赤水项目市场研究报告及一期产品初步建议报告

赤水项目市场研究报告及一期产品初步建议报告上海皓基2012年6月项目报告思路本轮工作节点下阶段工作重点城市概况城市格局研究人口与经济产业与规划项目SWOT分析住宅物业定位城市旅游环境分析旅游市场研究泛商业物业定位旅游商业市场分析相关理论研究旅游行为特征总体规划建议总体市场分析高参考案例借鉴开发及运营建议房地产市场研究住宅市场分析财务测算其他市场分析行业发展方向赤水商业分析商贸市场研究专业市场分析商业发展方向项目定位细化及周边城市个案落地执行项目总体定位第一部分城市格局研究城市概况城市格局研究人口与经济产业与规划城市旅游环境分析旅游市场研究旅游商业市场分析旅游行为特征总体市场分析房地产市场研究住宅市场分析其他市场分析赤水商业分析商贸市场研究专业市场分析周边城市个案城市概况城市格局研究城市概况赤水市位于贵州西北部，隶属遵义市管辖区，是通往巴蜀的重要门户，素有“川黔锁钥、黔北边城”之称。城市地理区位赤水市城区位置在贵州的最赤水市位于贵州省西北部，隶属遵义市管辖西北端，距四川省只有一河之区，赤水河中下游，东南与贵州习水县接壤，隔。西北与四川省的古蔺、叙永、合江三县交界。赤水历为川黔边贸纽带、经赤水与周边城区的距离济文化重镇，是黔北通往巴蜀的重要门户，素有“川黔锁距泸州70千米钥”、“黔北边城”之称。距重庆220千米距遵义300千米距成都350千米城市关系图距贵阳450千米虽然赤水属于贵州省遵义市管辖区，但其实际城市地理位置距离四川省仅一河之隔，相较省会贵阳与泸州和重庆则更能体现“近邻关系”。由于“城市向心力”的影响，本案在整体定位之前将会对重庆和泸州城市内大型商贸市场进行重点研究，与之错位经营，以确保项目后期的良好运营。城市格局研究城市特征赤水是以农业和旅游业为主导产业的城市，2011年两种产业生产总值占到城市生产总值的902011年，全市生产总值（GDP）412932万元，而仅农业和旅游业总产值就占到城市总生产值的90全市农林牧渔业总产值117571万元，占城市生产总值的28，分别为农业产值50538万元；林业产值33552万元；牧业产值28951万元；渔业产值2659万元；全市旅游总收入2566亿元,比上年增长402；占2011年城市生产总值的62；而以农业和旅游业为主导产业的城市经济展则不利于城市商贸业的发展和流通城市格局研究城市区位作为在连接贵阳城市经济圈和成渝经济圈中起到重要作用的赤水市，未来在贵州省中将起到黔北城市群的“龙身”作用。赤水、仁怀南接贵阳,北临重庆,是贵阳与四川省和重庆市连接的重要通道,在贵阳城市经济圈与成渝经济圈的连接中起着重要的沟通作用。遵义市将建设以中心城区为中赤水黔北城市群心，桐梓、绥阳、仁怀、赤水、湄潭城区构成的黔北城市群，依托崇遵高速公路和杭瑞、遵桐梓绥、遵赤高速公路建成后形成的一小时经济圈，推动中心城仁怀绥阳遵义区产业向周边合理布局和延伸。湄潭未来贵州省将形成以遵义为龙头,仁怀、赤水市为龙身的黔北城市群,促进产业的空间集聚,以点带线,由线带面深层突破,使“黔中黔北”两大经济区遥相呼应、双轮驱动,相互补充、相互促进,协调推进、互动发展,带动周边小城镇发展。城市格局研究城市交通交通条件较差，对外交通主要依赖公路和水路，目前有少数高速公路在建设中，未来将会对城市对外交通条件有所改善。近年开通高速公路共两条，即遵赤高速和成自泸赤高速，具体情况如下遵赤高速公路分两段进行建设，即白腊坎至仁怀段（茅台高速公路）和仁怀至赤水段（仁赤高速公路）；遵赤茅台高速白腊坎至仁怀段已于2006年12月开工建设，于2009年完工。由高速于茅台高速公路仅建设到仁怀市，实现通车后通往习水、赤水及川南地区仍然为交通瓶颈，未能形成高速公路网络仁赤高速于2009年12月21日，全线建设工期为4年；成自泸赤高速公路，不仅是四川包括泸州通过贵州到广西的一条重要通道，也成自泸是贵州北部地区大宗货物实现长江运输的重要通道。同时这条高速公路通过泸赤高速州、经过赤水、到遵义，是红色旅游的一条经典线路；成自泸高速最快将在2012年底建成通车；现有交通以城市道路和水港为主，交通情况较差赤水是贵州第一大港，码头年货物吞吐能力72万吨，“黄金水道”赤水河绕城而过，虽然有在建的纵贯赤水南北的泸赤、仁赤仅60公里汇入长江。城市道路总长达高速公路，但没有铁路和航空的支持，商1705公里，形成了“两横、三连线”的网络公路骨架。至2010年末，全市境内公路里程达22195公里，基本实现了村村通公路目标。贸及旅游的发展还是受到很大的限制。人口与经济城市格局研究城市经济城市GDP保持稳步上升趋势，至2011年人均GDP约2500美元，房地产业处于快速发展期。赤水历年城市生产总值赤水历年人均生产总值454129200001737240335935296单单150001400730269位244位11356252017元亿201000084617704元151050005002011年2010年2009年2008年2007年2006年2011年2010年2009年2008年2007年人均GDP与房地产发展关系小于800800400040008000大于8000启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期城市格局研究城市经济人口年龄结构类型现有人口中，成年型劳动人口占城市总人口的38，城市经济发展较慢，城市化发展滞后。人口年龄结构的三大类，即年轻型030岁主力成年型3155岁消费老年型56岁以上人群人口年龄类型的转变过程与城市化各阶段的转变过程之间存在的互动对应关系年轻型人口对应人口城市化初级阶段，成年型人口对应人口城市化加速发展阶段，老年型人口对应城市化的最高级稳定阶段；从世界各国城市化发展道路来看，人口年龄结构在由年轻型步入成年型结构以后，年轻型人口比重明显下降，老、中、少三个年龄段人赤水目前成年劳动年龄人口少于年轻型人口，与城市化口往往出现“两头小、中间大”的状况，这种低负担系数的人口结构发展经验中利于社会经济发展的”两头小、中间大“城对于社会经济发展极为有利。市人口年龄结构存在偏差；赤水目前人口年龄结构分布年轻型43；成年型38；老年型18城市格局研究城市经济然而横向比较，赤水同周边相邻城市的人均GDP相比属于落后水平，同时人口增长缓慢，城镇化率低，整体经济实力不占优势。2010年同区域各城市人均生产总值赤水历年人口数量4000036626352982992300330173116311530300002727126865单单25位21356位20元20000157171483214007万15人10100005002006年2007年2008年2009年2010年2011年仁怀重庆贵阳泸州铜仁遵义赤水2011年年末户籍总户数100250户；年末总人口311493人，其中农业人口237975人，非农业人口73518人。城镇化率3519。赤水总人口体量不大，封闭落后的观念使其人口保持着较低的增长；城市格局研究城市人口通过与国内一些商贸流通发达城市横向比较，赤水极少的外来常住人口比例说明其城市商贸业发展较为滞后。织里镇专业市场分布全镇总人口名称类型织里镇位于浙江省湖州市，被誉为“中国童装城”；30万织里童装城新专业市场人，其中外来常住人口约20万人。织里童装城老专业市场织里棉布城专业市场业的繁荣和快速发展，主要取决于其是否拥有雄厚的产业基场城市商贸流通织里商城专业市础，而另外一个重要因素是大量的外来商贸人士，在城市产成品与外部需求间毛皮大厦专业市场起到了搭建桥梁的关键性作用；织里1号家具城专业市场赤水仅占总人口7左右的外来常住人口与织里镇约占总人口66的外来人红门馆服装城专业市场口相比来看，可见赤水的商贸市场发展非常滞后；城市格局研究城市经济从经济发展阶段来看，赤水应处于大型综合超市、专业店阶段，但其商业业态仍处于传统形态，赤水商业的消费意识远滞后于其人均GDP的发展。敏感因素生存需求价格品质便利文化、情感需求人均GDP500以下5001000100030003000500070001000010000以上集市百货商店大型综合超仓储式出现业态沿街商市都市MALL购物中郊区MALL业批发市场专业店心形成传传统统形形态态阶阶段段业态丰富阶段业态替代阶段条件刚走出农村社会的自给自足，商贸交易信息不充市场需分求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和随传统商业业态不断丰富伴随生活资料相对过剩，各种商业，市场开始细分出服务于不随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，形成业态在城市中心混杂聚集，车水马龙同人群、经营不同门类的专这时出现在一定辐射范围内经营相同门过程、景象繁华，形成人们共同认知的生业市场，并带动其上下游产类、且档次有重合的不同商圈，相互分活服务和商贸交易聚集区业链得以共同发展流客户，产生替代性竞争市场信息和市场机会被充分阶段城市原始商脉的发展和延续，民间自相互具有替代性的不同商圈以整体规模发形成，具备相对集中的商业设施和关注，商家有比较明确的市场综合性的商业业态，承担城市商品流目标，经营同类商品的商家群、经营档次、价格或服务的相对优势，通特征通中心的基本功能区体汇聚在一起形成行业整体竞过更好满足消费者需求而抢占市场份额争力赤水城市格局研究城市经济结合城市化率和约2500美元的人均GDP来看，赤水目前应该处于综合业种的形态，商业应出现第一次升级。8001500US15004000US40008000US800020000USGDP传统商业发展综合业种的业态多选择，自由购物空综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感间多种需求个性消费城市化率2545708595人均GDP位于1500美人均GDP位于1500人均GDP位于2000金以下；城市化水平人均GDP位于4500人均GDP位于80002000美金；城市化水4500美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化在25以下平在45以上70以下平在70以上90以下水平在90以上平在45以下商业处于与农业经济商业形态出现第一次升商业形态出现飞跃，广义商业形态出现，广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等相匹配的原始状态多样化、规模化的现级，取代了农业时代的SHOPPINGMALL、大型购代商业出现，如综合物中心、旅游商业地产地摊、集贸市场，商品极具个性消费的场所出现为城市生活提供基本保大卖场、专卖店、物流等综合型商业形精品店等态出现障城市格局研究城市经济人均可支配收入的高低是衡量城市商业发展水平的一个重要依据和借鉴，而赤水较低的人均可支配收入，某种程度上限制了城市的商业发展。2011年同区域各城市人均可支配收入赤水近年人均可支配收入增长25000202497150002000194201258920000184017884174261660010638单93671500位1500010000136012589单元位100010000元50007105005000000002009年2010年2011年重庆贵阳泸州遵义兴义赤水人均可支配收入年增长率至2011年，赤水人均可支配收入12589元，较2010年上涨184；虽然近两年人均可支配收入增长迅速，但同贵阳其它城市及周边相邻城市相比，赤水人均可支配收入仍处于较低水平；城市格局研究城市经济从消费结构来看，以最基础的生活贸易为主要消费类型，居民消费层次处于最低端。2011年赤水社会消费结构社会消费品销售总额131360万元，比批发贸易零售贸易住宿业餐饮业上年增长284；4211其中批发贸易业零售额5500万元，零售贸易业零售额97412万元，住宿业零售74额1230万元，餐饮业零售额27218万元；产业与规划城市格局研究城市产业赤水呈现“二、三、一”的产业结构，第二产业占总产值约半数，为典型的资源性城市产业。2011年，据初步测算，全市生产总值（GDP）12000412932万元，比上年增长194。10000其中第一产业增加值68768万元，比上年增288080310040316038303790长13；第二产业增加值187616万元，比上年60增长288；第三产业增加值156548万元，比上004380年增长174；40498050900042904540三次产业结构比167454379；200027402011年，全市有规模工业企业30家，实现工业1880175018801670000总产值664474万元，实现工业增加值122372万2007年2008年2009年2010年2011年元，比上年增长352；第一业产第二产业第三产业城市格局研究城市产业目前赤水有竹业、旅游、农业、工业四大产业，其中农业和旅游业为城市支柱产业。竹业强市旅游业丰富的竹资源成为赤水“竹业强市”的金钥匙，旅游业快速发展，已成为赤水市国民经济和社会发2008年，赤水市竹产业年综合收入近11亿元。竹产展的新兴支柱产业。2010年，共接待游客175万人业列入贵州省“十一五”重大专项科技支撑项目，赤水竹业循环经济工业园区已建成。次，旅游总收入18亿元，旅游业带动第三产业健康2010年生产浆板1708万吨已完成。主要发展。农业产业工业2010年，全市农业总产值完成104亿元，粮食总产量达1562万吨，赤水金钗石斛地理和赤水乌骨鸡标2010年，全市规模工业企业完成工业总产值456亿元，志产品保护均通过国家审查验收；以化工、竹加工、电力能源为主的三大门类工业已成为金钗石斛全市年产量500吨以上。目前已建成国内最大的国家级石斛生产基地。工业经济主导力量。城市格局研究城市产业城市工业总产值基数较低，其中竹制品产值所占比例便高达32，形成了“一业独强”的局势，但却难以形成规模化发展。全市共有规模以上企业数23家,全市规模工业总产值456574万元（规模以下9208），比上年增长177其中规模以上竹制品企业6家，主要有中竹新宇竹业有限公司和新棉竹木制品有限公司；工业总产值213572万元，比上年增长518；赤水竹业循环经济工业园区被列入全省重点园区，天竹、赤河、华龙纸业和红赤水生态食品等6家企业落户园区，形成竹建材、竹装饰板材、竹工艺品、全竹造纸、竹家具和竹笋加工6大系列产品300多个品种，实现产销两旺，竹产业对工业的贡献率达到50。城市格局研究城市规划城市定位国际先进生态立市、旅游兴市、休闲度假生态旅游城市竹业强市城市定位目标产业总体发展战略城市格局研究城市规划赤水发展的三阶段（预测）虽然本案所处区位未来为城市专业市场重点发展方向，但由于时间限制因素，近几年内享受不到太多利好。本案位于赤水大道和城工大道交汇点，而赤水大道和城工大道未来的城市主轴线和建材、汽车业专业市场的战略规划为本案的发展带来了光明前景；发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段赤水将建设成为一重点发展城市旅游和商贸业，快速发展以第城市三产业为城市支柱性产业个标准的国际先进形成以赤水大道、城工变化旅游城市大道及万链路为主轴线的城市格局打造赤水农家特色休闲游河滨路成为赤水的居民休闲场所，成为饮食、休闲、茶文化、娱乐一条街旅游产业达到国际先进水平，成为一个标准的形成赤水大道、城工大道（建材），城工大道（汽车业），河滨路、红军大具体实施城市纵轴线赤水大道道、赤水大道（旅游配套）三个产业集聚区国际先进旅游城市，成流动人口大规模增加，第三产业增加幅度很大，餐饮、旅游为赤水的第三个支柱产工作城市横轴线城工大道、酒店将逐渐成为支住性产业；业、万链路。目前2015年20152020年2020年2040年城市格局研究城市规划未来规划将形成一个老城商业核心区、一个高端商业核心区、一个工业园区和一条河滨景观的“四个一”格局。一个老城商业核心区即现有的大桥、五星路口、市医院、客运站、红军大道、西内环路、赤水一中等形成的原有老城区域，即市中办事处辖区一个档次最高的商业核心区河滨东路商业区一个工业园区以现有天台镇委核心，沿老赤桐公路沿线的扇子田铁匠炉乌龟桥月亮田百亩大田，扩展到沿万鲢路及复兴太和村一带。一条河滨景观从赤天化河滨东路河滨中路河城市规划未来重点发展区域为老城商业核心区和河滨西路甲子口切角丫复兴、大同的10公里亮丽河滨景观滨路高档商业核心区城市格局研究城市规划城市道路网络的规划趋于完善，城市对外交通能力得以全面提升。城市纵轴线第一纵轴线赤水大道（赤水大桥客运站转盘林业车队采气队铁匠炉，建筑红线为40米，为县级城市中的最高标准）第二纵轴线红军大道文化大道长江新村宋代古墓城城市横轴线第一纵轴线城工大道市道第二纵轴线万链路路规划外环路复兴铁匠炉万鲢路北段鲢鱼溪城市景观路从赤天化河滨东路河滨中路河滨西路甲子口切角丫复兴、大同的10公里亮丽河滨景观第二部分旅游市场研究城市概况城市格局研究人口与经济产业与规划城市旅游环境分析旅游市场研究旅游商业市场分析旅游行为特征总体市场分析房地产市场研究住宅市场分析其他市场分析赤水商业分析商贸市场研究专业市场分析周边城市个案城市旅游环境分析旅游市场研究旅游资源赤水为国务院唯一以行政区命名的国家级风景名胜区，被誉为贵州的“生态边城”。赤水风景名胜区是国务院唯一以行政区命名的国家级风景名胜区，“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之乡”、“桫椤王国”、“长征遗址”五大特色。赤水因美丽而神秘的赤水河贯穿全境而得名，更因中国工农红军“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遗产而扬名中外。赤水市历来重视生态建设，被誉为贵州的“生态边城”。旅游市场研究旅游资源依托自身拥有的18个独立景区和世界级的“赤水丹霞”自然遗产，政府规划未来将重点发展新型生态旅游强市。未来赤水城市“四化一强”建设模式中将重赤水风景名胜区总面积为630平方公里，占市域面积的三分之一，由点建设新型生态旅游强市18个独立景区组成。现有森林面积214万亩，全市森林覆盖率7629，风景区内高达95以上。2010年8月2日赤水丹霞申遗成功，世界自然遗产中国丹霞赤水。赤水拥有中国最好的生态旅游环境和重要的“红色旅游”标志，旅游将是赤水未来重要的支柱产业之一。旅游市场研究旅游资源拥有多个知名旅游景点，但整体呈现景点等级低、旅游产品类型单一的发展状态，同时因纯粹的观光旅游而形成以”门票经济“为主的旅游经济。风景区名称景点等级门票价格（元人）旅游目的5A黄果树景区贵州旅游资龙宫五柱峰景区世界级自然遗产50观光游源丰富,5A赤水大瀑布（十丈洞）4A60观光游遵义6家遵义会议会址、赤水大瀑布、级景区有两遵义市燕子岩国家森林公园、四渡赤水燕子岩森林公园4A25观光游纪念馆、中国丹霞谷、云门囤家，包括其竹海国家森林公园准4A25观光游贵阳10家黔灵山公园、红枫湖、青他4A景区多四洞沟景区准4A4A岩古镇、天河潭、南江大峡谷、野生动物园、保利国际温泉、天邑森林温泉、分布集中在30观光游景区贵御温泉、泉天下温泉中国侏罗纪公园25观光游黔南2家荔波樟江、平塘贵阳及黔南丙安古镇景区20安顺1家夜郎洞景区一带，对赤观光游毕节2家织金洞、百里杜鹃大同古镇免门票观光游水的旅游造黔西南1家万峰林杨家岩景区30观光游黔东南1家西江千户苗寨成极大分流赤水只有两个4A级景区，且均是以观光旅游为主，游客参与性项目少，造成旅游发展速度缓慢，造成游客停留时间短；典型的“门票经济”，且门票价格偏低，造成旅游经济低，增长缓慢；旅游市场研究旅游线路受到贵州等城市景点的影响，赤水旅游线路以周边城市居民的短途旅游为主，长途旅游线路安排较少。短途线一般为赤水周边城市到赤水的一日游到三日游主要线路重庆、成都、泸州赤水（四洞沟画廊、燕子岩幽谷、十丈洞、主要客群为周边城市居民，便形成以短大同古镇、赤水大瀑布等景点）重庆、成都、泸州。其中，留宿赤水或九途旅游为主的路线，停留时间以2天一夜支一到两晚为主；受到周边国内知名旅游景点的影响，如远途线外地入黔游中主要的途径景点为黄果树瀑布、花溪青岩天河潭、南贵州黄果树瀑布，导致赤水在长途旅游线江大峡谷、西江苗寨等，贵州北线游（遵义、茅台、赤水）是非常稀少的线路路中，对游客的吸引力降低；主要线路第一天各地贵阳短途旅游的特点第二天贵阳仁怀消费力低赤水周边以中小型城市为主，第三、四天仁怀茅台赤水与长途旅游来自北京、上海的游客相比整第五天赤水贵阳体消费力较弱第六天贵阳各地。其中，留宿赤水或九支一到两晚停留时间短一般以住宿一晚为主，游客由于多种原因导致赤水旅游业形成消费低、消费少的旅游行便为无。时间发生其它延伸性消费；旅游市场研究旅游线路长线旅游较少，较远区域旅游团队及少涉足赤水市，赤水旅游景点的知名度和消费能级均较低。常规情况下，旅行社的线路景点安排对于提升旅游景点的知名度和人气是最直接有效的方法；而目前几大旅行社组织的贵阳长线旅游线路中，均是以黄果树、南江大峡谷、黔灵公园等景点为主，涉及赤水相关的景点非常少。旅游市场研究旅游发展阶段同时结合理论研究可以发现，旅游产品创新化、多样化是旅游市场发展的必然趋势，而赤水单一的旅游产品对游客的吸引力将逐渐减弱。1、创新化趋势2、多样化趋势当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的现了追求“3S”享受阳光、沙滩、海水的滨海旅游，而后伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速游向有主题的度假旅游转。发展成为一大产业。近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善团客散客的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅游度无主题有主题假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。旅游市场研究旅游发展阶段参考国内国际旅游发展的三个不同阶段来看，赤水目前处于旅游业的初始期，旅游能级的提升任重而道远。传统发展阶段观光现代发展阶段旅游城市模式城市旅游模式城市即城市、景区即景区旅游单纯以景区吸引游客城市即景区、景区即城市复合功能吸引消费者国内趋势度假休闲旅游城市的四种旅游类型旅游旅游世界趋势观光旅游休闲旅游度假旅游背景资料国际惯例表明一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。旅游市场研究旅游发展阶段/案例链接案例链接单一的观光旅游景点在国内多个旅游城市均已实现成功升级，如开封清明上河园和杭州西溪湿地。大型宋文化主题公园，以宋功能升级代张择端的名清明上河图开封清明主题化、体验型、上河园初期旅游特点为蓝本，集中再现原图风物人文观光游互动型景观的大型宋代民俗风情游乐园。功能升级以打造洪湖湿地生态公园和杭州西溪休闲度假为开发目标的集城湿地初期旅游特点休闲度假游观光游市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。旅游商业市场分析旅游市场研究商业市场/酒店市场现有酒店虽然整体档次偏低，且以当地私人经营为主，但市场分布量多，基本可满足旅游客群的需求。名称平时价格黄金期价格（标间）（标间）可接待人数位置中悦大酒店377628250南正街赤水大酒店180440150人民西路速8酒店198458180河滨西路三江宾馆120400168河滨西路金桥宾馆6036840康佳路白云宾馆9028050人民北路金龙宾馆7019840人民北路悦家宾馆12012024康佳路顺达宾馆10039810人民西路凯悦宾馆10039860人民西路城市间商务宾馆15029880市府路清贤宾馆12024636南正街万豪之星酒店29052870人民街航道宾馆33856870河滨路现有酒店分布图赤水源宾馆388568130人民北路现有酒店主要分布在城市核心区域内；以当地私人经营的中端偏下的宾馆居多，兼带少量快捷酒店和中高端酒店；市场现有中档以上酒店不足20家，赤水虽然是旅游城市，但旅游人口有限，众多宾馆的存在基本可满足旅游客群的需求；旅游市场研究商业市场/酒店市场目前酒店市场经营情况较为理想，供应与需求基本保持平衡状态，入住客群以团队旅游和商务客为主。三星级酒店3家、四星级1家合计约700个床位赤水现有酒店床位约11000个；快捷酒店以上标准入驻客群旅游团队和商务两大类客合计约1300个床位群为主，同时兼带部分自助游客群；宾馆、招待所等目前酒店市场经营情况良好，入驻合计约4000个床位率较高，市场供需基本持平衡状态；乡镇宾馆、酒店、家庭旅馆、招待所等合计约5000个床位旅游市场研究商业市场/酒店市场规划和在建中酒店主要分布在沿赤水河一带，以较为高端的四星、五星级酒店为主，总供应量四十多万平方米，可以预见未来的市场竞争较为激烈。目前赤水在建和规划中的高星级酒店约9家，主要分布在沿河滨路一带的赤水河周边；部分规划中酒店分布图分别为四星级酒店5家，五星级酒店四家，总建筑面积约44万平方米，规划总床位近5000个。巨洋国际大酒店金黔万丽大酒店旅游市场研究商业市场/餐饮娱乐餐饮娱乐经营内容单一、经营模式落后，处于城市商业发展的初始阶段。无知名商家的入驻经营等级低经营模式市场经营类型落后现状单一建筑破旧服务水平环境差落后传统商业经营模式，以沿街商铺为主；经营业态业种单一，以满足居民基础生活需求为主；服务业发展落后，服务意识差；旅游市场研究商业市场/特色购物特色购物由于当地特色购物种类少、规模有限，未形成富有当地特色的主题购物街。除了以满足居民基础生活所需的日常用品外，其它相对拥有较多市场份额的便是具有一定特色的竹制品；由于竹制品受工艺、购买量等条件的限制，致使其不会像其它产业可以大规模的开发和销售，因此虽然在当地市场拥有份额较多，但相对其它城市支柱产业的销售、经营门店赤水的竹制品市场销售量即非常少；旅游行为特征旅游行为研究客群特征赤水连年出现旅游收入和游客双增长的局面，但由于整体基数较低，旅游经济收入并不理想。300赤水历年接待游客30赤水历年旅游总收入2536225662502520017566201831单位139单150位15125万10951013人亿10080元106661461505352002006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年2007年2008年2009年2010年2011年至2011年赤水全年接待总游客25362万人次，旅游总收入2566亿元；根据官方统计，游客的人均消费约800多元人民币；旅游行为研究消费特征通过于国内知名旅游景点旅游人口的人均消费进行横向对比可以看出，赤水旅游人均消费偏低。35003000单3000赤水于国内各知名景区旅游消费对比位2500元2000200015001500130010008005000赤水丽江张家界九寨沟三亚根据赤水旅游局统计数据，旅游人口人均消费（含往返车费、住宿、餐饮、娱乐、购物、游玩等所有费用）约为800元；与国内知名景区消费额度相比较低60城市旅游消费中休闲、娱乐、购物的比例对比40旅游行为研究消费特征从旅游消费结构可以看出一个城市旅游业的发展阶段，赤水休闲、娱乐、购物三类仅占总消费额的26，城市旅游2处于0旅游业发展的初级阶段。休闲、购物、娱乐等约占整体消费的026赤水北京上海河南海南重庆由于缺乏良好的旅游配套建设和旅游环境整体包装，游客在赤水城市休闲、购物的花费非常低下。在于多个其它城市相比可以看出，赤水旅游消费支出中以住宿、出行、餐饮三种基础类为主，而休闲、购物、娱乐三类总合仅点总消费支出的26；旅游行为研究阶段性总结阶段性思考综上所述，对本案开发方向的初步判断提出如下建议赤水旅游人口逐渐增多，对于具有城市特色的餐饮和特色购物需求日益增多，可经过商家资源整合，建议可重商贸型商业点发展此类商业；发展机会点随着城市经济的逐步提高，商旅游型商业基本概贸型商发展机会点况业应迎来首次发展期，但赤水目前流动人口少、产业基础不足，此类商业建议谨慎或少量开发；酒店发展目前市场酒店拥有量与住宿客群需求量基本处于机会点平衡状态，但未来两年有大量高星级酒店产品入市，激烈的市场竞争可想而知，建议谨慎开发，或经过产品细分进行差异化经营；旅游行为研究阶段性总结/酒店发展机会酒店发展机会点通过与其它城市的横向对比及考虑未来赤水高星级酒店的入市量，建议本案慎重开发高星级酒店产品。2011年赤水与同等级城市旅游总收入比城市名称酒店数量游客逗2011年旅游2011年接待游客留时间总收入（亿元）（万人）开封四星级以上酒店4个13天155239016单位亿元自贡四星级以上酒店5个15天11099138178赤水四星级以上酒店2个12天2566253622011年赤水与同等级城市旅游总人数比通过与同等级旅游城市的相关数据相比可以看出，赤水旅游总收入和旅游接待人数均较低，对于酒店的需求量有限；单位万人赤水酒店拥有量却与其它两个城市相差不多，同时考虑赤水未来规划和已在建的9个四、五星级酒店，可以预见未来几年，赤水星级酒店的经营市场将异常困难；旅游行为研究阶段性总结/酒店发展机会赤水未来五年高星级酒店市场需求与供应目前已基本持平，若再开发同类产品，将面临后期经营困难的问题。未来五年旅游客群增长量25362万（2011年旅游人数）（1305）25338043万（旅游人数）未来五年高星级酒店客房需求量38043万（2030）/365/2/8013021954（房间数）未来五年高星级酒店需求量赤水20072011年旅游人数的平均每年增长率为30左右；（13021954）/300间/酒店457（家酒店）基于每年30的旅游客群增长率预计未根据未来五年赤水旅游人群的增长进行推算，赤水未来五年对于高星来五年赤水年均旅游人数增长率30左级酒店的需求量为457家，但目前市场上已规划和在建的四、五星右，旅游具体旅游客群增长量为级酒店为9家，可以预见未来竞争较为激烈。可在同一业态领域内产品细分，以服务不同客群为目标，进行差异化经营旅游行为研究阶段性总结/旅游商业发展机会旅游商业发展机会点处于旅游商业发展初期，特色餐饮和购物均亟待统一规划和打造，树立新的市场形象。旅游商业现状餐饮娱乐特色购物虽然赤水餐饮具备一定的当地特当地特产竹制品经营商家、种类在旅游地产“吃、住、游、娱、购、行”六色，但整体经营市场层次低、类均较少，同时未经过统一打造，大要素中，“住、游、行”是旅游城市的基型单一，未经过包装和规划，因形成市场规模，对游客不具备吸本要求，也是必要条件；此没有形成良好的形象；引力；而在旅游业发展初期，除景点外，吃和购便是吸引游客的另外重要因素，随着旅游地产的进一步发展，“娱乐”功能也逐步丰富起来，如主题游乐广场等；而赤水目前旅游市场连基础型的餐饮和购物仍未形成具有吸引力的旅游目的地；旅游行为研究阶段性总结/旅游商业发展机会特色餐饮案例链接（开封夜市小吃）开封的特色夜市小吃，虽为当地居民自发形成，但如今在国内已享有较高的知名度。通宵达旦、热闹异常的小吃夜市是开封这座古城的一大特色之一；鼓楼夜市因其浓郁的地方传统特色，被中央、地方、港澳台以及海外的百余家媒体广为报道。到开封鼓楼吃夜市成了海内外来汴游客晚间的主要旅游项目，每逢节假日，鼓楼夜市的客流量可达数万人之多。旅游行为研究阶段性总结/旅游商业发展机会特色餐饮案例链接（长沙坡子庙火宫殿）以古朴典雅的建筑为载体，开发集民间艺术、风味小吃于一体的长沙持色美食街。位于长沙湘江河畔的坡子街是长沙特色美食火宫殿人继承了传统的特色小品，同时一条街于2004年10月动工改造，改造后的坡兼收并蓄，制作供应各地的特色小吃，时子街占地面积74亩，总规划面积164万平方令小品，小吃的花色品种多样。米，其中商业面积8万平方米。以小品为主的早茶夜市，以湘菜为主的建成后的坡子街融古朴典雅、民间艺术及老点菜、宴席，独具特色且质量保证、消费字商行于一体，是聚集长沙乃至湖南各地的方便、价格适中深受广大消费者欢迎。风味小吃的美食一条街旅游行为研究阶段性总结/旅游商业发展机会民俗购物案例链接（凤凰古城）将特色购物作为城市旅游开发的重点工作之一，深挖当地特产、工艺品，如今民俗购物街已成为古城集聚人气的重要场所。在古城每条街上，均是当地各种各样的工艺品，包括织锦、蜡染、扎染、银饰等做工独特，具有浓郁的地方特色和较高的艺术价值。凤凰古城姜糖、蜡染、扎染、纸扎、银饰、湘西腊味等旅游商品经营规模逐渐壮大，仅姜糖一项就发展成为亿元产值的“大产业”。目前以姜糖、银器、苗酒、腊肉、腊染等为代表的地方民族品牌获取得了游客及市场的认可，成为了游客来凤凰旅游带回家不可或缺的特产。旅游行为研究阶段性总结/旅游商业发展机会民俗购物案例链接（西安书院门）打造集特色民俗、古玩、字画为一体的仿古旅游购物街，是西安的书画荟萃之地。书院门位于西安市老城区内，借助于西安老城内观光旅游人群及其具备的文化底蕴优势，将其打造成以特色民俗、古玩、字画为一体的明清建筑风格仿古旅游购物商业街；主要经营内容文房四宝、字画、青铜器、玉器，还有很多民间特色艺术品，如皮影、剪纸、手工编织等，具有浓厚的文化气息，是西安的书画荟萃之地。旅游行为研究阶段性总结/商贸市场发展机会商贸市场案例链接从城市产业基础分析，在某一行业没有足够量的企业数和年产值，难以积聚形成规模化的商贸流通市场。赤水竹案例一（南通）对应市场（叠石桥）发展历程制1992年，合计建筑面积25万家纺生产企业数量品3000家形成家1997年，合计建筑面积41万企规模以上企业1500家纺市场2001年，合计建筑面积196万业家纺年产值600多亿元目前，规划在建第三期约58万仅5家,案例二（东阳）年产木雕、根艺、红木家具企业形成木对应的东阳木雕城发展历程值（不包括作坊式企业）2000多家雕市场2007年，建成市场一期，建筑面积41只万平方米有木制品年产值目前，二期规划占地面积607亩150亿元21亿元旅游行为研究阶段性总结/商贸市场发展机会商贸市场理论分析比照商贸流通市场形成的理论，赤水的竹制品产业不具备形成大规模产地型专业市场的条件。生产者研究当地生产企业数量少，规模不大短期内交通条件难以改善，无法吸消费者研究引大量采购者供销关系研究产品种类少，款式型号不丰富结合之前的特色产业城市形成商贸市场的量化关系对比研究，我们可以初步判断，近35年内赤水发展竹制品市场的总体规模在14万方之间。因此，建议与民俗文化购物市场共存发展。第三部分房地产市场研究城市概况城市格局研究人口与经济产业与规划城市旅游环境分析旅游市场研究旅游商业市场分析旅游行为特征总体市场分析房地产市场研究住宅市场分析其他市场分析赤水商业分析商贸市场研究专业市场分析周边城市个案总体市场研究房地产市场研究总体市场研究综述赤水市地产开发规模庞大，增长速度迅猛。截至2012年4月规划批准面积为21088万平方米；2011年度开发建设总量完成4084万平方米，其中赤水市区开发建设总量为26万方；2012年度完成开发建设总量2501万平方米。2012年13月，全市在建项目168个，完成投资28亿元，同比增长1594，以上数据来自住建局统计数据及互联网公开资料。房地产市场研究总体市场研究综述以赤水30万人口总数计算，赤水年开发量与人口对比数非常高城市开发建设面积（万平方米）现人口数（万）比例赤水403013上海12002500048重庆1400280005广州820130006苏州4801050045赤水开发建设面积与人口数比例已经超过一般大、中城市的23倍，开发量远远超过城市人口所能承载的范围。房地产市场研究总体市场研究综述赤水开发中的地产项目主要集中在三个板块赤水大道板块以赤水大道为轴线分布的新开发区域，目前规划档次最高档的楼河滨板块盘都集中于此，有规划相对现代以河滨西路为主的河滨的集中商业以及星级酒店项目；区域板块，多以住宅赤水大道延伸段另有规划中项目底商构成，部分酒店产（包含本案）；部分年内交房，品；大部分已交房大多刚启动或待启动。红军大道板块以红军大道为轴线分布的区域，集中约9个开发建设中的楼盘，多为住宅底商构成，一个五星级酒店；多为年内或明年交房。房地产市场研究总体市场研究价格分析三大板块价格存在差异，距离市中心远近、开发成熟度、公开发售时间等因素是导致价格形成差异的重要原因。河滨板块价格（元平红军大道板块价格米）（元平米）住宅24003200住宅27003800商业1200018000商业1500024000赤水大道板块价格（元平米）住宅30003800商业1500018000房地产市场研究总体市场研究三大板块指标分析三大板块产品形态存在明显差距，与开发时间的关系最为直接拿地时间相对较早，成本相对较低河滨路板块目前在售的几个项目多为2010年开盘的项目，建筑规划形态及品质相对落后红军大道板块开发时间略后，成本有所增加在售楼盘综合性强，建筑规划形态及品质相对有所提高开发时间最晚，土地成本最高赤水大道板块多为高容积率的高层、小高层底商建筑，呈现大规模的中央居住区房地产市场研究总体市场研究三大板块指标分析受开发时间和经济发展等因素影响，三大板块开发规模、配套等方面差异明显物业管理几乎没有物业管理传统物业管理形态智能化物管开始出现社区配套缺乏绿化、停车等相关配配套设施有所完善，基本部分项目出现了会所、高套满足当下城市需求绿化等高端配套开发规模多为12万的开发规模除个别楼盘外，大多为5万基本都超过5万的开发量，甚至平方以下开发规模出现了25万方的中央居住区河滨路板块红军大道板块赤水大道板块房地产市场研究总体市场研究三大板块指标分析三大板块楼盘的营销水平也存在明显差异售楼处非常简陋比较一般有一定的形象、管理、智能化及团队培训人员素质比较差有基本接待能力有专业化的销售人员形象包装基本无包装有简单包装产品形象包装上整体出现很大提升河滨路板块红军大道板块赤水大道板块房地产市场研究总体市场研究总结开发赤水现有开发建设项目已经超出城市人口所能承载的范围，竞争日益激烈；去化许多2010年开盘的楼盘仍在销售，项目去化率并不理想形态受经济发展滞后、交通不便等因素限制，地产形态过于单一，基本以住宅底商形态为主项目对于居住部分的开发应把握时间节点，并在产品形态、功能形态、产品组合等方面有所突破，形成差异化，避免恶性竞争住宅市场研究房地产市场研究住宅市场研究综述赤水开发项目基本以住宅底商形式为主，通过走访调查目前赤水在建和待建的大约有以下在售项目红军大道板块赤水大道板块市中心及河滨板块赤水四季城御园中央国际（望江楼）（恒大雅苑）天台丽都嘉壕国际富城花园丹霞金邸（泰和园）（君豪城市花园）日盛启典山水丽城（宜佳苑）（金赤世家A）赤天化荷塘晓月（逸景苑）金赤世家B太平大厦金水湾总计19个，其中带（）的7个属于2010年即开盘售卖的尾盘房地产市场研究住宅市场研究个案赤水四季城御园位置红军大道新行政区规模10万平米物业类型多层住宅底商价格范围3800左右均价主力面积80145平米工程进度在建开盘时间未开盘，接受预定去化情况预定比较多营销水平较好开发商贵州群立房地产开发公司综合评述项目属红军大道密集居住区，临赤水河房地产市场研究住宅市场研究个案恒大雅苑位置红军大道规模占地面积约1万平米物业类型多层住宅底商价格范围住宅2900左右均价；一楼底商18万左右主力面积住宅80120平米；商铺80265平米工程进度在建开盘时间未开盘，接受预定去化情况预定比较多营销水平一般开发商综合评述项目属红军大道密集居住区房地产市场研究住宅市场研究个案富城花园位置红军大道中段规模一期约8万平米物业类型多层住宅底商价格范围住宅2900左右均价；一楼底商19万左右主力面积住宅88120平米；工程进度在建开盘时间2011年去化情况住宅大多本地去化，商业外地人购买较多营销水平一般开发商综合评述项目属红军大道密集居住区房地产市场研究住宅市场研究个案君豪城市花园位置红军大道中段规模约3万平方物业类型多层住宅底商价格范围住宅73080左右均价；一楼底商16万左右主力面积住宅120平米；工程进度在建开盘时间2010年底去化情况商铺已完全去化，住宅一般营销水平一般开发商综合评述项目属红军大道密集居住区房地产市场研究住宅市场研究个案宜佳苑位置红军大道南桥路规模二期约4万平米物业类型多层住宅底商价格范围住宅3000左右均价；一楼底商18万左右主力面积住宅65平米；工程进度在建开盘时间2010年去化情况一期已去化，二期未开盘营销水平较差开发商综合评述项目属红军大道密集居住区房地产市场研究住宅市场研究个案逸景苑位置红军大道南桥路规模约6万平米物业类型多层住宅底商价格范围住宅3070左右均价；一楼底商248万左右主力面积住宅120平米；工程进度准现房开盘时间2010年去化情况住宅大部分去化，商业不够理想营销水平较差开发商综合评述项目属红军大道密集居住区房地产市场研究住宅市场研究个案中央国际位置赤水大道城工大道规模25万平米，其中5万平米商业街物业类型高层住宅商业街价格范围住宅3800左右均价；一楼底商2万左右主力面积工程进度未开建开盘时间未开盘，接受预定去化情况预定比较多营销水平基本属于赤水最好开发商赤水市飞龙房地产开发有限公司综合评述项目属赤水大道密集居住区，地段好房地产市场研究住宅市场研究个案天台丽都位置赤水大道城工大道规模物业类型小高层高层住宅底商价格范围住宅3000左右均价；一楼底商16万左右主力面积73130平米工程进度在建，近结构封顶开盘时间即将开盘，接受预定去化情况预定比较多营销水平一般开发商益民地产综合评述项目属赤水大道密集居住区，地段好房地产市场研究住宅市场研究个案丹霞金邸位置赤水大道赤金大道规模约50000平方物业类型高层住宅底商价格范围住宅3400左右均价；一楼底商18万左右主力面积120平米工程进度在建开盘时间即将开盘，接受预定去化情况周边楼盘较多，压力较大，由于总价低去化一般营销水平一般开发商赤水金赤地产综合评述项目属赤水大道密集居住区，地段好房地产市场研究住宅市场研究个案日盛启典位置赤水大道赤金大道规模物业类型高层住宅底商价格范围住宅3800左右均价；主力面积44125平米工程进度在建开盘时间2011年去化情况营销水平较差开发商贵州九信房地产综合评述项目属赤水大道密集居住区，地段好房地产市场研究住宅市场研究个案望江楼位置河滨西路规模建筑面积2万平方米物业类型多层住宅底商价格范围住宅3000左右；商业158001600主力面积住宅123138平米工程进度已完工开盘时间2010年去化情况商业50；住宅90营销水平一般开发商贵州天地美房地产开发有限公司综合评述地处赤水南侧河滨路，景观好，未来价值大房地产市场研究住宅市场研究个案嘉壕国际位置人民街规模建筑面积约35万平米物业类型高层住宅底商价格范围住宅3800左右均价；一楼底商2万左右主力面积工程进度在建，部分结构封顶开盘时间未开盘，接受预定去化情况营销水平较差开发商赤水市嘉壕房地产开发公司综合评述老城区中心区域，配套成熟，交通便捷房地产市场研究住宅市场研究个案泰和园位置人民南路嘉联宾馆旁规模建筑面积约4万平米物业类型多层住宅底商价格范围住宅3400左右均价；一楼底商8000左