某旅游项目-生态公园（二期工程）扩建项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传某生态公园（二期工程）扩建项目可可行行性性研研究究报报9JWKFFWVGTYMJG而度假型休闲农业则是指在满足游客吃住的基础上,还能为游客提供更多的农家生活方式与农事体验等活动项目。据不完全统计，2004年底，我省具备一定规模的休闲农庄有近5000家，年经营收入超过20亿元，直接从业人员10万左右，接待休闲者近2000多万人次，其中年经营收入50万元以上的有800多家。邵阳市现有一定规模的休闲农庄58个，年经营总收入5750万元，直接从业人员2369人，去年完成利税568万元。武陵源的“家庭旅馆村”占地35亩,规划建房120户,共有床位1800余个,总投资达2171万元。新宁县也大力发展各类家庭旅馆200多家,床位达到2500张,占全县旅馆酒店床位的半壁江山。32微观市场分析据统计我市2007年春节黄金周创下历史最好纪录，全市共接待境内外游客万人次，实现旅游总收入亿元，分别比去年同期增长和，其中君山岛共接待游客36500人次，收入万元，居全市各景点之最。据旅游部门分析，我市春节黄金周特色凸现，一是入境游实现开门红，随着新三峡旅游市场的形成，途经岳阳的三峡旅游重现昔日风采，春节期间，名来自欧美和东亚的境外游客来我市游览岳阳楼、欣赏洞庭风光，创春节黄金周入境游客接待历史新高。由于去年加大了君山爱情岛品牌的宣传，春节黄金周喜摘硕果，共接待来君山旅游的海内外游客万人次。老景点岳阳楼游客也比往年明显增长，春节期间共接待游客万人次，比上年增长和。张谷英村接待游客万多人次。春节黄金周期间，屈子祠、银水洞、任弼时纪念馆、某起义旧址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破人次。湘阴青山岛渔家乐、君山区柳林洲镇的农家乐、团湖荷花园、南湖风景区龙山野外烧烤等一批独具特色的休闲山庄也在黄金周高峰时期呈饱和接待状态。随着人民生活水平的提高和休闲旅游、短时度假意识的爆发，使休闲旅游市场迅速膨胀，旅游业得到了快速发展。不过旅游业是一种体验性的行业，一般而言，除非特别有吸引力，旅游景区景点吸引回头客的能力有限。随着周边旅游景区的成熟和老化，作为生态旅游大县的某县的旅游业将面临难得的机遇。目前，某已成为湘北地区主要旅游景区和亮点景区，4年来，累计接待游客50万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士2000余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。33未来市场预测休闲农业活动行为源于城乡间的自然、社会、经济和文化的差异。人们在“黄金周”及双休日将更多地选择舒适、容易成行的近郊农业休闲方式。从客源上看，省内“长、株、潭”三市经济总量占全省313，人均国内生产总值为全省的166倍，集中了全省50以上的高等院校和高新技术产业人才。至2005年，三市非农业人口已超过400万人；衡阳、岳阳、常德、郴州、益阳、邵阳等城市人口规模也将以同样速度发展。届时，全省城市化水平可以达到4050，可见湖南省内潜伏着一个较大的乡村旅游市场。省际，南面有一个广州、深圳为核心的珠江三角洲城市群；北面有一个以武汉为中心，包括黄石、黄冈、孝感等大中城市在内的华中城市群。以上海为中心的华东市场和以京、津为中心的华北市场虽然距离湖南相对较远，但这是目前我国国内旅游两个最主要的输出地区，而且多倚重于团队旅游方式和接近大自然的旅游项目，长距离出游人数正在逐年增加，这亦是湖南休闲农业旅游不可低估的潜在客源市场。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。在城市周边和经济发达地区发展休闲农业具有现实的需要。岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄某生态公园每年的接待人次都在10万以上,随着岳阳旅游事业的蓬勃发展和满足人们对自然田野生活的向往性、对自然环境发展和保护认知的教育性、以及对动态生物生态活动和静态农村人文活动的娱乐性,预计项目在营销策划、品牌优势、资源优势下,接待人次将以每年10增长。4项目建设思路与建设方案41项目建设思路基于项目原有基础条件和市场需求分析,结合实际，确立重点一是结合现有条件，以延伸现有游览观光景点发展休闲农业；二是结合省级龙头企业区域环境美化，扩充和完善休闲农庄功能，增加参与性和互动性；三是结合农业生态园区，拓展园区功能布局，发展成为环保基地和观光休闲景点；四是结合区域产业特点，开发生态旅游资源。五是着力打造“某”品牌，提高项目的市场渗透力和盈利能力。42项目建设规模根据市场分析与预测，项目建设规模确定为扩建农业生态园地占地14亩，增加租赁园林面积增加达2686亩，扩建一些参与性、互动式项目，添置新设备、改造原有设施，使项目年接待能力达到50万人次。43平面布局431平面布局原则集中原则充分考虑景点聚集度、客源流向、线路组织等客观因素，深度挖掘生态旅游和乡村旅游的休闲、度假功能，使产品整体集中、合理布局，更好的突出某景区的主题。主导因素原则将规划区域内资源分布集中的地块作为能起主导作用的核心景区来开发，其他分区作为主导景区的辅助区，各区主题鲜明，功能互补，重点突出，层次分明。因地制宜原则空间布局和项目设置时充分考虑资源现状，结合当地的地形地貌，深度挖掘资源潜力，并在不破坏水体和山地林木的前提下，对景区进行开发。可持续性发展原则以保护资源、保护环境为出发点进行空间布局规划，使景区的生态保持良性发展态势。432平面布局主要方案根据某景区的资源性质、分布及开发现状，以及对核心资源保护的需要，整个项目划分为“一心、一环”的空间格局，即旅游规划核心和生态控制环。旅游规划核心以盘石村为规划范围，是发展旅游业的核心地域；生态控制环为盘石村村界向外扩充200米，面积为185平方公里的环状生态控制区域。此区域内禁止砍伐树木、禁止破坏森林、禁止污染水体，同时禁止建设大型的建筑工程，起到生态环境保护的作用。总平面布局图见附件。44项目建设内容某生态公园本着“统一规划，整体开发，分期实施”的建设原则实施，以已开发的盘石山庄为基础，整个公园按“户外运动，生态农业，文化博览，休闲度假”四大功能开发建设，将某生态公园建成一个集运动、观光、休闲、度假、娱乐、购物、会议、住宿于一体的生态公园。2002年10月以来，公园已经建成或部分建成的项目有园区基础设施、盘石大酒店、垂钓中心、沙滩泳场、水上慢慢游、水上摩托艇、水上观光游船、游泳池、网球场、沙滩排球场、跨江滑索等。本项目为二期工程，拟建农家乐、拓展训练基地、盘石人文馆、滨水民俗表演广场等。441农家乐农家乐占地面积13万平方米，包括农家休闲园、农家旅社、烧烤园和田园风光（即菜地）等项目。首先对现有的农家乐建筑进行统一规划（外立面整治、内部空间结构改造等），针对某县、汨罗市、岳阳市、长株潭、武汉市等城市居民周末休闲需求，开发具有当地文化特色的农家乐旅游活动，主要为城市居民提供具有农家特色的休闲项目，让游客“做两天农民，过两天农家生活”，如吃农家饭、住农家院、干农家活、赏田园风景等，满足城市游客观光、购买农家产品、追求自由、健康的旅游需求，让游人在蓝天、白云、绿水、青山、农田中徜徉，流连于绿色、生态的农家生活中。农家乐以“高起点、高标准”为原则，实行规范化的服务、管理，成立农家乐旅游协会，提供高品质、高品位的旅游产品，将景区内的农家乐打造成岳阳市农家乐基地。442拓展训练基地拓展训练基地位于汨罗江北面的山林内，根据风险程度以及对心理挑战的大小分为二个级别，即无风险项目和低风险项目。拓展训练基地针对青少年学生和企业员工，进行青少年素质训练、体能训练、团队协作训练、激发潜能训练等。项目包括登山、丛林穿越、野外生存、露营、野战营等。443滨水民俗表演广场位于现有鱼塘旁，规划面积5000平方米，为方型临水广场，中间的表演空间为圆形，体现“天圆地方”的传统观念。整个广场选择木制生态材料建造，在广场的四个角上设计方型图腾柱。定时安排表演队表演当地的特色民俗活动，包括舞龙灯、舞狮、九龙舞、地花鼓、皮影戏等地方传统的民俗艺术表演，同时引进土家族的摆手舞和其他少数民族的民间舞蹈，增加游客参与性。444盘石人文馆某人文内涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指挥战场旧址和单先麟抗日伏击旧址等人文景观，但目前在洲上无法找到具体旧址所在地，为了让游客充分了解某，规划在某中心的山丘处建盘石人文馆，将某的历史文化展现给游客。445环江休闲长廊位于环江防护堤上，修建环江绿化带，设观景亭、花架、休息长廊等设施，材质选用木制材质，颜色以深红色为主。休闲设施按游客游览需要适当放置。道路规划将步行道和观光自行道分离，组景的植物以本地野生植物为主，体现乡野气息。446盘石竹园位于洲中心山丘。为了美化洲中心的山丘，在健身景观道两侧的山地内大面积的种植竹林，充分营造洲中心“静”的环境氛围。并在竹林内种植栀子花、杜鹃花等花卉植物作为地被，丰富竹林的景观层次。在竹林内设吊床、休息亭等休息设施。5市场营销策略市场营销重点围绕目标市场展开，通过多种通道把景区的信息传递给目标市场群体，同时在目标市场塑造知名度和美誉度，吸引目标市场群体到旅游目的地游玩。图表4目标市场营销策略示意图制定相应营销策略为产品作市场定位选择目标市场市场细分实现企业实现企业营销目标营销目标营销策略4PS（产品、价格、通路、促销）组合策略；促销包括广告（AD）、销售促进（SP）、人员推销、公共关系（PR）、直效营销整合策略的制定；广告包括广告创意、媒介策略等。制定相应营销策略为产品作市场定位选择目标市场市场细分实现企业实现企业营销目标营销目标营销策略（产品、价格、通路、促销）组合策略；促销包括广告（）、销售促进（）、人员推销、公共关系（）、直效营销整合策略的制定；广告包括广告创意、媒介策略等。市场营销的对象是目标市场，同时还要注意对景区有关联的组织和企业的营销，比如对旅行社的市场营销，促使旅行社多宣传和出售自己的景区，并创新旅游线路，推销自己景区的产品。市场营销战略的实现可采取以下几种措施；推介会主要参加泛珠三角、长三角地区的旅游推介会，重点城市为广州、长沙、上海等地。推销自身旅游产品，宣传景区知名度，借机组织、丰富、拓展自身在客源市场的销售网络。户外广告选择在京珠高速某段出入口处、平伍公路交接口、某县城出口等处布设户外广告。户外广告主要是景区的形象宣传画，配以景区的形象口号，具有强烈的视觉冲击力。报纸报纸选择中国旅游报、三湘都市报、长沙晚报、萧湘晨报、岳阳晚报等客源目标市场的报纸和旅游娱乐媒体。报纸宣传主要宣传景区自身的特色，尽量选择在旅游版面宣传，时间尽量选择在周末时间投放。电视电视的选择主要是在本地和重点客源市场的电视旅游栏目中。电视具有时间短、资金费用大等特点，选择应慎重，尽量选择在重点客源市场有针对性的投放。旅行社旅行社在景区客源引进具有重要的作用，重点针对客源市场旅行社进行促销。对旅行社主要采取人员推销和销售激励措施，建立起完善通畅的旅行社销售网络，促使旅行社开辟新线路。网络建立景区网页，在重点客源市场地区的旅游网页内全面宣传景区特色。网络营销具有持续时间长，资金费用少，又可全面、详细宣传自身特点，是一种较佳的宣传手段。与某县及周边景区联合营销目前某景区还处于起步阶段，景区的知名度与美誉度不高，可以通过与周边知名景区的游线组合，来提高其知名度。主要游线有某起义旧址某景区杜甫墓福寿山国家风景名胜区；大围山国家森林公园某起义旧址某景区；岳阳楼洞庭湖景区屈子祠张谷英村某景区杜甫墓。6环保、节能、劳动安全与公共设施61环境污染防治与环境保护611项目主要污染源和污染物本项目是生态旅游项目,不像其它的生产工业生产型企业有噪声和废水排放。其主要的污染源和污染物有少量的废弃物和生活污水；项目建设期间少量的建筑遗弃物。612环境评价标准1环境空气质量标准（GB30951996）；2地表水环境质量标准（GB38382002）III标准；3地下水环境质量标准（GB1484893）III标准。613环境保护方案在项目运营期间，为保证对环境造成的影响减到最小，建议采取以下保护措施。景区在建设时尽量不破坏已成林木，特别是严禁破坏胸径15CM以上的林木资源；绿化注意植物的色相、季相、味相的协调，同时加强背景山林的养护。严禁将生活垃圾和废弃物投入江中，尤其是有毒污染物。定时对江中杂物进行处理，保证水体的清澈。要严格遵守国家和湖南省各类环境保护条例、法规及方针政策，并建立健全内部的各种环境保护规章制度。加强区内环境卫生、进出车辆、游人活动等的管理。在区内布设卫生、环保、清洁设施，避免各类废弃物、排放物污染。区内生产、生活污水及各种废弃物要有相应的处理设施，并做到达标处理。62节能621节电为了减少低压容器补偿，项目拟采取下列措施采取低压电容器补偿，养活无功损耗。选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子起动器等。公共场所不使用白炽灯。供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。加强用电管理，减少能耗。按照夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、湖南省建筑节能设计标准和关于大力发展循环经济建设资源节约型和环境友好型社会的意见，采用节能型建筑墙体材料和装饰材料及节能建筑工艺。622节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统防渗、防漏。63劳动保护与安全631危害安全主要措施电气设备和设施选型、设计、安装、及维护等应符合爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB5005892）规定，且泵房自然通风良好。632劳动安全机构设置及人员定编；设立保安员、溺水救生员和消防安全员，定期进行培训学习，同时还定期进行各种演习，并与某县有关单位合作，邀请专业技术人员监测检验。64消防措施规划地内林地面积大，在防火灾方面，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，在建筑设计、山林管理中应采取防火措施以减少和防止火灾的发生；同时，在消防设施、消防制度、指挥组织和消防队伍等方面都应采取有效措施，以保证对火灾能及时发现，报警和有效的扑救。景区主要道路不小于4米，保证消防车辆的正常通行；尽头式道路长不大于200米，在尽端处设回车场。景区内单体建筑之间间距在6米以内的应设置防火墙，建筑内部装修均选用非可燃性材料，木材一律经过防火处理。区内主干道是消防车的主要通道。根据国家城镇消防站布局与技术装备配备标准，结合景区的实际情况，景区内配备一辆水灌型消防车；在区内主要道路两侧按每120米的距离设置消防栓，接待住宿处也要配置；消防栓采用地上式。65公共设施公共设施主要是绿化、道路、路灯、通讯管线、垃圾筒（箱）、景点标识等，要符合相关标准。7组织架构与劳动定员71组织架构在项目除了继续加强休闲农庄的管理外,公司拟设立“某生态公园项目组”，实行项目目标责任制。由公司董事长兼总经理任项目组长。项目组下分设项目协调组、营销调研组、工程组、生产技术组和财务组。图表5项目组织构架图事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事项目扩建全面营业后，与公司其它业务一并由公司负责经营管理，下设9个职能部门，组织构架如下图图表6企业未来组织构架图事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事事72劳动定员本项目建成后，共需人员120人,其中管理人员22人。图表7劳动定员明细表部门人数说明公司高管5含财务总监1名、营销总监1名职能管理部门17各部门负责人财务部12含总台收银员、餐厅收银员营销部6前厅部10客户部26含别墅服务员餐饮部20含茶楼服务员游客服务部17包括各种娱乐场所服务员保卫部4含救生员后勤部3含采购、仓管8项目实施进度计划本项目为某农业生态园二期工程。到目前为止，公司已经完成了项目的部分前期工作，如市场调研、投资论证、项目立项、技术准备、设备预选及人力资源准备等。整个项目建设预计为8个月。二期项目于2008年5月1日正式运营。具体实施计划，见下表。图表8项目实施进度一览表2007年2008年9月10月11月12月1月2月3月4月前期准备工作项目方案审批方案工程召、投标乙方施工图设计土建施工安装工程试运营正式运营9投资估算与资金筹措91项目工程总投资估算911编制依据项目开发商有关工程设计的指导性意见。湖南省建筑工程概算定额（2001年）及省安装（1997年）定额及相关收费标准湖南省“99”定额（土建）。湖南省建委湘建（1999）价字第296号文件规定（工程取费）。岳建发（2000）87号文件执行（人工工资调整）；湘建价（2001）协字第26号文件（机械费）。912项目总投资估算项目总投资由项目前期费用、无形资产、固定资产和流动资金等四部分组成。投资内容明细表见下表图表9项目投资内容一览表序号建设内容工程类型备注1主干道新增配套工程全长600米，宽10米2次干道新增配套工程全长2公里，宽6米3游步道新增配套工程新建长度26公里，宽15米4游客管理中心土建工程2层共400平方米5水系改造原有设施拓展工程水质改造和管线铺设6电力设施新增配套工程电力管线设置7通讯设施原有设施拓展工程电话及管线8消防设施新增配套工程消防设施设备的配置9生态公益林和绿化原有设施装饰工程景点绿化，生态保护10环境保护原有设施装饰工程环卫工具、宣传牌、森保设备11灯光系统原有设施装饰工程亮化工程12绿化工程新增配套工程补充建设13景区大门新增配套工程东入口和西入口两个大门14入口广场新增配套工程东、西两个入口广场15观光码头新增配套工程4个16滨水民俗表演广场新增配套工程面积5000平方米17商务会议中心原有设施装饰工程环境维护18荷塘月色原有设施装饰工程现有鱼塘改造19望江亭新增配套工程新增4个20好望角新增配套工程新增5个21某人文馆土建工程1层，建筑面积500平方米22休息亭新增配套工程新增10个23拓展训练基地新增配套工程场地设计，设备购置24健身景观道新增配套工程道宽2米，全长2公里，设备购置25垂钓中心原有设施装饰工程改造26农村体制变迁展览馆土建工程1层，占地面积2000平方米27农家饭庄土建工程3个风味饭庄，各占地600平方米28新村娱乐中心原有设施装饰工程设备购置29旅游商品街土建工程一层临街建筑，长200米，建筑面积600项目总投资估算表见下表图表10项目总投资估算表（单位万元）序号子项数量价格金额备注1项目前期2002项目报建1003征用项目用地10亩33004土建工程4700M201256405原有设施装饰设施添置19006新增配套工程绿化、道路43900M2001565857新增配套工程（非道路工程）2550包括设备购置、安装费8不可预测费1167项目一般按511计提，本项目考虑物价上涨，按7计提不可预计费9建设期融资利息46835年期项目贷款利息率10垫底流动资金4000原料的订购11投资总额2291092项目投资计划及筹资方案项目总投资22910万元，其中企业自筹12910万元，项目申请中国农业发展银行岳阳市分行35年期项目贷款1000万元，融资期限3年（实际融资期限为4年，第一年还贷款利息）。按此方案项目资金可以安排到位。项目资产负债率项目融资额/项目投资总额1001000/229101004365项目投资计划及资金筹措方案见下表。图表11项目投资及资金筹措方案表（单位万元）建设期合计一投资来源小计22910229101经营资产投资来源（含部分固定资产）189101891011企业自筹891089112负债/借款10000100002流动资金投资来源4000400022企业自筹4000400023负债/借款00二投资支出小计22910229101经营资产投资支出（含部分固定资产）178421784211建筑工程费5640564012原有设施装饰设施添置1900190013配套工程9135913514不可预测费116711672流动资金支出400040003其它投资1068106831前期费用30030032土地使用权费30030033建设期利息468468注项目大部分区域属租赁经营，仅有少数土地征用，二期为10亩。经营资产（含部分固定资产）主要是在经营地投资，少数在自由土地上投资形成固定资产。10财务预测与分析101编制依据中国建材工业出版社建设项目经济评价方法与参数实务全书；国家计委、建设部计投1993530文关于印发建设项目经济、经济评价与参数通知；国家农副产品优惠政策及相关规定；2006年12月31日起实施的财务会计制度；项目收入、投资总额按本报告有关章节标准计算；预测分析基本原则谨慎性原则、延续性原则、相关性原则、相似性原则、统计规律性原则；本项目计算期为5年含建设期8个月。102项目收入预测项目收入预测说明项目收入主要来源门票、住房、餐饮、钓鱼、茶楼等。其他收费项目均以其他收入估算。未来5年旅客以2006和2007年统计数据为基础，2006年收入440万，2007年预计收入突破600万元。保守估计2008至2012年，分别接纳12万、144万、158万、174万和191万人次，年增幅10。项目2008年5月1日正式投入运营，门票收入按2008年全年的2/3计算，门票均价15元/人（成人20元/人、学生10元/人、儿童免票）。某生态园住宅价格豪华单间280元/间200元/间豪华标间380元/间260元/间普通套间480元/间390元/间一室一厅豪华套间680元/间490元/间一室一厅，带麻将机豪华三房套980元/间690元/间二室一厅，带麻将机小型别墅1980元/栋1600元/栋五室一厅，带麻将机大型别墅2880元/栋2200元/栋六室一厅，带麻将机豪华别墅4880元/栋3800元/栋送标双3间，包吃、配专职服务员和厨房、附后花园和游泳池。（资料来自项目建设单位网站）住宅收入加权平均数的估算，以2006和2007年宾馆及别墅收入财务数据为基数，测算各类房间开房比例和预测未来5年增长趋势盘石大酒店收入板块，按人均100元/天测算；别墅收入板块，按人均2400/天测算。餐饮收入加权平均数的估算，以2006和2007年餐饮收入财务数据为基数，测算游客就餐比例及人均消费，以人均消费30元/餐为测算参数。钓鱼、茶楼及其他收入均以2006年和2007年财务数据为基数，钓鱼、茶楼和他收入分别以年均20、年均10、年均10的幅度增长。计算期内，项目收入预测见下表图表12项目收入预测表（单位万元）序号项目价格均价2008年2009年2010年2011年2012年1门票000151200021600237602613628750加权平均运营负荷40424445452盘石大酒店住宿收入100元/人天2190022995240902463824638加权平均运营负荷30333535353别墅2400元/人天2102423126245282452824528加权平均运营负荷48525560604餐饮部收入30元/人餐17280224642613631363345005钓鱼8009601152138216586茶楼100011001210133114417其他收入（未列入门票范围的收费项目）35003850423546595124总计7750496095105111114037120638103项目总成本费用估算项目成本估算说明项目租赁地价格为20万/年。原材料包括餐饮材料、宾馆耗材等，参考2006年和2007年财务数据。以销售收入12为测算参数。普通员工人均薪水按1万元/年，管理人员人均薪水按3万元/年测算。燃料及水电，按照参考2006年和2007年财务数据，以销售收入的35测算参数。维护费用，按照参考2006年和2007年财务数据，以销售收入的3为测算参数销售费用，旅游项目，营销是关键，以销售收入的15为测算参数。总成本费用见下表图表13总成本费用表（单位万元）序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1租金20202020202原材料9300115311261313684144773燃料及水电271333633700401442464工资及福利10200102001020010200102005管理费用540054005400540054006财务费用76507650535522950007维护费用350036053713382539398折旧789978997899789978999摊销36036036036036010销售费用116261441415767171051809611总成本费用6064866423670076678366617111固定成本3500935114329272997927798112可变成本256393130934080368043881912经营成本4076343750429814141840262104项目损益分析项目损益分析说明公积金按税后利润10计提。图表14项目损益分析（单位万元）序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1销售收入77504960951051111140371206382销售税金及附加426352855781627266353总成本费用60648664236700766783666174营业外净支出5其他收入6利润总额12593243873232340982473867所得税31486097808110245118468税后利润9445182902424230736355399公益金945182924243074355410可分配利润85011646121818276633198611累计未分配利润8501249624678074442106428105项目现金流量分析图表15现金流量分析（单位万元）项目第1年第2年第3年第4年第5年生产负荷一、现金流入775041360951451111540372423241产品销售收入77504960951051111140371206382回收固定资产余值816863回收流动资金400004000040000400004其他收入二、现金流出277278951329684397936587441项目投资1891040002流动资金400004000040000400003经营成本40763437504298141418402624销售税金及附加426352855781627266355所得税31486097808110245118466公益金94518292424307435547营业外净支出8开拓延伸费用三、净现金流量202923348674018745856171734四、累计净现金流量2029231680561278698201389721五、所得税前净现金流量199774409644826856101183580六、税前累计净现金流量19977415881111054354442129138七、税前财务净现值10181615338523626438317113985八、税后财务净现值10184477288143019331319106630106主要财务指标旅游项目属大投入低成本运作项目，其财务数据较生产型企业有很大区别，一般情况下，其财务指标高于生产性项目。投资年均投资利润率（计算期内各年度利润额/5）/投资总额10投资年均利税率（计算期内各年度利税额/5）/投资总额16年均销售利润率销售利润/销售收入31年均销售利税率销售利税额/销售收入44税后财务净现值按10折现率计算,K12478万元。投资回收期（PT）448年含项目建设期8个月。项目内部收益率EIRR1237107项目敏感性分析和盈亏平衡分析1071项目敏感性分析通过对产品价格、变动成本等因素进行敏感性分析，得知项目产品价格敏感性较强，变动成本次之，但总体来说，本项分析的两个因素都不太敏感，由此可见本项目市场风险较小。图表16项目敏感性分析表敏感因素投资利润率销售利润率内部收益率变动成本下降511321295产品价格上升512341409正常情况下10311237产品价格下降59271066变动成本上升510291178图表17项目敏感性分析图1112109103234312729129514091237106611780510152025303540变动成本下降5产品价格上升5正常情况下产品价格下降5变动成本上升5投资利润率销售利润率内部收益率1072项目盈亏平衡分析盈亏平衡点BEP固定成本销售收入变动成本销售税即本项目盈亏平衡点BEP分别为50。11融资需求、项目风险与清偿能力分析及还贷计划111项目融资必要性与融资额度通过项目市场调研与投资分析,本项目是个符合市场需求，而且投资回报率和财务内部收益率均较高,是一个回收期较短的好项目。由于公司自有资金有限，公司向中国农业发展银行岳阳市分行申请35年期项目贷款。不但可以顺利实施项目投资计划，而且可以达到“双赢”。根据资金筹措计划，项目用于在建工程建设的自有资金为12910万元，按投资估算和项目进度安排计划，项目融资额度为1000万元人民币。期望在2008年1月前完成项目融资。112项目风险分析与防范措施1121风险分析项目风险分为政策风险、市场风险与企业管理风险等风险。本项目属于国家产业政策鼓励发展的项目，无政治政策风险。市场风险项目环境优越，在湘北地区屈指可数，且经过数年经营，有较稳定的客源，年均接待游客已超过10万人次且逐年呈上升趋势，其影响范围不断扩大，有口皆碑。可见市场风险较小。管理风险公司正在不断强化法人治理机制，完善组织结构，并已制订企业中长期发展战略，不断适应企业内外部变化着的情况进行适当的战略调整和模式转换，重点加强公司营销管理、加大营销力度，从而达到控制和消除管理风险。1122风险防范为防范金融机构的货款风险，公司可将企业相当价值的不动产为项目融资提供抵押；同时，企业的流动资金货款接受专业银行的全程监控。113清偿分析与偿还计划1131清偿分析项目自有资金比率5635资产负债率1000/22914365融资还本付息进度估算,见下表。平均偿债保证比为191。图表18项目融资清偿能力分析表序号项目年份第1年第2年第3年第4年1年初借款本息累计10000010000070000300002本金10000010000070000300003建设期利息46824本年借款1000005本年应计利息76507650535522956本年还本0003000040000300007本年付息76507650535522958本年度偿还本息之和76503765045355322959偿还能力1676033221550398270110未分配利润850124962467807444211折旧789978997899789912摊销36036036036013上年还贷后节余资金000911046811436414本年累计偿债能力1676042331597199706615还本息后节余资金91104681143646477116当年偿债保证比2191121323011132偿还计划根据项目财务预测及其分析，项目具有较好的盈利能力及良好的偿债能力。项目除按年度支付应付利息外,分别在第二、三、四年偿还分期偿还1000万本金。项目偿还贷款方案见下表。图表19项目偿还贷款本息方案表单位万元年度2008年2009年2010年2011年2012年总计偿还本金300004000030000100000支付利息765076505355229522950合计765037650453553229512295012可行性研究结论与建议通过较长时间和充分的市场调研和投资认证，可以判断本项目具有可行性。本报告的核心内容，包括但不限于下列内容本项目符合国家产业政策，具有较好的经济效益和积极的社会效益，是个投资风险小、投资回报率较高、项目回收期短的好项目。公司精干的项目管理团队和良好的经营机制，有利于项目顺利实施，完成项目经营策划计划。项目融资风险小，项目偿债能力可靠，偿还融资有保障。综上所述，本项目是一个极具商业投资价值的好项目。随着全球经济的一体化趋势和我国鼓励、扶持农业生态旅游项目政策的进一步落实，公司已经做好了所有的各项前期准备工作，且项目建设正在抓紧进行。期望当地政府和金融机构能高度重视及大力支持，以期取得预期的经济效益和社会效益。二七年十一月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传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