2008年杭州三墩房地产市场调研报告-66页

杭州三墩房地产市场调研报告一道策划机构20071120目录前言杭州三墩概况一地理位置二三大区域三三墩主要楼盘大体区分第一部分杭州三墩房地产发展环境第一节、杭州居民收入及消费现状第二节、杭州三墩经济生活状况第三节、杭州三墩城市规划第二部分三墩房地产市场概况第一节、2007年三墩房地产市场分析一、三墩房地产市场综述二、三墩房地产市场的影响因素分析第二节、三墩房地产价格概况一、三墩三大区域房地产价格情况二、三墩房地产价格变化情况第三节、市场供应及竞争楼盘研究一、三墩房地产市场现阶段整体供应量分析二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析第三部分三墩土地市场现状一、2007年三墩土地市场分析二、2007年三墩土地市场发展现状和未来第四部分三墩住宅市场的消费特点第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析一、购房需求分析二、购房决策影响因素分析第二节、三墩住宅市场消费层定位一、人群走向二、三墩购房者分析第三节、三墩住宅市场结构第五部分杭州房地产营销渠道第一节、房地产市场销售渠道的结构特点一、直接销售渠道二、间接销售渠道第二节、2007杭州楼盘广告盘点第三节、2007年杭州房地产营销概况第六部分三墩房地产发展趋势第一节、2008年杭州房地产发展趋势第二节、杭州住宅发展趋势第七部分房地产政策分析第一节、中国房地产新政策第二节、新政策对杭州房地产的影响第三节、杭州政策法规介绍第八部分已经在三墩开发项目的房地产企业大概介绍前言杭州三墩概况一地理位置三墩镇是杭城西北的中心城镇。西与北连余杭区良渚镇、仓前镇，东与南分别与拱墅区祥符镇、本区蒋村乡相接。全镇总面积3793平方公里，近1700公顷耕地，属河海沉积平原。三墩镇东临104国道，绕城公路贯穿中部。镇主干道杭三路同市区文华路、文苑路连接，北与祥三路连接。镇内有连接京杭大运河的余杭塘河，可通100吨级船只。三墩又名杉墩、珊墩、古称兰里，自古以来有鱼米之乡、瓜果之地之称，因境内有文星墩、灯彩墩、水月墩三个较大的水上土墩而得名三墩。三墩是个水乡古镇，三墩之水源于天目山脉，传说唐贞观年间（公元627年）尉迟恭率部驻三墩疏浚苕溪支流，兴修水利，以杉木为浮桥相互联接，始称杉墩。二三大区域三墩大致可分三个区块紫金港区块，五里塘河区块，古墩、厚仁路区块。紫金港区块该区块地处已开放的西溪湿地保护区的东侧，北面为余杭塘河。五里塘河区块该区块内水系丰富，水网密布。古墩、厚仁路区块该区块内河流交错，每个项目在规划上均结合所临河流或建设一些亲水平台。三三墩主要楼盘大体区分紫金港区块耀江文鼎苑、广宇西城年华和华立200511号地块。五里塘河区块天阳美林湾、南北兰韵天城、大型经济适用房“都市水乡”和20053号地块、200525号地块。古墩、厚仁路区块主要有坤和亲亲家园、铭雅苑、三墩颐景园、名都西雅城和佳苑29号地块、白马尊邸、中海地块。第一部分杭州三墩房地产发展环境第一节、杭州居民收入及消费现状据杭州市城调队对市区600户城镇居民家庭的抽样调查显示，2007年19月份市区居民人均家庭总收入18816元，人均可支配收入16760元，分别比去年同期增长148和144，剔除物价因素实际增长118和114。从市区居民收入增长构成看，财产性收入增幅居首，单位发放的工资及补贴收入对居民家庭总收入增长的贡献最大。在长三角16个城市中，杭州市民前三季度的消费水平已仅次于上海，位列第二，位次比去年同期前移一位。据长三角16城市信息交流资料显示，19月杭州市居民人均消费性支出为11219元，同比增长57。消费支出水平在16个城市中居第二位，比上年同期前移一位，与消费水平居首位的上海12971元相差1752元，比宁波10378元高出841元。据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，在杭州市区居民11219元的人均消费性支出中，旅游消费支出人均585元，同比增长达319，占消费性支出的比重为52，比去年同期提高1个百分点。从外出旅游的人次看，19月份市区居民平均每百人外出旅游达188次，比去年同期增长14倍。1第二节、杭州三墩经济生活状况住在三墩两年内放量100万平方米在杭州，选择一个居住的地方并不难，选择一个满意的居住地却显得有些迟缓。随着杭州这几年城市建设的大力推进，杭城居住各区块也各自显露千秋。根据杭州市政府新一轮“东动、西进、南兴、北秀”的城市规划，三墩新城将成为此次规划中一颗璀璨的明珠。从上世纪90年代中期开始，三墩镇陆续新建了新世纪花园、金厦公寓、信鸿花园、润达花园等小区。目前三墩板块正在建设与销售的楼盘有亲亲家园、广宇西城年华、新南北兰韵天成、天阳美林湾、耀江文鼎苑、三墩颐景园等一大批高品质的商品房社区。据统计，在两年内，三墩的商品房放量将在100万平方米左右。其中由坤和建设开发的亲亲家园一期已于今年6、7月实现2000户业主的交付，为三墩的品质居住汇聚了人气。在未来几年，随着这些名盘项目的开发和建设，三墩板块将逐渐融为主城区的又一成熟区域，成为杭州楼市的兴旺地区。行在三墩市区到三墩20分钟住在三墩，交通问题成为很多居民考虑的头等大事。记者驱车从市区出发，沿莫干山路一直往北，到达浙大紫金港校区时，时间刚好用去了22分钟。以前“郊区”的概念，在如今通达的交通面前，已经渐渐被人淡忘了。三墩集镇建设指挥部的负责人介绍说，为了建立三墩地区内部畅通、便捷的内部交通网络，使三墩尽快与主城融为一体，早在2002年，三墩启动了10亿元级的道路大会战工程（包括市政建设），力争用两年时间使三墩地区的路网达到市区水平。如今古墩路延伸段、振华路已经完成建设并通过验收，环镇北路、苏嘉路也顺利竣工通车。三墩交通的另一个卖点便是地铁。2005年6月6日，对于杭城而言，是难得的好日子。地铁一号线和二号线的审批通过，让杭州市民“搭乘飞驰的地铁上下班”的遥远梦想成为了指日可待的现实。从良渚到萧山的二号线的建设，使三墩与主城的联系将更加紧密。三墩地区的公交线路如今也越来越便捷。杭州市公交集团有限公司副总卢俊介绍说，目前，三墩有公交首末站一座，有303路、301路、817路3条始发公交线路，另有7分钟一趟中巴直通武林门，从三墩到武林门的公交时间仅仅为30分钟。根据三墩地区的规划方案，需要再建公交中心站和首末站各一座，增加公交线路810条，轻轨车场一座。轻轨十字线规划南北线设立三墩终点站，届时三墩到市中心的交通时间将在20分钟以内。同时，三墩目前最大的居住社区亲亲家园也已经开通了社区巴士，为出入三墩的业主提供便捷的交通服务。学在三墩从幼儿园到大学的求学轨迹住在三墩的孩子是幸运的，那是因为他生活在一个具有浓厚文化学术氛围、散发着浓浓油墨香的区域。这个区域有着极为丰富的教育资源绿城育华亲亲幼儿园、学军小学分校、杭师院附属三墩高级中学、浙江大学紫金港校区这四大品牌给三墩的孩子设计了一个近乎完美的求学轨迹。据了解，杭州绿城育华亲亲幼儿园是经教育行政部门批准，位于亲亲家园小区内，全额投资800万元精心建造的一所高质量、高标准、高起点的现代化幼儿园，总占地3800平方米，可容纳9个班，270名左右幼儿。游在三敦游西溪，观苗木如果要用一种色彩来描述三墩，那一定是绿色的。三墩南临古运河与西溪湿地，拥有得天独厚的自然景观，同时，规划中的千亩花卉苗木观光休闲园也正在有条不紊地建设之中。2005年，随着西溪国家森林公园一期的开园，将三墩与西溪自然保护区拉得更近。可以说，西溪就是三墩的天然后花园。而位于三墩的西北部大片农村，农业产业结构的调整不断加快，花木园场正在蓬勃兴起。据了解，目前，三墩的山桥片区，已经规划并建设一座总占地1100亩的三墩花卉苗木观光休闲园，以18公里的绿色长廊为园区主轴线，两边分布树林、湿地、鱼塘、田园以及农家村落等，规划设计主要以观光、休闲为重点。创业在三墩商业、高新产业蕴涵无限商机三墩大环境的“升级换代”，带来的是更为巨大的人流与物流的汇聚，这为三墩商业新的冲刺、新的飞跃注入了前所未有的活力，众多国内外知名商业机构、商业品牌纷纷进驻。以华东陶瓷品市场、新时代装饰城、台湾农业高科技园、肯德基国际连锁餐饮公司、浙江元通丰田专卖，乃至世界零售业的巨头沃尔玛为代表数十家国内外知名品牌均选址在三墩及其周边地区落户。与闲林、滨江、下沙等其他近郊板块相比，三墩的配套更完善，商业氛围更浓。作为三墩的又一个新兴产业，高新产业已经在此“生根发芽”，由此也创造了不少就业岗位。据了解，规划范围近2平方公里、投资达50亿元的西湖科技经济园，已经成为三墩的一大象征。2第三节、杭州三墩城市规划简介区位三墩规划管理单元位于杭州市西湖区，东至古墩路环镇东路，南至留祥路，西至紫金港路，北依宣杭铁路。用地范围内古墩路、环镇北路、厚仁路、董家路、这些城市道路已经竣工金渡北路在建，区位条件及道路交通条件十分优越。作为杭州市西北部重要城镇的三墩镇，其镇区位于本次规划单元范围内，镇区深厚的历史资源及相应的配套设施为本单元的发展提供了有力的支撑。现状概况本单元地处杭州市西北边缘地带,具有城市边缘区的特征，既有南部已有的三墩镇老镇区,镇区内各类用地互相交错，又有北部近几年正在建设的新开发居住用地，也有对外交通用地，用地类型极为复杂。区域位置图点击图片可浏览大图片土地使用现状图点击图片可浏览大图片规划结构规划布局结合本单元用地的特点，将其结构归纳为“一心两轴三核六组团”。“一心以三河公园为绿心的区级公园绿地。“两轴”沿镇中路及厚仁路两侧形成的两条公建轴，镇中路两侧公建轴为东西向的商贸服务轴，厚仁路两侧公建轴为南北向的商贸服务轴，这两条商业轴共同构成服务三墩单元的两条商贸服务轴。“三核”沿镇中路形成的三处公建核心，东西两侧为商贸服务核心，中部为行政服务核心三墩镇政府。“六组团”用地布局形成为六个组团，分别为三处体现宜居新城的居住示范组团，一处体现宜居新城的农居安置示范组团，一处体现新水乡特色的五里塘河特色居住组团，一处南部的教育文化组团。规划结构图点击图片可浏览大图片道路交通三墩单元的道路网可归纳为“六横三纵”的结构形式。“六横”由北到南为通济北路、金渡北路、董家路、环镇北路、镇中路、振华路六条道路。金渡北路与环镇北路规划为城市主干道，是连接东西区域的主要通道，通济北路、董家路、镇中路规划为城市次干道，振华路规划为城市支路，这四条道路是本单元连接三墩西及祥符单元的通道，通过东西向这六条道路的设置，使单元东西向交通可以便捷的与东西区域形成整体，提升本单元的生活品质。“三纵”由西到东为公平路、厚仁路及通济路三条道路。厚仁路为城市次干道，公平路与通济路为城市支路，这三条道路构成了三墩单元南北向的交通联系通道，与东西向的五条道路一起构成三墩单元的道路网骨架系统，承担着单元内部及对外的交通联系。道路交通图点击图片可浏览大图片绿化景观系统三墩单元的绿化系统可归纳为“一心三片五点，河网绿脉贯通”的结构形式。“一心”指三河公园形成的区级公园绿地；“三片”指由三墩北公园、芦荡公园及兰里公园三个公园形成的居住区级公园绿地；“六点”指由六个小区绿地形成的六块小区级的绿化用地；“河网绿脉贯通”三墩单元内将河道两侧规划为居民休闲服务的滨河绿化带，本单元内的河网结合绿化将各个公园绿地一起串联起来，共同构成三墩单元的绿化网络，突出三墩单元江南水乡的地域特色，提升单元的居住生活品质，达到居住与环境的和谐共生。绿地景观图点击图片可浏览大图片公共配套设施单元规划重点分析与居民生活密切的设施，包括教育、社区管理、农贸市场、环卫设施、文化体育、医疗设施等。采用两种分析方法一是采用单元人口分析法，通过百户指标确定整个单元区块所需各项设施用地规模大小；二是通过合理的半径来分析配套设施分布的合理性问题。通过上述的分析有效合理地规划公共配套设施。公共配套设施图点击图片可浏览大图片用地规划三墩规划管理单元中所包含的用地，涵盖了历史与现实发展的双重意义，因此本单元的发展与更新是两条基本脉络。发展中注重和谐环境的塑造；更新中基于原有社会、物质框架基础上对原有的结构形态进行整合，保持和完善其中的科学、合理的成分，引进新的机制和功能，逐渐用新质替换出那些不和谐的内容，使更新后的整体可以支撑新生活的需求。规划用地的布局注重与规划单元周边地区用地的协调，包括城市的用地功能布局、道路交通、景观绿化以及城市风貌、历史保护等各个方面，以其单元与周边单元共同形成和谐统一的整体。土地利用规划图点击图片可浏览大图片交通规划根据杭州三墩地区控制性详细规划，新的公交总站规划确实到位。新公交总站位于同仁家园附近，是占地100多亩的大型公交集散中心。地铁2004年初，作为杭州市城市规划重头戏的地铁规划在经历了两年的酝酿后最终出炉，三墩恰恰处在地铁2号线“西起瓶窑及经良渚、三墩到古墩路，连接文二路，在向南走保俶路至庆春路，沿庆春路一直往东经钱江新城奉化江路过江向南至蜀山车辆段”的规划结点内，随着地铁的规划与运营，三墩与主城的联系将更加紧密。据三墩集镇建设指挥部副总指挥施国荣透露，地铁线路在三墩范围内可能在南北走向设置两个结点，而横贯浙大新校区的站点如无意外会取消。无轨电车无轨电车容量大、能耗低、污染小、速度快，但架空线结构复杂，影响城市景观。在轨道交通建成前，它仍是公共交通干线运输的主力，并将向居住较为密集的城市外围区域发展。杭州电车线路发展方向和范围，主要为城市西部的蒋村商住区；北部的三墩、勾庄、拱宸桥、半山、石桥、草荡；东部的三里亭、九堡；西部的留下、小和山。可以预见，未来的三墩因为大批居民的入住，公交线路会更发达。据透露，规划中的公交线路将在现有基础上再增加10条，具体设置仍在确定中，到2008年基本实现公交现代化。形成比较完善的公共交通网络，高峰乘车不拥挤，平峰乘车不费时；市区全部线路、风景区线路和郊区主要线路的车辆实行空调化，车辆档次明显提高，乘车环境洁美舒适；所有公交线路全部应用卫星定位调度系统，调度灵敏，管理有序。道路建设2003年初三墩就启动了投资达10亿元的道路建设，即“2117道路工程”，拟开工建设道路20条。“2”是指已经完成建设的古墩路延伸段古墩路亲亲家园和已开工建设的振华路。“11”是指今年计划开工建设的11条道路，包括董家路亲亲家园吉鸿路、厚仁路北段、古墩路环镇东路段改造、金渡北路等。“7”是指2004年计划建设的7条道路，包括厚仁路南段、镇中路、通济路、公平路等。如今古墩路延伸段古墩路亲亲家园、振华路已经完成建设，苏嘉路、祥符南路也已接近完工，董家路亲亲家园吉鸿路、厚仁路北段、古墩路环镇东路段改造、厚仁路南段、镇中路、通济路、公平路等将在今年年底完成。在三墩外围，连接古墩路与莫干山路的申花路已完成建设，作为城市道路改造的留祥路工程已经于去年年底完工，上塘高架已经建成，石祥立交完成后三墩到市中心的行程将缩短到1520分钟左右。德胜快速路高架（德胜文一路）已经完成规划，计划于今年开工建设，2005年年底建成通车。莫干路作为城市快速景观大道的规划已经出台，改造工程即将启动。可以说，三墩的车辆交通目前已经基本成熟，看得到的是两年后，以高架为体系，三墩将进出自如。三墩集镇改造入住人口40万从去年开始，三墩集镇改造开始逐渐起步，目前整体规划浮出水面。根据杭州市三墩地区控制性详细规划，三墩旧城改造范围东至三墩镇界，南至虾龙吁河、浙江大学紫金港校区、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路，规划总用地为108622万平方米。目前，三墩镇有常住人口52万，而规划承载总人口规模为20万40万人。同时，按照规划，三墩新城将属于杭州城西的核心区块，三墩集镇将建设成一个为地区居民以及浙江大学新校区提供商业服务功能的城市副中心，成为具商贸娱乐、文体旅游、工业仓储等多种产业服务功能的新型城区。投资3亿美金五里塘河旧区改造昨天，香港金汇投资集团与西湖区三墩镇合作开发五里塘河旧区改造项目，总投资额为3亿美元，项目占地面积约为700亩，其中200亩为公园绿化用地，其余为综合商业开发用地。规划中的“五里塘河水乡商业文化街”，沿岸将被规划成一个由传统水乡建筑街区组成的步行休闲游憩带，建筑将体现精品街、餐饮、酒吧、茶室等商业娱乐功能。沃尔玛购物广场落户余杭塘河位居世界500强榜首的沃尔玛公司将在古墩路余杭塘河北地块开发沃尔玛购物广场，该项目总投资253亿元人民币，由深国投与沃尔玛公司合作，建成一座五层综合商业大楼，面积55万平方米。据悉，除建设沃尔玛购物广场外，该商业大楼还将引进时代华纳影城等2家世界500强企业。西湖区还将与香港科恩投资集团有限公司合作开发建设科恩米兰国际顶级服饰品牌CBD中心，该项目集五星级酒店、办公楼、公寓为一体，总投资额3亿美元。总结打造杭城西北部中心城镇三墩镇是杭城西北部的中心城镇。改造后的三墩集镇是集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等各种产业服务功能的新型城镇。1、集镇特色三墩地区河网纵横，水系发达，“水”是三墩的主要特色之一，“水”与“绿”是三墩新城空间形态的重点，三墩新城应该有与其规模、职能定位相匹配的中心公园。中心公园的建设应尽可能地传承三墩古镇的历史文脉，体现古镇历史风貌，使之成为城区居民游憩休闲的好去处。新城区绿色生态系统建设等绿地为纽带，形成生态绿地体系。三墩新城区建筑风格可以现代风格为主，清新、典雅，建筑造型力求简洁大方、质朴新颖，充分体现三墩现代江南水乡特色。2、集镇改造规划1规划范围东至三墩镇界，南至虾龙圩河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路。2规划结构三墩新城区以吉鸿路紫金港路为界划分为东、西两大功能区块。规划区内共设置1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区和1个仓储区。五里塘河风情旅游步行街由河两岸低层临水建筑，滨水步行街市、滨水绿化带、河道水体所组成，与三墩路南侧商业街区以城区公共广场相辅相成塑造出景观独特的城区中心环境。3规划设计新城区道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鸿路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由依托主干道的支路形成区域交通网络。它们都被统一在“三墩新城”这个大概念之中，并通过南北两个公共中心，城区中心公园、河网水系及滨河绿地构成层次丰富，富有魅力的新兴城区。第二部分三墩房地产市场概况第一节、2007年三墩房地产市场分析一、三墩房地产市场综述呈现下面三个特点1供求结构良好从销售率情况分析区域供求结构合理，以需求为导向供应大众化套型面积，并没有出现不合理的大规模滞销面积。2需求以初次及改善型为主从总价成交段分析，区域市场的最高预期段仍然在70100万之间。由于地铁2号线规划的引导作用以及邻近高教区块，也使得刚性需求得到增长。随着杭州外来人口的增加，三墩无疑也将成为“新杭州人”的关注区块之一。另外，大户型供应体量少，价格上线等现象看出，需求市场以初次置业或改善型为主。3小户型为租赁市场兴旺做好铺垫从销售情况分析，4050左右小户型也存在较大市场空间。主要由于邻近高教板块加之自身区域成熟，未来的就业人口及流动人口将急剧增加，小户型供应为将来的租赁市场做好前期铺垫。该类面积适应初次置业者资金承受能力范围内的需求，同时吸引了部分租赁投资客购买。二、三墩房地产市场的影响因素分析纵观三墩房地产市场的发展状况及未来展望，无不受到下列五大因素的影响。1浙大紫金港校区2规划的大型商业配套3规划地铁路线4良好的生态环境5区域内楼盘的持续热销更加坚定了开发企业的信心。第二节、三墩房地产价格概况一、三墩三大区域房地产价格情况（注由于杭州地产市场价格浮动教快，以下信息均属06年信息，仅供参考，最新价格信息请参考第二部分第三节三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析。）三墩一直朝着打造杭州商业副中心的目标在努力，地铁规划的出台更是对其发展如虎添翼。一直以来三墩的房价都由亲亲家园在主导，但今年各个新盘的登场不经意间改变了这个格局。兰韵天城率先挑战三墩价格底线，一期以6200元/的均价推出100多套房源，二期更是一鼓作气推出了371套。与之后开盘的同板块的天阳美林湾、耀江文鼎苑在几天之内基本完成销售任务相比，兰韵天城二期开盘十余日，预售预定了60来套的成绩逊色不少。而三墩颐景园12月5日开盘的小户型公寓更是以6000元/的低价热销。这些楼盘的成功或不够成功的销售，价格是一方面因素，另一方面还在于客户资源的积累，以及楼盘本身如户型、用材等细节的设计上，还有开发商的营销手段等等。耀江文鼎苑一期一组团9月22日开盘，均价7900元/；一期二组团10月3日开盘，均价8200元/；一期三组团10月22日，均价8500元/。共推出1041套，已售962套。热销原因该楼盘开盘可谓期待已久，之前市场预测均价将可能达到9000元/，因此一期7900元/的均价市场反应之好，让开发商直呼想不到。其中10、11号楼由于临街，销售情况不如18、19号楼。三组团景观房均价为8500元/，但由于楼盘位置好，开盘当日就预定195套，其销售套数位列宏观调控后各楼盘销售之最。天阳美林湾一期9月18日开盘，均价6500元/；二期绿岸5号楼11月12日开盘，均价6600元/。共推出292套，已售254套。热销原因110的三房，90的二房，大面宽、短进深的户型是美林湾的一大优势，六七十万的总价经济实惠，加上之前棕榈湾成功开发的良好口碑，是楼盘热销的主要原因。三墩颐景园一期荷风苑8月1日排屋开盘，均价联排9400元/，叠排7500元/；9月26日开盘，均价6180元/；11月10日开盘，均价10500元/；12月5日开盘，均价6000元/。共推出202套，已售168套。热销原因低价入市的代表，共开盘4期，每期都推出少量的房源，低价排屋热销后，二期104和123的主流户型很受欢迎，开盘当日预定39套，销售率高达90。四期的均价6000元/小户型公寓更是受到了市场的欢迎。二、三墩房地产价格变化情况2006年三墩板块楼盘价格从5200元，至11000元，由于地段差别也导致各楼盘的售价差距较大。文鼎苑以比其他同区域更好的地段，总体均价达到9300元，于06年底推出的7楼精装修小户型，更是以11000元的均价热卖。与亲亲家园相近的几个楼盘，价格在60007000元之间。西城年华在2006年，趁着同区直接竞争楼盘文鼎苑老房源将售尽、二期未推出的空档期，多次推出新房源，且将开盘均价从8500元/降至8200元/，从而成功“翻身”热卖，多次成为杭州市的月度销售冠亚军。第三节、市场供应及竞争楼盘研究一、三墩房地产市场现阶段整体供应量分析一、区域供应情况2006年，三墩共有亲亲家园、西城年华、三墩颐景园、兰韵天城、天阳美林湾、耀江文鼎苑、剑桥公社、斯坦福（平方）等8个在售楼盘，推出房源面积在30万左右。加上05年的存留房源，整年的住宅总供应在35万以上。其中不包括经济适用房及农居房。而在办公方面，仍未有商品房写字楼房源供应。2007年，三墩的新推出房源有五个楼盘亲亲家园4期、耀江文鼎苑2期、剑桥公社第2批房源、旅游橡树湾、滨江万家花城，共有房源量5700套左右。西城年华还将推出最后一批300多套的房源，总体量7万多的华元芳满庭,房源量预计近800套，加上2006年剩余的1467套，预计全部的房源供应量在8000套左右，供应充足，楼盘间的竞争也将更加激烈。二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析三墩楼盘市调（古墩、厚仁路区块）1坤和亲亲家园幸福里开发商坤和建设集团有限公司建筑设计单位浙江大学建筑设计研究院中建国际（深圳）设计顾问有限公司上海现代设计集团景观设计单位泛亚易道园艺景观设计公司、澳大利亚普利斯规划设计公司定价策略06年9月份均价是6800元，高于附近的三墩颐景园和兰韵天城20077197200元/平方米2007837800元/平方米2007867900元/平方米楼盘基本资料物业地址亲亲家园四期幸福里，南接董家路、西靠古墩路，隶属拱墅区，距市中心约10公里。总建筑面积约14万M2，围合大庭院式布局，由多层、小高层、高层公寓组成，总户数约1000户，是以80110M2为主力户型的精致舒适服务型公寓。定位推广幸福里以业主的居住幸福为目标，精细化设计每一寸空间。为满足二人世界、三口之家需求设计了注重紧凑、实用精致的多种户型。八大卖点亲情大庭院通过中央坡地生态庭院、邻里院落、林荫环道，形成错落围合的邻里亲情空间精装修门厅部分精装修门厅、地下挑空门厅，营造精致、温馨的“第二客厅”阳光架空层景观架空层，部分挑空至51米，引入光照、绿化，营造和谐邻里交流空间精细化空间研究细分客户居住习惯，考虑合理空间尺度，缔造精确到毫米的生活空间完善大配套共享亲亲家园近30000M2社区商业配套，全面满足居者休闲、娱乐、购物等日常生活所需优质大教育引进绿城育华教育集团、毗邻浙江大学，让孩子高一个平台起跳畅意大交通城市公交、上塘路高架、古墩路景观大道，携手社区巴士、电瓶车，满足全方位的出行需求私家大公园退古墩路30米设计为游步绿化带，形成幸福里独有的郊野公园，享受宁静、健康和惬意邻里交流获奖状况全国人居经典大奖中国名盘50强杭州最具生活指数大盘中国十大商业地产社区商业奖2006詹天佑大奖优秀住宅小区金奖中国亲情住宅示范小区等交通状况公交303、333、845、67、K900周边商铺详情主力面积50120平方米的中小型商铺20余间，另有一期现房商铺少量交付时间三期2007年7月调研日期200710302三墩颐景园项目基本介绍坐落于水乡古镇三墩镇，东至通济路，南靠董家路，古至厚仁路，地处以浙江大学紫金港校区为中心的大学城板块，近邻西溪风景旅游园区。总占地面积102亩、规划容积率18，主要由小高层公寓、排屋组成。园区以颇现代的、轻巧自如的、色彩明快的欧式建筑风格为总体风格，将精致的民族建筑小品融入古典园林环境中。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人。三墩颐景园由三个地块组成。整个地块的建筑群体形成南低北高的走势。总体设计上使得每一地块相对独立又有机的结合成一个整体。每个地块内的道路水系，建筑形成独立的小园区，而整体上由小区出入口和水系将其结合为一个整体。其中E30地块西北角底层为商业网点，上面是单身公寓。地块东、南为叠排和联排别墅。在地块西、北设立两出入口。开发商杭州三盛房地产开发有限公司物业管理公司颐景园物业管理公司建筑设计单位建筑设计上海唯景建筑设计事务所景观设计苏州园林设计院整合推广上海圣泰中锐机构楼盘基本信息物业地址西湖区三墩（东至通济路，南至董家路，西至厚仁路）建筑类别排屋、小高层容积率130绿化率3310装修状况毛坯占地面积67986平方米总建筑面积122375平方米开工时间2005427竣工时间2007121总户数956停车位汽车位727个；自行车位2150个售楼处地址文二西路489号颐景园综合楼售楼处电话057188988665,88972722开盘日期20050501价格策略均价8200元/平方米。大部分已经售罄，剩下最小的158方单价在8200元/平方米2007年5月份均价为6500元/平方米，在四个月时间时间上升近2000元/平方米。开盘时价格6058元/平方米三墩颐景园曲水苑3楼、8楼于8月12日下午14点半在杭州国大雷迪森广场酒店公开，均价6078元/平米，主力户型102134平方米，共出售84套。开盘前三天下订客户享受97折，一次性付款可享受96折，说明会当日签约客户可另获一个点的额外折扣，为了答谢老业主，老业主凭借房产证可享受团购折扣，同时，今天的活动现场还准备了盛大的抽奖活动，凡当场下定客户均可抽取奖品。各阶段预售许可证杭售许字2005第0052号,杭售许字2005第0071号,杭售字2005第0104号,杭售许字2005第0099号,杭售许字2006第0030号,杭售许字2006第0072号,杭售许字2006第0108号,杭售许字2006第0129号,杭售许字2006第0121号,杭售许字2006第0138号配套状况中小学三墩中心小学、蒋村中心小学、杭州西溪实验学校、三墩中学,幼儿园有9班幼儿园,综合商场银泰、沃尔玛、世纪联华祥符购物中心、华润万家大卖场,邮局三墩邮政局,银行四大国有银行及商业银行,医院浙大医学中心、第九医院建筑装修技术结构框架结构外墙暖色调红色面砖内墙混和沙浆粉光大堂大理石或玻化砖电梯型号待定门窗彩色铝合金门窗供电10KV高压电网供水城市自来水供气天然气调研时间20071113名都西雅城基本介绍名都西雅城位于杭州市西湖区三墩镇北境内，距市中心约12公里，项目基地东侧为通济北路（规划道路）与规划中的三墩公交总站相邻，南侧隔金渡北路（规划建设的城市主干道）与亲亲家园相望，西南面是厚仁路与规划建设的慧仁家园相接，北侧紧靠通济北路，总用地面积为154亩，总建筑面积是175万平方米（不包括地下部分）。名都西雅城项目是杭州市大城西教育（浙大紫金港校区）、旅游（西溪湿地风景区）、科技（西湖科技经济园）和三墩副商业中心重要的居住生活配套项目之一。开发商浙江名都房地产开发有限公司建筑设计单位深圳建筑设计研究院景观设计美国MG2设计公司整合推广杭州六合广告公司楼盘基本信息物业地址西湖区杭州三墩镇古墩路延伸段西侧物业类别公寓建筑类别小高层，高层，排屋，单身公寓楼层状况高层17层，小高层11层装修状况毛坯占地面积102667平方米总建筑面积175000平方米容积率170绿化率4210开发周期三期共三年总户数1000停车位1000多个售楼处地址杭州市文三路口20号建工大厦2楼售楼处电话057188395711,88395755交通状况303/K303、K900、899、K211夜间线路到振华路口站下，860路到振华路东口站下，845路到古墩路北延伸段亲亲家园和铭雅苑站下。配套状况中小学三墩群联幼儿园、三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、三墩高级中学、杭州公益中学综合商场金利百货商场，华联超市，联华万家福超市，解百超市，三墩小商品市场，三墩第一农贸市场，三墩第二农贸市场银行工商银行，农业银行，建设银行医院杭州第九医院，杭州西湖区中西医结合医院，杭州拱墅区中西医结合医院其他文化娱乐设施有三墩人民文化宫，三墩影院，三墩新华书店，兰里公园调研时间20071114佳苑29号地块开发商佳苑房产建筑面积78358平方米竞标时间04年6月15日中标价格36亿元地址西湖区三墩镇北5白马尊邸基本介绍白马府邸位于三墩成熟板块，北依金家渡河，西临厚仁路商业街，南临颐景园，东部与亲亲家园隔河相望，与众多品牌项目共同构筑大城西高档人文居住区。项目北侧与东侧临河，构成独特双水岸人居。建筑采用简约、大气的现代建筑风格，精心规划具有“大面宽、短进深”特点的户型结构，并针对主流消费需求，严格控制户型面积。优美园林景观营造社区幽雅环境，成就优胜人文居所。白马府邸总建筑面积13万余，由稀缺花园排屋、景观小高层及高层组成。其中排屋主力户型面积约220250，公寓主力户型面积约80120，项目采用简约典雅的建筑风格，结合周边日渐完善的交通生活配套，共同营造大城西第一居所。开发商杭州白马房地产开发有限公司投资商香港汇骏控股有限公司开发周期两年开工时间20061130楼盘基本信息占地面积73770平方米总建筑面积130000平方米三墩楼盘市调（紫金港区块）1耀江文鼎苑二期基本介绍如今的文鼎苑，一期准现房完美呈现，二期的文鼎苑，秉承了一期在规划、建筑、景观等诸方面的精华，继续演绎主城区鼎级大盘的精彩品质区位更近新浙大，文化氛围更为浓厚，让浙大校园人文之美成为每日风景社区规划延续了一期点、板式小高层、高层的均好性规划与全明户型的设计，通风、采光面面俱到，力求每幢建筑皆能均好享受浙大风景与全区风情水景更为广阔，纵贯全区的1500余米鼎级水系至此豁然开朗。中心水系沿线建筑底层架空，通透空间更能分享灵动水景生活社区配套更为贴近，东有大型社区商业、南有一流幼儿园，北邻学军小学紫金港校区，社区内还设游泳池、健身房等丰富配套，便捷生活唾手可得开发商杭州耀江文鼎苑开发有限公司建筑设计单位上海同方宣传主题主城区鼎极大盘主城大盘、文化大盘，生态大盘，品质大盘楼盘基本信息物业地址西湖区三墩，东起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。占地面积333333平方米总建筑面积700000平方米总户数3000建筑类别小高层，高层装修状况毛坯物业管理费110元/平方米月杭售许字2007第0044号容积率250绿化率38开盘时间20050922价格策略近日均价13998元/平方米2007年4月28日二期第一批开盘,均价9300元/平方米耀江文鼎苑二期第二批房源28号88方主力户型，26号楼98、135方主力户型，于2007年8月25日开盘，均价11598元/平方米售楼处地址古墩路565号售楼电话057188363833,85120666交通状况地铁二号线（规划）、快速公交二号线（规划）、多条公交路线直达（K900、303、89等）配套状况小区内部配套会馆中小学浙江大学紫金港校区、学军小学分校幼儿园一流社区幼儿综合商场沃尔玛在建、银泰（规划）、富强商业广场、新时代装饰市场医院浙大医疗中心（规划）2广宇西城年华基本介绍广宇西城年华由浙江省房地产企业八强之一的广宇集团鼎力打造，“广宇”被认定为浙江省著名商标、知名商号，项目位于丰潭路与申花路交汇处，西接九年一贯制的保叔塔实验学校分校，浙大紫金港校区前约800米，南邻政苑小区和规划中的省厅局机关办公区，东与60万平方米生态控制区仅一路之隔。周边规划有银泰购物广场、沃尔玛超市及医疗、体育相关服务中心。申花路、丰潭路、天目山路、莫干山路构成完善的交通网，广宇西城年华将成为三墩的第一个标志性门户楼盘。开发商广宇集团股份有限公司建筑设计澳大利亚柏涛景观设计EDAW香港公司营销主题语优品、优居、优生活九年一贯制名校住区楼盘基本信息楼盘地址西湖区丰潭路与申花路交汇处占地面积800000平方米总建筑面积260000平方米开工时间2004101竣工时间20071231总户数1499停车位约850个，车位15万/个停车位售价15万元/位建筑类别高层装修状况毛坯容积率260绿化率30楼层状况25层为主预售许可证杭售许字2005第0032号,杭售许字2006第0080号,杭售许字2006第0098号,杭售许字2006第0116号,杭售许字2006第0140号售楼处地址西湖区申花路丰潭路与古墩路之间售楼电话057188952078,88951578开盘时间200791入住时间20071231价格策略近日均价15000元/平方米2007年8月24日，广宇西城年华在售均价是10000元/平方米，现在在售的面积是200多方的。2007年9月1日，10楼开盘，均价12000元/平方米。交通状况公交37路可直达。配套状况小区内部配套西城商街、业主服务中心、网球场、架空层等中小学九年一贯制保叔塔实验学校分校、幼儿园幼儿园规划中的银泰百货、富强商业广场等建筑技术结构剪力墙外墙高档外墙涂料电梯日立品牌电梯门窗断桥隔热、中空玻璃、内开内倒窗调研时间20071113华立200511号地块地址西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长江路，西至规划南泉路，北至三墩镇工业总公司出让面积34465容积率22中标价格380889999万元三墩楼盘市调（五里塘河区块）1天阳美林湾基本介绍天阳美林湾位于三墩祥符板块核心地段，临近浙大紫金港校区。总建筑面积约155万，由16幢高层、小高层与1座下沉式休闲健身中心组成，分为南北两区。南区分为林境、云筑两个组团，林境苑由四幢板式小高层及少量高层组成，其中林境13号楼全部为精品板式小高层,主力户型仍为80110M2左右精致舒适的二房、三房单位；而仅有的三幢点式高层则组成了云筑苑。南区秉承延续北区的优秀设计理念，同样设有一条穿越区块的中央水景轴和一处以草甸、大数等为核心元素的开阔中庭景观。开发商杭州祥瑞置业有限公司投资商浙江天阳置业有限公司天阳美林湾所获奖项2005年8月亚洲最佳人居标准认证2005年10月全国人居经典综合大奖2005年12月杭州十佳人气楼盘2006年3月高性价比典范楼盘2006年4月杭州十大最具价值实价楼盘2006年6月未来10年最具升值潜力20强2006年7月杭州首届“好户型”奖楼盘基本资料物业地址西湖区古墩路与留祥路交叉口东北侧物业类别16幢小高层、高层楼层状况1118层装修状况菜单式物业管理费1元/平方米容积率2绿化率32占地面积62000平方米总建筑面积155000平方米开发周期3年左右开工时间200561总户数约1100户停车位近600余个预售许可证杭售许字2005第0067号,杭售许字2005第0097号,杭售许字2006第0021号,杭售许字2006第0037号,杭售许字2006第0085号售楼处地址黄龙路6号（黄龙体育中心对面）售楼电话057187995880,87995890开盘时间20050918价格策略时间均价最低价价格描述200707237000元/平方米6400元/平方米元/平方米200704167000元/平方米6400元/平方米元/平方米一房一价200704107350元/平方米元/平方米元/平方米云筑13楼的价格90或者109平方米200612317000元/平方米元/平方米元/平方米200611287000元/平方米元/平方米元/平方米20061028元/平方米6380元/平方米元/平方米200610096950元/平方米元/平方米元/平方米200609046950元/平方米元/平方米元/平方米200607106900元/平方米元/平方米元/平方米200605156850元/平方米元/平方米元/平方米200602086600元/平方米元/平方米元/平方米200601246600元/平方米元/平方米元/平方米200511286600元/平方米元/平方米元/平方米200509196500元/平方米5888元/平方米元/平方米交通状况333、403到水映苑，303、845、K900到振华路路口周边配套小区内部配套下沉式休闲健身中心,中小学有,幼儿园有,综合商场世纪联华、沃尔玛等,邮局有,银行有,医院有,其他18公顷生态公园、浙大紫金港校区等。建筑技术外墙保温电梯小高层一梯三户，高层二梯三户门窗双层中空玻璃调研时间20071113第三部分三墩土地市场现状引言2007年也是个土地出让年。2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升6654，其中住宅用地49块，总出让面积273万平方米，商业金融用地47块，总出让面积133万平方米，工业用地14块，总出让面积41万平方米，预计2009年供应量将比较可观。从出让土地区域来看，西湖区土地出让量最多，共出让147万平方米，其中住宅用地占74，约109万平方米，也成为住宅用地出让量最多的区域，占住宅用地出让总量的4成。一、2007年三墩土地市场分析1、20032007年区域市场土地成交情况三墩区块历年土地供应体量不大，2003年2006年出让面积呈逐步下滑状。但2007年计划供应土地达到历年最高，是03、04年的一倍之多。分析认为一方面是由于旁边的高教区块、蒋村区块的区域热度共同影响需求预期提升，另一方面是自身各方面资源成熟度提升而使得供应市场看好该区域。2、20032007年规划建筑面积走势从上图可见，2007年政府计划的招、拍、挂土地宗数最多，计划07年规划新增66建筑面积，可见市场竞争与往年相比愈加激烈。三墩在2007年至少还将有6块土地推出，且面积都比较大。另外靠近西溪湿地的西溪湿地蒋村A4、8、9地块，也即将要推出。而三墩拆迁1000余户的农居点，将有高达1000多亩的商品房用地陆续推出。以下07年三墩将推出的部分土地详细资料3、楼面地价走势注该数据为住宅用地楼面地价。从早期间2000年三墩楼面地价均价为717元/，2003年三墩涨至258688元/，上升了2608。2004年三墩地价相对稳定，年内楼面地价均价为259013元/，同比增长126。但是，2005年第一宗土地被杭州佳苑地产所得，楼面地价40676元/，创区块内历年楼面地价最高价，同比增长5704。2006年，华元房产竞得的阮家桥地块，楼面地价更是高达4524元/，是2000年地价的63倍。楼面地价使得房价低线抬高，这也成为了区域销售价格提升的一大促进因素。其次由于早期开发楼盘体量逐渐去化，近两年取地的项目楼面价相对平稳，恶性竞争的可能性不大。4、容积率变化2003年2005年供应的居住用地平均容积率在18左右，从2006年开始有所增长。今年计划供应土地的平均容积率相对往年有所提高，这也意味着在产品形态上可能更趋于通过小高层、高层建筑类型提升活动区域空间。二、2007年三墩土地市场发展现状和未来01三墩通过招拍挂流程出让的商业与写字楼用地稀缺，仅有深国投与亿科项目两个，商业与写字楼用地的补充主要依靠近几年推出的村级留用地项目。2006年是一个住宅土地出让的空白年，唯一的一块地为商业金融用地。2007年三墩区域的土地供应主要以住宅为主。02由于目前尚有约三分之一的前几年存量土地处于待开发状态。未来12年市场还将受存量未开发土地的影响。03三墩作为一个公认的成熟新区，与周边的申花板块一起将成为近几年房地产消费市场的开发重点。消费市场对其的关注度将日益提升。第四部分三墩住宅市场的消费特点第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析一、购房需求分析1六成半购房者欲3年内购房在购房时的时间上，调查结果显示，304的人预计在1年内购房，353的人认为自己可能在23年内购房。预计在35年内购房的比例为153，5年以后购房的比例为83。已经购房，不打算再次购房的人所占比例为85，而目前虽没购房，但仍不打算购买的比例为21图1。可以看出，在最近3年内准备购房的人数占被调查者总数的657，因此，对住宅的需要量在近几年应不会减少。经统计分析，购房的时间与居民收入状况、婚姻状况及年龄因素显著相关。个人或家庭收入越高，已婚且年级较大的消费者预计购房时间越短；而收入较低、未婚或年纪尚小的消费者越倾向于多年以后购房。2购房目的单一化，改善居住条件仍是购房主要目的在问及被调查者购房目的时，693的人购房的首要目的是改善自己居住条件。虽然该题为多项选择，但仅选此一项而没选其他选项的比例达到602，这充分说明，在调查的人群中，多数人确实存在住房消费的需要。此外，有124的人购房是为了给子女。选择为积累家庭财富而购房的比例为116，其中有部分人购房既是为了改善居住条件又有出于积累家庭财富的考虑。而购房是为了涨价后出售这类消费者的比例为86，购买后用于出租的比例为42。另有65的人购房为父母，34的人有其他目的。从购房目的可以看出，购房纯粹为投资的比例不高。从图2中可以看出，此次调查消费者的购房目标基本为单项，购房目的比较单一。而与两年前相比，由于当时杭州房价还处飙升时期，消费者购房的目的带有明显的多重性，他们更希望购房既能解决住房问题又能积累家庭财富，若干年后还可能出租或出售获利。前年的调查结果中，虽然所选改善条件的比例很高，达到了855可以看出绝大部分居民购房是为了改善条件，解决人最基本的生理需求，但除了这个购房目的比例较高外，其他目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的的多重性显而易见。3主力需求户型为三室、面积为90130平方米之间本次调查发现，消