上海海湾大厦营销策划报告江景酒店式公寓产品调整建议销售策略

上海海湾大厦营销策划报告江景酒店式公寓产品调整建议销售策略TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚【海湾大厦营销策划报告】南山集团海湾大厦项目营销策划报告2009年4月TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚PART【市场篇】TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚项目自身属性解析滨江住宅市场解析滨江酒店公寓解析上海公寓市场解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚项目自身属性解析区位属性解析交通属性解析配套属性解析产品特性解析规划属性解析SWOT分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚项目地陆家嘴人民广场1、区位属性解析项目地处虹口区北外滩，紧邻黄浦江、苏州河沿线；紧邻南京东路步行街500米，到人民广场19公里；到达陆家嘴金融贸易区12公里；百年上海滩历史人文风景区，外滩、黄浦江、陆家嘴尽收眼底。黄浦江边、外白渡桥、老上海黄金地段虹口北外滩南京东路徐家汇火车站TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚一线江景，无论景观、生态、区位都属上选之地；对岸俯瞰陆家嘴金融贸易中心，东方明珠塔、人民银杏纪念塔；项目东侧上海滩国际大厦与上海滩茂悦大酒店；西侧为民国时间的上海大厦，上海大厦原名“百老汇”，海大厦”，现为挂牌五星级涉外饭店。核心价值大角度俯览滨江景观1、区位属性解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚精神价值上海形象标签，黄浦江1、区位属性解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、交通属性解析人民广场南京东路延安东路西藏路商务楼商务楼南京东路商务区陆家嘴金融贸易区河南路地铁站外滩中山东一路商务楼处于黄金商务区大环境优势明显TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、交通属性解析交通流畅性低，道路便利性比较欠缺周边交通干道车流量频繁，道路以单行线为主，交通流畅性低周边暂无轨道交通与快速干道，车行与人行的便利性比较欠缺。海湾大厦TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚浦江饭店最为上海英式最早的西式饭店，是上海著名的里程碑建筑；上海大厦原为上海百老汇，也是上海的标志性建筑、是上海走向世界的最初舞台；俄罗斯大使馆等是著名的俄罗斯建筑，处处体现百年上海滩风貌；同时近邻外白渡桥，和黄浦江景观线，旅游观光人群较为频繁。3、配套环境解析老上海滩万国建筑群历史风貌区浦江饭店俄罗斯大使馆上海大厦TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚商务办公氛围较为浓郁，档次水平一般上海大厦为五星级涉外酒店、上海滩国际大厦与上海外滩茂悦大酒店提升整体商务办公气氛，较为浓厚；但由于区域的道路较为狭窄，人流车流拥挤，部分配套设施陈旧，整体商务办公环境形象较为一般。3、配套环境解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚商务配套较为缺乏，整体档次较低附近缺乏必要的商务配套，主要是些低档民用生活配套，如小型餐馆、小型超市等，不能满足周边办公商务需求；公共交通条件差，公交辐射能力有限；同时由于过江隧道在施工建设，使得区域整个环境显得更为噪乱。3、配套环境解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚古典与现代集于一体的现代化大厦4、产品特性解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚4、产品特性解析写字楼、酒店、高档会所复合式经营管理大厦32F，314F是智能化写字楼，1526F酒店式公寓，2932F是海湾会所；目前写字楼已经达到90以上的出租率，酒店式公寓达到70的租售率，含有部分外籍及港澳台长期租客；六部OTIS电梯，中央空调，大堂与酒店式公寓采用新古典风格精装修，较有品质；314F简单装修，航运物流、贸易等中小企业及海外单位的办事处，员工人数在50100人之间；地下两层车位，设有158个车位，车位费1000元/月左右；上海海湾大厦管理有限公司管理、酒店管理由法国雅高酒店管理公司管理。TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚4、产品特性解析形象价值不高对高端客户吸引力不强目前办公和酒店式公寓共享一个地下停车场，车位数量有限，对办公楼而言，缺少车位是面临最大的问题；由于办公和酒店公用一栋大楼，进出人员较为复杂，相对办公整体环境而言，形象较受影响；本案开发较早室内的装修及电器均已陈旧，作为高端客户追捧的楼盘其自身的形象和维护有一定的距离。TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚大量无江景房源抑制项目价值提升从剩余房源来看，江景房共31套，非江景房115套；江景房所占比例不到21，及江景房与非江景房比例为15；所剩房源主要囤积在无江景的房源上，给销售价格的拉升有一定难度。4、产品特性解析面积段（M2）推出套数套数比例去化套数剩余套数4418469748251476271（江景房）2412511136576665430156312982722412532186381893801810591（江景房）2412515916771（江景房）24125159合计19210046146图表10212328767107876712329比例江景房/非江景房所占比例SHEET1面积段M2推出套数去化套数可售套数去化率44184697481472086271（景观房）24111345836576665430129333827224321125086381801800010591（景观房）24159625016771（景观房）241596250合计192461462396江景房非江景房比例21237877SHEET100比例预售景观房比例SHEET2SHEET3TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚4、产品特性解析区域办公性价比不强从目前区域办公楼租赁市场来看，海湾大厦200平米的租金45元/平米/天，物业管理费22元/平米/月；项目西侧的上海国际大厦同同类产品段，价格与海湾几乎一致，但从办公的内部使用环境、装修情况及产品各项配置方面来看，显然海湾大厦要逊色一些，性价比相对不高。上海国际大厦海湾大厦TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚北外滩的规划范围包括大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，占地面积平方公里的区域，其中，沿江河岸长度达到公里；北外滩地区位于苏州河和黄浦江交汇处，与外滩、陆家嘴呈现出“黄金三角”之势，是黄浦江两岸综合开发条件最为成熟的重点地区之一；北外滩地区将建成以知识服务和国际航运服务为特色的服务贸易区，大力发展楼宇经济，成为上海经济和社会发展新的增长点。北外滩规划快速拉升区域发展速度5、规划属性解析10号线12号线10、12号线天潼路站TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚市政交通规划过江隧道和轨道12号线规划，东大名路和东长治路都将拓宽，其中东长治路将被拓宽至4快2慢6车道；区域及临近区域发展规划复兴岛规划、渔人码头规划、北外滩规划以及沿江规划。利空只是停留在图纸上；利好扩大营销半径、发展前景“诱人”。5、规划属性解析南北过江隧道未来交通规划大大提升区域辐射机会TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象受规划影响，板块形象正逐步提升，目前已经基本树立高端板块形象；随着北外滩开发逐步成型，为该区域的房产市场价值作伏笔；项目以地段的稀缺性，江景景观不可复制性，项目临江更为稀缺；拥有星级海湾会所的本案，凸现产品品质及高端物业的形象；客源各滨江项目的客户来源广泛，近期区域高品质楼盘的逐步形成，吸引着更多高端客户对江景景观和黄金地段的认同；市场近期二手市场比价活跃，租赁市场与酒店市场的投资回报和增值空间为产品赋予一定的投资、收藏价值；规划整体规划仍停留在图纸上，对未来规划不能过于乐观。北外滩规划利好与利空5、规划属性解析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚优势劣势SWOT分析6、SWOT解析区位黄浦江边、外白渡桥、老上海北外滩黄金地段；江景一线江景，无论景观、生态、区位都属上选之地；氛围处于南京东路黄金商务区大环境优势明显；管理香港新世纪伟业管理有限公司管理、酒店管理由法国雅高酒店管理公司管理；项目大堂与酒店式公寓采用新古典风格精装修，并有高档海湾会所，提升项目品质。交通周边交通干道车流量频繁，交通流畅性低周边暂无轨道交通与快速干道，车行与人行的便利性比较欠缺；配套缺乏必要的商务配套，不能满足周边办公商务配要求；车位目前办公和酒店式公寓共享一个地下停车场，车位数量有限，对办公楼而言，缺少车位是面临最大的问题；形象由于办公和酒店公用一栋大楼，进出人员较为复杂，相对办公整体环境而言，形象较受影响；产品本案开发较早室内的装修及电器均已陈旧，作为高端客户追捧的楼盘其自身的形象和维护有一定的距离。TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚机会威胁6、SWOT解析SWOT分析环境上海大厦为五星级涉外酒店、上海滩国际大厦与上海外滩茂悦大酒店提升整体商务办公气氛，较为浓厚；运营目前写字楼已经达到90以上的出租率，酒店式公寓达到70的租售率，含有部分外籍及港澳台长期租客；交通市政交通规划过江隧道和轨道12号线规划；规划区域及临近区域发展规划复兴岛规划、渔人码头规划、北外滩规划以及沿江规划。市场项目办公租赁市场性价比不高，周边大体量办公物业竞争分流；房源所剩房源主要囤积在无江景的房源上，给销售价格的拉升有一定难度。规划北外滩规划暂时更多停留在图纸上；形象本案的前期定位是只租不售型物业，市场中信息存在性差需要利用媒体及活动手段进行信息传播改变其物业形象经济受08年经济危机影响，外籍企业及人士纷纷回国，对中国房地产租赁与购买市场形成大量的流失。TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚滨江住宅市场解析滨江住宅板块划分滨江板块住宅分析板块典型个案分析滨江板块住宅总结TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚1、板块划分板块划分目前上海市共有5块活跃的滨江房地产版块TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块陆家嘴价量分析陆家嘴板块是上海金融贸易活动集中的重要商业圈之一，位于东方明珠脚下，范围包括张家浜以北，源深路以西的浦东区域，总面积17平方公里。板块内高档项目林立，拥有上海最好的江景资源，同时交通便利，配套齐全，与人民广场隔江相望。板块内可供开发的住宅用地极少，所以地段优势极为突出。08年至今板块供没有出现住宅供应量。板块去年至今共销售公寓27330平方米，月均去化1822平方米。主要在售项目是财富海景和世茂滨江花园，08年1月份板块出现了明显的销售高峰，主要是财富海景项目大量释放。主力去化面积段为300350平方米。陆家嘴板块公寓市场板块成交均价为50116元，成交主力总价段为18002000万。财富海景项目是板块内最具价格话语权的项目，其价格一直引领板块的成交均价走势。汤臣一品是板块内报价最高的项目，达到130000元/平方米。TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块陆家嘴个案介绍汤臣一品卖点一层一世界、一户一王国，层层皆世界、步步是未来。汤臣一品处在上海的核心位置，对外滩的风光秀色一览无余。世界级的建材、世界级的装修、世界级的智能化系统以及世界级物业管理。另有2000平方米的别墅式亲水会所，内设恒温泳池、SPA、健身房、美容中心、酒吧、台球室，儿童游戏室等。客源由于该案总价接近亿元，所以前来问津的客户极少。财富海景卖点财富海景5NO，不但可以270度观江，而且自身就是一个顶级的会所，B124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源SPA，1F顶级休闲大堂、酒水沙龙，A1家庭影院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室，2F科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅，3F观海粤式餐厅，4F浦江流域时尚酒吧。客源以上海本地客户为主（区域分布离散），其他客户包括台湾地区、美国（美籍华人）、香港地区、其他省份世茂5号卖点世茂5号同样拥有优越的江景，270度观景角度，同时还在社区内构建世界八大风情景观园林，游走其间仿佛置身异国。除优越的景观外，社区拥有众多健身设施，包括3个大型泳池，保龄球、攀岩等。美国会所也是该案的一大卖点，其内可提供顶级的服务和多种娱乐休闲场所。客源上海本地户籍客为主（区域分布离散），其他地区客户包括台湾地区、香港地区、其他省份（浙江、山西等）TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象陆家嘴是上海最高端滨江板块；产品力板块内各滨江项目的硬件全部采用国际化标准；价格滨江项目的价格高于周边市场2000030000元，处在全市价格的高位；客源各滨江项目的客户来源非常广泛，涵盖国内多省、台湾、香港以及欧美。2、滨江板块陆家嘴TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚浦西滨江板块公寓市场价量分析08年至今板块供应量为554万平方米08年至今板块去化量为269万平方米月均去化量为1798平方米；月去化速度平稳，波动小。上海滩花园和浦江公馆是区域内两个主要在售项目。板块主力成交面积段为130150平方米，主力成交户型为3房2厅2卫。板块年成交均价为33807元。月成交均价波动幅度较大，主要原因是板块各项目的价格参差，最高成交价达到74000元/平方米，而最低成交均价仅为21000元/平方米。板块主力成交总价段为350400万。从价格分布上看，滨江项目价格普遍高于周边板块5000元以上。浦西滨江板块是以中山南一路以南，海潮路、柳市路、府谷街、中华路、人民路四川南路以东的黄埔东部沿江板块。这里有深厚的文化底蕴和历史沉淀，百年沉淀的外滩、上海最早的老城厢都都在这里。目前该板块已经成为浦江两岸开发的总点区域。虽地段无可挑剔，但东西走向的地势使得板块内各项目的观江效果不及其他滨江板块。且区域的老旧建筑较多，环境不佳。板块特色2、滨江板块浦西滨江TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块浦西滨江个案介绍上海滩花园卖点上海滩花园是市中心最大的、也是最后一片可供成片开发的高档滨江聚居区项目保留了原地块上三十年代的ARTDECO风格礼拜堂作为小区未来会所，传承老上海的优雅和精致高档人性化装修，比如厨房电器选用了全套美国通用（GE），针对中国特有的烹饪习惯，除了抽油烟机专为中国设计以外，还特别在厨房增加了换气扇；在设置厨房电路时，多设了一个冰箱回路，这样举家出差或旅行的时候，可以关闭其他用电回路，而不影响冰箱的正常运转。客源上海客户为主（黄浦区域客户量较大，其他区域客户分布较为离散），其他地区主要江浙两省客户为主，少量安徽客户浦江公馆卖点核心的地段；外立面亦全部采用天然石材，经典的ARTDECO风格原味；全装修大户型豪宅的，所有室内配套设施均为世界一线品牌；客源上海本地客户为主（区域分布离散），外省以浙江客户为主TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象受观江角度及小环境的影响，浦西滨江板块是中心区域形象较弱的板块；产品力配套设施齐全，档次较高；价格滨江项目的价格高于周边市场5000元左右；客源各滨江项目的客户来源相对较为狭小，以区域客为主。2、滨江板块浦西滨江TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚北外滩板块东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积366平方公里。北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”将成为21世纪上海国际化程度最高的特色功能区之一。目前板块的高端形象尚未建成，周边老旧建筑及工地影响较大。价量分析08年至今板块有两次供应，总供应量为463万平方米，主要来自白金湾府邸。受整体市场环境影响，北外滩板块公寓产品08年至今共去化19282平方米，月去化量仅为1258平方米。从月去化情况上看，全年走势十分平稳，并未出现异常波动。板块成交主力面积段为130150平方米成交主力户型为3房2厅2卫白金湾府邸和豪景苑是板块内两个主要成交项目。北外滩板块公寓市场板块内各项目价格参差不齐，最高报价80000元/平方米，最低为20000元/平方米，这种情况造成月均成交均价波动幅度过大。板块的价格明显跳脱虹口区整体市场，相比周边市场高出15000元/平方米以上。2、滨江板块北外滩TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块北外滩个案介绍白金湾府邸特点坐北向南的最佳观江视角；顶层观江会所；超大面宽户型，270度观江角度，高档精装修；复合铝板立面，彰显白金身份，六重智能保安，成就尊贵人生；该案前方规划有酒店，由于酒店完全建成后会造成住宅楼低楼层房源的遮挡，所以14层以上的房源才能看到江景；客源上海户籍客户为主（区域分布较为离散），其次是香港客户、少量台湾客户、外省客户以浙江籍为主豪景苑卖点天然石材立面，新古典主义的建筑风格，让豪景苑与百年外滩融为一体；高档的装修，国际品牌的家电、厨卫，天然石材打造完美的生活品质；59米跳高的尊贵大堂，尽显主人的尊贵身份；弧形的观景阳台，将陆家嘴和外滩的景色尽收眼底；社区专属会所；客源上海客户（区域分布离散）与台湾客户为主，外省客户包括浙江、北京、福建等TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象受规划影响，板块形象正逐步提升，目前已经基本树立高端板块形象；产品力配套设施比较完善，档次较高；价格滨江项目的价格高于周边市场20000元左右；客源各滨江项目的客户来源广泛，以上海本地客为主。2、滨江板块北外滩TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚板块特色龙华板块地处徐汇区中部偏东，主要是指漕溪路、老沪闵路以东，石龙路、龙吴路、龙华港以北的徐汇内环以外区域。龙华是上海中心城区惟一的千年古镇，是浓缩上海乃至江南民俗的一块宝地，文化低温深厚目前板块缺乏完善的配套，沿江区域虽然是世博会重点改造区，但高端形象尚未完全树立。价量分析龙华板块公寓市场08年至今板块有两次供应，总供应量为996万平方米，主要来自尚海湾豪庭。相对中心区滨江板块，龙华区域去化速度较快。08年至今共去化127457平方米，月均去化8479平方米。出现供应当月即有较高的去化率，说明板块内需求旺盛。板块成交主力面积段为170200平方米成交主力户型为4房2厅2卫尚海湾豪庭和百汇园是板块内两个主要成交项目。板块全年成交均价30208元；主力成交总价段450700万板块全年价格波动幅度较大，共出现两次价格低点，主要原因08年2月，市场主要是在消化原有低价房源的余量而8月去化量少，个别低价项目拉低市场总体价格。2、滨江板块龙华TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块龙华个案介绍百汇园卖点地段百汇园，位据徐家汇繁华标地宛平南路南端，世博会址隔江相望景观浦江一线湾景规划百汇园集合高尚住宅、服务式公寓、会所及商业等为一体产品超阔阳台、落地窗，转角窗展现无限江景视界客源上海本地客为主（主要是徐汇、长宁客户），外地客户以浙江籍和江西籍客户为主。尚海湾豪庭卖点景观一线江景规划涵盖江景豪宅、国际知名五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等物业类型综合体项目尺度、性能、装饰、配套、服务，都以一流豪宅标准作为最基础要求，在满足顶级居住体验之外，在细节处开创艺术人生的社区先河。客源上海本地客户为主（徐汇区比重最高，其次是长宁、黄浦、卢湾客户），外地客户以浙江和江苏籍客户为主，其次是香港籍客户TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象依托江景树立了区域高端板块形象；产品力配套设施尚可，档次一般；价格滨江项目的价格高于周边市场5000元左右；客源客户来源以本区为主，同时相对周边项目会有更多的外区客户。2、滨江板块龙华TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚植物园板块公寓市场价量分析08年至今板块供应量为1086万平方米08年至今板块去化量为106378平方米月均去化量为7091平方米；板块主力成交面积段为80100平方米和110130平方米，主力成交户型为2房2厅2卫与3房2厅2卫。中海瀛台和徐汇新城3期是区域内主要在售项目。板块年成交均价为15036元。月成交均价波动幅度较大，主要原因是板块各项目的价格参差。2月和9月由于徐汇锦梅苑和徐汇新城3期两个低端项目集中成交拉低整体板块市场价格板块主力成交总价段为120150万。从价格分布上看，滨江项目价格高于板块均价25。植物园板块地处徐汇区西南角，石龙路以南、虹梅路以东、淀浦河以北的地区。上海火车南站是该板块标志性的功能建筑，因此该板块主要功能是交通枢纽、交通商务、地区商业服务中心和数字多媒体产业的南站功能区。板块内的上海植物园不仅是特色旅游景点，而且是上海南部的天然绿肺。板块内的滨江地带环境较差，老旧建筑众多，缺乏高档的商业配套设施。板块特色2、滨江板块植物园TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块植物园个案介绍中海瀛台卖点规划沿江约84公里的岸线将规划建成黄浦江最长的一条滨江绿化长廊。景观以约300米壮阔黄浦江面，丈量您无可比拟的伟岸人生坐拥约6公里一线壮阔江景；地处浦江南段的自然湾角，独享270度全视角观江角度。傲居一线江畔，约80米瞰江近距。产品全板式结构，南北通透，双向观江。约15米超大面宽、客厅、主卧、南向次卧，室室皆江景。主卧270度景观飘窗，尊享江景视野无边。ARTDECO的装饰语言演绎花园景观中的自如元配套6000平方米商业街贯穿南北。约3000平方米商务休闲中心，配套室内泳池、室外篮球场、网球场，满足了热爱运动的业主需求。客源上海本地客户为主（主要是徐汇本地客户，其次是黄浦、长宁客户），外地客户主要以江浙两省客户为主TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚形象依托江景树立了区域中高端板块形象；产品力配套设施尚不完善，属较低档次的滨江板块；价格滨江项目的价格高于周边市场3000元左右；客源客户来源以本区为主，同时相对周边项目会有更多的外区客户。2、滨江板块植物园TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚3、板块典型个案分析豪景苑项目概况项目基本参数项目地址武昌路338号开发商汉荣房地产开发（上海）有限公司总占地面积14500总建筑面积6700交房状况精装修交房时间2010年10月物业类型1栋27F高层、2栋33F高层容积率3885规划期数3期当前期数第1期总户数383户得房率78绿化率25目前均价36000元/主力总价330750万元停车位210个物业管理费39元/月TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚周边高档消费场所外滩3号、外滩18号、外滩茂悦大酒店、永利商务会所、玫瑰游艇俱乐部、海湾会等。规划洛克菲勒外滩源项目、北外滩规划及苏州河湾三大规划。3、板块典型个案分析豪景苑配套及环境概况TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚08年8月首次开盘，共推出房源75套，计11809平米。成交量比较平稳，主要由于高总、单价的项目，不受优惠政策影响，受经济危机的影响无明显波动，去化平稳。价格在10月份出现高点，由于去化的房源位子、楼层较好，故价格小幅上扬，目前成交均价保持在3300040000元/平米。3、板块典型个案分析豪景苑供求概况TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚供应的75套房源中，房型面积段配比较为均衡，124平米两房、154平米三房和193平米四房各占三成以上。成交方面，以124平米两房去化最快，其次为194平米的景观四房，由此看来，总价和景观是决定该案去化的重要因素。3、板块典型个案分析豪景苑户型去化概况面积段户型供应成交总面积套数户型配比总面积套数去化率7924一室一厅7924113792413121412419二室二厅3101962533321084417431514215432三室二厅385512533313859892319349四室二厅445027233072321881230323大平层32288114322881311809457510062184240100TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚安保系统电子门禁系统、可视对讲系统、车辆出入一卡通系统智能化设施住宅单元配置可视对讲，密码、IC卡和钥匙三重功能供水系统变频供水空调新风系统大金中央空调外立面天然石材悬挂、圆弧形阳台、景观窗大堂59米挑高、石材地面和墙面走廊石材地面和墙面进户门高级防火防盗门窗材断桥铝合金门窗和隔热隔音中空玻璃3、板块典型个案分析豪景苑产品细节TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚房型方正，全明设计，大面宽客厅与餐厅，显示豪华。客厅落地窗台设计带着弧形南阳台，采光和观景效果好。3、板块典型个案分析豪景苑产品户型TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚客户主要来源于上海，台湾等，以自住客为主。年龄段只要集中在3050岁，有一定经济基础的成功人士和境外人士。两房去化的较快。3、板块典型个案分析豪景苑客户情况CHART110202311客户来源分析SHEET1台湾10上海20浙江2海外人士3北京1福建1SHEET1000000客户来源分析SHEET2SHEET3CHART4100030100013033011100011100四房二厅三房二厅二房二厅SHEET1台湾10上海20浙江2海外人士3北京1福建1SHEET110202311客户来源分析SHEET22025岁2530岁3035岁3540岁4045岁4550岁5055岁5560岁60岁以上四房二厅101000101三房二厅030131010二房二厅000331010SHEET2000000000000000000000000000四房二厅三房二厅二房二厅SHEET3TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚3、板块典型个案分析白金湾府邸建筑外观项目概况本案项目地址海平路18号（近东大名路）开发商上海鹏欣房地产开发有限公司建筑面积81268产品规划E栋超豪华酒店，未来由悦榕庄管理F栋顶级观景住宅，共35层A栋裙房14层定位为高档社区配套商业，522层为公寓式办公楼，并配备开放式会所面积段315层为128278平方米的2房和3房，1633层为304371平方米的3房和4房，顶层则为600多平方米的4房标准层净高大堂51米，标准层28米装修情况精装修，高区厨卫与样板房装修标准一致车位412个开盘时间2008年5月交房时间2009年5月物管费56元/月TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚供求情况白金湾府邸于2008年5月推出127套房源，总供应面积3434312平米，后续无供应；主力户型为三房，共78套，占总供应量的613，其中240278面积段占33，集中分布在313层；304M2313M2面积段占31，分布在1530层；两房面积128，共22套，占比89，全部在313F；景观最好的359四房共27套，占比283，分布在1535层。截至09年3月该案共成交37套，计8505平米；成交结构方面，128平米两房去因总价较低去化情况最好，共成交17套，去化率达77，其次为360平米的江景房，共成交8套，去化率近30。供应成交江景房3、板块典型个案分析白金湾府邸户型面积段供应面积供应成交套数户型配比套数去化率二室二厅128812833822217317773三室二厅240245285282217331362787561325221731453040691218302368235313511254044310四室二厅35984971568272148296合计128360343431212710037291TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚成交价格该案目前对外报价80000元/，一房一价。从实际成交来看，均价段差异较大，根据房型位置不同从25000元/到82600元/不等，总价段318万到3000万，跨度较大。从不同楼层的成交价格来看，低区成交均价在2300055000元/，高区成交均价3300082600元/。江景房与非江景房价格差异较大，同层均价差约为1000020000元/。3、板块典型个案分析白金湾府邸白金湾府邸成交价格明细面积段户型均价段（元/）总价段（万）成交均价（元/）去化率128812室2厅2卫24723559893187214411753773240243室2厅3卫22534411085419883428633136278363室2厅3卫236146572361445304063室2厅3卫3319788535101326925061775235359844室2厅3卫3319782628119829814284229296合计2472382628318298142764291TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚客户来源构成白金湾府邸以上海本地客为主力客源，占63，其次为香港与浙江客户，分别占13和9。其他客户还包括江西籍、安徽籍、江苏籍、台湾地区等外地客户。多数外地客户，都在上海有生活经历，或在工作，或做生意。绝版的江景景观及稀缺的地段价值是客户的第一关注点3、板块典型个案分析白金湾府邸CHART320324111套数客户来源SHEET1成交套数面积总价均价成交日期白金湾府邸112764二室二厅321092515611/1/08302白金湾府邸112764二室二厅4319338372/26/091302白金湾府邸112881二室二厅58113451155/17/08海平路18号A座白金湾府邸112881二室二厅72119559895/17/08海平路18号B座白金湾府邸112881二室二厅63499492975/18/08海平路18号A座白金湾府邸成交明细白金湾府邸112881二室二厅68276530055/18/08海平路18号B座面积段户型成交套数成交面积成交均价白金湾府邸112881二室二厅52784409785/20/08海平路18号A座1288117218743441175294117647白金湾府邸112881二室二厅61076474165/23/08海平路18号A座24024372072342863333333333白金湾府邸112881二室二厅63983496725/23/08海平路18号B座2783612783623614白金湾府邸112881二室二厅610473575/24/08海平路18号B座3040682435635061775白金湾府邸112881二室二厅54776425255/27/08海平路18号A座359848288288390535白金湾府邸112881二室二厅66289514635/31/08海平路18号B座白金湾府邸112881二室二厅57458446076/5/08海平路18号B座白金湾府邸112881二室二厅60565470196/5/08海平路18号B座白金湾府邸112881二室二厅6674518136/11/08海平路18号A座33197白金湾府邸112881二房516400267/23/0833197白金湾府邸112881二室二厅318457247239/6/08302347712187431744117529411764735000白金湾府邸124024三室二厅94216392175/20/08海平路18号A座35000白金湾府邸124024三室二厅98759411085/28/08海平路18号A座46103白金湾府邸124024三室二厅54135682253410/27/083018262872072342863333333333428422857142857白金湾府邸127836三室二厅657312361410/30/08301白金湾府邸130406三室二厅106421350005/21/08海平路18号A座白金湾府邸130406三室二厅106421350005/28/08海平路18号B座白金湾府邸130406三室二厅2622862336/3/08海平路18号B座白金湾府邸130406三室二厅2692885356/3/08海平路18号B座白金湾府邸130406三室二厅105725347718/5/081701白金湾府邸130505三室二厅1406374610312/4/081601白金湾府邸130514三室二厅1012983319711/27/081702白金湾府邸130514三室二厅1406794610312/4/0816022435635061775白金湾府邸135984四室二厅125944350005/21/08海平路18号A座白金湾府邸135984四室二厅125944350005/28/08海平路18号B座白金湾府邸135984四室二厅45094125325/30/08海平路18号B座白金湾府邸135984四室二厅12512347718/5/081702白金湾府邸136083四室二厅1197853319711/27/081602白金湾府邸136083四室二厅298146826283/13/092502白金湾府邸136093四室二厅1198183319711/27/081701白金湾府邸136093四室二厅16644610312/4/081601288288390535SHEET2户籍人数套数面积最低单价最高单价年龄段A年龄段Z上海1720465522534833701661浙江3390432891411081938江西2260886233885352330香港445154511553005安徽11360125318125318江苏1127923025230254242台湾地区11129496724967229327450SHEET20000000套数客户来源SHEET3TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚滨江房地产市场特点江景地段滨江项目超越区域市场价格的幅度价格特点通过对各个滨江板块的研究，可以看到江景项目的价格普遍跳脱区域市场价格。依据地段环境不同，江景房价格跳脱市场价格的幅度亦不相同，中心区的幅度明显高于外围区域。观江角度的不同也会影响价格的超越幅度。如浦西滨江项目仅东向面江，角度不佳，所以价格没有明显的跳脱。结论表明，江景与地段是影响滨江项目价格的两大重要因素，而且二者的乘数效应便是价格的超越幅度。乘数效应造成上海滨江项目价格的超越幅度成橄榄状分布。陆家嘴滨江项目售价高于区域均价2万3万元北外滩滨江项目售价高于区域均价2万元左右龙华滨江项目售价高于区域均价05万元左右植物园滨江项目售价高于区域均价03万元左右浦西滨江项目售价高于区域均价05万元左右4、滨江板块住宅总结TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚滨江房地产市场特点地段越中心越离散，越边缘越集中客源特点1客源特点2价格越跳脱越离散，越趋近越集中陆家嘴国内多个省、香港、台湾、美国北外滩上海、江浙、香港、台湾龙华滨江徐汇、黄浦长宁、江浙、香港植物园滨江徐汇、黄浦、长宁、江浙浦西滨江黄浦、卢湾江浙从滨江房地产市场客户来源的特点看，越是在市中心的项目其客户来源就会越离散，越是边缘的项目其客户来源就会越集中，好似橄榄形。各滨江项目的价格越跳脱区域市场，其客户来源也会越离散；越是接近区域价格，客户来源面就会越狭小。4、滨江板块住宅总结TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚滨江房地产市场特点精装修、智能化、会所及知名物业管理价值提升90的滨江项目都将精装修作为项目价值和形象提升的手段。所有项目都配备了智能化系统。会所作为高档项目点睛之笔更是不可或缺它是项目精神的集中体现。知名物业管理对于周边环境差强人意的高端项目是必选项。4、滨江板块住宅总结板块名称项目名称精装修智能化会所物业管理公司陆家嘴汤臣一品上海汤臣物业管理有限公司财富海景仲量联行物业管理有限公司世茂5号第一太平戴维斯浦西滨江上海滩花园华润置地物业管理有限公司浦江公馆戴德梁行北外滩白金湾府邸上海春川物业公司豪景苑上海高力国际物业服务有限公司龙华尚海湾豪庭戴德梁行百汇园申城物业植物园中海瀛台中海物业TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚滨江酒店公寓市场解析酒店公寓研究板块划分板块酒店公寓销售分析板块酒店公寓运营分析滨江板块酒店公寓总结TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚1、酒店式公寓市场板块划分区域板块细分区域内酒店式公寓销售及运营的成熟区域浦东区陆家嘴滨江板块黄浦区人民广场板块虹口区北外滩板块虹口北外滩板块黄浦区人民广场板块浦东陆家嘴板块TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚整个片区内，酒店式公寓出售市场供应不足，目前仅有2个可售项目；区域内酒店式公寓运营项目较多，档次不一，选取景观资源和档次相近项目进行重点研究区域内在售项目怡水豪庭雅诗阁瑞苑区域内主要运营项目天赐公寓恒生半岛国际大厦鹏利海景公寓耀江国际广场1、酒店式公寓市场板块划分区域供应不足怡水豪庭状态在售恒生半岛国际大厦状态运营鹏利海景公寓状态运营雅诗阁瑞苑状态运营转销售天赐公寓状态运营耀江国际广场状态运营TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚2、滨江板块在售酒店式公寓市场分析片区供应状况研究片区由黄浦区人民广场板块、南外滩板块；虹口区北外滩板块、四川北路板块；浦东新区陆家嘴滨江板块；杨浦区东外滩板块组成目前片区内，仅人民广场板块、陆家嘴滨江板块有2个项目在售，共推出555套酒店房源；片区内供应不足，市场存在机会点区域内在售项目怡水豪庭黄浦区人民广场板块雅诗阁瑞苑浦东区陆家嘴滨江板块市场存有明显机会点怡水豪庭售价34000元/雅诗阁瑞苑售价30000元/TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚办公怡水豪庭为目前片区内唯一在售的纯酒店式公寓怡水豪庭位于苏州河畔，紧邻人民广场商圈，地理位置优越，具备一定的景观资源；本案紧邻人民广场商圈，享有不可复制的江景景观资源，怡水豪庭与本案条件具备一定的拟合度，作为在售酒店式公寓市场重点个案分析项目。重点在售个案分析怡水豪庭2、滨江板块在售酒店式公寓市场分析个案分析怡水豪庭海湾大厦TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚办公怡水豪庭基本参数概况2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚建筑外立面大理石/花岗岩石材闹中取静地段，苏州河创意产业园区段怡水豪庭位于苏州河南畔，东侧为已入住中档居住小区，西侧为老式苏州河沿岸住宅建筑，项目北侧为一幼儿园，将项目与新闸路分隔开来怡水豪庭周边环境及外立面2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚裙楼12F，挑空入户大堂/商业配套裙楼36F，会所及部分复式LOFT产品（6F桑拿、3F会议室、餐厅、5F健身房）723F，标准层，小户型4梯14户，面积段541422529F，大户型PENTHOUSE4梯4户，面积段2843252、滨江板块酒店式公寓销售市场分析怡水豪庭产品力分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚怡水豪庭产品设置细节2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚7596左右一房两厅户型户型着重强调了尺度感和舒适感设置有储物空间、厨房吧台、露台等常规酒店式公寓不可缺少的设计5456左右一房一厅户型户型着重强调了功能性，但空间并不显局促在有限的空间内同样设置有餐桌、客厅、储物空间等功能设计2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析怡水豪庭主力户型展示TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚284326左右三房两厅户型户型着重强调了领袖级的尺度感与舒适感超大客厅、餐厅、豪华主卧套，户型设计方正，整层层面分布四套该户型，4梯4户尊贵独享123132左右一房两厅LOFT户型户型着重强调了尺度感和舒适感整体45米层高，在卧室部分设置跃层，卧室底层部分设置了储物空间，此外还设计有景观阳台怡水豪庭主力户型展示2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚怡水豪庭供应成交明细各户型间价格差异不大，顶层大户型全部售罄2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚供应量怡水豪庭07年9月开盘一次性共推出307套房源成交量成交量速度一般，月均去化量772套，目前共销售139套，目前剩余50以上成交均价成交均价维持在2400032000元/左右，近期成交价格在2000025000元/，整体下调500元，目前报价34000元/怡水豪庭供应、成交、分析明细2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析TOSPURPRODUCTION13THAPR2009专业至上服务至诚客户来源怡水豪庭客户表现出较大的离散型，上海客户约占74左右，浙江、北京客户占11左右；由于开发商的汉斯集团在北京成功开发过项目，有不少北京客户也被吸引至上海来置业投资客户特征大部分客户处于投资目的具有一定的经济实力；一部分客户具有海外背景，投资性置业目的占99；考虑因素开发商物业管理公司运营实力；上海市中心地段2、滨江板块酒店式公寓销售市场分析怡水豪庭成交客户分析CHART173832222211111总套数客户来源SHEET1来源总面积总套数20岁以下面积20岁以下套数2025面积2025套数2530面积2530套数3035面积3035套数3540面积3540套数4045面积4045套数4550面积4550套数5055面积5055套数5560面积5560套数60岁以上面积60岁以上套数年龄未知面积年龄未知套数上海671473141129337739115111851101264135177860955145953524浙江8378007610055189176128120000002602北京35730000007610028120000000000福建2752000027520000000000000000广东237