四川乐山意凡·家世界营销代理服务方案

四川乐山意凡家世界营销代理服务方案出于控制阅读篇幅的考虑，本报告不再就双方本就知道的事实予以重复，同时主报告体不堆砌冗长的市场数据，所有市场研究均以附件体现。2013年13分努力，13份收获四川乐山意凡家世界营销代理服务方案201304首先我们需要认识市场并明确目标第一部分市场论解一、全国家居行业现状前言近年来，我国家居行业在国民经济水平连年快速增长和居民生活水平不断提高的基础上一直处于迅猛发展的阶段。家居市场作为连接各大企业及其广大消费群体的第三方卖场，其发展现状及其前景都是及其引人关注的。2007年一季度至2012年一季度全国GDP及CPI增幅走势图2012年一季度，我国国内生产总值（GDP）共计107995亿元，环比增长18，同比增长81，环比涨幅回落了08个百分点，同比涨幅回落16个百分点，是去年一季度以来，GDP增速连续第五个季度回落。目前市场已经对全国经济普遍达成共识，经济形势保持逐步稳定增长，为各经济市场开展奠定了很好的基础。111研究前景112研究前景2007年一季度至2012年一季度全国固定资产投资同比增长走势图270249250254258256254250249249245单位2012年第一季度，我国固定资产同比增长了209，3月坏比增长064。分产业看，第一产业投资同比增长358；第二产业投资增长246；第三产业投资增长176。分地区看，中、西部地区投资增速分别达到271和269，东部地区则不足20。全国固定资产投资的不断增涨，对制造业的投资增幅也很明显，这对于家居行业的制造类企业来说为利好信号。特别是家居市场的发展有直接推动作用。113研究前景1990年2040年中国城市化率走势图数据来源联合国、中国指数研究院、中国装饰装修及材料指数系统据联合国预测，2020年中国城市化率将达到55，未来10年年均增速将达到08；2040年城市化率达到68。伴随着城市化进程的推进，中国房地产市场未来仍将保持快速发展，这将成为我国家居行业飞跃式发展的重要推动力量。分城市来看，2009年一线城市中上海、北京城市化率已经超过80，当地房地产和家居市场相比其他城市更为成熟，家居市场以更新和升级需求为主；二、三线城市天津、济南城市绿化率超过60，重庆则超过了50，首次置业装修需求是这些城市家居市场的主体。伴随着当地商品房存量越来越大，预计未来市场以过渡到以更新升级需求为主体。未来中国城市化进程的推进和房地产市场的快速发展将为家居行业带来广阔的市场需求。114研究前景2011年11月2012年12月全国商品房和住宅销售面积以及销售额同比增速走势图我国商品住宅销售面积同比增长，随着我国经济发展水平的提高和城市化进程的推进，未来房地产市场需求空间十分广阔。随着房地产市场需求的不断增加，家居市场也逐步提升市场价值。家居行业市场与商品房销售面积显著相关。20082010年，国家对房产的宏观调控、新劳动法的颁布、建材原材料及人工费用成本压力的剧增、全球性经济危机对中国经济的冲击等因素，使中国的家居产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国家居行业发展历史虽然只有十来年，但一直以来都处于好的黄金发展时期，在这黄金发展期间，家居行业呈现出各种业态、服务口号及经营模式等，且大多获得了成功。然而，目前我国家居行业市场占据重要地位，家居行业市场竞争也相对激烈，市场逐步涌现出多种家居企业，主要代表有百安居、宜家、金海马、红星美凯龙、东方家园、好百年、居然之家、好美家、月星、凯恩和吉盛伟邦等。121家居MALL百安居百安居隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（KINGFISHERGROUP是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团，在全球11个国家拥有超过600家连锁店、65000多名员工，1996年，在中国台湾地区开设了第一家百安居连锁店，成功跨出向中国市场发展的第一步。1999年，在上海地区开设了大陆第一家百安居连锁店，上海沪太店。2005年收购欧倍德全国13家门店后，截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。重点区域上海、北京、深圳等重点门店上海杨浦店，沪太店，北京金世纪店，深圳罗湖店等公司特点统一管理，家装团购业务销售占其总销售40以上。07年重点关注事件（与供应商贷款结算及扣款纠纷）122家居MALL宜家家居瑞典宜家（IKEA）是20世纪中少数几个令人眩目的商业奇迹之一，从1943年初创从一点“可怜”的文具邮购业务开始，不到60年的时间就发展到在全球共有180家连锁商店，分布在42个国家，雇佣了7万多名员工的企业航母，成为全球最大的家居用品零售商，目前在国内北京，上海，广州，深圳，成都等地有分店。企业特点“娱乐购物”的家居文化有价值的低价格透明营销品牌控制管理模式123家居MALL红星美凯龙红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆、石家庄、盐城等25个城市开办了37家商场，市场总规模超过300万平方米，2006年销售总额突破106亿元，成为中国家居业的第一品牌。重点门店上海真北店，北京东四环店等124家居MALL东方家园东方家园装饰建材中心（简称东方家园）是由东方集团全面引进了美国THEHOMEDEPOT（家居货栈）的经营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑饰材料自选超市。1998年开出第一家门店北京丽泽店。它以统一采购、统一经营、天天平价、一站购齐为主要特色。东方家园目前已在北京，长春，沈阳，哈尔滨，成都，重庆，青岛，太原，西安，杭州，合肥，济南，大连，长沙，厦门，福州等地开设25家总营业面积100多万平方米的大型建材家居连锁超市。经营区域华中区，华南区，东北区，西南区重点门店北京丽泽，西三旗，沈阳保工，成都红排楼等估计年销售额15亿左右124家居MALL居然之家北京居然之家投资控股集团有限公司成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业。居然之家家居广场是以“美化家居”为目标，为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居建材主题购物中心。现有北四环店、十里河店、玉泉营店、世纪金源店、太原春天店、重庆店、沈阳店、武汉店八家分店，营业面积超过50万平方米，年销售额超过80亿元，在中国家居建材界占据着重要的行业地位。125家居MALL好美家好美家装潢建材有限公司成立于1998年，是一家全国性专业连锁超市公司，在上海、北京、广州、南京、成都、武汉、宁波等9个中国最主要的城市共有29家好美家建材大卖场，好美家隶属于中国最大的商业集团百联集团，也是中国第一家引进欧式风格的本土品牌装潢建材连锁超市。重点区域上海（14家门店），北京（2家），武汉（4家）重点门店上海南方店，陆家嘴店，北京四季青店，广州白云店等吉盛伟邦上海,杭州,广州,宁波,长春等富森美家居成都好百年深圳,上海,珠海,长沙,福州,成都等大明宫西安万家灯火北京好饰家上海金盛南京,上海金海马广东,上海等美居中心广州126家居MALL其他家居市场二、乐山家居行业现状第一章乐山家居行业现状11现有市场现状12功能划分分析13租赁及自购数据分析14租金及售价分析15品牌分析131市场状况聚信家居意凡国家家居博览中心凯联家居东方家园全友家居景上家居三益家居目前乐山市家居市场主要代表有意凡国家家居博览中心、东方家园全友家居为代表的家居生活馆，其中中小型家居市场有聚信家居、景上家居、三益家居、凯联家居等。家居市场在乐山市仍然处于初期发展阶段。131市场状况1产品有一定的品牌质量要求，能够保证产品的质量，避免了传统市场鱼龙混杂的特点。2价格同样采取明码标价，但是可以适当折扣，同时又有最低价保证，在满足消费者购买习惯的同时，减少了消费者对价高的顾虑。3展示每个品牌独立展示，满足了品牌产品的展示需求，同时更能体现产品特点，促成消费者购买。4购物环境空调，电梯等一系列的物业服务措施，保证了顾客购物的良好环境。5营销推广市场结合品牌产品的特点统一营销，具有营销的统一性。6售后保证能够执行先行赔付等售后服务措施，对售出商品能够承担售后保证。乐山家居建材卖场管理运营132功能划分分析意凡家居营业面积7万多平方米运营模式租赁经营主要档次高档商出租率100楼层5层楼层功能布局1F沙发、餐桌（家居饰品、餐桌、时尚沙发）；2F现代家居（厚皮沙发、松木家居、时代家居）；3F现代家居（时代家居、时尚软床、儿童家居）；4F时代家居（欧美英式、实木家具、红木家具）；5F现代办公家具132功能划分分析东方家园营业面积46万多平方米运营模式租赁经营主要档次高档商出租率100楼层3层楼层功能布局1F地板、洁具、地板、门、墙纸；2F装饰公司；3F装饰公司132功能划分分析聚信家饰界营业面积4000多平方米运营模式租赁经营主要档次中高档商出租率100楼层2层楼层功能布局1F瓷砖、洁具、橱柜、衣柜、吊顶；2F地板、窗帘、墙纸、家具、五金132功能划分分析全友家居营业面积4000多平方米运营模式租赁经营主要档次中高档商出租率100楼层2层楼层功能布局1F沙发、餐桌；2F家具、床、办公家具133租赁及自购数据分析134租金及售价分析135品牌分析意凡家居档次以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式招商楼层结构家具商场占4层商品类型民用家具、办公家具、儿童家具、家具饰品、酒店家具经营内容为顾客提供家具、家居用品及饰品等一站式服务，家具品牌专卖店、家居商城等多种业态为一体的大型家居主题购物中心。业态规划以绿色建材、家居用品采购中心为主导，以会展、信息中心和现代物流基地为支撑，营造国际建材、家居用品营销总部基地。135品牌分析意凡国家家居博览中心品牌列举135品牌分析东方家园档次以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式招商楼层结构家居装饰建材占3层商品类型名品家居、时尚家饰、装饰建材经营内容为顾客提供现代化家居、装饰及建材等的大型家居建材购物中心。业态规划绿色环保建材、家居，“一站式”服务理念和“家装管理”的创新服务宗旨。打造一站式、高品质的国际家居、装饰、建材中心。135品牌分析东方家园品牌列举135品牌分析全友家居档次以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式招商楼层结构家具商场占3层商品类型家具饰品经营内容为顾客提供家具、家居用品及饰品等，打造专业化的家居市场。业态规划以绿色环保为己任，致力创建绿色人居，为广大客户提供高品质、多样化的家居产品和服务，打造中国最大的集研发、生产、销售为一体的大型民用家居购物中心。135品牌分析全友家居品牌列举第三部分乐山商铺投资现状141目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商西城国际柏杨西路与长青路的交会处350000普通住宅327001楼3,8万元/2楼158万元/3楼168万元/出售中仁和集团银河实业金杯集团华信房开司领地亚马逊乐山市中心城区白燕路（近乐山一中310000电梯公寓288001215万元/临街5万元/出售中领地集团五洲汉唐乐山市中区白燕路汉唐路新一中旁一期99740普通住宅、别墅自持乐山五洲置业发展有限公司民生至尊乐山市中区春华路中段（春华逸都旁）70222商住813050900042000元/出售乐山民生房地产开发有限公司梅花城乐山市天星路（原来梅花超市）150000普通住宅自持四川梅花投资集团美地置业瑞松中心城春华路与竹公溪路交汇处（原605造纸厂）100万普通住宅自持四川瑞松置业142目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商嘉州长卷市中区岷江二号桥南侧800米101087678住宅、商业天街待定四川展诚投资开发有限公司嘉州新城滟澜洲中国乐山肖坝162万普通住宅待定乐山立事达实业有限公司嘉州新城百年广场绿心路口与大渡河大桥交界处12136998城市综合体待定乐山新业置地发展有限责任公司站前广场长青路18号站前广场商业街招商中心73370商业街待定乐山万和房地产开发有限公司143144第四部分乐山家居商家访谈151152153第五部分本案产品梳理161城市定位乐山行政区划乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距成都双流国际机场仅100公里。幅员面积12827K,占四川省幅员面积的264，位居四川第10位。乐山市行政区划共辖4个区市中区、五通桥、沙湾、金口河）、1个开发区（乐山国家级高新产业区）、4个县（犍为、井研、夹江、沐川）、1个市（峨眉山市）和2个彝族自治县（峨边、马边）。221个乡（镇）、2349个村、17745个组。162城市规划南部西部北部东部“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎；乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。总体规划为“东抑西进南控北拓”163区位交通城北板块城西板块新城区板块老城区板块城东板块城南板块高新技术开发区本案高新技术开发区位于乐山中心城区的南面，与乐山大佛隔江相望，区位优势突出，北接成乐高速公路，靠近乐山大件码头，南临规划建设中的成都港和冠英机场。乐山高新技术开发区（简称高新区）属省级重点开发区，规划面积22平方公里。163区位交通迎宾大道茶山乐高大道本案东路高新技术开发区本项目地处高新区技术开发区，位于乐山市高新区迎宾大道与茶山东路交汇处。164项目指标宗地指标总用地面积27188地上建筑面积89674地下层面积10895总建筑面积100569容积率330建筑密度50绿化率30室内车位（个224室外车位（个）93按照常理判断项目具备较为优质的开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。165项目四至宗地位于乐山高新技术开发区，迎宾大道入口，交通便利，新区价值效应提高，未来优势潜力大。项目具备四大优势项目资源条件一坐镇川西南，辐射西部人口超3000万。项目资源条件二迎宾大道入口，乐山新城区核心。项目资源条件三西部交通次枢纽城市，沟通川贵。项目资源条件四新区新貌，价值效应明显提高。166项目属性界定项目区域条件优越，大渡河一桥南端，是城市教育科研及产业发展的主要空间。竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，发展迈上新台阶。区域属性新兴城市规划的高新区将成为未来乐山以物流为主的新城区交通便利迎宾大道入口，与主城一桥之隔区域价值西部交通次枢纽城市，贯通川贵项目属性家居市场项目主要打造现代都市商业综合体优质资源乐山新城区核心，打造成为功能完善的千亿园区和生态科技新城项目规模占地10万平方米，三大中庭，乐山购物最佳体验167项目特点167项目特点168问题分解核心问题的分解项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位在其战略定位的引导下，如何定位项目功能在项目功能定位的平台上，如何利用周边资源打造开发商的优质项目，并形成自身溢价开发目标目标1以项目塑品牌，取得市场认可，并快速去化目标2求利润，通过产品线定位，获取开发利润最大化借船出海，合理区分产品线，获取高溢价机会核心问题界定第二部分营销论解113分增值新价值234513分细节新目标13分大度新传播13分精彩新圈层13分准确新盛荟113分增值新价值针对洋房产品，在市场上率先提出“管家服务洋房”概念，彻底确立典雅依山郡洋房为重庆最领先的洋房差异化服务概念。针对新区配套相对弱势，重新进行商业包装和心理暗示，以巴南商业高地属性达成客户对商业现状的理解。彻底确立典雅依山郡大盘合情合理并令人信服的商业服务预期。翰龙立志为合作伙伴创造价值，并长期跟随优秀伙伴实现共赢。4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案一、1F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一411952700800,6072,041,548免租期9个月包含推广费和物管费,出租率85二411952700800,6077,205,463免租期3个月包含推广费和物管费,出租率100三411952700800,6079,607,284正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四45195271010880,66810,568,012五50195271021968,73411,624,814六551952710331,065,60812,787,295七601952710461,172,16914,066,025八661952710611,289,38615,472,627九731952710771,418,32417,019,890十801952710951,560,15718,721,879均价/合计551,075,687119,114,836以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案一、2F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一361952700702,9721,792,579免租期9个月包含推广费和物管费,出租率85二361952700702,9726,326,748免租期3个月包含推广费和物管费,出租率100三361952700702,9728,435,664正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四40195271011781,0809,372,960五44195271022859,18810,310,256六48195271033937,29611,247,552七531952710471,034,93112,419,172八581952710611,132,56613,590,792九641952710781,249,72814,996,736十701952710941,366,89016,402,680均价/合计49947,060104,895,139以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案一、3F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一311952700605,3371,543,609免租期9个月包含推广费和物管费,出租率85二311952700605,3375,448,033免租期3个月包含推广费和物管费,出租率100三311952700605,3377,264,044正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四34195271010663,9187,967,016五38195271023742,0268,904,312六42195271035820,1349,841,608七46195271048898,24210,778,904八51195271065995,87711,950,524九561952710811,093,51213,122,144十611952710971,191,14714,293,764均价/合计42822,08791,113,958以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案二、1F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一441952700859,1882,062,051免租期9个月包含推广费和物管费,出租率80二441952700859,1886,959,423免租期3个月包含推广费和物管费,出租率90三441952700859,18810,310,256正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四4819527109937,29611,247,552五531952710201,034,93112,419,172六591952710341,152,09313,825,116七641952710451,249,72814,996,736八711952710611,386,41716,637,004九781952710771,523,10618,277,272十861952710951,679,32220,151,864均价/合计591,154,046126,886,446以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案二、2F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一391952700761,5531,827,727免租期9个月，包含推广费和物管费,出租率80二391952700761,5536,168,579免租期3个月包含推广费和物管费,出租率90三391952700761,5539,138,636正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四43195271010839,66110,075,932五47195271021917,76911,013,228六521952710331,015,40412,184,848七571952710461,113,03913,356,468八631952710621,230,20114,762,412九691952710771,347,36316,168,356十761952710951,484,05217,808,624均价/合计521,023,215112,504,811以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案二、3F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一341952700663,9181,593,403免租期9个月包含推广费和物管费,出租率80二341952700663,9185,377,736免租期3个月包含推广费和物管费,出租率90三341952700663,9187,967,016正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四3719527109722,4998,669,988五41195271021800,6079,607,284六45195271032878,71510,544,580七50195271047976,35011,716,200八551952710621,073,98512,887,820九601952710761,171,62014,059,440十661952710941,288,78215,465,384均价/合计46890,43197,888,851以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案三、1F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一461952700898,2421,886,308免租期9个月包含推广费和物管费,出租率70二461952700898,2426,871,551免租期3个月包含推广费和物管费,出租率85三461952700898,24210,778,904正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四51195271011995,87711,950,524五561952710221,093,51213,122,144六611952710331,191,14714,293,764七671952710461,308,30915,699,708八741952710611,444,99817,339,976九811952710761,581,68718,980,244十901952710961,757,43021,089,160均价/合计621,206,769132,012,284以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案三、2F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一411952700800,6071,681,275免租期9个月包含推广费和物管费,出租率70二411952700800,6076,124,644免租期3个月包含推广费和物管费,出租率85三411952700800,6079,607,284正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四45195271010878,71510,544,580五50195271022976,35011,716,200六551952710341,073,98512,887,820七611952710491,191,14714,293,764八671952710631,308,30915,699,708九731952710781,425,47117,105,652十811952710981,581,68718,980,244均价/合计561,083,749118,641,170以上免租合计为12个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表方案三、3F合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一361952700702,9721,476,241免租期9个月包含推广费和物管费,出租率70二361952700702,9725,377,736免租期3个月包含推广费和物管费,出租率85三361952700702,9728,435,664正常收取租金、物管费、推广费，出租率100第二阶段四40195271011781,0809,372,960五44195271022859,18810,310,256六48195271033937,29611,247,552七531952710471,034,93112,419,172八581952710611,132,56613,590,792九641952710781,249,72814,996,736十701952710941,366,89016,402,680均价/合计49947,060103,629,789以上免租合计为12个月213分大度新传播广告传播本来就见仁见智，翰龙只是认为本案传播，需要建立大度、大盘的沟通力，语义明了，却一箭穿心。首先,让我们明确任务行销目标1、近景目标促进全面招商3、远景目标打造国际性品牌化市场形象。2、中景目标打造乐山家居行业领先品牌。为后期销售及物业整体价值的提升预留形象空间。推广目标将意凡家世界从单纯的家居建材商业物业升华为“乐山乃至川西南家居建材高端消费样板”招商阶段确定我们的品牌个性宣传我们的品牌和产品优势尽可能多地招租我们的产品运营阶段家居行业的大都会11探寻项目优势我是谁我的特别之处是什么我在哪些方面比别人强辐射力强坐镇川西南，辐射西部人口超3000万定位高端格调高雅，品位非凡，意凡品牌倾力打造的现代都市商业综合体巨额投资8亿巨额投资，是重点建设项目；每年数千万广告投入及巨额活动补贴营销推广电话、小区、网络等多种营销手段相结合的推广模式便捷服务统一管理、统一配送、统一售后、统一推广、统一营销全新体验10万平米超大规模，三大中庭，乐山购物最佳体验运营管理专业化商场管理团队，拥有10年家具商场管理经验交通便利迎宾大道入口，乐山新城区核心，1000个宽敞车位区域价值西部交通次枢纽城市，沟通川贵，将成为川西南家具、建材销售中心9大优势决定价值客户定位本案核心价值体系品NOBLE城CITY筑BUILD10万方大盘气场高端商业地标象征三大中庭购物最佳体验乐山新城区核心多维城市快速通达乐山新区川西新城高端定位家居王者接轨国际非凡品味9大价值品质保证本案核心价值体系12目标对象分析他是谁他希望得到什么他还有哪些特别的爱好客户构成、投资者、经营者、消费者目标客户构成1、家居建材品牌商家多数为国际、部分为国内的著名建材品牌厂家及经销商、代理商目标市场分类2、消费者有家装需求的乐山中高端消费人群招商层面运营层面销售层面3、投资者、经营者在乐山地区从事商业活动3年以上者；2次以上置业或投资经验，炒铺者。对项目周边商业气候及规划熟悉炒铺者。招商对象（一）一线商家卫浴洁具TOTO、美标、帝王等墙地砖意大利汇德邦陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等木地板意大利美迪亚地板、升达、安信等家具意大利顶级家私LUXMAN、大千、世纪博森、美克美家等他们最关心的问题商场硬件、软件是否与其形象相符；消费人群结构；铺位的选择；优惠政策。他们最显著的特点大品牌，较为强势，硬件要求较高。应对策略单独优惠政策、优势铺位、上门点对点洽谈。要求规定铺位面积、装修标准招商对象（二）二线商家市场主力中端产品，国内知名品牌。他们最关心的问题市场是否成熟、地段是否具有优势、有无大商家进入、给予的政策、铺位的选择。他们显著的特点跟风、整体的商场环境，抗风险能力较差应对策略以一线商家引导，招商人员点对点洽谈、公开招商洽谈会。要求装修标准、管理规范终端消费人群客层核心定义中产阶层及以上阶层，年龄3045岁。置业层次二次及以上置业客层范围主要来自乐山区域，不排除其他区域口碑传播影响人群。工作性质政府公务员、企业高层、金融行业人士、私企业主、以及属于各自行业领域的成功人士等。客层的生活形态特征擅长社交、重视教育和学习，生活积极、自信、成熟稳重、善思考总的来说这部分人随着经济收入的增加，消费品味及水平较高，家对于他们弥足珍贵。客层需求核心身份的认同，品位和理想生活预期传播核心构建符合消费人群的价值体系，以地段、产品、硬件、软件优势奠定消费基础，以品牌、品质、品位的三重理念获取认同，最终塑立“家居建材行业的大都会”的高端消费体验。沟通手法大众传播品牌价值；战略联盟培育忠实消费人群（与高端业态开发商建立联盟关系，进行体验营销）；体验活动组织；注重口碑传播。商铺购买人群经营者来源区域东方家园、凯联家居、三益家居年龄3545岁经历本地区从事家居建材经营610年。经验2次以上专业批发市场经营经验，对项目周边商业气候及规划熟悉目的增加营业场所面积，代理新品牌，加大市场占有率经销商客户营销利益点一、经营市场空间二、经营项目情况三、主力店商铺的一铺养三代概念宣传全域化市场发展，乐山处于城市化和工业化进程中，房地产市场需求将得到有效支撑“一心四翼”的城市整体规划，大渡河大桥拉近高新区与主城的距离，高新区房地产市场处于洼地，未来市场空间广阔1、主力店进驻引领经销商购铺2、新颖时尚的建筑形式商铺购买人群投资者投资行为稳健型投资客户；投资收益目标1020；地域划分乐山为主，周边客户为辅，外阜客户为补充；年龄3550岁资本100万以上（银行存款）收入来源有稳定和持续的在乐山地区从事商业活动3年以上经验2次以上置业或投资经验，炒铺者。对项目周边商业气候及规划熟悉炒铺者。主力店进驻带来的收益持续升值商铺的传承和保持增值的特性商铺升值空间更大投资客户营销利益点品牌诉求利益诉求品牌认同终端消费者利益获得者商户、商铺购买者招商对象一线建材品牌消费对象中高端消费人群销售对象商户、投资者呈现的品牌是经营者及购买者可以看得见的财富中心消费者更加舒适地消费的高端卖场品牌口号意凡家世界品牌理念/形象市场处于急剧扩张和提升过程专业卖场先进规划口岸优势软件优势市场潜力消费需求大/区域集中实力雄厚形象定位主题认真与传奇川西10万方超大规模“一站式”家居主题MALL有气场。有差异。且与品牌主诉、买家符号成为一个系统。关键词超大一站式家居MALL意凡家世界乐山首个国际级家居品牌总部乐山首个一站式家居生活广场乐山首个体验式精品购物中心意凡五星卖场五心服务意凡引领家居消费新理念、倡导家居生活新方式意凡家世界一站购齐、八小时置家意凡城南财富之门，成就富豪的平台项目整体宣传推广见证非凡品质，共享舒心家居意凡家世界生活第一城意凡家世界，总规模10万M2，是川西首个集品牌家居、建材于一体的专业型家居建材展贸中心，独立店、大卖场、专卖店强强联合，共荣共赢，全面颠覆川西传统商业形态，前景无可限量，为乐山增加了一块沉甸甸的聚财砝码，成就川西家居建材第一市画城为疆，拓富天下领跑乐山家居建材高端精品卖场锻造南城高尚消费中心广告形象立势阶段形象文案一创富增值成就享受整合乐山家居行业，成行成市赋予的经营魅力意凡家世界，通过商业专家精心研究，整合本地家居行业，外招知名品牌家居入驻，将项目打造成乐山唯一的集约性家居体验式消费中心。采用“专业化管理全方位物业服务”的模式，做到“专业一流管理、有序完美统一”。对整个项目的各个细分业态进行统一招商、统一经营、统一推广、统一包装、统一管理，确保意凡家世界的稳定有序经营。广告形象立势阶段形象文案一广告重大节点阶段价值演绎一地段篇LOCATIONADVANTAGE汇三江达四方，赚取3000万人的财富意凡家世界家居建材市场地处乐山南翼，扼守川西南中心，成渝、成昆、宝成、成达四条交通干线在附近交汇；成乐、乐宜、乐自高速；南新大道、建业大道的区位优势，直接辐射宜宾、眉山、自贡、峨眉等周边城市3000万消费力，800余万城市高消费人群，汇聚八方财富，创富空间无可限量。规划篇PROGRAMADVANTAGE超大规模，创富理想之地10万方超大建材家居航母，乐山首个规模最大、档次最高、品类最全、功能最完善的首个一站式家居建材购物中心。以无可比拟的大规模与大容量为基石，彻底打破传统混乱的布局，以纯粹“总代理、直销店”的全新市场理念，吸引众多知名品牌代理商，缔造更为优越的“总部基地”，开创乐山家居建材品牌消费新时代广告重大节点阶段价值演绎二品牌篇BRANDADVANTAGE品牌加盟鼎立支持唯有品牌，才具有造城兴市、开辟先河的商业聚能意凡品牌是稳定项目经营、产生强大聚客效应、带来旺盛人气强有力的保障。在意凡实业开发前期就用超前的眼光考量商场的长远规划；通过大批专家的研究分析，为项目提前定位，精选特色经营业态，能够更好的满足入驻的主力店、品牌店、形象店、功能店不同需求。意凡家世界诚邀行业知名品牌，强势加盟，打造乐山家居品牌至大聚集地，超越传统商业局限，引入全新商业开发模式同时又保障人气、财气、核心竞争力，树立片区市场的唯一性、统领性。广告重大节点阶段价值演绎三广告本地广告媒体组合线上媒主力报纸三江都市网媒形象媒终端媒院线乐山院线嘉陵房产网（只做专题）搜房（只做专题）客运到达流媒体乐山分众楼宇3G手机号段短信高级会所物料渗透渠道媒行业协会大客户数据库直投房交会户外乐山覆盖项目资料直接渗透，或代供附带项目信息的纸巾盒、U盘等手段。翰龙地产直通汽车、珠宝、金融、商会、EMBA等行业协会资源。翰龙拥有四川地区22万条超精准高端客户数据资源及地面部队区域协同作战。本章逻辑归纳逻辑归纳洋房回归，38万方认真与传奇意凡家世界1个价值与定位传播系统建立系统规范的项目价值与定位传播系统达成丰满的大盘认知3个体系概括价值与定位公园长卷云篆山琳琅胜景滟天际繁华深处亦闲散3个层面的价值与定位辨识线上线下铺垫专题炒作消费者经营者投资者品牌主题体验馆；印品；广告；外卖场；专题报道；现场包装企业的认真与传奇项目的认真与传奇买家的认真与传奇互动参与阅读形象感知品牌辨识价值演绎值得追逐、附庸的地产价值、人文好感、实力信心313分精彩精圈层整合翰龙跨界资源，整合翰龙圈层组织经验，为典雅依山郡设计更浓烈的圈层社交舞台，精彩纷呈的现场盛荟，领地感十足的活动设计，为典雅依山郡确立巴南区核心高端大盘地位的市场共知。圈层营销活动3场高峰论坛第一场“解构川西财富，营商乐山未来”川西建材产业发展高峰论坛主办单位乐山市高新区管委会乐山建材行业协会协办单位乐山意凡实业有限公司主办媒体乐山电视台圈层营销活动3场高峰论坛第二场协会邀约浙江商会、成都商会、重庆商会、通州商会浙商成商渝商重庆发展高峰论坛浙商开进西部桥头堡，8万亿民间资本意欲何为资源协同圈层营销活动3场高峰论坛第三场“2013年川西地区室内设计高峰论坛”主办单位乐山市高新区管委会乐山家装行业协会协办单位乐山意凡实业有限公司主办媒体乐山电视台圈层营销活动3场名流生活秀第一场溏心风暴珠光宝气圈层生活秀香港名厨家庭燕鲍翅主理演示、传情珍宝风尚秀。精准高端客户数据库电话、短信邀约。成都稽合轩香港名厨主理。资源协同A、香港名厨燕/鲍/翅烹饪表演B、香港名厨烹饪技巧课堂C、香港名厨干鲍收藏展示D、现场奢侈品体验馆陈列物讲解E、TIFFANY珠宝秀F、TIFFANY珠宝定制璀璨夜圈层营销活动3场名流生活秀第一场13001400来宾项目现场签到14001430香港名厨表演14301530香港名厨课堂15301800奢侈品体验馆参观18002000TIFFANY珠宝定制璀璨夜圈层营销活动3场名流生活秀第一场圈层营销活动3场名流生活秀第二场拉斐庄园玛莎拉蒂圈层生活秀拉斐庄园藏酒品鉴、红酒明器真伪标准、豪华跑车及车模秀。A、雪茄品鉴B、音乐欣赏C、红酒品鉴D、名车展E、车模秀F、项目参观G、圈层酒会圈层营销活动3场名流生活秀第三场顶级奢侈品发布圈层生活秀侈奢品发布秀营销动作嫁接。圈层营销活动3场高峰论坛第一场奠基仪式专题演讲重庆大学城市规划学院副院长教授任宏专题演讲著名战略品牌专家李光斗博士专题演讲清华大学环境工程系主任教授杜文涛专题演讲翰龙地产总经理余巡洋意凡家世界奠基仪式暨中国二三线城市家居建材市场发展趋势论坛资源协同仪式地点项目所在地路演客户邀约1、大型企业高管2、金融高端客户数据库3、建材商户数据库圈层营销活动异地3场路演第二场招商说明会资源协同活动地点乐山XXX大酒店活动客户邀约1、存在川渝地区的全国各个商会2、川渝商户数据库3、高端企业管理数据库意凡家世界招商说明会暨新闻发布会圈层营销活动异地3场路演第三场开业庆典资源协同路演地点意凡家世界路演客户邀约1、高端投资置业客户2、高端品牌家居商户业主特邀嘉宾1、乐山市政府、高新区管委会政要2、品牌商家代表意凡家世界开业庆典暨乐山首届家居博览会开幕式本章逻辑归纳逻辑归纳西部投资高峰论坛川西建材发展高峰论坛3个论坛项目气场拔高项目圈层扩容推广有效布达川西室内设计高峰论坛气场拔高事件炒作圈层演绎精准锁客通过9场活动，使本案调性与买家心理吻合。聚向传播而引发的圈层口碑，远比媒体硬广更有说服力。招商说明会奠基仪式3次庆典项目线下炒作项目调性拔高推广范围扩大开业庆典拉斐庄园马萨拉蒂溏心风暴珠光宝气3场活动圈层口碑扩大项目调性暗示精准圈层锁客奢侈品发布圈层传播413分准确新盛荟整合翰龙重庆及川渝地区高端客户数据库，精准对位典雅依山郡本地本区域目标客户，高效展开SMS营销动作。整合翰龙全国销售网络，在川渝地区展开分销、路演渠道，补充客源的同时，奠定全重庆乃至全川渝客户格局。深挖重庆最火项目龙湖、协信、金科80000组来访客户名单，提前出击、准确布达，使得项目加大数众准客户光临。培训一只专业直销队伍，成立直销小组，针对选定的目标客户区域或单位，直接登门造访。这一销售模式能够直接与准客户面对面的沟通交流，直接了解准客户对于项目及项目区域的意见或建议，直接了解准客户的需求情况。点对点的直销（翰龙模式）通过招商过程品牌商家的加盟来说服品牌商家的不断加盟意凡家世界，是对倡导“品牌、时尚”体验消费最有力的强心剂，充分借助品牌商家的加盟，举行“XXX品牌商家进驻意凡家世界新闻发布会”、“XXX品牌商家进驻意凡家世界签约仪式”、“XXX商家开业新闻发布会”等，利用这一事件营销来配合体验营销的开展，同时通过媒体（报纸、户外、条幅）传播出去，以此来不断丰富体验营销的实质内容。启动定向团体销售模式定向团体销售作为辅助性销售模式，我们应该给与充分重视。团购历来是房地产项目最能体现销售速度的方式，我们强烈建议本案迅速组建这一功能性销售组织，组织编制为25人，销售方向为全市范围内的中、大型机关团体、银行、医院、各行业的商会或者俱乐部等机构，再配合以具有诱惑力的促销措施，相信对本案的销售具有较大的推动作用。范营销的实现主要是利用有特殊条件的人来开拓销售渠道，通过编外人员的方式实现项目的销售。其主要渠道有以下几种乐山及周边其它高端楼盘的销售人员；乐山及开发区的政府工作人员、退休人员、街道办人员、教师、银行职工等社会声誉好，口才好的人员；异地高端楼盘及商业楼盘的销售人员。通过这些人员成交后，可以给予其一定的提成。这样就可以将我们的销售渠道最大限度地进行扩展，并广造声势。编外营销、财富共享启动定向推介会销售模式流动销售中心定向推介会是为了尽可能的扩大项目的影响及知名度、美誉度，针对大中甚至中小型专业市场附近的广场等展开的宣传推广方式。启动联合模式选定知名大型商场、超市、书店、酒店、游艇会、高尔夫球会、车友会、4S店、加油站等作为联合推广单位，在相应单位的场所内设置专用柜台进行资料的派发及宣介活动。联合推广单位可以选定12个地点作为试点单位首先运行，如成果比较显著，在增扩至新玛特及其他商场、书店、酒店等。启动会员行销模式建立意凡行业联盟（财富俱乐部/会员制），会员制营销是一种具有很大潜力可挖掘的市场营销手法,它整合了客户关系营销和体验式营销的优势，非常适合讲究市场口碑与公众形象的房地产市场。它改变了以往产品单独面对整个市场的弱势局面，通过对重点客户的重点公关维系，由以往的单点爆破变为多点爆破，多方位有重点的渗透市场，这使的会员制的营销手法为越来越多的项目所关注。会员制营销是建立在一定数量和质量的会员基础上，会员制度的设定既是对会员质量的一种过滤，同样也会对客户形成一种心理暗示，通过良好的会员服务使得会员团体更具有吸引力，同时更利用群体活动所形成的一种氛围提高客户实际成交数量和速度。渠道组合特定地点渠道特定人群渠道写字楼步行街公交车区县客户银行VIP新区职员竞品客户分众传媒FOCUSMEDIA巡展媒体伯乐车身MEDIAPARTNER中介DM单派发SMS短信拦截DM直投SMS短信区域覆盖银行SMS系统如果必要413分准确新目标整合翰龙重庆及川渝地区高端客户数据库，精准对位典雅依山郡本地本区域目标客户，高效展开SMS营销动作。整合翰龙全国销售网络，在川渝地区展开分销、路演渠道，补充客源的同时，奠定全重庆乃至全川渝客户格局。深挖重庆最火项目龙湖、协信、金科80000组来访客户名单，提前出击、准确布达，使得项目加大数众准客户光临。项目成功须整合各种资源，必须会向三个方向引导延伸至投资领域经营领域消费领域市场目标感性推动理性推动本案营销策略及手段广告推广跨区域发行杂志、报纸；会员刊物；电视媒体等。现场包装现场展示系统，从视觉上造成红红火火的项目宣传、施工进度等形象制造反应软性前期渗透旺销气氛制