欣欣置业-大丰项目整体营销策划方案

欣欣置业大丰项目整体营销策划方案成都一镇我的大学大丰项目我的巷子人民的公园向欣欣置业致敬导读PREFACE大丰板块在近郊板块中，为绝对热点，供销两旺。但第一、房地产整体大势趋紧，企业及项目如何确立正确的发展战略第二、大丰市场一片红海竞争激烈，南丰片区更是形同鸡肋，76亩大体量的项目开发，将面临项目片区竞争力不足、客群结构单一、去化周期漫长等系列严峻局势，如何破局全案将由此展开1、读”局”THEFIRSTOFANEIGHTPARTESSAY环境局客群局市场局读局项目局区位局环境局客群局市场局视角一环境”局”读局项目局区位局环境”局”继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，年终GDP增长率或将迎来一次巨大变化。中国2008年2013年第1季度GDP同比增幅走势图20112013年5月中国CPI、PPI走势110CPIPPI108119010608901069609009508901041070790970790760101098010306801029107708107601006109869492902008年2009年2010年2011年2012年2013年2011年2012年2013年20112013年5月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势当月城镇固定资产投资亿元同比增长4500040004000035003500030003000025002500020002000015001500010001000012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月3月4月5月500050002011年2012年2013年0001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月环境”局”利率维持不变，银行资金紧张，信贷方向发生偏移。我国银行存贷款利率调整历程一览我国银行存款准备金率调整历程一览2500存款基准利率8大型金融机构中小金融机构贷款基准利率2000615004100025000000我国2008年2013年5月CPI与存款基准利率情况实际利率（）存款基准利率（）CPI（）10008006004002000002008年2009年2010年2011年2012年2013年24006001月3月5月7月9月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月环境”局”成都固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额增速放缓。20052013年15月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重300039994500369136214000325532322500317231072920350020003000201825001500200010001500100050050000002005年15月2006年15月2007年15月2008年15月2009年15月2010年15月2011年15月2012年15月2013年15月20052013年15月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅361900040080003507000300600021120325019617850001681681682004000104150300010020005010000002005年15月2006年15月2007年15月2008年15月2009年15月2010年15月2011年15月2012年15月2013年15月环境”局”以年初的“国五条”为主，加大调控力度。时间单位全国性政策文件或措施执行日期主要内容国务院办公厅关于印发近期土2013128国务院壤环境保护和综合治理工作安排被污染地块治理达标前，不得开发住宅的通知1完善稳定房价问责制度2扩大房产税改革试国五条2013220国务院常务会议点3增加中小户型住房供应4地级市把农民工纳入保障房建设5严格执行明码标价。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，关于继续做好房地产市场调控201331国务院即日通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实工作通知房屋原值的，应严格按转让所得的20计征。要求进一步加强征地管理，防止违法违规征关于严格管理防止违法违规征2013513国土资源部即日地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权地的紧急通知益，维护社会和谐稳定中国室内装饰协会、对装饰装修工程中的儿童房和儿童家庭以及中国室内环境监测工儿童活动场所的装饰装修工程进行安全规范，2013529即日作委员会和国家室内儿童房装饰装修安全技术规范包括装饰装修的结构安全、设计安全、有害车内环境及环保产品物质控制和材料阻燃性能进行了严格要求。质量监督检验中心要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物深化流通体制改革加快流通产2013530国务院即日流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止业发展重点工作部门分工方案土地闲置浪费。环境”局”上半年领导、单位强调继续从税收、土地方面调控房地产市场。2月27日证监会全国住房公积金入市准备工作3月31日胡存智3月7日证监会国务院项目未通过环税收方向过渡社保投资模式2013年稳固房3月13日周小川价，扩大房产税3月5日贾康继续用调整首付比税4月9日住建部地级市年底前明确外3月7日住建部6月19日李克强2月21日住建部来工住房保障政策五年以上唯一住支持居民家庭首套中央坚持房地产调房免个税自住购房信贷需求3月27日李克强控从紧、从严立场2013年税改要出方案3月5日住建部5月25日发改委继续搞好楼市调控今2013年将有新城交易税不得转嫁购房者市开征房产税3月8日徐绍史4月19日银监会2013年房地产土地供应16万银行信贷要支持中小套公顷型普通商品住房建设环境”局”中央坚持调控，一线城市外地方落地效果差地方版国五条细则。城市时间20交易个税信贷政策房价控制目标限购政策武汉331未涉及未涉及房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅无新限购措施银川331未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施成都331未涉及未涉及新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施昆明331未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施石家庄331未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施长沙331未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施严格执行国办发规定非本市户籍居民201317号文关于可提高二套房首付款家庭持补缴纳税证明广州331房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅出售自有住房个人所比例和贷款利率或社保证明购房的，得税的征收规定不予认可必要时调整二套房首深圳331未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施付比例和贷款利率济南331未涉及未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施环境”局”成都市国五条细则、首套房认定范围扩大加码房地产调控。时间单位成都市政策文件或措施执行日期201315成都市人大成都市环城生态区总体规划即日2013129省住房和城乡建设厅厅2013年四川将继续实施限购，逐步取消毛坯房2013218成都市公积金管理中心缴省公积金仍可在成都贷款买房2013222成都市天府新区建设委员会四川省成都天府新区天府新城控制性详细规划及总体城市设计2013216四川省人民代表大会常务委员会成都市城市快速轨道交通近期建设规划（20132020年）201334市委、市政府20132017年全市统筹城乡改革发展工作方案2013331成都市城乡房产管理局成都市预售商品住房交付使用流程管理规定2013412201341成都市城乡房产管理局成都市国五条细则即日批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计201341市政府划的通知201358成都市公积金管理中心本地职工异地购房可提取公积金2013526规划局“北改”片区产业布局规划2013530省住建厅四川省保障性住房建设技术导则（征求意见稿）2013620成都市公积金管理中心首套房屋套数的认定范围将从购房所在地扩大至成都全域20137102013626市政府成都市电梯安全监督管理办法环境”局”环境”局”1经济趋势、流动性、通胀因素存在不确定性，对于市场影响中性偏消极；2房价飙升刺激房产投资，从而对实体经济产生挤压，并严重压缩了货币政策放松的空间；3房地产开发投资增长较快，但产业升级步伐缓慢，出现严重过剩局面；4现行土地制度和地方政府对土地财政的过度依赖导致房地产问题恶性循环；5楼市调控调性不变刚需依然是市场主力。预计2014年，房地产政策环境将偏紧，在项目销售周期内，将面临整体局势市场下行与政策趋紧的双重压力，项目整体开发运营存在较大风险。环境局客群局市场局视角二市场“局”读局项目局区位局市场“局”上半年近郊独占鳌头，“天府新区规划、北改”鞭策楼市上行。2013年上半年成都市各城区商品住宅供、销、存量对比图（单位万方）二圈层为成都房地产市场主力区新增面积备案面积存量面积4000035000300万方均线3000025000200万方均线200001500010000100万方均线5000000锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江市场“局”城南、西区域依然较热，大丰、犀浦、新都新城区、郫县新城区紧随其后。备案成交热点图市场“局”价格从市区内向外围逐步递减，三环至绕城圈层内，城北大丰、犀浦为明显价值洼地。备案价格分布图市场“局”大丰板块位于“北改”范围内，房地产开发持续得益于区位条件、产业带动。成都市主城区空间发展策略市场“局”30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，房地产发展机遇良好。国际商贸城整体占地2090亩，总建面245万西部汽车商务海宁皮革服务园区城西部机电城，预计成形后将建成6万余个商铺，拉动直成都国际物联商务中心港接产业人口近20万；西部医药贸易国际商贸城中心物联港整体规划超过4000亩，目前已经启动五金专业市场销售，可容纳近2万户商家驻场经营；商务中心以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成，以知识产业、电子商30万人口务、商贸物流为主，是未来城北的商务中心。未来预计有30万人迁入城北商贸区，住宅需求急剧上升。市场“局”在售项目众多，品牌开发商云集，一片红海，竞争激烈。时代锦翠楼盘地图开元国际社区天晨花溪碧常青藤锦红城新神风金牛座丰怡阳光兴想花园大峰景圣采泊尚融汇悉尼湾福地广场新丰嘉园九行道保利春天花语融汇悉尼湾福地广场花满庭二期盛世名城天合凯旋公馆博雅新城交大数字三期达令港丰瑞玺悦城保利城凤凰傲成市场“局”在售项目众多，品牌开发商云集，一片红海，竞争激烈。成交均价项目名称总户数已推户数已推未售住宅面积段（元/平方）保利春天花语2428121620750976400金牛座1650778314741076130圣采泊尚270011494146111162002640264024948846880花满庭2期/南区872（南区）488195950786600（南区）保利城三期26481216183631176250福地广场12171217135701106200达令港3300330085581356000丰瑞玺悦城398344174621345800凤凰傲城7678套二722预计5500元/平米（二期）88套二可变套三市场“局”大丰板块自2012年以来，累计供应量达到190余万方，累计存量超过40万方。市场“局”品牌开发商、本土开发商共同坐热大丰板块，未来热度不减，竞争激烈。福地随着北京银泰和绿地集团在大丰板融汇天合块拿地，预计大丰板块将持续热销市场“局”市场”局”大丰板块依靠商贸城及区域规划驱动，维持市场高热度，刚需当道，产销两旺。整体市场供应量、存量压力巨大，市场竞争一片红海，存在下行风险。本项目在一片红海拼杀中，依靠传统的营销理念与模式，势必会陷入局势缠斗；在区域市场下行风险下，项目开发运营的风险也随之增大。环境局客群局市场局视角三区位“局”读局项目局区位局区位“局”大丰板块虽“热”，但板块内部却有南北之分，泾渭分明。北星大道大丰板块主战场目前区域内大丰板块主战场开发项目众多，城市升级速度快，区域追捧度高。大天路一号线北延线边缘战场南丰板块边缘战场南丰板块，区域本案开发速度缓慢，城市精神物质形态原始，市场追捧度低。凤凰山板块区位“局”大丰主城区与商贸城空间距离较短，更容易吸纳该部分客群，南丰板块紧邻三环，但远离商贸城。西部汽车商务海宁皮革服务园区城西部机电城成都国际物联商务中心港西部医药贸易与商贸城的空间距离，以及区域的基础城市机能国际商贸城中心使大丰主城区更受商贸城客群的认可与追捧，大丰板块主战场大量的需求加速大丰板块的房地产开发。南丰板块南丰片区开发速度缓慢，远离商贸城，同时无法有效拉动城北外溢客群，使得区域房地产开发速度缓慢，市场认知度、追捧度低。区位“局”大丰主战场区域城市机能完善，配套成熟，具备良好的城市形象。区位“局”南丰片区市政机能、生活机能严重缺乏，厂房林立，精神物质形态表现原始。区位“局”价格特征南北板块最大价差达到1000元/平米。价格大丰板块主战场62006400元/平米边缘战场南丰板块54005800元/平米从需求决定价值的营销理论来看，南丰板块与主战场板块的价格差异，是客群流向分化的结果。区位“局”区位”局”大丰主战场区域城市机能完善，配套成熟，具备良好的城市形象。南丰片区市政机能、生活机能严重缺乏，厂房林立，精神物质形态表现原始。在大丰整体房地产市场中，南丰片区如同鸡肋，市场关注度与认知度局势极低，市场对南丰片区的区域价值认同度低，形成极度闭合的市场。环境局客群局市场局视角四项目“局”读局项目局区位局项目“局”大丰主战场南丰片区本本案案项目地块由19亩与57亩地组成，位于大丰镇南丰片区，中汽大道与南丰大道二巷交汇处，以及南丰大道二项东段项目“局”项目规模体量较大（预测将超过1900套）具备大盘气质，但在客群面窄，市场容量较小的南丰片区，将面临去化周期长，资金占用成本高等系列问题。地块指标预测后期储备用地57亩本期开发用地本期开发后期储备19亩地块合计用地用地用地面积19亩57亩76亩容积率333建筑面积38万平米115万平米153万平米总建面超过15万方，约1900套房源，在南丰片区将面临巨大的综合风险项目“局”项目”局”项目一期19亩地，在南丰片区，可充分遵循市场规律，自然去化。项目整体超过1900套房源，大盘运营的风险凸显。项目虽然具备大盘气质，但区域环境将制约项目综合产品力的塑造，局势造成去化周期长，价值拉升困难，项目运营以及最终的利润目标都存在不可预知的困难。环境局客群局市场局视角五客群“局”读局项目局区位局客群“局”客群特征南北板块之间客群差异明显，对本项目来说，商贸城客群看起来很美。项目名称客群来源知晓途径关注点城北专业市场达到40，斑竹园、新都片区约北欧知识城户外大牌、站台广告、老带新、相关导视交通、周边环境、景观配套、自身其他配套20，成都各大区域占比20，其余较分散。30专业市场、20大丰本地及周边乡镇、20成保利城户外广告、老带新和报广为主品牌、总价、自身配套都五城区及郊县，其余以二级城市和郊县为主。城北专业市场35，大丰本地28，天回、古柏等达令港户外广告、网络总价、户型设计、周边环境、交通周边乡镇18，其余较分散。城北专业市场30，大丰本地20，安靖、古柏等大峰景行销、网络、报广区位、配套、赠送周边乡镇30，成都郊县10，其余散乱分布城北专业市场25，大丰本地20，安靖、古柏等开元国际社区行销、户外广告、老带新区位、配套、总价周边乡镇35，成都五大区域15城北专业市场30，大丰本地31，安靖、古柏等福地广场网络、户外广告区位、配套周边乡镇20，其余分布散乱。城北专业市场30，大丰本地35，安靖、古柏等圣采泊尚周边乡镇20，其余以新都和金牛区部分客群为老带新、短信、网络单价、总价、新盘主。周边小型专业市场30、大丰本地区域生意人/外凤凰傲城户外广告、网络单价、总价来务工人群35，周边乡镇及商贸城客群为辅周边小型专业市场30、大丰本地区域生意人/外丰瑞玺悦城户外广告、网络单价、总价来务工人群35，周边乡镇及商贸城客群为辅客群“局”客群特征南北板块之间客群差异明显，对南丰片区来说，商贸城客群看起来很美。大丰板块主战场（大天路以北）北星大道客群来源商贸城片区；大丰本地人；安靖、古柏周边乡镇；部分项目成都客群。大丰板块主战场职业特征商贸城片区小生意人、上班族，区域外来务工人群生活配套配套较为完善大天路一号线北延线代表项目保利城、蓝光花满庭、开元国际社区、悉尼湾边缘战场南丰板块南丰板块（大天路以南，边缘战场）本案客群来源原住民、周边小型专业市场；古柏村等。职业特征小生意人、外来务工人群生活配套配套严重缺乏凤凰山板块代表项目凤凰傲城、丰瑞玺悦城凤凰山板块客群来源城北外溢人群（金牛区）、大丰、天回镇等。代表项目凤凰山一号客群“局”客群结构的差异，真实的反应了本项目所面对的市场局、区位局、项目具都系列难点都是客观存在的。典型项目客群客群项目名称客群来源大丰板块主战场多元客群，市场容量较大城北专业市场达到40，斑竹园、新都片区约北欧知识城20，成都各大区域占比20，其余较分散。边缘战场南丰板块30专业市场、20大丰本地及周边乡镇、20单一客群，市场容量较小保利城成都五城区及郊县，其余以二级城市和郊县为主。个别项目则成功的拉动的大成都外溢客群；即使在大丰板块一片火热的情况下，仅仅依靠商贸城与本区域客群，区域市场将逐渐“退热”，而拓展更宽的客群面，也成为了各项目的重点课题。客群“局”客群”局”大丰主战场与南丰片区的客群分化严重，依靠空间距离优势，大丰主战场能有效的吸纳商贸城客群，南丰片区则依靠项目区域范围内客群自然去化。项目所处的南丰片区面临尴尬窘境，无法与大丰主城区项目争夺商贸城客局势群，仅仅依靠容量相对有限的区域客群，将陷入漫长的自然去化状态。预计2014年，房地产政策环境将偏紧，在项目销售周期内，将面临整环境局体市场下行与政策趋紧的双重压力，项目整体开发运营存在较大风险。环境局本项目在一片红海拼杀中，依靠传统的营销理念与模式，势必会陷入市场局缠斗；在区域市场下行风险下，项目开发运营的风险也随之增大。客群市场局局在大丰整体房地产市场中，南丰片区如同鸡肋，市场关注度与认知度区位局读局极低，市场对南丰片区的区域价值认同度低，形成极度闭合的市场。项目虽然具备大盘气质，但区域环境将对制约项目综合产品力的塑项目局造，造成去化周期长，价值拉升困难，项目运营以及最终的利润目标项目区位都存在不可预知的困难。局局项目所处的南丰片区面临尴尬窘境，无法与大丰主城区项目争夺商贸客群势城客群，仅仅依靠容量相对有限的区域客群，将陷入漫长的自然去化状态。项目面临的局势不容乐观，如何破局立意项目体量。破76亩大盘生活，定义南丰人居新秩序我们需要一次震撼、华丽的蝶变以变破局2、破局MAKEUPCONCEPTION破局蝶变破局客群之变客群之变速高城绕破局客群之变大成都外溢客群北星大道外溢客群现状从成都市外溢客户的现状来看，主要集中在驿都大道、成龙大道、南延线、光华老成灌路大道、老成灌路。外溢客群特征立志扎根成都，但购买力相对有限，市区内的高房价挤压，使他们将购房区域转天府移至价格较低，性价比高的区域。广场光华大道路环路一环路二环三北星大道凭借优越的交通条件，和极高的产驿都大道品性价比，将有效支撑大成都外溢客群。成龙大道南延线破局客群之变扩大目标客群受众面，主动提升市场容量，破项目客群之局。客群来源区域需求特征客群描述专业市场、大丰本地、周刚需群体，以套二套三为具备一定购买力，追求居住功能的大丰现有客群边乡镇、区域原住民主力需求产品。同时，兼顾舒适性要求年轻、时尚，对新生事物接受能力刚需群体，以功能型套城北旧城改造区域、五大强，但购买力相对有限，市区高房大成都外溢客群二、功能型套三为主力需区及其他区域价压力下被迫外溢，追求居住功求产品能，及独特的生活方式。破局客群之变客群描摹他们来自不同的区域，立志扎根成都，但购买力相对有限，市区内的高房价挤压，使他们将购房区域转移至价格较低，性交比高的区域。他们是具有活力,已经到了或刚过谈婚论嫁或已成家的阶段，对未来有信心，且急于想要建立自己的天地。他们工作较忙碌，渴望在工作之外能拥有更多的自我空间，交更多的朋友，提升和发展自己；他们年轻、时尚、独立、对新事物充满好奇与激情，消费趋于经济适用，对奢侈品没有较多追求。职场一般员工或初创业者，他们的特点是年轻2235岁，处于事业快速发展时期；资历工作资历浅，属于工薪阶层、生意人、自由职业者；追求上进，拼搏，对未来充满希望；独立需要有自己的生活空间和生活方式。破局客群之变客群来源分布核心区域次要区域辅助区域破局站位之变站位之变速高城绕破局站位之变城北在成都市城市空间布局中，战略地位高，城市外扩，首当其冲。北部新城大丰板块N高新本案西区华侨城北湖外金龙潭沙天府外光广场华路环东站板块路一环路二环三外双楠天府新城发展策略构建两轴、东西分进、南北展开、中心疏散，轮齿发展，传承带动，形成非均衡齿轮用地布局成都三环各板块犹如一条珍珠项链，连起大成都版图形态。破局站位之变城北商贸大挪移，规模初具，成就财富城北。投入时名称规模商户总量主营业务间集小商品研发、生产、加工、展示、洽2090超过6万户，国际商贸城2011谈、交易与电子商务为一体的综合现代亩人口20万化商贸平台2400商业配送、展示交易、货物仓储、货物新都物流中心2009超过4万家亩集散、货运站场仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中西联钢铁物流400亩2010超过2000家心、电子商务中心、融资担保中心、钢中心材总部基地青白江散货物4600预计超过8万处理工业原材料、机电产品和鲜活食品2012流中心亩家等大宗散货业务工业配送、商业配送、国际物流、物流成都国际集装3700预计超过112012装备制造、国际采购与展示以及冷链物箱物流园区亩万家流9000户商物联港5000国际物联港2015家，800家研中国物联网机电产业亩发机构中国中西部商贸物流中心平台，财富城北轴务商乐娱线西沙破局站位之变“北改”推动城北产业升级，未来以绕城外的高端商贸和现代物流产业作为片区主导。规划范围西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大人道；南至府河；北至香城大道及三河镇用地范围；民国际商贸片区北路区域面积总面积212平方公里；城市中总体定位成都市中心城区北部副中心；轴大天商业商务总部线片区总体规划2012年启动商品市场、货运场站、物流服务站、凤凰山商务北湖国际文化仓储企业搬迁工作；以荷花池片区、火车北站片区、五块石片商业片区旅游商贸片区上府河商业休闲娱乐片区区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点；绕城内不再昭觉寺文化旅游商贸片区布局任何批发市场；产业升级，高端商贸和现代物流产业为主花照商务商贸片区导。新成华创意总部商务片区火车北站商务商贸片区川陕路文化经济轴成华大道商业商务轴破局站位之变城市公路干道与地铁体系，使项目与主城区无缝对接，形成十分钟生活圈。地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站；从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2018年投入使用；据2009年最新规划地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站地铁一号线北延线，拉通南北中轴；城市中轴贯通，南北没有距离。破局站位之变项目紧邻北三环，站位北星三环，破项目区位局。北星大道干道交通北星大道、三环路、货运大道、成彭路市政道路大天路、南丰大道、中汽大道大天路一号线北延线公交线路15路38路46路50路651路680路690路；530路地铁1号线北延线地铁五号线本案成彭路绕城高速货运大道本案北新干道凤凰山片区三环路三环破局产品之变产品之变项目体量项目整体规划达76亩，具备大盘气质，大盘带来的将是生活方式的更新。本期开发用地后期储备19亩本期开发用地19亩用地57亩后期储备用地57亩破局产品之变ARTDECO建筑风格，俊朗挺拔，极具产品表现力。立面的设计，主体墙面采用部分面砖、部分高级涂料、玻璃及金属百叶、石材，通过体型的提炼和色彩的差异造成强烈的虚实对比。建筑物整理阴影效果强烈，对比鲜明，具有简洁明快的现代欧式风格。项目规划建设净用地面积为1266936。规划用地的地势平坦。项目总建筑面积约5252521，包括地下建筑面积1571207，地上建筑面积3673387（其中住宅面积3077175，非住宅建筑面积596212），总容积率为290，住宅容积率为243，总建筑密度2930，绿地率30。破局产品之变户型设计深耕细作，总面积控制合理，超大赠送可变空间，市场竞争力强。户型套数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台面积阳台率房型户型变换A152635649811375216311361787套一可变套二A22676055961645216311371495套一可变套三A32685646711185321631021191套二可变套三A453785561561699216314961904套一可变套三合计157116722991471325251621631944421666B132622549811244199811361825套一可变套二B21674485961488199811371527套二可变套三B31683876711167619981021216套一可变套三B434769361561537199814961945套一可变套三合计987141045714241426819981217281705C14455294346118421419751763套一可变套二C288740758211586214110561426套二可变套三C344683553721463214112751865套一可变套二合计176119584293979625604621411919281605总计4313077175242593365124221015080981659破局产品之变与竞争项目对比，本项目产品具备更具市场竞争力。项目户型建筑面积赠送面积实得面积户型演绎两室两厅单卫7669829赠送空间为阳台、飘窗，不可变两室两厅单卫776478347赠送空间为阳台、飘窗，不可变凤凰傲城两室两厅单卫787498549可变空间，可变套三两室两厅单卫8811039903可变空间，可变套三三室两厅双卫112134712547可变空间，可变小套四一室两厅单卫62672可变空间，可变套二一室两厅单卫72880可变空间，可变套二两室两厅单卫791089赠送空间为阳台、飘窗，不可变丰瑞玺悦城两室两厅单卫791594可变空间，可变套三三室两厅双卫10120121赠送空间为阳台，不可变三室两厅双卫13424158可变套四破局产品之变户型存在的技术细节问题。B1、B4户型同样存在类似问题A1户型为一变二户型，通过卫生A4户型为一变二户型，通过卫生间间与阳台空间进行可变演绎；与阳台空间进行可变演绎；与A1户型可变后上下水管道位置存在较大问存在类似问题。破局产品之变基于客群之变、站位之变，在产品上我们还需要突破与变革，以迎合站位大成都，面向大成都外溢客群的需求。关键字全新、时尚、潮流、变革、奇幻、体验破局产品之变有效价值卖点一会所打造方式利用架空层进行打造，可丰富会所功能，迎合客户喜好破局产品之变架空层的运用成功案例破局产品之变有效价值卖点二奢华入户大堂入户大堂精装修，极大增加业主的尊贵感、整体奢华大气。破局产品之变有效价值卖点三智能家居系统“联通智能家居”一改家居传统的灯光、家居电器控制方式，采用全新的无线智能控制，拥有多项独有核心技术，手机网上在线监控；移动控制触摸面板双向显示，即时控制；手机、电话远程控制，一种全新的家庭环境由此诞生。手机网上在线监控双向显示即时控制手机远程控制破局产品之变全开全关功能通过一次操作可以全部打开和关闭家居各功能区域所有的灯光和电器遥控功能无线遥控不受任何方向影响，可穿墙、地板及障碍物进行控制通过移动控制触摸面板可实现电器的开关功能，还可以实现对电视机、DVD、VCD的音量、曲目家电控制功能调节和频道调节功能灯光调节功能可实现无级调光、具有记忆功能，营造气氛、省电节能集中控制功能一个移动控制触摸面板就可以控制家居各功能室灯光和电器，多达112个回路移动控制触摸面板无需布线，可放在家中任何地方。对于已装修好的，只需将原有开关拆下，接上免布线功能智能接收控制器，无需重新布线，就可以马上控制家中的灯光和电器免打扰功能具有锁定作用，锁定后其他地方不能控制该处灯光和电器定时控制功能可预设定时控制灯光及电器的开或关，增添更多生活方便及乐趣电脑网络控制功能电脑通过INTERNET网络可控制灯光和电器手机上网控制功能具有上网功能的手机通过访问INTERNET网络可手机控制灯光和电器破局产品之变智能家居系统破局产品之变智能家居系统1）手机控制2）电话控制3）互联网控制4）面板控制5）主机控制6）墙壁控制破局产品之变有效价值卖点四全域WIFI破局产品之变有效价值卖点五物业服务建议建议项目采用品牌顾问的方式，引进“五大行”等影响力较大的知名物业管理公司作为项目物业顾问，后期物业管理由开发商公司或外聘第三方物戴德梁行第一太平戴维斯高力国际管公司执行操作物业管理，实现向业主以及居住者提供一站式的服务。仲量联行破局产品之变产品价值体系项目原有76亩人居大盘流畅挺拔的建筑观感极具市场竞争力魔幻户型价值点“云智能”智能家居“五大行”品牌物管奢华入户大堂项目升级价值点科技社区三项实用科技全域WIFI全功能新概念架空层九大产品价值点，每一点都将有效增加营销做点，让我们一直都有东西说。破局品牌之变品牌之变破局品牌之变欣欣置业多年扎根新都市场，用心专注产品，每一个项目都具备优秀的市场认知度与市场影响力。我的巷子我的大学成都一镇但，项目的的影响深入人心，欣欣置业的企业品牌影响力却相对不强，企业需要整合资源来提振塑造企业品牌。破局品牌之变事件一石油大学商圈之变事件主角我的大学前世今生我的大学项目呈现以后，迅速改变区域精神物质形态，商业石油大学在我的大学项目开发业态得意丰富，商业规格升之前，区域商业业态结构单级，商圈影响力提升，在欣欣一，业态规格档次低，商圈辐置业人的魔术手下，区域价射范围极小，无商圈影响力。值、城市能级都得到大幅度提升。我的大学破局品牌之变事件二新都泰兴镇之变事件主角成都一镇前世今生成都一镇则在这样一个小镇上泰兴镇为典型的二圈层小镇，建立了强大的市场影响力和口远离主城区，城市发展缓慢，碑，并使得泰兴镇迅速融入到精神物质形态原始。新都新城区，这也是欣欣置业点石成金的又一成功案例。成都一镇破局品牌之变欣欣置业凭借敏锐的洞察力，专业的开发能力，精益求精的开发态度，每到之处，定能带来具有城市影响力，提升区域价值的成功作品。欣欣置业，就是点石成金的城市魔法师破局形象之变客群之变站位之变“变”产品之变品牌之变价值体系项目六大价值体系北星三环压轴成都区位属性76亩人居大盘生活北星三环、双地铁，畅想全域成都项目体量交通条件价值体系欣欣每一步，城市一大步欣欣置业，点石成金的城市魔法师企业品牌配套体系顶级配套体系，全能生活集结地项目产品挺拔ARTDECO，奇幻可变空间极具吸引力的生活场景欣魔法学院欣北星三环双地铁全幻变欣魔法学院欣北星三环双地铁全幻变大丰项目推广方案定位形象广告201310敬呈欣欣房产3、营销策略及执行体系MARKETINGSTRATEGY营销策略房地产营销的两大思维框架服从于销售目标思维销售目标企业战略思维企业战略推广销售现金流利润率核心策略开发策略核心困难核心优势营销策略销售策略市场产品客户价格利润广告活动费用渠道营销策略企业战略目标解析1、项目整体（76亩）开发期内，建立良性的“内循环”体系，实现理想的利润目标值；2、项目品牌建设的持续与完善。营销策略项目一期发展战略目标快速建立市场认知及认可；快速实现销售业绩，为后续57亩地持续开发奠定基础。角色快速资金回笼，建立现金流体系。营销策略宏观市场启示理解宏观政策变化特点；理解成都市场变化特点；宏观经济稳健增长，对地产继续以来；把握市场发展趋势及机遇；政策支持自住型需求；现金为王，速战速决区域市场启示理解城北的过去及未来，城北刚需当道；抓住发展趋势、客群特点；价值洼地在“北改”背景下，客群涌入。指导定位及营销营销策略竞争格局启示产品较大定位平庸推广力度小小开发商畅销南丰板块赠送较大策略普通以线下为主产品趋小定位创新推广力度大中大开发商大丰主城区热销赠送实用营销创新线上线下结合强调区位、交通优势，十分钟生活圈；强调产品功能及舒适度，实得单价及总价。扩大目标客群受众面，绝杀大丰、拉动大城北，影响商贸城避大丰主城板块之锋芒；理解竞品，寻找共性，创造差异化；营销策略企业战略目标项目营销核心项目一期发展战略本项目营销策略输出速战速决，滚动后期开发宏观市场启示营销环境区域市场启示竞争格局启示项目营销核心速战速决，滚动后期开发营销策略项目一期销售目标项目预计去化周期4个月营销策略销售额瑞泽对房地产营销关键因素的把握销售套数套均价格来访量转化率样板案场销售产品按揭促销其它推广受众吸引率体验式营销突击营销展示氛围员力服务活动推广推广主动卖点推广促销产品产品通路营销价值营销事件营销频次渠道行销产品力设计活动品质价格营销策略瑞泽为本项目打造的五维营销体系营销策略五维营销体系价值营销树立项目“魔法学院”市场形象体系，以体验式营销“六大价值”体系做强力支撑体验营销制造震撼，精致的“奇幻”生活标准的意景展示通路营销通路营销深耕通路，构建多元化客群导入平台突击营销事件营销突击营销强势突破，临门一脚，提高客户转化事件营销创造热点，吸引公众对项目的持续关注营销策略通路营销传统渠道的创造性使用精准渠道的创新性发现营销策略通路系统SP现场活动组销售体验区工地包装现场体验延展销售中心通路行销延展大丰传统区域线干道追击线热点覆盖线网络线建立项目直达目标客群的通路系统，以接待中心为基点，让销售渠道向上下游延展，有效拓展渠道的深度与宽度，保障项目客群多元化导入并实现体验式营销。营销策略通路系统四线出击、同频推进、全面开花大丰传统区域线干道追击线热点覆盖线网络线营销策略大丰传统区域线传统渠道的创造性使用营销策略作业手段颠覆传统渠道拓展的散乱、目的性差、成功率低的操作模式。采用更系统、更高效、更高成本利用率的操作手段。围追堵截大城北、及周边乡镇专业市场展点、行销竞品项目线大丰本地区域线区域外展线专业市场团购推广银行客户线商会团购联络线消费场所线种子客户发展专线营销策略STEP1围锁定黄金三角区进行“围剿”大丰、新商贸城，老商贸圈形成围合区域新商贸城大天路户外大牌大丰镇公交站台成彭高速北新大道道旗灯杆旗交通蓝牌城北老商贸圈三环路围营销策略STEP1围锁定黄金三角区进行“围剿”大丰、新商贸城，老商贸圈形成围合区域加油站目的鉴于对项目目标客户的定位，有车族将是我们的主力客户，通过与加油站的合作，必定对这部分人起到很好的影响效果。合作方式通过与片区加油站合作，向加油的客户派发项目单，客户可通过单参与项目相关活动，领取一定数量的油票。建议如无法与加油站合作，可在加油站附近设点派发单。只有参与过项目相关活动且登记相关信息的客户才有资格免费领取一定量的汽油。加油站分布图营销策略STEP1围锁定黄金三角区进行“围剿”大丰、新商贸城，老商贸圈形成围合区域银行目的由于项目周边片区生意人多数就近存款或进行各种金融活动，此项举措针对的客群与银行客群较为吻合。合作方式一通过让诚意客户到大丰片区银行存款的方式甄别客户诚意度。排号开始的时候通过银行直接将存款转为定金。合作方式二利用银行广告资源，如DM单和海报等。银行分布图营销策略STEP1围锁定黄金三角区进行“围剿”大丰、新商贸城，老商贸圈形成围合区域超市、茶楼、餐饮集中区的利用一放置项目宣传册、展架二派发印有楼盘信息的纸巾盒、硬币袋；其他场所的利用一停车场二药店、KTV、酒吧等超市分布图营销策略STEP2追大城北、及周边乡镇区域外展线对老城北商业圈、旧城改造区域、安靖镇、古柏村、天回镇等区域采用追击战术。天回镇川陕路沿线手段户外大牌、公交站台、灯箱、行销、安靖镇古柏村短信、定向夹报、巡展。老城北商业圈追营销策略STEP2追大城北、及周边乡镇区域外展线定期举行巡展，并设置外展点目标区域古柏村、安靖镇、天回镇、五块石、八里桥、洞子口、双水、青龙场、驷马桥、曹家巷等；拓展模式设置外展点，并就展点范围内进行行销派单，“以点带面”。手段发放项目DM单，小礼品，以及购房存折；收集客户信息，对意向客户统一组织至售楼部现场。营销策略STEP3堵网络区域规模大小不一的专业市场，进行拉网式行销作业。行销新都区域专业市场、拆对区域各类专业市场，不论规模大小，迁区进行地毯式的行销派单、巡展、摆点作大丰、古柏区域专业，并反复进行，对客户进行深度挖业市场、拆迁区掘。根据实际情况配备看房接送车城北区域专业市场、拆迁区堵营销策略STEP3堵网络区域规模大小不一的专业市场，进行拉网式行销作业。地点人数物料投放行销方式针对量力钢材城5人1天1000份商铺扫街派单、一对一介绍入住700余商家、城北客户建龙钢材汽摩配物流港5人1天1000份商铺扫街派单、一对一介绍入住800余商家、城北客户古柏纺织业市场2人1天500份商铺扫街派单、一对一介绍入住120余商家、城北客户科伦医药批发市场2人3天500份针对企业员工派单、介绍科伦员工古柏粮油市场1人1天500份商家一对一派单50家商铺洞子口食品百货市场2人1天500份商铺扫街派单、一对一介绍上百家商户西南中药材交易中心2人1天500份商铺扫街派单、一对一介绍70余家商户在上述区域内，定期设置行销展点，发放项目资料及购房存折，收集客户信息，意向客户统一安排看房车接送至售楼部。营销策略STEP3堵网络区域规模大小不一的专业市场，进行拉网式行销作业。地点人数物料投放行销方式针对荷花池小商贸市场5人1天1500份驷马桥果品市场3人1天1000份批发商企业主、512建材市场3人1天1000份1对1商铺派单、城北区域其它零散客户、区域内其它客户派单、青龙场建材市场3人1天1000份三线城市零售商投资客。国际商贸城5人1天1500份成都中药材批发市场5人1天1500份在上述区域内，定期设置行销展点，发放项目资料及购房存折，收集客户信息，意向客户统一安排看房车接送至售楼部。营销策略STEP3堵网络区域规模大小不一的专业市场，进行拉网式行销作业。团购方案部分专业市场外地客户为来自同一生产基地，群集聚效应强，可针对专业市场客户制定团购方案，510人为一组团购，申领特别优惠，使用人与人口碑传播。营销策略STEP3堵网络区域规模大小不一的专业市场，进行拉网式行销作业。产品推荐会配合团购促销，根据实际情况，不定期举行圈层产品推荐会，并发展种子客户，建立“客带客”相关政策。营销策略STEP4截对项目竞品、大丰板块相邻项目进行行销截客。时代锦翠楼盘地图截流点位开元国际社区天晨花溪碧作业模式常青藤锦红城新神风金牛座丰怡阳光兴想花园DM单派发、购房存折派发，大峰景收集客户信息，意向客户直圣采泊尚融汇悉尼湾接带访。福地广场新丰嘉园九行道保利春天花语融汇悉尼湾福地广场花满庭二期盛世名城天合凯旋公馆截博雅新城交大数字三期达令港丰瑞玺悦城保利城凤凰傲成营销策略STEP4截对项目竞品、大丰板块相邻项目进行行销截客。短信平台电话营销利用短信平台客户资源，或购买城北商圈及竞品客户资源；邀约到访利用短信及电话营销对搜集到的客户资源全盘扫描，邀约到访。短信平台电话营销为现场创造到访，并为客户进一步筛选和辨别创造可能；营销策略干道追击线精准渠道的创新性发现营销策略干道追击线地铁一号线、北星干线、三环路、北25环进行游记行销作业。关键字二维码微博粉丝作业区域地铁一号线、城北主要干线节点作业方式行销派单，行销人员身着魔法袍或魔法帽，并在服饰上印上项目二维码，客户可通过扫描二维码，关注项目微博，并定期对“粉丝”进行抽奖，吸引客群到访。营销策略热点覆盖线精准渠道的创新性发现营销策略热点覆盖现对沙湾、建设路、春熙路、天府广场等目标客群聚集区域行销或设置展点。作业区域城区内目标人群聚集区域作业方式除行销派单以外，可阶段性的设置展点，并可作为客户抽奖地，吸引人气，并安排看房车对意向客户接送至售楼部。营销策略网络线精准渠道的创新性发现营销策略基于我们面对的大成都外溢客群的特点年轻、网络是他们生活的核心部分将行销延伸至虚拟世界，再将客户从虚拟世界带到项目售楼部。营销策略网络线将行销延伸至虚拟世界，再将客户从虚拟世界带到项目售楼部。人员配置设置专人负责网络线。作业方式分为两条线。其一为年轻群体网络搜寻线，全面网罗如驴友群、摄影群、游戏群、桌游群、交友群以及人气微博等，并带二维码宣传项目，客户可扫描二维码了解项目；其二为专人专职建立项目专属的魔法群，并通过网络渠道宣传，吸引目标群体加入，并定期邀请群友参加项目魔法活动，增加现场人气。营销策略人员架构置业顾问专职行销我司对“行销”有更为深刻的理解与丰富的经验，置业顾问行销人员架构将更有效的深挖客户，专职行销加兼职行销将行销队伍体系化，兼职行销以达到更优的绩效（行销队伍人员薪酬计入项目推广费用）。网络行销行销人员统一极具项目辨识度的服装道具，如魔法袍、魔法帽等。营销策略事件营销活动要系列化方式要多样化营销策略长效吸引定点引爆活动形成“月主题”，形成系列，活动要系列化保证每月一次大型活动，23次小型活动。如魔术表演周、模式教学周等活动形式包括西洋魔术表演、中国传统戏法表演拉斯维加斯游戏、美食DIY、工艺品DIY等。方式要多样化营销策略以“奇幻生活”为主题形成系列活动；活动形式包括产品品鉴、魔术表演、魔术教学等多样化内容。魔术盛宴，让整个成都都为之侧目起势爆发辅助重点辅助起势大型渠道活动爆发项目排号/开盘活动重点二批次乘胜追击项目开工典礼举办大型的项目开盘活动，并联合媒体进行宣传炒二批次推盘，继续引爆市场的大型活动。售楼处开放时的产品品鉴会作开盘。主题奇幻生活抢占主题奇幻生活开启主题奇幻生活抢占形式系列魔术表演，魔术教学、拉斯形式产品说明，魔术表演形式系列魔术表演，魔术教学维加斯之夜营销策略魔术大家汪其魔，现场大型史诗魔术表演，魔术表演。营销策略小型活动魔术教学，魔术表演。营销策略体验营销品质感品质价值感价值营销策略首先是产品功能介绍其次是展示产品价值最后是促成交易让客户实实在在的知道我们的要让客户看到，我们的产品通过亲身的体验，在购买产品具体是什么样子。的价值所在。重点是对于生欲望的促使下，达成最终活方式的塑造的交易。环境体环境体验验工地及户外包装，包括工地美化，路径引导户外广告发、售楼处布置、样板间、产品形象识别系统，包括LOGO、名片等系列识别设计等生活产品体验方式样板间、建筑材料、户型结构、配套设施体验产品体服务体验验服务体验业务人员服务、后勤人员服务、品牌管理体验通过对客户全方位的体验，塑造全新的奇幻生活体验。营销策略七大重要细节道路指现场体验营销售楼部示系