九江市庐山地块别墅项目市场调研报告-48页-2009年

九江市庐山地块别墅项目市场调研报告调研工作报告代序一、本次市场调研目的为了客观、全面、及时调查了解九江市房地产市场现状，通过对房地产市场认知和评价，确认本案在九江市房地产市场中所处的位置，同时，掌握其市场走势。全面了解市场同类产品的真实情况；准确总结项目所在地市场的特点；通过对上述市场信息情报的解读，为项目开发提供真实可靠的决策依据二、市场调研的区域重点在九江市、庐山片区、浔阳片区、九江县片区及九江市中心片区及其他片区三、市场调研的方法本次市场调研采用了深度式直访、电话暗访等调研方法。四、市场调研的技术本次市场调研采用了量本利术、抽样术、柯尔夫曲线术、不规则图表等。五、市场调研的对象九江市房地产宏观市场研究，各房地产项目相关指数分析，主要同产品竞争对手，九江县片区沙河板块江南熙园、瑞景新城等项目。前言没有调研就没有发言权，房地产市场调研是项目成功运作依据的关键。做好调研，了解对手，分析形势，这样才能更好地为本案找出出路。古人云“知己知彼，百战百胜”我们在了解自己和别人的基础上，充分找出产品差异化，文化差异化，营销差异化等各个层面的战略思路，规避目前九江房地产产品同质化现象严重的这一局面，实现产品品质、品牌、品位的市场效应。抢占市场份额，掌握阶段要领，拉动产品销售，完成利润目标。围绕市场调研，论证项目可行性开发，跳出模式，找准定位，做到产品上有高度战略上有思路，战术上有出路。这次市场调研在各个方面都进行了科学分析，其中包括政府政策，销售情况，土地出让、价格、产品形态、产品去化顺序、建筑形态风格、产品比例，销售模式等，在此基础上，也相应为本案提出了一些关于战略方针路线问题。市场调研报告目录第一篇城市位置篇第二篇城市区域篇第三篇经济指标篇第四篇城市规划篇第五篇地产市场篇第六篇土地出让篇第七篇项目楼盘篇第八篇销售去化篇第一篇城市位置篇九江市区域图总体定位分析区域图之一距南昌184公里，车程2小时车程2小时区域图之二九江老城区庐山区经济开发区第二篇城市区域篇九江市区域总体运行发展分析一、概况九江，位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城九江老城区庐山区经济开发区市。九江集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积188万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积484平方公里，市区人口51万人。其中浔阳区27万，庐山区24万，人口密度为710人/平方公里，人均居住面积也由982平方米上升到1098平方米。98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出317054元。食品支出占消费性支出的532；住房消费由97年的人均38876元增长到98年的40504元。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。二、交通九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。三、旅游胜地九江有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为中国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产名录。2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园。四、经济发展据统计，九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增136，2006年全市生产总值（GDP）达50622亿元，比上年增长137。其中，第一产业增加值7818亿元，增长69；第二产业增加值26286亿元，增长158；第三产业增加值16518亿元，增长141。人均生产总值10825元，比上年增长130，按当年年末汇率折算为1358美元。城乡居民生活水平显著提高。全年城镇居民人均可支配收入9593元，比上年增长101；人均消费性支出6571元，增长131五、生活水平2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长184；政府预测年均增长率保持在8以上，预计到2010年城镇居民可支配收入可达14000元。第三篇经济指标篇九江市经济发展统计指标分析一、收入快速稳步增长，处于小康近富裕阶段历年九江市城镇居民可支配收入情况77208713959312010020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年（2007年城镇居民可支配收入12010元为预计数据）据初步核算，2006年九江市生产总值（GDP）首次突破500亿大关，达到50622亿元，按可比价格计算，比上年增长137，增速高于全国、全省平均水平。其中第一产业增加值7818亿元，增长69；第二产业增加值26286亿元，增长158；第三产业增加值16518亿元，增长141。按常住人口计算，人均GDP突破1万元，达到10825元折合1358美元，增长130。经济运行质量与效益同步提高。九江市规模以上工业经济效益综合指数在100点以上一路攀升，全年达到1526点，再创历史新高，比上年提高138点。全年规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额316亿元，其中盈利企业盈利额2051亿元，同比增加482亿元，增长307。500户规模以上工业企业中盈利企业374户，盈利面达748，比上年扩大11个百分点；亏损面为166，同比下降42个百分点。经济的发展带动了财政增收和城乡居民收入的提高。据市财政局快报统计，九江市财政总收入为4585亿元，增长152；地方财政收入为2604亿元，增长160。财政收入占GDP的比例达到906。城镇居民人均可支配收入为9593元，增长101；农村居民人均纯收入为3551元，增长86。年末九江市城乡居民储蓄存款余额28734亿元，比年初增加3784亿元。市场物价基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨04，涨幅比上年回落22个百分点；工业品出厂价格上涨66，回落38个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨70，回落119个百分点。城镇化水平继续提高。2006年末，九江市总人口达46915万人，其中城镇人口18297万人，城镇化率390，比上年提高14个百分点。企业景气指数稳步上升。2006年四季度企业景气指数12252，比三季度提高1185点。与此同时，企业家对经济发展前景看好，信心增强，四季度企业家信心指数11517，比上年同期提高765点。两项指数均在景气区间运行。2006年城镇居民可支配收入为9593元，同期增长101，2006年，九江市城镇居民人均消费支出6571元，增长131；人均居住支出955元，增长576，人均住房使用面积2509平方米，增长198；城镇居民平均每百户家庭拥有空调101台、移动电话135部、家用电脑24台，分别增加12台、29部、1台。农村居民人均消费性支出2829元，增长163农村居民平均每百户家庭拥有彩色电视机100台、移动电话机87部，分别增加12台和9部。城镇居民恩格尔系数396，农村居民恩格尔系数438，分别比上年下降22个和37个百分点。2007年上半年城镇居民可支配收入为6505元，同期增长184；政府预测年均增长率保持在8以上，预计到2010年城镇居民可支配收入可达14000元。历年九江城乡居民存款余额181432121724949287340501001502002503003502003年2004年2005年2006年亿元九江城乡居民存款余额在2006年达到28734亿元，比上年增长3784元，增长率达1517。从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为396，根据国际上通行标准恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平处于小康近富裕阶段。随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。二、固定资产投资增长较快固定资产投资在结构调整中保持了较快增长。2006年，九江市完成城镇固定资产投资22727亿元，增长213。其中改建和技术改造1932亿元，下降141；房地产开发投资253亿元，增长180。本年竣工房屋面积1143万平方米，增长192本年销售房屋面积1286万平方米，增长722。三次产业投资全面增长。全年第一产业投资33亿元，增长304；第二产业投资11944亿元，增长165，其中工业投资达1173亿元，增长165；第三产业投资10453亿元，增长270。民间资本成为主要投资动力。全年民间投资完成14076亿元，增长203，占九江市投资的619。企业投资自主性增强。2006年企业自筹资金占总资金来源的676，达到16824亿元，增长194，内生性的投资机制正在逐步形成。重大工程建设取得新突破。2006年，九江市23个亿元以上的重大项目完成投资4642亿元，其中新开工的亿元项目有龙开故道、江西新时代高新能源有限公司厂房及附属设施、江西三环水泥有限公司二期建设、九江富和建设投资有限公司设施建设、九江华东装饰材料市场扩建、铜九铁路新港段、江西天久实业发展公司机动车三元净化器项目、武吉高速公路修水段、信华城市花园等。商品市场进一步趋旺。2006年，九江市社会消费品零售总额13956亿元，增长153，其中城市消费品零售额6644亿元，增长194；县及县以下消费品零售额7312亿元，增长118。餐饮业发展加快。九江市餐饮业零售额1641亿元，增长183。消费结构升级加快。2006年，九江市城镇居民人均消费支出6571元，增长131；人均居住支出955元，增长576，人均住房使用面积2509平方米，增长198；城镇居民平均每百户家庭拥有空调101台、移动电话135部、家用电脑24台，分别增加12台、29部、1台。农村居民人均消费性支出2829元，增长163农村居民平均每百户家庭拥有彩色电视机100台、移动电话机87部，分别增加12台和9部。城镇居民恩格尔系数396，农村居民恩格尔系数438，分别比上年下降22个和37个百分点。开放型经济达到新水平。2006年，九江市进出口总额237亿美元，增长222。其中出口147亿美元，增长253；进口090亿美元，增长175。全年九江市实际开工项目1483个，其中实际开工外资项目68个。实际利用外资为341亿美元，增长55。九江市实际引进内资20998亿元。非公有制经济进一步发展。2006年，九江市非公有制经济增加值25109亿元，占GDP的496，比上年提高21个百分点。非国有经济投资16108亿元，占城镇固定资产投资的709。旅游经济实现新突破。2006年九江市旅游接待总人数突破1000万人次大关达到10227万人次，其中接待境外游客117万人次，增长459旅游总收入7166亿元，增长317，其中旅游外汇收入34094万美元，增长450。金融平稳运行。年末九江市金融机构各项存款余额44197亿元，比年初增加6783亿元；金融机构各项贷款余额27148亿元，比年初增加2954亿元。金融机构现金收入120990亿元，增长145；金融机构各项现金支出117174亿元，增长147，货币净回笼3815亿元，增长71。历年九江固定资产投资情况表849311816140071902255130501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元九江市2006年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）25513亿元，比上年增长213，固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。三、九江经济形势的基本特征民营经济得到发展，当地政府大力扶持城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点经济结构开始转变，对外贸易发展迅速居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求第四篇城市规划篇九江规划发展和住房建设规划一、九江城市发展总体规划九江市政府对于九江的城市定位是“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。二、九江市住房建设规划（20072010）1、住房建设年度计划根据九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，规划期内，住房建设年度目标为2007年，高档商品住房建设04万套，建设面积535万平方米，普通商品住房18万套，建筑面积1445万平方米。政策性住房建设060万套，建筑面积435万平方米；其中经济适应性住房建设053万套，建筑面积402万平方米，公共租赁住房685套，建筑面积33万平方米。2008年，高档商品住房建设04万套，建设面积559万平方米，普通商品住房19万套，建筑面积1511万平方米。政策性住房建设063万套，建筑面积451万平方米；其中经济适应性住房建设055万套，建筑面积417万平方米，公共租赁住房786套，建筑面积34万平方米。2009年，高档商品住房建设04万套，建设面积535万平方米，普通商品住房18万套，建筑面积1445万平方米。政策性住房建设061万套，建筑面积494万平方米；其中经济适应性住房建设06万套，建筑面积455万平方米，公共租赁住房920套，建筑面积39万平方米。2010年，高档商品住房建设05万套，建设面积669万平方米，普通商品住房19万套，建筑面积1511万平方米。政策性住房建设08万套，建筑面积579万平方米；其中经济适应性住房建设07万套，建筑面积531万平方米，公共租赁住房959套，建筑面积48万平方米。2、住房用地供应年度计划2007年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地2385公顷，普通商品住房用地8115公顷，政策性住房用地344公顷，其中经济适用房31公顷，公共租赁住房34公顷。2008年，供应商品住房用地109公顷，其中高档商品住房用地287公顷，普通商品住房用地803公顷，政策性住房用地366公顷，其中经济适用房327公顷，公共租赁住房39公顷。2009年，供应商品住房用地105公顷，其中高档商品住房用地284公顷，普通商品住房用地766公顷，政策性住房用地401公顷，其中经济适用房355公顷，公共租赁住房46公顷。2010年，供应商品住房用地115公顷，其中高档商品住房用地311公顷，普通商品住房用地839公顷，政策性住房用地452公顷，其中经济适用房405公顷，公共租赁住房47公顷。第五篇地产市场篇九江市房地产市场运行分析一、九江地产市场运行概况目前，九江市区现有楼盘约60个，呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、九江开发区、庐山区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以商业及高档景观高层楼盘为主（以信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表）；九江开发区、庐山区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅楼盘为主（慧龙新城、水木清华、柴桑春天以为领头羊）。二、九江地产市场运行状况供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度增加2007年上半年，九江市区新批准商品房预售项目共34个，批准预售面积861万平方米。上半年全市房地产开发投资1704亿元，增长709。全市施工房屋面积27112万平方米，增长421，其中新开工房屋面积10751万平方米，增长285；商品房销售面积8628万平方米，增长753；商品房销售额1351亿元，增长11倍。140484219301351810439241451086280002000400060008000100001200014000160002004年2005年2006年2007上半年年度成交金额年度成交面积商品房价格上涨迅速2006年全市房屋销售均价1282元/，其中市区均价2178元/。2007年4月份，九江的均价突破3200元平方米，据实地调研，目前市中心地段住宅房价大多在3200元/6500元/之间，最高住宅房价已经达到4200元/以上。柴桑春天的均价在月份突破了元平方米，信华城市花园从月中旬的元平方米涨到现在的元平方米。目前，市区少有元平方米以下的新建房。像步红花园的多层已经售空，楼电梯房的价格为元平方米，升一层楼价加元平方米；水木清华这个月底开盘的房价都在元平方米以上；东磁丽景湾要年底开盘，房价已经被议成了元平方米；而浔阳江畔目前的均价已经到了元平方米，最好的临江房最高已经卖到了元平方米。不断上涨的新建房价格也带动了我市二手房的价格和交易量。目前，九江市交易活跃，每月二手房的交易量都在户以上，趋势平稳且略有上升。特别是地段好的二手房，如一些靠近学校或者临湖的小区，其交易价格甚至超过了部分新建的商品房价格，如湖滨小区周边住房，交易价格普遍在元平方米以上。根据九江房地产市场发展趋势与房地产市场购房需求，另外是国家的宏观调控，土地的地价将在政府的调控下越来越走向上涨的节奏，由于一线的土地越来越稀缺，各省市房地产品牌大企业开始在二线城市圈地和开发，大盘的进入市场，一方面提升了九江房地产市场的产品品质，另外一方面是推波助澜的提高了房价。预测在2008年1月份，九江市住宅房价将突破5000元/大关。2007年4月国家发改委发布的信息，九江城区商品房销售均价为3200元/平方米，比上年销售均价增长3194。历年九江城区商品房销售均价179121462178320005001000150020002500300035002004年2005年2006年2007年4月元/平方米虽然全市房屋均价与临近的南昌市相比差距较大，但九江市中心城区目前的房价和涨幅较高，甚至部分区域接近南昌市。面对此局面，有关业内人士指出，九江房价基数较低，随着经济的发展和城市品位的提升，房价走高理所当然，与周边及同等中小城市相比，当前九江房价不算高，是理性的。近几年城区房价大幅飙升，主要是因为“需求旺盛”。特别是经济社会发展势头旺盛，使市民对未来收入水平和城市发展有了较高的预期，消费者的购房欲望被彻底释放了出来。加之近几年进驻九江的外地房产商企业规模较大，前期投资成本较高，再加上土地、建材等价格一路走高，这些因素为房价的上升起到了推波助澜的作用。而随着土地、建材等价格的上升，住房建设成本节节攀高，利润空间并不大，所以房价没有下降的空间。商品房品质提升高层住宅比重加大近两年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。2005年以来，住宅建设中高层住宅项目增多，不仅提高了土地利用效率，也使得房地产开发向多样化的方向发展，同时高层住宅的增多也是房价持续走高的原因之一。如2005年，浙江远州集团开发的国际广场高档公寓，平均预售价格达4000元/以上，2007年信华城市花园住房平均预售价格达3600元/以上，从而使全市商品房预售均价持续高走。九江的普通住宅与高档住宅有着明显差距。普通住宅以中小楼盘为主，遍布于小街小巷；高档楼盘则以其建筑气势、配套设施、景观环境等先声夺人，做足了“名江名湖”文章，滨江大道、甘棠湖、南塘湖、八里湖等就是这些楼盘的集中地。另外，高档住宅的售后物业服务也很有特色，如地标性楼盘“远洲国际公寓”。商业地产异军突起九江市商业地产也颇受青睐，其主要着力点在于商务写字楼。离火车站较近的长虹大道是该市惟一标准示范大道，以商务写字楼、酒店为主体的九江“商务楼宇经济”将在该大道茁壮成长，该市的CBD也有望在该区域建立。据了解，九江信华集团看好其潜在优势，其投入16亿巨资建造纯商务写字楼信华国际商务中心，高度为111米，建成后有望成为九江商务新地标。旅游地产成亮点旅游地产是该市乃至全省的一大亮点。该市旅游地产版块以“庐山温泉度假区”板块和“武宁拓林湖”板块为两翼展开，前者以“阳光温泉国际度假村”为代表，后者则以“武宁步红国际度假村”为龙头；两者都是以酒店公寓和别墅为主。三、九江房地产销售状况分析九江房地产业经过近几年的市场培育，虽然取得了可喜的进步，市场需求趋旺，市场前景看好，但作为拉动九江经济增长的内在动力，仍显力度不够。市场发育的不完善，仍然是其主要特征，据我们统计的十二个销售较好的商品房住宅物业（见附表一）2000年预售面积256000年平方米，粗略统计完成销售面积131580多平方米，占预售面积的5139，商品房住宅市场呈现出个别物业销售尚好，但未形成明星楼盘，整体销售形势不容乐观的局面，房地产市场销售具体体现在以下几个方面1、市场竞争的层次低下由于九江房地产市场小，受开发思路的局限，跟风现象较严重，略有成功之处很快被全盘照搬，听说欧陆建筑较时尚，到处贴上“欧陆风情”的标鉴。某些项目的二房二厅、三房二厅好销，市场全都定位二房二厅、三房二厅。造成同类地段同质物业增多，真正能满足差异性需求的楼盘较少，可供消费者选择的余地减少，市场竞争只能走低层次的价格竞争路线。2、营销手段落后，不能挖掘潜在优势尽管不少开发商搭起了售楼处，在外墙上作了包装，尝试引进上海、深圳的营销模式。但由于九江整体销售水平的落后，销售人员未经系统的专业培训，对销售技巧未能充分领悟，不能很好的引导消费；策划未能充分分析物业的优劣势，去把握其市场机会，对市场风险的估计不足，在资源整合上不能形成突出特征，只能走大众化路线，满足基本的属性需求，这也是九江未能形成明星楼盘的关键因素。众多住宅物业重视地段位置优势，忽视了满足公共活动区的灵活处理，使小区缺乏亲和力，物业流于大众化。3、物业管理滞后发展，影响物业档次提升九江市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业管理处承担，物业管理单位与业主对住宅物业管理服务认识的误区也仅限于日常代收水电费，垃圾清理，门卫看守以及入住前装修的管理。对于住宅小区的生活环境保证及物业维护认识不足，消费心态仍处于1020元/户/月的水平，造成九江市物业管理现状普遍的“脏、乱、差”，直接影响在售物业的档次提升。四、九江房地产发展前景与趋势九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经验。绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识地实行人本服务精神，整体建筑从简单的筒子楼、千篇一律的兵营式排列到拥有新颖外立面，舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套设施等都将是未来几年九江房地产市场的发展方向。在未来的市场发展中，将呈现几大新趋势1、开发商所开发的住宅小区规模将逐渐加大不少实力派企业品牌企业将瞄准房地产业高回报利润空间进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体小，开发范围窄的旧格局，庐峰路、长虹大道、九龙街将成为开发热点。2、价格稳中有升，需求有望拉大随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，九江商品房供求也随之趋热，价格稳中有升，但升幅不大。3、户型面积需求加大，功能日趋完善目前空置积压的三房一厅、二房一厅的比例过高，在售的安居型的三房二厅、二房二厅，因户型功能分区、通风采光设计较实用，而受到消费者的欢迎。不少有前瞻眼光的发展商注重项目的市场调研和全程策划，以市场需求为导向，定位适销对路的商品房，三房二厅、二房二厅将成为市场需求主流，少量的创意户型如楼中楼、跃层、错层也会受到个性需求的消费者喜受，但市场需求份额不大。4、规模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的物业卖点。追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设施、清新宜人的居住环境，居则无忧的物业管理是走向成功的发展商的最佳选择，相邻城市南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育中一系列广受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区已成为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的九江房地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力，营造消费者需求的规模小区,成为市场的置业热点。5、交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅在繁华地段的市中心商业区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓减市中心置业安家的压力，郊区置业已成为现实。尽管不少受传统市中心情结影响的消费者，仍然关注浔阳路等市中心地段住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的影响，未来几年房地产业重点将围绕市政规划的商业主干道而展开，长虹大道、庐峰路、前进路将是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊结合部规模社区的推广适用，大大降低运作成本，吸引市场主流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。第六篇土地出让篇九江市土地市场运行分析一、土地市场分析2006年土地出让情况去年，九江市在土地投放结构和总量上都进行了调整。据九江市国土资源局统计，2006年九江市共公开出让土地26宗，合计72516亩，成交额6645927万元。土地成交面积较2005年明显下降，但每亩成交均价比2005年高出了近50万元。时间成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2005年131464216151713422006年2672516664592791652006年，虽然成交宗数为上一年的两倍，但总成交面积连上一年的50都没有达到，说明受宏观政策的影响，九江市进一步紧缩“地根”，有效控制了市场开发的非理性因素。2006年土地出让单宗面积明显下降，与前两年相比，土地出让逐渐平衡，没有出现超大面积的地块。但单宗地块的成交均价大幅上升，处于150万元每亩以上的地块增多，达到了13宗，占总量的50，其中最高地价已达到300万元/亩，由此可见，虽然政府紧缩“地根”，但土地市场的竞争激烈程度却明显上升，开发商的拿地信心十足，流拍现象几乎没有。区域位置出让宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）市中心区112059820131719774城东8291552792954958开发区722763183980280822006年九江市土地出让区域分布均衡。其中市中心区出让土地宗数最多为11宗，共20598亩，成交额2013171万元；城东出让8宗，合计29155亩，2792954万元；开发区出让面积相比去年有所下降，出让7宗共22763亩，成交额1839802万元。各区域地块均价，目前市中心大多数在180万每亩以上，土地均价最高；城东板块次之，但也出现了个别高价地块，如今年成交的一宗位于长虹北路与滨江路交汇口的地块，成交均价达到了300万元每亩，也创下了近年来的地价新记录；与前两者相比，开发区目前地价仍有较大提升空间，虽然今年开发区的供应步伐减缓，但广大的土地储备空间依然值得期待。另外，2006年土地投放在结构上和总量上的调整，也使得开发商囤积土地的现象得到了有效控制。土地市场继续维持健康发展之势。2007年土地出让成交情况2007年土地出让计划情况据九江市国土资源局提提供的数据，九江市2007年计划出让建设用地约5437亩。后附2007年九江市城区经营性土地公开出让计划。附2007年九江市城区经营性土地公开出让计划序号原土地权属单位或项目名称土地座落面积（亩）土地用途1师专旁原公交停车场浔阳东路师专大门旁10商住2原交警洗车场庐峰东路长虹北路交汇12商住3陆家垄商务中心陆家垄路两侧（三块地）220商住4九江供电公司锁江楼生活基地30商住5市土地储备中心人民路塑料三厂至路边12商住6原庐山工商银行等长虹大道南侧40商住7十里商贸文化中心十里飞机场500商住8长虹商务中心长虹大道北侧南湖村168商住9原九江印刷厂等长虹大道与十里大道交汇处45商住10九江化工厂滨江路与庐峰路之间680商住11市粮油食品厂小校场15号1138商住12省农资公司滨江东路21商住13浔阳仿古街区市火柴厂、面粉厂、二建公司等109商住14市生资公司战备路52商住、市场15市电线电缆厂人民路58商住16市味精厂及周边白水湖旁200居住17市装卸运输公司人民路372商住18九江汽运总公司前进东路37居住宗地号土地位置面积（亩）受让人成交价（万元/亩）成交时间20071长虹大道供电局东侧3728周平官2212007518150020072长虹大道市政府西侧8784王小舟2012007528150019百货纺织品公司人民路1973号189商住20烟水亭商务中心人民影剧院及周边45商业、公建21殷家畈改造长虹北路东侧140商住22国棉四厂对面十里大道30商住23花果园改造柘林电厂生活区旁15商住24人民路商务中心桃园路两侧230商住25庐山区商业网点前进东路浔庐宾馆旁199商业26庐山区花园畈改造德化路旁40商住27原一建公司生活区前进东路海后旁30商住28原一建公司棚户区前进西路707旁25商业29综合市场浔南大道两侧460物流市场30纺织市场浔南大道南侧300物流市场31配送中心浔南大道北侧100物流市场32旅游商品市场浔南大道140物流市场33储备中心庐山大道五中以东120商住34威家商贸旅游中心庐山大道威家镇100商贸、旅游、居住35经济适用房商业区怡康路旁50商业36青年南路商住区青年南路与前进西路交汇处80商住37梅园小区零星地块南湖路旁284商住38原油泵厂周边零星地块三里街农贸市场北侧6商住39浔阳区政府长虹北路天马建材对面10商业（4S店）40浔阳区长虹大道沙家凹3商住41九江力得集团有限公司十里大道319号15居住42金属回收公司塔岭北路3农贸市场43城市信用社南湖支路11农贸市场44浔阳区滨江东路市饲料厂大门东侧3农贸市场45三里村京九批发市场后停车场旁13农贸市场46庐山区十里赣北商城内06农贸市场47五里街道青年南路东侧陶洼33农贸市场48汽车服务中心庐山大道大众汽车旁6商业49步红、巨能、建成公司开发区螺狮墩17号35商住50开发区（原三禾公司）杭州路以东四中对面29商住51昌河汽车公司原昌河生活区400商住52开发区管委会九瑞大道转盘西北71商住53长江毛纺厂长江大道以南380商住54扬子巷商务中心浔阳路以北、九龙街以西2445商业55玉兰新村北侧改造龙开河故道南侧12居住56康乐小区西侧改造龙开河故道东侧32居住57开发区体育中心以南、环湖路以东200商住58茅山头企业集团长城路以北、恒盛以西46商住59开发区管委会出口加工区100生活配套60原建成公司长江大道与南海路交汇10商住61原国税局停车场九瑞大道82号54商住62原车视杰等九瑞大道南侧20商业（4S店）63原华东市场等长虹西路北侧11商住64原华东市场等长虹西路南侧18市场、仓储65原茅山头企业长江大道西侧8公建66开发区佑达利公司旁2住宅67七里湖街道八里湖村富安区4农贸市场68向阳街道通畔垄村京九铁路以南3农贸市场69刘家塘村十里大道刘家塘村委会旁19农贸市场二、九江市楼市土地价格、开发及收费情况九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为5类，分别为附表一土地类别住宅用地（元/平方米）商业用地（元/平方米）总面积（平方公里一类地9479118024368二类地640251283121064三类地45384910851068四类地32305602382208五类地20818315282611九江市土地使用尚无整体规划性。土地拍卖自2002年起逐步规范，都需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。附表二九江市2000年第三次规划审定商品房住宅项目一览表申请单位建设地址报建用地面积（M2）备注九江鑫顺房地产开发公司长虹西路3732容积率18，建筑密度26，绿地率25安福房地产开发公司十里大道与长虹西路交叉口西北角515849绿化率25九江民生集团龙开河路072号地块11610容积率20,建筑密度30,绿地率30市天创房地产开发有限公司环城路1701882620市安居工程指挥部九龙街131地块4200容积率20,建筑密度40,绿地率20庐峰小区建设指挥部原看守所内166666经济适用房市天强房地产公司浔阳路莲花池路丁官路之间4900容积率39,建筑密度48,绿地率25庐山区五里乡房地产开发公司五里乡畜牧场内10000金城房地产开发公司湓浦路口900容积率324,建筑密度465赣北房地产开发公司南湖支路7000申请单位建设地址报建用地面积（M2）备注市住宅房地产开发公司三里街62号1320容积率23,建筑密度32,绿地率大于25东盟实业有限公司庐山路沙子墩片区9750容积率23,建筑密度32,绿地率大于30楚天房地产开发公司龙开河02地块3800厦港房地产实业有限公司庐山路与普云路交汇3250容积率38,建筑密度35安美达房地产公司十里大道21号5030容积率25,建筑密度45,绿化率大于25九江鑫诚地产开发公司柴桑路18号3050容积率30,建筑密度45,绿化率大于25九江鑫诚地产开发公司十里大道1115号570绿地率大于25九江市房地产公司都天巷4371号4400容积率25,建筑密度36,绿地率大于25九江市银华房地产开发公司电讯器材厂9900第七篇项目楼盘篇九江市城区标志性楼盘与同类产品楼盘一、九江市城区标志性最新上市楼盘一栏一）庐山区标志性最新上市楼盘二）经济开发区标志性最新上市楼盘项目名称华龙莱茵美郡售楼电话83999998588279所在板块庐山区位置九江市庐山区前进东路九江学院对面开发商华龙房地产开发公司合作伙伴美国贝尔高林（景观）占地面积10万总建筑面积20万建筑形态多层总户数1502户主力户型30平米SOHO空间98平方米138平方米销售均价3400元/亮点邀请全球最知名景观公司贝尔高林（美国）进行社区园林规划与设计，成功打造极具莱茵风情的近5000平方米水景园林，社区内还配备有高尚文化、运动休闲会所，还有专门设立了国际双语幼儿园。三）浔阳区标志性最新上市楼盘之一四）浔阳区标志性最新上市楼盘之二项目名称柴桑春天售楼电话079281111008111170所在板块经济开发区位置长江大道与南海路交汇处开发商九江新湖远洲置业有限公司规划设计加拿大泛太平洋设计有限公司占地面积约953亩总建筑面积约95万建筑形态多层、小高层、高层总户数7000余户主力户型三室两厅一卫，三室两厅两卫，四室两厅两卫，复式，面积在116200平米之间销售均价4200元/亮点项目为九江目前最大的住宅开发项目，属市政府重点工程“超大型人文生态中央居住区”一共规划三区，目前开发至二区项目名称信华城市花园售楼电话07928898888所在板块浔阳区位置庐峰东路53号开发商九江信华集团房地产开发公司合作伙伴上海富阳（销售）占地面积350多亩总建筑面积35万建筑形态多层、小高层、高层总户数3200户主力户型二房（106110）三房（128134）销售均价3600元/亮点优越的地理位置，成熟的生活氛围二、目前市场与本项目同类型产品的最新上市楼盘一栏一）九江市九江县别墅项目标志性最新上市楼盘之一项目名称浔阳江畔售楼电话07928580000所在板块浔阳区位置滨江路东段开发商九江市天意成房地产开发有限公司合作伙伴新加坡DC建筑设计深圳天方地产顾问机构占地面积7万总建筑面积16万建筑形态多层、小高层、高层住宅19栋，商业2栋总户数916户主力户型在售二房（10510637）四房（144614593）复式（24226131）销售均价4200元/亮点无敌江景稀缺江景住宅，卖一套少一套二）九江市九江县别墅项目标志性最新上市楼盘之二项目名称江南熙园售楼电话07926817777所在板块九江县沙河位置九江县双瑞路8号规划设计中国杭州江南建筑设计院景观设计浙江杭州景观设计公司开发商九江信建房地产开发有限公司物业公司未定总建筑面积973738开发周期分二期开发占地面积60942销售周期分三期销售建筑形态多层公寓、电梯洋房、叠拼别墅总户数768余户89的两房、113的三房主力户型137的四房和195的别墅代理公司共读地产别墅28003500元/据销售员透露多层公寓2600元/技术指标建筑密度30容积率155绿化率302销售均价高层景观洋房2400销售状态一期2007年9月25日已开盘目前在销售第二批房源定位语10万平方米江南风情华府推广语踞山筑城一品坡尚生活主题语江南养生大宅坡尚豪宅致礼城市颠峰名流亮点位于九江县双瑞路8号，规划设计比较的超前，景观规划设计在地地具有一定超前环境设计，自然环境优美，周边环境怡人，配套完善,江南熙园是未来九江“沙河组团”的重要组成部分。毗邻八里湖南岸，是发展中的九江市未来发展的核心地段。产品定位和广告宣传做得到位。付款方式分期（99折）、一次（98折）银行暗揭（98折）VIP卡客户优惠8000元1现场销售中心包装和地盘的包装街道海报另外是楼书户型图沙盘展板2户外在九江市中心十里大道进口处一块大展板广告在九江县的高速公路上有一个高炮广告3报纸与杂志九江日报浔阳晚报九江电视广播九江电视广播周报楼书九江市黄页4汽车公共汽车体5网络九江房地产网6节点奠基仪式活动发卡仪式活动（产品推介会）开盘活动推广宣传7活动征文活动第九篇销售去化篇项目名称瑞景新城售楼电话079268135556815999823669所在板块九江县沙河位置九江县城柴桑北路北端规划设计上海同济城市规划设计研究院开发商九江瑞华置业公司景观设计新加波环境艺术设计公司总建筑面积约22万开发周期分二期开发占地面积13万平方米销售周期分三期六批销售建筑形态多层、小高层、高层、花园洋房、别墅总户数1200多户代理公司九江市世介投资顾问公司主力户型多层89125的二房、三房小高层120的二房、140的三房别墅200220的二房、三房物业公司深圳恒辉物业有限公司一期220套多层1850元/一期多层1900元/小高层2200元/技术指标建筑密度28容积率18绿化率34高层1800元/项目定位语八里湖南岸大盘典范宣传推广语八里湖22万平方米生态住宅园别墅2280元/别墅一期仅推4套一层和两层对外销售宣传主题语环湖新城双核中心别墅一期三层和四层内部认购1800元/）付款方式分期（99折）、一次（98折）银行暗揭（98折）VIP卡客户优惠8000元销售均价二期推别墅2800元/3200元/销售状态一期多层已开盘目前在销售一期第二批房别墅预计2008年上半年1现场销售中心包装和地盘的四周包装街道海报楼书户型图沙盘展板2户外在九江市中心十里大道进口处一块大展板广告在九江县的高速公路上有一个高炮广告3报纸与杂志九江日报浔阳晚报九江电视广播九江电视广播周报楼书九江市黄页4汽车公共汽车体5网络九江房地产网推广宣传6节点奠基仪式活动发卡仪式活动（产品推介会）开盘活动亮点项目八里湖南岸，是大九江城市核心概念的组成部分，沙河组团与市区交汇的双核地段。项目总规模约为22万平方米。环湖公路通行后距市中心约9公里车程。是典型的市区延展型、居家投资两相宜的花园式住宅项目。将人文环境、建筑艺术融入其中，以全方位高规格的配套规划，教育资源、商业氛围、园林景观、环境艺术、社区文化；项目计划分三期建设，一期约八万平方米住宅现在接近封顶，准一期交房时间为2007年12月底，该项目立意，建造标准高，建成后的瑞景新城项目”将成为环八里湖的标志型项目。九江房地产市场客户群体分析一、消费需求趋势根据市场调研得出消费需求结论区域范围由于九江市区域范围不大，消费者对距离的远近认识通常以交通方便来衡量，浔阳区交通通畅，商业繁华，仍是市中心情结的消费者关注的热点。但价格合理，配套完善，交通便利的地段区域仍受到消费者的喜爱，市政规划的商业热点区域将再次成为消费者置业热点。住宅类型多层住宅仍然是消费者最能接受的。别墅作为一种身份的象征受到不少人士的推崇，但消费者能够接受的别墅价格较低，价格适当，环境优美的别墅将受到中高档收入家庭喜爱。但比例不宜过大。高层住宅受到价格高、费用高、实用率低以及停电停水等因素的困扰，市场需求极小。价格水平九江市整体收入水平不高是直接影响居民购房消费的主要因素。浔阳区消费者最能接受的是32003800元/平方米；庐山区消费者最理想的价位是3200元/平方米左右。从市场供求上分析，浔阳区定位在3600元/平方米的价格的中档偏上多层住宅是大有市场，庐山区经过提高物业的综合素质，4200元/平方米的多层住宅，52006000元/平方米的别墅应该被市场接受。住房面积2000年整体市场经过调整，中档偏大的三房单位、二房单位已成为主流。其中7099平方米的二房、100130平方米的三房占大多数，而7090平方米的二房、90110平方米的三房单位，市场需求大于供给，捕捉市场有效需求有望满足置业热点。户型的构成因安居型的三房二厅、二房二厅易满足中档偏上家庭置业一步到位的需求，故错层楼、中楼成为新生代家庭个性需求的热点。开发面积大小适中（7099平方米的二房二厅和91110平方米的三房二厅单位）功能分区完善，通风采光俱佳的创意型户型，既有别于平层的实在又有别墅型享受，将会受到市场的追捧。交通便利消费者在居住得舒适的同时，又关注市政配套设施的发展。交通的便利程度直接关系消费者上班购物、下一代上学等日常生活的舒适顺畅。周围景观好、地理位置较佳、交通便利的楼盘依然是市场关注的焦点。二、客户群体分析（一）客户群体分类1、受访者性别本次调查采用登门拜访、电话预约、售楼处现场调研等方式，受访者大部分是十里大道和滨江路一带的家庭。其中男性是家庭购房的主要决策者，占689,女性相应较少占311。性别男女总计人数（个）321042比例（）6893111