2008年南京江北房地产市场分析

江北房地产市场研究分析F1一、江北现状分析1、江北城市规划作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。目前江北地区发展面临有史以来最好的机遇，市委市政府的重视，一系列口号的提出，包括行政区划的调整，包括外部设施条件改善都是顺利发展的机遇。江北也具有它的区位优势，绕城公路和向不同方向发射的高速骨架，使它成为辐射安徽、苏北的桥头堡。F2F3作为南京跨江发展的重要方面，江北的规划建设正在逐步上马，高新区的积极建设、过江隧道的日渐推进、过江通道的积极规划，在不久的未来江北规划将给人们带来惊喜，从而造福江北甚至南京市民。南京过江通道总体规划明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确定为10个。分别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和规划龙潭过江通道。1）地铁过江线对江北影响巨大目前提上日程的地铁过江线有两条，一条是地铁二号线“西延线”，另一条就是地铁三号线。南京地铁二号线西延线起始于集庆门大街站，沿江东南路南下，至纬七路，向西过夹江、江心洲、长江主航道后进入江北地区。之后，西延线过宁合高速公路进入浦珠路，在城西路设终点站。西延线全长15235公里，全部为地下线。南京地铁三号线预计2008年开工建设，力争2012年通车运营，目前已着手项目前期的准备工作。三号线总长308公里，计划投资12949亿，全线设林场站江浦、火炬南路站、浦口站、浦珠路站、滨江路站、五塘村站、干休所站、南京站站、市政府站、浮桥站、大行宫站、常府街站、建康路站、长乐路站、F4南京南站等19个车站。这些，都标志着江北距离“地铁时代”已为期不远。部分规划站点周边楼盘海润枫景、泰山天然居、明发滨江新城、华侨城、华侨银座、旭日华庭、威尼斯水城、大华锦绣华城、苏宁天润城、江岸水城、旭日上城、华东MALL、金泉泰来苑、泰山天然居、华侨绿洲、天华绿谷庄园、天华硅谷庄园、蒙塔卡利等。2）纬三路过江通道正在筹划中纬三路过江通道初步选址于长江大桥上游约5公里处，主要解决主城过江拥堵问题。这条过江通道与正在建设的市内快速内环衔接，东起定淮门大桥，西至浦珠路，全长约8公里。其中，江中段长度约35公里纬三路过江通道沿线自定淮门大桥，经定淮门大街，接江南滨江大道，经夹江、江心洲、梅中锚地、潜洲、长江主航道后，接江北滨江大道，沿定向河路接上浦珠路。该线路定位为市内公路桥。由于纬三路过江通道将选用“BOT”（政府特许经营）模式，因此使用需要交费纬三路过江通道部分受益楼盘大华锦绣华城、万江共和新城、山水云房。3）纬七路过江通道正在筹备中F5纬七路过江通道选址于纬七路浦口区黄家村，按六车道城市快速通道规模建设，设计车速80公里/小时，目前纬七路过江隧道工程建设已经进入冲刺阶段，将于2009年全面通车。届时，从江北新市区至江南的最短车程将可缩短到10分钟左右。未来部分受益楼盘绿城玫瑰园、山河水、钱塘望景花园、国信阅景龙华。F64）过江水上巴士正在酝酿中南京长江大桥拥堵日益严重，为了给广大市民提供多样性的公共交通出行服务，南京市有关部门正酝酿F7开通跨江轮渡水运巴士航线，按照规划未来将有4条水上过江线路开通，四条线路分别是上元门码头明发滨江新城码头，中山码头明发滨江新城码头，中山码头浦口码头和有恒码头浦口码头。除了上元门码头明发滨江新城码头一线为客渡水上巴士外，其余三条均为滚装船汽渡航线。每班汽渡滚装船可以容纳40辆轿车和300名过江市民。同时，相关部门将在码头附近设置公交线路，作为配套的大型停车场也将投入使用，实现真正意义上的无缝对接。F85）轮渡酝酿早晚高峰免费南京市相关部门正在探讨早晚高峰过江轮渡免费的可能性，以此吸引过江客流。正常情况下，中山码头一天的运量在2万3万人，早高峰为700830，晚高峰为16001730，一般使用两条船。相关方案有望近期出台。6）过江年票制有望实施每年只要缴纳不多的一笔费用，就可以选择任何一条桥梁或隧道横跨大江南北的年票制有望在年内实施，年票打包范围有望在南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。与此同时，包括纬三路、玄武湖隧道、新模范马路、纬七路等快速内环今后也不再无偿使用，其收费将折算“打包”进年票制，采用车辆一次性缴纳过路过桥年费作为市政道路建设费的收缴方式。年票制推行后，南京所有的过江通道将全部免费，包括现有的长江二桥、长江三桥、正在建设中的长江四桥及纬三路过江隧道。届时，长江大桥拥F9堵的局面将大幅缓解。南京年票制方案共有三个一是撤除所有过江通道收费站，实现环形布局，以长江为界，江北收费站全部迁至绕越高速外，江南收费站全部移至汤铜公路以外，控制主要进出城二级含二级以上道路，设立外地车次票收费站，二级以下可绕行进出城道路采取交通管制或设置堵逃点，“扎口”征收外地车次票通行费；二是以二环为界，即由绕越高速、宁淮高速、长江三桥、长江四桥构成的封闭环来“扎口”；第三种则是在南京外围“大扎口”，即南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。7）规划利好释放还需要时间目前江北楼市的整体大势还是在观望之中，不同的交通利好各个板块的受益也是不同的。年票制在远期的效果可能更佳，近期体现可能不太明显。特别是像对桥北这样的板块而言，可能有点“远水解不了近渴”。而各个新建的过江通道也因为建设周期长，建设时间、地点不同而不可能马上就对江北楼市有很大的推动作用。在当下，交通问题仍然会是江北地区的瓶颈，桥北地区尤其。但江北的问题在于，规划建设的项目总是无法按时到位，人们的信心不足。F108）最新政策南京长江二桥在现行收费标准的基础上对本市私车（一型车）实施优惠通行，从20元/辆次降至15元/辆次收取通行费；长江三桥从15元/辆次降至1125元/辆次收取通行费,优惠幅度都为25。另开展购买预付费缴费充值卡业务，根据充值金额和预付费期限（如按季、半年或一年），再次给予正常收费标准5，使优惠幅度达到30。南京长江大桥、长江二桥，将扩大现有月票适用范围，对江北大型企业及开发区企业车辆（含汞牌一型车和自备班车）开放400元/月的月票政策。二桥、三桥对本市车辆施行以上通行优惠方案后，将用三个月时间建立停车不收费系统。在高峰时间段（早上620820，晚上16201920），将航班由间隔20分钟缩短为8分钟，全天增加40个航班。乘渡人员将使用现行的公交IC卡刷卡机具，将原来的刷卡2元/人次降为1元/人次。江北浦口码头拟再新辟2条公交线路，接驳运输轮渡客流。一是浦口公园至柳州路公交线；二是浦口公园至泰山公园。每条线配车1214台，可保证在高峰乃至平峰期间，发车频率达510分钟。该线路全部采取无人售票方式，线路命名也采用数字名，今后许多江北居民坐公交，不仅可以享受到与主城一样的新款F11公交车，而且可以享受到与主城相同的收费方式，如学生、70岁以上老人免费。南京拟再增7条过江通道，南京长江武桥、南京长江龙潭过江通道、南京中央北路过江通道、南京建宁西路过降通道、南京汉中门大街过江通道、南京纬九路过江通道、南京銅井过江通道。其中汉中门过江通道格外引人注目。13条过江线路让长江变成南京“内河”。2、江北交通状况分析纵观南京各板块，江北发展最为滞后，房价也是全市的谷底。究其原因，落后的长期得不到根本改善的交通状况是重要因素。江北距离市中心的绝对距离并不远，但长江天堑却成为阻断两岸交通的最大障碍。目前情况下，虽有大桥、二桥、三桥、浦口码头连接南北，但现有过江通道均远离主城，大桥仍是惟一的市内过江通道。1）江北交通情况江北片区与南京市区有多条通道相连，包括南京长江大桥，中山码头轮渡，以及长江二桥、三桥等。但F12发挥作用最大的是长江大桥和中山码头轮渡。区内有多条过境主干道通过，包括104国道、京沪铁路、宁连高速等，南京到扬州的铁路也在本片区经过，片区内最重要的道路浦珠路则是312国道的一部分，连接宁合高速。每天通过本片区往来南北的车辆众多，而本片区也是南京乃至全江苏往来南北的交通咽喉之地。但大量的过往车辆也造成了本地区相对脏乱吵闹的环境，在本片区内干道浦珠路上，大型载重货车和营运大巴日夜穿行。尤其到夜间，白天不允许进入主城的货车在这段时间集中通过大桥，不时造成大桥拥堵。F132）桥北片区交通概况本片区内部则主要由浦珠路连接东西，将桥北片区和珠江镇片区连接起来。桥北片区内则有以宁六公路F14等多条干道组成的道路网，新建设的浦珠路北延工程则丰富了本片区道路网。片区内有鼓扬线、鼓珍线、盐工线、盐浦线、盐葛线、汉江线、扬子线、江浦线、浦葛线、葛江线、汉六线、中六线、131路、132路、136路、149路（高新线）、151路、153路、156路、157路、159路、168路等多路公交线路和主城连接。同时603路、604路、614路、636路、扬子线等线路则可以实现江北片区内部的交通。F153）珠江镇周边交通概况F16珠江镇则是原先的江浦县城所在地，目前镇区的主要道路网都是以原先的江浦县城为基础建设的，较为完善。区内有少量的郊区循环线满足当地居民的出行，这些区内线都是以江浦县城的客运站为依靠的。而珠江镇和南京市区的联系则相对不方便，白天只有汉江线和主城相连没有夜间线。虽然汉江线发车密度较大，基本能够满足当地居民的出行要求，但该线路严重依赖长江大桥，早晚等大桥不畅的时间里常常不能准时到站，而漫长的行车路线也使得人们花费在路上的时间过长。F17总体而言，江北和市区的交通联系严重依赖长江大桥。F18二、江北房地产市场概述1、江北房地产市场运行情况1）2008年1至5月份南京市各片区成交和认购情况140483710076501849140412805523648249581325436741061594373050200040006000800010000城北城东城南城中河西江宁江北仙西2008年15月南京各片区认购和成交量认购套数成交套数在2008年15月分，南京市认购和成交最多的板块就是江宁和江北片区，这两个片区已经成为南京市F19新房房源的最主要供应区域。在认购量上江宁是全市最多的，而成交套数上，江北则超过了江宁。当然，这于两地区相对低的价格和较大的供应量分不开的。2）江北楼盘价格区间2008年6月份江北楼盘价格区间分布图江北楼盘价格区间分布055286114000以下4000500050006000600070007000以上此次共调研楼盘22个，获得有效数据的楼盘18个。可见，江北片区供应量最大的是40005000元每平方米的普通住宅。部分品质较高和品牌号召力比较好的楼盘能够卖到50007000元每平方米的价格。比较特殊的，桥北片区的泰山天然居品质和品牌号召力一F20般，但均价却定在5400的相对高价位上，主要是因为该楼盘的开发商资金较为充裕，没有回款压力，在楼盘销售之出推出了5年内增值30的保值计划使然。两个花园洋房的楼盘则将其价格定在60007000左右的区间，其中山水云房因为主打品质牌，在建筑用料上、装修材料上多采用高档品牌产品，设计上亦有其独到之处，故其7000元每平米的售价是江北地区的高点。在7000元以上的价格区间中的则是两个售价为9000和10000元每平米的别墅楼盘。3）江北户型面积配比江北户型面积配比图F21江北户型面积配比图12528214380以下80100100120120140140160160以上江北片区的户型面积集中在80160的广阔区间内，可见江北作为南京市住宅供应量最大的片区其户型种类繁多，各种户型都有涉猎。占市场供应量最大的是100120的户型，本片区小户型所占比重很小。这主要是由于在本片区置业的客户多用于家庭自住，需要较大的面积来满足他们的需求，而相对低廉的总价也使得较大的户型能够热销。小户型由于其面对的客户群体多为外地在宁工作的年轻人，考虑到本片区和主城的交通联系相对不便，故多不会考虑在本片区置业，故供应量较小。4）江北片区客户群体分析F22江北片区客户群体简述江北片区可以细分为桥北北板块和珠江镇板块，两部分的客户群体区别较大。桥北片区由于靠近长江大桥，开发时间也比较早，故客户群体较为混杂，既有大量本地客户也有来自主城区的人，既有投资客，也有自住，在客户职业和年龄构成上则更为复杂，基本上涵盖了所有职业和各个年龄段。而目前江北片区的小户型房子也基本集中在本片区。在桥北片区内部，靠近大桥的部分市区客户所占比重较大，距离大桥较远的泰山地区的客户群体就偏重与本地人了。比较特殊的，山水云房由于其特殊的定位，面向的对象一般都是已经拥有两套以上住房的客户。珠江镇片区的客户群体以当地为主，考虑到纬七路过江通道开通前本地区只有汉江线公交车能够直接到达市区，南京市区在本地区置业的人较少。目前，由于纬七路过江通道的规划建设正在紧锣密鼓的进行，在交通利好的鼓舞下，也有部分南京市区的客户考虑在该片区投资购房。珠江镇片区还有一个特殊的客户群体安徽客户，由于珠江镇距离安徽的滁州非常近，而在珠江镇拥有一套住房将可以将全家户口转到南京，出于这一点考虑，不少安徽客户会考虑在珠江镇购房。总体而言，珠江镇片区的主力购房人群仍然是江浦本地人。F235）江北片区优惠情况分析江北片区优惠情况简述由于江北片区整体呈东西长、南北窄的布局，地理空间的隔离造成江北片区市场东西差别较大，同样需要分桥北片区和珠江镇片区来论述。长期以来由于长江将两岸隔离，而市区购房者所愿意接受的心理距离往往只能是一座大桥的长度，所以桥北片区是整个江北板块开发最早、体量最大的部分，目前南京乃至华东地区最大的几个超级大盘就在这一区域。而本地区相对较小的消费能力决定了本片区巨大的供应量不能够立即被消化掉，加之近期的交通利好距离本地区都比较远，故本片区对市场疲软的冲击抵抗能力较弱，目前是南京楼市降价最明显的地区。实际情况中，本片区的打折销售行为已经持续的一段时间并且将继续持续下去，打折的手段也比较多样。不景气的大环境迫使当地开发商想尽办法吸引消费者的眼球，其促销手段已经不仅仅局限于92折、93折这些直接的降价手段上。苏宁旗下的威尼斯水城组织了免费“云南游”抽奖活动，天润城则大打奥运牌，为圣火传递志愿者提供4008元/的特惠价。其他的楼盘还有首付38W得产权车位、购车位送微波炉、意大利托斯卡F24纳风情旅、免物业费奖励等多种多样的促销手段。比较特殊的是泰山天然居，因为其5年增值至少30的保值计划也由于开发商没有回款压力，价格显得比较坚挺，但尽管如此，该楼盘对一次性付款者仍然有97折的优惠。珠江镇片区的情况则要好很多，由于本身开发晚，当地市场的消费能力尚未完全发挥出来，当下几个较大的交通利好比如纬七路过江隧道都在本片区，故珠江镇板块的价格不仅没有很大的下降甚至还有涨价的趋势。本片区楼盘优惠的幅度一般都在99折或200每平米左右，与江北地区的大势相比这些优惠额度是很小的。2、江北土地市场现状分析地块位置成交时间用地性质出让面积容积地价摘牌F25率（亿）浦口开发区迎宾大道南侧2008428经营性用地14432亩22322浦口区建设发展有限公司地块位置成交时间用地性质出让面积容积率地价（亿）摘牌浦口区学府路北侧2008428经营性用地5846亩1809江苏久隆投资置业有限公司3、2008房地产相关政策分析及市场反应1）南京市住房公积金贷款F26政策概述除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。即除别墅、联排别墅之外的住宅性质房屋均可办理住房公积金贷款。购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；根据央行规定，第二次使用公积金贷款时，首付不低于40。还贷能力系数由02调整到045。自2008年2月18日起，最高可贷额度由15万元/人调整到20万元/人。政策分析新政策调整最高可贷额度，自2008年2月18日起，个人最高可贷额度从15万元提高至20万元。此次公积金贷款调整同样涉及贷款额度以及还款能力系数。其中，还款能力系数由原来的02调整为045。而在贷款额度方面，从2008年2月18日起，则由原来的15万元/人提高到了20万元/人。经南京市住房公积金管理中心相关负责人介绍，贷款额度提高至20万/人，是经过管理中心根据市场和购房者的消费能力，在保证每年公积金归集金额和发放金额平衡的条件下测算而来。贷款额度的提高，无疑对有购房打算F27的人来说将产生不小影响。新政策调整对“万元”楼盘贷款的限制，除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。2007年，南京市开始对万元楼盘的公积金贷款进行限制措施，这是根据当时房地产市场的火爆状况以及公积金的缴存情况推出的临时政策，现在到了该说“再见”的时候了。市住房公积金管理中心相关负责人介绍，取消这一限制后，除了独立别墅、联排别墅以及从来就不允许公积金贷款的商铺之外，其他所有的房源均可以贷到公积金，包括单身公寓、酒店式公寓、挑高小户型、花园洋房、普通住宅新政策调整对第二次住房公积金贷款的限制，购买自住住房的借款人，在还清公积金贷款后，可以再次申请办理住房公积金贷款。根据央行的规定，二次使用公积金贷款时，首付不低于40。根据现有的“经济实力”，以及中央要求解决中低收入群体住房困难的文件要求，南京市公积金管理中心正式对实施还不到半年的二次限贷政策解禁。中心相关负责人表示，根据解禁后的政策规定，不仅买第二套自住房可以利用公积金贷款，二套以上的自住房在还清之前贷款的情况下也可以公积金贷款，首付同样不得少于40。F28新政策加强政府公积金管理一、按照国务院住房公积金管理条例和南京市住房公积金管理体阿里，对企业不为职工缴存住房公积金，不按规定建立公积金缴存制度的，管理中心将严格执行法定程序，对违规单位进行行政执法；二、对2006年度机关单位军转干部住房公积金缴存问题作出具体规定，解决军队转业干部公积金缴存和使用问题；三、对包括银行和开发企业在内的任何单位不得以任何理由阻止符合条件的职工办理住房公积金贷款，涉嫌违法违规的，中心将接受申诉后予以行政执法。市场反应业内人士认为楼市迎来重大利好，但投资者仍应保持理性。在更多业内人士眼中，南京公积金政策的松动，无疑会刺激住房消费，促进市场的进行。而自去年底就陷入深寒的南京楼市，很可能因为政策面的明显利好而迎来春暖。2）低档住房用地F29政策概述建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”第一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。第二是建设用地落实。从政策上已经明确，“三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70以上。”第三是资金落实。廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；最后为社会捐助。第四是落实相应的管理机构和实施主体。第五是落实相关计划。“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，F30把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。”政策分析优先确保中低价位住房用地”的提出，自住型购房者将会是最大受益者，也能够最大程度的解决低收入家庭的住房问题。同时，高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。市场反应业内人士分析认为大体量的限价房一旦形成供应，将大大摊薄片区的整体房价，区域均价至少会下拉30。而多宗限价房项目入市的背后，则酝酿着越发明显的倾向，以限价房为代表的保障性住房用地，将成为未来供地的主流。同时，开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。3）、物权法政策概述物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个物权法中充分体现了重视个人资产，且并对国F31有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。政策分析物权法规定对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。这是第一次在成文法中对不动产所以者给予集体诉讼权，这是最具时代意义的一个信号。物权法从维护业主的合法权益出发，已明确业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。根据法规，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。同时物权法还明确了业主对小区内的车库、车位的归属；以及明确了业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等。随着上述权益的落实，业主的基本权益将会较以往有极大提高。市场反应从某种程度上讲，由于确立了私权所有，也会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长F32期经营。从长期看，对于市场需求将会有一定的拉动作用。物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值，将促进房地产业健康有序发展。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。4）、征收物业税政策概述物业税（），即对于财产的征税，又称为不动产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为到左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70F33为基准，征收税基的12为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12的物业税，但空转中并没有设定起征点。政策分析物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。市场反应房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域，征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。F345）、土地出让规定政策概述招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定近日已由国土资源部正式发布，并将于2007年11月1日起正式施行。以国土资源部令形式发布的这一规定共二十八条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。政策分析土地出让政策的规范将会加大一级市场的竞争，而规避了非常规获取地块的现象，使游戏规则更加规范，交易市场的优胜劣汰是必然趋势。市场反应F35一是各地普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让。二是招标拍卖挂牌出让程序进一步细化，操作行为更加规范。三是国有土地招标拍卖挂牌出让的比例明显提高。6）、二套房贷政策概述中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。政策分析F36提高二套房贷款首付和利率目的是有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会是致命的打击。市场反应建行将以户为单位认定“第二套房”，其中北京地区第二套房的贷款首付比例提高至50，同时结合各地情况作适当调整，实施标准不搞“一刀切”。其他已公布信息的银行均采用比较宽松的以“个人”为单位的认定标准。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”，但还清贷款后再申请房贷的仍被视为“第二套房”。随着各大银行的“第二套房”界定，二套房贷政策似乎在实施过程中会打折扣，从而降低央行的预期。7）、央行加息，上调准备金率政策概述为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，2008年6月15日和25日分别按05个百分点缴款，地震重灾区法人金融机构暂不上调。这已是年内第五F37次上调存款准备金率。政策分析加息是抑制需求。央行加息是通过提高借款人的借款成本来抑制需求，从而减少买房人的购房冲动。同时加息最直接的效果也是对借款人产生影响，提高利率之后，投资客获利空间减少。利润降低将会抑制一部分炒房人群。踢高准备金率则是减少供应量。央行通过提高准备金率05个百分点，进而锁定银行近1700亿资金，使银行可放贷资金减少近1700亿，从而减少了银行放贷的供应量。央行此次加息及提高准备金率是从供求双方面同时进行抑制从而达到宏观调控的作用。另外，提高准备金率不仅仅是针对房地产业务，其主要目的是对货币流动性过剩局面进行控制。市场反应对于普通消费者来说，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。开发商们受到的影响要大一些，上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开F38发商的财政压力。这将让更多的开发商选择上市或与外资合作。F39三、江北各板块楼市研究分析1、桥北板块1）区域范围桥北地区位于浦口区东北角，大桥北路东侧，范围北至浦泗路，西南至大桥北路，东南至长江，规划总面积约184663公顷。2）板块现状桥北板块作为浦口新市区的核心地区之一，不仅是浦口的门户，也是南京面向苏北地区乃至全国的一个重要窗口，江北楼市崛起最先从这里开始，最大规模最成气候的新型住宅开发区也在此，并以其相对较低的价格优势受到购房者的垂青。随着江北各项建设的加快和越来越多的人口进驻，江北新城规模的雏形基本形F40成。该板块公交线路众多，交通配套好消息不断，特别是年票制的即将实施、纬三路跨江大桥和地铁的加速修建必将带动整个江北的地产投资。政府对本区域的交通进行了整体的规划，本区域楼盘均得益于此。但存在道路灰尘较大、人口较杂的问题。桥北地区的商业配套迈上了新的台阶，拥有金泰丰等大型餐饮娱乐场所、苏宁电器，红太阳装饰城，金盛装饰城，总投资28亿元的华东MALL也落户于此，国际知名零售商沃尔玛、苏果仓储式超市、国美电器、大型装饰建材物流中心等都将进驻该地。南京大学、东南大学的入驻改变了本地居民的文化素养和人文面貌。该板块还得天独厚的将长江的浩瀚尽收眼底。综合看来，目前桥北房地产的发展进入商业地产和住宅地产并行的时期。各种开发区、观光旅游区、交通体系和公共配套设施的发展，为区域的发展创造了良好的条件，释放出强劲发展动力。3）配套设施交通鼓扬、鼓珍、盐工、盐浦、盐葛、汉江、扬子、江浦、浦葛、葛江、汉六、中六、131、132、136、149（高新）、151、153、156、157、159、168、603、604、614、636等，其中多条公交线路通达市区；F41纬三路跨江大桥（从古平岗立交出发，越过长江直达浦珠路，2009年力争动工）；地铁三号线（起于规划中位于江宁区的南京南站站，然后沿宁溧路北上，经长乐路、建康路后再沿太平南路、太平北路一直往北，经市政府到新庄再折向西北，从南京长江大桥下游的滨江路过江，最终到浦口区林场站，预计2015年通车）；桥北汽车客运站。商业国美电器、金盛国际家居、红太阳装饰城、新国都装饰城、苏果仓储超市、华东MALL（待建）等教育南京大学、东南大学浦口校区，幼儿园、中小学医疗浦口医院、泰山新村医院、鼓楼医院明发专家门诊部金融城市信用社、农行、建行、工行、交行其他邮局、泰山寺、大桥公园4）客群描述桥北客群主要分为浦口本地居民和市区居民两大块，因地缘关系以浦口本地上班族为主。客群的年龄以F422040岁之间的中青年为主，部分个性特色突显的楼盘以年轻人为主，面积较大、总价较高的花园洋房则以35岁左右人群为主。客群多为首次置业者，选择其经济实力能承受的桥北板块居住，目的多为改善居住与结婚用，因看好未来桥北地区的交通、商业发展，也有越来越多购买用于投资的客群。5）代表楼盘项目名称山水云房威尼斯水城明发滨江新城天润城总建面积15万450万方180多万360万方建筑形态花庭洋房小高层、花园洋房高层、小高层、超高层高层、小高层、多层、商铺等项目定位南京生态建筑群落江北目前唯一的花园生活街区滨江国际生活城南京的、中国的360万和谐邻里人居典范/亲水电梯情景洋房/南京北外F43滩三号线地铁楼盘主力客群3555岁（至少已有两套房）2040岁（以江北本地居民为主，首次置业者，投资客）2040岁（以江北本地居民为主，首次置业者，投资客）2040岁（以江北本地居民为主，首次置业者，投资客）当前均价7000元/小高层均价5100元/花园洋房均价6100元/5000元/4500元/当期销售率70（一期）50（二期）整体销售率70（共一期）662563待售体量30347537销售情况说明一次性付款与按揭都为95折，有免费一次性付款优惠240元/，按揭优一次性付款与按揭都为92折，团购再F44“云南游”抽奖活动、购房优惠抽奖活动等惠190元/，公积金贷款优惠70元/降2，圣火传递志愿者4008元/主力户型三室两房一厨两卫四室两厅一厨两卫（别墅）三房二厅二卫（花园洋房）三房二厅一卫二房二厅一卫（小高层）两室两厅一卫三室两厅一卫四室两厅两卫两室一厅一卫三室两厅一卫四室两厅两卫主力面积106122、13613890、110、14097、115以上、130以上7080、105115、160240项目优势配套较成熟、交通便捷、设计独特、小区配置高级意大利风格浓郁，生活配套设施齐全，花园式居住空间生活配套设施齐全，一应俱全的理想生活城品牌优势，总价较低F45项目劣势与江北其他楼盘相比价格较高、离主城区较远，地铁尚未开通，三桥收费，造成大桥压力大、交通拥堵由于是江北楼盘，目前地铁隧道也尚未建好，大桥压力过大，交通拥堵，抵达主城区时间比较长由于是江北楼盘，目前地铁隧道也尚未建好，大桥压力过大，交通拥堵，抵达主城区时间比较长由于是江北楼盘，目前地铁隧道也尚未建好，大桥压力过大，交通拥堵，抵达主城区时间比较长6）发展前景桥北板块作为浦口新市区的核心地区之一，拥有丰富便捷的交通线路、大型的商业购物中心、品牌电器卖场、成熟的医疗配套，以及较完善的教育设施，且得天独厚的拥有滨江景观风貌带这一自然资源优势。未来纬三路跨江大桥的建成与地铁三号线的通车，将大大缩短桥北到市区的时间；力争于今年年底实施的年票制将大大缓解长江大桥的压力。这些对桥北板块的建设与发展都会形成持续的拉动效应。浦口区政府有意在桥北板块打造“江北第一商圈”，以工业集中区为载体，强势推进高新技术产业。综合看来，桥北地区依靠其F46丰富的自然资源、愈发完善的配套设施，整个板块的发展前景无限。2、珠江镇板块1）区域范围珠江镇板块位于浦口区中心地区，东以团结路为界，南临浦乌公路，西至312国道，北临老山脚下，紧邻即将兴建的沿山大道，全镇总面积192平方公里大桥北路东侧。2）板块现状原江浦县城，现浦口区政府所在地。目前离主城相对较远，交通不太方便，但学区、商业配套相当完善，自然环境一流，治安较好。综合来看，该板块为江北地区最具潜力的板块，特别是过江隧道的即将开工，F47地铁二号线西延的提前实施，将使其一跃成为江北地区的新桥头堡。通过纬七路隧道，该镇到奥体只有7公里，新街口15公里，为江北地区距主城时空距离最近的地区。3）配套设施交通过江隧道，地铁（二号线西延线从集庆门大街通往城西路，经过上新河、江心洲，过江到浦口区的珠江镇；三号线从连接南京南端口江北的林场，路过浦口、五塘村、南京站、国展中心、南京市政府、太平南路、夫子庙、南京南站等地区），及各路公交；商业金浦购物中心，苏果超市，肯德基，象山超市，苏宁电器；教育南京工业大学，海军工程大学，南京化工大学，江浦电大，江浦高级中学，江浦三中，江浦实验小学；医疗浦口区中医院，江浦人民医院，区中医院，珠江中心医院；金融中国银行，工商银行，农业银行，建设银行，交通银行；其他邮局F484）客群描述该板块客群主要分为珠江镇本地居民和市区居民两大块，因地缘关系以珠江镇本地居民为主。客群的年龄以2040岁之间的中青年为主。客群多为首次置业者，选择其经济实力能承受的珠江镇板块居住，目的多为改善居住与结婚用，因未来纬七路过江隧道、地铁二号西延线、和地铁三号线等利好，看好未来珠江镇地区的交通、商业发展，有越来越多购买用于投资的客群。5）代表楼盘项目名称国信阅景龙华香山湖一号钱塘望景花园风悦天晴总建面积15万8万多22万多10万建筑形态高层小高层别墅多层高层小高层项目定位隧道首席，品质社区江北新社区，首席纯TOWNHOUSE,坡地别墅全景式观山尊邸，原生态和谐社区水岸花园式精品生态社区F49主力客群江北原住民，投资客，首次置业人群40岁左右的有一定经济承受能力的人群江北原住民、首次置业人群、投资客江北原住民、首次置业的人群，投资客当前均价5000元/9000元/4600元/2900元/当期销售率51开盘推60套，去化率50100整体销售率88共推出295套，现售30套100待售体量140套265套0套销售情况说明一次性按揭单价减260一次性付款99折一次性99折07年已售完主力户型两房两厅一厨一卫三房两厅一厨一卫联排，合院两房两厅一卫三房两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫F50跃层三室两厅两卫主力面积10651268604，8928，10386，10509，10627，1147295，115120，130145项目优势由资本雄厚的国有特大型企业国信集团投资开发，由于地理位置的原因房价较主城区较低，依托珠江镇较成熟的周边设施，大桥，各路公交在建筑风格上不仅继承了中国传统民居理念，而且将中式建筑的诸多元素与现代化居住功能有机的融合在一起，成为本项目的一大亮点坐落于浦口区老山脚下，自然风光怡人。小区内引进杭派园林艺术，达到移步换景的景观效果。小区拥有大型中心广场、60000依托珠江镇，生活配套设施齐全，周边环境教育配套和商业配套良好，总价较低F51和即将开通的过江隧道带来交通利好平米景观绿化、3000平米“园外园”景观长廊等设置项目劣势项目地理位置离主城区远，目前地铁，过江隧道未建成，大桥的压力过大，抗风险系数低，一旦出现意外，交通便出现问题和此版块的其他楼盘一样，本项目受交通的约束较大，地理距离和心理距离都会对消费者产生一定的影响和主城区相距较远，到达主城区交通不便离主城区较远，目前抵达主城区不便利。6）发展前景作为浦口区政治、经济、文化中心，珠江镇拥有大型购物中心、品牌电器卖场、成熟的医疗教育配套，F52以及便利的交通条件；未来可以通过过江通道，直接与南京主城实现高速对接；2005年10月7日南京长江三桥正式通车，把河西跟浦口紧密相连；浦口区政府2006年出台的一系列规划，明确了该项目所处的珠江镇必将是新城重点发展区域；而目前有长江第一隧道之称的纬七路过江隧道正在加紧施工；纬三路过江通道与地铁捆绑过江规划落实，都使珠江镇获益匪浅。到2010年左右，规划将有10条过江大桥和过江隧道打通南北交通脉络，隧道开通后，从珠江镇距南京市最繁华的新街口商圈也仅有不到20分钟的车程江北新市区是南京一城三区规划的重要组成部分，而作为新市区中心之一的珠江镇，也将在继续发挥原有中心地位的基础上，持续加快基础设施建设，尤其是随着过江隧道的建设，其周边地区将成为浦口发展的中心极F53四、江北房地产市场未来展望1、房价不会继续走低，保持稳中上升可能07年末深圳、广州楼市房价开始大幅下降，南京作为全国系统中的一部分,也受国家信贷政策的调控,楼市产生了一定的影响,尤其成为南京楼市低谷的江北地区，频频降价或变相降价，促销手段多样。但是影响不会很大，一方面南京的刚性需求依然很大，占社会总人口居多的老百姓会依其经济实力考虑房价较低的江北地区，需求将会拉动房价。这段时间的降价是由于调控措施的及时推出，投机者出局，于是房价正在理性回归。另一方面由于南京土地供应的稀缺,成本很难下降,因此房价短期内不会出现大幅波动。F542、中小户型成主力户型国家出台了90平米以下小户型占百分之70的政策。中小户型受占社会绝大多数的老百姓的追捧，而江北除却一些风景区别墅楼盘，大多数楼盘的消费者都是普通老百姓，这些客群需要的是户型规划合理、面积利用率高、总价较低的中小户型。结合这些目标客户的需求，江北地区未来绝大多数楼盘将以90平以下的中小户型为主力户型。3、政策利好促进未来江北楼市走出低靡南京过江通道总体规划明确提出，南京最新规划的过江通道为大胜关过江通道、长江三桥、江心洲过江通道、纬七路过江通道、纬三路长江大桥、长江大桥、上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和龙潭过江通道，加之地铁2号线“西延线”与地铁3号线的建设、年票制的年底实施都将促进未来江北楼市的发展。由于正在规划中，因此短期内不会对江北楼市产生大的影响。政府目前注重跨江发展，提出加强滨江景观带的建设，塑造滨江风貌，还对江北桥北板块的交通进行了整体的规划，该区域将形成“两纵一横”骨架，南北向有大桥北F55路、滨江大道，东西向有浦泗路；主干道将形成“两纵两横”骨架，南北向为柳洲路北延、浦珠路北延，东西向有中心路和柳洲路东延线。而江北新市区珠江镇是南京“一城三区”规划的重要组成部分，也是“跨江发展”战略的主战场，这个曾经“小巷深处有人家”的珠江镇板块楼市将更多的受到政策利好的影响。4、商业繁荣反向促进楼市繁荣江北地区的商业已具有了一定的基础，大型购物中心、品牌电器卖场等配套设施齐全，华东MALL也将进驻滨江板块，正是看到了江北未来的前景，才吸引众多品牌厂商纷纷入主江北地区，商业的愈发繁荣将促进江北地区房地产的繁荣。5、自然景观得天独厚，天生优良条件促生态新城打造江北地区得天独厚的享有丰富的自然资源，拥有滨江景观带、老山自然风景区、汤山风景区、珍珠泉公园、泰山寺等人文景观资源。政府也提出要着力打造滨江景观带的风貌。未来将充分利用自然优势，打造绿色生态的江北城市生活。F566、区位优势带来新客群江北本身具有辐射面广的区位优势，绕城公路和向不同方向发射的高速骨架，使它成为辐射安徽、苏北的桥头堡。他市人口为获得南京户口而选择较近的江北地区，特别是珠江镇地区来成家立业。加上市区居民与本地居民，丰富的客源使得江北地区楼市持续发展。7、产业区等发展有促进有阻碍高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。但化工产业区的进驻也带来一些问题，众所周知，南京城北地区为加速房地产市场发展，规划将化工厂等迁出。综上所述，江北楼市虽短期内低靡，但中远期的前景是喜人的。江北未来将打造一座路网四通八达、高新技术产业集聚、商业繁荣、品牌地产林立的生态人居化新城。F57F58五、江北楼市个案表格项目名称海德北岸楼盘地址浦口区泰山街道桥北村302开发商南京金浦房地产开发有限公司占地面积2586万规划设计景观设计金城园林总建筑面积72万绿化率40规划户数400户（一期）容积率27是否为代理否物业公司海德物业当前开盘日期2008年9月（二期）交房日期2008年9月（一期）当前销售的物业类型小高层、高层物业费用11元/（小高层）12元/（高层）周边环境交通鼓扬、盐工、盐浦、盐葛、汉江线、149（高新）、151、156、157、159、168、131、636路、地铁3号线（2015年通车）优惠政策其他无F59市政无一次性50元/教肓琅琊路小学明发滨江分校按揭无商业华润苏果、国美电器、苏宁电器、金宝家具城、红太阳装饰城、百安居、金盛装饰城、金盛百货、天虹酒店、圣天宾馆、中国石化加油站、网吧、茶社其他桥北公园、南京长江大桥、长江、客运北站、银行广告投放渠道报纸、网络、户外、工程进度主体完工，绿化中销售资料户型单页社区配套小学、幼儿园、商铺广告主打语很近，看得见的海德北岸THENORTHERNLANDSCAPE户型面积户数所占比例去化比例总体去化率80（一期）四房两厅一厨两卫156约205725建筑风格简约、现代当前物业户型配比三房两厅一厨两卫133108271020景观特点独具特色的主题景观规划，坐拥滨江景观带F60客户构成2040岁（以浦口本地居民为主、城区较少）价格分析起价4100元/均价4400元/最高价5000元/历史价格案场评价空间较开阔、宽敞、明亮；销售人员专业性较弱，接待态度较一般；来访客户量较少优劣分析优势交通便利、配套完善、坐拥江景、优惠力度大、共享明发滨江的资源优势劣势周边道路灰尘较大、大桥早晚较堵，地铁尚未开通，三桥收费总评交通便利，配套完善，小区内部及外部风景相得益彰，优惠措施较周边其他楼盘高，道路灰尘、交通拥堵问题有待改善项目名称大华锦绣华城楼盘地址浦口区浦珠北路59号开发商南京大华投资发展有限公司占地面积1800亩规划设计法国阿尔泰克景观设计法国阿尔泰克总建筑面积180万绿化率45F61规划户数2万户容积率142是否为代理否物业公司南京大华锦绣物业管理有限公司当前开盘日期2006年9月交房日期2008年6月、10月（分地块）当前销售的物业类型多层、小高层物业费用04元/（多层）09元/（小高层）交通鼓珍、扬子、汉江、江浦线、157、168路，地铁3号线（2015年通车），纬三路过江通道其他特价房市政无一次性无教肓省级示范中小学、重点大学优惠政策按揭无商业超市周边环境其他老山森林公园、省级珍珠泉风景区、长江、朱家山河、汤泉等名胜风景区；