郑州楼盘营销策划方案

郑州楼盘营销策划方案篇一郑州某房地产项目营销策划书某房地产项目营销策划书一、项目简介某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈商品大世界、名优建材市场等分开。某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中1597M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的904。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52，一期大户型销售额16，二期临街商铺占32。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。型将社区同周边的二、市场概况及基本竞争格局A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。（小户型市场详见附2郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。某房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下A、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。B、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。C、复合市场。某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（某房地产购房消费支撑力度）调查方法分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间2003414郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。2003414，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查发现1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素，89月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多，租务市场一般80150元/月8、作为首次购买者，最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更篇二房地产楼盘营销策划书精品和达东东城FREEFLY组员李莉31闫旭43王月44韩琦46目录前言3第一部分市场分析3一、宏观经济环境分析3宏观政策3二、环境分析结论4（一）宏观环境分析总结5（二）市区竞争分析错误未定义书签。（三）杭州房地产市场未来预测4三、竞争者分析4（一）区域内竞争者分析4（二）市区竞争者分析4第二部分项目分析6SWOT分析6第三部分客户分析10“东东城”STP战略10（一）细分市场10（二）目标市场11（三）产品及市场定位11第四部分营销推广12具体营销方案推广14第一季筹备期时尚生活，绝不平凡14（一）营销周期14（二）营销理念14（三）广告策略14第二季导入期最美东东城（品牌导入期）15（一）营销周期15（二）营销理念15（三）广告策略15第三季热销期“我就要我的东东FREEZONE”16（一）营销周期16（二）营销理念17（三）广告策略17第四季持续期领舞都市新贵享受和谐东东17（一）营销周期17（二）营销理念18（三）广告策略18第五季结案期服务让您更信任18（一）营销周期18（二）营销理念19（三）广告策略19结语19附录和达东东城户型图错误未定义书签。前言以下我们本次策划的几个重点1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析2、对杭州以及下沙房地产市场的分析3、对和达东东城项目的深度剖析4、对和达东东城目标客户的定位分析5、对和达东东城项目策划五季的具体营销策略第一部分市场分析一、宏观经济环境分析（一）宏观政策1、国家限购令一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。2、浙江省地方政策杭版限购令本市包含萧山余杭新政认房不认贷新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。杭州市国土局杭州10保障房用地细则将出台杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10配建”供应方式，因为“10配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。今年杭州将推3600套公租房新建设60万平方米3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共2369万平方米。二、环境分析结论（一）宏观环境分析总结1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。（二）杭州房地产市场分析杭州的房地产市场特征可归结为以下几点1房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。2住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。3住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。4刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。5本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。（三）杭州房地产市场未来预测篇三2014房地产营销策划方案大全资料目录2014房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供2014年1月房地产营销策划方案大全最新更新资料58G，以下为2013年101112月VIP更新资料13年101112月更新00012013年10月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案_19P_销售推广策略PPTX363MB13年101112月更新00022013年10月成都房地产市场月报_25页_调查分析报告DOC80850KB13年101112月更新00032013年10月创典市场信息简报_60页_调查分析报告645MB13年101112月更新00042013年10月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告_79P_前期策划PPT896MB13年101112月更新00052013年10月房地产预测绘知识分享_27P_专题研究报告PPT75900KB13年101112月更新00062013年10月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划_210P_营销推广方案PPT563MB13年101112月更新00072013年10月玖珑城购物公园3号楼商业项目VIP认筹方案_20P_营销推广策略PPT224MB13年101112月更新00082013年10月克而瑞咨询季刊_114页_调查研究报告1081MB13年101112月更新00092013年10月南京新街口海尚海百货商业项目分析_32P_调查研究报告375MB13年101112月更新00102013年10月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议_47P_前期策划PPT2809MB13年101112月更新00112013年10月山东临沂房地产市场月报_21页_调查分析报告429MB13年101112月更新00122013年10月上海松江市场调研报告_54页_调查分析总结931MB13年101112月更新00132013年10月天津房地产市场月报_120页_调查分析报告568MB13年101112月更新00142013年10月天津土地市场月报_14页_调查分析报告66420KB13年101112月更新00152013年10月西安市房地产市场月报_33页_调查研究报告DOC174MB13年101112月更新00162013年10月下旬重点城市报广搜集_105页_调查分析报告1733MB13年101112月更新00172013年10月销策划浅析_30P_专题研究报告PPT70750KB13年101112月更新00182013年10月郑州楼市资讯月报_63页_市场调查报告141MB13年101112月更新00192013年10月郑州市高新区市场调研报告_37页_调查分析总结265MB13年101112月更新00202013年10月中国房地产市场研究月报_45页_调查分析报告118MB13年101112月更新00212013年10月重点城市报广汇编_69P_调查研究报告PPT3822MB13年101112月更新00222013年10月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案_46P_营销策划战略PPT1002MB13年101112月更新00232013年11月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报_46P_前期策划PPT1398MB13年101112月更新00242013年11月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划_112P_销售推广方案PPT466MB13年101112月更新00252013年11月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告_60P_前期策划PPT1191MB13年101112月更新00262013年11月房地产经营与管理土地一级开发项目运作_27P_管理制度PPT31400KB13年101112月更新00272013年11月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案_41P_营销推广策略PPT1802MB13年101112月更新00282013年11月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告_50P_调查研究分析PPTX901MB13年101112月更新00292013年14届时报世界华文广告奖_47P_作品鉴赏PPT895MB13年101112月更新00302013年19月湖南怀化房地产市场情况分析报告_9页_调查研究总结DOC71827KB13年101112月更新00312013年2月河南鹤壁浚县房地产市场报告_81P_调查分析总结PPT1345MB13年101112月更新00322013年4月安徽铜陵市房地产市场调研报告_63P_调查分析总结PPT637MB13年101112月更新00332013年4月克而瑞咨询中心产品月报_59页_调查分析报告656MB13年101112月更新00342013年5月安徽阜阳房地产市场情况_14页_调查分析报告DOC208MB13年101112月更新00352013年5月北京华润五彩城商业中心项目调研报告_27P_市场调查分析PPTX559MB13年101112月更新00362013年5月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告_184P_前期策划PPTX800MB13年101112月更新00372013年5月河北保定市商业地产市场专题调研报告_57P_调查研究分析PPT1125MB13年101112月更新00382013年5月水岸新城项目售楼中心规划方案_60P_营销推广策划PPT1484MB13年101112月更新00392013年5月武汉万福路项目分析报告_66P_市场调查研究PPT740MB13年101112月更新00402013年5月写字楼产品核心筒设计研究报告_58页_调查分析总结271MB13年101112月更新00412013年5月中山118向明广场招商手册_34P_营销推广方案PPT518MB13年101112月更新00422013年6月CRIC咨询季刊_116页_调查分析报告1266MB13年101112月更新00432013年6月广东湛江君临时代城市综合体项目整合推广策划案_254页_营销执行方案2578MB13年101112月更新00442013年6月海南海口房地产报告_41页_市场调查分析200MB13年101112月更新00452013年6月杭州西溪印象城项目考察报告_28页_市场调查分析414MB13年101112月更新00462013年6月建材标准专题研究报告_93页_调查研究分析649MB13年101112月更新00472013年6月解读旅游法_69P_专题研究报告PPT231MB13年101112月更新00482013年6月钧涵地产管理评论_52页_调查分析报告234MB13年101112月更新00492013年6月普通住宅及类别墅产品专题研究_71页_2012年_调查分析报告428MB13年101112月更新00502013年6月长沙渔人码头项目封底仪式及推介会活动策划方案_43P_营销推广策划PPT1086MB13年101112月更新00512013年6月郑州卓越凯悦国际写字楼项目营销推广方案_54P_销售执行策划PPT278MB13年101112月更新00522013年6月中远房地产效能监察汇报总结_47P_市场研究报告PPT1890MB13年101112月更新00532013年7月成都郫县犀浦东地块地标综合体项目前期定位方案_84P_营销推广策略PPT1152MB13年101112月更新00542013年7月大连国防航天科技文化产业城市综合体项目报告_182P_前期策划PPT4802MB13年101112月更新00552013年7月河北阜平地产大盘项目整体营销策划建议方案_62页_销售推广策略DOC1214MB13年101112月更新00562013年7月河北国际城高档小区项目会员招募活动营销方案_67P_销售推广策划255MB13年101112月更新00572013年7月河北开封市市场调查报告_166P_调研分析总结PPT3046MB13年101112月更新00582013年7月湖北当阳中央街区商业项目定位及其营销执行计划_104P_销售推广方案PPT1866MB13年101112月更新00592013年7月湖北荆州万达广场住宅项目推广方案_35P_营销执行策划PPT1261MB13年101112月更新00602013年7月湖北十堰万象国际城商业中心项目市场调研及初步定位建议_58P_前期策划PPT910MB13年101112月更新00612013年7月华润幸福里项目简介_19P_研究分析报告PPT1270MB13年101112月更新00622013年7月陌生区域项目定价科学方法探索_44页_研究分析报告138MB13年101112月更新00632013年7月山东烟台市场月报_73页_市场调查分析386MB13年101112月更新00642013年7月上海房地产市场总结与展望_10P_调查分析报告PPT151MB13年101112月更新00652013年7月苏州胥口港龙乐汇城商业项目市场研究报告_216P_前期策划PPTX3412MB13年101112月更新00662013年7月提高配套业态比例及丰富度打造体验式购物中心_44P_研究分析报告580MB13年101112月更新00672013年7月线城市房地产开发投资吸引力TOP10研究_14页_市场调查报告72287KB13年101112月更新00682013年7月郑州市场报告_66P_调查分析总结PPTX564MB13年101112月更新00692013年7月重庆巴南鹿角别墅项目投资可研报告_46页_前期策划438MB13年101112月更新00702013年8月CRIC地产观察_124页_市场研究报告1955MB13年101112月更新00712013年8月成都房地产市场分析_21页_调查研究报告DOC75100KB13年101112月更新00722013年8月福建龙山古镇商业项目操作模式思路建议_106P_前期策划PPT475MB13年101112月更新00732013年8月贵州德江南湖花园酒店项目室内设计方案_34页_总体规划布局3838MB13年101112月更新00742013年8月济南市房地产场月报_41页_市场研究报告259MB13年101112月更新00752013年8月江苏省南京市房地产市场调研报告_76页_调查分析总结577MB13年101112月更新00762013年8月江西瑞越江湾旅游商业综合体项目概念方案设计_43P_前期策划PPT1007MB13年101112月更新00772013年8月客户跟踪维系课程_16P_培训_教程PPTX61815KB13年101112月更新00782013年8月乐天海珀御庭高端项目营销中心开放仪式和认筹执行细案_55P_销售推广方案PPT1490MB13年101112月更新00792013年8月里仁居项目周报_25P_调查研究报告PPTX75492KB13年101112月更新00802013年8月楼市调控政策走向及上海房地产市场趋势判断_87页_调查研究报告369MB13年101112月更新00812013年8月宁夏银川北环市场改造项目定位思路沟_21P_前期策划PPTX774MB13年101112月更新00822013年8月青岛碧桂园项目营销模式研究与东方夏威夷项目营销启示_80P_调查分析报告PPTX1081MB13年101112月更新00832013年8月青岛房地产市场研究报告_24页_调查分析总结106MB13年101112月更新00842013年8月青岛世园区南侧住宅项目可行性研究报告_51P_前期策划PPT576MB13年101112月更新00852013年8月软景研究报告_35P_专题研究分析PPT1127MB13年101112月更新00862013年8月山西首开忻州恒旺国际广场商务中心项目首次沟通_69P_营销推广策划PPT1280MB13年101112月更新00872013年8月商业地产融资模式及案例分析_59页_专题研究报告133MB13年101112月更新00882013年8月上海房地产楼市月报市场分析_23页_调查研究报告DOC61100KB13年101112月更新00892013年8月天津房地产市场月报_120页_调查研究报告566MB13年101112月更新00902013年8月天津土地市场月报_17页_调查研究报告83209KB13年101112月更新00912013年8月万年基业商业地产中心职能战略规划_56P_研究分析报告PPT411MB13年101112月更新00922013年8月西安市商业地产市场分析报告_52页_调查研究总结444MB13年101112月更新00932013年8月系统的薪酬设计与管理知识培训_71页_课程_教程145MB13年101112月更新00942013年8月写字楼圈层营销专题研究报告_42页_调查分析总结296MB13年101112月更新00952013年8月园林设计景观必看_41P_专题研究报告PPTX2198MB13年101112月更新00962013年8月长沙梅溪湖市场调研报告_45P_调查研究分析PPT2557MB13年101112月更新00972013年8月浙江富阳城市简介及地块拓展情况汇报_16P_前期策划PPT128MB13年101112月更新00982013年8月郑州房地产市场研究报告_69页_调查分析总结476MB13年101112月更新00992013年8月郑州民安北郡低密居住区项目营销模式专题研究报告_54P_销售推广方案670MB13年101112月更新01002013年8月郑州世航之窗经济综合实验区项目商业定位报告_92P_前期策划PPTX1904MB13年101112月更新01012013年8月中国房地产政策跟踪报告_13页_调查研究分析84661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