2009湖南新化县金润蓝湾前期策划案

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1【金润蓝湾】前期策划案第一节项目周边环境分析一项目概况经济技术指标用地面积348878总建筑面积（含地下室建筑面积）2857261商场建筑面积777417商务公寓建筑面积1152709商务酒店建筑面积474245架空层建筑面积94849地下车库建筑面积27093建筑密度743容积率82酒店标准间70间总户数112户停车位58个（二）区域市场分析一、新化县房地产概况进入2008年后，本县房地产业开始有逐渐回落趋势。特别是经历了全国房产降价大潮，使本县房地产业收到很大影响，许多购房者对楼市价格抱持币观望的态度，个别楼盘甚至处于滞销和停建状况，与之相反的，却是商业铺面的兴旺昌盛，并且随着旅游事业的发展，商业形式将会更加显露出优势。近几年来，县域经济的蓬勃发展，县城建设、小城镇建设的大力推进，给我县房地产业注入了强大的活力，房地产业由“慢牛”变为“快马”，成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21、房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现从2005年到2007，全县房地产业投资累计划61亿元，年均增长1022。2007年，房地产业投资总额达到24亿元，在全社全投资中的比重占28，比2004年提高了解10个百分点；房地产业实现增加值21亿元，对全县经济增长的贡献率为30，房地产业投资的大幅增长，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具等相关行业的快速发展。2、房地产业市场产销两旺，房屋价格连年攀升2005年以来县城房地产市场空前活跃。金龙花园、温州商业广场、阳光住宅小区、明源阳光购物公园、金源商埠、新康园、天景花园、辉映江岸、金三角等一大批大中型楼盘相继投资建设，掀起了房地产开发的热潮。三年内，城区商品房竣工面积达82742万平方米，年均增长233，其中住宅面积7446万平方米，门面房828万平方米，房地产开发量的快速增长，正好适应了居民消费结构的变化，房地产市场销售呈现持续火爆的局面，己竣工的楼盘基本上销售一空，没有出现房屋空置的现象与此同时，房地产业的繁荣还表现在商品房价的持续上扬因土地、建材价格的上涨，加上商品房品质的提升，房价连续几年步步高，县城商住宅均价从2004年的450元/平方米上涨到2007的900元/平方米，三年翻了一倍。虽然商品房价格涨幅较大，但从市场需求情况和城乡居民的承受能力来看，目前我县的房价仍处在理性范围之内。二、区域市场概况1、生活西苑超市（距本项目一百米左右）共一层，为中型单纯生活超市，经营情况较好。日盛商都（距本项目一百米左右）配备有电动扶梯，面积约5000，共三层，一层经营生活超市、小型数码、珠宝首饰、文体用品；二层经营食品；三层经营服装鞋帽、影像、家居。该商都属新化县目前最大综合性商场，业态比较齐全，但属于个体组合、分散经营，档次不高，2006年10月开业，人气较旺。2、家电碧波尔电器（距本项目五米左右）共两层，一层经营手机通信、小型家用电器、数码；二楼经营大型家电产品（电视机、空调、冰箱等）。东金家电（距本项目二十米左右）共一层，主要经营数码产品、小型家电。另还有一部分分散的小超市和家电卖场，由于火车站附近业态尚不成熟，属于发展阶段，虽然人FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3气较旺，但购买力不足。3、项目周边商圈门面租金新街地段（第一个十字路口），门面面积约40左右，租金每年约118万元。中间地段门面面积约28左右，转让价约6万元，租金约6000元/月。二楼人行天桥处门面面积约15左右，转让价约38万元，租金约5000元/年。温州商业广场临街商铺约1400元/月，内铺约700元/月，内铺有1/3铺面转让、转租。三、抗性楼盘概况1、湘中金源商埠位于新化县旧城天华南路，紧靠火车站地段。项目总建筑面积30万，一期开发建设面积22万，其中住宅约59万，商铺848万，销售单价约为70008000元/。项目规划设计五个主题功能分区商业步行街、高端居住区、中心绿岛广场休闲区、现代商业贸易区、时尚大型综合广场，是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一，也是融住宅、酒店、商贸、商务、专业市场为一体的大型楼盘，由于紧临人口流动量大的火车站，会吸引众多的投资者。劣势由于靠近火车站，治安环境暂不乐观；道路没整治好，南面基本没什么人群，相对来说商业氛围尚未形成，项目开发周期偏长。2、鑫景名苑项目位于上梅中路与天华中路的交汇处，汽车站对面。项目占地18000，共16层，地下一层为车库，商业裙楼为4层，住宅11层，作为紧靠新化繁华新街的商业圈中心，项目占尽商业优势，且是高档商住楼，有一定的增值空间，现住房起价约1300元/左右，商铺租金约140元/（临街），70元/（内铺）。劣势没有充分考虑新化县的经济发展，居民消费能力，商业裙楼层数过高，临街面窄，附近新街、明源阳光购物广场的迅速崛起，直接抑止该项目的商业前景。3、明源阳光购物广场项目位于新化县最繁华的商业街新街。项目占地面积22000，拥有得天独厚的地理优势，该项目属商业性质，建成后主要经营品牌服装、鞋帽、珠宝、箱包、运动系列等，该商场进驻的均为国内一线品牌，并配备新化县首席大型停车场，二楼则进驻大型生活家电超市佳惠超市。该项目各方面配备完善，与新街相连接，人流量大，居于新化县商业圈中心。铺面销售均价约15000元/。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4劣势商铺全部是内铺，无临街门面。4、辉映江岸项目总占地208109，住宅共8栋321高层住宅、商业综合楼商业街，位于新化开发区。项目首期开发2896，主要于购物、餐饮、娱乐休闲为一体，楼盘内拥有3000的中庭公园、喷泉等，商业主要为楼盘住户提供配套服务，住宅起价为1680元/。劣势由于开发区相对河西来说商业氛围不浓，项目所处地理位置的商铺利用率不是很高。5、金三角商业广场项目位于新化的东大门。项目总面积占地13183，住宅约297万，商业部分面积约18万，地下室1500，临街共有两层商铺（少部分三层商铺），是集大型商业、住宅公寓、娱乐休闲、购物等为一体的大型复合商业地产项目。其中电梯房均价为1600元/，商铺价格未定。劣势河东开发区商业相对较为薄弱，周边商业也未形成规模，给商铺销售带来一定的难度，现阶段商业价值不太明显。6、天景花园项目处于天华南路白云宾馆周边，新化火车站西侧。占地面积14366，该项目住宅共7层，一层为车库（层高3米），顶层为平台，楼宇间距为13米，南北朝向，封闭式牧业管理。销售价格4层最高单价为1158元/，56层单价为1000元/左右，7层单价为860元/，买住房加24800元送车库。7、康城豪苑项目位于县城开发区清水塘路。总建筑面积为12189107，其中住宅面积为9262522，共4栋，32层672户，商业面积为2万左右，裙楼共两层，一层为单独门面，二层为大型餐饮、超市、电器行业等，并打造2万多的大型家居城。劣势周边商业处于萌芽状态，短期内商业价值不大。8、新康园经贸中心项目位于县城梅苑北路，部建筑面积为31167，其中商业面积为7921，产权酒店面积为11152，地下车位60个，地上车位30个，12层为商业裙楼，一楼为独立商铺，二楼为大型超市，一层层高为6米，二层层高为5米，住宅单价为1680元/。劣势商业不景气，周边无主要商圈，地段略显偏僻，现阶段商业潜力不大，同其他项目相比无明显优势。9、新世界建材家居广场FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5项目位于县政府对面。总面积2万，目前鉴于住宅市场不景气，该项目已将家居广场以上住宅建筑取消，使其成为纯商业楼盘，由于该项目目前定位不明确，所以还未建成，共四层商铺。结论根据以上的调查，可以看出，进入2008年后，本县房地产业开始有逐渐回落趋势。特别是经历了全国房产降价大潮，使本县房地产业收到很大影响，许多购房者对当前住宅市场价格抱持币观望的态度，个别楼盘甚至处于滞销和停建状况，不过商业的抗跌性略强。并且随着旅游事业的发展，商业形式将会更加显露出优势，这也是本项目的机会所在。我们相信，新化的房地产业总体是好的，并且随着时间的推移，新化房地产行业的发展无可估量。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6第二节宏观环境分析一、金融风暴对国内楼市的影响一场席卷全球的金融海啸不可避免的将演变成旷日持久的经济危机。“山雨欲来风满楼”，原本脆弱不堪的国内楼市在这场危机临近之际会受到怎样的影响，是我们比较关注的话题。首先，美国金融风暴对中国的出口贸易带来重创，造成国内消费需求严重不足。从去年下半年开始，中国的出口贸易公司业务量就开始大幅下滑，而到了今年，沿海一带如东莞、义乌等城市三分之一的企业已经严重亏损或者倒闭，其余的企业也举步维艰。对于中国这个主要依赖出口贸易拉动GDP增长的国家而言，经济速度放缓已经成为必然。伴随着失业率的提高、员工薪水的减少、生活水平的下降，中国居民的消费能力无疑会出现大幅降低，而且由于经济危机的持续性和不确定性，大多数居民都会采取“现金为王”的策略，对房地产这类高端的昂贵消费品而言，影响较严重。其次，美国金融风暴将使国际投资公司实力受损，从而减少对国内房地产的投资，甚至会竞相抛售国内房产而引发一线城市房地产危机。最近，内地楼市接连传出摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟等国际投资机构计划出售在华物业的消息。在这些早期进入中国楼市的外资基金欲寻机抛售在华资产时，海外投资者也正放缓进入中国楼市的投资步伐。种种迹象表明，国内楼市在长达一年的低迷期之后，已经让不少境外投资者丧失信心，而且又恰逢美国金融风暴，所以今后一段时间外资抛售房产也就不难理解了。从国内城市情况来看，北京、上海、广州、深圳等城市由于境外投资较多，要遭受的风险正逐步加大。再次，全球股市的暴跌对于已经看到复苏迹象的中国股市无疑是当头一棒，进而导致投资需求不足。由于美国股市连续七天下跌，欧洲股市和亚太股市的全线低迷，中国股市根本不可能做到独善其身。即便中央政府出台的三率齐降的重大利好也未能扭转股市低迷的格局，可以预见股市在很长的一段时间都不可能恢复元气。从去年楼市出现暴涨的情况来看，很大程度上依赖在股市中赚了钱的股民投资房产，而如今股民的资产大部分缩水过半，投资房产几乎成了水中花、镜中月。最后，金融风暴最大的影响还在于它严重打压了自用、投资者的信心。由于美国楼市已经下跌FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。720而引发次贷危机，欧洲楼市一蹶不振，国内购买房产也掉进一买就跌的陷阱，对于广大购房者购买信心而言是一个非常大的打击。温家宝总理反复强调，当下信心比黄金更重要。恢复消费者的信心是一个漫长的过程，尤其是对于房屋这样的高昂消费品而言，还需要很长的路要走。从以上分析可以看出，美国金融风暴对原本风雨飘摇的楼市无疑是雪上加霜。鉴于全球经济危机对于中国而言存在一定的滞后性，所以真正的危害性要到明年上半年才会逐步显现出来。当然，本人认为，金融风暴对于国内楼市并不一定都是坏事，相反，也存在着一定的积极因素，主要有以下几点1、美国金融风暴会对中国经济的发展起到重大制约，这将促使中央政府把目标放在国内，采取一系列扩大内需，刺激经济的政策，从而带动房地产行业的复苏和发展。有望降低企业和个人所得税，使企业成本相应降低，个人收入得到相应提高，从而拉动消费。有望通过各种政策切实提高农民收入，继续加快城市化率，让更多的农民到城市来购房消费。有望大力推进普通百姓最关心的医疗、教育、养老保险等民生问题的体制改革，解决老百姓的后顾之忧，让他们能够真正放心消费。大力扶持中小企业，通过融资和发放贷款等手段帮助中小企业脱离困境，带动国民经济的全面增长。2、美国金融风暴促使中央政府采取了“三率齐降”的紧急措施，从而进入一轮降息周期，让开发商赢得喘息之机。虽然“三率齐降”并非针对房地产行业，但美国金融风暴确实起到了催化剂的作用，随着国际金融市场的动荡不安，中央政府降息加快经济发展的意图非常明显，也将带动房地产行业逐渐走出低迷。3、中央政府可能会在适当的时候出台鼓励消费者购房的调控政策，比如放宽房贷新政的执行标准、降低房屋契税等措施，来保证房地产健康稳定的发展，避免出现大起大落。房地产作为国民经济的支柱产业，对于内需和消费的拉动起到举足轻重的作用，一味让房价下跌也会对国民经济的健康起到阻碍，而且会出现类似美国的金融危机。因此，可以肯定今后中央政府出台相关政策应该是顺理成章的事情，只是政策出台的时机、力度和节奏仍需根据实际情况而定。所以说，美国金融风暴其实已经在改变着中央政府对于房地产宏观调控的目标，从这一点来看，起到了较积极的作用。当然，以上一系列拉动内需的相关政策的出台，显然还不能起到立杆见影的效果。对于开发商而言，寒冬仅仅是个开始，如何在现有的条件下积极展开自救，杀出重围才是最FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8重要的。二、中央出手救楼市首房契税下调至1，首付降为20。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。政策1自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1。解读此前，普通住宅契税为总房款的15，以购买90平方米普通住房为例，均价1万元/平方米的住房总售价达到90万元，以前契税要交13500元，11月1日以后购房只需要交9000元，节省了4500元。政策2对个人销售或购买住房暂免征收印花税。解读印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房都可以省去450元。政策3对个人销售住房暂免征收土地增值税。解读土地增值税主要针对二手房交易，需要结合不同的增值情况套用不同的税率，业内人士指出，这部分多则可以为购房者省去数千元。广东中原地产项目总经理黄韬指出，二手房价可能因此出现反弹的可能。“如果买二手房的人多了，业主很有可能反价，造成成交量的焦灼状态。新政策在刺激购买力的同时，也会刺激楼价往上涨。”政策4自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。解读以房总价为100万为例，首付款只需要18万元，剩下72万元的贷款假设按照20年贷款期限等额本息还款。目前银行5年以上贷款利率为747，财政部公布新政策后，居民首次购买商务通自住房和改善型普通自住房的5年以上贷款利率就降为FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。95229。按些计算，月供为484324元，利息总额为44237646元。而如果以747的正常利率计算，月供为578707元，利息总额为66889692元。按新政策每月可省94383元，利息总额可节省22652046元。第三节项目SWOT分析优势（STRENGTH）1、成熟的、周边公共配套齐全的生活环境；2、紧邻天华南路商业步行街，闹中取静、环境优雅的地理环境；3、人车分流的内部交通系统，集中地下车库；4、高级电梯、智能化设施等完善的物业配套；5、第四层架空处理，产生通透的空间感受，由此形成通透而完整的内庭花园；6、酒店式物业管理模式。7、天华南路在建的商业步行街属于市政规划步行街，完善的购物环境吸引了大量人流。刺激了投资者的投资信心。劣势（WEAKNESS）1、项目知名度有待提高2、第一期项目，经验欠缺。3、市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。机会点（OPPORTUNITY）1、消费观念的不成熟，有一定的市场引导和操纵的空间；2、文化旅游项目的建设汇聚了人气，梅山龙宫的建造以及周边旅游项目的开发，区位优势必然会带来人气的上升，本项目可以“借势造势”。3、多功能、综合性商务中心的匮乏。商务人士缺乏交流、活动的空间。缺乏能够代表新化形象的标志性问题点（THREAT）1、项目目标消费群的数量有限，竞争对手对市场的分化基本处于同一层面上；2、竞争虽然定位不尽相同，但目标客户基本相同。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10的商务中心。4、项目写字楼体量小，易消化。5、小户型构局可定位成酒店和酒店式公寓。6、较大的户型可定位为HOMEOFFICE（商住两用），为智力密集型公司提供优越办公环境。7、复合功能规划及面积跨度面临几个购买族群，增加推广成本与难度。第四节目标消费群分析一、消费者形态的划分1、产品投资者产品业主购买用于出租回收资金，等待楼价大涨时抛售。2、产品使用者产品业主自购自用产品租凭者从业主手中租用二、目标人群描述以项目的售价目标为基础，根据前期市场调查的结果，本案的目标消费群具有以下特点1年龄在2555岁之间；2家庭年收入界定为10万元左右及以上；3教育水平一般，但见多识广；4职业范畴私营企业主、企业销售经理、企业负责人、政府官员等；5住房条件一般为二次或以上购房条件，在家乡拥有面积较大的私房，但缺乏自身价值的满足感，进一步改善居住环境的愿望较强烈；6主要生活形态工作努力，获得一定的财富，喜保留独立的生活态度，希望“小家型”的居住方式；地理位置黄金地段，距离公司近则更好。居住空间要求不高，面积不必太大。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11室内装饰要求品味、格调、个性，拒绝庸俗、奢华。用餐很少自已动手，基本是外面解决。讲究用餐环境、便捷、口味。交流空间较为注重，是进行商务活动与感情交流的主要场所。7对住宅的主要期望（由主到次）1）环境、地段最希望住宅周围环境良好，地段相对靠近市繁荣地段；2）外型观感新颖、现代、洋气、具有一定的标志性；3）住宅总价在20万左右；4）户型设计合理，关注朝向、采光及进深；5）口碑较好的品牌及安保到位的物管。8影响购买决策的主要因素朋友与亲属的建议；9主要购买动机1）改善居住品质以体现自身身份，追求尊贵感；2）满足实际的生活需要，包括对自身及子女的将来考虑；3）一定的保值、投资心理。10形成购买诱因的理由1）符合个人对居住品质及尊贵感的要求；2）新颖、独特的建筑风格；3）价值超过价格；4）较为理想的户型及综合品质。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12第五节项目定位一、项目市场定位市场补位策略缺什么补什么以市场需求空白点为出发，结合物业自身的特点和优势进行市场定位。二、项目功能定位1、功能定位新化首席酒店式商务公寓阐释天华南路，突出项目地段优势，同时为下一步的广告传播提供有力支撑；首席，独一无二，形成周边项目的差异化；酒店式，强调项目突出的特点和利益点；商务，鲜明而集中的市场定位，有利于找出最有“购买力”的承租对象；同时在传播中可以做到整合资源，重点突破，形成强有力的实效。2、市场竞争定位新化县房地产市场酒店式商务公寓的第一品牌。3、业态分布复合式酒店式商务公寓模式FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13购物商场商务休闲商务酒店商务公寓购物商场一层北面为中大型生活购物超市；中部为手机及数码产品区；南面为手机、数码产品维修区。二层整体为电脑IT专业商场，提供专业的电脑及配件维修服务。商务休闲三层为商务休闲中心，可进驻大型咖啡茶馆，如米罗咖啡等，中大型休闲足浴、网络会所、电玩等。商务酒店五九层为商务酒店平米可用作多种规格的精装修酒店标间或套间。商务公寓十二十五层为商住两用公寓平米，可灵活划分、隔断，既可作为商务写字楼，为企业提供高尚办公环境，便于企业内部管理和品牌形象的树立，又可投资住家。三、项目价格定位1、定价依据购物者其实有两种需求，第一满足需要，第二休闲娱乐。道路及往来的车流不论是心理还是安全本身都将影响购物热情。天华南路现有的商业环境相对于新街还不够成熟，仅有的几家商业场所经营状况一般。新街还在招租、温州商业广场基本死盘。没有良好的购物环境，必定影响大众的购物频率，进而影响投资者的投资决策。结论单体死，群族活。商业最主要的是大片区盘活。其实天华南路的现状是由于商业氛围不够，商业场所太少的缘故。我们要做到，一旦我们的项目介入，整体氛围将被盘活。而且商业发展本身承曲线发展，有高峰有低谷。我们正处于低谷阶段，那么高峰必将因我们的项目的介入而推向高峰。同样在我们推广的同时一定要将项目的前景进行引导。以刺激他们的投资热情。无论是以前，还是现在，或是将来天华南路这种半冷半热的情况绝对只是暂时的现状。新化县、天华南路市场本身是绝对不会允许这样的情况长此下去。新化县的人口数量、消费热情、城市增长必定会刺激天华南路的发展。我们的任务就是颠覆天华南路，颠覆新化。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。142、酒店式商务公寓的价格初步定位高价值定价策略，以相对不高的价格入市，在传播、流通过程中，完成由产品功能到品牌附加值的转变、升值。商务公寓初步定价均价1500元/。定价理由对当前在售楼盘的调查，周边多层住宅均价为1100元/左右，电梯房均价为1500元/左右。如果本项目商业房配套设施完善，高尚，对外招商，还可以提价；如果商业房布局小，配套一般，只能“走低价位，短期脱销”之路。商务酒店初步定价均价1600元/。定价理由商务酒店层次好，要想抬高单价，只有在精装修上做文章，以区别于商务公寓，使利益最大化。若采用整体返租的形式进行销售，销售单价还有一定的提升空间。商业部分初步定价A一层临街铺面15000元/，内铺8000元/。B二层铺面6000元/。C三层考虑整体出租，若有合适意向投资者也可整体出售。定价理由综合考虑周边地区商圈气候，尚不完善，除临街门面外，其他部分难售出高价。本项目社区规模一般，商铺价值与天华南路同类产品价格差距不宜过大。四、市场运作的可操作性1、两大问题多功能、复合式酒店式商务公寓的定位为我们的物业管理提出了较大的挑战性。多种物业形态混合为项目功能区间的划分带来一定困难。2、解决问题的关键FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15引入知名酒店企业的先进经验，在项目运作前期制定完善的物业管理体制。专业管理人才与经验的导入。成熟管理模式与架构的嫁接。该类企业自带的消费群不容忽视。其品牌效应对市场的带动。第六节项目形象建议一、项目命名金润蓝湾二、项目标志三、项目定位策略1、项目形象定位整合传播口号语金润蓝湾，赢在舒心，引领群伦2、阐释FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16从金润蓝湾的整体运作及市场化的过程来看，要面对两类消费者，一类是购买者；一类是承租者；因此，该口号语有双层内涵首先，对购买者来讲，购买金润蓝湾是一种投资行为，投资要赚，要赢，投资在哪里才能赢金润蓝湾实行酒店式管理，提供舒心服务和全新的物业概念，必将在市场上引起强烈反响，投资金润蓝湾，投资让人舒心的项目才能赢。其次，金润蓝湾的目标消费群承租者，大部分是商务人士，激烈的商战需要有一个舒心的居所来调整身心，因此，金润蓝湾以六大舒心秘诀能够使商务人士的生理和心理上很快调整到最佳状态，随时再投入“战斗”四、传播概念演绎六大舒心秘诀内容尊贵享受新化顶级物业服务；繁华成熟社区，繁华府地；便利居家、购物、交通十分便利，节省时间；舒适酒店式物业管理服务；健康内部清新自然屋顶花园，并配有休闲运动器械，常运动，常健康；信息中央商务圈也是中央信息圈、交汇地，同时，内部的宽带信息互联网，随时进入信息世界。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17第七节项目经济分析1、土地面积3488782、土地成本及拆迁2500万元3、建筑总面积（含地下车库面积）2857261商务公寓（含第四层架空层面积）1227292商业777417商务酒店474245地下停车位58个4、建筑群单价成本按建筑面积估算建筑安装成本1000元/报建手续成本60元/土地成本及拆迁商业部分2167元/，酒店式商务公寓部分150元/。销售营业税50元/FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18办公管理费15元/道路、绿化、屋顶花园、园林景观灯等施工费用35元/勘探、设计费25元/广告、策划、营销费用80元/其他费用15元/合计商业部分3447元/，酒店式商务公寓部分1340元/。合计总成本3447元/7774171340元/20798445467万元5、投资回报估算商务公寓部分1580元/1152709182128万元产权式商务酒店部分1980元/4691319289万元商业部分16000元/6527910000元/1708045500元/2247389547378万元停车位部分45000元/位58位261万元合计8485万元6、收益商务公寓收益182128万元产权式商务酒店收益9289万元商业收益547378万元停车收益261万元8485万元总收益8485万元总成本5467万元利润3018万元FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19小结通过考察相关行业的状况，针对本建设项目的具体情况，综合考虑该地区的购买力，初步定价为临街独立商铺部分平均售价按16000元/，底层内铺部分平均售价按10000元/，二三层内铺部分平均售价按5500元/，商务酒店平均售价（含四层屋顶商务会所）按1980元/，商务公寓平均售价按1580元/，地下停车位45万元/位。最终初步分析总收益为3018万元。第八节营销推广策略以中、小户型热卖带动人气和舆论关注，建立品牌是重点。中、小户型满足住、租、炒三种需求，适合酒店长租户、小型公司与投资者进入。以“酒店式公寓”形式发售，引进知名酒店管理公司的先进管理体系。营销四大步骤之一造势炒作阶段营销四大步骤之二品牌形象阶段营销四大步骤之三强势促销阶段营销四大步骤之四服务营销阶段一、造势炒作阶段1、目的以吸引第一批地产投资者与部分使用者为主，回收一部分资金。完成本物业在新化县房地产市场的基本宣传定位，确立本物业在房市中的“领导”地位。使消费者对物业的地段、配套、软硬件的设置、档次以及升值潜力有初步了解。2、具体操作入市姿态以小户型与写字楼为市场切入点。媒体宣传制造卖场人气，造势。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。203、操作要点通过广告提高物业知名度，确立其领导地位。引进高档次物业管理公司，形成战略联盟。以租带售，保证购房投资者利益。降低投资门槛。降低投资风险。4、以租代售目的以租赁市场带动销售与投资市场。利益一购房按揭明显比直接付租金划算，自用房屋的月供款比房租低几倍，而且可以得到房屋产权；出租还有一笔相当可观的租金收入。利益二可以采用为本物业寻找112个股东的做法，即在其投资购房并付清首付款以后，由