泸州09年春季房交会调研报告(doc 45)

1泸州2009年春季房交会调研报告第一部分市场情况一、泸州整体市场情况2008年全年泸州市区商品房批准预售许可面积14965万平米，与07年相比增长了6820（07年8897万平米），其中住宅面积12829万平米，较07年上涨4751（07年8697万平米），08年泸州市商品房销售面积12329万平米，较07年的13103万平米下降774万平米，销售金额3648亿元。08年上半年商品房销售保持较快增长，从6月份起成交量开始逐月下滑，下滑幅度较大，自08年11月份起，成交量有所回升，主要原因也是因为08年11月泸州举办了房交会，当地政府也出台了一些优惠政策以刺激楼市。房屋销售价格从分月走势看，房屋销售价格指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上涨36，为上半年最高涨幅，然后逐渐回落。受宏观政策、512地震和市场交易萎缩影响，6月份起房屋销售价格指数环比逐月下降，611月环比分别下降了02、03、02、02、04、07。11月商品住宅平均预售价格为2290元/平米,比10月份商品住宅平均售价2436元/平米下降146元/平米。房屋供求状况发生转变，新建住宅供应量快速增长，房屋供求状况发生转变是房价高位回落的根本原因。2008年全年，泸州市新建房施工总面积达到58982万平米，同比增长4088，其中住宅50924万平米，同比增长4494，新开工面积26703万平米，同比增长754，房屋竣工总面积15773平米，同比增长7031，其中住宅13609万平米，同比增长8453。房地产投资增速逐月回落，112月房地产开发完成投资3915亿元，其中住宅3444亿元，同比增长7123。16月开发投资保持较快增长，711月开发投资逐月回落较大。前两年放量供应土地为房屋供应量大幅增长和房价趋于稳定提供了条件。据调查，泸州市08年销售面积出现下滑的主要原因是受国家宏观调控和地震影响，大多数消费者都持币观望。2009年12月，商品住房批准预售面积2403万平米，比08年同期388万平米降低145万平米，降幅3737。2009年213月，泸州市房地产开发完成投资总额886亿元，其中住宅投资776亿元，施工总面积4627万平米，新开工面积5626万平米，竣工总面积1911万平米，销售总面积3715万平米，销售总额668亿元。小结08年受全国楼市观望氛围影响，泸州楼市也随之陷入低迷，市场上有一些针对房价要下降的谣传，对购房者有一定心理上的影响，导致很多购房者持币观望。但是，从08年的成交量来看，还是比较理想的，同比07年的销售量仅减少628。09年春节后，市场有所回暖，09年1季度，泸州市主城区商品房销售面积33895万平米，比2008年同期的3081万平米有所增长。其中3月份商品房销售面积1684万平米，比去年同期931万平米增长了8088，比2月份的84万平米增长了10047，同时09年1季度的成交量又超过了该季度批准的预售面积2952万平米，足以看出泸州市场在逐步回暖。从成交价格分析，泸州市场08年上半年的成交价格较07年有所上升，但是自512地震后，成交价格开始逐步下滑，到08年11月份时下滑最厉害，主要原因是11月份泸州举办了秋季房交会，由于各开发商的存量房源较多，加之年底，资金都很紧张，大部分开发商趁房交会期间大搞优惠活动，降价促销，导致成交价格明显下降，刚性需求逐步得到释放，这也是成交量上升的主要因素。去年下半年，国家各种优惠措施相继出台，减少了购房者的资金负担，尤其是贷款利息和首付款比例的降低，降低了购房门槛，促进了市场需求的回暖。经过下半年的价格调整，许多在售楼盘基本已经回归到了市场正常利润空间，销售价格已经接近消费者的心理底线，大量的被压抑刚性需求在09年春节后得到逐步的释放。泸州目前处于工业化、城镇化的进程中，城市人口较快增长是必然趋势，按照泸州市政府确定的构建大城市、区域中心城市的目标，到2020年，泸州建成区面积将达到100平方公里，人口要达到100万，目前人口为6448万，每年平均增加城市人口296万人，目前主城区人均住房面积459平米，按此计算，每年需要增加住房面积1359万平米，加上现有的住房改善、升级换代、城市建设拆迁的需要，住房的刚性需求是存在的。3二、房交会参展情况泸州市2009年第十三届春季房地产交易会于2009年4月23日4月26日在泸州百子图广场举行。此次房交会共有26家开发企业携旗下30个本地楼盘参展。本次房交会参展面积共10296万平方米，参展套数7516套，其中商品房8796万平米，二手房15万平方米。城北楼盘15个在售项目天立北城天骄、天立春天花园城、波士顿国际“景上”、绿苑阳光水岸、鹿港小镇、广泽上城、香颂半岛世纪港湾、利君枫林丽景、龙湾398、巴士四季阳光、国美金河春色、锦绣山水预告项目英伦年华、巴士陶然丽景锦绣山水5期锦绣山水五期共推出房源（含商业）562套，面积729236，其中住宅485套，目前销售133套，销售率仅2742，项目价格区间21903000元每平米。房交会期间推出10套限价房，一口价2009元/平米（25日又推出2080元的一口价房源）；一次付款优惠6,按揭付款优惠4；购房客户可参加抽奖，1等奖全套家电；2等奖海南双飞5日游；3等奖赠送2年物业费；从展会现场销售人员介绍，房交会前两日推出的10套2009元每平米的限价房已经售完，由于销售情况较好，在4月25日当天又推出10套单价在2080元每平米的特价房源，所有特价房都为临街低楼层房源。春天花园城春天花园城当期推出房源458套，面积4777331，目前剩余26。价格区间24002800元/平米，户型面积区间80190。本次房交会推出少量特价房源，主要为150平米以上6跃7户型。北城天骄该项目位于城北新区，占地面积896亩，建筑面积16万平米，一期推出197套住宅，目前剩余18。项目起价2580元/平米（临香林路小户型）,最高价3260元/平米（132平米1跃2，赠送60多平米22M高地下室）。香颂半岛香颂半岛一期推出8栋房源共252套，目前剩余房源10多套，剩余房源主要分布在56层，一期剩余少量六层4房源一口价2580元/平米；二期推出5棟，共180套房源，面积2685784，目前剩余113套，二期销售价格29003860元/平米，一楼37003860元/平米，半地下室1600元/平米；与去年下半年比较，香颂半岛的价格不但没有像销售员当初对外宣传的二期价格将上浮300400元/，反而还有一定幅度的下滑，目前推出房源中，除靠江位置一、二楼价格在3800元/左右外，其余位置如三、四、五、六楼价格在2900元/3500元/。鹿港小镇项目自08年4月开盘至今共推出房源357套，面积5032642，其中临江别墅21套，面积73567，多层住宅336套，面积4296972。多层销售143套，销售率仅4256，别墅销售3套，销售率1428。项目目前剩余房源主要分布在1层和6层，原因是该项目在报方案时为了偷面积，将一层做下沉处理，对户型采光及景观有很大程度上的影响，导致销售较差，目前剩余房源中，主要为该楼层和6层。价格方面，目前多层部分价格29003200元每平米，负1层2900，房交会期间优惠6000元；项目已经交付使用，小区内绿化环境品质较差，也是影响该项目销售的一大原因。英伦年华项目位于龙马大道龙马潭区政府旁，项目用地面积34554（518亩），容积率18，总建筑面积70243，总户数754户，绿地率35。项目打造英式风格全多层产品，一期推出4栋，共180套房源，面积区间51114，目前项目处于前期咨询中，预计下半年正式推出。城西楼盘10个在售项目天立水晶城、天立水晶郦苑、维多利亚、佳乐云岭、酒城花园、灏景尊城、空间爱琴海、爱丁堡、怡和明苑预告项目泊林郡天立水晶城该项目目前推出1、2、4号楼共3栋，房源594套，面积60998，价格区间23002800元每平米，目前销售316套，销售率532，剩余278套，销售情况较好的户型面积区间主要集中在79110的中小户型。主要原因是该项目户型赠送面积较多，加之开发商的品牌影响力，所以受到消费者的青睐。房交会期间购买一期物业享受每平方米优惠20元,购买总经理特别指定房源送5000元的大礼包。5维多利亚维多利亚自08年4月开盘至今共推出多层17栋，房源660套，面积7604562，目前销售500余套，销售率80。该项目一期已经交房，目前销售剩余部分房源，剩余房源主要为78平米小户型和180平米顶跃户型，房交会期间购买跃层户型交20000定金可抵40000使用。由于项目园林景观已经呈现，小区内实景效果非常好，项目的立面风格和其他项目具有较大的差异化，整体品质感很强。空间爱琴海爱琴海一直都是泸州市场受关注度较高的项目，项目目前推出洋房248套，面积3863443，产品面积区间111239，洋房起价3100均价3600元，截至目前洋房销售165套，销售率665。推出高层232套（1、2棟），面积3459817，高层起价2300元，均价2600元，目前剩余17套，已经呈现的3、4栋高层共推出208套，截至目前销售198套，仅剩余10套。爱丁堡该项目4月26开盘，由于该项目自去年就开始宣传并接受登记，积累有一定数量的目标客户，所以开盘当日现场人气较旺，项目没有举办任何形式的开盘活动。项目开盘起价3800元，最高价7千多，并赠送车位，由于1层赠送私家花园，顶层赠送可变空间，所以这两个楼层销售价格最高，临江部分位置顶层户型销售价格达到7350元。从现场情况看，大部分客户还是觉得价格太高，超出心理承受底线，导致未能下单。另有少部分经济实力强的客户对该项目表现出很高的兴趣，他们重点是在位置和楼层上做选择，对价格基本没有表现出什么抗性，下单率也很高，项目目前推出112套房源，从销售人员手中的价格表看出，有30余套的成交量。泊林郡项目位于城西景观大道沿线，紧邻天立水晶城项目，项目占地面积近90亩，建筑面积近10万平米，户型面积区间90132平米，该项目分2期开发，第1期为11栋61多层组成，项目目前为咨询期，销售中心在建，预计开放时间在5月下旬。从房交会现场人气可以看出该项目受到的关注程度较高，主要是因为城西景观大道区域目前在售项目中仅维多利亚、爱琴海和怡和明苑有多层产品，但位置较好的可售房源已不多，供喜欢该区域的客户选择的房源有限，加之该项目在宣传时介绍毗邻项目有1400亩的城市公园，所以引起客户关注度较高。据销售人员介绍，该项目在正式推出时预计销售均价在63200元每平米。城中项目3个佳乐江景楼、嘉联城市之心、港龙钟鼓世家港龙钟鼓世家该项目位于泸州市中心商业繁华区黄金地段，项目占地面积63亩，建筑面积128万平米，户型面积区间80240平米。该项目一期于08年1月开盘，一期推出3栋高层住宅，共471套房源，面积5871138，其中住宅387套，截至目前销售322套，销售率832，项目起价3100元，最高价4000元每平米，均价3400元每平米。项目二期推出3栋住宅，共480套房源，面积6104512，目前销售112套。优惠方式房交会期间缴纳3万元意向金可享受总款1优惠；前期缴纳2000元特惠金客户优惠房款2000元；1次性付清房款优惠1；房交会期间赠送8888元大礼；补贴一半契税；所有优惠可累加计算。嘉联城市之心该项目位于泸州市滨江路二段，项目用地东临长江西岸，西临新马路，占地面积7亩。由2栋33层电梯公寓组成，13层为临街商业，433层为住宅。项目户型面积区间54122，价格区间31003700元每平米，均价3500元，目前该项目处于基础施工阶段，还未办理预售许可证，预计09年7月开盘，目前缴纳总房款20的认购客户可享受1万元总款优惠，并可参加抽奖，奖金1千5千元。郊区项目2个泰安百乐园黄舣佳城广场房交会成交情况4月23日4月26日房交会期间，成交套数494套，成交面积53269，总成交金额14622亿元，平均成交面积为10783，成交均价274494元/。回顾（08年秋季房交会成交情况成交总套数285套，成交总面积374946，成交金额109618亿元，平均成交面积13156，成交均价292357元/）7本次春季房交会和08年的秋季房交会从成交套数比较，同比增长209套，平均成交面积下降2373，成交均价下降17863元/。小结本次春季房交会与08年秋交会相比，从展场规模、展位布置和推广手法上都有很大程度的提高；虽然展会期间天气不佳，但是展会的人气仍然不错，各楼盘展位都聚集有不少消费者咨询了解项目信息，可以看出很大部分刚性需求客户开始涌现；从房交会期间的成交量可以看出市场回暖迹象明显，但是平均成交面积却有所下降，主要原因是目前市场新推出项目多以中小面积户型为主，主力面积区间在80115平米；从成交价格分析，由于去年受到市场低迷影响，多数开发商手里积压下大量的房源，导致资金紧张，多数开发商不得不调整销售价格来促进销售以快速回笼资金；从本次房交会推出产品可以看出，受到市场影响，住房产品结构发生调整，一些开发商开始在产品设计上下足功夫，使得产品能更好的被市场接受，实现快速销售，主要表现在住宅的使用功能和面积的赠送上，代表楼盘有酒城花园、天立水晶城、龙湾398、泊林郡等项目，这些项目在户型设计中都有较大面积的赠送空间，从展会现场人气可以看出，消费者对这种产品是非常接受的。目前泸州房地产开发集中分为3个热点区域（城西新区、城北新区、中心半岛），城西新区目前为泸州市房地产开发最火热的区域，该区域楼盘众多，受规划条件限制，目前该区域主要以高层产品为主，销售价格区间在21003200元每平米，整体均价水平在25002600元每平米，该区域目前在售楼盘中仅维多利亚、爱琴海、水晶丽园和怡和明居有少量多层产品，该区域多层产品价格区间在31004300元每平米，整体均价水平在33003500元每平米；城北区域由于楼盘开发不集中，分布比较散乱，导致价格差距也比较大，区域多层产品受位置、品质、规模等影响，价格区间从21003800元每平米，差8距非常大。城北区域又以蜀泸大道为界分为2个板块1、蜀泸大道以西杜家街、南光路至香林路沿线版块，该区域为近几年城北开发的热点区域，区域内集聚了一些新建品质楼盘有香颂半岛、鹿港小镇、天立春天花园城、阳光水岸、天立北城天骄、锦绣山水等，其中香颂半岛受地理位置和产品形态等因素影响，目前在该区域是最具品质感的项目，其销售价格也是目前该区域最高的，目前的销售价格29003860元每平米，其次是鹿港小镇和北城天骄，价格区间在26003300元每平米，由于此版块靠近沱江，区域内楼盘多为2000年后修建的，整体规模、环境和品质感都较强，所以此版块多层产品平均价格水平在27002800元每平米，高层产品平均价格在24002500元每平米。2、蜀泸大道以东龙南路、龙马大道二段和迎宾大道版块，该板块集中了一些专业市场、公路客货运输等物流企业，区域内建筑主要为上世纪修建，区域整体环境较差，近几年推出了一些小规模楼盘，主要以多层产品为主，由于大环境较差，价格区间主要集中在22002600元每平米，高层产品除临江楼盘在2500元每平米外，其余位置小规模高层产品价格在2350元每平米。中心半岛由于是泸州市传统商业区，在该区域的楼盘都是高层带底商产品，销售价格区间在32004000元每平米。从以上各区域销售价格比较，目前泸州市主城区销售价格最高的是中心半岛的商业区项目，其次是城西新区楼盘，最后是城北区域。由于城西新区楼盘开发集中，形成一定规模，加上政府宣传力度较大，所以城西新区仍然是泸州主城区开发最火，竞争最激烈的区域。随着政府对城北区域加大了宣传和改造力度，城北区域近几年也开始逐步被市民所接受。第二部分购房者置业需求调查报告、调查目的本次市场调查借泸州春交会时机，旨在重点了解泸州市场目前购房者的需求概况、消费者对泸州房地产市场认知情况、消费者对未来泸州房产市场的变化趋势的看法以及目前购房者购房需求的变化，从而对中、短期的泸州市场变化趋势做出预判，另外通过对产品的测试，分析出目前产品最优卖点以及市场的接受度和购房者的喜好，从而为本项目提供市场面的相关数据。9、调查群体两年内有购房需求的购房意向者，其中，房地产专业人士、相关行业（媒体、广告、代理商等）从业人员、家庭中有在房地产及相关行业工作的人员除外。、调查时间及地点现场拦截调查时间2009/4/232009/4/26地点泸州房交会展场内、调查问卷数量本次问卷调查数量195份，有效问卷共计188份（7份无效问卷）。第一节购房需求分析1、购房者的购房用途11、购房者的置业时间过半的购房者选择在12年内置业10购房者的购房时机选择一至两年,52一年以内,37两年及以后,11通过上图表所示，52的购房者选择在12年内置业；37的购房者选择在一年内置业；11的购房者选择在两年及以后置业，可见，有将近63的购房者选择在一年以后置业，说明目前泸州市场中持币观望的购房者仍占有较大比例。12、购房者的购房目的74的购房者是为改善居住条件而选择购房，投资客的占比较小11174959201020304050607080拆迁改善居住条件投资结婚为老人/子女其它购房目的分析通过上图表可知，74的购房者都是为了改善居住条件而选择购房，这部分购房者目前大都有住房，因此对住房的需求没有那么强烈，观望情绪较为浓厚，如果在价格合适、产品满意的情况，这部分购房者的置业时间可能会提前，另外，从本次调查的情况来看，单纯性投资客占比较少，仅9，这部分客群更看重产品的地理位置和周边的商业配套。13、购房者的购房区域选择城西是购房者的首选，看好城中、城北的客群也占较大比例12购房区域的选择2124402211051015202530354045城中城东城南城西城北无所谓通过上图表可知，40的购房者选择在城西置业，主要原因是由于城西的商业配套、教育配套等方面等较为完善，是较为成熟的方位，而城北是发展的新区，在配套等方面还有待完善，但选择此区域的人群依然占较大比例，说明购房者看好该区域未来的发展。2、购房者需求的产品特性21、意向的物业类型72的购房者都倾向于多层产品13167210201020304050607080电梯多层洋房暂未考虑物业类型的选择通过本次调查结果分析可知，72的购房者都倾向于多层产品，这与泸州当地人的居住习惯密不可分，他们认为多层产品的楼层不高，售价较低，且后期的物业管理费也相对较低，另外部分年轻客对电梯的接受度和喜爱度也较高，但该类人群的比例相对较小。22、建筑结构的选择大部分购房者都愿意选择建筑结构好的产品，对砖混结构产品已经产生较大的抗性14建筑结构的喜好框架,68砖混,3框剪,29从以上图表可知，68的购房者都愿意选择框架结构的产品，主要原因是由于大部分购房者对于框剪结构的认知还不清晰，对框架与框剪结构的区别还不明确，因此使得选择框剪结构的人群较低，而砖混结构的产品在购房者心中已产生较大的抗性。23、需求的物业面积物业面积为80140之间的产品是目前购房客群需求的主力面积段159192816204405101520253080以下809090100100120120140140160160以上需求的物业面积通过调查可知，83的购房者对面积在80140之间的产品表示认同，其中，需求90100面积段的客群占比较大，为28，其次是120140之间的产品，而需求80以下的小户型的客群占比仅9，主要原因是由于本次调查客群中，改善性客群量占比较大所致。24、室内功能空间的需求由于购房目前的家庭结构大都为同子女/父母同住，因此需求2室、3室的占比较大167172021251005101520251室1厅1卫2室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅3卫室内功能空间的需求通过本次调查可知，有将近70的购房者目前的家庭结构大都为同子女/父母同住，因此对这部分购房者来讲，需求的面积都要大，但对于部分年轻客和养老客群而言，则对小户型，小面积的产品需求量较大，总体来看，目前市场上对于80140之间的住宅物业需求量较为旺盛。3、购房者的购房能力31、打算购买的房屋总价61的购房者能承受总价在2030万之内的产品17152932165110510152025303520万以下2025万2530万3035万3540万4045万45万以上购房总价分析通过以上图表可知，大部分购房者能承受总价在2030万之间的产品，对于总价在40万以上的产品，大部分客群都无经济实力来承担，主要原因是由于调查群体大部分都是工薪阶层，其收入相对有限，而对于能承受总价在20万以下的人群，主要是一些年轻客和养老客，其有限的经济来源使他们无力承担大面积、总价高的产品。32、付款方式的选择按揭贷款仍是主要的付款方式186316713020406080按揭贷款公积金贷款分期付款一次性付款付款方式的选择从以上图表可知，63的购房者愿意选择按揭贷款的方式，选择一次性付款的仅13，主要原因是由于房价的高位运行使得购房者无力承担如此高的房款，因此只能通过银行贷款的方式来实现购房的愿望。33、可承受的首付款58万是大部分购房者能承受的首付款1911452611511010203040505万以下58万810万1012万1215万1520万20万以上能承受的首付款通过本次调查可知，能承受58万首付款的购房者所占比例为45，能承受810万首付款的购房者所占比例为26，说明这部分购房者是目前市场上的重要购房主体，首付款与他们能承受的总价在2030万内的结论相吻合，另外家庭收入在10万以下的购房者占绝对比重，他们能承受的首付款有限，但就整体市场综合来看，目前泸州购房者能承受的首付比例还是增强了。34、可承受的月供款月供款能承受10001500的购房者最多201750217211101020304050601000以下1000150015002000200025002500300030003500350040004000以上能承受的月供款从以上图表可知，大部分购房者选择能承受的月供款在10001500元之间，选择比例达50，选择月供款在2000元以下的购房者所占比例高达88，这与购房者能承受的首付款、能承受的总价相吻合，可见在经济危机的影响下，为了不影响其生活质量，大部分购房者还是从自身实际的经济状况出发来选择购买房屋的总价预算。4、购房者对未来房价的预期大部分购房者认为未来的房价将保持稳定21购房者对未来房价的预期24514322222010203040505（510）（1015）保持稳定5（510）（1015）15以上根据上图表显示的数据可知，有43的购房者认为未来泸州房价将保持稳定的态势，30的购房者认为未来房价将上涨，27的购房者认为未来房价将下跌，总体看来，将近73的购房者认为未来的房价将保持稳定或上涨。24的购房者认为未来房价的涨幅在5以内，22的购房者认为未来房价的跌幅在5以内，说明目前泸州购房者认为目前泸州的房价基础低，不可能出现大幅的上涨或下跌，即购房者对泸州房地产市场仍充满信心，持乐观的态度。5、购房者决策的重要因素价格、交通是影响购房者决策的主要因素，其次为小区的绿化和项目的地理位置2213202027811465310510152025地理位置方便的交通房屋价格赠送面积生活配套产品/户型设计开发商品牌小区绿化物业管理教育环境建筑结构临河自然景观优美购房者决策因素分析通过本次对购房者决策因素调查可以发现，价格和交通是目前泸州购房者最为看重的因素，房价对购房者而言仍极其敏感，特别是当部分开发商进行降价促销以来，购房者对价格的敏感度增强，同时交通对购房者的决策影响也同等重要。地段、小区环境与价格息息相关，地段好、环境好的楼盘价格则一定不菲，反之，地段差、环境差的楼盘价格一定较低，这两者永远呈正比，因此在看重房价的情况下，地段和小区绿化也是影响购房者决策的重要因素；6、购房者在春交会上喜欢的楼盘大多数购房者还是喜欢规模大、品牌开发商开发的产品购房者喜欢的楼盘调查楼盘名称喜欢原因选择个数楼盘名称喜欢原因选择个数爱琴海小区绿化好29维多利亚小区规划布局好4123地理位置好小区内部环境好周边配套好地理位置好建筑布局好建筑外观、风格漂亮户型设计新颖户型采光、通风口碑好交通出行方便建筑外观漂亮物管服务好房屋结构好楼间距大出行方便临公园，周边环境好赠送面积多，性价比高户型设计好小区景观好小区建筑布局、环境好户型设计的较好香颂半岛建筑质量好31周边配套成熟地段好出行方便周边商业配套成熟开发商品牌效应水晶城周边环境好40钟鼓世家出行方便15通过本次调查可知，目前泸州市场上天立水晶城、维多利亚是购房者最喜爱的楼盘，其次是爱琴海和香颂半岛，主要原因是由于这些项目在泸州当地的规模大，并且属于品牌开发企业，其楼盘的品质和档次都较高，他们大都认为这些楼盘的小区绿化、环境好，且建筑外观、户型设计上都好于其它楼盘，另外由于开发商品牌效益，使得他们认为购买大规模开发商的产品在建筑质量上有保障。而对于钟鼓世家项目则主要是由于其地段和位置好受到了大部分购房者的认可，另外通过本次调查不难发现，大多数购房者对房屋价格、小区环境、交通、位置等方便的关注度较高，这与购房者决策分析中的结论相吻合，可见，这些都是购房者选房时的重要理由。7、购房者了解楼盘信息的主要渠道24购房者了解信息的渠道较为广泛，其中报纸、房交会、亲友介绍的占比较大购房者信息渠道了解宣传单,11房交会,13车身广告,4网络媒体,11路牌广告,11报纸广告,20电视广告,10其它,6已购房亲友,16通过本次调查不难发现，目前泸州购房者了解楼盘信息的渠道较为广泛，其中报纸广告的占比最大，比例达20，其次是已购房亲友的介绍，占比达16，通过房交会了解信息的占比达13，而通过宣传单、网络、路牌广告了解的人群占比也达11，电视广告的占比为10，另外，本次调查中不难发现，已购房亲友介绍的比例占比较大，且购房者对亲友介绍的楼盘的关注度、信任度、喜欢度都有明显的上升。第二节产品测试部分1、建筑风格测试93的购房者都认同和喜欢本项目的建筑风格25建筑风格喜好调查比较喜欢,70很喜欢,23不喜欢,6通过本次调查不难发现，93的购房者都对此风格的建筑表示认同和喜欢，其中70的人都是一种比较喜欢的态度，主要原因是由于调查人群的置业大都是工薪阶层，对建筑风格方面了解的很少，且在展示中只有图片，没有形成直观的印象。2、房屋价格测试过半的购房者认为龙马谭区的房价在25002800之间较为合理26315212510102030405060230025002500280028003000300033003300以上本项目产品价格测试通过本次调查可知，大部分购房者认为在龙马谭区的房屋合理单价应该在25002800之间，而这与之前购房者能承受的总价、首付款相吻合，对于3000以上的价格，仅少数人能承受，主要原因由于本次调查群体多为工薪阶层，其家庭收入有限，并且，大多数客户都是根据自己的意向产品来测试价格的，因此带有一定的主观性。3带电梯多层/洋房产品的接受度大部分购房者对带电梯的多层/洋房产品的抗性较大，不会考虑购买此类产品27带电梯多层/洋房产品接受度测试不会,77会,23通过本次调查不难发现，大部分购房者对带电梯的多层/洋房的抗性较大，明确表示出不会接受此类产品，主要原因是由于她们认为此类产品售价较高，且配置电梯后，公摊将增大，并且后期的物业管理费较高，对于工薪阶层，家庭收入一般的家庭来说，其承受力有限，故对此类产品很难接受，但也不缺乏喜好此类产品的购房群，但比例相对较小，仅占23。4、小户型电梯投资潜力测试大部分购房者认为小户型的电梯产品有投资潜力28小户型电梯的投资潜力分析没有,37有,63通过本次调查不难发现，63的购房者都认为小户型的电梯有投资的潜力，她们认为目前很多家庭都不愿意同儿女们一起生活，都希望能单独的住一套房，这部分人群主要是一些年轻客群和养老客群，由于居住的人较少，因此他们对面积的需求一般都偏小，另外一些郊县的客群为了在市区能有一套固定的居所，但由于其事业均不在市区，所以对面积的需求较小，另外也有投资的想法在里面，总体来看，目前小户型的产品在泸州市场的接受度较高。5、购房者看重的室外空间生活阳台、室外平台是购房者最看重的室外空间29163327149010203040入户花园生活阳台室外平台私家花园屋顶花园购房者看重的室外空间通过本次调查可知，购房者对生活阳台最为看重，所占比例大33，大部分购房者都认为生活阳台是必须；另外27的购房者看重室外平台，大平台、大露台是他们的首选，认为平台可以扩大屋内的使用面积；另外16的购房者认同入户花园，觉得将使居家更为舒适，但也有部分人群认为入户花园的用处不大，有点浪费面积；而私家花园/屋顶花园由于有楼层的限制，所以需求的人群较少。从目前市场的表现来看，对室外平台、多功能空间为越来越多的人所接受，是当前的需求趋势之一。6、赠送空间的用途48的购房者都希望赠送空间能改造为书房，大的室外花园和露台也受欢迎3011481821201020304050卧室/客房书房储藏室室外花园/露台其它赠送空间的用途通过本次调查可知，48的购房者都希望能将赠送空间改造为书房，希望能有独立的书房提供给子女，这与其受访者的家庭结构密不可分；21的购房者希望能是花园/露台，这部分人群更多是追求户型的舒适度；18的购房者认为可以作为储藏室，这部分群则希望房间的功能性更多、更独立，能希望改造为卧室的人群则占11，他们的经济能力有限，希望能改造卧室，这样就可以买小点面积的产品，总体看来，希望能独立变为一房间的购房客群占绝对比重，说明目前市场上注重实际的购房客群居多。7、购房者看重的产品特征户型设计是购房者最为看重的产品特征，其次为房屋朝向和赠送面积最重要第二重要第三重要产品特征选择个数产品特征选择个数产品特征选择个数户型设计124房屋朝向63赠送面积64房屋朝向27户型设计37房屋朝向4531建筑风格15赠送面积34建筑总平布局24建筑总平布局7建筑风格24建筑风格22赠送面积6建筑总平布局13户型设计14项目规模6建筑类型11建筑类型13建筑类型3项目规模6项目规模6合计188合计188合计188通过本次调查可知，在调查的188个有效样本中，有124个购房者认为产品设计是最为重要，说明大部分购房者更加重视产品本身的设计；在第二重要因素中，过半的购房者对房屋的朝向更为注重，他们大都倾向于南北朝向的产品；在第三重要因素中，赠送面积被购房者认为是最看重的因素，说明当前市场中，大部分购房者对目前流行的赠送面积的做法表示了认同和喜爱，总体看来，这三项因素是当期购房者在选购房屋中最为看重和关注的产品特征。另外通过分析可知，大多数购房者对建筑类型和项目规模最不看重，他们认为这两项因素与他们购买的产品本身无太大的关联。8、龙马谭区域认知大约2成的购房者看好该区域未来的发展，近3成的购房者认为该区域的发展、生活配套有待成熟32193111210121712405101520未来前景好新规划对品质的提升环境优美交通便利发展速度快区域发展有待成熟生活配套有待成熟对区域不了解发展速度慢购房者对龙马谭区域的认知通过本次调查数据可以发现，由于城北是近几年才发展的新区，因此大多数购房者对该区域的认知还不够充分，但对该区域未来发展的前景，还是有2成多的购房者看好，但近3成的购房者认为该区域的商业配套、生活配套还有待成熟，目前居住在城北的生活还不是很方便；另外有约3成的购房者认为城北目前的交通、环境都较好，且发展较快，而这些因素也是部分购房者看好城北未来发展的前提，该区域现阶段的认可度不高，区位问题将是本项目未来面临的较大市场抗性之一，但该区域的发展潜力被多数人看好，因此突出发展、放眼未来是解决这一抗性的“良药”。第三节多因素交叉分析1、置业面积与购房总价的对比33购房总价与面积的对比725122394141693121111121210246810121420万以下2025万2530万3035万3540万4045万45万以上80以下809090100100120120140140160160以上通过对购房者预期的购房总价与置业面积的对比可以看出，计划总价在20万以内的大都是需求80以下的产品；计划总价在2025之间的，需求8090的产品占比较大；计划总价在2530万之间的，需求90100和100120之间的产品较多；计划总价在3035万之间的，需求120140之间的产品居多，由此可见，总价与面积呈绝对正比，即需求大面积的产品的客群对总价的预期也较高，反之也依然成立，即需求小面积的产品的客群的预期总价也相对较低。2、预期单价与总价预算对比34购房总价与单价的对比132111872569124110510152025302300250025002800280030003000330033003500350038003800400020万以下2025万2530万3035万3540万4045万45万以上通过对购房者对本项目预期的单价和购房者置业的总价预算对比可知，预计单价在23002500之间的产品，其购房者打算置业的总价基本上控制在20万以内；预计单价在25002800之间的购房者的置业总价基本上控制在2530万之间；预计单价在28003000之间的购房者对总价的预期则控制在3035之间，可见，对预期总价控制较高的客群而言，他们预期的单价也相对较高。另外购房者在对本项目做预期判断的时候，其自身的家庭结构、家庭收入等因素也是影响他们对本项目售价预估的重要因素，但总体看来，承受单价在3000元以下的购房者占比较大。3、购房者年龄与首付款的对比3543221916135134297112351221102468101214165万以下58万810万1012万1215万1520万20万以上购房者年龄与首付款的对比25岁以下2530303535404045455050岁以上通过对购房者的年龄和购房者能承受的首付款对比可知，首付款在5万以内的购房者的年龄多为25岁以下的年轻客群，他们的经济收入均较低，故无力承担高的首付款；首付款在58万的购房者年龄大都为3035岁的客群；首付款在810万之间的购房者的年龄大都在4045岁之间，总之，年龄相对越大的购房者因其经济实力相对较好，且家庭收入也趋于稳定，所以能承受较高的首付款，反之一些刚参加工作的年轻客和50岁以上的老年客，他们由于收入较低，因此无力承担高额的首付款。4、意向置业区域与居住区域对比3618211113158107157110510152025303540城中城东城南城西城北无所谓置业区域意向置业区域与居住区域对比城中城东城南城西城北其它通过对购房者意向的置业区域和购房者目前的居住区域可以看出，居住地在泸州郊县的客群对区域的选择还不够明确，这些客群更多的是关心产品价格和产品本身的特点；居住地在城北的购房者的置业区域主要考虑城北和城西两个方位，居住地在城中的购房者对城中和城西两区域为其重点考虑区域，居住地在城西考虑城西的购房者也占一定的比例，由此可见，除外地郊县客户外，本地客群在选择置业时更多的是选择离目前居住地较近的区域，对区域有着较深的居住情结。第四节背景资料分析371、购房者年龄分布由图可见，受访者中，3035岁的人群占到了24，排第一；其次为4045岁人群占到了18；2530岁人群占16；3540岁人群占15；50岁以上人群占13；4550岁人群占比最低，仅8可见，3035岁为本次调查的最广泛人群。年龄占比25岁以下,02530,163035,243540,154045,184550,850岁以上,1325岁以下2530303535404045455050岁以上382、购房者的职业在受访者的职业调查中，选择“其他”选项的占到了42，其他选项涵盖了退休、医生、个体、自由职业、家庭主妇等人群。其次是企业管理人员占比为17；私企业主占比为13；机关事业单位人群占比为11；教师占比为8；公务员占比为5；经理/领导占比为2；而证券、贸易占比同样都为1受访者职业分布占比高科技0证券1贸易1公务员5教师8经理/领导2企业管理人员17机关事业单位11私营企业主13其它42私营企业主机关事业单位企业管理人员经理/领导教师公务员贸易证券高科技其它393、购房者的家庭结构在家庭结构选项中，受访者选择与子女同住的最多，占比为53；其次选择为与父母同住，占比为19；新婚夫妇人群占家庭结构情况与兄弟姐妹同住0其它7单身9新婚夫妇12与父母同住19与子女同住53单身新婚夫妇与子女同住与父母同住与兄弟姐妹同住其它40比为12；单身人群占比为9；选择其他的占比7；与兄弟姐妹同住的占比为零，几乎没有。4、购房者的家庭年收入家庭年收入情况分布810万,531520万,01015万,192025万,758万,125万以下,95万以下58万810万1015万1520万2025万41在家庭年收入的调查访问中，家庭年收入在810万的人群占比为53，占到调查人群总数的一半多；选择1015万的占比为19，58万的占比为12；而5万以下的占比为9；2025万占比7，1520万占比最少，几乎为零。5、置业次数分析在购房情况调查中，已经有过至少1次购房经历的人群占所有受访者的80，可见，接受调查的人群中，至少80已经拥有自己的房子；有过2次购房经历的人占到了受访者的23；有过3次或3次以上购房经历的占比为8经调查可得有多次购房经历的人多为投资客和改善性居住群体，以及固定资金富余群体。目前已购房次数情况1次492次233次以上20次203次60次1次2次3次3次以上42在关于受访者购房次数的调查中，已经有1次购房经历的占比最广泛，为49，几乎占到受访人群的一半左右；有2次购房经历的人群占23；到目前为止还没有购房经历的占比为20；有3次购房经历的占比为6；而拥有3次以上购房经历的人群占比为26、购房者的居住区域目前居住区域调查城中34城北22其它19城东3城南9城西13城中城东城南城西城北其它43在受访者中，选择目前居住城中心的人群最多，占比达34，占到所有受访者的1/3，理由是生活便捷,交通方便；其次选择城北的占比为22；选择其他区域的占比为19，这部分多为纳溪等外区