天正集团南汽地块项目市场专项调研报告

天正集团南汽地块项目市场专项调研报告天正南京中央路南汽北地块项目住宅部分前期市场调研报告保密级别一级目录目录1序言6报告摘要7报告结构7主要研究结论7项目调研背景说明入选本次调研的典型楼盘情况1南京市2005年各片区高端及中高端商品住宅定义2本次调研的南京市各大片区中高、高档商品房项目消费者调查说明103本项目市场背景资料研究104城中、鼓楼北部版块特征调研13第一部分区域市场环境研究执行方南京市中高端、高端房地产发展状况分析15110204年南京市中高端、高端商品住宅用地供给情况追踪及未来预测151220022004年南京市中高端、高端商品住宅市场规模及变化特点171210204年的南京市中高端、高端商品住宅市场总体供应量及总体消化量171220204年的南京市中高、高端商品住宅市场分区域供应及吸纳情况及特征总结1230204年的南京市商品住宅、中高及高端住宅市场价格水平及分区域水平变化情况比较及分析191240204年南京市高端商品住宅市场产品换代情况及供应特征的变化情况简述212目前南京市中高及高端商品住宅市场情况综述2221目前南京市中高及高端商品住宅市场供应情况、吸纳情况研究22211南京市中高及高端商品住宅分年度供应量、吸纳量及变化特征22212南京市高端商品住宅市场价格水平比较2322目前南京市中高及高端商品住宅市场供应特征分析24221南京市中高及高端商品住宅细分市场24222南京市中高及高端商品住宅建筑品质0204年变化研究2523目前南京市住宅类（高端商品住宅）已实现的市场需求特征分析2624目前南京市住宅市场空置水平及高端住宅市场空置水平分析25租赁水平分析26二级市场价格水平27高端住宅市场投资回报分析293未来南京市市场走势预测2931未来（20052007年）南京市住宅类（高端住宅）市场总供应量预测2932各细分市场供应格局的预测3033城中区域市场现状特征总结及其走势预测3134未来（20052007年）项目地5公里范围内的各类型商品住宅市场供应量预测及未来市场格局研究3235根据高端商品住宅市场的供销变化分析市场风险与机会324本项目参考数据南京市别墅市场现状近年来别墅产品及类别墅产品的市场供需状咨询方抉策地产研究中心10251南京市别墅及类似别墅产品供应总量分析334112001年及以前至2004年南京市别墅市场的供应量统计33412分别墅形态的供应量年度变化分析34413销售许可证数据分析供给江宁片区的各物业类型市场销售许可证新增上市面积3542目前南京市别墅市场价格供应分析36421分板块别墅供应平均价格36422南京市别墅供应价格走势分析3643南京市别墅产品总体消化状况分析331各年度（2001年至2004年）的分别墅形态的消化量分析332南京市别墅及类似别墅产品年度吸纳量变化333各年度分别墅形态的年度市场吸纳速度变化分析39434从交易数据看消化2004年35各年度（2001年至2004年）的分别墅形态的供需总体状况分析404420022004年，南京市别墅项目投资额、别墅开发占南京市房地产开发总量比例4045南京市别墅用地供应情况40451近期南京市土地供给及交易状况40452近期南京市别墅用地供给及交易状况41453存量别墅用地状况分析4146别墅物业入住水平分析4147区域市场现状分析及南京市别墅市场趋势预测425根据中高及高端商品住宅市场的供销变化分析市场风险与机会本部分结论42第二部分南京市中高及高端住宅项目个案分析44本部分项目设计441基础信息分析442项目产品特征分析5421典型项目的户型设计5422典型项目的单套面积指标统计5623典型项目的主力户型统计5624典型项目的车位情况5725典型项目的社区内部配套情况56本次调研的项目的周边配套情况6027典型项目的物业管理指标633典型项目的客户情况654调研项目的销售形势分析675调研项目中的景观房项目分析696本项目直接竞争项目分析747典型项目案例分析（共12个项目）75典型别墅案例1149附件别墅户型功能分析124第三部分目标客户群需求特征专项调研12项目执行说明121调研目的122调研时间123调研对象124样本分布125调研方法12916调研内容1292对项目地的认同度12921是否愿意在项目地购买住宅12922愿意在项目地购买住宅的原因分析13023不愿意在项目地购买住宅的原因分析13024选择项目地的转化条件分析13125在项目地的价格接受度131251在项目地能接受的最高单价131252在项目地能接受的最高总价1323、潜在消费者的总体特征13231潜在消费者的总体特征132311潜在消费者的年龄结构132312潜在消费者的家庭结构133313潜在消费者的受教育程度134314潜在消费者的职业分布134315潜在消费者的家庭收入分布1354潜在消费者的居住现状13641潜在消费者的目前住房获得方式比例分布13642潜在消费者目前居住区域13643潜在消费者的目前居住面积13744潜在消费者对目前物业的满意度135目前每月用于房产方面的消费额度136目前每月用于房产方面的消费额度占月收入的比例1395潜在消费者的消费偏好13951潜在消费者的置业时间的分布13952潜在消费者对置业板块的偏好14053潜在消费者对购买住宅的物业类型的偏好14154潜在消费者对购买住宅的建筑风格的偏好14155潜在消费者对购买住宅的楼型的偏好14256潜在消费者对购买住宅的户型偏好14357潜在消费者对住宅总面积及各个功能间面积的偏好14359潜在消费者对购买住宅的厨房形式偏好145510潜在消费者对购买住宅的阳台个数及形式的偏好1465101潜在消费者对购买住宅的阳台个数的偏好1465102潜在消费者对购买住宅的阳台形式的偏好146511潜在消费者对购买住宅的窗户形式的偏好147咨询方抉策地产研究中心302512潜在消费者对车库数量的偏好147513潜在消费者对社区环境的偏好14131潜在消费者对社区总体分区的偏好14132潜在消费者对社区环境的偏好14133潜在消费者社区内景观的偏好1495134潜在消费者对生态社区配套的偏好150514潜在消费者对小区配套的偏好1505141潜在消费者对小区智能配套的偏好1505142潜在消费者对小区内会所的偏好1515143潜在消费者对交房标准的偏好1515144潜在消费者对小区的物业管理方式的偏好1526购买决策方式与购买力分析15261潜在消费者在城中可以接受的住宅最高单价15262潜在消费者可以接受的住宅最高总价15363潜在消费者的付款方式154631潜在消费者可能采用的付款方式154632潜在消费者采用贷款时能承受的最高首付额度154634潜在消费者采用贷款时贷款年限选择155635潜在消费者采用贷款时最高月供额度15564潜在消费者在城中能接受的车库最高总价15665潜在消费者在城中能接受的物业管理费用价格15666潜在消费者在城中购买住宅的动因分析1577潜在消费者的媒介影响度151潜在消费者的信息获取途径152潜在消费者的报纸媒体的偏好分析153网络媒体的偏好分析15974媒体对潜在消费者购买决策的影响度分析159相关因素的交叉分析1601潜在消费者的家庭年总收入与相关因素的交叉分析16011家庭年总收入与购买时间的交叉分析16012家庭年总收入与板块的交叉分析16213家庭年总收入与物业类型的交叉分析16314家庭年总收入与项目地可承受总价的交叉分析16415家庭年总收入与城中可承受总价的交叉分析16516家庭年总收入与车库总价的交叉分析1662潜在消费者的面积偏好与相关因素的交叉分析16721面积偏好与户型偏好的交叉分析16722面积偏好与建筑结构偏好的交叉分析163购买动因与相关因素的交叉分析16931购买动因与户型偏好的交叉分析16932购买动因与项目地可承受总价的交叉分析1704目前置业频次与其它调研指标的交叉分析17141目前置业频次购买目的171咨询方抉策地产研究中心402542目前置业频次购买时间17143目前置业频次板块17144目前置业频次物业类型17145目前置业频次面积偏好17246目前置业频次户型偏好17247目前置业频次单价1724消费者需求调查报告结论汇总17291他们的是怎样一群人本项目客户定位参考17292他们对想要的城中地区的房子的基本偏好有那些本项目产品定位参考17393他们想要的城中地区的房子的基本特征有那些本项目产品规划与设计参考17494影响他们购房信息传达的基本因素有那些本项目营销策略参考17510从需求分析研究提出的本项目的建议17511消费者调查后记本部分结论176附加部分本项目定位构想代报告结论17定性描述的定位建议方案17产品定位17市场定位171市场定位综述172市场定位构想方案17项目市场定位的表现与载体11产品设计方面12全程营销与焦点群体的营销表达形式1产品设计及规划细节建议（定位建议附加部分）11小区总体规划111社区总体规划理念112项目组团建议114社区安全115交通组织及停车设施规划116环境及景观规划117建筑风格规划12项目户型设计121户型总体规划122户型面积配比123户型细部处理（层高、窗户、阳台、厨卫等）124户型特色卖点13项目特质打造131装修建议1入选本次调研的典型楼盘情况11南京市2005年各片区高端及中高端商品住宅定义即高端商品住宅140M27500元M2即总价约为100万元以上/套；中高端商品住宅即总价65至100万元/套。参考我中心的有关统计数据，目前南京较高收入群体的家庭年均可支配收入人民币15万元；按照房价收入比，较高收入阶层承受总价人民币100万元；按照产品标准140平方米计算，目前南京中高端、高端住宅价格标准为住宅单价7500元平方米。而目前南京中高端商品住宅价格标准为住宅总价65万元/套至112万元/套。12本次调研的南京市各大片区中高、高档商品房项目项目名称行政区城中片区（入选25个项目）天空之都白下金城花园鼓楼天目华庭鼓楼观园翔龙鼓楼天山汇景园鼓楼国际贵都白下金鹰国际花园白下文泽园白下长发中心白下未来城玄武南京国际广场鼓楼金鼎湾建邺王府花园白下金陵王府白下亚东名座白下宏图上花园秦淮君临国际鼓楼儒林雅居白下广厦南京邓府巷项目鼓楼丁山桂墅园鼓楼汇林绿洲鼓楼咨询方抉策地产研究中心朗香江宁山水华门立信瑞景文华中国人家注抉策地产研究中心对南京市防地产市场的片区划分标准如下江宁片区绕城公路以南，江宁行政区在内的地区；河西片区内秦淮河以西地区；城东片区龙蟠中路以东，宁镇公路以南，光华路以北地区；城中片区龙蟠中路以西，长乐路以北，建宁路以南，内秦淮河以东地区；城南片区长乐路、光华路以南，凤台南路以东地区；城北片区建宁路、宁镇公路以北地区；江北片区长江以北南京市区。2消费者调查说明本次消费者调查的对象为家庭年收入在10万元以上，自己拥有产权的一套以上住房，愿意在未来13年内在城中购买住宅的消费群体。一部分为街头拦截访问和招募约访的受访者，一部分为会员数据库回访获得的受访者。本次调研中共收集有效样本203个，其中街头拦截访问和招募约访样本为103个，会员数据库回访样本100个。样本具体特征见本报告第三部分详细介绍。3本项目市场背景资料研究南京市2004年112月新建商品房交易情况根据南京市房产局发布的交易数据2004年全市商品房累计上市1025万平米主城区567万平米，同比增长34；全市预销售5。其中，河西、江宁、江北商品房上市量分别占全市供应量的22、23万套，交易面积为429万平米，分别占全市房屋成交的42和35。从交易价格来看，较之前三季度有较快上涨，第四季度则呈现出平缓增长的趋势，月间波动不大。2004年高档商品房市场概况南京市目前的中高端、高端住宅项目均价一般在750014000元/平米的水平上，由于中高端、高端住宅总交易量占商品房成交总量的比例较低，均价水平在各区域的差异较大，如果包含别墅项目考虑，南京市目前的真正可称之为高档商品房的楼盘并不多，很多普通价位、套性较大的项目的在户型、价格、产品品质与宣传为高档项目的楼盘的品质的差异并不是很大，所以考察南京市目前高档商品住宅的应从近两年来市场的供应与消化的实际表现具体分析，因为以目前南京市消费者的经济承受能力这个指标考虑，应将一部分总价较高的中高端项目考虑在内，高端中高端这样一个市场的容量与年度消化水平与消化特征是我们这个项目需要研究的大背景。2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况图272005年一季度南京新建商品房分物业供应比例别墅商住、写字楼611商铺住宅11722005年一季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的72，这一数字较之四季度，略有下降，但是仍然远远超出其它物业所占比咨询方抉策地产研究中心1102500600040002000000住宅商铺商住、写字楼别四季度7130905年一季度717211127572由图29可以看出，2004年四季度与2005年一季度分物业类型的供给对比中，四种物业的供应比例尽管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持稳定。其中住宅、商铺及别墅项目的供应比例略有增加。潜在购房者的家庭收入情况资料2004年四季度南京市准购房者家庭年总收入统计3002001000011212万以3万以下314万415万516万6122752211127153462004年二季度212222241096559497275191124926442004年四季度16517616253从图中可以看出四季度的调研中，家庭年总收入集中在416万的比例最高，达到1915万的咨询方抉策地产研究中心1202514万和12万元以上的人群比例也较高，分别为165和162；家庭年总收入在616和53。与前三个季度相比，潜在消费者的收入水平总体变化不大，家庭年总收入在4万以下的人群比例有显著下降，5112万的中高收入人群比例有较明显的上升，12万以上的高收入人群的比例基本稳定。总体来说收入的两极分化趋势比较明显。4城中、鼓楼北部版块特征调研1）城中板块简评区域范围城中区域是指南京市东至龙蟠中路，西至秦淮河，北至建宁路，南至长乐路之间的这一块区域，城中，正以其得天独厚的地段优势，在各个方面俯视着其他的几大板块。基本状况、板块价值分析近年来，南京各个片区的全面开花，吸引了众多购房者的目光，但是无论片区间的竞争又多么的激烈，城中板块从来就不曾被人忘却过，反而始终以其高档的品位、高昂的价位成为每个置业者心中的梦。购房最重要的就是地段。在城市中心这种不可动摇的地段优势、多数购房者的实际要求和心理趋势。对于扎根在都市里的人们来说，这种优越感更是不言而喻日益完善的多元化生活设施，在购物、教育娱乐等方面让他们得心应手；对于投资者来说，城市中心土地资源的稀缺性将会成为升值的最大筹码。城中的新街口、珠江路、夫寺庙、湖南路等商业圈，更是为家住这里的居民和生活提供了极大的便利。此外，住在城中，还是一种身份的象征。城中的住宅，具备卓越的地段优势和不可再生性，注定只能为一小部分人所享有。2002年至2004年中，城中区域高端住宅上市量为96万平米，至2004年底，已经消化7922万平米，吸纳率高达91，远高于其他各大板块。问题及解决方法目前困扰城中的问题一是房价，二是环境。城中的房价虽高，但是单价张幅并不大，远远不及其他片区上涨幅度。开发商对总价有一定的控制得很好，因此，在城中置业并非遥不可及。对于后者，随着目前住宅建设水平的不断提高，开发商更加重视在城中稀有的土地上打造精品。例如位于朝天宫“朗诗熙园”的“我们要在城市中央种树”的景观设计理念，充分营造出了在咨询方抉策地产研究中心1302520022004年南京市中高端、高端房地产发展状况分析110204年南京市中高端、高端商品住宅用地供给情况追踪及未来预测注本部分统计使用南京市土地储备中心公布的各年度土地成交资料；20022004年年度中高端、高端住宅用地楼面地价统计标准分别为3000、3500、4000元/平米。另本报告定义的中高、高端住宅项目不包含别墅项目，别墅项目数据详见本部分4章节的专门论述。图112002年2004年中高端、高端住宅用地情况及其变化趋势统计1）2002年2004年南京市中高端、高端住宅用地楼面地价统计700060005000400030002000100002002年2003年2004年高端住宅用地楼面均价62990237771767324616376（元/平米）全市土地楼面均价（元/2602912939294平米）2）2002年2004年南京市中高端、高端住宅用地总量统计10005000200220032004全市高端住宅土地出让133560062649面积（万平米）高端住宅土地出让面积5266101132（万平米）咨询方抉策地产研究中心150255万平米，成交均价260291元/平米，其中中高端、高端住宅用地的成交面积为5266万平米，成交均价6299元/平米，这一价格主要是受到聚宝山地块的拉升影响。至2003年，除全市土地成交面积增加至6006万平米以外，高端住宅用地成交面积、成交均价及全市土地成交地价都有明显下降。至2004年时，全市土地成交面积仅为2003年的一半，为2649万平米，高端住宅用地成交面积再次下降，仅有132万平米，约占成交土地总面积的5，其成交价格与同期相比，变化不大，为461635410014729454万平米，正在开发中的中高端、高端住宅用地面积咨询方抉策地产研究中心1602514万平米，至2007年为止，将要开发的土地面积为7294万平米（该数据为预测数据）。不难看出，从2002年开始，至2007年，南京市的高端住宅用地面积在逐渐的减少。导致这一现象的主要原因在于，南京市的高端住宅集中在城中及其附近区域，而这些区域的土地资源是有限的，随着逐年的开发，剩余的可供开发土地资源自然越来越少。1220022004年南京市中高端、高端商品住宅市场规模及变化特点1210204年的南京市中高端、高端商品住宅市场总体供应量及总体消化量表1102年04年中高端、高端住宅项目按照主推年代进行的个数统计年度2002年及之前2003年2004年05年及即将推出中高、高端住宅项目个数95消化量16013414140120591001109604099402002002200320042002年及之前，南京市商品住宅市场中，在本次调研的样本中，有中高端、高端住宅项目09万平米；2003年中，南京市商品住宅市场中中高端、高端住宅项目的个数增加至13个，中高端、高端住宅市场总供应量为59万平米，与同期相比，略有增长。2004年至今，咨询方抉策地产研究中心1702595万平米，这一水平较之2002年、2003年，有很大的提高。从消化情况来看，20022004年三年分别各消化中高端、高端住宅面积为4099万平米、11万平米、13414万平米，2004年的消化面积远远高于前两年。变化原因分析随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，相应的也提高了对居住的要求，因此在20022003年中，中高端、高端住宅项目的数量有所增多，且这个时候，市场对中高端、高端住宅的需求未得到充分的满足，表现为市场快速的消化能力。而后随着中高端、高端住宅市场供应量的增加，供求关系开始扭转，消化速度变缓，同时由于整体住宅市场销售放慢，使得至2004年下半年，市场对于中高端、高端住宅的绝对消化数据高于前两年的水平，但吸纳率（消化量/供应量）这一相对消化数据要小于同期。我们要注意到的是，由于南京市住宅市场存在着局部上的结构矛盾，因此尽管有部分中高端、高端住宅销售日渐艰难，也有部分高端住宅项目保持着较好的销售进展。这说明市场对于中高端、高端住宅的需求仍未达到饱和，相信在充分了解市场、了解消费者的具体需求特征并据此推出相应房源的话，仍将会有较好的市场反映，即在一定的细分市场中还存在着相当规模的市场需求。1220204年的南京市中高、高端商品住宅市场分区域供应及吸纳情况及特征总结表12七大片区20022004年中南京市中高端、高端住宅市场累计供应及吸纳特征统计供应量消化量片区名称项目个数供消比（）（万平米）（万平米）城东9111194545城中239679229110河西157045200江宁14256250城北41667城南210679由上表中数据看出，目前南京市中高端、高端住宅项目集中分布在城东、城咨询方抉策地产研究中心121；从吸纳情况来看，城中片区的消化情况最好，消化总量7922万平米，吸纳率达到911，城东片区次之，消化量为45万平米，吸纳率45。目前分散于南京市各个区域的高端住宅供应特征大致可以分为两类，一类以强调小区规划及环境、楼盘品质为主的，这类楼盘集中于河西等市中心之外的区域；另外一类的楼盘集中于城中、城东等市中心或紧邻市中心的区域，这类楼盘除去强调以上几个特点之外，更主要强调突出的是其无可比拟的区位优势。从2004年开始郊区如江宁、宁南即南京人称之为新城南的区域开始出现较高档次的住宅项目，但占总量比例很小，但南京市未来高档项目郊区化的发展趋势还是比较明显的。1230204年的南京市商品住宅、中高及高端住宅市场价格水平及分区域水平变化情况比较及分析图1402年04年南京市中高及高端住宅价格走势分区域统计（元/平米）9000341000240241969513040016000600134万平米，占住宅部分供应总量的1万平米、969万平米，相差不大。酒店式公寓的供应量较少，且其单价也普遍较高，从上图可以看出其供应量主要集中在600113万平米的酒店式公寓分布在240204年南京市高端商品住宅市场产品换代情况及供应特征的变化情况简述表1302年04年南京市高端住宅特征情况统计2002年度高端住宅特征情况产品的数目6产品的一般规模较小，总建面积10万平米以下热销产品产品的一般结构房源集中在三房二厅，110150平米左右产品的一般特征欧陆风格典型代表楼盘的名称金鹰国际花园2003年度高端住宅特征情况产品的数目10产品的一般规模较小，总建面积一般在10万平米左右热销产品产品的一般结构小户型和大户型较多，中等户型偏少产品的一般特征全新的物业管理、总价趋于两极化典型代表楼盘的名称君临国际、万科金色家园2004年度高端住宅特征情况产品的数目2目前南京市中高及高端商品住宅市场情况综述21目前南京市中高及高端商品住宅市场供应情况、吸纳情况研究211南京市中高及高端商品住宅分年度供应量、吸纳量及变化特征表1402年04年南京市及城中、鼓北板块中高及高端住宅供销数据供应总量（万平米）消化总量（万平米）占总消化量的比例（）全市470940992002年城中1555全市59112003年城中1773全市17195134142004年城中5332455925131977从表中数据可以看出，从2002年2004年中，全市、城中中高及高端住宅市场的供应量及消化量都呈现逐年递增的趋势，其中尤以城中板块的增幅最明显，其中高及高端住宅的供应量及消化量分别已由2002年的1532万平米、45509万平米、4099万平米增加到2004年的17195万平米、13414万平米。南京市全市增量高于城中区域的原因在于2004年中城东及河西区域中高及高端住宅新增量的出现。鼓北区域紧靠城中区域，由于其位置与人们心目中的中高及高端住宅区相差较远，因此直至2004年，鼓北区域才有中高及高端住宅项目的咨询方抉策地产研究中心2202500南京市10000城中板块00鼓北板块600040002000000200220032004南京市059165701城中板块100100462从上图中数据在20022004年中走势可以看出，20022003年中，南京市整体市场对中高及高端住宅的吸纳水平略有增长，从2002年的05增至2003年的9165，而城中区域在此两年间对中高及高端住宅的吸纳率高达100，即完全吸纳。至2004年时，南京市及城中区域的吸纳率与同期相比，都有所下降，且下降幅度大于其在20022003年间的增长幅度。鼓北板块在2004年对中高及高端住宅的吸纳率为62，这一水平低于城中区域，但是高于南京市的一般水平。在2004年中，南京市的房地产整体市场开始逐渐平稳，受此影响，中高及高端住宅市场的销售情况也有所放缓，同时由于供应量这一绝对数量增加较多，使得2004年中，尽管市场对中高及高端住宅的吸纳量远高于2002年和2003年，但是吸纳率却要低于前两年的水平。212南京市高端商品住宅市场价格水平比较图170204年中全市、城中及鼓北板块中高及高端住宅市场价格数据咨询方抉策地产研究中心230252目前南京市中高及高端商品住宅市场供应特征分析221南京市中高及高端商品住宅细分市场表15南京市中高及高端住宅细分市场的供销数据统计汇总消化总量供应总量（万平供销比消化量占消化总量细分市场（万平米）例比例米）城中（包括鼓北）96792291103079城东1111945453477河西70452002052分区域江宁4256250097城北1667606城南10679602215137063分物业商住20791429673555酒店式公寓3030101644494172990110平米63675254522042分面积110130平米077513312921130150平米633154652133150平米以上4239302371311175单室套354321132124761991474二房两厅37793076401196分房型三房一厅637150197751三房二厅944721035四房及以上5137410779951597咨询方抉策地产研究中心2402574936076001311107579504305分单价534724934913610001以上941625260以下367713292995771237分总价626357975246642161240150上1441654656由上表中数据可以看出目前南京市中高及高端住宅各细分市场的供消情况。分区域细分市场供应量及消化量都集中在城中、城东区域，其中城东区域略高于城中区域，城中区域的吸纳率最高，城东及河西区域吸纳率相差不大。分物业细分市场住宅的供应量及消化量最多，分为25702万平米、21513万平米，其消化量所占的市场份额高达63，远高于商住楼和酒店式公寓，供应及消化情况都以商住部分最差。分面积细分市场20022004年中，消化量最多的房源面积集中在110130平米，其消化量为7513万平米，吸纳率31，其余按消化面积多少排名依次为90110、90以下、130150平米，150平米以上户型面积消化面积最少，原因在于其供应量较小、总价较高。分房型细分市场从各房型消化量所占的市场份额来看，三房两厅消化情况最好，其消化量占消化总量的3235，三房一厅次之，占1951的市场份额，消化份额最小的房型为两房一厅，其消化量仅占市场消化总量的774；分单价细分市场房源供应量主要集中在600105。222南京市中高及高端商品住宅建筑品质0204年变化研究表160204年南京市高端商品住宅建筑品质统计咨询方抉策地产研究中心250252元/平米/月13元/平米/月2元/平米/月会所少少多车位（户数车位数）1511251111三房两厅、二房二厅、户型三房两厅三房两厅以上四房及以上注由于相关数据项涉及内容很多，限于篇幅，以上表格中有部分数据项仅列举其中部分。经过调查，并对相关数据进行汇总后得出结论如下2002年中的中高及高端住宅市场，其主要强调的是楼盘建材的高档次，楼盘地理位置的优越性等，建筑风格现代简约为主，设计细节着重从小区的景观规划、楼盘的外观等，内部配套、物业管理及车位的标准都高于其他一般住宅。2003的情况介于2002年和2004年之间，为一个过渡阶段，大致情况与2002年相差不大。2004年中，高端住宅的建筑除去一般所具备的优越区位、高档建材、优质的物管服务之外，更加注重的是人文、人性方面的内在品质，建材的品种、外观使用也更加的灵活、多样化。如在2004年中，高端住宅大量采用有飘窗、挑高的户型，追求高舒适度，同时，在小区内配备拥有专业服务的会所、健身房、小区内商业设施等，进一步丰富并方便业主的生活。23目前南京市住宅类（高端商品住宅）已实现的市场需求特征分析图1132001501002729500住宅商住酒店式公寓2）分房型已实现的需求量已实现需求量万平米100211960410730763211401991200单室套两房一厅两房两厅三房一厅三房两厅四房及以上3）分面积已实现的需求量已实现需求量万平米75135460444234020090以下90110110130130150150以上由以上已实现需求特征细分市场数据可以看出，消化量占市场份额最多的物业是住宅、面积集中在110130平米、房型为三房两厅。由于目前高端住宅市场的供应量中以住宅为多，同时市场对住宅的需求也要远大于其他两类物业，因此目前市场中已实现的消化量很自然的集中在住宅部分。咨询方抉策地产研究中心270254目前南京市住宅市场空置水平及高端住宅市场空置水平分析表17目前南京市部分典型中高端、高端住宅市场空置情况统计金鹰国际花园0楼盘名称王府花园空置率0精彩香格里拉5目前南京市中高及高端住宅市场的空置率与该楼盘所在区域、开发现状有很大的联系。通过调查，城中区域中高及高端住宅项目在交付后，其空置率很低甚至为零，如金鹰国际花园、王府花园等。城东区域中高及高端住宅的空置率要略高于城中区域，如已有部分房源交付的香格里拉花园，其空置率在5左右。另外，有部分楼盘开发周期较长，受此影响，会增加该楼盘已交付部分的空置率。在所调查的中高及高端住宅项目中，其空置水平要低于目前我国整体20的一般水平。25租赁水平分析表16二级市场价格水平表19部分高档住宅二手交易市场行情统计面积单价总价楼盘名称区域套型时间（平米）（元/平方米）（万元）金鹰国际花园城中三室两厅或以上套型150110001652004王府花园城中三室一厅106332004丽晶国际河西一室一厅4569647442962004咨询方抉策地产研究中心231702004及以上套型目前南京市高端住宅二手市场的交易行情一般，与目前新建高端住宅房源的销售行情相差不大。从价位上来看，自然还是以城中区域为高，交易价格一般都在7高端住宅市场投资回报分析投资回报分析模型Y年投资回报收益X1住宅销售均价X2楼盘主力面积X3银行存款年利率X4楼盘所处地段的住宅月租赁均价YX2X412X1X2X3/70以2004年中购买金鹰国际花园，采用一次性付款方式购房者的数据为例住宅销售均价X19500元/平米，楼盘主力面积X2143平米，银行存款年利率X32未来南京市市场走势预测31未来（20052007年）南京市住宅类（高端住宅）市场总供应量预测表1100507年中中高端、高端住宅市场总供应量预测（单位万平米）0507年现有项目剩余正在开发项目潜在项目总计供应总量47554112933502至2004年年底为止，南京市中高端、高端住宅市场尚有47554万平米，再加上潜在项目约1129万平米的供应量，20052007年中南京市高端住宅市场的总供应量可达到335万平米左右。目前南京市大部分的中高端、高端住宅都位于城市中心或城市中心附近的区域，如城东，区位是这些区域内楼盘最大、最突出的优势之一，但是同时城中心及其附近区域经过近几年的开发，其原本有限的土地资源日益紧张。随着社会、经济的发展，城市的扩张，原本相对集中的高端住宅亦将向市中心之外的区域发展，如目前的城北、河西区域。可以预测的是，未来三年内，城中心区域的高端住宅上市量将越来越少，与之相反的是，一些交通越来越便利、生活成熟度日益成熟的，诸如河西区域的高端住宅上市量将越来越多。32各细分市场供应格局的预测图190507年中中高端、高端住宅各细分市场供应格局的预测1）分区域鼓北江宁城东6516城中24河西492）分物业咨询方抉策地产研究中心300253城中区域市场现状特征总结及其走势预测表111城中区域市场现状特征数据统计2002年2003年2004年供应量（万平米）1532实际消化（万平米）1554未来（20052007年）项目地5公里范围内的各类型商品住宅市场供应量预测及未来市场格局研究表112未来三年内项目地5公里内商品房项目或土地信息楼盘或土地名称占地或总建面积物业类型或土地使用性质开发单位万豪中心总建100000平米商住综合明城地产南汽南片地块占地4073。本报告第二部分对与所有调研项目中与本项目形成直接竞争可能的个案数据进行了汇总分析,详情请见报告第二部分。35根据高端商品住宅市场的供销变化分析市场风险与机会图1100204年南京市中高及高端住宅的吸纳水平图示（万平米）16013414140120高端住宅吸纳量1001199住宅吸纳量40200200220032004咨询方抉策地产研究中心32025本项目参考数据南京市别墅市场现状近年来别墅产品及类别墅产品的市场供需状况41南京市别墅及类似别墅产品供应总量分析4112001年及以前至2004年南京市别墅市场的供应量统计经过市场普查及深访执行，我们对2001年及以前至2004年南京市别墅市场的供应状况做如下系列统计。表114南京市别墅及类似别墅产品供给量统计（单位户数/万平米）别墅分类2001年及2002年2003年2004年合计以前独立别墅约150户约300户/9约400户约700户约1600户（平均面积350）/45万平万平米/14万平米/245万平/52万平米米米双拼别墅少量约160户约400户/9约400户/12约1000户（平均面积300）/412分别墅形态的供应量年度变化分析图1162001年及之前至2004年南京市分别墅形态市场供给量比较（单位万平米）35独立别墅302520双拼别墅15105联排及类似别0墅项目2001年及以前2002年2003年2004年咨询方抉策地产研究中心34025413销售许可证数据分析供给江宁片区的各物业类型市场销售许可证新增上市面积图117江宁片区2004年14月各物业类型商品房上市面积比例图别墅12商住及其它9万平米，其中别墅面积占总量的12。这个偏高的比例说明了南京市别墅项目有供应量在时间分布上的不平衡状况，由于江宁别墅是南京市别墅供应量的绝对主体，未来供应的绝对量仍然较高，目前能预测到的别墅项目的未来咨询方抉策地产研究中心350252目前南京市别墅市场价格供应分析421分板块别墅供应平均价格表115分板块别墅供应平均价格板块价格水平（元/平方）1、江北独立7500起2、汤山独立722南京市别墅供应价格走势分析资料抉策地产研究中心2004年6月南京市别墅指数表（引用自抉策地产研究中心70指数报告2004年度刊）发布时间住宅商住写字楼别墅2004年12月1291291262004年10月1291251262004年3南京市别墅产品总体消化状况分析431各年度（2001年至2004年）的分别墅形态的消化量分析表116南京市别墅销市场消化率统计表别墅分类2001年及以前2002年2003年2004年独立别墅60已经消化双拼别墅90的项目在一年内消化100。32南京市别墅及类似别墅产品年度吸纳量变化表117各别墅形态的月度吸纳速度年度比较表2001年及以前2002年2003年2004年独立15套/月24套/月30套/月50套/月双拼5套/月12套/月25套/月30套/月联排及类似别墅10套/月45套/月100套/月150套/月月均平均吸纳套数约30套/月约100套/月约170套约220套月平均吸纳速度06万平米/月3万平米/月5万平米/月65万平米/月年度吸纳量72万平米36万平米60万平米77万平米图1133各年度分别墅形态的年度市场吸纳速度变化分析图119各别墅形态月平均年度吸纳量变化图（单位套/月）160140独立120100双拼34从交易数据看消化2004年05亿1250数据来源江宁区房产局2004年35各年度（2001年至2004年）的分别墅形态的供需总体状况分析由2000年至2004年南京市别墅市场供给由中低档向中高档衍变，从分别墅形态的供给比例的演变上可看出市场的逐步成熟与进步，由于各项目在2003年以前的市场消化率都比较高，这就鼓励了市场在供给上的逐步增量过程，但是在从2003年开始别墅的消化节奏开始低于其消化节奏，在2004年，各类品质不同项目在市场上的被接纳开始有了明显的区别，主要体现在各项目消化速度游乐明显的差异。4420022004年，南京市别墅项目投资额、别墅开发占南京市房地产开发总量比例从上市项目个数看南京别墅投资根据本次调查，南京市在售别墅项目约30个，平均开发面积5万平米以上，已有的别墅项目的总投资应超过300亿元以上，由于别墅项目开发与销售周期一般比普通商品房项目的周期长50以上，这些投资分布在各年度中，推算一下可知南京市近3年来，平均每年别墅投资额每年近100亿元，2003年以来一直处于快速上涨状态中，且别墅年度投资额约占商品房总投资额的10以内。45南京市别墅用地供应情况451近期南京市土地供给及交易状况由于国家对土地的宏观调控力度加大，迫使开发商对土地的购买趋于理性。主要原因集中在两个方面其一，开发商对地价开始“斤斤计较“了，而国土资源部门还是惯于用最新也是最高的房价来测算地价，而不是采用该区域的平均房价使得开发商对拍卖地块的热情大大降温；其二，宏观调控后一些小企业急于吐咨询方抉策地产研究中心4002552近期南京市别墅用地供给及交易状况在别墅用地方面，早在2003年9月，国土资源部发出了关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，发布“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。2004年，国土资源部下发禁令，规定今后5年内国家不再批准别墅项目用地但是，停批别墅用地不等于未来几年内没有别墅用地供应。别墅的禁令对对市场的影响并非一蹴而就，需要一个释放的过程。当下正在销售或者准备近期推出的别墅都是去年甚至更早的时间审批的，消化时间也比普通住宅和公寓的时间长，大约需要几年的时间，因此，别墅的供给市场不会因为土地政策的限制即刻出现锐减，而会在近几年内出现稀缺状况。由于别墅用地早在去年就已停止审批，现在能预测到的未来别墅用地供应量，是2003年9月以前出让或划拨的土地。通过参阅南京市国土资源局、南京市土地储备中心及抉策地产研究中心的土地资源库发现目前在售、在建的别墅项目在20002004年的招拍卖成交地块中几乎没有现身，由此可以肯定目前的在售和在建的别墅项目的用地多为2003年以前协议出让或划拨的土地。453存量别墅用地状况分析根据有关资料，南京市存量别墅用地的数量还相当大，主要分布区域是周遍郊县，例如汤山、溧水等地，另外由于人居森林等环境改造项目的实施，未来几年预计别墅用地不会出现严重的短缺，但是供给量的区域分布将会有较大的调整。46别墅物业入住水平分析表120南京市各版块别墅空置率对比总表版块平均入住率原因将军山20很多项目刚交付，配套不完善汤山30第二居所为主，投资其他地区30第二居所为主，投资咨询方抉策地产研究中心410257区域市场现状分析及南京市别墅市场趋势预测数据汇总显示，我们发现南京市别墅物业的总供给在2000年之后有了大幅增长，而各年度总的消化情况也是比较良好的，在2001年别墅产品成为了南京市房地产市场的亮点之一，市场容量的增长与产品更新相互促进，至2004年别墅业态已经比较成熟。从未来供给与市场可能消化率交叉分析可知道，激烈的产品竞争时代已经到来，优良的产品品质不仅能吸引更多的市场分额，更能够为市场创造新增的需求，在2005年至200根据中高及高端商品住宅市场的供销变化分析市场风险与机会本部分结论图12020022004年南京市房地产市场对高端住宅的历史吸纳数据（万端住宅吸100纳量0660355对数高端40住宅吸纳量200200220032004米）表12120022004年南京市高端住宅市场热销产品特征2002年2003年2004年三房一厅三房二厅以上热销楼盘房型三房二厅三房二厅二房二厅咨询方抉策地产研究中心42025基础信息分析11调研项目基本情况我们根据本项目的物业类型、档次、客户群定位等因素，来确定本项目的现有可参考及竞争性项目。由于本项目可能是一个以中高档住宅为主的多类型物业的综合项目。所以我们确定的调研项目基本是本市近三年的中高及高端住宅物业，经过多次论证分析我们确定了54毛坯都地产开发有约限公司金陵名鼓楼南京城市开小高层现代简/5024/5毛坯地产开发公层、别约司墅丽晶国鼓楼江苏建坤置高层现代简7/315,42,6精际业有限公司约装、毛坯咨询方抉策地产研究中心440259毛坯钻地产公司层、高尚层、别墅宏图上秦淮江苏宏图高小高层中国江25029毛坯花园科南君临国鼓楼江苏中住房高层现代简563729米毛坯际地产有限公约司儒林雅白下南京幸基房小高层现代简235029精居地产约装、毛坯广厦南鼓楼广厦房地产高层未定54以/京邓府开发集团内巷项目银城东玄武南京银城房小高层现代简1641毛坯苑地产开发有约限公司明城大下关南京明城房高层现代简45毛坯厦地产开发公约司桃源府下关南京天江房多中式147470毛坯地产开发有层、小限公司高层丁山桂鼓楼南京中瑾房多层别现代简0350毛坯墅园地产开发有墅约限公司汇林绿鼓楼南京栖霞建多层、现代简5029毛坯洲设股份有限小高层约公司金陵大鼓楼江苏五岳置小高层现代简4725245毛坯际公寓地产开发有小高层格限公司高尔夫江宁高尔夫南京小高层现代简2254503精装国际花房地产开发约修园公司咨询方抉策地产研究中心450259毛坯景园开发公司约国际贵白下南京新浦开高层现代毛坯都发有限公司金鹰国白下金鹰国际集高层现代简40毛坯际花园团约文泽园白下江苏天泰建多层现代简毛坯设约瑞鑫兰白下江苏瑞鑫房高层、现代简344045米挑高毛坯庭地产开发有小高层约限公司东城水白下南京百市发小高层现代简2556265029毛斯产开发有限小高层坯、公司精装修郎诗国建邺南京朗诗置小高层欧式国1645/毛坯纳丽舍产有限公司奥体运建邺南京欧瑞房高层现代简4943/船听涛园林欧洲城建邺江苏信达置高层欧式/业有限公司金马郦建邺南京郦城房多层、欧式风13603、7毛城地产小高层格坯、豪装万科光建邺万科置业有小高层法式165029毛坯明城市限公司名湖雅建邺南京中元实高层现代56403029毛坯居业时尚左邻风建邺江苏新苑房高层、现代256459毛坯度地产小高层简约天目华鼓楼宏顺地产小高层现代3/29毛坯庭简约观园翔鼓楼江苏银翔房普通公中国0603毛坯龙地产寓、江南联排别墅仁恒雨花新家坡仁恒别墅现代046920毛坯玉兰山南京投资公简约庄司仁恒雨花新家坡仁恒多层现代175529毛坯南京投资公简约翠竹园司长发中白下长发地产开小高现代47556住宅29毛坯心发公司层、高简约米，挑高层4931米、住宅投资置业有479米毛限公司坯咨询方抉策地产研究中心470257塔楼精装国际广团股份有限简约34356米金鼎湾建邺建邺城镇开多层、乡村、334950毛坯府