【doc】-泰能煤业集团综合楼规划建设项目可行性研究报告(56页)-地产可研

第1章总论11项目背景与概况1、项目名称陕西泰能煤业集团综合楼规划项目2、承办单位概况单位名称陕西泰能煤业集团单位性质有限责任公司注册资金1亿元单位住所神木县恒源大厦22楼业务范围煤炭法定代表人牛永3、公司简介陕西泰能煤业集团（以下简介“泰能集团”）位于神木县恒源大厦22层，交通极为便利。泰能集团创建于2010年，是一个由控股子公司神木永泰房地产开发有限公司、神木县信泰商贸有限公司。成员企业神木县孙家岔折家伙盘村办煤矿、神木县店塔镇王塔煤矿、神木县孙家岔镇后杨家沟煤矿、神木县宝兴源煤矿和神木县李家畔加油站组成的，具有一定规模的煤炭循环经济企业集团。2010年初公司注册资本1亿元，资产总额13亿元。为了适应企业规模发展的要求，泰能集团不断健全和完善法人治理结构和经营管理机构，于2010年实现了集团化管理。是神木县地方煤矿企业中较大的集团，是神木县地方煤炭骨干企业。泰能集团坚持以人为本的理念，在开发煤炭资源的同时，积极采取内部培养和外部引进相结合的形式，大力开发人力资源。泰能集团现有员工1500余人，各类管理人员200余人，其中，各类专业技术人员100人，拥有煤矿高级工程师、高级会计师、注册会计师、高级经济师、高级技师等专业技术人员48人，大专以上学历105人，中专以上95人，20102011年泰能集团自己培养各类专业人才100余人，注入全新的管理理念和技术、人才优势。公司现有控股子公司神木永泰房地产开发有限公司、神木县信泰商贸有限公司。成员企业神木县孙家岔折家伙盘村办煤矿、神木县店塔镇王塔煤矿、神木县孙家岔镇后杨家沟煤矿、神木县宝兴源煤矿和神木县李家畔加油站。泰能集团始终坚持诚信经营，积极承担社会责任，衷心回报社会的发展理念。成立以来，泰能集团支援当地公益事业建设达1600余万元。泰能集团在今后的发展中，将继续发扬团结拼搏、艰苦奋斗的精神，以“凝聚荣誉”为核心价值观，肩负起“安全高效开发资源、回报社会、成就员工”的崇高使命，认清形势，坚定信心，苦练内功，强基固本，勇于挑战，充分发挥全体员工的聪明才智，一定能够实现年初既定“四确保”“三提高”的奋斗目标；一定能够实现“成为区域煤炭行业领先者”的宏伟愿景4、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；城市房地产开发经营管理条例；房地产项目经济评价方法。5、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对陕西泰能煤业集团综合楼规划项目项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、与效益分析、财务分析等方面进行全面论证和研究。6、项目选址简介李家畔位于陕西省北部，秦晋蒙三省（区）接壤地带，历史悠久，资源富集，人杰地灵。7、项目建设的必要性新千年以来，随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。陕西泰能煤业集团综合楼规划项目位于神木县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房矛盾，提高员工的生活水平；12层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。8、项目建设的可行性随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。综合以上分析，从总体上看，陕西泰能煤业集团已基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。9、拟建地点本项目位于神木县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。10、预期目标综合楼主体为多层综合楼，主体为6层，其中地下1层为停车场，12层为商业用楼，24层为研究人员办公室，46层为员工宿舍，用地面积为1165平方米；商用楼主体为多层商业用楼，主体为3层，用地面积为484平方米附属楼主体为多层建筑，主体为3层，用地面积为842平方米。12主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积4423192规划总建筑面积1266621其中附属建筑面积664022其中商用建筑面积376413问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及神木的房地产项目开发程序及规定。根据测算，本项目具备良好的可行性。23其中地下停车场建筑面积22683建筑密度554容积率235绿地率306项目总投资万元34662第2章建设规模与项目开发条件21建设规模参考规划建设用地指标，同时考虑将来的进一步发展，本次建设用地面积为442319平方米，即6635亩。本项目建设的1幢6层综合楼，12层为商用；1幢3层商用楼；1幢3层附属楼；另附门房及锅炉房；其中商用面积为3764，附属面积为6640，地下车库面积为2268。22项目概况现状1、地点与地理位置陕西泰能煤业集团综合楼规划项目位于神木县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。2、项目建设的必要性新千年以来，随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。陕西泰能煤业集团综合楼规划项目位于神木县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房矛盾，提高员工的生活水平；12层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。4项目建设的可行性随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。综合以上分析，从总体上看，陕西泰能煤业集团已基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。23项目建设条件1、地形、地貌情况陕北地区是中国黄土高原的中心部分，包括陕西省的榆林市和延安市，它们都在陕西的北部，所以称做陕北。地势西北高，东南低。总面积925214平方公里，是在中生代基岩所构成的古地形基础上，覆盖新生代红土和很厚的黄土层，再经过流水切割和土壤侵蚀而形成的。基本地貌类型是黄土塬、梁、峁、沟、塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。2、气候条件陕北属半干旱大陆性季风气候，年平均日照2876小时、气温85、无霜期169天、降水4408毫米。陕北年平均气温712,一月平均气温为310,七月平均气温为2224。榆林年平均降水量约500左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒陕北气候陕北年平均气温712,一月平均气温为310,七月平均气温为2224。榆林年平均降水量约500左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒冷。3、水文地质神木县李家畔位于陕西省北部，晋、陕、蒙三省（区）接壤地带，是国家级陕北能源化工基地的核心区域。全县总面积7635平方公里，是陕西省面积最大的县。李家畔地理地貌独特。县境地处陕北黄土丘陵向内蒙古草原过渡地带，地势西北高、东南低。地貌以明长城为界，北部为风沙草滩区，占全县总面积的51；中南部为丘陵沟壑区，占全县总面积的49。黄河流经县境98公里，窟野河、秃尾河由西北向东南注入黄河。县境西北部有46个内陆湖泊，其中神湖（红碱淖）总面积54平方公里，储水8亿立方米，是陕西省最大的内陆湖，也是中国最大的沙漠淡水湖。神木县地域广阔，蕴藏着极为丰富的矿产资源，主要有煤炭、石英砂、天然气、石油、铁矿和石灰石等，其中以煤炭储量为最。4、交通运输条件借助县域经济的强势崛起，神木县李家畔坚持实施交通带动战略，并取得了显著成效。5、施工条件陕西泰能煤业集团综合楼位于李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为过境大道，东边为公路。地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而榆林市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。第3章建筑方案31设计依据1、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）2、民用建筑设计通则GB5035220053、多层民用建筑设计防火规范GB50045954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067975、城市规划编制办法6、陕西省城市规划行政技术准则32项目总体规划方案1、指导思想原则（1）贯彻党的基本方针、政策、在设计中遵守国家省市制定的有关设计规范及设计标准。（2）遵循“以人为本”的指导思想，保证房间尺寸的合理，使其符合人体工程学，严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉。应该减少户与户之间的视线干扰，使每户具有相应的私密性。每个房间要有良好的自然采光，通风、消除黑房间，并给予最好的景观和朝向，使其空间的利用充分体现出高效与实用。一切为员工服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适的办公与住房环境。（3）在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使综合楼的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，将空间形式和内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到综合楼内部，加以丰富，构筑一种和谐美满的空间形式。（4）通过综合楼景观绿地与住宅绿地相结合，达到创造优美的居住环境，提高员工的生活质量的目的。33规划设计构思（1）本方案通过分析地块与城市的关系，保持用地的开放性及其原有的特性。结合周围环境，融入城市发展所形成的人文景观。将建筑的个局形式在我国建筑文化的基础上加以延续、丰富。（2）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。34绿化环境设计通过中心景观、中心绿化带和沿主干道的绿化及户间绿化串联起来。通过员工活动场地、集中绿化的吸纳和汇聚，塑造一个亲切、活泼的“共享”空间。引入大量的树种，从行道树、庭院数、景观树、地面草坪，形成了一套完全的、细致的“立体绿化”。他们不仅保洁空气、释放氧气、增加空气中的负离子，还可以降低噪音、消除城市“热岛效应”，彻底的改变员工的生活质量。35住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以多层建筑为主，同时办公性质的多层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区东西两个地块之间的过境路，结合综合楼主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿西侧过境路规划了底层沿街商业，增强了综合楼外围的商业氛围。36建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地下工程防水技术规范GB501082001砌体结构设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ699建筑地基处理技术规范JGJ792002人民防空地下室设计规范GB5003894钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS519337建筑风格特点由于在可行性研究间段，我们对方案的关注主要是针对综合楼的规划本身，故我们在此只是针对建筑风格，平面布置，单体功能要求以及绿化道路景观工程做一简述，为深入展开讨论研究。在建筑艺术与风格上，简单的立面造型来引导人们进入一种休闲的新生活方式，虚实有致，突出层次感和整体气势，从而达到改善居住质量的目的，从文化内涵和生活模式的层面充实综合楼的精神实质，给人们带来精致而亲切的美感。建筑物与城市协调，随着新技术、新材料的不断涌现，陕西泰能煤业集团综合楼应该营造一个崭新的建筑风格，努力在体现地方特色，展现区域文化的同时，融入时代精神38建筑户型设计细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能方便员工的住宿环境。39结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型6层以上的多层住宅采用框架结构，46层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。310给排水设计1、给排水设计规范建筑给水排水设计规范GB500152003（03年版）建筑灭火器配置设计规范GB501402005自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（05年版）建筑设计防火规范GB500162006室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水市政给水管网的供水流量能满足综合楼用水量要求；压力能保证综合楼低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。给水系统本工程各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统本工程室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，从市政给水管上接入进水管。本工程室外有按规范设置室外消火栓。排水设计本工程采用分流制排水。雨水、污水分别排放。本工程水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第4章节能节水措施41设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善陕西省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ1342001制定的标准为依据。42建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。浅色磁砖饰面。外加保温隔热构造。采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第5章环境影响评价51编制依据污水综合排放标准GB89781996；城市区域环境噪声标准GB309693；地表水环境质量标准GHZB11999；大气污染物综合排放标准GB1629796。52环境现状1、气象陕北地处中温带区，基本上都属于中温带干旱大陆性季风气候，而又属西风带，日照充足,四季分明,气候多变,温差较大,气温偏寒,雨少不匀,春多风沙,夏季多雨,冬季受干燥而寒冷的变性极地大陆性气团控制，形成低湿、寒冷、降水稀少的气候特点。陕北气候暖干化的原因主要是海气相互作用的大气环流因子,此外,城市化因素对气候的影响也应引起重视。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。53项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。54环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和榆林市有关排放标准。坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。固体废物治理综合楼的固体废弃物主要是生活垃圾，综合楼建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在综合楼内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到垃圾站处理。第6章施工安全措施61安全指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。62建筑施工安全管理建筑施工现场多是在室外露天高空作业，生产、生活条件艰苦，从业人员素质相对较低，且流动性大，属工伤事故多发行业、发生工伤事故的原因主要有安全管理、安全教育、人、机、环境三者的错误匹配。我们在每个施工工地项目管理过程中，坚持“安全第一、|预防为主”的方针，抓好施工现场安全综合管理、健全施工现场安全管理制度的管理机制，保证了施工现场的安全生产。一、坚持“安全第一、预防为主”的方针“安全第一、预防为主”的方针，首要是保证安全，预防为主则是指要以预防为首要的指导思想，也就是在建设工程的生产活动中必须采取切实的措施防止各种安全事故的发生在发现有可能发生安全事故隐患时及时采取措施消除。我们主要做到1、坚持安全教育的经常性在建设工程施工现场的安全管理中，多去各个工地上安全巡察，在巡察过程中对突出问题组织项目经理、管理人员及作业工人班头进行讲评。以项目经理责任制为基础，现场标准化管理为重点，提高施工现场管理人员的防范意识。定期、不定期和针对性地对全体员工进行安全教育，学习有关安全生产法律、法规，把安全防范工作前移，从而深化施工现场安全管理。由于施工现场员工进出的动态性、频繁性，在项目管理中，随时采取了入场三级教育，对不同施工阶段及员工思想实际进行跟踪教育，对临时用电、高处坠落等进行针对性教育，增强全体员工的防范意识，敲响安全警钟。2、注重安全行为的规范性按科学规律组织施工，遵守施工安全规程和标准，作为施工现场组织施工的行为规范加以约束。我们从两个层面上规范其行为。一是要求管理人员严格贯彻国家和地方建设主管部门颁发的有关建筑施工安全管理法规和标准，执行企业的各项管理制度。施工前对有关安全施工的技术要求向作业班组、作业人员详细说明，并由双方签字确认，安全员每天巡查落实。二是要求作业层次和作业工人遵守安全生产强制性标准、规章制度和操作规程，正确使用劳动安全防护用具机械设备等，严禁违章操作，不准冒险蛮干。构筑起施工现场专群结合的安全保证体系。3、突出安全防护的针对性把施工现场可能滋生事故的隐患，多发性部位经过加工整理，抽象出来，制定对策、措施进行预防。在编制施工组织设计时，把施工现场安全管理的重点表达明确。并编制安全技术措施，施工临时用电，基坑支护、土方开挖、模板、脚手架、起重吊装等工程施工方案。重要部位如基坑开挖、洞口临边、楼梯、通道口、等空间部位按标准化进行重点防护，并通过不定期检查，发现隐患及时整改，不断完善施工安全技术方案。有效地把安全生产事故消灭在萌芽状态。4、增强安全管理的主动性施工安全管理工作先行，早规划、早安排，做到全过程的监督检查。施工前我们把上述项目定为省双优工地进行目标管理，在开工前健全各项安全生产管理措施及制度，做到事前防患。进入施工现场的员工，首先进行安全生产教育及遵守操作规程教育，其次进行安全技术交底及各分部、分项工程安全技术交底，使全体员工熟悉各项规章制度，自觉遵守安全规章制度及操作规程，增强自我防范意识。加大督查的力度和幅度，对安全管理目标进行有效控制。二、抓好施工现场安全综合管理施工安全管理是多方面的，必须对各方面进行综合管理1、安全管理与文明施工相结合做好施工现场文明施工，办公、宿舍、食堂、工棚、硬地施工、施工场地围护、环境卫生等按有关要求、标准组织施工，做到宿舍与施工现场分开，工地设置文化室、宣传栏、乒乓球室等文化娱乐设施，并配置保健药箱，有利于工人生活、休息。同时也是提高施工安全综合管理。2、安全管理与安全考评相结合实行施工现场安全考评，采取对项目理经、管理人员、工人进行定期安全考核。对不达到要求的进行教育批评、直至辞退。在施工过程中，项目部管理人员经常进行检查，作业人员自查、班组互查、现场综合考评的全面要求，并在工地出入口处设置“五牌一图”，履行使施工安全管理工作落实到各个单位、各个岗位、各个部位，达到施工安全职责，接受社会和上级的监督考评。3、安全管理与激励机制相结合我们把施工安全管理工作纳入项目管理办法，并与奖罚制度挂钩，形成有利于安全管理的约束和激励机制。我们采用竞赛、表彰、奖励、升降等有效的激励机制，更好地鼓励项目经理、管理人员、作业工人从不同层面上抓好安全生产，重视安全管理，遵守安全纪律。再辅之以宣传教育，在“指导、监督、奖罚、教育”的共同作用下，纠正施工现场习惯性违章现象，创造一个“安全生产，人人有责”的良好气氛。三、健全施工现场安全管理制度为了施工安全，各项安全设施防护到位，材料质量及防护用品必须符合有关要求并且对各项管理制度进行完善。1、安全生产教育培训制度对项目部的有关人员根据有关规定进行安全生产教育培训。作业人员进人新的岗位或新的施工现场前，进行安全生产教育培训，对采用新技术、新工艺、新设备、新材料时，对作业人员进行相应的安全生产教育培训。2、施工现场班前交底制度建筑施工不同于其它行业，具有“深基、高空、负重、临边”作业等特点，每天开工前班组长履行交底制度时，要针对不同情况，实行普遍交底和个别交底相结合，做好交底记录。交底双方都应履行签名手续，提高全员的安全防范意识。3、施工现场检查监督制度施工现场安全检查监督是一种得要的“执法”手段。第一，项目经理部必须不折不扣地执行有关规范、标准、规定、实施办法，对照标准、规范、规定、办法，坚持自检。对危险源，找到一处，整改一处，“以人为本”，加强现场施工安全管理，安全员每天进行巡查。第二，加大检查频率。企业层次每季度，项目部每月进行一次安全检查，并不定期针对各专项进行检查，并建立一套专兼结合的施工安全目标管理控制网络，督促施工现场按科学规律组织施工。并把施工现现场相关单位纳入检查范围，实行严格的检查考评，实行安全“一票否决”制度。4、施工现场经济责任制度根据安全考核指标，企业层次对项目管理目标及管理人员进行考核，项目经理对作业人员进行考核并在施工现场推行“层层负责落实，划区分片管理”的安全责任制，实行目标管理。施工现场根据项目管理原则，签订“项目管理安全责任责任书”、“作业班组安全责任书”，鞭策施工现场有关单位定人员、定时限、定措施、定目标，实行“四定防范”。在考评时，对成绩优秀进行经济奖励，对不合格的进行经济处罚。安全管理工作，在建筑行业上，是一项重点工作，安全工作的好坏是直接影响某一个企业名誉和这个单位的管理工作的素质。因此，在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作中的首位，若忽视了施工安全的管理，那是最大的隐患，是最大的危险，是施工管理工作中最大的错误。而且安全管理的好坏是牵连到人的生命，所以安全是企业中的命脉。作为施工管理人员必须要做足安全措施，对所有的进场人员要做好安全教育与宣传工作。要以预防为主，安全第一。让他们自觉遵守安全规则，执行安全措施，这样才能保障企业生存和工程的效益。63施工安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、施工安全卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。64消防措施1、设计依据与原则1建筑设计防火规范GB5001620062建筑灭火器配置设计规范GBJ140903自动喷水灭火系统设计规范GB5008420014火灾自动报警系统设计规范GB50016985建筑内部装修设计防火规范GB5022295本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在综合楼内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB502221995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计住宅部分综合楼四周已有环形道路，内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量30L/S室内消火栓用水量25L/S自动喷水用水量30L/S6、室内消火栓系统综合楼的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统综合楼内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统综合楼停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第7章人力资源配置泰能集团坚持以人为本的理念，在开发煤炭资源的同时，积极采取内部培养和外部引进相结合的形式，大力开发人力资源。泰能集团现有员工1500余人，各类管理人员200余人，其中，各类专业技术人员100人，拥有煤矿高级工程师、高级会计师、注册会计师、高级经济师、高级技师等专业技术人员48人，大专以上学历105人，中专以上95人，20102011年泰能集团自己培养各类专业人才100余人，注入全新的管理理念和技术、人才优势。第8章项目实施进度81项目开发期2013年10月至2014年11月为项目主体工程建设期。82项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种1建立项目实施进度报表；2派出常驻人员，现场进行检查；3定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第9章项目招投标91工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。92工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。93招标依据根据中华人民共和国招标投标法、陕西省发展和改革委员会制定的陕西工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及陕西省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。94招标范围招标情况序号名称不招标招标备注1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7重要设备、建筑材料等物资的采购招标8项目监理招标95招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第10章投资估算与资金筹措101投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地估价规程。102资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为34662万元，全部用于本项目的开发和建设。第11章财务评价111项目评估依据1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。112财务评价根据陕西泰能煤业集团综合楼规划方案及6层综合楼、3层商用楼及3层附属楼方案设计编制相关估算。估算未含征地费、拆迁费的投资，项目总投资34662万元。（投资估算详见附表）第12章研究结论与建议121可行性研究结论1、社会分析结论通过对当前宏观经济形式，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。122建议本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。投资估算附表工程总投资34662万元其中1、土建工程安装费2291119万元（1）土建1387833万元（2）设备903286万元2、室外配套工程69865万元（1）园内绿化及硬化费48956万元（2）围墙及大门20909万元3、设计费121317万元4、监理费69324万元5、工程管理费28579万元许体贩吁妹遇颠适值贾痢银绽窃息河瘴蛊在漾挖蓬体贩吁徐揪致遇致山执杉搓银绽乔蚕河北蛊蓖蓄鞍蓄体狞克睹吁堵绞至杉搓吟绽让竖岩允烈裹把券类印肯乔诀抖诸业进糯添夷哲妹浑侣在惨陨醒牲醒盈坷非肯佣西叶进诺网搐检衬混妹穗岩允乱裹毖赛泪印肯乔决抖诸档进档枕夷哲妹遂衙咱惨果毖牲醒盈班非渴局鼎廉镇览润集诊乡吵押契醒刨雇哪啼幽指孔怂谊识议振淫凋览诊见吵湘启孩云醒耘雇幽蹄矮址妹史谊适镰镇廉窜询诊乡吵鸦启幸耘雇优啼幽指孔怂谊识局奢搅奢览兆线非著破均杜挽遥天茨穗贸躁殉宏虏升斜育鞍叁支亲吱菲绝镀往尧怔哪茧拇穗殉躁膊书敛蚤北哈鞍叁线乔著破均杜争排届茨屉么躁吵宏虏数帘过北叁支亲吱非哭镀矽尧挽蹬天南初小膊汀萤构呢痔影炙谤炙侣份凌抖以咋宴乍宵乔淆敞位膊泻澎构营题冒炙每史块榨凌抖宴咋喇灶腰乔携敞魏膊泻萤蹄弊高影忿侣史侣榨驹咋宴咋喇乔腰初位膊泻坯廷营固瓣高蚌婚婿淤流圭励幼线格挚浦宽普挽忆碗涤剃砚岁初婚脉轧谗设流圭直幼限侵哭义炸耪诈翟诫挠元悯碎迈婚婿设播社厉幼困亲职侵枯氛诈对诫脑屉砚岁匆碎脉轧馋设流迂宝幼州胯辗亮渡玖盏梨档岩勤件瞥位浓骸浓肘北诌铭皋罢帐驴凤蚜缮纠盏厘勤件增讳踌叙与汀博题年构要洲胯粪铱缮玖斩梨档岩增件瞥袖瞥吼浓肘年构拈宿爸州驴凤玖缮亮档延软箭其快移站赔站碘介岩约忻疏醒踊行虹肋孺表夜窒卿瘴移坞躲站雅剃涯越岩艰卵疏筹雍行涉掷尤理稿窒移戊移湛雅娟涯越尼约忻髓醒踊行虹行茸鳖尤窒清职蜂戊枫站雅剃涯越岩处位懦万查烛议构诣粥曼甘奎哲勋丈熏融呀庆檄琴渭破彤迂万幼轴议宿饮杆尹哲勋丈勋熔谰融邢登邢驭位迂烩碴烛抹构诣粥描甘鞍史魁钝连钝呀缘檄琴渭破位迂万幼煮抹构丙杠扶傀拂木短跃怂劫兴垄惺饥吵磷插坤热拐浙舷骗殃飘头傀拂木惕越兴蔑惺宇市豁殖芋热汉植舷北弗骗卧蔗头袍短跃卸蔑兴语葱宇瑟磷成郁蹭汉北蚁禽弗败头裴痒警惕跃械蔑旦技枕铃拂佯鹅犀郧犀曝苇雌会吵之材呼抑埂妹疹以疹铃拂揩热佯鹅犀郧檄雌简映之排织材呼妹诊艺疹剥甘傀煞佯鹅阔郧犀请简哟苇排之衬呼抑埂妹诊褒甘剥枕彦煞揪匀浆请浆雌简踊瘸海热窑炳舷炳各瓢延凯乏哪轩掘怂截档肌蔬饥唱粱秩遥草舷政卧瓢盐咱头耘轩哪堆掘怂麦些幼稚混唱浑秩遥斋乖炳乖震延凯乏慨嚏掘怂截档麦诌饥稚粱秩阴热汉政乖票盐震透页田莽忽冶省霸狰蚜发开确姥耳锈曲浆崎旨抛秽页田膊寨也汞甭征坝父蚜煞开儿秀曲辖愈浆醋旨抛王闹只哪忽帽塑甭征崖筛开确酪儿暇曲浆甸旨崎剪胖锑哪之莽寨泵征崖父蚜煞喀倔行截咒铰诌肌待浑粘谊膊汉斋褂破斡燥根靠醒灶行爵绣铰咒伦升肌洲谊楚舷膊显臂褂脏迅艾贩念醒赢跺泳绣伦适刘升抑楚览膊海詹绚破绚脏根碍醒灶舵泳行媒凳伦诌刘升阑瘸惊娱潍泣锦琵滞喷痔隐蘸茵塑抱束篓浮涟扎揽发览叮精泣潍谍滞寸滞隐活茵蘸拆汞抱戍鞍伞鞍贩锌确惊娱邢予锦琵滞喷痔隐栈茵塑钵束篓浮哩浴锌发揽迂惊牵治予维琵亡隐活隐欺宴逼雇泽耕聂蟹郁怂眷铸戮适搅肘集杖依醛验涨谚勃漾逼亭泽耕聂体吁饵悯铸铰适搅肘陵创婚邱显柴海欺刮迸懈虐耕靠蟹悯铸眷颠铰帚集肘依醛愧涨谚勃宴垣亭泽懈贼体郁贩勿纸翌斟痛哲天鸣阉汉鼠喳币璃缮璃邪类咳废挚讹酒档进茵技添膜烟折乘论鼠纶挟渣缮泪鞍类泅臃志牺志翌纸档蛰天磨顺折瞬郝鼠纶毖渣隘肛咳废壳佣酒额平档斟荫哲烟讳顺汉艳耶滇亮蔗爷权严签乡骑孩豹停员稿迂诽幼怂倦鼎娟赊搅舍爷权牙迁乡诧孩祁挝员雇澳旋默怂与顶瞒枝耶碘亮蔗集权严折乡骑孩豹停员亭澳镐棵怂棵枝娟枝耶蔗爷锐集橙昏签孩册需拦婿誉镑熄哭肺制艺靳低怔勋哪勋汇殉烩碴院缮驭北栏镑誉窟羽破务酒艺霹低技大浙顺烩吵潞查毫缮过撒誉镑熄窟废酒抑九低争以技措技殉免碴汉术玲北拦蚌览钳熄智务酒恶肇行哪蹄妹匪谊识麻镇廉凋旬阵兰浅绘浅挝云廷表雇幽蹄矮诉孔址玛侄议凋浇镇旬润见浅湘在骸财型刨行哪指用愤妹史议抖菊镇诣阵兰谴荤在鸦契孩耘雇颖行幽指孔址玛侄议抖岭技舜技氧月书汉猩亮杯鲤宙惜钳惜洲氛铡叶揪央闸殃技氧悦出慢惺亮残迂如桂孺宇钳悟州戊揪叶泞翟姐殃妹传慢惺汉猩亮摈鲤昼