天津市商业性房地产（五金市场）项目市场研究报告

天津市商业性房地产（五金市场）项目市场研究报告天津市项目市场研究报告建筑之家一、天津市概况二、天津市商业房地产发展状况及趋势三、中国五金市场调查四、项目所在地南开区概况五、本项目概况六、项目SWOT分析七、经营者、投资者分析八、结束语附件对永康五金科技园的分析前言本项目是浙江集团在天津市开发的商业性房地产项目，在对该项目进行深入系统的可行性分析是非常必要的。为此，凌峻机构组成了专业的调查小组对天津市整个商业房地产市场及五金市场进行了为期五天的市场调查工作。主要通过对当地可类比性商业项目、五金专业市场的基本状况与特征进行实地调查，同时通过与目标消费群进行深度访谈，更加深入地了解当地五金市场的发展状况。本次调查报告是我司的项目调研小组结合市场特征及项目的实际情况，通过科学的方法、系统全面的实地考察、深度的访谈、详实的分析形成的，是项目全程策划的重要组成部分，目的在于为项目的前期策划及后期工作提供重要的市场依据，务求为本项目制定合理的开发策略。一、天津市概况综述一天津房地产市场不太冷根据中房天津指数办公室2004年1月统计数据显示1月天津综合指数为638点，与上月保持水平。其中住宅指数为489点，较上月的490点略有走低，中房天津办公用房指数为717点，较上月增长2点，涨幅不大。中房天津商业用房指数为885点，较上月上涨2点。纵观2003年天津房地产异常活跃，拆迁、改造、修路、修桥工程不断。天津市有了大变样，尤其是老城乡改造更是使天津旧城换新颜。从天津12月城市综合指数来看，整个房地产市场还是呈小幅上扬趋势。不过从开发商在各大媒体的宣传力度上看，天津房地产市场还是有一定程度的放缓。综述二商业地产搅动天津整个房地产市场继去年10月初天津商业房地产展览会举办以来，天津的商用房地产持续加温，已经成了天津房地产届的热门话题。近期，商业地产一改往日对宣传的低调，频频展露于天津各大媒体上，投放的广告量大幅增加。天津商业地产又迎来了新的春天。天津嘉华国际商业中心在凯悦饭店越秀厅主办了旺铺拍卖及投资咨询会，30个柜位经过几轮竞买全部成交售出,创造了天津商业地产销售的奇迹。世界零售业巨头沃尔玛也鼎力加盟,更是掀起了嘉华国际商业中心的招商和销售热潮。麦购休闲广场也开始正式对外认购，首期推出的240个铺位被抢购一空。建成后将突破传统经营模式，将单一的商业经营行为演绎成文化氛围浓厚的休闲主题。商业地产一次又一次的掀起热潮，当然最值得一提的是天津奥林匹克中心配套区”项目案名正式发布，这标志着天津“时代奥城”在全国正式亮相。作为天津奥林匹克中心的组成部分，对于整个奥体中心的建设都具有极为重要的意义。天津“时代奥城”项目是大型的综合业态组合，具有前瞻的建筑规划和全方位的功能组合。将城市的全部功能汇集，天津新城市的功能中心也就相应的从这里诞生，天津的城市功能从此进入一个全新的阶段。二、天津市商业房地产发展状况及趋势（一）发展状况1、传统商圈挑起旋风滨江道在一公里的长度内聚集了三大百货商店劝业场、华联商厦和滨江商厦。其中两个百货店已有近70年的历史了，滨江商厦也有10年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。作为传统商圈的和平路、滨江道是天津市传统商圈本来已经没有什么炒作的题材了。但忽然闯进几个外来者，使这条金街更加热闹起来。外来者之一就是在全国挑起商业地产之风的大连万达，它在和平路推出产权商铺。随后，一直寂寞的滨江道也开始大兴土木，麦购休闲广场推出商铺，迎来北京、东北、温州等地客商。2、社区底商广受青睐大型社区中的商业区通常属于地区级商业区，他们作为区域服务。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点是价格相对不太高、商铺的经营比较稳定。从投资角度来说，一是投资住宅底商的风险小，楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；二是住宅底商的投资回报高。据悉，投资住宅有亏有赚，回报率高的话大约有10左右或者更高一些，而投资住宅底商的回报率则可能高达15以上，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。收益固定也是投资者青睐这种商铺的原因之一。3、超市店铺热销末班车超市商铺是今年年底才搭上这个商铺热销的末班车。本市的沃尔玛、家乐、乐购等超市附近的店铺都开始销售。它的销售主体有的是开发商，有的是连锁超市。不管怎样，商铺的经营情况与投资回报直接相关，与超市作邻居，利弊参半。不过，并不是与超市为邻的每个店铺都可以如鱼得水，它同样面临着经营风险，如果经营品种雷同，小店铺将会受到严重冲击。因此，如何与超市进行错位经营不仅是经营者面临的问题，也是投资者必须考虑的。同时，投资者也应看到开发商或超市对整个卖场的规划如何。如果开发商的招商不进行规划管理，今后的经营布局会显得零乱，影响经营效果。因此，由开发商代为统一招商，可以更好地保证投资收益。4、临街小门脸退出历史舞台今年，作为商铺投资的最早模式的小门脸商业正式退出历史舞台。由于市政建设的改造力度加大，临街简易的商业小门脸逐步被拆除。从1999年开始，商业小门脸拍卖是人们获得商铺的主要途径。市内六区每年都会组织商业小门脸拍卖活动，投资者竞买踊跃。拍卖成交量较大的和平区和红桥区的有关人士均认为，今年是本市商业小网点拍卖的收尾期。各区内原有商业小网点数量都是固定的，3年下来，各区区域整体规划已经进行到一定阶段，期间共举行了几十场拍卖会，平均每场的成功率都在50左右，有的场次成功率达到70。这意味着，原有小商业网点资源已经出让得差不多。5、专业市场将出现产权店铺以上说的店铺正在天津热销，其实还有一种店铺有可能就要进津。那就是专业市场的产权店铺。本市专业市场很多，如服装街、鞍山西道科贸街等等。目前这些专业市场多以租店为主，缺少统一开发，销售产权店铺的尚无。专业市场何时出现产权店铺，可能与专业市场的人气、开发成熟十分相关。（二）发展趋势1、呈“分散换集中、平面变立体”的发展趋势本市固有的商业态势以零售业为主，随处可见的是零散的商铺门面，而大型综合类商场、购物中心屈指可数，因此，商业地产首要考虑的是如何结合本市的商业特点和布局，将零星门面的经营者吸纳到新建的大型商场或购物中心，使其“分散换集中”，这种“分散换集中”的商业趋势，有效地改进了本市原有的商业模式，而营造大型购物广场、商业中心，有效地解决了零星商铺的占地问题，将平面商铺变成了立体商场。2、商业地产发展潜力很大有关专家透露，2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置，人均拥有量还很低。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。在天津，商业地产并不多，从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。商业地产成交量的上涨，意味着天津经济的上涨，地产投资得到重视，以至扩展到住宅。3、商业地产成为市场焦点近期，商业地产一改往日对宣传的低调，频频展露于天津各大媒体上，投放的广告量大幅增加，天津商业地产又迎来了新的春天。天津嘉华国际商业中心在凯悦饭店越秀厅主办了旺铺拍卖及投资咨询会，30个柜位经过几轮竞买全部成交售出创造了天津商业地产销售的奇迹。世界零售业巨头沃尔玛也鼎力加盟更是掀起了嘉华国际商业中心的招商和销售热潮。麦购休闲广场也开始正式对外认购，首期推出的240个铺位被抢购一空。建成后将突破传统经营模式，将单一的商业经营行为演绎成文化氛围浓厚的休闲主题。4、外地经营者占主流本市商铺投资市场中，天津本地人投资量显然不够，从去年“十一”黄金周商业房展会销售推广很火爆的麦购休闲广场、万达广场和铜锣湾广场、嘉华国际商业中心可以看出，外地人投资者在上述项目中占了重要的比重，甚至超过50以上，这与天津的城市基础建设、商业发展有着重要的关系。天津的商业投资已不仅仅局限于本地区而成为外地区投资的焦点。据了解，在本市投资商铺的人群大致分为四种。有购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润；也有人自营商铺；还有的投资养老。5、商业地产迎来新的春天最近天津的商业用房持续升温。天津商业地产大有“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的势头。在较短的时间内涌现出众多的商业房地产项目，现在正在实施的商业地产项目已达400多万平方米，最近本市的商业地产不断活跃，嘉华国际商业中心于去年十一月正式开盘，麦购休闲广场也开始正式对外认购。商业房地产项目不断加大宣传推广力度，频频展露于各大媒体之上，以上种种事件，无不为天津的商业地产加温。随着本市商业地产新项目的不断涌现，商业地产态势也在逐步改变着随处可见零散商铺门面的旧形式，取而代之的是大型综合类商场、购物中心。当然，从目前的状况看，天津的商业地产市场发展明显还处于较为初级阶段，这与天津城市经济发展的大环境是分不开的，更与天津市民的消费水平和消费观念有关。不过继天津市商委率先在10份举办首届商业房交会，为天津商业地产预热后。近期天津各大媒体都纷纷推出了商业地产项目系列报道以及有关商业地产开发投资研讨会。引起了本市及外地投资者对天津商业地产投资更为关注。天津商业地产又迎来了一个绚烂的春天。三、中国五金市场调查（一）市场现状（1）市场分布中国的五金市场主要分布在长江中下游地区，由于江苏、浙江等省的发展基础较早，最早时期受上海经济发展的影响，首先出现一批家庭作坊式的手工业生产者，主要生产一些日用小商品类的东西，改革开放以来受外来经济的冲击，慢慢地在技术革新上、产品档次上、生产规模上、管理思想上都形成了比较成熟的模式。而其它中部各省的五金经济虽然发展也早，但受地理位置的限制，信息流通上较慢，产品的技术革新方面难以吸收一些先进的技术，生产过于落后，都是受江浙五金经济的影响而借鉴来的一些技术及管理思想，相对来说，总体发展还落后于江浙一带。纵上所述中国的五金市场主要以长三角形成的经济圈为中心，而长三角主要以浙江为中心。（2）市场规模由于早期五金市场的档次普遍较低，所以产生的利润也较低，从而制约了五金市场的快速发展，总体上都是以限量生产或定量生产为主。但随着现代其它产业的快速发展（如房地产），对五金的需求也快速增长，促使了五金市场在其它产业的拉动下也在变革，慢慢地由被动走向主动，由低档走向高档，由小型走向规模，由国内走向国际（上海在2006年将举办国际五金联合会第49届大会就已经说明五金行业的发展正在茁壮成长）。（3）市场特点由于中国经济发展的良好势头，跨国企业大批涌入中国，使它对进口五金工具的需求激增，目前是中国五金业发展的大好机会。上海在2006年将举办国际五金联合会第49届大会，这是第一次在中国举办。同时也将举办国际五金展。到了2010年上海世博会，五金产品将成为世博会重要的一部分。同时上海市正在建设的三个五金城和对现有五金街道（北京路）的改造也充分证明了五金市场的发展前景，局时上海将成为全亚洲五金工具的贸易中心。1、生产规模以小型为主，暂时形成规模企业的较少。普遍都是以定量生产为主。2、创新应变能力差，由于企业规模小、设备落后，对市场变化的适应能力较差，容易被淘汰。3、产品档次偏低，由于早期主要针对国内需求为主，而且需求量都是小量为主，所以对产品的质量上没有太高的要求。但随着中国加入WTO后一些跨国公司的进入，对五金的需求大辐增长，同时对产品的档次要求也相应提高，五金行业为提高市场竞争力并走出国门，走合作联盟和品牌化发展之路是当代五金行业的明智选择。（二）目前五金市场的主要发展瓶颈缺点1、企业规模小，实力弱，市场应变能力差，新产品开发速度慢。2、设备陈旧，工艺装备落后，技术人员缺乏，技术档次低。3、产品档次低，品种少，配套能力差。4、产品质量标准定位低，在市场上难以形成竞争力。（三）天津五金市场的前景展望与预测1、从经济意义上分析一个城市整体经济发展必将带动相关产业的发展，这样才会更加合理性和均衡性，也是目前城市发展的普遍规律。在中国加入WTO的大背景下，天津面临着极大的发展机遇。根据多年来经济发展的特点分析，在以后的几年内，经过长期沉淀的天津经济将会出现质的飞跃。同时面对国内一线城市走国际化路线的特点，天津也将会有属于自己的独特路线，天津经济腾飞的时候已为期不远。由于整体经济快速发展，五金经济也将在此背景无需扬鞭自奋蹄。五金经济的发展对天津整体经济增长起到拉动作用。中国加入WTO后，政策逐渐开放，许多外国大型企业争相进入北京和天津，给五金市场带来极大的消费需求，而目前天津及北京现有的五金市场普遍存在档次低、规模小的特点，难以满足高档次的市场需求特点。为此，建立一个规模大、配套全、高档次的大型五金城仍是天津五金经济发展的燃眉之急，也是考验天津的五金经济能否走出国门的关键时刻。天津五金市场只有走规模化、高档化路线才能越走越稳、越走越强。同时随着五金经济的突飞猛进所产生的强大势能必将拉动其它产业的飞速发展，可以预见，本项目的投入建设正是对天津整体经济的发展如虎添翼。2、从市场需求分析随着天津经济不断地快速发展以及一些跨国公司的进入，对五金的需求将会逐年递增。而目前天津现有的五金企业由于规模小，技术落后，设备差等种种原因促使无法提供一些高档次、高品质的产品，所以面对强大的市场需求天津显得有点心有余力而不足。在此情况下，就急需一个上规模上档次的综合五金城出现以满足不断膨胀的市场需求。3、发展趋势分析从目前现有的五金市场看只有浙江永康五金城在中国一枝独秀，形成以浙江为中心的长三角五金经济圈。而在珠三角和环渤海经济圈这么大的地方却难以找到一个能与之抗衡的五金城，本项目的出现无论在规模上还是在经营模式上都是环渤海经济圈首屈一指的五金城，本项目的投入使用将会打破浙江永康五金城独霸天下的局面，局时将会形成与永康五金城二分天下的良好形势。产业结构调整促使天津五金市场走向规模化、品牌化发展。由于市场竞争越来越激烈，小规模、低档次的五金市场已经很难在市场立足，相对于一些大型品牌五金市场来说已经不具备竞争力，在以后的市场竞争下将面临淘汰出局的危险。所以目前国内小五金市场只有不断加强自身的核心竞争力，走规模化、品牌化、特色化路线才能在激烈的市场条件下站稳脚跟，形成核心竞争力。（四）永康市中国科技五金城调查分析1、基本概况中国科技五金城创建于一九九二年底，经过多年的开发建设，现已成为全国最大的五金专业市场、浙江省重点市场、浙江省星级文明规范市场、浙江省质量达标市场、全国五金专业市场委员会会长单位。截至目前，中国科技五金城已投入建设资金37亿元，占地500多亩，建筑面积315余万平方米，店铺摊位置2390家，城内硬件、软件配套齐全，服务设施完善，工商、公安、技监、供电、供水、税务、金融、运输、邮政、学校、医疗、信息网络等服务机构一应俱全。城内主要经营日用五金、工具五金、建筑五金及机电产品、金属材料、机械设备、装饰材料等上万种产品及相关产品，吸引了全国20多个省市自治区和海外客商前来经商贸易。近几年来，中国科技五金城交易量持续增长，各种五金产品旺销不衰，进出市场客流、物流与日俱增，市场日常客流量达到万人次，日货流量已经超过一千吨，五金商品不但畅销国内，而且源源销往东南亚、中亚诸国、欧洲、美国、俄罗斯等30个国家和地区。据统计，2000年中国科技五金城的市场成交额实现8145亿元（其中含第五届中国五金博览会成交额223亿元），上半年市场折成交额4457亿元，同比增长了145。五金城的发展与繁荣，为永康五金产业的腾飞起到了助推器的作用，推动了地方经济的发展，实现了经济效益和社会效益双丰收。2、中国科技五金城发展策略近年来，中国科技五金城以永康五金产业为依托，强化市场管理，注重与科技、文化、信息联姻，使五金城在市场竞争日趋激烈的情况下，走出了一条特色鲜明、兴旺繁荣的新路子。（1）注重规范管理，促进市场发展。作为永康对外开放的一个重要窗口，永康市委、市府始终重视五金城的开发和建设，专门成立了五金城管理委员会负责开发和培育中国科技五金城，并成立了五金实业开发总公司和中国科技五金城有限公司，负责市场的物业管理，还出台一系列优惠政策措施，对五金城进行了重点扶持和培育，从而为市场的繁荣和发展提供了保证。在市场日常管理中，五金城管委会积极处理好与政府职能部门，如工商、金融、供水、供电、技术监督、财税等之间的关系，在工作上求同存异，形成合力，遵循有关法律法规共同搞好市场；同时，建立和完善了市场组织网络，相继组建成立五金城商会与妇委会、治保委、治调委、义务巡逻队等群众性组织，发挥市场经营户自治作用。并定时召开群众组织成员座谈会，增进市场管理者与经营者之间沟通与了解，从而实现经营者自我管理。在治安秩序方面，还与公安部门共同创建五金城平安小区，为保市场一方平安奠定基础。此外，五金城管委会还制定和完善各项市场管理制度，细化分类，做到有法可循，有章可依。按照星级文明规范市场，严格管理，进一步促进了市场硬件再上档次，市场软件再上水平，塑造了市场新形象。同时强化管理者队伍和经营者队伍建设,通过推行双推双聘，强化内部激励机制,进行思想政治教育和职业道德教育，经常组织业务培训等形式，不断提高管理者的管理水平和经营者的经营素质，提高了市场整体素质，促进了市场的繁荣。（2）科技与市场紧密结合，市场科技孵化功能得到充分发挥。买产品到市场，买技术也到市场，这是五金城市场的特色所在。为大力实施科技兴市战略,1995年1月，永康市人民政府与中国科技金融促进会和国家科技风险开发事业中心及中国农村技术开发中心等单位签署了共同创建中国科技五金城的协议，从此，成功地架起了科技与市场结合的桥梁。为了实现科技与市场联姻，五金城相继创办了中国五金博物馆、永康五金名品展馆、国外五金产品展示馆、科技展馆、科技图书馆、人才库、项目库、专利库、中国日用五金城技术开发中心永康分中心、产品质量检测中心、五金网站等科技服务机构。这些信息、技术要素市场的建立，成为推动永康五金企业高精尖方向转化的孵化器，特别是每年一届中国博览会的召开，不仅推动五金城不断发展壮大，同时也带动了五金企业技术创新。据统计，从1996年开始至今，6届中国五金博览会共得到了100多亿元的成交额，达成科技成果转让达到3000多项。来自全国各地五金产品及科技信息汇集，总共达成科技成果转让2130项。全国各地五金产品及科技信息汇集五金城，并在这里连接转化，因此五金城不仅是全国五金产品的集散中心，还是五金产品的科技信息和技术转让中心。（3）文化与市场有机融合，营造出特色五金文化。几年来，中国科技五金城大力宣传和营造具有自身特色的五金文化，并取得了一定成效。在1998年，五金城管委会邀请专家、教授研究搜集整理石城山黄帝文化史料，发现五千年前中华民族始祖黄帝曾来永康城南石城山炼铜铸鼎的记载和传说，并开展一系列的五金黄帝文化研讨，大家研讨认为黄帝是五金之祖，永康是五金之源。这一消息通过新华社等媒体传播后，反响强烈。从而使永康五金城找到了祖，寻到了根，也把永康五金的历史向前推进了几千年，大大提高了五金之乡的历史品位。历届博览会，不但邀请国家级演员演出，还创作和加工出了一批富有浓郁地方特色和五金韵味的文艺节目。由五金城策划创作的歌曲烈火炼五金，已成为永康五金之精神风貌的形象体现，广为流传。同时，五金城还投巨资建造五金广场和屋顶花园，不断完善市场文化设施建设。屋顶花园总面积一万平方米。花园内亭台长廊、曲径通幽，并植有近30种观赏花卉，是一处独特的空中文化景观。此外，邀请省咨询委形成永康中国五金城发展规划思路研究、创办中国科技五金城刊物、绘制永康百工图谱等等，这些都为五金城注入了深厚的文化底蕴，极大地弘扬了五金文化，对扩大五金城的知名度和美誉度，打响中国五金城这一品牌发挥了积极的作用。（4）、五金城二期工程有关情况紧随着中国科技五金城知名度的不断提高,五金产品交易的日益扩大,要求进入市场经营的经营户纷至沓来，摊位店铺出现了供不应求的局面，原有一期市场规模和容量已很难适应其发展。繁荣是市场永恒的主题。超越自我，永不满足，是中国科技五金城管理者的奋斗格言，根据永康市委、市府的意图，结合五金城目前实际，五金城管理者开拓思路，跳出圈圈，明确提出实施二期工程开发思路，进行第二次创业，并全力打造中国五金之都世界五金名城。根据规划，工程总投资约为35亿元，规划用地498亩，总建筑面积约31万平方米。将按星级市场标准建造机械设备、装饰材料、生产资料、金属材料交易区、他人仓储区、停车场、金城宾馆及有关职能配套服务机构等。通过开发二期工程，最终把五金城建设成为融综合购物、科技交流、信息服务、博览展示为一体的商品交易中心、科技服务中心、信息交流中心和博览中心，真正让永康五金走向世界，让世界五金汇集永康这一宏伟目标。（五）天津市五金市场调查1、天津滨江五金城建设项目已正式启动据了解，滨江五金城建设项目由全国500强企业之一的滨江集团投资开发，这是和平区在海河两岸综合开发改造该区段建设过程中，借势延伸开发的重点工程之一，同时也是该区在重点建设“和平广场”项目基础上将海河的优势和和平路的优势结合起来，全面优化和提升中心商贸区档次和水平的重要举措之一。该区在具体实施中为了使项目运作落实速度快，基建工程质量高，以一天也不耽误的精神，加大工作力度，多方筹措资金，许多部门和人员都放弃了春节休息，继续奋战在工作一线。该项目总投资额将达到35亿元，将对东至新规划的新华路中心线、西至荣业大街、南至新规划的闸口街中心线、北至南马路的30000平方米的危陋房屋进行拆迁改造，并在此合围地区建设总建筑面积达到80000平方米的高档五金商城。建成后的滨江五金城将囊括维修工具、水暖器件、小型金属类器具、交通运输配件、小型起重设备等各类五金商品。堪称天津市乃至全国高规格、现代化、商品齐全、设施完善、购物消费便利的高档次五金商城。该区将通过滨江五金城建设项目借势搞好海河沿线服务型经济带，使现代服务业在全区经济总量中的比例有较大提高，从而为把和平区建成天津市商贸金融中心区、新兴第三产业示范区、现代化都市风貌形象区奠定基础。2、天津市东丽区将建国际轻工商贸城随着空港物流区的兴建，东丽区已成为大型流通业的投资热土，由上海亿丰经济发展有限公司和温州四家股东、大毕庄镇政府投资兴建的天津国际轻工商贸城项目近日动工兴建，由此形成了“南货北批，北铺南营”的新商贸格局。国际轻工商贸城项目总投资11亿元，占地1000亩，建筑面积66万平方米，将采取展示交易、仓储及综合服务为一体的独特经营方式。建成后可入驻4800多家厂商，年交易能力达60亿元，可为当地解决13500个就业岗位。据悉，该项目将于2006年全部建设完成。3天津南马路五金城持续繁荣（1）基本概况南马路五金城是由天津东方集团与天津凯立房地产有限公司、天津凯兴房地产开发公司共同投资兴建。始建于一九九八年，是延续了华北地区天津市南马路五金交电一条街的历史兴建的一座大规模五金交电行业的批发零售市场。南马路五金城地处天津市内环线，南马路、西马路、黄河道交口处。交通便捷，有地铁和十余条公共汽车路线通往商城，辐射全市及周边地区。五金城分为北区与东区两个区，两区占地面积55000平主米，建筑面积40000平方米，经营商铺900余间，容纳经营户1900多家。建筑形式以一层和二层独体为主，其中二层独体建筑比一层独体建筑多，单元面积18100平方米。（2）经营状况五金城设有市场管理服务中心，对经营户采用“只收租金不收管理”的措施。商城经营采用“只租不售，统一管理，分散经营”的形式。五金城每年租金收入达4640万元左右，其中北区2460万元左右，东区2000万元左右，年交易总额估计在20亿30亿之间。（3）租售状况商铺租售率达95以上。一层商铺租金每月每平方110元左右，二层商铺租金每月每平方90平左右，商铺整体平均租价每月每平方100元左右。根据商城投资回期为十年与商铺平均租价每月每平方为100元计算，则得出商城售价估计值为每平方1万元。四、项目所在地南开区概况1、综合所述南开区是天津市行政区之一，区域面积4064平方公里，人口87万，位于中心城区西南部，东起海河，与河北区相望；沿荣吉大街、兴安路、南马路至南门外大街、卫津路和卫津南路，分别与和平区、河西区接壤；西、南至密云路、芥园西道、陈塘庄铁路支线，与西青区相连；北抵老铁桥大街、北马路，沿西马路至西关大街、墙子河、南运河，与红桥区毗邻，区位优势十分显著。城市道路和市政设施配套完善，交通畅达便利，绿地葱郁，地理位置和自然环境优越，发展前景十分广阔，是理想的投资、经营、置业之区域。南开区是天津市的文化教育区。区内驻有南开大学、天津大学等驰名海内外的著名学府，以南开地域命名的南开中学不仅是全国著名学校之一,更是周恩来、温家宝两位中国政府总理的母校。南开区是天津的高新技术产业区。国家级高新技术产业园区天津新技术产业园区坐落在南开区。占地1222平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。南开区是天津市重要的商贸区。传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。西南角、东马路形成新的繁华区。新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。2、城市建设1993年天津市委、市政府确定了用五年时间完成成片危陋房屋改造的宏伟目标，作为全市任务最重，成片危陋房屋最多的南开区，在市委、市政府的正确领导下，全区上下共同努力，截至1998年，累计拆迁危陋房屋15231万平方米，还迁安置居民64475户，超额完成了与市政府签订的目标。1999年至2002年又拆除危陋平房5858万平方米，受益居民18051户。200年3月，天津市委、市政府做出改造老城厢的重大决策，6月1日全面启动老城厢改造，拆除旧住宅建筑面积73万平方米，有28890户受益。数十万的市民告别了环境恶劣的危陋平房，走进宽敞明亮的住宅小区。全区供热面积达到140366万平方米，住宅热化率达到86。新建、拓宽、改造南马路等30条道路。3、经济建设近年来南开区坚持把招商引资作为加快区域经济发展的生命线和推动力，积极优化投资发展环境，形成大招商、大环境、大服务格局，产业布局和经济结构不断优化，区域经济保持持续、快速、健康发展。2002年全区国内生产总值达到3381亿元，同比增长216，年均速度为211，以商贸流通业为主体的服务业增加值占经济总量的81。社会消费品零售总额达到6389亿元，同比增长172。实际利用外资额累计达6932万美元，实际利用内资额累计1981亿元。个体私营企业保持了较强的发展态势，国内生产总值占全区经济总量的472，已成为区域经济发展三资企业的重要支撑。4、建设目标面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，南开已经确定了新的中长期发展目标把南开区建成天津市重要的商贸中心，富有活力的高新技术产业基地，有吸引力的文化旅游基地，成为天津市特色突出、实力雄厚的先进文明市区。到2010年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区；建设形成西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区；建设形成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区；建设形成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区；建设形成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区。打造南马路、黄河道标志路，长江道汽车贸易街，鞍山西道科贸街，形成“六区三带”的多中心组团和点线结合的网络式布局。五、本项目概况1、总体经济技术指标本项目用地面积34公顷，地上建筑面积949300平方米，地下建筑面积295000平方米，容积率276，绿化率22,覆盖率43，地面停车位300个，地下停车位2300个。2、基本概况本项目座落于天津市南开区，地块现状是工厂用房，地块西南侧是廷安路，东南侧是密云一支路，东侧是黄河道与密云路，西北侧是南泥湾路。距地块本西北侧1公理处是城市主干道芥园西道，路地块西南1公理处是陈塘庄铁路支线。项目周边的南泥湾路、密云一支路与延安路商铺稀少，零星布有档次底的摩托维修店、小吃店与电缆经营店。周边布有大量的工业厂房，主要以汽修厂、电缆厂、模具厂基多，是传统的工业老区。3、主干道黄河道状况黄河道是城市主干道，西接交通大道芥园路，东与海河相连。黄河道西端600米路段是项目周边较为成功的马路商业街。经营业态以电缆、五金装饰部为主，汽修、餐饮、小百货为辅。其中电缆行业的占40左右，五金装饰部占15左右，餐饮占15左右，汽修占10左右，其他占20左右。商铺经营面积以2540平方米为主，租金以10001500为主多，则商铺整体平均租金为每月每平方40元左右。公共汽车25路（密云路天津站）；645路（姜井村密云路天津站）六、项目SWOT分析（一）项目优势1、经济优势随着“三五八十”四大奋斗目标的推进，天津的经济发展步入了全国发展较快地区行列。与年前相比，国内生产总值由年的亿元增加到亿元，年均增长。财政收入由亿元增加到亿元，年均增长。社会消费品零售总额由亿元增加到亿元，年均增长。2、京津互通优势2001年，国务院批准了“大北京规划”，明确北京、天津在区域经济中各自的功能和定位，天津将充分发挥其人力资源丰富、资本存量大、科技产品出口及在港口经济上的优势等良好条件，以开放的心态自觉融入大北京经济圈。3、时机优势2008年奥运会足球主会场设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。1997年底，中央在新形势下又一次宣布了对天津城市的定位，即“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。这将为本项目提供了良好的契机。4、规模优势发展商集团创立于1975年，总资产20亿元，是全国民营百强企业。本项目占地面积34公顷，建筑总面积110万平方米，能容纳4000余家商家，规模十分庞大，建立后将会成为全国最大的五金专业市场之一。5、充足的客户资源优势本项目投资商之一的东方集团是南马路五金城的主要投资商之一，在五金专业市场经营方面有丰富的管理经验，市场经营商对东方集团充满了信任，随着原市场的搬迁，这批客户资源大部分都会跟随东方集团过去。（二）项目市场机会1、2008奥运会给五金经济带来质的飞跃据统计，2008年北京奥运计划启动2900亿元的投资，正在建设中的高速公路、地铁、体育场馆等城市建设，每投资100亿元，就需要五金产品7亿元，也就是说整个奥运会的投入资金就有203亿元是用在对五金的需求上。而目前世界五金年贸易量6000亿美元，中国只占123。这是一个强大的需求空间，而目前北京、天津的五金市场远远难以满足以后的市场需求。所以，奥运会建设及社会发展对五金业的需求必将导致北京、天津的五金业再一次变革，五金业面临强大的发展空间是可以预见的。2、地产业、建筑业等其它行业的发展对五金的需求大增随着天津全面实现城市化建设的进程加快，对房地产业、建筑业的需求大增，同时房地产业和建筑业的发展将带来对五金业需求的大增，而五金经济的发展也会拉动整体经济的发展。当与之形成的产业循环链达到最优时，就会形成一个良好的经济体系，而一个良好的经济体系是促进城市走国际化路线的基础。七、经营者、投资者分析经市场调查小组对南马路五金城原有经营者进行了深度访谈，以此了解其对五金市场的看法及消费心态，更好为本项目的开发提供具有参考价值的市场依据。1、从商铺层数分析层数要求一层二层三层四层五接受百分比354020502、商铺规格3050平米5070平米接受百分比304070100平米100140平米140平米以上15105分析受传统观念及经营规模的制约，人们易接受底层面积为4080平米左右的商铺。A、从投资能力分析，如果商铺面积过大，总价也就越高，而经营者承受能力有限，所以多数投资者只能在自己的经济范围内做相应的投资。B、从经营规模分析，多数经营者为个体经营，一般情况没有太多的资金来经营大型的商铺，受传统观念的影响，也比较喜欢从小型经营开始，因为可以降低风险。3、对商铺门前过道的要求过道规划68米810米1012米6米以下或12米以上接受百分比15255010分析经营者过道810米的占有一半人数，他们认为过道适中最好，太窄了会大过拥挤，汽车难以通过去，会给运输带来一定困难。如果太过于宽敞，会让人感到人流不足，商业氛围较淡的印象。4、对进深、开间的要求进深规格57米79米911米1113米13米以上接受百分比2040201010开间规格34米45米56米67米7米以上接受百分比2020401010分析40的经营者认为开间为56米最好，认为门面宽对于做生意有很大好处，可使顾客产生商铺较宽敞，规模较大的印象。5、对配套的要求配套要求停车场仓库餐饭金融机构商业街接受百分比90901001001006、对商铺门前设广告牌的看法广告牌的看法设广告牌无设广告牌接受百分比2080分析多数投资者反对商铺前面设广告牌。反对设广告牌的经营者认为商铺门前设广告牌影响了商铺形象，占用了大量空间，挡住了客户的视线，使人产生一种压抑感，使经营受到了影响。7、付款方式的要求购买方式银行按揭一次性付清带租出售无所谓接受百分比702010分析随着社会的进步，人们的消费观念发生了根本性的转变，逐渐摒弃了以前保守的消费方式，追求一种用未来钱的消费方式。再就是，现在工薪一簇买房的也很多，这些人往往经济基础较为弱，月供是他们最好的选择。8、对购买动机的分析购买动机选择购买自营选择投资选择租赁接受百分比4010509、对总面积的要求总面积要求5080平米80120平米120160平米160200平米200平以上接受百分比203030101010、对商业总价的要求总价的要求3050万5080万80120万120160万160万以上接受百分比204020101011、主要信息来源渠道主要信息来源报纸电视口碑户外广播电台百分比3020301010分析40受访的人士认为楼盘的信息是通过口碑传播的，分析其原因是因为每一个想购买房子的人都习惯性地向别人打听那里的楼盘好，听别人说某个楼盘好，他说会记住这个楼盘，从而使他产生了解楼盘的想法。30受访人士认为楼盘的信息是通过报纸广告获悉，分析其原因是因为许多有商业地产欲望的人，都首先想到在报纸上寻找地产的基本信息，他们先对众多地产进行初步比较，然后有重点地进行选择。12、影响购买的因素因素地理位置商业环境物业管理总价重要程度第一位第三位第四位第二位分析他们在投资商业地产过程中,考虑的前几位因素主要是地理位置、总价格、商业环境、物业管理其中,他们对地理位置和总体价格的关注程度明显高于对其他因素的关注,主要涵盖了项目周边的自然环境、经济环境、社会环境、以及基础设施等比较直观的因素,同时也隐含了地产的单位价格和业主构成等方面的因素。八、结束语1、商业地产要考虑人口流动上海有一个关于“羊群商铺”的说法，它是某种业态的聚集效应。商业地产不是单纯的购物，我们应拓展许多新的业态。广州天河城自1996年12月正式开业，营业面积超过10万平方米，总投资达到12亿元，是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个现代大型综合性购物中心。据了解，自2001年起，其商场出租每年回收的租金稳定在23亿元左右。一个营业面积10万平方米的大型购物中心，每天至少需要2030万的消费人口支持，因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口，交通条件是否便利，客户的消费能力和消费特点如何，这都是在当初选址时要仔细考虑的，同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。确保业权的统一，为整个物业的统一经营管理奠定了基础。业权过于分散往往是商场经营者的致命伤。2、商业地产交通是关键对于产权和经营权，我觉得应根据所有经营者的商业变化，听取商铺经营者的意见，来把握方向。例如成立一个业主委员会，总体控制局面。同时，作为开发商，定位首先要看地理位置。两个相邻的商场在定位雷同时，应进行错位经营。在北京，地铁是环线的，它的商业分布是按照交通划分的；在天津，地铁1号线、3号线的交点在滨江道，交通控制人流动向，它的商业分布是辐射型的。3、商业地产要有明确定位商业地产的分块销售不是商业地产发展的高级形式，应该分得更彻底。应将商业地产的产权改为证券化处理，比较容易掌握。目前，商业地产仍处于原始状态，从投资者的角度出发，无论是买家还是炒家，最根本的是要将产品和利益研究透。经济地理决定着商业地产的成与败，不同的地理位置、商业业态分布，就有不同的经营效果。事实上，各种商业形态都存在独立、互补、代替和竞争，单独的力量是不够的，要有规模，要一起合作。但同时又存在互相排斥与兼容，作为经营者，你要根据所处的地理位置选择经营项目，选择商业形态。部分商场、超市营销成功的案例，都是由于有明确的定位。4、商业地产不能盲从运作在每个商圈、经营业态，都有特定要求，专业市场有专门的管理团队，产权、交通、环境等方面也不相同。一个城市的不同区域，商业文化、气氛、发展水平也不同。商业地产原来的经营方式是以出售为主，以融资的方式把贷款收回来，使产权的分布结构呈分散化，根据产权结构越来越分散，从而发现各种产权形式都是从聚到散的。购买商铺的回报无人保证，而购买小商铺的人不具备战略头脑，对商业地产不熟悉，导致被套牢。对于这种情况，我们可以找专业的中介公司。投资者购买商铺为了投资，后期经营由开发商将专业的中介引进来，这样开发商的功能就延伸了，经营权和产权的组合也得到了延伸。商业地产没有一成不变的，在不同的投资者手中，不同时期经营回报都是不同的。但消费者的消费行为、时间、空间结构有一定规律。在做项目的时候，开发商应该对消费引力、商店距离、经营成本、客流量、利息等好好算一算。5、商业地产招商很重要从宏观、微观两个方面看天津经济发展，商业地产和住宅不是一个概念，开发商要有负责、诚信的态度，特别是要对天津负责，商铺不只是简单的销售。找一个先进的管理团队，招商是整体工作中的重中之重，有了好的品牌，用35年整合周边地段的商业气氛，养活众多租户，培育忠实消费者。成功后，再炒地价。天津今后的15年是发展期，作为开发商，新的理念很重要。忙于在津“跑马圈地”的外资超市也推动了本市商业地产的发展。据了解，今年也是外资零售企业在本市开店最多的一年。有资料显示，世界500强阵营中零售军团的前十位，基本都聚集到津，剔除正在申请的投资项目，已建成和在建的5000平方米以上大卖场已有21家。同时，各商家的选址范围也发生了很大改变，最初市中心是他们选店的重点，如今各区、各居民区均成为其“涉猎”的目标。6、品牌塑造成为房地产业竞争的新靓点随着可口可乐、麦当劳、沃尔玛等世界知名企业挟品牌雄风进入天津，抢占天津市场；许多行业的有识之士纷纷举起品牌大旗与之抗衡，房地产业当然也不会错过自己在众多产业中的龙头老大的地位，不断树立自己的品牌大军。房地产自进入真正意义上的市场化运作以来，也经过几起几落的波折，先后经历地段、规划、质量、概念等几个阶段的炒作，如今随着房地产市场的日益完善，企业实施品牌战略是集行业发展、企业发展、市场发展三维于一体的需要。尤其是在我国加入WTO后，国外房地产业对国内市场产生的巨大冲击，信息化、规范化的市场令消费者日益成熟，进一步迫使企业实行品牌经营，如今天津的房地产市场在发展品牌经营的同时，更是进入了服务竞争的新阶段。附件对浙江永康五金科技园的分析1、概况永康市五金科技工业园位于浙江省中