关于山水四季城物业承接验收前的预查验方案

关于山水四季城物业承接验收前的预查验方案上海上房物业管理有限公司SHANGHAISHANGFANGPROPERTYMANAGEMENTCO,LTD设施管理分公司PLANTOPERATIONSMAINTENANCEBRANCHPREINSPECTIONPROPOSALOFFOURSEASONSCITYPRIORTOFACILITYHANDOVER目录一、物业质量查验的目的二、物业质量查验须具备的先决条件三、物业质量查验的范围四、物业质量查验的操作程序五、物业质量查验时间节点计划六、物业接管建设单位需提供的资料移交目录七、相关记录表式一、物业质量查验的目的物业接管前期质量查验，是在工程项目竣工验收合格的基础上，以满足使用功能为主题的再检验，从功能和使用价值的角度出发，检查工程项目的适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。通过对物业接管验收过程的控制，维护发展商、客户、物业管理公司三方的合法权益。二、物业质量查验须具备的先决条件1资料方面政府审批文件A建筑设计防火审核意见书复印件B物业各分项工程设计方案复印件C建设工程规划验收合格证复印件D建设工程竣工验收质量认定书复印件E建筑工程竣工消防审核意见书复印件F单位工程质量综合评定表复印件G工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件H公共安全技术防范工程设施使用证复印件I通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件J供水协议书复印件K供用电合同复印件L同意供电通知复印件建筑工程技术资料A建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件B图纸会审记录复印件C工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）复印件D隐蔽工程验收签证复印件E沉降观察记录复印件F竣工验收证明书复印件G主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件H新材料、构配件的鉴定合格证书复印件I砂浆、混凝土试块试压报告复印件J建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件K其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件L各分项工程施工单位资料复印件M各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件设备资料供电系统A供电系统设备购买、安装合同复印件B供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件C供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件D高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件E高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件F主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件G试运行检验记录、运行许可证原件H配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件I灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件J配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件设备资料给排水系统给排水系统设备购买、安装合同复印件给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件水泵等配套设备参数（型号、额定电压、扬程、编号等）原件设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件主要材料和制品的合格证或试验记录复印件配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件水、暖、卫生器具检验合格证书原件消防设备购买安装合同复印件消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件消防验收合格证书复印件设备资料弱电系统A弱电系统设备购买、安装合同复印件B弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件C弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件D弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件E弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件F宽频接入协议复印件2现场方面开发项目工程全部完工，现场配套工作已经完成。水、电、气等都已进户开通。排水管道已接通。外场道路等设施建设都已完工。三、物业质量查验的范围根据实际情况和要求增加或删减1室内土建部分查验2梁、柱、板主体3顶面抹灰4地面5阳台凭栏6空调预留洞、冷凝下水、地漏、厨卫排气孔、排烟道。2室内设备部门查验A入户防盗门B门窗开启自如、锁件。C可视对讲分户机安装。D强电、弱电分户盒、墙埋、线路。E水表、电表。3室内上水管道查验上水管预埋4室内下水管道及渗水测试查验A排污、排水管预留B下水管道通球测试C渗水测试卫生间、厨房、前后阳台、露台地面盛水，蓄水以淹没地面最高点即可，24小时后检查。卫生间、厨房、前后阳台及露台水流准确。5公共设施接管验收标准及检验办法A基础设施B屋面、隔热层、防水层板端缝、伸缩缝油漏、无沟落水口、女儿墙护栏、各种避雷装置C外墙立面D楼道E消防栓F弱电间G配电箱H公共照明I贮藏间、车库、店铺。J道路K井盖管道L砌筑类M其他公共设施四、物业质量查验的操作程序1物业质量查验流程示意图总包发展商物业公司备注1、发展商应查验前，应提前通知总包方收集相关资料和图纸。2、发展商应至少提前10个工作日将收集资料递交给物业管理公司。3、物业公司工程部门应在最短的时间内熟悉项目情况和设计要求，编制质量查验方案计划书。流程开始发出查验通知准备相关资料资料收集预知工作安排资料提交物业公司资料提交物业公司审核资料补全经手转达否编制质量查验方案是审批根据计划进行安排是否进行验收是通知其它部门安排人员监理公司按照设计要求和图纸验收，并将不符合项记录查验结果复验签字确认签字确认否查验总结报告流程结束审核否是是否2物业质量查验流程说明A发展商提前书面通知施工单位总包方和上房物业管理公司进行质量查验要求。B总包方或施工方提前10天将所有相关图纸和资料收集齐全，由发展商转交物业公司。C上房物业公司根据图纸和资料说明，编制方案交发展商审核修改。D发展商、物业公司、总包商成立物业接管验收小组，分2组，小组成员组成为一名发展商委托的监理任组长，进行统一指挥、协调。一名物业专业技师查验、记录不合格项一名施工单位代表（土建或机电人员）配合物业查验人员开门、开启设备、蓄水、放水、放球等配合工作。E根据时间表，施工单位提前24小时对渗水测试部位盛水，等待验收人员。F对移交接管验收中发现的问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改、并商定时间复核。五、物业质量查验时间节点计划1按照总量一共418套成交房进行验收安排。2时间要求期限是2009年4月15日至6月30日至，共有50个工作日作业。3两个查验小组每天完成验收总量为10幢，42个工作日完成418套房的初次查验工作。施工方必须按时提交10套房屋验收，并做到提前盛水测试。查验结束后3个工作日，物业管理企业完成所有资料整理工作，并提交查验报告给发展商负责人。在5月15日前完成全部初次查验工作。4施工方在查验小组工作时，应采取交叉方式，对已查验完的不合格项目的进行整改。所需工作日为20个工作日。所有整改工作需在6月10前全部完成。55月20日开始进行对不合格项整改后的再次查验，该项工作需在6月20日前完成。66月25至30日前，上房物业管理公司提交整个质量验收的工作总结报告，提交发展商审核。六、物业管理企业接管，建设单位需提供的资料移交目录（资料目录根据设计要求和实际情况填写并提供，若无此项，可划去该项）序号资料名称数量签名/日期1国家建设征用土地通知书及红线图复印件11同意使用土地通知书复印件12建设用地批准书复印件13固定资产投资许可证复印件14建设工程规划许可证复印件15市规划局建设工程报建审核书复印件16规划报建图复印件17建筑设计防火审核意见书复印件18物业各分项工程设计方案复印件19建设工程规划验收合格证复印件110建设工程竣工验收质量认定书复印件111建筑工程竣工消防审核意见书复印件112单位工程质量综合评定表复印件113工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件114公共安全技术防范工程设施使用证复印件115通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件116供水协议书复印件117供用电合同复印件118同意供电通知复印件119申请门牌呈批表复印件120通邮申报表复印件121其它相关资料2物业产权资料21拆迁资料复印件22销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件23其它相关资料3建筑工程技术资料31地质勘察报告复印件32工程合同及开、竣工报告复印件33建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件34图纸会审记录复印件35工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）复印件36隐蔽工程验收签证复印件37沈降观察记录复印件38竣工验收证明书复印件39主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件310新材料、构配件的鉴定合格证书复印件311砂浆、混凝土试块试压报告复印件312建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件313其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件314各分项工程施工单位资料复印件315各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件316其它相关资料317设备资料供电系统4供电系统设备购买、安装合同复印件41供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件42供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件43高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件44高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件45主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件46试运行检验记录、运行许可证原件47配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件48灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件49配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件410其它相关资料5设备资料给排水系统51给排水系统设备购买、安装合同复印件52给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件53给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件54水泵等配套设备参数（型号、额定电压、扬程、编号等）原件55设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件56设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件57主要材料和制品的合格证或试验记录复印件58配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件59水、暖、卫生器具检验合格证书原件其它相关资料6设备资料消防系统61消防设备购买安装合同复印件62消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件63消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件64消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件65随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件66设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件67消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件68消防验收合格证书复印件69其它相关资料7设备资料弱电系统71弱电系统设备购买、安装合同复印件72弱