十足，流拍现象几乎没有。2006年九江市土地出让区域分布均衡。其中市中心区出让土地宗数最多为11宗，共20598亩，成交额2013171万元；城东出让8宗，合计29155亩，2792954万元；开发区出让面积相比去年有所下降，出让7宗共22763亩，成交额1839802万元。各区成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2005年131464216151713422006年267251666459279165出让宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）市中心区112059820131719774城东8291552792954958开发区7227631839802808216域地块均价，目前市中心大多数在180万每亩以上，土地均价最高；城东板块次之，但也出现了个别高价地块，如今年成交的一宗位于长虹北路与滨江路交汇口的地块，成交均价达到了300万元每亩，也创下了近年来的地价新记录；与前两者相比，开发区目前地价仍有较大提升空间，虽然今年开发区的供应步伐减缓，但广大的土地储备空间依然值得期待。另外，2006年土地投放在结构上和总量上的调整，也使得开发商囤积土地的现象得到了有效控制。土地市场继续维持健康发展之势。2007年土地出让成交情况2007年土地出让计划情况据九江市国土资源局公布数据，九江市2007年计划出让建设用地约5437亩。后附2007年九江市城区经营性土地公开出让计划。宗地号土地位置面积（亩）受让人成交价（万元/亩）成交时间20071长虹大道供电局东侧3728周平官2212007518150020072长虹大道市政府西侧8784王小舟2012007528150017五、九江城区标志性楼盘项目名称华龙莱茵美郡售楼电话83999998588279所在板块庐山区位置九江市庐山区前进东路九江学院对面开发商华龙房地产开发公司合作伙伴美国贝尔高林（景观）占地面积10万总建筑面积20万建筑形态多层总户数1502户主力户型30平米SOHO空间98平方米138平方米销售均价3000元/亮点邀请全球最知名景观公司贝尔高林（美国）进行社区园林规划与设计，成功打造极具莱茵风情的近5000平方米水景园林，社区内还配备有高尚文化、运动休闲会所，还有专门设立了国际双语幼儿园。18项目名称柴桑春天售楼电话81111008111170所在板块经济开发区位置长江大道与南海路交汇处开发商九江新湖远洲置业有限公司规划设计加拿大泛太平洋设计有限公司占地面积约953亩总建筑面积约95万建筑形态多层、小高层、高层、别墅总户数7000余户主力户型目前三室两厅一卫，三室两厅两卫，四室两厅两卫，复式，面积在116200平米之间销售均价均价3470元/亮点项目为九江目前最大的住宅开发项目，属市政府重点工程“超大型人文生态中央居住区”一共规划三区，目前开发至二区19项目名称信华城市花园售楼电话07928898888所在板块浔阳区位置庐峰东路53号开发商九江信华集团房地产开发公司合作伙伴上海富阳（销售）占地面积总建筑面积35万建筑形态多层、小高层、高层总户数3200户主力户型二房（106110）三房（128134）销售均价3600元/亮点优越的地理位置，成熟的生活氛围20项目名称浔阳江畔售楼电话07928580000所在板块浔阳区位置滨江路东段开发商九江市天意成房地产开发有限公司合作伙伴新加坡DC建筑设计深圳天方地产顾问机构占地面积7万总建筑面积16万建筑形态多层、小高层、高层住宅19栋，商业2栋总户数916户主力户型在售二房（10510637）四房（144614593）复式（24226131）销售均价3400元/亮点无敌江景稀缺江景住宅，卖一套少一套21附2007年九江市城区经营性土地公开出让计划序号原土地权属单位或项目名称土地座落面积（亩）土地用途1师专旁原公交停车场浔阳东路师专大门旁10商住2原交警洗车场庐峰东路长虹北路交汇12商住3陆家垄商务中心陆家垄路两侧（三块地）220商住4九江供电公司锁江楼生活基地30商住5市土地储备中心人民路塑料三厂至路边12商住6原庐山工商银行等长虹大道南侧40商住7十里商贸文化中心十里飞机场500商住8长虹商务中心长虹大道北侧南湖村168商住9原九江印刷厂等长虹大道与十里大道交汇处45商住10九江化工厂滨江路与庐峰路之间680商住11市粮油食品厂小校场15号1138商住12省农资公司滨江东路21商住13浔阳仿古街区市火柴厂、面粉厂、二建公司等109商住14市生资公司战备路52商住、市场2215市电线电缆厂人民路58商住16市味精厂及周边白水湖旁200居住17市装卸运输公司人民路372商住18九江汽运总公司前进东路37居住19百货纺织品公司人民路1973号189商住20烟水亭商务中心人民影剧院及周边45商业、公建21殷家畈改造长虹北路东侧140商住22国棉四厂对面十里大道30商住23花果园改造柘林电厂生活区旁15商住24人民路商务中心桃园路两侧230商住25庐山区商业网点前进东路浔庐宾馆旁199商业26庐山区花园畈改造德化路旁40商住27原一建公司生活区前进东路海后旁30商住28原一建公司棚户区前进西路707旁25商业29综合市场浔南大道两侧460物流市场30