2015年1-2月西安房地产市场研究报告

2011年12月西安房地产市场研究报告月度市场信息简报2011年12月创典全程西安市房地产市场信息12月月度简报创典全程信息中心2011年3月9日创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建4FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月目录政策简报1销售指数20土地动态22营销动态33广告监控47附件一西安国土出让详情1创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月政策简报【重要消息】兔年伊始“限购令”席卷全国提要2011年年初，关于房地产行业的政策频频出台，其中最受关注的莫过于新“国八条”的颁布，该政策一出台，行内外各界人士便纷纷对其进行深入的解读。一部分专家指出，限购政策是特殊情况下推出的特殊政策，放在国际和国内的宏观视野下看，限购政策对稳定当房价以及宏观经济有很着重要作用。然而也有一部分专家指出大面积限购可有效抑制房价上涨，但是直接干预会造成市场扭曲，为楼市的报复性反弹埋下隐患。政策细则如下国务院二套房贷首付提至六成限房价竞地价将全国推广自2010年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，进一步做好房地产市场调控工作。国务院于2011年1月26日会议中确定了以下八条政策措施。第一，进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。第二，加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。2创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月第三，调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。第四，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。第五，严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六，合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。3创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月第七，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。第八，坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。居工程建设力度；点评2010年调控主题贯穿全年，其中以下半年的“国十条”最为严格，但是房价上涨速度并未因此而放缓，政府于是在2011年初再次对政策进行加强升级，在全国各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实施“限三、限二”的政策，政策的实施旨在彻底遏制投机和过度投资，从而达到稳定房价的目的。大有不达稳定房价之目的，就誓不罢休的势头。但是该政策的实施无可避免将会伤害到部分改善性需求的购房者，也将对地产行业的发展造成深远的影响。新“国八条”从颁布起至2月28日，已经陆续有22个城市发布了政策执行细则，在“限购”上做出详细规定，汇总如下22城市的住宅限购令汇总对比表出台限购本市户籍家庭非本市户籍家庭日期日期无房户拥有1套房拥有2套房及无纳税、社保有1年纳税、社保证有1年纳税、社保证明，限购区域可购买可购买以上可购买证明可购买明，无房户可购买有1套房及以上可购买1套（注需要连北京216未表明2套1套禁止购买禁止购买续5年含以上禁止购买全市范围纳税、社保证明）上海216未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围广州218未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围济南12112312套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区长春12812312套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围青岛131未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区南宁21512312套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区4创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月1套（注社保、成都215未表明2套1套禁止购买禁止购买纳税证明无年限禁止购买主城区要求）贵阳21612312套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区南京219未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区及部分区域太原219未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区哈尔滨219未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区及部分区域宁波220未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围厦门221未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围石家庄22112312套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区及部分区域无锡221未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围天津221未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围武汉221未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围南昌223未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买全市范围西安226未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区海口228未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区杭州228未表明2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买主城区及部分区域未满18岁不得单独购买商品房，按照国家有关政策执行点评随着“新国八条”调控细则的正式公布，截止2月28日全国仅有22个城市出台了房产限购措施，而这一数据距政策规定的二月中旬前各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市必须出台“限购令”的要求还有些差距。这也意味着全国大部分城市未按规定期限出台限购措施，西安本地也是在2月26日才迟迟推出细则。目前除了北京、上海、广州一线城市外，天津、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原、宁波、贵阳、哈尔滨、石家庄、南昌、无锡、厦门、武汉等二三线城市也相继公布限购政策。“限购令”的范围正在，由东部一线热点城市向中西部城市以及二三线城市逐步扩张。从各城市公布的限购内容来看，各地方政策的限购量和购房资格均与“新国八条”的规定无较大差异,都是以提高户籍门槛为重要手段,对本地居民限制购买第三套住房,对外地居民限制购买第二套住房。此外,各城市也都执行“新国八条”中规定的本地居民购买第二套住房“首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的11倍”的政策。不过各地政策也存在一定的差别,其中主要有以下几点不同1、在对待非本地户籍家庭的购房资格取得上，限购门槛的程度有所不同。出台限购令的22个城市中限购门槛最高的是北京，需要提供连续5年的北京市纳税证明或社会保险缴5创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月纳证明。而成都的限购门槛最低，仅要求有该市纳税证明或社会保险缴纳证明即可。其它像上海、广州、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛、南京等城市只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明即可。2、在限购范围上各大城市也有所不同。以西安为例来说，西安实施细则规定仅在本市主城区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区）内限购，而周至、蓝田、户县、高陵等均不在限购范围内。与之类似的还有南京、贵阳、南宁、石家庄、哈尔滨、太原等部分城市，也都只是在主城区实行限购措施。而这与北京、上海这些城市的限购范围来比要小的多了。3、在限购执行的时间上，我们对比可以看出仅有贵阳、长春、石家庄、济南和南宁这五个二、三线城市对此做出了明确的表示，其他各地方城市并未对此有所提及。4、在对于房价调控目标方面，各地基本上也没有进行具体量化，北京、广州只是表示“将房价控制在合理水平”，上海、南京以及厦门则称要到3月底才能公布。可以看出现已公布的限购实施细则的宽严程度各地方有着不小的差别，但是除北京等个别城市外各地无一例外的都把“限购令”的发力进行了弱化。北京、上海和东部等沿海城市由于房屋价格上涨较为迅猛，投机类客户比重较大，该类城市的地方政府出台的限购措施相对比较严厉,而中西部城市由于城市化步伐的迈进，刚性需求比重偏大以及地产行业对地方经济的带动较大，该类城市地方政府出台的限购政策相对偏软。例如西安“限购令”细则中，对于本地居民家庭的限购是按家庭而不按户口进行的，这就意味着会出现两代人户口在一个户口簿上，只要孩子超过18岁就可以作为一个独立家庭去购买房屋的情况发生。细则颁布后，部分城市已经开始凸显呈现，首先体现在成交量的下跌，个别城市价格也有所松动。西安现阶段官方公布数据也显示出量价齐降的趋势，但据创典销售现场观察，成交量虽有所下降，客户观望情绪加强成交难度加大，但成交价格暂时未见下跌。6创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月【中央政策】财政部和国税总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知1月6日财政部和国家税务总局联合下发通知，明确符合一定条件的安置残疾人就业单位可享受减免城镇土地使用税等优惠政策，同时也明确了土地使用税和房产税等有关问题，土地成本计入房产原值征收房产税。两部门在关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知中指出，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25（含25）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。另外通知对土地使用税和房产税等有关问题加以明确，指出对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于05的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。点评在城镇土地使用税没有取消的情况下，这一规定实行意味着一些土地将被双重征税。财政部廉租房保障金可用于购租公租房1月中旬财政部重新制定了中央补助廉租住房保障专项资金管理办法（下称办法）。办法指出，在完成当年廉租住房保障任务，以及优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，经同级财政部门批准，可将中央补助廉租住房保障专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。其中，购买廉租住房可购买旧房，也可购买新房。点评政策比以往更清晰地反映了中央政府加大对保障房、经济适用房的供应和补助房的支持力度。该政策如果执行到位的话，将有力拓宽保障房的资金支持力度，同时也能够使得地方政府在管理和调节专项资金使用上具有一定的灵活性和针对性。进而保证保障性住房能够按照计划完成。国务院审议并通过房屋征收补偿条例草案1月19日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案。7创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月条例草案规定一、对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二、征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。三、征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。四、政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五、取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。点评目前的拆迁工作中被拆迁户的利益没有得到有效保护进而引发了暴力拆迁等一系列的问题，成为社会矛盾的焦点。国家新颁布的拆迁法中明确取消行政强拆等条例在一定程度上保护了拆迁户的利益，增加了拆迁工作的可操作性。住建部等多部门出台房地产经纪管理办法住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部25日联合公布房地产经纪管理办法（以下简称办法），将于2011年4月1日实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。办法明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为，其中包括赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等。办法还强调，房地产经纪市场实行建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。主管部门可对房地产经纪机构和人员采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。同时，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可8创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。办法还明确了房地产经纪的内涵，特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为。点评办法的出台规范了二手房市场上的违法行为，有效的保护了房地产经纪活动当事人合法权益，从而促进了房地产经纪行业健康发展。住建部住房公积金放贷不超15个工作日住房和城乡建设部1月26日出台关于加强和改进住房公积金服务工作的通知，对公积金各项业务的工作流程、办理时限明确规定。通知要求，公积金缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，都可申请个人住房公积金贷款。按照职工提供要件材料、管理中心审核、签订合同、办理贷款担保抵押、受委托银行发放贷款等流程办理，贷款申请资料齐全，审核时限不超过10个工作日；符合贷款发放条件的，从房产抵押登记到放款之间的时限不超过5个工作日。点评住建部首次统一各地公积金的各项服务办理时限，不仅有利于全国各地提高公积金使用效率，也提高了开发商的回款效率。财政部、国家税务总局个人购买住房5年内售房全额征营业税财政部、国家税务总局1月28日联合发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知明确个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年含5年的普通住房对外销售的，免征营业税。点评政策对二手房市场的影响较大，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为。9创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月【金融政策】住建部公积金利率上调2月9日住建部发出通知，根据中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知，对住房公积金存贷款利率进行调整。一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调004个百分点，由036上调至040；上年结转的个人住房公积金存款利率上调035个百分点，由225上调至260。二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，由430上调至450；五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，由375上调至400。三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10执行。住房公积金存贷款利率调整表单位年利率项目调整前利率调整后利率一、个人住房公积金存款当年缴存036040上年结转225260二、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）375400五年以上430450三、试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10同前点评商业贷款加息之后，公积金贷款也紧跟其后进行了加息，此轮的加息进一步加大了购房者的购买成本，抑制了投资性购房者，楼市的调控压力进一步增大。央行上调人民币存款准备金率05个百分点进入2011年以来央行两次上调人民币存款准备金率，第一次是1月14日央行宣布，从1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。第二次是2月18日央行宣布将于24日起上调人民币存款准备金率05个百分点。经过这两次上调之后，大中型存款类10创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月金融机构存款准备金率达到195的历史高位。点评存款准备金的上调一方面使得开发商从银行获取贷款的难度增加，进而增加了开发商的资金压力，对一些资金实力不够雄厚的中小开发企业来说，在开发过程中无疑将面临更大的风险，为了保持资金链的连续而采用短、平、快的方式进行产品销售；另一方面，存款准备金上调也会加大购房者获得贷款的难度，特别是利润相对比较低的首套房贷款很可能会进一步收紧，这将导致部分购房需求得到抑制。从这个两方面产生的作用来看可能对抑制房价的上涨起到一定作用。央行今年首度加息025个百分点中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位调整前利率调整后利率调整幅度一、城乡居民和单位存款（一）活期存款036040004（二）整存整取定期存款三个月225260035半年250280030一年275300025二年355390035三年415450035五年455500045二、各项贷款六个月535560025一年581606025一至三年585610025三至五年622645023五年以上640660020点评在不到五个月时间里，央行已连续三次加息。而此次的加息，紧跟在国家出台的升级版限购令之后，将导致开发商从银行获取贷款的难度进一步增加，融资成本的大幅提升，购房者的购买能力进一步下降。不但提升了购房者的购房门槛，尤其加强了对投资型购房者的管制。11创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月【地方政策】北京非住宅项目禁擅自分割1月1日北京市住建委发布关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。通知明确，已建成的非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。对于确须改变房屋平面布局的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。同时，房地产测绘机构应对非住宅项目进行测绘。点评近两年住宅市场的火爆，商业地产相对低迷，不少开发商铤而走险，将非住宅项目分割成住宅散售，因此也获利颇丰。而此次发布的通知禁止将已建成的非住宅项目进行擅自分割是对“商改住”产品的调控。北京出台北京物业交接标准1月19日，北京市住房和城乡建设委员会批准发布了关于发布北京市地方标准新建物业项目交接查验标准的通知，新建物业项目交接查验标准以下简称标准将于2011年2月1日起实施。标准明确规定了开发商和业主交接主体双方对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验的内容。并对物业交接查验的定义、适用范围、内容，以及标准都做了相应的规定。点评物业交接标准的制定为业主及开发建设单位、物业公司提供可操作性依据进而明确项目开发建设与管理各方主体责任，减少因前期开发遗留问题引起的矛盾纠纷，维护业主的合法权益。同时也能推动房地产开发企业产品质量的不断提高和配套的不断完善。上海出台新规整治建筑市场上海市政府1月10日审议并原则通过了关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理的若干意见。12创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月意见首次提出了建设工程分包合同备案制度，对不办理备案手续或者不符合施工条件的，一律停工整顿。并首次明确了现场监理及时发现、及时制止、及时报告的责任。赋予监理对工程分包进行审核的权力。意见还要求对职业注册人员，建立个人执业档案，加强个人诚信的记录。对一线操作人员的管理和培训，实行劳务人员实名制登记、建立个人信息卡，建立多层次培训体系，在市区（县）财政的教育费中单独列支建筑施工作业人员培训经费。点评上海市出现“倒楼”及“1115”特大火灾等一系列事故进一步暴露出市场上房屋建筑质量存在的问题，上海市以及其他各地政府部门为整顿和规范全市建筑市场，也先后在近期出台了相关政策。相信这些政策的实施将会为规范市场上房屋建筑工程质量方面起到积极的作用。上海出台细则明确房产税试点起征点、税率1月27日上海市人民政府印发了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知，要求1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。办法明确征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。办法规定征收范围为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。同时办法明确试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70计算缴纳。适用税率暂定为06。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为04。重庆启动房产税改革试点确定征收对象和税率1月27日，重庆市公布重庆市个人住房房产税征收管理实施细则宣布从2011年1月28日起进行对部分个人住房征收房产税改革试点。13创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月首批纳入征收对象的住房包括个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。房产税税率征收标准为独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为05；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1；4倍（含4倍）以上的税率为12；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为05。点评尽管只有上海、重庆两个城市进行房产税改革试点，短期内对楼市整体影响有限。但在一定程度上对全国各大城市高涨的房地产价格起到一定的威慑作用，从而加强了新一轮楼市调控的叠加效应。房产税的征收增加了购房者的房屋持有成本，有效的打击了投资投机性需求，迫使部分购房者开始抛出投资投机性住房，有利的增加市场房源。重庆出台管理办法规范大修基金1月18日重庆市政府发布了重庆市物业专项维修资金管理办法以下简称办法。该办法自今年3月1日起施行。办法对征收标准做了统一的规定大修基金由业主交存。本市主城区范围内，首期大修基金的交存标准为有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期大修基金的交存标准，由各区县自治县人民政府确定。办法对大修基金的用处有了较为明确的说明一是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；二是依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；四是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。以上这些费用就不能从物业专项维修资金中列支。办法还规定，大修基金管理机构应当每年定期向业主公布大修基金的交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账户中物业专项维修14创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关大修基金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可要求复核。点评办法的出台杜绝了大修基金不能专款专用、收费不统一、资金不安全等问题。一定程度上保护和维护了业主的权益。重庆公租房管理实施细则公布实施2月11日重庆发布了重庆市公共租赁住房管理暂行办法，宣布重庆公租房2月12日起接受申请。细则规定，凡年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员，都可申请公租房。但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。同时，重庆市对申请公租房的收入标准做了明确限定，单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。此外为确保公租房规范运行，细则还指出公租房租住以5年为期限，租住者购买改善住房后，可以退出公租房。公租房租满5年之后，可以选择购买公租房，转换成有限产权的经济适用房，出售价格以土地成本、建安成本、税费和投入资金等相加的综合成本价为基准。但是，购买了公租房，不得上市交易，不得转租他人。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。点评细则具备政府的资格审核、跟踪调查以及无法进入市场买卖等制度约束，使得该市的公租房分配与管理具有公平的可能性。天津土地增值税增至5天津市政府1月11日下发了关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见，要求各区、县加强对土地增值税、房地产开发企业所得税、商品房销售价格、商品房开发项目规划、房地产广告、房地产市场等六方面的管理及监控。意见指出，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元含以下的，土15创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月地增值税预征率为2；2万元至3万元含的，土地增值税预征率为3；3万元以上的，土地增值税预征率为5。保障性住房暂不预征土地增值税。意见要求房地产开发企业申请办理商品房销售许可证时，须填报每套房屋的销售价格；取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源及每套房屋销售价格，并在天津市房地产综合信息网上进行公示。凡未明码标价或未经备案公示上调销售价格的，由市价格主管部门或市房地产市场行政主管部门依法责令限期整改，整改期间暂停其房屋销售。天津出台土地闲置费征收标准1月18日天津市出台土地闲置费征收标准，并将于今年2月1日起执行，对闲置一年以上的必须收取闲置费，闲置两年以上的必须收回土地使用权。根据关于加强房地产项目开发监管八项措施的通知要求，严格按照国家闲置土地处置的规定，对闲置1年以上的必须收取闲置费，闲置2年以上的必须收回土地使用权。建设项目使用国有土地经土地行政主管部门依法认定为闲置土地的，用地单位应当按月缴纳土地闲置费，收费标准按照所在区域土地级别基准地价的2计收；基准地价未覆盖区域的土地闲置费缴费标准，按所在区县最低级别基准地价计算确定。已经按照规定实施临时绿化的，免缴土地闲置费。非农业建设经批准占用耕地后一年以上未动工建设的，由用地单位按照10元/的标准，一次性向土地行政主管部门缴纳土地闲置费。此外，土地闲置费为行政事业性收费，收费收入全部纳入同级财政预算，实行收支两条线管理。收费时使用财政部门统一监制的行政事业性收费票据。市土地行政主管部门负责征收中心城区的土地闲置费，各区县土地行政主管部门负责征收本区县的土地闲置费。收费单位不得擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准，并认真执行收费公示制度，自觉接受物价、财政主管部门的监督检查。点评天津市提高预征土地增值税比例和加强闲置土地管理措施的政策，无疑是从土地市场方面加大房地产行业的调控力度。预征土地增值税比例的提高势必加大开发商的资金压力，促进地产企业加快土地开发速度。明确闲置土地的处理标准也会积极促进房屋的开发速度，这两项政策的出台无疑对住宅市场供应的加大有一定的推进作用，对减缓房价过快上涨有着很大的帮助。16创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月天津出台新版房地产开发企业管理规定天津市2月26日出台了天津市房地产开发企业管理规定，该规定将于2011年3月1日起实施。规定中明确，房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。资质等级核定按照国家和本市法律法规及相关规定执行；没有按本规定取得房地产开发企业资质证书的企业，不得在本市从事房地产开发经营业务；各资质等级的房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级开发。点评新规定的出台进一步提高了房地产行业的准入门槛，并使已经具有资质的企业能够按照自己的实力进行开发，有助于减少行业风险产生以及房屋质量等方面问题的出现。南京规定酒店式公寓统一为商业性质1月14日南京市发布关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知，规定自2011年年1月起，规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓，只有商业办公用地可适当配建酒店式公寓，且原则上在旧区不得超过20，在新区不得超过35。点评新规定统一和明确了南京市酒店式公寓的用地性质，也限制了该类产品的供应量，造成了市场上该类产品的稀缺性，再加上限购令的全面实施，商业地产高于住宅产品的投资的优越性日益凸显更是提高了该类产品的受欢迎程度，未来该类产品价格将可能有大幅提高。广西允许用住房公积金付房租2月11日，广西出台广西壮族自治区人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见以下简称意见，公布了一系列发展公租房政策，以解决不够廉租房条件、又没钱买经济适用房和商品房，收入中低的“夹心层”人群的暂时性居住困难。意见明确了七种方式筹集房源政府直接投资组织建设的公租房；由企业或事业单位不含财政供养的事业单位利用自有土地投资建设的向本单位职工出租的公租房；在新建商品住房、经济适用住房和城市棚户区危旧房改造项目中，按一定比例配套建设的公租房；开发区和工业园区各类产业园区集中配套建设的向本开发园区员工出租的公租房；政府收17创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月购的符合公租房使用标准的住房；政府向社会统一租赁的直管公房；其他渠道筹集的公租房。意见指出将公租房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障；资金方面，允许各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，从现行土地出让净收益中安排不低于10的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房；意见还特别指出，政府投资建设的公租房，纳入公积金贷款支持保障性住房建设试点范围，按有关规定经批准后方可实施。对于房租超出家庭工资收入规定比例的职工，可以利用住房公积金支付本人租住公租房的租金。点评由于廉租住房、经济适用住房等住房保障政策覆盖范围较小，商品住房价格偏高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买商品住房的问题比较突出。广西此次出台的意见进一步加大城镇保障性安居工程建设力度，并允许低收入职工利用住房公积金支付公共租赁房的房租。有效的解决了部分“夹心层”人群的住房问题。青岛上调高档商品房土地增值税预征率2月11日青岛市地税局发布2011年第一号税务公告，对全市房地产开发项目土地增值税预征率进行调整。公告明确规定，对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税；对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1；对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率为2。对开发建设并销售非普通住房含别墅和非住房包括商业用房、写字楼等，土地增值税预征率为3。点评此次调整后，开发高档商品房的资金成本的增加，从而进一步要求了开发商的资金实力。预期未来此类房屋的销售价格也会受此影响而有所提升。长沙房屋登记办法正式发布2月13日长沙市公布了长沙市房屋登记办法，该办法将于3月1日起实施。办法规定在预购商品房中，当事人可以申请预告登记预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记；18创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。此外办法还明确规定，房屋权属证书、登记证明应当与房屋登记簿的记载相一致，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。点评新登记办法的执行进一步避免房屋买卖中“阴阳合同”的产生，有效的遏制“一房两卖”情况的出现。兰州职工租住90平方米以下者可提取公积金兰州住房公积金管理中心2月25日公布了新的兰州市住房公积金提取管理办法实施细则，从五个方面进一步放宽了住房公积金提取条件。细则规定申请住房公积金贷款的职工，在住房公积金借款合同生效后三个月内需要提取住房公积金统筹安排支付房款的，可以申请提取住房公积金；本人和配偶名下无所有权住房，租住住房面积在90以下需要支付房租的，可以申请提取住房公积金；纳入住房公积金托管户管理的破产、关闭企业职工在两年内未重新就业的，可以申请提取住房公积金；与单位终止人事劳动关系的职工，男满50周岁，女满40周岁，在两年内未重新就业的，可以申请提取住房公积金；被纳入本市城镇居民最低生活保障范围的，可以申请提取住房公积金。点评新住房公积金条例的施行大大放宽了公积金的提取条件和适用人群进一步扩大了住房公积金的受益面。如果执行得当会对减轻低收入家庭的生活压力有不小的帮助。19创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月商品房销售数据西安月度商品房销售相关数据指标20101201022010320104201052010620107201082010920101020101120101220111商品房销售面积万平方米1005655721142214413998484888599115511305515499172167714258同比18319994216660724502359180211014949091248226417环比48584459261930731498131343212661872109725149910499普通住宅商品房销售面积万平方米861548910339134349194746571329972101581365515459143812611同比1015552459593073288124155167418953984638环比5839432411142993299618814463982186344210376981232商品房销售价格（元/平方米）59915801589762966074595666986837数据暂数据暂数据暂数据暂数据暂同比10942516239230792452210631852522未公布未公布未公布未公布未公布环比433171656763524381245207普通住宅商品房销售价格（元547555826040575055066249641164866542650464666924/平方米）5541同比277422982151309710715653158281721392371103823156环比84711919582297605134925926008605805870820创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月小结西安月度商品房销售相关数据2010年全国楼市不断遭受强烈的政策震荡，部分一线2008000城市受政策影响销量有所减少，房价上涨有所放缓。但是1807000160作为二线城市的西安，刚性需求比重较大，一轮一轮的调6000140控政策并未使其受到强烈影响，商品房销量和销售价格反5000120而是一路看涨。10040002010年西安市全年商品房累计销售面积达803000142609万平方米，普通住宅商品房累计销售面积124693602000万平方米；普通住宅商品房成交价格也从年初的5541元/401000平方米突破到206500元/平方米左右。00随着以调控为主基调的2010年的过去，伴着新一轮2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月商品房销售面积万平方米普通住宅商品房销售面积万平方米商品房销售价格（元/平方米）普通住宅商品房销售价格（元/平方米）央行的加息、“新国八条”等政策的出台。2011年的1月，全国多数城市成交走势放缓，北京、上海等一线城市成交量明显下跌，但相比历史水平来看，成交仍保持在高位水平。从政府相关机构公布的数据可以看出，2011年1月份西安市商品房销售面积14258万平方米，环比上月大幅减少1499，普通住宅商品房销售面积12611平方米，环比上月明显回落1232，但相对于2010年的平均水平来看，本月销售仍属较为旺盛的时期。与历史同期相比，2011年西安普通住宅成交价格仍保持快速上升，1月西安普通住宅成交价格为6924元/平方米，较上月上涨了近708个百分点。随着连续出现的收紧信贷以及限购等政策的逐渐深入，市场上的观望气氛将会继续加重，需求量也会进一步锐减，预计未来全市商品房销售量将出现较大幅下滑，但是在西安建设国际化大都市的整体规划大环境下，西安市商品房销售价格不会轻易的下滑。21创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报2011年12月土地动态12月土地出让信息12土地竞得结果一、总体概况1、出让用地12011年12月西安市总出让土地10067亩。12月出让地块中住宅用地784929亩，占总出让用地的7797。本期出让的住宅用地未来将会提供约14318万的市场供应量。2本期出让土地量最大区域为城东区域，共出让519202亩，其中住宅444084亩；最少区域为城内区域，共出让263亩，无住宅用地。3本期出让最大地块216453亩，位于浐灞生态区月登阁路以南、浐河西路以西，根据控规估算，将会为市场提供1732万的供应量。2、竞得土地12011年1月西安市总竞得土地810121亩。其中住宅用地740623亩，占总竞得用地的9142，本期竞得的住宅土地将会提供约1618万的市场供应量。（本月竞得的土地为年前招拍挂用地。）2竞得量最大区域长安区域，共竞得48454亩，全部为住宅用地；竞得量最少区域城内区域，共竞得618亩，无住宅用地。32011年1月西安市竞得土地成交金额345825万元，其中住宅用地成交金额334905万元，占竞得土地成交金额的9684。4区域地价一月成交区域宗地价格由高至低如下。长安区域约5531万元/亩，平均容积率295；曲江区域约40003万元/亩，平均容积率35；城内区域约31887万元/亩，平均容积率244；高新区域约25411万元/亩，平均容积率32；城东区域约14135万元/亩，平均容积率225。22创典全程地产机构PDF文件使用PDFFACTORYPRO试用版本创建FINEPRINTCN月度市场信息简报