2008年8月上海房地产市场调研报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789上海房地产市场调研报告海航置业项目拓展部二八年八月三十日20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录摘要4一、上海城市概况4二、上海宏观经济市场4三、上海房地产市场5四、相关政策分析5五、上海市规划及建设规划5六、上海写字楼市场7七、上海市商业市场7八、上海市商品住宅市场8九、上海市土地市场9十、上海市二手房市场9第一部分、上海市宏观经济分析10一、上海城市概述10二、上海市宏观经济分析12三、上海房地产市场研究18四、上海宏观市场分析总结20第二部分、相关政策分析21一、宏观政策对房地产市场的影响21二、国六条的影响22第三部分、城市规划及建设举措23一、上海市城市总体规划23二、重点开发区建设30第四部分、上海写字楼市场概况32一、总体市场概况32二、写字楼市场供应概况33第五部分、上海商业市场概况37一、总体商业市场概况37三、商业市场需求概况42四、商业市场价格分析44五、未来商业地产展望47第六部分、住宅总体市场分析49一、住宅总体市场分析49二、市区住宅总体供应趋势分析49三、上海市市区商品住宅总体需求分析53第七部分、土地市场分析59一、上海土地市场概况5920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、上海市土地供应分析61三、上海市土地成交分析66四、土地市场预测67第九部分、上海市二手房市场分析68一、2008年上海各区域二手房市场特点68二、上海市二手房市场成交分析69三、上海市二手房市场需求分析73四、上海市二手房市场热点分析74五、未来二手房市场的趋势预测7720082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789摘要一、上海城市概况上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市土地面积为63405平方公里。上海市高架道路呈“申“字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线使上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。上海现有16个区、4个县，共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到20，户籍人口平均预期寿命8097岁。二、上海宏观经济市场2007年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持平稳较快增长，固定资产投资结构不断优化，利用外资增长平稳，口岸功能进一步增强，外贸进出口协调快速增长，外贸出口结构进一步优化，城乡居民收入水平继续提高，市场价格出现结构性上涨，金融机构加快集聚，存贷款规模继续扩大，居民储蓄有所减少，建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展，公用事业服务能力提升。国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、上海房地产市场2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨34。2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨93。2007年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过19000元人民币；内外环之间的房价为9762元；外环以外则为6234元。供应方面，2月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟了楼盘上市。3月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长1818，同期上升398，恢复到1月水平线，市中心区在沉寂数月后也有较多新房源推出。预计4月仍有大量楼盘集中上市；需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环比增长1712，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的6214；3月整体市场基本恢复1月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供求比为1088。本月供需均有回升。价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致08年3月成交均价为12945元/，达到历史新高。四、相关政策分析回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40首付11倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。五、上海市规划及建设规划形成中心城新城（含县城，下同）中心镇集镇组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多轴空间布局结构。中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模一般为2030万人。中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为510万人。集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为13万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在2000人左右。中心城布局中心城空间布局结构为多心、开敞。规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。（1）中央商务区中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。（2）主要公共活动中心主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站不夜城为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约22平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约20平方公里；江湾五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约22平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约16平方公里。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789六、上海写字楼市场目前上海出租型写字楼以甲级物业居多，区域分布特征明显。主要集中在传统意义上的五大办公板块，即陆家嘴金融贸易区、南京西路、人民广场外滩、淮海路太平桥以及长宁虹桥板块。这五大板块拥有良好的整体规划、繁荣的商业、便捷的交通等等，这些有利因素该区域办公楼的飞速发展起到了至关重要的作用。另外，有迹象表明，随着沪上办公楼市场的日益升温，上述的五大办公板块已经逐渐趋于饱和状态，因此其他新型出租型办公楼板块悄然而生。区域分布已经呈现出从中心板块向四周发散的趋势。七、上海市商业市场随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新城商圈等等。有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。如9号线开通促使松江新城崛起一个“大学城站”商圈；1号线延伸造就上海北区大宁路和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响“西进乐曲”。于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。如天山路商圈依托娄山关路地铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合而成的天山商圈；虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项目纷纷到此寻觅商机。商圈规模越来越大、现代化程度越来越高正在成为2008年上海商业地产发展的一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在2008年展露新姿或交付使用。这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。尤其“大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789上海住宅市场由于受宏观政策调控的影响而回调，但作为商业地产中重要的组成部分的商铺却发展势头迅猛，无论是商铺的开发、供应、成交和需求量都快速增长。商铺市场的格局将发生深刻的变化，商铺市场模式的轮替和PK游戏已经开始。随着供应量的放大，总量压力不断增加，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开始成为该市场的主旋律。八、上海市商品住宅市场上海今年上半年呈现两稳一降的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、价格波动不大。上半年，上海完成房地产开发投资6433亿元，同比增长38，其中，新建住宅投资4074亿元，同比增长32，不过，同时，商品房销售面积有所下降。上半年，实现商品房销售面积122891万平方米，同比下降185，其中，新建商品住宅销售面积107032万平方米，下降224。据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占比重均超过90，6月份更高达969。今年以来上海住宅价格涨幅平稳，除2月环比下降01外，3月和5月为持平，1月、4月和6月环比小幅上涨，分别上涨02、01和01。上半年累计环比上涨04。从同比指数看，上半年累计同比上涨97。主要是去年年末的翘尾因素所致，今年的新涨价因素仅占04个百分点。未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789九、上海市土地市场政府在2007年采取了一系列手段，调整上海供不应求的市场局面，但大部分政策效果并不能马上得到显现，不过随着市场预期的改变，以及投资投机需求被进一步抑制，短期上海楼市将逐渐平稳，价格将呈现稳中有升的态势。由于土地市场供应依旧以外环为主力，明年市场内中环供应依然会偏紧，需求将会持续向外围扩散，外郊环将巩固主力需求释放点。长远来看，到2010年前，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会有波动，但幅度不会很大。未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。十、上海市二手房市场紧缩性政策不会松动，但后续出台较大动作可能性不大；公积金利好消息利好刺激楼市；价格总体趋稳；奥运会后市场观望气氛有望快速消散；把握投资热点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部分、上海市宏观经济分析一、上海城市概述1、地理位置上海位于北纬31度14分，东经121度29分。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市东西宽约100公里，南北长约120公里。土地面积为63405平方公里。2、交通概况上海市高架道路呈“申“字型，三横三纵，三环十射的建成使得几年前上下班拥挤、堵车的情况，现今已经有了非常大的改观。94年至今，在市政府的领导下，上海建成了地铁一、二号线，高架轨道明珠线。至此，上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。黄浦江是上海的母亲河，同时也阻隔了浦江两岸间的交通运输。如今浦东、浦西之间除了“五桥三隧“，另有黄浦江轮渡，过江隧道1至9线，大桥1至6线，还有其他的一些车辆，从此解决了过江难的问题。浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。五大出租车公司强生、大众、锦江、巴士、农工商也加入了申城交通队伍之中。上海的对外交通十分便捷，航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。上海大都市的形象正展现在世人的面前今日的上海一改从前交通拥挤的尴尬局面，形成高架路面地铁上、中、下三层的立体交通。2001年开通的轨道明珠线及延伸至青浦，宝山等郊区的旅游巴士也都为市民、游客的出行提供了方便。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、行政划分上海现有16个区、4个县，共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。4、人口现状截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到20，户籍人口平均预期寿命8097岁。2006年，全市常住人口1815万人，比2005年（1778万人）增加37万人，增长21。据预计，2007年全市常住人口将达到1845万人。2006年，全市来沪流动人口为627万人，其中居住半年以上的有467万人，占全市常住人口总量257。去年，全市常住人口出生1342万人，比2005年（1239万人）增加103万人，增长83。2006年，全市户籍人口中60岁及以上的老年人口27562万人，占户籍人口的201；2006年户籍人口平均预期寿命8097岁，比2005年增加084岁。截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到20，户籍人口平均预期寿命8097岁。5、文化特征上海是一座移民城市，体现了东西方文化的交融。海派文化是上海文化的代名词。多元和开新是海派文化的主要特征，是海派文化精华所在。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、上海市宏观经济分析1、国内生产总值国民经济保持平稳较快增长。经国家统计局联审通过，2007年实现上海市生产总值（GDP）1200116亿元，按可比价格计算，比上年增长133，已连续16年保持两位数增长（见图1）。其中，第一产业增加值10184亿元，增长2；第二产业增加值567549亿元，增长115；第三产业增加值622383亿元，增长152，增幅比上年提高32个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为519，比上年提高13个百分点，提升幅度为2001年以来最高。非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值659413亿元，比上年增长10；非公有制经济增加值540703亿元，增长173，占全市生产总值的比重由上年的441提高到451。其中私营及个体经济增加值21008亿元，增长165，占全市生产总值的比重达到175。2、固定资产投资固定资产投资结构不断优化。2007年完成全社会固定资产投资总额445861亿元，比上年增长136。其中，建设改造投资277581亿元，增长235。从产业投向看，第一产业投资837亿元，比上年下降414，占全社会固定资产投资总额的比重为02；第二产业投资139757亿元，增长152，所占比重为313；第三产业投资305267亿元，增长131，所占比重为685。从投资主体看，国20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789有经济投资177943亿元，比上年增长219，占全社会固定资产投资总额的比重为399；集体经济投资12151亿元，下降237，所占比重为27；股份制经济投资116949亿元，增长285，所占比重为262；外商及港澳台投资71135亿元，下降2，所占比重为16。4、利用外资状况利用外资增长平稳。全年批准外商直接投资合同项目4206项，比上年增长36；吸收外资合同金额14869亿美元,增长2；实际到位金额792亿美元，增长114。全年第三产业吸收外商直接投资实际到位金额5315亿美元，占全市实际利用外资的比重达到671。全年外商投资企业增资9132亿美元，比上年增长36，占全市外商直接投资合同金额的比重达到614。全年批准总投资在1000万美元以上的外商直接投资项目260项；合同金额11009亿美元，增长45。至年末，在上海投资的国家和地区已达130个。总部经济加快集聚。年内新落户的跨国公司地区总部、投资性公司和外资研发中心分别达到30家、15家和34家。至2007年末，在上海落户的跨国公司地区总部达到184家，投资性公司165家，外资研发中心244家。5、进出口状况上海口岸功能进一步增强。全年上海口岸进出口商品总额520909亿美元，比上年增长215。其中，进口总额192429亿美元，增长186；出口总额3284820082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789亿美元，增长232。外贸进出口协调快速增长。全年外贸进出口总额282973亿美元，比上年增长244。其中，进口总额139045亿美元，增长221；出口总额143928亿美元，增长267。私营企业出口增速保持领先。全年私营企业完成出口16273亿美元，比上年增长408；外商及港澳台投资企业出口97815亿美元，增长288；国有企业出口28598亿美元，增长15；集体企业出口1239亿美元，增长31。外贸出口结构进一步优化。全年一般贸易完成出口53927亿美元，比上年增长245；加工贸易出口79675亿美元，增长249。高新技术产品和机电产品出口快速增长。全年高新技术产品出口58092亿美元，比上年增长312，占全市外贸出口总额的比重达到404；机电产品出口98554亿美元，增长307，占全市的比重达到685。出口市场日益多元化。类别绝对值（亿美元）比上年增长（）外贸出口商品总额143928267亚洲57910234日本17053124中国香港12508226欧洲37510349北美洲37279221美国34611224拉丁美洲5055436大洋洲381034220082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896、人均年可支配收入城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长143，增幅比上年提高35个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11，增幅提高06个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长169。其中，服务性消费支出5595元，增长156。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长105。其中，服务性消费支出2809元，增长59。7、居民消费性支出分析市场价格出现结构性上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨32。八大类分类价格指数呈现“六涨二跌”格局。其中，食品类价格上涨94，影响总水平上升31个百分点。在食品类价格中，蛋类价格上涨218，油脂价格上涨298，肉禽及制品价格上涨23，其中猪肉价格上涨377。指标指数（上年100）居民消费价格指数1032食品1094烟酒及用品1007衣着1013家庭设备用品及维修服务1033医疗保健和个人用品1002交通和通信969娱乐教育文化用品及服务973居住10458、人口变化情况至年末，全市户籍人口137886万人。全年户籍出生人口1008万人，出生率为734；死亡人口1022万人，死亡率为744；人口自然增长率为01。至年末，全市常住人口达到1858万人。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899、金融机构存贷余额国际金融中心建设深入推进。2007年实现金融业增加值119572亿元，比上年增长334。金融机构加快集聚。2007年新增各类金融机构100家。其中，银行业机构27家，保险业机构39家，证券业机构4家。至年末，全市有各类金融机构604家。其中，银行业机构109家，保险业机构261家，证券业机构94家。至年末，在沪经营性外资金融机构达到131家。其中，年内新增25家。在沪经营的外资银行及财务公司84家。其中，获准经营人民币业务的45家。外资银行及财务公司资产总计756711亿元。其中，人民币资产总计388461亿元。存贷款规模继续扩大。至2007年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额3031553亿元，贷款余额2170995亿元（见表5）。全年金融机构现金收入3007003亿元，现金支出3072155亿元，收支相抵现金净投放65152亿元。金融机构资产质量继续提高。全市中外资金融机构不良贷款率为218，比年初下降033个百分点。指标绝对值（亿元）比年初增减额（亿元）各项存款余额3031553395184企业存款1582770265987居民储蓄存款93264512768各项贷款余额2170995311201短期贷款802467153336中长期贷款1216807168844中资个人消费贷款30712043073个人住房贷款28599237619汽车消费贷款270709710、储蓄情况居民储蓄有所减少。至年末，全市居民储蓄存款余额932645亿元，当年减少12768亿元。其中，定期储蓄存款余额618585亿元，减少48999亿元；活期储蓄存款余额31406亿元，新增36231亿元。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911、基础设施投资建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展。全年完成城市基础设施建设投资146633亿元，比上年增长303，占全社会固定资产投资总额的比重为329。其中，交通运输邮电通信投资94203亿元，市政建设投资3001亿元，公用事业投资609亿元（见表8）。年内“三线两段”轨道交通项目、罗泾港区二期、浦东机场扩建等重大城市基础设施项目建成或基本建成。一批世博会场馆及配套设施项目、越江工程等项目建设正在有序推进。年内莘奉金、沪青平高速公路出省段全部完成，全市高速公路网通车里程达到63462公里。指标绝对值（亿元）比上年增长（）城市基础设施建设投资146633303电力建设16330405交通运输84046426邮电通信10157107公用事业609083市政建设30010201公用事业服务能力提升。全市自来水日供水能力达到1080万立方米。全年全市用电量107238亿千瓦小时，比上年增长83。至年末，全市家庭人工煤气用户2134万户；家庭液化气用户2773万户；家庭天然气用户达到2579万户（见表9）。指标单位绝对值比上年增长自来水日供水能力万立方米10800051自来水售水总量亿立方米239025生活用水亿立方米1712平工业用水亿立方米67854用电量亿千瓦小时10723883城市居民生活用电亿千瓦小时1215671煤气销售总量亿立方米185036液化气销售总量万吨5065104天然气销售总量亿立方米266017720082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912、小结2007年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。三、上海房地产市场研究1、房地产开发供应情况2007年完成房地产开发投资额130753亿元，比上年增长25，；商品房施工面积1076672万平方米，下降16；竣工面积338012万平方米，增长32；销售面积369496万平方米，增长221。其中，商品住宅销售面积327917万平方米，增长254。全年全市市场化新建商品住房成交面积278463万平方米，比上年增长389。全年商品房销售额308935亿元，比上年增长419。其中，商品住宅销售额27063亿元，增长47。全年存量房成交过户面积199259万平方米，比上年增长167。2、房地产销售情况房地产价格基本平稳。全年房屋销售价格水平比上年上涨34。其中，商品房销售价格水平上涨31。在商品房销售价格中，商品住宅销售价格水平上涨34。年末商品住宅销售价格水平比上年末上涨93。全年房屋租赁价格水平比上年上涨51。全年土地交易价格水平比上年上涨78。2007年，上海商品住宅销售面积327917万平方米，年增长超过25，商品住宅销售额达27063亿元人民币，增长47。此外，去年全年上海存量房成交过户面积突破1900万平方米，比上年增长16。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、拆迁情况2007年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降187；动迁居民49万户，下降361。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积322平方米；人均住房居住面积165平方米。居民住宅成套率达到947。6、上海商品房市场小结2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨34。2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨93。2007年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过19000元人民币；内外环之间的房价为9762元；外环以外则为6234元。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789过去一年各月供应成交情况9171101710409102621013110526105071539108061041178109161294505000100015000200025000300007307407507607707807907100710712081082083020040060080010012001400供应量成交量成交均价供应方面，今年2月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟了楼盘上市。3月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长1818，同期上升398，恢复到1月水平线，市中心区在沉寂数月后也有较多新房源推出。预计4月仍有大量楼盘集中上市；需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环比增长1712，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的6214；今年3月整体市场基本恢复1月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供求比为1088。本月供需均有回升。价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致08年3月成交均价为12945元/，达到历史新高。四、上海宏观市场分析总结2007年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持了又好又快发展的良20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第二部分、相关政策分析一、宏观政策对房地产市场的影响回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40首付11倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。2007年9月27日，人民银行、银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以下简称通知）。最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。该政策导致改善型购房者受影响。增加首付比重及调高二次贷款利率，相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。而关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知补充通知中传递了3条重要信息，首先，各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；其次，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。同时，第二套房贷款细则明确规定对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，房贷利率在基础上提高10。监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价、以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。而对于2008年上海住宅市场，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。由于2007年底加大土地供应，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789来市场价格将受政策因素影响可能出现理性的调整与波动，但不会出现在短期内的大起大落的现象。与此同时，供应量增大，也可能促使部分楼盘在2008年年初出现一定幅度的价格优惠，从而加速资金回笼。第二套房贷政策细则出台将对短期楼市产生强烈震荡，对此政策市场将需要较长的消化时间。从长期看来，随城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。二、国六条的影响2006年5月29日，中央国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求各级政府调整住房供应结构，加强税收、信贷、土地政策对于房地产市场的调节作用，对于开发商的融资，土地开发及住宅户型比例提出了严格而具体的规定。中国人民银行四月再次加息，将一年期的贷款基准利率提高了27个基点，升至585；不过，从2006年第二季度房地产市场的表现来看，这些政策的实施房地产开发及投资市场产生的影响还没有显现。2006年第二季度，上海优质办公物业的平均租金与上季上涨了31。由于上海季内供应量相对缺乏，且市场需求旺盛，整体空置率均有小幅下降。由于年底金融行业开放在即，金融机构对于高品质办公物业的需求将有所增加。写字楼销售市场方面，上海平均售价受到租赁市场需求稳步上升的带动，均继续比上一季度有小幅增长。在高档住宅租赁市场领域，上海各类高档公寓和服务式公寓的租金06年第二季度均有所上升，高档别墅的租金报价则基本保持稳定。上海的高档公寓和高档别墅的售价暂时止住了自2005年以来的下滑势头。由于零售行业的快速发展，各大零售商对上海优质零售物业的需求依旧非常强烈。上海优质零售物业的平均租金持续走高，首层优质商铺的平均租金分别上涨了06、38和09，主要零售区域内的供应仍然十分紧张，而市郊两座厂家直销折扣卖场的开业显示出折扣卖场这种新的零售业态正在上海逐渐成型。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第三部分、城市规划及建设举措一、上海市城市总体规划规划区范围本规划区范围为上海市行政辖区，总面积6340平方公里。本规划与上海市土地利用总体规划相衔接。规划指导思想（1）根据党中央提出的把上海建成一个龙头，三个中心的要求，进一步确定上海城市发展的战略目标，面向21世纪，体现国际大都市水平；（2）体现国际经济中心城市的功能要求，合理安排城市的空间布局、生产力布局、人口分布及基础设施建设；（3）体现可持续发展战略，促进经济、社会、人口、资源和环境的协调发展；（4）体现以人为本的宗旨，为市民创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境；（5）体现区域整体发展的思想，从长江三角洲城市群经济一体化发展出发，统筹上海的产业、能源布局和交通、水利体系等建设。城市性质上海是我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。城市发展规模控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。城市发展目标2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，基本确立上海国际经20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789济中心城市的地位，基本建成上海国际航运中心。发挥上海国际国内两个扇面辐射转换的纽带作用，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展。主要标志1、基本形成现代化国际大都市的经济规模和综合实力，基本形成与国际经济中心城市相匹配的城市功能布局。2、基本形成符合现代化大都市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与长江三角洲地区城市共同构筑经济发达、布局合理的城市群。3、基本形成人与自然和谐的生态环境。全面建成环城绿带，形成郊区以大型生态林地为主体、中心城以环、楔、廊、园为基础的绿化系统和市域绿色空间体系。4、基本形成与现代化国际大都市相匹配的基础设施框架。以三港两路（三港指海港、空港和信息港；两路指高速铁路和高速公路）为主体，建设一批衔接国内外的枢纽型重大工程；以两网（轨道交通网和高速公路网）建设为重点，形成市域内快速便捷的客货运交通网络。5、基本形成以促进人的全面发展为核心的社会发展体系，建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。城市发展方向拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海